不算买地，一平方米楼房（毛坯）建筑成本多少钱？
就以一线城市、25层楼高为例吧
说明：不同的项目成本会有很大的差距，因此没有办法说出成本一定是哪个水平。本文的目的也不是简单粗暴的给出一个数字，只是根据实例普及一下房地产"总成本"的概念，说明房地产开发成本由哪些方面组成的，每个部分所占的大致比重，看完这些组成部分后，大家应该明白为什么成本要远超2000这个数字。受专业和能力的限制，数字不一定百分百科学、准确，抛砖引玉，交流为主，如有错误，欢迎指正。========================================================================首先解释几个房地产开发成本上几个常见的误区一、建安成本的范围很广，不仅仅是总包的单方承包价。因为即便是一个项目的总包，承包的范围也不是建安的全部，比如说供水、供电这些必须由城市配套部门来实施的基础设施，一般是不含在总包的造价里面的。甲方一般还有单独分包或者采购的项目，总承包也是不清楚这方面的成本的。二、建安成本只是开发成本中的一部分。很多人从事建筑行业的人也认为住宅项目的成本不高于2000这个数量级（极端的情况，我见过600元一平的自建房），其实这个造价指的是施工过程中的建安成本，真正的开发成本除了建安成本外，还有很多方面需要加进去。建安成本和房地产开发的成本是两个不同范围的概念，建安成本是房地产开发成本中的一部分。有兴趣的人可以看一下下文中的图，一个成本在3600以下的项目在拿到地后到开工前，各种费用都要超过200元。三、小区配套的室外工程、地库是成本分摊中的大项，同时税金和政府收费也是开发成本中的另一个大头。从施工单位眼中看到的建安成本和开发商的开发成本之间的差距那么大，原因在于不是所有建造的东西都是可以出售，但是只要建造都必须花成本，因此不可售部分的成本应折算到可售部分去。比如说地下室，建造这些都要成本，但是地下室不能出售（至少大多不能出售，即使出售也不能卖出好价钱，关于地下室价格可以看我有关车位成本的帖子），这些不能出售部分的成本都需要折算到住宅面积中去，这些成本的转嫁通常不再造价工程师的职业范畴。经常我跟搞施工的人说住宅建造成本要超过2500，他们都惊呆了，我还告诉他们，不节省着点，2500完全打不住。（同一个项目，施工方会说我们接了一个20万平的建设工程，但是开发商的销售会说我们开发了一个15w平可售面积的住宅小区，这中间的5w平差异就是这些不可售的部分）。另外，上面也说了，很多分项工程不在总包范围内（比如地基或者基坑处理，通常是找专业的基坑处理的公司，因为这些是需要后续深化设计、施工的），甚至还有很多费用和建设是无关的，但是在开工前就必须支付的（比如前期各种奇怪的评审如交通组织评审、环评审查、施工图审查、招投标费用等等，不审不给办证，也就是说连开工都开不了）。还有绿化、道路、居委会用房、物业管理用房等等一系列配套工程，这些成本都需要折算到住宅成本中去。所以施工单位的造价师和房地产公司的成本核算完全是两回事。========================================================================评论区的很多质疑也让我重新思考了低成本项目的成本分析的必要性，已经在最下方更新了。申明一下，两组数据都为了科普开发成本的构成，有很多数据是简化后的概数。两个项目的实例分别是别墅+高层、双拼+联排+六层洋房+高层，项目内不同类型的住宅之间的一些共有成本怎么分摊很难界定（有些费用是根据占地面积来算的，有些费用是根据建筑面积来算的，有些费用是按次数来算的，有些费用究竟是某栋楼独自的成本的还是所有楼栋一起来分摊很难界定，另外，项目分批分期开发，历时几年，一些经营费用、管理费用的分摊只能靠估算），为了简单化结果，这里只拿出了上海项目的高层和三、四线城市的六层一种物业类型来对比，成本都是概数，告诉大家成本的数量级，最终的数据不是准确的数值。