居间合同违约责任处理处分
[导读] 违约责任，又称违反合同的民事责任，是指合同当事人因违反合同债务所应承担的责任 作为保障债权实现及债务履行重要措施的违约责任制度与合同债务联系密切。一方面，违约责任是债务不履行所导致的结果，是以债
[导读] 违约责任，又称违反的民事责任，是指当事人因违反合同债务所应承担的责任 作为保障债权实现及债务履行重要措施的违约责任制度与合同债务联系密切。一方面，违约责任是债务不履行所导致的结果，是以债务存在为前提的；另一方面，违约责任是在债务人不履行
　　[导读]：责任，又称违反合同的民事责任，是指合同当事人因违反合同债务所应承担的责任
　　作为保障债权实现及债务履行重要措施的违约责任制度与合同债务联系密切。一方面，违约责任是债务不履行所导致的结果，是以债务存在为前提的;另一方面，违约责任是在债务人不履行债务时，国家强制债务人履行债务和承担责任的法律表现居间合同违约责任 18：55居间合同违约责任
　　我国合同法规定了当事人可以一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的。有这样一起居间销售合同的当事人，约定委托人不得隐瞒成交量，否则须按隐瞒销售额的50%向居间人支付违约金，结果委托人违反了约定，居间人向法院起诉要求委托人支付巨额违约金。法院会支持他的请求吗?
　　居间销售签订合同
　　日，陈某与泰州某贸易(maoyigongsi)(下称贸易(maoyigongsi))订立居间销售合同一份，约定：陈某为贸易公司介绍销售沥青，成交后贸易公司不得自己和用户直接联系业务，该用户以后所用的贸易公司的沥青全属陈某的业务;贸易公司以陈某促成的交易量每吨给付20元的报酬给陈某，另按每吨5元给付陈某交易应酬等费用，超价部分全部给陈某，贸易公司在成交之日付清报酬;贸易公司如隐瞒成交量，则按隐瞒销售额的50%向陈某支付违约金;贸易公司如拖延支付报酬给陈某，则按日10%向陈某支付违约金。当日至同年10月26日期间，贸易公司与海安某工程公司(下称工程公司)发生总业务量为872.34吨的沥青买卖业务。此间，贸易的法定代表人牛某曾于9月14日、9月15日通过向陈某银行卡存款的方式分别给付陈某23000元、4552元。日，牛某向陈某出具书一份，该承诺书载有：兹有陈某所合作做了工程公司沥青业务，以后分手，我本人没有业务往来(贸易公司)。陈某在该承诺书上加注&结帐至9月22日&。
　　诉辩双方各执一词
　　日，陈某以贸易公司隐瞒成交量、拒付居间费，构成违约为由，向海安县法院提起诉讼称：我介绍贸易公司与工程公司达成销售沥青的业务，贸易公司仅向我履行了至日的义务。后贸易公司违约，直接向工程公司销售沥青，隐瞒成交量并拒付居间费。请求判令贸易公司给付我居间费18292.40元、支付违约金元。陈某对诉讼标的额的计算方法是：日至同年10月26日期间，贸易公司与工程公司实际交易522.64吨，按此前结算居间报酬的标准每吨35元(其中10元系超价部分)计算，贸易公司应支付居间报酬18292.40元;贸易公司隐瞒交易量522.64吨、拒付相应居间费所应支付的违约金，系按该部分沥青的同期市场价每吨1910元所计算的销售额的50%得出。陈某不主张延迟支付居间报酬按日10%计算的违约金。
　　贸易公司则辩称：双方签订的居间销售合同显失公平，我公司存在重大误解，应予撤销。它只保证了陈某的利益，而对投入大量资本的我公司利益只字未提，甚至有我公司贴本给陈某的情况发生。我公司与工程公司之间的业务，不是陈某居间介绍发生的，双方合作所做的该单位业务报酬已在日结清。我公司没有公开但也没有隐瞒与工程公司之间的业务量，不存在拖延支付原告报酬的情况。双方在合同中约定的违约金太高，仅应是居间费而不是销售额的一定比例，延期付款的违约金也应比照银行利息确定。请求驳回陈某的诉讼请求。
　　是否违约各自举证
　　审理中，双方当事人围绕&贸易公司向工程公司销售沥青的业务是否是陈某居间介绍所发生，贸易公司是否违约隐瞒了成交量及向陈某拒付居间费&这一争议焦点，分别进行了举证。陈某以居间销售合同、牛某的承诺书及申请法院调取的工程公司关于其与贸易公司发生沥青买卖交易的证明等证据，证明自己的诉讼主张。陈某另提供了证人的书面证言，并申请证人出庭作证，证明牛某出具承诺书的有关事实。贸易公司则提供了向其销售沥青的南通某公司的证明、增值税发票及自己向工程公司开具的增值税发票，证明自己购、销沥青的差价每吨仅为10元，而陈某依据合同应得的居间费最低每吨为20元，进而证明工程公司的业务并非是陈某居间介绍发生。贸易公司另提供了2份银行卡存款回单，证明其与陈某结清了帐目。
