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房屋租赁合同解除后，承租人装修的东西归谁所有？(2)
　　第二，承租人如经出租人同意装饰装修，应当本着诚实信用原则确定与其租赁期限相适应的装饰装修费用，该费用作为其租赁房屋的投资成本，应当在租赁期间内摊销完毕。合同法第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。依照该条法律规定，承租人返还的房屋应当符合经装饰装修使用后的状态，出租人不能要求承租人恢复房屋原状，亦无需对装饰装修予以补偿。　　第三，装饰装修主要发生在经营用房租赁中，缔约双方普遍约定合同履行期间届满，出租人无偿取得装饰装修，上述约定已经成为行业惯例。　　《解释》综合考虑上述因素，规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。　　2、合同解除时附合装饰装修费用的处理　　《解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。　　上述规定中，涵盖了如下方面的内容：第一，明确了装饰装修损失的负担原则。合同解除，承租人装饰装修费用尚未摊销完毕。承租人不能利用剩余租赁期内的装饰装修价值，是由合同解除导致的，该价值作为合同解除的损失，由导致合同解除的违约方负担。双方违约的，根据各自过错分担。因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除的，按照公平原则分担。依照、《城市房屋拆迁管理条例》的规定，出租房屋被国家征收或者被拆迁时，政府部门或者拆迁人要对被征收或者被拆迁的房屋进行补偿。依照相关行政规范，补偿事项一般包括房屋的装饰装修损失。租赁房屋在返还出租人之前，装饰装修物归承租人所有，补偿款作为装饰装修物的代位物，依照物权归属原则，归承租人所有。此时，虽然合同解除具有不可归责于双方的事由，却不能适用公平原则解决装饰装修损失的补偿问题，装饰装修的补偿按照物的归属，在拆迁补偿款中处理。《解释》第十一条第(四)项因此作出“法律另有规定的，适用其规定”的表述，作为适用解释规定的负担原则之外的兜底条款。　　第二，确定了装饰装修损失的范围。按照《解释》规定，合同解除时装饰装修的损失为残值损失，这一损失范围的确定，需要考虑出租人是否同意利用装饰装修的因素。如果出租人同意利用装饰装修，表明装饰装修对出租人具有利用价值，该价值由出租人实际取得，其应当依照不当得利的民法理论，对承租人予以补偿，补偿的款项应当在承租人装饰装修损失中扣除。考虑到上述装饰装修损失范围的认定原则已被审判实践普遍采用，因此，仅在《解释》第十一条第(二)项进行了规定，在第(三)、(四)项中未作表述，但该原则在第(三)、(四)项规定情形中同样适用。　　3、合同无效时附合装饰装修物的处理
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display: 'inlay-fix'> 租赁合同终止 赔偿装修损失
最高法院 《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见 （试行）》第86条规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可
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&&&&& 最高法院 《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见 （试行）》第86条规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。《》第223条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
租赁合同终止 赔偿装修损失案情回放：
&&& 2010年初，金先生将自己在某楼盘买下的临街商铺首层出租给一家经营管理公司开超市，双方约定租金为4万元/月，租期3年。租下该商铺后，该超市对商铺进行了装修，铺设了地板、吊设天花板、粉刷墙面。
&&& 装修完毕后，超市正常开业。可是，开业一年后，由于经营管理不善，超市连续拖欠了3个月的租金。因为原租赁合同约定如果连续拖欠租金3个月，出租人就有权解除租赁合同，金先生向法院提出，要求解除租赁合同并要求超市的经营管理公司支付拖欠的3个月租金。
&&& 可经营管理公司虽然同意，却以超市经营效益不佳为由，要求金先生赔偿其装修的损失共8万元。
&&& 法院经审理后认为，超市欠租已构成违约，金先生有权解除租赁合同并要求其腾退商铺，并要求超市经营管理公司支付拖欠的租金。而租赁合同的解除是因为超市方拖欠租金违约，因此金先生无须赔偿超市方的装修费损失。
租赁合同终止 赔偿装修损失律师说法：
&&& 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人经出租人同意装饰装修，时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因为超市经营管理公司违约在先，其要求赔偿装修损失没有获得法院的支持。
&&& 在商铺租赁过程中，出于商铺经营的需要，租户一般对会对商铺进行装修。如果装修物与房屋结合在一起形成附合，则在租赁合同解除时一般无法拆除。
&&& 对于租赁合同解除时已形成附合的装饰装修物的处理，一般需要区分合同解除的原因，根据业主和租户的过错对装修费用进行分摊。如果是因租户违约导致合同解除，租户要求业主赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，法院不予支持。但业主同意利用装饰装修物的，应在利用价值范围内给予租户以适当补偿。
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谈房屋租赁合同中装饰装修物的处理问题作者：长葛市人民法院&& 马红杰&&&&&&当今社会市场经济活跃，房价居高不下，房屋租赁市场繁荣，房屋租赁合同中涉及装饰装修物的纠纷也越来越多。笔者区分不同情况对房屋租赁合同中装饰装修物的处理问题分析如下：一、承租人未经出租人同意装饰装修&&&&承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担；出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。这是因为承租人未经出租人同意装饰装修的行为是对房屋财产权的侵害，《合同法》第一百二十二条规定“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”， 该规定明确受损害方有权在侵权责任和违约责任中任选其一向对方提出主张，具体到房屋租赁合同中，当承租方的装饰装修行为造成出租人的房屋损害时，出租方不管基于何种请求权基础均可向承租人要求其承担恢复原状、赔偿损失等民事责任。