至于一个项目最终的成本具体要怎么算才精确，也欢迎行家指导，也希望大家能留言，在讨论中一起学习。讲完概念，下面言归正传，除了建安成本，房地产开发究竟还有多少成本要算进去。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝虽说扣除土地成本，不过成本还是要从土地开始说起，就像你想知道面包的成本就得从买面粉开始算起。以我们公司在上海的一个项目为例，有些特殊性（主要是地价比较便宜），但是你可以看出成本的组成土地拍完后，可以折算出楼面地价，很早以前的地，1300略微不到。土地款不是全部，交完拍卖的钱后就要交契税，5%，这样土地成本大约1350左右。接下来是配套费，我们当时配套费是320，按住宅面积算，现在已经涨到430了。然后是水、供电、电视、电话、燃气、网络各项小配套费，按建筑面积来算，这几项加起来大概400块钱，但是由于是按照建筑面积来算的，所以折算到可销售的住宅面积，大概要乘于1.3，相当于每平销售面积大约520块钱。上面这些都逃不掉的费用，小计一下，共2190元。接下来是建安成本，楼上说了很多了，我不展开，只把项目大概情况说一下并估算个数值。项目有18万地上面积，6万地下面积，地上按照1500一平，地下按照2000元一平，这是保守估算成本，实际只高不低，折算到可售面积约为2150。这还不包括很多分包的项目：桩基、铝合金、外保温、外墙涂料、栏杆、室外景观、电梯、室外道路及管线。其中我能收集到的部分数据，如果按照可售面积分摊的话，铝合金大约200，外保温60、涂料50、室外景观200、电梯摊下来大约80元一平，道路、栏杆数据不祥，按50每平来估算吧，这样加起来，总的建安费大约是2840。这里还没有算上每户一个的电表、水表、燃气表，还有电视机顶盒等费用，因为有可能转嫁业主，所以没算在里面。（关于建安成本，我想在这里补充一条，很多人说建安成本在1500左右是有道理的，在总承包的眼里，建安成本确实是1500左右，但是在开发商的眼里，建安成本要比这个高的多，像我上面说的就要2840。这不是虚报成本，而是帐怎么算的问题。这就是前面强调的从造价师的角度来看开发成本是不正确的，这也是很多回答这个问题的知友一个认识上的误区。无论一个小区再怎么简陋，只要不是农民家自己给自己盖的房子，总有公共设施存在，这些公共设施不可销售，确同样需要资金投入，所以开发商算账的时候，需要把这部分投入折算到可销售的部分里。作为小业主，当你买房后，你同时也享受了小区的道路、景观、车库、活动场所等，这些理所应当需要把造价也算在了你的房价里。也许有人不能接受这种成本的计算方法，认为自己没有这部分的产权，不应承担这部分成本，其实你可以想想，当你买花生的时候，不管这个花生带不带壳，卖给你的人都已经把花生壳的钱算在里面了，不可能带壳卖的单价你却只）这里还没有计算各种多如牛毛的费用，我把我还记得的几个列举下吧：建筑设计费，按建筑面积60元一平；景观设计费，按室外面积30元一平；垃圾清运7元一平、审图费，2元一平；监理费，12元一平；造价咨询费，大约10块钱一平。其他不按面积来的，总价在几十万到一两百万之间的小项目不知道有多少个，比如说交通组织评审费花了30万，整个小区交通标识、楼宇标识、开设路口时绿地补偿费、前期物业管理费等等，折算到住宅面积里，大约120元。到这里小计一次的话，成本已经5150元。除了这些项目上的成本，还有公司经营的成本。这也是很多人所忽略的。首先是招待费，按100元每平吧，不算多，大家都懂的东西，不多说了。营销费用，用于销售公司的提成和广告费用，我们公司的比例一般控制在售价的3%，按照最后11000的均价，大约330每平。税金，营业税5.5%，这就565了，增值税，最后估算下来1000元还要出头。