　　对此，法院认定：综合居间销售合同、牛某的承诺书、工程公司的证明及证人证言，应认定贸易公司与工程公司之间的沥青销售业务系陈某居间介绍而发生，贸易公司仅与陈某结算了至日前的居间报酬，其余的居间报酬尚未结算。牛某于日出具的承诺书及贸易公司购、销沥青部分业务的发票、2份银行卡存款回单，不足以推翻陈某所提供的上述证据的证明效力及其所证明的案件事实。
　　酌情确定违约金额
　　海安县法院审理后认为：被告贸易公司在原告陈某居间介绍与客户发生沥青买卖业务后，依据合同虽需向原告支付报酬，但是否实际向原告所介绍的客户销售沥青以及销售沥青的基础价格的确定，决定权均在被告，被告完全可在决定是否交易以及按怎样的基础价格进行交易时，考虑自己的合同利益。据此，认定双方之间订立的居间销售合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方也已部分履行该合同的义务。故应认定合法有效，订立、履行该合同并不违反被告的意思，且并不必然会给被告造成较大的损失、进而导致显失公平。原告居间介绍贸易公司与工程公司发生业务后，被告未将其继续与工程公司发生数笔买卖业务的情况告知原告、未按合同约定向原告继续支付报酬，构成违约，应承担相应的违约责任。合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但约定的违约金过分高于违约所造成的损失时，法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以减少。合同中约定的被告隐瞒继续与客户交易所应支付的违约金，及被告在隐瞒继续与工程公司交易期间因延迟支付居间报酬而应支付的违约金，均属于对被告在履行合同过程中出现违约行为时进行惩罚及对原告所受损失进行补偿的措施，二者不应重复计算，且被告所应支付的违约金总额应与原告因被告违约所受的损失相当。双方在居间合同中约定的上述违约金明显过分高于原告因被告不履行合同所造成的居间报酬损失。被告认为双方约定的违约金过高，法院采纳该抗辩意见，并参照双方在合同中约定的居间报酬的30%确定被告向原告所应支付的违约金的数额。日，海安县法院依照《中华人民共和国合同法》第426条、第107条、第114条等规定，判决贸易公司向陈某给付居间报酬费13066元，支付违约金3919.80元。
(责任编辑：admin)
------分隔线----------------------------
房屋中介公司为买、卖双方提供看房屋后，均约定，买方如购买该房必须通过中介公司，不...
居间合同又称中介合同，是指居间人为委托人和第三人提供订约的机会或充当介绍人而取得...当前位置: >
通过案例分析合同效力、违约责任、双倍赔偿
/ 作者：红领培优 来源：红领培优
　　评语：
　　（1）本文属于&对经典考题进行叙述与分析&的教学内参类教研文章。
　　（2）文章格式需要适当修改（已修改）。标准格式为：中文字体为宋体，英文及数字为新罗马体，单倍行距，段首空两格。
　　（3）本文基本符合教研文章内容及格式要求，基本符合行测研究部教研文章制作规范，
　　【案例】某甲和某工厂订立一份买卖汽车的合同，约定由工厂在6月底将一辆行驶5万公里的卡车交付给甲，价款3万元，甲交付定金5000元，交车后15日内余款付清。合同还约定，工厂晚交车一天，扣除车款50元，甲晚交款一天，应多交车款50元；一方有其他违约情形，应向对方支付违约金6000元。合同订立后，该卡车因外出运货耽误，未能在6月底以前返回。7月1日，卡车在途经山路时，因遇暴雨，被一块落下的石头砸中，车头受损，工厂对卡车进行了修理，于7月10日交付给甲。10天后，甲在运货中发现卡车发动机有毛病，经检查，该发动机经过大修理，遂请求退还卡车，并要求工厂双倍返还定金，支付6000元违约金，赔偿因其不能履行对第三人的运输合同而造成的经营收入损失3000元。另有人向甲提出，甲可以按照《消费者权益保护法》请求双倍赔偿。工厂意识到对自己不利，即提出汽车没有办理过户手续，合同无效，双方只需返还财产。
　　【问题】
　　（1）汽车买卖合同是否有效？
　　（2）卡车受损，损失应由谁承担？
