购买没有房产证的二手房购房定金协议书协议书有效吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-09-14 02:09 标签： 个人二手房买卖协议书
没有房产证的二手房可以买吗？？_房管局吧_百度贴吧
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没有房产证的二手房可以买吗？？
我想买一个二手房，但是原业主的房产证还有下来，请问如果通过签订合同，法律公证，是否可以降低风险！！将来一旦发生纠纷，是否有法律效益～
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保存至快速回贴未取得房产证的二手房买卖合同有效吗？
[问题] 未取得房产证的二手房买卖合同有效吗？
[简答] 法院不能因房屋未取得房屋所有权证而判令双方所签合同无效，对于是双方真实意思表示、不违反法律、行政法规强制性规定的买卖合同法律保护其效力。
坐落于北京市丰台区某房屋系何某与赵某夫妇于1998年以成本价26000元从中铁六局集团有限公司购买的公有住房。日，何某、赵某与杨某签订《房屋买卖合同》约定：何某、赵某将此房出售给杨某，成交价18万元，合同签订后支付11万元，待出卖人取得该房产的所有权证，双方办理完过户手续后，买受人立即将剩余房款付清。日杨某向何某、赵某支付了房款11万元，并人住此房。日，北京市建设委员会核发了此房的产权证，登记的所有权人为何某。何某已将产权证交付给了杨某保管，但双方至今未办理房屋的产权过户手续。
原告杨某为此向法院提起诉讼，要求判令二被告立即向原告办理房屋所有权过户手续。曲被告何某、赵某承担本案诉讼费。
被告何某、赵某辩称：原告起诉状所述的情况属实，但不同意原告的诉讼请求。第一，签订合同时我方未取得房屋产权证书，根据有关法律规定未取得产权证书的房产不得进行买卖，故双方的合同应当认定为无效。第二，该房屋现在的市场价格应当为32万元左右，原告交付18万元的购房款，显失公平，应撤销合同。第三，我方现在生活困难，没有其他居住的房屋，只能和女儿共同居住，我方要求收回房屋，同意返还原告已交的房款并给予补偿。&&&&&&&&&
[法律分析]
&& 本案中双方争议的焦点是：二被告在未取得房屋所有权证之前与原告签订的房屋买卖合同是否有效？如果有效，这种合同能不能撤销？
&& 首先，本案中二被告对涉诉房屋在签订房屋买卖合同之前未拿到房屋所有权证，但这并不影响双方所签订的房屋买卖合同的效力。我国《合同法》第52条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。被告主张双方签订的合同违反了关于未取得所有权证的房屋不得上市的规定，但就《合同法》第52条来讲，只有违反了法律、行政法规的强制性规定才能认定合同无效，而我国法律、行政法规并未对未取得所有权的房屋做过限制上市& 交易的强制性规定。故被告的此项辩称应予以驳回。
&& 其次，结合新制定的物权法来看，物权变动登记只是物权变动的生效要件而不是买卖合同生效的要件。我国《物权法》第1条、第9条、第15条等规定了物权的公示原则，即物权的各种变动以一种外部可知悉的方式予以展示，以此对抗第三人。物权法对交易过程的规范主要是通过确立物权变动的规则来实现的。在交易过程中，交易主体双方必然要利用买卖、赠与等合同形式，但这些合同仅为发生债的关系的协议，并不能导致物权变动的效果，也就是说，仅仅有合同还不能导致所有权的移转或他物权的创设。因此，物权法明确物权变动的规则，将公示方法作为物权变动的生效要件而非作为其原因的买卖、赠与等合同的生效要件，实际上能够起到鼓励交易的作用。
&& 就本案来讲，如果仅以签订合同时原告未取得房屋所有权证为由判令房屋买卖合同无效，则就把物权的对外公示作为了其买卖合同生效的要件，而此时我们看到双方的房屋所有权并未因合同的效力而发生变动，故合同的生效并不必然导致所有权的移转，法院也不能因其尚未取得房屋所有权证而判令双方所签合同无效，这样不仅不能维护市场的交易秩序，还会干扰正常、合法的市场行为。
&& 最后，关于被告提出的撤销权问题，因其已超出撤销权行使的除斥期间，故法院对其该项主张未予以支持。值得一提的是，由于现在很多地段的房屋面临拆迁或者房屋所有权人受日益赵涨的房价利益的驱使，许多人在签订完房屋买卖合同之后反悔，以种种原因把房子要回，如主张当时签合同时要价过低，内容显示公平，要求撤销买卖合同，或者主张自己无权出售房屋故所签订的房屋买卖合同无效，违反了民法所确定的公正合理、诚实守信原则。所以对于双方真实意思表示、不违反法律、行政法规强制性规定的买卖合同法律保护其效力，从而保护关键交易的安全。