财务成本，必须的，没有开发商不贷款的，而且贷款是利率上浮50%的都有，我们当时上浮了20%（公司内酒桌上的数据，不是百分之百准确，但是不会差到哪里去），这个我给不出准确的数据，但是500元一平是肯定有的，因为开发周期共四年，据说实际可能有1000，就按照500块一平来算吧。我们的工资，在这里都体现不出来，不列也无所谓了。小计下经营成本，共2500基本上到这里，大的成本都出来了。建设加经营，总成本在7500左右，这是个保守的数字，和我在公司里了解的基本情况也差不多，实际成本应该比这个还上浮一点。土地是2009年初最低谷的时候拿的，如果不是当时地价特别便宜，这个项目基本上只能保本微利。也许你觉得上面有些成本不是你买房的小业主该承担的，但事实是开发商开发一个项目，这些费用是逃不了的，如果最后没办法转嫁到小业主身上，那开发商还不如直接去做慈善。最后回答下楼主，扣掉土地款，我经历的这个项目一平方米毛胚的成本，6200元。这还是因为房价不高，走低成本路线,所以这个数字看起来不太高，现在你可以看到和施工单位的观点之间的差距了吧，这个数字远远不止1500，而且成本的数量级和高不高层、含钢量什么的技术细节完全没关系。（以上数据有些是日常闲聊的时候收集的，不一定百分百准确，半夜三更，也有可能个别地方估算错误，但总得数据7500肯定还是保守的）如果从更加广义的角度，把开发商的风险计提计入成本，那还远远不止这个数======================================================================忘了算两个比较大的配套成本了，项目在上海，按照当地规定，需要建造总建筑面积0.2%的物业管理用房，总共大约500多平方，另外配置了2000平的社区用房。这些占了整个项目建筑面积大约1%，按照可售面积来算，大约占了1.3%。即便不摊任何其他费用，地价加上建安费用，这些建造成本也接近5000了（土地成本、建造成本，各种费用），他们的成本需要用其他房屋的利润来弥补，按照土地出让时静态房价来分析，大约需要2%~4%左右的可售面积的利润来弥补这块，也就是可售部分的成本上升2%~4%。还有土地出让合同里规定，建造不小于可售面积5%的经济适用房，按照小区同类物业价格60%，由政府回购。虽然最终回购的时候是保本的（刚好保本），但是按照拍卖土地时的行情，这个价格绝对是亏损的，5%的经适房亏损部分，需要额外用10%~15%的其他部分的利润来补充。综合以上两点，有大约12%到19%左右的隐形成本在内（最终应为房价上涨，这个数字大约在7%至10%左右）。把这部分上涨的算进去，成本应该要超过8000了。========================================================================日更新：很多人问题集中在3000元左右住宅的成本是怎样的，目前所在的项目正好是三、四线城市的项目，成本在3500元左右。简单的整理了一下成本，和上海的项目对比下：差距较大的几个部分是地价、配套费、建安成本和税金。差距较大的几个部分是地价、配套费、建安成本和税金。需要说明的是第二各项目中的建安成本和经营管理成本两项。建安成本虽然比上海的项目低了600元左右，实际上这个项目是完全按照一线城市的标准来设计的，而且是低密度的住宅区，容积率只有0.8左右。另外，第二个项目的成本比较实际，上海项目的建安成本我不清楚，是大概给的数字，实际是偏低的。其中的室外道路这一项还比一线城市高是因为室外管网什么的上海项目都是交了配套费了，另外容积率也高，摊下来少一点。第五项经营管理成本里，第二个案例也和上海的数据差不多大，原因是我们公司主要人员都是从一线城市招过来的，因此人员工资比直接在一线城市还高（不然没人愿意来啊）。这是原因之一，最主要的原因是目前销售量很少，上海的项目一年买五六万平，这里一年才一万多一点，管理费用摊到每平米中价格就高了。财务成本也是一样，因为回收周期长，利息成本偏高，再加上银行贷款少，有民间借贷，所以财务成本基本和一线城市的每平米成本一样。