　　（3）甲能否要求退车？
　　（4）甲能否请求工厂支付违约金并双倍返还定金？
　　（5）甲能否请求工厂赔偿经营损失？为什么？
　　（6）甲能否同时请求工厂支付6000元违约金和支付每天50元的迟延履行违约金？为什么？
　　【答案】
　　（1）汽车买卖合同合法有效。
　　（2）卡车受损应由某工厂负责。
　　（3）甲能够要求退车，解除合同。
　　（4）甲不能同时请求支付违约金并双倍返还定金。
　　（5）甲能够请求工厂赔偿经营损失。因为该经营损失属可预见的可得利益损失范畴，依法应予赔偿。
　　（6）甲能够同时请求工厂支付6000元违约金和支付每天50元的迟延履行违约金。因为这两个违约金属于不同性质，并不冲突。
　　【解析】
　　第（1）问：根据合同法第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：
　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　（三）以合法形式掩盖非法目的；
　　（四）损害社会公共利益；
　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
　　第五十三条，合同中的下列免责条款无效：
　　（一）造成对方人身伤害的；
　　（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
　　可见，本合同中并没有属于这两条的内容，合同是有效的。
　　合同的效力一般从三个方面判断：一是主体的要件，主要看签订合同的主体是否有民事行为。二是意思表示是否真实，也就是第五十二条规定的。第三要看合同的内容是否符合法律的规定，有无法律禁止的条款。
　　第（2）问：7月1日，卡车受损系意外毁损，依《合同法》第142条之规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担。此时卡车尚未交付，故应由出卖人某工厂承担。风险的交割，与交付有关，交付之前属于出卖人，交付之后属于买受人。
　　第（3）问：《合同法》第111条规定：&质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。&本案中，工厂交付的卡车质量不符合约定，甲可依法请求退车（退货）。
　　第（4）问：依《合同法》第116条之规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。所以，甲不能请求工厂既承担违约金责任，又承担定金罚则。
　　第（5）问：依《合同法》第113条第l款之规定，当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，甲的经营收入损失可视为因工厂履约不符合约定而给甲造成的可得利益的损失，且这种损失能为工厂在订约时所预见。
　　第（6）问：甲能够同时请求工厂支付6000元违约金和支付每天50元的迟延履行违约金，因为，这两种违约金适用的情形不相同，而工厂同时构成了迟延履行和瑕疵履行两种违约行为，故这两种违约金责任可以并用。
(责任编辑：红领培优编辑部)
在线咨询 ：qq群：客服电话：9
周一至周五 8:30—18:00
扫一扫下载客户端
京ICP备号 京ICP证090387号 Copyright(C) 2004- All Rights Reserved 北京华图宏阳教育文化发展股份有限公司 版权所有买房如何应对卖方违约 B07-律师说法-上海法治报
& B07：律师说法
买房如何应对卖方违约
日 & B07 ：律师说法 &
稿件来源：上海法治报 &
&&&&□广东诚公律师事务所　颜宇丹　　最近一段时间，不少一线城市的房价大幅上涨，深圳更是经历了多年不遇的房价暴涨，有些地段几乎是一天一个价，签约数月后就涨了40%―60%，由此出现了一波罕见的二手房买卖违约潮。　　一般来说，在房地产市场低迷、房价大幅跳水的时期，买方容易违约弃购或想方设法解除合同退房；　　而在房价上涨时期，卖方受到房屋升值的诱惑，卖方违约的现象比较突出。　　那么在遭遇卖方违约时，买家该如何妥善应对呢？　　判断是否违约　　当卖方出现违约的表示时，并不一定就构成法律意义上的违约行为。　　比如卖方见房价上涨，要求加价，并表示如果买方不同意加价则不配合继续履行合同。