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碧桂园首次披露深圳拿地细节
今日，碧桂园首次披露深圳拿地细节。坂雪岗地块本属于工业改保障房，碧桂园拿地后，土地性质并没有改变。将按政府要求项目配建70%比例的安居房， 30%为碧桂园自售物业，其中包括商品房和商业裙楼、街铺。
7月29日，网易房产报道碧桂园（02007.HK）联合汇联金融（08030.HK）通过股权收购房企茂兴置业的方式，拿下深圳坂田坂雪岗安居房项目曲线进军深圳一案。至今日，碧桂园披露深圳首次拿地的细节。网易记者掌握到的信息显示，坂田安居房地块协议从端午节前就签订好了。但项目背后牵扯到的公司和股权间的关系纷繁复杂，一直到28日才完成工商登记，真正完成股权交易。坂雪岗地块本属于工业改保障房，碧桂园拿地后，土地性质并没有改变。将按政府要求项目配建70%比例的安居房，&30%为碧桂园自售物业，其中包括商品房和商业裙楼、街铺。该项目属于旧改项目，补地价及安居房售价由政府相关部门确定，但“并非仅仅为工商登记资料上的1836万元。”碧桂园内部人士表示，&“经济效益已经不是我们首要考虑对象了，集团坚定进入一线城市，品牌效应和社会影响是放在首位的，这个项目符合碧桂园‘建老百姓买得起的好房子’的宗旨”。在碧桂园的计划表上，这是第一次进入深圳，但绝不是最后一次。无论是招拍挂还是旧改，都是碧桂园在深圳努力的方向。“不排除会在深圳做旧改，旧改项目报批手续复杂、资金需求量大、不确定性很多，集团会谨慎推进。”据透露，地块今年将正式动工。土地面积和自售比例决定了该项目有别于碧桂园三四线的大盘模式，开好头的重要性不言而喻，此项目将被打造成碧桂园进入一线城市的标杆作品。“项目位置很好，离地铁站200米，将来会配套公交首末站。”上述人士表示，考虑到深圳保障房的审批流程和轮候时间比较长，项目会加快推进，尽快入市。7月初，碧桂园正式成立一线城市事业部。该人士透露“集团原有的惠深区域公司和莞深区域公司将全力支持一线城市事业部深圳分部拓展工作，深圳分部夏姓总经理已经就位。”相关报道：
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房企观察(二)：碧桂园携手联投造城 合作开发模式湖北多地复制
【内容提要】近年来，碧桂园和联投旗下项目在湖北省内可谓“形影不离”，除了在花山生态新城共同拥有项目之外，咸宁、汉南和鄂州等地都可以看到两者携手进行合作开发，并且发展模式惊人的一致。
新华房产7月30日武汉讯(记者 梁慧丽 刘莹)2014年上半年，碧桂园集团(简称“碧桂园”)和湖北省联合发展投资集团有限公司(简称“联投”)双双跻身武汉房地产销售十强榜。与同列榜单相同的是，在湖北各地，碧桂园和联投的项目也往往比邻而建。这究竟是巧合还是有意为之?
　　记者调查发现，碧桂园、联投旗下项目近年在湖北省内“形影不离”并非偶然——除了在花山生态新城共同拥有项目之外，咸宁、汉南和鄂州等地都可以看到两者携手进行合作开发，并且发展模式惊人的一致。
　　花山生态新城初尝甜头
　　碧桂园创始人杨国强曾经解读过碧桂园的成功模式：“低成本土地、规模化生产、快速销售”。
　　自成立以来，碧桂园一直以拓荒式开发在中国各大城市筑就了多个大盘项目。已经获得“造城专家”称号的碧桂园惯于在二、三、四线城市具有发展潜力的新区，走城镇化、郊区化大盘模式。
　　拿地走低成本策略，并与当地政府的城镇发展规划相吻合的碧桂园，在武汉也不例外。如今说起花山生态新城，多数市民脑海中浮现的第一印象恐怕都是“碧桂园生态城”，短短两年时间，碧桂园旗下的这个新项目与花山一起声名大噪。
　　花山新城规划图
　　据记者不完全统计，碧桂园和联投自2011年起至今已经连续在花山拿地16宗，总面积高达3409亩，花山片区多宗自然资源良好的地块都被双方收入囊中。一位曾参与过同场土拍的开发商表示，整体规划和开发有利于把控房企的运作成本;其次，选定一个区域，然后不断地深入开来，有利于在区域内形成特有的房企烙印，推动房企的影响力。“房企拿地会考虑区域的整体运作，相邻或相近的地块更容易受到房企的垂青。”