如果房价在3000以下，那成本在哪些地方还可以节省呢？这个项目的成本将近3600，因为我们一开始定位售价就是4000以上的，像一线城市一样配了集中地下车库，以及可以和一线城市匹敌的外立面和园林品质，所以还不算低成本的物业类型，如果真要开发低成本的住宅，那还可以从以下几个方面来着手：1、建安成本上：当地了解下来，建筑物散水以内工程全包可以在1400元左右，当然品质不怎么高，没有电梯，没有地下室这两个大头，室外工程就是最简单的水泥路面，容积率高一点150元左右就可以搞定了。这样建安成本可以控制在1600以内。2、管理费用和财务成本，这两项实际上不是想节省就能节省的，和销售速度有很大的关系，在销售速度快的情况下，管理成本可以降低很多。低管理成本也就是减少点人员配备，低价住宅不是目标高端住宅的话，管理力量相对要求低一点。至于财务成本，垫资建设是一个主要方面。在不愁销售的情况下，有的施工单位愿意垫资做到结构封顶，所以财务成本几乎为零都有可能，即便没有垫资，从开工到封顶时间一般也不长，这段时间的利息成本不算高，关键是看后面的销售速度，有些项目前期施工单位垫资，后期销售情况不好，就产生了大量的抵账房现象，其实就是降低财务成本的方式。综合这两点，如果品质低一点、销售行情好一点，在上面这个例子3581的基础上再下降个500～800也有可能。不妥之处，欢迎指出。
看图说话，二线城市郊区土地使用权取得费是公开渠道能查到的，售价也是基本公开的，其他费用的准确度未知
不谈项目边界条件，只谈建筑成本的回答，都是耍流氓！每个项目的建筑成本都会面临差异，和地块基础条件，产品配置标准，工程管理水平，甚至说付款条件息息相关。就像含糊的问一个包多少钱，不了解清楚品牌需求，材质需求，款式需求，就说价钱的，我起码认为是不严谨。
基本上赞同@吴吉人的，他说的真的很细了。应该是真正的有发言权的，我就画蛇添足归类一下。如果只是刨除土地成本，粗略的算一平米毛坯成本的话，包括四大类：一：前期费用，其中包括建筑工程设计费、建筑工程规划设计费、配套费、审图费、红蓝线、天然气设计，入户、勘察费等等一系列费用；二：基础设施，包括管网、绿化道路、自来水管线、电力设计、集中供暖等；三：建安成本，这个上面很多人说了，就不详细了。四：期间费用，这个主要包括管理费用、销售费用、财务费用。当然各地要求不一样，前期费用可能变化比较大需要缴纳的种类也不一定完全和上面列的一致，同时前期费用缴也与企业与政府的关系有关，也会有免除情况。然后呢，至于题主想要的具体数字，就我了解情况而言，抛开土地成本，排除其他莫名其妙的费用，在三千多吧。当然这只是很简化的算的结果，其实只有点点参考价值，因为真正的成本还有很多意外情况和支出。详细看吴吉人的回答。以上均未计算税费，既然题主不计地价，那税费也应该排除，应该是希望单纯看看造价吧。再者税费计算也比较简单。再啰嗦一句，其实这种东西如果真有兴趣知道何必在知乎问呢，在百度搜索个成本核算表，清清楚楚，还可以根据自己在城市的收费标准，比较有参考性。
算建筑成本完全没有意义，没法算！！建安成本绝对是房地产成本里面的小头，这个没啥好说的的，最大的成本是税收，然后是土地公建和住宅完全不一样，说说住宅吧较为权威的机构RLB上公布的价格是北京高端住宅2012年建安成本约7,000到8,000元/平米，有兴趣可以自己查。。。我觉得偏高，实际约70到80%吧，为啥说没法算呢？首先是财务成本没法算，你说你管银行贷款的10%的利率多少分摊到建安成本上呢？如果不能银行贷款，民间贷款利率快20%了，这个又怎么分摊呢？再者是税收成本，有一个税收叫土地增值税，算法是分区间的，计算方式是售价减去建安成本再减去土地成本，有时候提高建安成本，反而会因为降一个区间而提升利润，不拿单个项目，建安成本只能瞎猜设计费吧，这个是整个小区的，一般建筑密度在40到50%，其他包括路面，绿化等等其他成本，这部分要不要分摊在住宅的建安成本里面？