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　　近日，有成都市民反应，原本委托链家代售的二手房，现在被链家告知不能买卖了，这让该市民非常纳闷。
　　据记者了解，10月1日晚出台的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》第五条提到：严格商品房合同网签备案管理，严禁期房转让，商品住房合同网签备案后，不予变更、注销。这表示，如果业主要出售房子，需要拿到房产证以后才可以。
　　而之前提到的那位成都市民所出手的房源为次新房源，还未拿到房产证，因此链家才告知业主，该房源无法买卖。
　　近期，随着楼市政策的实施，二手房市场的调控作用已经显现，由此引发的二手房买卖纠纷也有增多的趋势，那么，在二手房买卖的过程中，我们应该注意些什么呢？本期解密维权由北京安博（成都）律师事务所苟凌律师、陈杨律师、王亮律师、范云云、刘瑶（实习）律师来为您详细解答。
　　买了没有办理房产证的二手房有什么风险？
　　北京安博（成都）律师事务所苟凌律师认为：根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，同时《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”
　　买受人购买了未办理房产证的二手房主要存在如下法律风险：
　　?（一）若该房屋是因为属于小产权房、违章建筑或者其他原因导致自始无法办理房产证，那么双方签订的买卖合同无效，买受人的买房目的无法实现；
　　?（二）未办理房产证的二手房，买受人办理产权变更手续则将出现障碍，买受人将无法取得房屋的物权；
　　?（三）不能办理产权变更手续将导致买受人的权利长期处于不确定状态，若在此情形下，出卖人将房屋一房二卖或者出卖人因债务问题出现纠纷将导致该房屋被司法机关查封，买受人的权益可能将无法得到保障。
　　若买受人购买的二手房是未交付的“期房”，建议买卖双方直接与开发商协商办理更名手续，即买方直接与开发商签订预售商品房买卖合同，卖方完全退出交易，由买方取代原卖方的地位，当然前提是开发商愿意配合办理备案变更手续，但在成都市出台了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》后，此操作模式也难以进行。
　　目前二手房买卖交易的过程当中发生的纠纷主要都集中在哪些方面？
　　北京安博（成都）律师事务所陈杨律师认为：二手房买卖从法律关系而言属于买卖合同关系，房屋买卖合同基于其标的物的特殊性，主要纠纷可分为：
　　?一是卖方主体资格问题即卖方是否有权处分标的物，如标的房屋系夫妻双方共有的财产，或标的房屋有其他共有人；
　　?二是对标的房屋质量等方面有争议、如漏水、防水等问题；
　　?三是标的房屋的交付时间、或购房款的支付时间、产权证办理时间未按照合同约定履行；
　　?四是违反诚信原则，如标的房屋被抵押、被出租、被查封甚至一房二卖、还有户口的迁移问题；
　　?五是违约风险，随着各地房价纷纷暴涨大量出现出卖人宁愿双倍返还定金也要解除合同等事件。
　　因此在二手房购买的过程中建议详细了解房屋的状况，包括房屋是否有抵押、查封、租赁等情况；同时可以邀请律师介入拟定规范的合同条款以防范法律风险。
　　请问法律对于办理房产证有没有期限的规定？
　　北京安博（成都）律师事务所王亮律师认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
　　（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”之规定，办理房产证的期限分三种情况。
　　?其一若商品房买卖合同中有约定的，出卖人应当在商品房买卖合同约定的期限内协助买受人办理房屋的产权证；
　　?其二若商品房买卖合同中没有约定的，且标的物为尚未建成房屋的，应自房屋交付使用之日起90日；
