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养老地产最佳开发模式：旅游+地产+养生
阅读&16697&发表& 08:14:01
&调查报告显示，预计到2020年，中国的老年人口将达到2.48亿人，老龄化水平将达到17.17%。一个庞大的养老市场悄然出现，“银发经济”给养老地产带来了巨大商机，在各路资本对养老地产跃跃欲试之际，这个看似“蓝海”的市场却也同时经历着迷失与彷徨，养老地产仍在“试水”。从需求上看，传统养老地产业态已不能满足现代人日益增长的养老需求，现代人普遍期待更高档次、更高品质养老地产的出现，从“养老”到“养生”。“旅游+地产+养生”此类复合型养老地产开发方向逐渐成为业界的一块新的市场蛋糕。&事实上，由于我国养老旅游地产投资周期长、收益慢的特点，大部分房企往往将更多精力放在地产项目而忽略旅游元素、服务“软件”的打造，这不仅无益于项目价值的提升，反而会因开发过快而降低项目的附加值。因而让养老旅游地产开发商回归到旅游、养老、地产三维度同时开发的轨道上，最终促使居住型旅游养老地产演变成一个具有附加产业价值的生活综合体，将成为广大房企努力的方向。&中西结合，细化产品&国外地产开发商在规划和设计老年社区时注入的先进理念值得我们共同学习和借鉴：20世纪90年代，德国推出了“照料护理式住宅”，该模式在短时间内迅速发展为德国老年住房的主要模式；美国于上世纪70年代中期开始致力于社会养老设施的兴建和老年社区的开发，最终目的是想为老年人提供一种独居却不孤独的老年生活；日本分别于上世纪30年代后期和上世纪70年代前期大力推进老年社区的建设，突出自助自理，通过先进技术和高电气化实现了老年人的自助和自理，满足了老年人物质生活方面的基本需求。&让老年人享受“不孤独、不依赖的温饱型老年生活，是以上发达国家养老地产开发与设计的共性考虑，而我国养老地产在借鉴以上先进理念的同时，也可适当保留中国社会“子女绕膝，老有所依”的传统养老观念，以功能性的使用达到细化产品的目的。如针对家庭人口较少的老年人可采用高级养老院模式；针对家庭人口多且有子女在身旁照顾的老年人可采用住宅式公寓模式。&“让专业人士把父母照顾得好好的”，成了当今社会青壮年群体表达孝道的最佳方式。由此，开发商在制定差异化养老服务产品的基础上应配以制定个性化、精细化、专业化的照料及营养顾问服务，这样可适应不同类型老年人的需求，创造出完善、有活力的生活方式和旅游方式。此外，房企还应根据老年人人口数量及需求的不同设计出不同类型的差异化产品服务，通过差异化竞争引入目的性消费，在此过程中，适当植入体验、专业护理功能，力争让广大老年群体的家庭康体休闲需求得到满足。绿色生态，正确选址&在逐渐进入休闲旅游时代的养老地产市场中，环境景观质量成为广大中产阶层关心的核心要素。比如瑞士的山谷小镇，法国普罗旺斯的壮美花海，英国浪漫情调的大草坪……这些备受国人青睐的异国度假景区缘何持续火爆？细细分析后不难发现，以上旅游度假圣地的高标准环境质量和提供的精细化服务水平使其具备了行业竞争的关键筹码。同样地，如何提升环境质量，增强旅游“观感”，准确选址，也成了养老地产制胜的关键。比如在美国亚利桑那州，有一个名为“太阳城”的养老社区，其在旅游养老地产市场的经营之道为全世界老年社区的建设树立了榜样。美国亚利桑那州太阳城全年气候炎热，城市密布着棕榈树和各种沙漠热带植物，城市街道穿梭着高尔夫球场，但这里并不是高尔夫球场，而是亚利桑那州一座拥有22万居民的“老人城”。该社区自1961年建设伊始，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；每一年的每一天，太阳城中心都会帮助其居民尽情享受自己梦想的生活方式。相关调查显示，这里老年人的平均寿命大多可延长十岁。&太阳城区位临近海湾，中心坐落在佛罗里达西海岸，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。良好的区位选择，使老年人可以很方便地享受到墨西哥海湾的阳光、蓝天白云和新鲜空气。同时，由于此地的气候非常适宜老年人疗养各种慢性疾病，也慢慢吸引到更多的外国老年人前来疗养、度假。