建安成本，现在住宅按住建筑面积收费，但是不计算容积率的部分呢，小区内的道路，绿化，各种市政管线呢？这些如何计算？人力成本，这个和公司项目都有关系，一般一个住宅项目甲方项目团队，5到8个人吧，北京的话，工资差不多1万，算上社保和其他成本，平均一个人大约3万吧不可预计费，这个，你懂得，是吧。北京这方面的费用更高，指不定哪天就开啥会，弄啥事，然后就要停工。。。停工了，银行利息是要付的，工人工资是要付的，有时候为了能赶上某些时段（北方冬天有些冷，有些施工没法做）还要支付额外的加班费，这些一般能占建安成本的5%到10%吧再说说公建，写字楼，商业啥的举个例子吧，北京某项目，建筑面积40万左右，有2个40的写字楼，1个4层购物中心，建安成本平均下来9,000的样子，这个平均就把所有花在建筑上面的成本，均摊到可租赁或可出售的面积中去了，没有计算财务成本开发商之前还是利润比较大的，现在利润一般，比一般制造业好，但也好不到那里去。。。行业平均利润差不多8%到12%吧，至于钱去哪里了，我才疏学浅，不知道，各位自己想吧。。。换句话说，把开发商的利润降到一般制造业3%到5%的利润，北京4万的房子，也就降个2,000到3,000吧
泻药。说实话，如果单纯只写一个价格，会激起一定的社会矛盾，会把之前不了解的大众眼中的开发商推向万劫不复。可以交付的毛坯房的成本，不同项目的价格差异可以是十倍级的。先声明，我这个十倍是理论上有可能，我短短的职业生涯没遇到过。（那我还说个P啊，但其实这个里面学问最大）其中可以拿出来概括的、大家差不多的部分，有个专有名词叫“建安成本”，以下摘自百度百科：定义 建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本投入。 详细介绍 建安成本是房价中相对稳定的部分，按照国外一般情况，建安成本一般占房地产总开发成本的70%，其它的地价及税、费三项仅占房价的30%左右。 而在国内，这个数字是颠倒的。以为例，根据有关报道，建安成本费用占期房预售成交均价的10.66％－28.77％，建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71％，而一项，就占了普通住宅期房预售成交均价的31.48％，也就是说，老百姓购房款的30％多，系政府土地使用权出让金，这也从另一侧面反映出房地产价格畸高问题。 2008年，随着物价水平的整体上涨，建安成本也大幅提升。根据有关调查报告的数据， 2005年，普通的建安成本每平方米1407.5元，2006年小幅上涨至1429.5元，2007年上涨至每平方米升至1524.1元。2008年春节过后，在钢材、水泥等建材的带动下，建安成本升至1734.1元，三年多来，上涨幅度达35％。住宅基本是剪力墙结构或者框架剪力墙结构，在这个结构体系下，我自己在工地上问来的数字在2012年是2000块人民币以内，这个和项目在五线城市还是二线城市的关系不大，因为人工和材料成本差不多。一线城市会略微高一点，但也差不多。特别偏远的，地势异常的（高海拔、不通公路)不在讨论范围内。那么差十倍的造价是差在哪里？外墙的材料（包括里面的保温材料或者保温饰面一体化材料）。常见的最外面的一道工艺，1.刷涂料的2.喷涂料的（这种涂料往往有花纹有质感）3.贴面砖的4.挂陶土板/石材/铝板的5.挂幕墙的6.挂特殊装饰材料的（比如：U玻、异形装饰）等等再说点相关的、我知道的部分：一个工地一线建筑工人的工资大致在150-300一天，每天工作大约是12个小时。有的学徒小工可能会有100块一天左右；有手艺的工钱就会比较高（比如贴面砖，因为这个不好算工作量，都是按多少平方多少工钱这样来算，大致在300甚至还要往上的价格）。设备的租赁费用总数也蛮多的，举个我知道的，脚手架租赁费用曾经问过一个工地，在某二线末流城市，1块钱1吨1天。最后客观的补充一句，以上这些只是房地产开发诸多成本中占比不高的一部分，还有很多不是可以通过管理水平的提升或施工工艺的改进而缩减的开支。END