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提问者:&&liu&|[河南 许昌];& 16:01:00
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国家信息产业部备案 鲁ICP备房子无房产证，签订买卖合同有效吗？
_南国城报_广西新闻网
第049版：置业顾问
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房子无房产证，签订买卖合同有效吗？
南国城报&& &&&& &&&&
　　本周聚焦　　陈先生（137xxxx5554）：我在今年6月份看中一套按揭中的二手房，该房子全部房款已付清，但房产证还没有办好。当时签了购房合同，合同约定在我付清几万元定金后，卖家将房屋钥匙交与我，同时之后每月我代他交纳按揭费用。几个月后，卖家反悔说不卖了，并把这几个月交的还款钱还给我，卖家称房屋因没有办理房产证，签订的合同无效。请问，这是真的吗？　　居桂林：房屋没有房产证，订立买卖合同并不一定无效，只要符合法律规定的有效要件，就应当认定为有效。首先，房地产管理法的规定属于行政管理性质的规定，违反了该规定并不必然导致合同无效。《物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。&不动产权属证书只是证明，仅仅起到证据的作用。物权法是调整静态财产的归属和利用关系，不涉及对合同效力的判断。　　从合同法上解释，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条规定：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。依此规定，没有房产证的房屋买卖合同并非必然无效。　　再次，有的房屋买卖合同约定在卖方拿到房产证或者具备转让条件以后双方再履行买卖合同，这样的合同其实是附条件合同，也并非无效。在所附条件“卖方拿到房产证或者具备转让条件”成就以后合同才生效。在卖方没有拿到房产证时，该合同不生效，但不生效不是无效，一旦条件成就合同就生效；如果合同所附条件确定不会实现，该合同就无效。因此，买卖双方可根据合同约定承担违约责任。　　法律咨询　　身份证件和产权档案资料不一致的国外居民卖房需要什么证明？　　席女士（135xxxx0640）：有个朋友几年前在桂林买了房，现已移居国外，身份证件和产权档案身份的资料不一样，请问现在卖掉这套房屋需要出具什么证明？　　居桂林：原大陆公民在桂林买房并办理个人房屋产权登记手续，现已取得外国身份，身份证件和产权档案身份资料不一致时，需出具我国驻该国大使馆办理身份变更的公证或认证手续。若是取得台湾、香港、澳门的身份证，在出售房屋时需提供该地户籍部门或公证部门出具的身份变更证明。　　过户咨询　　办理房屋过户哪种方式划算？　　李女士（36xxx71）：我和丈夫在桂林做生意，现在想让小孩在桂林上学，可目前还没有买房，弟弟在桂林有一套小面积的房产，请问现在可以把我弟弟这套房产改为我的名字吗？有哪几种方式？　　居桂林：房屋过户可通过买卖或赠与两种方式。经了解，李女士弟弟的这套房屋未达90平方米，房龄已满5年，是其唯一一套住房，通过买卖方式过户只需缴纳1%的契税，免缴营业税和个人所得税。若通过赠与方式办理产权过户，需缴纳3%的契税。所以建议李女士通过买卖方式办理过户，这样更划算。　　如何办理已购公房改为商品房的手续？　　张先生（134xxxx5161）：2005年买了一套公房，现在想把这套房屋卖掉，请问如何办理已购公房上市？　　居桂林：已购公房改为商品房是指将所购的公房缴纳一定的土地出让金后，将房屋性质改为商品房的行为，已购公房改为商品房后，上市出售后不用再缴纳土地出让金。已购公房改为商品房的前提条件是已取得房屋所有权证。办理手续时除填写《已购公房改为商品房申请表》外还需提交如下证件：（1）房屋所有权证；（2）身份证复印件（核验原件）；（3）房改房：原购房契约；（4）央产已购公有住房需经“在京中央和国家机关住房交易办公室”审批同意并取得了《央产房上市出售确认表》；（5）土地出让金缴纳的发票。&&&&　　（蒋丽）
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