虽然此时卖方已做出了相当明确的违约表示，但因为还没有到需要卖方配合履行合同的时候，因此很难说卖方已经实质违约。　　这时候买方如果去起诉，卖方会抗辩只是在协商，还未到履行期限，不代表卖方最后会违约，因此买方最可靠的办法是等到合同约定的履行期限届满后才起诉。　　但是如果这期间卖方一房二卖，或者有其它举动，买方就需要密切注意并收集卖方违约的证据。比如卖方阻止了赎楼手续或贷款手续的继续办理，或者撤回了递件过户手续，有的卖方甚至在中介公司将已出售的二手房挂盘欲另行出售。　　当出现了以上种种卖方的违约迹象时，买方需提前将这些情况的相关证据收集起来，并向卖方发出催告继续履行合同的书面通知。　　如果卖方仍拒绝履行合同，则卖方构成违约。　　收集违约证据　　打官司不仅仅是“讲理”，更要讲求证据，我国民事诉讼证据的表现形式可以分为书证、物证、视听资料、证人证言、当事人陈述、电子数据、鉴定结论、勘验笔录八种。　　证据类型法律有明文规定，实践中关键是如何收集。　　如果到了合同履行期限，卖方仍拒绝履行合同，买方需要证明卖方拒绝履行的实际行为。　　比如笔者去年代理过一个案件，卖方在我方起诉后向我方发出催告继续履行合同的律师函，反咬一口称我方没有及时履行合同并恶意查封涉案房产，导致合同无法继续履行，幸好我们已准备了充足的证据证明对方违约，才得到法院的支持。　　因此，即使卖方已明确表示不履行合同，买方仍要按约定时间去办理相关手续，并保留相应的证据，证明是卖方违约。　　此外，还要保存合同履行过程中双方交涉的证据，包括录音、短信、微信、邮件等，聘请房地产专业律师分析所持有的证据是否已经能够证明对方违约。　　有些证据可能不在买方掌握之中，可以起诉以后向法院申请向有关单位调取。　　避免拖延时间　　如果已经收集到充足的能够证明对方违约的证据，下一步就要开始决定诉讼方案了。　　当然，有些当事人考虑到诉讼有成本，如果能够和解，不如直接和解更为便捷一些――或者双方协商解除合同，卖方返还已支付的款项并支付违约金，买方再另行购房。　　笔者也参与过不少买卖双方协商和解的案例，如果协商过程有律师介入，肯定会更好地维护当事人的利益。　　但协商的同时，也应预防违约方恶意磋商，拖延时间，如果发现对方没有和解的诚意，守约方就不能再犹豫，必须当机立断起诉并查封涉案房产以防“一房二卖”。　　制定诉讼方案　　一旦查封了房产，对违约方是一个极大的压力，并且对方暂时无法另行出售，即使和解谈出的结果也往往会比没有起诉更好些。　　如果双方协商未果，就必须通过法律途径来解决纠纷了。　　二手房买卖纠纷的诉讼请求一般有两种，起诉时只能选择其中一种：　　一是要求解除合同，违约方支付违约金和赔偿损失；　二是继续履行合同，要求卖方将涉案房产过户到买方名下。　　中介提供的二手房买卖格式合同中一般约定：当一方违约时，需赔偿守约方双倍定金或房价20%的违约金，守约方有权选择违约方按哪种方式承担违约责任。　　当卖方违约时，如果房价涨幅超过合同约定的违约金数额时，有些买方还是希望要房子，即选择要求继续履行合同，但是作为代理律师，必须提前告知当事人一些需要留意的情况。　　如果买方起诉时还没有取得贷款承诺函卖方就违约了，且房屋有抵押需要赎楼，那么即便判令卖方限期履行赎楼手续，但只要卖方不履行，买方还是需要向法院申请强制过户，此时还须先代为清偿卖方的贷款余额。　　因此买方需要考虑自身的经济状况，是否有能力一次性付款，即使通过法院强制执行程序过户到买方名下，买方再将房屋抵押给银行贷款，这种抵押贷款的利率远远高于按揭房贷。　　这些都是买方需要知情并做出抉择的，否则在诉讼中法官询问买方是否能一次性付款，买方不同意一次性付款，法院将以法律上或事实上的障碍，判决驳回诉讼请求。　　此外，诉请继续履行合同还会存在其它诉讼风险。　　比如在二手房买卖合同上没有签名的夫妻另一方申请参加诉讼，或者法院追加其作为第三人参加诉讼，其明确表示不同意出售该夫妻共有房产；　　比如在诉讼中“一房二卖”的另一个买家要求作为第三人参加诉讼；　　再比如起诉后有另案对涉案房产提起确权之诉并轮候查封了涉案房产的情况，上述情况都有可能导致中止诉讼甚至驳回诉讼请求。　　如果买方愿意承担这些风险，坚持要求继续履行合同，律师就按照当事人的思路准备诉讼材料，如果出现了一些将导致无法继续履行的特殊情况，律师也会客观地进行法律分析，建议变更诉讼请求为解除合同。　　当然，即使最后法院驳回了买方继续履行合同的诉讼请求，买方仍有权另案起诉要求解除合同赔偿违约金。　　