　　?其三若商品房买卖合同中没有约定的，且标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内。
　　买完二手房才发现房子被查封，要怎么维权？
　　北京安博（成都）律师事务所范云云（实习）律师认为：若购买人的买房行为符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将需要办理过户登记的财产出卖给第三人，
　　第三人已支付全部价款并实际占有、未过户且第三人对此没有过错的，法院不得查封、扣押、冻结”规定的四点要求（支付全款、实际占有、未过户、无过错）的情形下人民法院不应查封，购买人可向法院提出异议，若查明符合解封条件，法院将予以解封。
　　若购买人已按照商品房买卖合同的约定支付了购房款，标的房屋却被法院查封的情况，首先可与出卖人协商，并去房管局了解查封情况，看是否可通过债务清偿或替换查封财产等方式向法院申请解封；
　　其次，若无法协商一致，买受人可根据商品房买卖合同的约定要求其承担违约责任，支付定金的，可要求出卖人双倍返还定金，或根据《合同法》的规定要求其解除合同，赔偿损失。
　　买了房后发现有上任房主的户口,
　　买房前卖方和中介承诺绝无户口问题,现在我应该怎么办？
　　北京安博（成都）律师事务所刘瑶（实习）律师认为：根据《民事诉讼法》第三条“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”
　　因户口迁移问题涉及行政部门的审批制度，不属于民事案件的受理范围，但若在买房前卖方和买方在商品房买卖合同对此问题有明确约定，买方可以要求卖方按照合同约定承担违约责任。
　　房屋中介机构为买卖双方提供的是居间服务。根据《合同法》第四百二十五条及第四百二十六条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
　　居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。因此，在买方向中介机构强调了需要将户口迁入房屋所在地时，中介机构故意隐瞒房屋上存在已迁入户籍的重要情况的，买方有权不支付或者少支付报酬。
　　?建议在购买二手房时要注意首先需在当地户籍管理机构（一般是派出所）查询标的房屋上的户籍状况；
　　?其次应在商品房买卖合同中详细明确户口问题、迁出时间、违约责任或约定限期为迁出的有单方面解除权；
　　?还可通过分期支付购房款等方式约束出卖人的行为。
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客服邮箱：成都市民购买二手房 申请网审2小时能当场领到房产证
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成都市民购买二手房 申请网审2小时能当场领到房产证
9:33:19& &来源：
　　互联网+房产政务之下的“便民清单”系列解读
　　开栏语
　　当“互联网+”时代到来，如何将互联网技术及资源与产业、民生、政务深度融合，这成为了一个崭新命题。互联网思维的核心是用户思维。换句话来说，当政府部门深入推进“互联网+”行动的时候，首先也应考虑市民或企业需求。
　　买房是中国家庭的一件大事儿，购买商品房、买卖二手房、办理产权过户、增加共有人等诸多涉及房产的政务事项都与老百姓息息相关。新常态之下，互联网+房产将碰撞出什么样的火花，又能给普通市民和企业带来什么样的便利呢？即日起，华西都市报联合成都市房管局推出互联网+房产政务之下的“便民清单”系列解读报道，第一时间将最新政策和办事指南传递给市民。
　　与购买新建的商品房相比，购买二手房的时候很多手续都要亲力亲为，而且房源与交易安全也成为市民非常关心的话题。今日，华西都市报首次全面梳理“互联网+房产政务”之下二手房交易的便民清单。从房源选择、到网上签订合同、再到网上申请办理产权过户，然后前往政务窗口办理纳税登记、最后领取房产证，整个过程通过互联网+和大数据的运用化繁为简。