此外，由于正确选址，太阳城从本是一片半沙漠的棉田慢慢发展成一座充满活力的养老新城，房屋和设施建设得越来越高档，同时也带动了当地地产项目的成功。&开发商在建设集养生、度假于一体的复合型养老社区时，不妨加入诸如大片英式草坪、修葺整齐的花园、色彩斑斓的树林落叶以及充满人文气息的艺术雕塑等自然景观和人文景观。此外，也可通过挖掘当地独特的文化内涵，兼顾建筑艺术的表现需要与使用功能，达到社区景观现代化、科技化、生态化的完美结合。&结合实际，以人为本&众所周知，所有养老社区设施配套和建设均要以方便老年人生活与实际使用为第一宗旨，在此基础上，还要在细节设计上充分考虑保障老年人的人身安全。这就要求开发商在养老旅游地产项目规划阶段，能够设身处地地从老年人的实际生活需要出发，只有从日常生活的各个方面为老年人提供各种人性化的配套设施和贴心服务，才能使养老旅游地产项目规划具有灵魂和精髓。&在社区内建造的多元化老年人运动、娱乐场所内，也应充分照顾到老年人生活范围的各个角落，为老年人提供方便学习交流且能紧跟时代潮流的环境和设施，让他们生命的最后梦想得以实现。例如日本神奈川港北新城提供的无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品以及能和家人共同生活的（二代居）住宅产品，以上三款产品不仅可实现和谐共生，而且还可与其他租售性质的住宅产品混合设计于日本神奈川港北新城内。此种设计可填补老年人日常生活的单调和空虚，为其创造出丰富多彩的晚年生活环境。&从“养老社区”到“养生社区”&如今老年人已逐渐成为养生社区的消费群体，市场需求明朗：他们并不会仅仅满足于养老，而是希冀自己的老年生活除了老有所住外，更能提升晚年生活的质量。健康长寿成了养生社区中一个永恒不变的主题。在此背景下，建议广大养老地产开发商更应紧紧抓住养生主题，打造度假型养生或养老公寓，配套独特的核心设施和多样化健康疗法，塑造区域主题和核心竞争力。&有着国际性健康度假目的地和世界前三名SPA健康度假胜地双重美誉的泰国Chiva-som，位于泰国湾以西华欣海滩著名的泰国滨海度假区，曾是希拉里、迈克尔·杰克逊等世界级名流的指定养生度假之所。其发展理念是在泉浴基础上应用传统泰式中医技术和现代体检技术以打造健康平衡度假的新理念。主要针对亚健康群体实施健康疗养管理，实现东方医学哲理与西方医学技术的完美融合，逐渐形成了一套身、心、灵合一的全新健康度假潮流。此外，该项目还引入了全程健康咨询专业服务，咨询师可依据游客的中西体检报告最终制定个性化的健康疗程，同时深化健康主题，将购物、餐饮、康复、住宿、运动管理模式紧密结合健康平衡主题进行合理配置。
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联系人：黄经理
公司地址：武汉市硚口区盛世长丰
岗位职责：公司主要从事人参酒推广，现招聘区域销售经理，主要做产品推广与客户联系交流并达成合作
任职资格：有工作经验的优先考虑，最好是从事过招聘酒水推广，跟超市医药相关工作的优先
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ICP经营许可证编号 京ICP证060405号 京ICP备号-12 京公网安备37号 Copyright (C) 北京五八信息技术有限公司 版权所有读而思duersi中国老龄产业一直被视为“朝阳产业”，但发展却步履维艰。中国老龄科学研究中心《中国养老机构发展研究报告》显示，被访的257家养老机构中，养老服务床位空置率高达48%，48.1%的养老院收支基本持平，32.5%亏损，仅有19.4%稍有盈余，民办养老机构生存尤为困难。中国老龄产业“叫好不叫座”的背后究竟潜藏着什么？制约老龄产业发展的主要障碍有哪些？中国老龄产业发展存在的问题主要有两个：其一是产能过剩。在老龄产业领域，国人多依据中国人口老龄化发展速度快与老年人口数量众多，与西方发达国家简单对比后差距较大，想当然地认为中国的老龄产品与老龄服务需求巨大，老龄产业产能不足。在此等认识与思维定势下，国家出台一系列鼓励政策，养老机构建设迅猛。但《中国养老机构发展研究报告》显示，全国养老机构床位空置率达到48%，由此，中国的老龄产业产能总体上也存在过剩的现象。其二是结构失衡。老龄产业内部所暴露出来的结构性失衡问题可能比数量过剩问题更为严重。