　　让花山一鸣惊人的背后，是碧桂园在业内堪称“强悍”的营销方式。通过整合内外渠道，实施全民营销模式，发挥自有团队优势，引入分销渠道，并建立自有电商平台，在重点城市整合电商和集团展销中心的互动，碧桂园成功的将花山推广向全市。两年时间里，其“高密度、大范围”的品牌宣传、发动全民销售的运作手法，让碧桂园生态城和花山一路从默默无闻到耳熟能详。
　　值得关注的是，在碧桂园生态城成功的将市民的目光吸引至花山时，联投顺势推出了联投花山郡——在碧桂园生态城二期开盘仅仅一个月后，联投花山郡一期开盘入市。
　　咸宁、鄂州复制花山模式
　　习惯用城镇化、郊区化大盘模式发展的碧桂园，与联投一拍即合并非没有原因。从另一个角度来说，联投也是真正的“造城专家”——具备国资背景，拥有交通投资建设经验、多次承担新城开发建设任务的联投，已先后投资过湖北省内的多个新城。
　　前文提到的花山生态新城，前期规划建设正是由湖北联投集团负责。除此之外，花山生态新城一纵一横两条主干道为主骨架的新城路网也由联投集团负责建设。目前花山大道与花城大道部分已通车。下一步，联投将大力着手推进从三环线连接鲁磨路的“东湖通道”建设，此举可将花山与洪山广场的距离缩短到20分钟车程左右。
　　除此之外，联投集团还与大连亿达集团合作，联手打造总投资过百亿元的武汉软件新城。目前已建设完成国际研发区17万平方米，世界500强IBM已正式入驻，同时，与法国阳狮、飞利浦、上海新政、中英融贯、亿达信息等知名企业正式签约。
　　湖北联投集团是梧桐湖新城建设方之一
　　由于联投此前并未大规模介入住宅开发，多以造桥修路为主，住宅市场上品牌号召力相对有限，武汉市民对其并不熟悉。而通过与碧桂园同步推出项目，借机在购房者心目中打下自己的房企烙印，渐渐获得市场认可，也正是联投所谋求的发展方向。
　　据记者调查，联投、碧桂园合作开发模式已在全省遍地开花。以碧桂园生态城的成功案例为范本，目前双方的合作范围已扩展至咸宁梓山湖新城和鄂州梧桐湖新城等地。以咸宁梓山湖(贺胜)新城为例，梓山湖碧桂园项目已于2013年11月份开盘，目前仅有部分小高层销售，别墅部分已全部售完，累计销售8亿元；2期正在启动中。总投入为23亿元联投梓山郡项目目前正在规划设计中。在鄂州梧桐湖新城碧桂园假日半岛目前准备已经对外销售；同一区域内，联投梧桐郡也于7月26日开放营销中心、示范区和样板间。
　　纵观花山、咸宁、鄂州三地，碧桂园和联投双方合作开发模式惊人一致——第一步，区域发布生态新城规划，联投接手部分前期规划、完善交通配套；第二步，碧桂园紧跟拿地，住宅项目迅速入市，推广项目的同时也将片区炒热；第三步，联投随之推出自己的住宅项目，借力销售。整套流程下来，规划、配套完善，片区发力，造城分流之势明显。
　　一位内业资深人士告诉记者：“规划配套先行，联投负责基础建设，碧桂园出力宣传，这个模式对于一个区域的开发是整体性的，而且具有可控性和可预见性，房企肯定是双赢”。
房企观察(一)：
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廉价拿地后遗症缠身 碧桂园模式还能走多远？
　　碧桂园是一个善于制造神话的企业。曾依靠廉价拿地、快速开发、低价销售的大盘模式，从原来的寂寂无名到一飞冲天，人称“地产沃尔玛”。　　　　任何模式并非无往而不胜。在楼市的冬天里，销售放缓，异地扩张又遭遇水土不服的困境，廉价拿地后遗症缠身等一系列问题出现时，人们在问，碧桂园模式还能走多远？在今天探讨和反思碧桂园模式，有其积极的意义和作用。　　　　　　4月10日，碧桂园控股有限公司（以下简称为“碧桂园”）宣布，2012年首3个月，共实现合同销售金额约61.2亿元（人民币，下同），合同销售建筑面积约99万平方米。第二天，碧桂园总裁莫斌便对媒体宣称，“碧桂园不降价，但会提高产品附加值”，同时强调碧桂园的成本优势，“在产品的性价比上，碧桂园位于全国前列”。　　　　虽然碧桂园一再强调其“选址城郊、快速开发、快速销售、物超所值”的竞争优势，碧桂园董事局主席杨国强在2月28日发布碧桂园年报之际所做的仅有3400多字的主席报告中，也四次提到碧桂园模式的可复制性，但事实是碧桂园低价拿地、快速开发、低价销售的“造城模式”，正在面临着复制的难题。　　　　