　　华西都市报记者从成都市房管局获悉，成都存量房交易服务平台目前实现了全域覆盖，不仅每套房子都有“房源核实编码”的独立身份证，还可以网签网审，网审通过的市民只需要跑一趟政务窗口就可以在2小时内当场领取房产证。
　　APP上选房 二手房房源均有“编码”身份证
　　“以前房源信息的发布，只需要卖方到中介通知一声就可以进行发布，但这个房源本身有没有问题，却没有进行核实。”成都市房管局相关负责人说，成都市搭建的存量房交易服务平台，首先改变是房源进入市场的方式。任何一套房源进入市场交易之前，必须在系统中进行房源核验，看是否是保障房、是否有抵押、是否符合交易条件等。系统验证通过后，房源信息才能发布。通过核验的房源，将自动生成一个独立的房源核实编码，作为整个交易过程中的唯一身份标识，通过这个编码可随时查询该套房屋的信息和交易情况，这将有效杜绝一房多卖的情况。
　　截至今年8月份，成都存量房交易服务平台实现了覆盖全域，并可以还原市场“三真实”：即真实房源、真实购房资格、真实经纪机构和销售服务人员。平台的交易流程包括：房源信息核实、房源发布、购房资格核实、经纪服务合同网上签订、存量房买卖合同网签，“五步走”将二手房交易的全过程纳入了网上平台的监管。
　　今年10月份，成都存量房平台移动APP正式发布，购房者可以通过透明房产网、应用汇、豌豆荚、木蚂蚁、微信公众号等方式下载，随时随地查看二手房房源信息。由此，市民可以通过三种途径“网上选二手房”：一是“存量房交易服务平台”终端设备；二是透明房产网“二手房板块”；三是透明房产网手机APP。
　　申请网审
　　市民2小时就能当场领房产证
　　“很快，真没有想到这么便捷！”10月26日下午3点，市民周波赶到成都市政务服务中心房产分中心办理产权过户。今年10月他通过成都存量房交易服务平台选中了位于青羊区的一套二手房，13日与房东达成意向后通过房产中介在该平台上进行了网上签订购房合同，15日又通过网络上传资料并申请了立等可取的“网签”，19日收到短信通知，他的申请在网上已经通过预审，可以携带申请资料的原件到房产分中心的网审窗口进行办理。
　　于是，房产中介将买卖双方约到26日下午3点一同前往成都市政务服务中心房产分中心。现场排号，仅等待了5分钟就可以办理了，填写产权转移申请书、纳税申请表等资料，20分钟后周波与卖方办理完了相关手续。1个小时之后即可现场领取房产证。周波说，他现在深圳工作，这套房子是买给在成都的母亲居住，网签和网审之后只需要跑一趟，如果跑几趟的话就很麻烦。
　　据成都市房管局相关负责人说，凡走网上预约预审渠道的，预约总量根据网审窗口数量决定。目前网审窗口共开了6条线，每个工作日可预约300件，现场办理承诺时间为2个小时。
　　值得注意的是，今年9月起，成都市房管局与成都市地税局对个人存量房交易、个人房屋交换、个人产权调换三项业务办理流程作出重大调整，将核税和登记两项业务由原来的先税后证调整为同时受理，变“网签――核税――登记受理――缴费――领证”一条龙服务为“一窗式”服务，即将原有的核税和登记两项业务整合到一个窗口办理。调整后市民办事节约4个工作日的时间。
　　华西都市报记者 石莉芳
& & 编辑：吴敏佳 & &
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买二手房遇到假业主?
教你如何辨房产证真伪
据了解,业主为防止房产证被盗、被复制或冒名转售房产,可以在办理房产证时进行加密上锁。目前,房产证进行密码加密的业务是免费的,进行指纹上锁的业务则要收费。最近有关“证明你妈是你妈”的报道非常火爆,办一个房产证有时遇到程序上的麻烦的确让人非常揪心。不过,对于二手房买家来说,房产证的真伪才让他们最担心。几十万元乃至几百万元买一个房子,如果遭遇假证假业主,赔上一生积蓄还惹上官司,这是购房者最不愿意看到的。日前,记者在网上查到房产证辨别真伪的七招,为此记者咨询房地产中介人士以及对比本人所持有的房产证,对支招的七招进行验证。