至于承租人有关装饰装修费用的支出，是因其违约或侵权行为所导致，承租人对该费用的支出行为属于违法行为，不具备向出租人请求的法律根据，所以该费用应由承租人自行负担。二、承租人经出租人同意装饰装修（一）房屋租赁合同无效的情形&&&&1.未形成附合①的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。&&&&这是因为根据添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，所有权仍归承租人，房屋租赁无效时，由承租人拆除取回，出租人想要留用，应当支付相应对价，承租人拆除过程中造成房屋损坏的应恢复原状。&&&&2.已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。其中，现值损失是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值，该价值一般采用审计鉴定的方法确定，应按承租人已使用房屋的时间予以折旧，不能按照租赁期限进行分摊。（二）租赁期限届满的情形&&&&1.承租人不可以请求出租人补偿附合装饰装修费用，但当事人另有约定的除外。这是因为因为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）确定装饰装修费用在租赁期间内摊销完毕，故租赁期限届满，除非当事人另有约定，即使装饰装修物与房屋形成附合出租人也不应再对承租人进行补偿。&&&&2.除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。（三）承租人经出租人同意装饰装修，合同解除②时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的情形&&&&1.因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。&&&&2.因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。&&&&3.因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。&&&&4.因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。&&&&其中，装饰装修物的残值损失是指在合同解除时，装饰装修的“剩余价值”，该价值通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。通常情况下装饰装修物残值损失与现值相符，但因解释确定装饰装修费用在租赁期间内摊销完毕，故合同履行期间已经摊销（消耗）的装饰装修费用，不应纳入合同解除后的损失范围。残值损失应考虑因合同解除未摊销的费用，该费用可能高于或者低于装饰装修的现值，此时确定装饰装修残值损失采用“就低”原则：如果未摊销费用高于现值，残值损失按照装饰装修的现值确定。因装饰装修损失作为合同解除的损失，应当以实际损失为基础确定；如果未摊销费用低于现值，残值损失按照未摊销的费用确定。因装饰装修费用在租赁期间摊销完毕是基本原则，如果每年摊销（消耗）的费用高于按照审计确定的折旧费用，双方必须按照已摊销的费用确定租赁期间消耗的费用，按照未摊销的费用确定残值损失，否则，装饰装修费用在租赁期内摊销完毕的原则无法体现。例如，装饰装修费用30万元，租期5年，合同履行2年后解除，则摊销费用为12万元，未摊销费用为30-12=18（万元），如果装饰装修现值为15万元，残值损失应当确定为15万元；如果装饰装修现值为20万元，残值损失应当确定为18万元。备注：&&&&①附合是指不同所有人的财产紧密结合在一起而形成的新的财产，虽未达到混合（是指不同所有人的不同财产互相渗合，难以分开并形成新财产）程度但非经拆毁不能达到原来的状态。&&&&②合同解除，一般是指合同成立生效后，一方或双方当事人为使合同关系终止而为意思表示，使未履行部分不必继续履行，已履行的部分依具体情形进行清算的制度。责任编辑：姚永丽&&&&
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租赁合同无效时装饰装修的处理
来源:合同法
　　一、房屋租赁合同无效时，装饰装修如何处理?
　　(1)承租人经出租人同意装饰装修，未形成附合的装饰装修物：
　　A.出租人同意利用的，可折价归出租人所有(不当得利);
　　B.不同意利用的：①可由承租人拆除(承租人享有所有权);②因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
　　(2)承租人经出租人同意装饰装修，已形成附合的装饰装修物：
　　A.出租人同意利用的，可折价归出租人所有(不当得利);
　　B.不同意利用的，将装饰装修物的现值损失作为无效合同的损失，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
　　二、房屋租赁合同解除时，装饰装修如何处理?
　　(1)承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时：
　　A.未形成附合的装饰装修物：①可由承租人拆除;②因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
　　B.双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：
　　①因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。
　　②因承租人违约导致合同解除，承租人不得请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。
　　③因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。
　　④因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
　　(2)当事人另有约定的，按照约定处理。
　　三、房屋租赁期间届满时，装饰装修如何处理?
　　(1)承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时：
　　A.未形成附合的装饰装修物：
　　①可由承租人拆除;
　　②因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
　　B.形成附合物的：
　　①承租人不得请求出租人补偿附合装饰装修费用;
　　②但当事人另有约定除外。
　　综上所述，经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，除另有约定或者可以拆除以外，承租人不得要求赔偿装饰装修费用。
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