碧桂园2011年年报显示，2007年便开始建设的总建筑面积达159万平方米的内蒙古满洲里碧桂园项目，截至2011年年底已竣工总可销售建筑面积仅为8万多平方米，已售出建筑面积仅6万多平方米，整个项目预计要到2024年完成。同样于2007年开始建设的内蒙古兴安盟、通辽碧桂园项目，也进展缓慢、销售不力，预计要到9年后的2016年才能建成。此外于2009年底开始建设的韶关“碧桂园•太阳城”项目，预计也要在15年后的2024年才能建成。　　　　独特的开发模式　　　　日，碧桂园在香港上市，到日，其市值已达1476亿港元。凭借资本之力，碧桂园开始了疯狂的扩张。　　　　上市前，碧桂园仅有27个发展项目，且有22个位于广东，但是到了2007年年底，碧桂园已扩展到辽宁、内蒙古、湖南、湖北、安徽、江苏及重庆8省份，项目达到45个，其土地储备更是由1870万平方米激增至4500万平方米。碧桂园也因此被视为战无不胜的“地产沃尔玛”。　　　　碧桂园制胜的法宝便是其独特的开发模式，选择那些主流竞争对手尚未进入的二、三、四线城市，低价拿下超大规模城郊地块。“在一块优质土地上，建设一个包括商业、写字楼、购物、居住于一体的综合体，打造成‘人间乐园’”，莫斌对媒体称，这是杨国强的梦想。　　　　碧桂园能够低价拿地的秘诀便在于，以超大规模规划让急于招商引资的二、三线城市的地方政府无法拒绝。以碧桂园内蒙古通辽项目为例，该项目占地面积达9105亩，碧桂园计划投资11亿元，打造总建筑面积为167万多平方米、囊括酒店、医院、学校、公交、超市的大型楼盘。该项目也被质疑是当地政府为碧桂园量身定做。　　　　关于碧桂园涉嫌“零地价拿地”的质疑，更是从未停止过。　　　　“碧桂园项目获取土地使用权证后，全部项目马上由企业自主开发建设，并于3年内基本完成全部开发；产品在取得预售许可证后，会全数投放市场，实现快速销售；碧桂园每年将保持1000万平方米以上的开发速度；碧桂园产品平均于开工后一至两年内即可达到交付条件。”碧桂园官网如此描述其竞争优势。　　　　碧桂园“快速销售”的法宝便是价格优势。日，位于“南京新东郊、金陵御花园”的江苏句容“碧桂园•凤凰城”开盘，毛坯均价仅为5000元/平方米，比句容5月份5384元/平方米成交均价低出近400元。碧桂园2011年年报显示，该项目推出的近2500套房，开盘两天便超过70%的房源被认购，认购金额近12亿元。　　　　日，碧桂园位于广东惠州市的第二个项目“碧桂园•十里银滩”开盘，精装山景洋房的销售起价仅为5500元/平方米，比2011年8月惠州6249元/平方米的住宅成交均价低出700多元/平方米。该项目首期推出的5080套房于开盘当天便被认购超过70%，认购金额超过30亿元。　　　　目前，碧桂园已在全国12省份拥有103个地产项目，但是却没有一个项目位于北京、上海一线城市，这些项目均处于二、三、四线城市城郊。截至目前，碧桂园已取得国有土地使用权证（含权益）的可建建筑面积达到5522万平方米，已开业五酒店达到27家，在建19家。　　　　北方项目水土不服　　　　“橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳”，发迹于广东顺德的碧桂园，在将其“低价拿地、快速开发、快速销售”的“造城”模式复制到全国12个省份之后，也面临着的变质难题。在遥远的北方，内蒙古呼伦贝尔大草原，杨国强和他的碧桂园计划在蒙古、俄罗斯交界的“东亚之窗”满洲里打造一个占地面积约3000亩的“人间乐园”。　　　　日，上市仅3个月后的碧桂园，便开始动工建设总建筑面积达159万平方米的满洲里碧桂园项目。然而至4年后的日，碧桂园满洲里项目已竣工建筑总面积仅为8万多平方米。　　　　碧桂园2011年年报显示，截至日，碧桂园满洲里项目已竣工总可销售建筑面积仅为8.4万平方米，已售出并交付建筑面积为6.4万平方米，在建建筑面积为29.2万平方米，已预售总可销售建筑面积为3.5万平方米，持作未来发展建筑面积为121.3万平方米，整个项目的预期竣工日期为2024年第四季，建设周期长达17年之久。　　　　满洲里项目并非个案。碧桂园2011年年报显示，碧桂园通辽项目于日开始建设，建筑总面积达167.5万平方米，已竣工建筑总面积仅为18.3万平方米，已售出并交付建筑面积为14.6万平方米，在建建筑面积为24.3万平方米，持作未来发展建筑面积为125万平方米，整个项目的预期竣工日期为2016年第四季，建设周期长达9年。　　　　