具体表现在：少部分公办养老机构“一床难求”与多数养老机构、特别是民办养老机构床位大量空置并存，普通供养型床位和护理康复型床位比例严重失衡，城市与农村以及城市内部城区与郊区养老床位严重失衡。具体成因有：养老机构的定位偏差养老机构床位大量闲置与其定位偏差不无关系。突出表现在其所处地理位置选择、内部设施条件、收费标准等方面不能很好地满足老年人入住养老机构的需求。政府与市场责任不清虽然老龄事业与老龄产业都是为老年人提供产品与服务，但两者的责任主体是完全不同的。老龄事业与老龄产业的责任主体分别是政府与市场，但遗憾的是多数国人甚至政府都把两者混为一谈，致使政府与市场在老龄服务业发展中责任不清，以致老龄服务业乱象丛生。例如，出现部分公办养老机构“一床难求”与民办养老机构床位的大量闲置并存的现象。养老观念滞后受数千年的小农经济与家庭传统养老观念以及计划经济时期开始逐渐形成的“福利化养老”认识误区等影响，在中国的当下仍没有普遍形成“花钱买养老服务”的习惯，进而对养老服务需求产生抑制作用，影响了养老服务社会化、产业化的进程。养老意愿与养老需求混同市场是由需求而不是意愿支撑的。意愿通常指个人对事物所产生的看法或想法，并因此而产生的个人主观性思维，因而具有易变性。而需求是一定时期在既定价格水平下消费者愿意并且能够购买的商品数量。由此可见，意愿与需求是两个不同的概念，意愿包含需求，意愿在转变成需求的过程中会受到一系列因素的影响与制约，而需求是能够实现或已经实现了的意愿。但遗憾的是国人常常将意愿与需求混同。例如，在相关调查中更多调查得到的是对老龄产业的意愿，但国人错把意愿当需求，结果导致了对老龄产业需求的严重高估。利益驱使中国老龄产业发展中的许多问题并非新近才出现，但我们不是视而不见，就是一味地固执己见，除了思想认识水平所限之外，也与其背后各自的利益诉求密不可分。引领消费群体缺失老龄消费者的消费行为和品牌偏好由老龄消费者自身的收入水平、健康状况和生活习惯等因素决定，同时也受到参照群体的价值观、行为特征和品牌偏好的影响。计划经济时期开始为权贵阶层修建干休所、疗养院、高干病房等各种福利设施，而在市场经济时期其建设并未停止，这些由财政投资建设与财政补贴运营的福利设施。却带来如下后果：一是占用了大量的财政资源，造成社会的严重不公。二是减少了对市场的有效需求，不仅不利于花钱买服务市场意识的培育，而且挤占了原本属于老龄市场的生存空间，加剧了老龄市场的不公平竞争，不利于老龄市场的形成与发展。三是老龄市场因此也缺少一个引领消费者阶层。社会各阶层具有向上学习模仿的特点，因而示范群体的引领对市场发展的意义不可小觑。而中国老龄市场的老年消费引领群体由于部分被政府不恰当的社会福利所覆盖，而部分失去了消费引领作用，从而制约了老龄市场的发展。老龄市场的严重污染中国的市场已经遭受到严重的“污染”，而其中的老龄市场可能是一个受“污染”最严重的市场，各种坑蒙拐骗伎俩层出不穷，老年人屡屡上当受骗，从而失去对老龄市场的信心，对老龄产品与服务的需求被“市场污染”所抑制，进而影响到老龄市场的健康发展。下面这篇文章列举养老产业的七大误区，也供大家学习参考。误区1：定位活跃长者+高端市场&刚刚踏入养老行业，很多机构都会把目标客户定位为：高端+活跃长者，这其中大概有3个因素。其一：从情感上，投资者的养老愿景都是打造一个健康、快乐、充满希望的“复乐园”，不喜欢死气沉沉的护理机构。其二：从风险上，投资者都认为自理老人服务风险相对较低，利于快速进入这个行业；其三：从经营上，投资者都认为市场足够大，高端客户即使占比很少，但也有足够的客群覆盖。但是一旦投入实际运营后，这些当初“看似美好的蓝图”都会被市场无情地击垮。因定位错误，随之而来的是长期低入住率、员工队伍不稳定、经营持续严重亏损，最后逼得机构不得不转型。客观地说，养老行业尚处在发展初期的初期，作为机构养老，目前较为理性的定位是：失能失智 + 中高端市场，短期内必须以入住率和入住速度为唯一KP指标。&误区2：重硬件投入、轻服务培养“养老地产的本质是服务，而非地产”，这是时下最流行的说法。然而，当企业真正要设计一个养老设施时，往往会忘记去实践自己的诺言，原因很简单:“花钱买硬件，远比踏踏实实做好服务，要容易得多”，此外，“如果没有实际参与过机构运营，又如何谈得上把服务做好？”。