记者发现,这些“贴士”大部分都是可靠,不过有关房产证水印的字样,则有所出入,这可能与全国各地并未统一不动产登记有关,北京等地的水印是“房屋所有权证”,而广东则是“房地产权证”。假证的样品非常“糙”据合富置业交易部资深经理梁文耀认为,辨别房产证真伪主要是房地产交易登记中心的人士来做,作为地产中介他们会从查册来辨别业主身份,以确保交易安全。中原地产区域营业经理杨清英表示,房产证是非常重要的证件,业主需慎重保管房产证,未到签约一刻也不愿意随意出示给买家看。地产中介保管业主房产证复印件也需要小心,如果实在需要复印业主房产证给买家办理居住证登记或者工商注册,必须征得业主同意且在房产证上进行备注,以免让怀有不良用心的人士拿到完整的房产证页面。满堂红港湾二分店店长林国凯表示,他从业3年多,只有一次刚好在黄埔房地产交易登记中心现场遇到“假业主”卖房,他发现假证的样子非常“糙”,有一定经验的人士都可以看出来。据了解,业主为防止房产证被盗、被复制或冒名转售房产,可以在办理房产证时进行加密上锁。目前,房产证进行密码加密的业务是免费的,进行指纹上锁的业务则要收费。辨伪七招记者逐个验证地产人士表示,房产证是进行房产的买卖、交换、租赁和抵押时要出具的重要法律文件。验证房产证的真实和有效性是任何房产交易行为的第一步。网上流传7招辨别房产证真伪,为此记者用本人持有的2011年出证的房屋产权证进行验证:1.印制房产证的纸张是印钞纸,这也是假证突破不了的最大瓶颈。假证一般用普通纸张印制,比较粗糙,我们可通过比对纸张的挺括度、颜色来辨别房产证的真伪。记者亲证:本人房产证最后一页印上“北京印钞厂中融公司印制”字样,且有该房产证本的编号。从纸质来看,纸张挺括,颜色纯正。2.通过网站或电话查询一下发证编号,这个编号与房产证一一对应,可说是房产证的身份证编号。记者亲证:记者在政府网站上查验本人的房产证,不过显示的信息却是“本次查询的房地产权属信息与档案数据不一致”。记者咨询地产人士,原来中介公司和银行对接国土房管局和“阳光家缘”是需要密匙的,目前并未对个人开放,故此记者未能通过网站进行查验。个人需要查询房产信息,可免费到房地产交登中心查册,就可以查到房产信息。3.找一本同年代、同版本的房产证进行字体、字号、印章对比。迄今为止还没有见到任何一本假的房产证在这些方面的高仿品。记者亲证:记者向一位邻居借来不同期出证的房产证,除个人信息和房屋信息、登记字号不一样外,完全一致。4.真品房产证具有与人民币类似的水印设计,对光观察可以看到宋体“房屋所有权证”底纹暗印,透过光线可见高层或多层水印房屋。记者亲证:本人的房产证不需对光观察已可看到“房地产权证”字样,对光检查可看到水印。今年3月《不动产登记条例》实施,各地新房地产证将按统一规格印制。5.每个有权利发放房产证的市、县发证机关的建房注册号都是不同的。在辨别真伪时除要注意该产权证是否有编号,还要核对该编号是不是建设部公告的全国统一编号。记者亲证:在本人的房产证封二位置,清晰印上建房注册号的号码。6.真品房产证的封皮使用的是进口涂塑纸,而假房产证很多是用镀膜纸,用手就可将塑料镀膜撕下。另外可通过对封面国徽的观察来辨别?真品的国徽是清晰、精美的。记者亲证:记者目前尚未亲手触摸过假房产证,据本人触摸房产证的感觉,封面很硬挺,也无任何塑料镀膜可撕下来。如买家对业主房产证有疑虑,千万别自行撕下别人的房产证来验证真伪,最好的办法是到房地产交易登记部门查册并验证。7.真品房产证在封面里页中有印制清晰、流畅的“翠绿两色细纹组成的五瓣叠加团花”,假证在这里往往印制粗糙,线条刻板。在房产证发证机关盖章页上,具有上下左右均等宽对称的咖啡色花纹边框,其花纹细腻清晰也是假证做不到的。记者亲证:据见过假房产证的满堂红经纪林国凯表示,假证看上去很“糙”,制作工艺很差且里面对建筑面积等表述都非常混乱,他也讶异为何假证业主敢出现在交登中心。
责任编辑：郑莉娜&&JN057
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