一线城市的品质要好些，法规也严格，各部门收的费也多，另外园林、公共区域装修标准也高。年普通100米的刚需高层建安成本在元。 （特具体的记不住了。请注意，这是开发商付出去的钱，而不是各种工程承包商收到的钱，因为有部分费用是自来水公司、供电局、燃气公司、电信·····等收取了）为何在三四线城市的住宅4000也有得卖？ 一方面是因为法规不严，偷工减料；二是住宅亏本，靠卖街铺挣点利润。从这个帖子看，胡扯的中国人挺多的。
不喜欢长篇大论的人，给你一个直接参考答案。
哪个开发商发包的时候是把水电景观等分开自己承担的？这个帖子就是把土建建安费用和机电安装、某些装饰装修混为一谈。别人说的2000一个平方都是说的土建建安费用，谁还把别的专业算到土建里面去呢？(水电本来就包含在土建里面)建筑工程的招标本质就是风险转嫁，都是业主算一个标的(按国家标准不同专项下浮不同程度)，这些风险都是发包出去给施工单位了好吗？开发商只会给施工单位图纸，一个发包标的，让他们照着建，哪来的那些多加的成本？谁会把景观、道路算到土建的成本里面？都是不一样的专业好吗？景观这些玩意都是统一发包出去了，开发商只会算房建施工单位挣了多少钱，把景观压多少价一并发包给他好吗？按你这么算，开发商早八百年跳楼了，中间跑这个费用那个费用出来，这还做个锤子的风险管控。还市政分摊，哪个政府敢说让开发商帮他承担市政费用？想死吗？再一个，配套费谁敢收到1%？发展计划委员会、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知里面说得很清楚，合并部分收费项目，适当降低收费标准。已征收城市污水处理费的地区，不得再征收城市排水设施有偿使用费。将现行“工程定额编制管理费”和“工程劳动定额测定费”合并为“工程定额测定费”，收费标准按照建安工作量的0.4‰—1.4‰收取，西部地区建安工作量较小的城市最高不超过1.5‰。降低政府部门收取的征地管理费、房屋拆迁管理费、工程质量监督费、劳动合同鉴证费、建筑合同鉴证费、工程承包合同鉴证费，收费标准均按现行收费标准的70%计收，并由省级价格、财政部门逐项予以重新核定。按照从严控制住房建设收费的原则，改革白蚁防治费、地震安全性评价费、核设施环境影响评价费、房屋所有权登记费等收费项目的计费方式，重新核定收费标准，具体办法由国家计委、财政部另行制定。整顿规范住房交易服务收费。勘察设计、工程监理、房地产评估、委托拆迁服务等经营服务性收费要坚持自愿委托的原则，严格按规定的收费办法执行。明明说的最高不过千分之1.5，怎么来的1%？开发商的成本：拿地，专业服务(监理造价招标代理)，发包成本，市场营销，税，资金成本，营运成本(人工工资、办公场地等)，这里面大部分的钱都是借的，真正贵的是资金成本和增值税好吗？要不找专业的审计会计税务事务所给你做账，增值税就交死你，修房子那点钱算个锤子，房建算房建的，景观算景观的，道路算道路的，单位时间能卖的面积有多少，往上面一加利润就完了，这个利润绝对少不了。资金回笼了一点就接着杠杆开发下一个项目，还算到平均房价里面，请问有几个开发商在同一时间只开发一个项目的？早亏死了这里面根本没有算房价上浮开发商多挣的钱(开发成本没有上浮，卖的房价在修建时间内按平方上浮，这个上浮的比例就是白挣的钱)，房价前两年这么往上涨，这利润还能少？国内这么些年牛逼的开发商都是怎么发的财？长长脑子吧。
我现在在东北我们这里高层住宅，售价是5000左右，按照你的计算，开发商要赔钱了？
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2015年现在农村盖房子多少钱
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