于是乎，适老化家具、专业康复护理设备、高端智能化养老系统等等，成为了一家高端专业机构的代名词。然而，这些硬件在实际运营中，其实并不能带来很高的增值，往往还成为被遗忘在角落里的鸡肋，一张3万块钱的护理床，并不能换来入住率和客户忠诚。误区3：重概念包装、轻服务落地不知不觉中，我们把养老也变成了一种“概念”，设计了很多眼花缭乱的服务产品，如：专家会诊、健康监测、候鸟养老、药膳保健、中医养生等等，共8大类，100多项。但其实这些所谓很炫的服务，往往脱离了老人的真实需求，如果是免费的还好，一旦收费，你会发现，那些你替老人规划的需求瞬间就杳无踪迹。任何行业都有其最核心的内容，服务行业亦是如此，海底捞的火锅不好吃，再好的服务也换不来成功。谁能抓住养老行业本质，谁才能真正做到事半功倍，获得成功，找到方向，做好20%的核心服务，能让你抓住80%的客户。&误区4：重床位规模、轻区位选择设立之初，很多机构都会一味地追求床位规模，普通单体机构都在3、400张床位以上，养老地产更是吓人。但其实大规模的养老设施存在3个致命的弱点：其一，初期固定成本高，造成经营压力大，入住率长期处于较低水平；其二，无论硬件多豪华，大量老人聚集都会降低生活和服务品质；其三，这种大规模机构很难复制，未来发展空间有限，养老机构的规模效应应该体现在区域连锁规模，而非单体规模。与重视床位规模相反，很多机构在项目选址时，都会轻视区位选择，片面地以为山清水秀、鸟语花香的地方就是老人愿意托老一生之所，这是最大的误读！与其它行业一样，养老机构的发展方向一定多业态的混合，依托较强的社会配套资源，和整个社会融为一体，越老越不想脱离社会、脱离家庭、脱离子女，这是叶落归根的中国式养老情结。&误区5：重医疗对接、轻基本照护&“医养结合”概念在政府的倡导下，似乎成为了养老行业的标签，很多初涉足养老行业的投资者都会认为：“没有医疗配套，就谈不上做养老”，这是最大的误区！其实，养老服务机构作为介于家庭照料和医疗服务机构的中间环节，无论从客户需求，还是服务周期上，都有其准确的定位。“医养结合”的本质并不是要求养老机构服务上延去做医疗机构的事，而是充分、合理利用社会医疗资源。因此，机构选址就格外重要，选择郊区就意味着你无法利用有效的社会医疗资源，建一所三甲医院更不代表医养结合。与其将精力用在一般机构都解决不了的医疗资质、医保审批上，不如用在如何做好日常养老服务，医疗很重要，但不是养老的核心。“传统家庭养老方式本身没有配备任何医疗保障，但依旧是主流，这是给我们最大的启示”。&误区6：重“高端”人才、轻“专业”人才&从目前行业发展来看，养老的专业性愈发凸显，鉴于目前国内教育体系下养老相关专业的滞后，目前养老专业性更偏向于有实际运营管理经验的公司和个人，而这其中，2010年以后的一批朝着市场化运作的养老从业者更具有含金量，也最为稀缺。因其稀缺性，导致很多从事金融、投资、地产、医疗、酒店的很多从业者成为养老公司的主要人力输入渠道，不惜以重金聘用，但效果往往不佳。客观地说，目前大家都处于摸索阶段，没有所谓真正的行业专家，碍于目前养老市场大环境，个人因素所起的作用实在有限。作为新进入养老行业的公司，建议去招纳一些真正具有实际机构运营经验的从业者，而非去其它行业或一些养老管理公司挖角。接触过多少老人？接触过多少家属？接触过多少护理员？接触过多少养老机构？这四点在现阶段尤为重要，没有这个基础，所谓的营销、运营都只能是空谈。误区7：盲目参照国外经验，忽视本土化积淀和其它新兴行业初期一样，很多养老公司都倾向于照搬一套成熟的欧美、日韩、台湾、香港的养老模式，但养老不仅仅涉及市场环境，还包括政策环境、人文环境等因素。因此，每个国家都是在摸索中逐步积累、总结出适合本国特点的养老解决方式。目前，进入国内养老市场外国企业，无论是美国、欧洲、日本、台湾等，都陷入和国内机构同样的经营困境，有些长期面对低入住率的尴尬局面，并未体现出任何的竞争优势。反而不如一些本土机构，通过多年的运营积累，逐步发展成初具规模的连锁养老网络。但国外养老的发展历程、耳目一新的服务理念，是值得我们去吸收、提炼的，但最关键的运营服务，还是需要我们中国人自己积淀。福裕家和健康养老网(fuyujiahe52188)　
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