同样于2007年11月开始建设的碧桂园兴安盟项目，建筑总面积达94万平方米，预计也要等到2016年才能建设完成。截至2011年年底，该项目已竣工建筑总面积仅为16.9万平方米，已售出并交付建筑面积为11.8万平方米，在建建筑面积为13.9万平方米。　　　　除此之外，日开始建设的建筑总面积超过200万平方米的安徽芜湖三山区碧桂园项目，预计也要等到10年后的2018年才能建设完成。　　　　“碧桂园在广东省外的项目有点水土不服，没有它在广东省内的项目开发得好，同时它也开始收缩战线。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强对时代周报记者说。碧桂园年报显示，截至日，其在全国12省份共有103个项目，其中广东省内有62个，占比达到60%。2011年全年碧桂园共有16个新项目开盘，广东省内就占到10个。　　　　但是在碧桂园的“大本营”广东北部的韶关碧桂园项目，也出现了不良反应。在被称为广东“北大门”的韶关，碧桂园于2009年底开始在建设“碧桂园太阳城”项目。其去年年报显示，该项目建筑总面积达352万平方米，截至2011年年底，已竣工建筑总面积仅为28.3万平方米，已售出并交付建筑面积为26.9万平方米，在建建筑面积为15.6万平方米，持作未来发展建筑面积为308万平方米，整个项目的预期竣工日期为2024年第四季。　　　　碧桂园方面在发给时代周报的采访回复中称：“我司在发展过程中通常会采用逐步滚动开发方式，因此项目可能有连续多年开发的情况（如顺德碧桂园已开发20年，广州碧桂园凤凰城项目已开发10年），这与我司崇尚的快速开发、快速销售理念并不冲突。”　　　　碧桂园还称，今年，碧桂园将在广州、南京、沈阳等重点市场持续提供物超所值的住宅产品。其中，在广州地区，十年成熟大盘碧桂园凤凰城、碧桂园假日半岛等将持续有新品上市，位于广州番禺莲花山风景区的碧桂园莲山、位于南沙滨海的天玺湾也处于紧锣密鼓的筹备、建设阶段。　　　　价格优势不再　　　　在开发速度放慢的同时，碧桂园也面临着巨大的销售压力。　　　　其年报显示，截至日，碧桂园的已竣工尚未售出的建筑总面积约386万平方米，已预售待交付的总建筑面积约82万平方米，同时在建总可销售建筑面积为1552万平方米，已预售总可销售建筑面积也达到870万平方米，碧桂园的总可销售面积已超过2000万平方米，此外，还有3677万平方米的总建筑面积持作未来发展。　　　　而2011年，碧桂园共实现合同销售金额约人民币432亿元，合同销售建筑面积约687万平方米。在楼市调控政策继续收紧的趋势下，今年一季度，碧桂园仅实现99万平方米的合同销售建筑面积。而碧桂园向时代周报记者表示，2012年的销售目标与去年持平，按照其去年的687万平方米的销售业绩推算，碧桂园还需要在剩下的3个季度里完成580多万平方米的销售任务，而碧桂园要消化近5700万平方米的库存，大概要花8年时间。　　　　为消化库存，在宣称不降价的同时，碧桂园也采取了一些“变相降价”的促销手段，针对业主在全国项目统一启动了“碧桂园20周年感恩回馈”活动，在2月18日-3月31日期间，凡老业主置业或推介亲友购房，将按成交单位面积分别给予免10年和5年管理费的优惠。碧桂园在发给时代周报记者的采访回复中表示，该活动已延长至日。　　　　继绿城高调启动全经纪人式的全民营销策略后，碧桂园也紧随其后，碧桂园向时代周报表示：“为进一步拓展销售渠道、促进销售，我司鼓励集团员工及业主积极向外界推荐公司的产品，员工成功推介亲友购买公司的产品，可根据相应标准获得奖金。”　　　　在“降价跑量”的大潮之下，碧桂园的价格优势能否继续奏效值得怀疑。以去年碧桂园开盘首日创下销售30亿元纪录的惠州十里银滩项目为例，某房产网数据显示，截至3月27日，碧桂园十里银滩的销售均价为8500元/平方米，同处于惠州海岸线的万科双月湾均价则为7500元/平方米，金融街·巽寮湾均价为1.3万元/平方米。碧桂园十里银滩的价格优势已不再独领风骚。
平均价格 : 4100元/㎡
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