注意诉讼技巧　　去年是笔者所在的深圳市房地产市场比较特殊的一年，虽然房价涨势惊人，但从签订合同到卖方违约的这段时间，房价的涨幅大多数还在20%以内，没有超过合同约定的房价20%的违约金。　　因此，笔者团队此前研究得比较多的是违约金如何不被法院调低，而且法院也很少有判决支持超过房价20%的违约金的案例。　　而去年笔者代理的案件中，有一些在签约后很短的时间内涨幅就超过了房价的20%，有些买方认为诉请继续履行合同存在一定诉讼风险，于是选择了解除合同，但如果解除合同买方受到的损失远远高于获得的违约金。　　卖方的违约行为致使买方丧失了一次以同等价格购买与涉案房屋相同房屋的机会，造成买方实质上的损失。　　在这种情况下，卖方因房价上涨毁约，如果买方仅仅要求赔偿合同约定的违约金，并不足以弥补因房价上涨造成的损失。　　如何最大化地维护守约买方当事人的利益，这就要考验案件代理律师的智慧。　　如果诉讼请求提法不严谨，就无法获得法官的支持。比如有些律师在诉讼中同时要求违约金和赔偿房屋上涨的差价，这就涉及违约金和赔偿损失是否能够并用的问题，这在司法实践中争议较大，有可能不能获得支持。　　笔者认为，违约方造成守约方的损失应完全赔偿。　　《合同法》　第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”　　《最高人民法院关于适用　〈合同法〉　若干问题的解释（二）》　第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”　　深圳市中级人民法院　《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）及说明》　第十八条也规定：“因一方违约导致另一方订立房屋买卖合同的目的不能实现，另一方主张差价损失的，予以支持。　　双方对房屋差价有约定的，从约定；　没有约定的，以法院委托的评估机构对起诉之日的房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失。”　　根据上述规定，笔者代理案件时，在起诉前都委托评估机构进行了评估，请求法院按评估机构对房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失，增加违约金为实际损失额即差价，目前已有判决支持了我方的这一诉讼请求。　　在实际诉讼过程中，会遇到各种各样不可预料的情况，法庭上对方也可能会抛出一个个观点、拿出一份份证据，需要提前就做好充分的研究和对以往办案经验进行总结，随机应变加以应对。　　诉讼尤其是房产诉讼是高度专业性的法律问题，建议买房人在遇到纠纷时，及时向专业律师求助，切勿盲目地自行应对，最终因小失大，造成难以挽回的损失。
友情链接：
解放网版权所有 未经许可不得转载夫妻共有房屋，一方不在场，签订的合同是否有效？如果无效，终止合同时要赔付违约金吗？
我们家卖房子，已签合同，没有过户，收了对方五万元定金。合同上只有我爸一个人签名，房产证上是我爸和我妈两人的名字，签合同时，我妈没去，也没和对方打过电话，对方签合同前已看过房产证，房产证现在在中介手里。现在我妈觉得他们在合同上欺负我爸（市场价大概值46万，合同上40万；谈好全款付清，合同上却约定50天内付款），决定房子不卖了，退还定金，合同终止。找到买方，买方说要我们承担违约责任，双倍返还定金，且替他支付4000元中介费（签合同时他就付了中介费）。也找过中介，中介说我爸得承担50%的违约责任，也就是说得赔2.5万的定金，且要双倍赔付中介费。请问他们的说法是否合理？因为职业关系，以前学习过合同法、物权法、担保法等相关法律，请问此合同是否为无效合同？如果是无效合同，是否可以根据“主合同无效，担保合同无效”拒绝赔付违约金？
按时间排序
产权证在两个人名下属于共同财产，单方签合同是无效合同，如果另一方不能到场要有书面委托书，或者后补签字，现在既没有委托书也没有后补签字合同就属于无效合同
无效合同，对方主张的任何权利都得不到保护，你放心让他们去打官司告你好了。告诉这个中介：老老实实把合同撤销了吧，如果你收了对方的房款要扣出中介费然后把剩余的转给我，我肯定拒收，不会要你的钱，到时候人家拿不到房子，起诉你用无效合同来骗钱，你就说不清了，要承担的责任是几十万，可不是三两万这么轻。
已有帐号？
无法登录？
社交帐号登录