国有土地上的房屋拆迁补偿，应当包括对房屋所有人“土地使用权”的补偿。 - 相关问题 - 110网法律咨询
国有土地上的房屋不是建在地上，难道是建在空中？你征收了房屋，不也得到了土地了吗？你不就是为了这土地来的吗？《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》为什么没有关于对房屋所有权人的土地使用权的补偿。在国有土地上新建商品房的价格构成中，就有购买建设用地而支付的土地费用（地产费）。任何购买商品房的人，铁定是要支付的，而在房屋拆迁时这一块却不给予补偿。拆迁户去购买商品房却要多支付这部分费用，岂不冤哉！
现在好象很多拆迁补偿标准都是针对国有土地上的，请问集体土地上房屋的拆迁补偿与国有的是否不一样呀？
关于收回国有土地使用权的通
徐国土通(2009)5号
因徐州市振兴老工业基地棚户区改造一期工程项目建设需要，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条、第四十七条及有关法律法规的规定, 经研究决定收回大概位置为徐州电业局吴庄变电站以北、永业小区、徐州电业局吴庄变电站以西，纺织路以东、省煤炭基本建设公司宿舍以南（具体位置见规划用地许可证附图）的国有...
《国有土地上房屋征收与补偿条例》适用于农村集体土地上的房屋拆迁吗？
我继承我父亲的私有房屋跟国有土地，房屋产权证过户，土地证未过户，如果拆迁还有补偿吗？
我家马上要拆迁，我执有国有土地使用证（市国土局签发），和房产所有权证（市房产局签发），现在说要按集体土地拆迁方案，理由是以前这块地是集体土地，请问政府这样合理吗？有没有什么法律依据
注：我的土地证上没有“撤组剩余”四个字
根据条例内容，是不是四层以下的建筑赔偿应该按照1:2的比例啊？
经园林处同意我与2008年将个人投建的一游泳馆购买，改建成餐饮经营，并与园林处签订用地十年租期，也在规划局办理临建规划手续，投资达1000万元，现在公园要改建，需拆迁，还有6年土地使用期，我怎样获得最大最好的补偿？
国务院《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》中的“建设单位”是专指建筑单位？还是包括开发商? 有否法律依据？如有是哪个法律或法令法规？谢谢！
我家现在住的楼现在要拆迁，但是拆迁是为了明显的商业利益，是开发商用来做商品房出卖的，已经规划好并取了楼盘的名字，而现在和我们家谈判的人是具有行政身份的人，并且给出的条件及其不利我家，请问这样的状况，要拆迁是否适合《国有土地上房屋征收与补偿条例》？他们以行政方式参与拆迁是否违反了国家的规定？
我是内蒙古自治区呼和浩特市人，我于2001年从一小开发商李某(个人)处购买了位于本市辛辛板村(近郊)一简易二楼(带小院，系李某自建，土地性质属集体土地，当时李某曾出售此类住房20余套)，当时李某只给与购买房屋价款的收据，李某承诺给我办理集体土地使用证及房屋的相关法律手续，但从买房至今未曾办理过。由于城中村改造建设，此处房屋已纳入拆迁改造规划3年有余，并于日拆迁，并获得回迁安置房屋一套(回迁证是我的名字)，以及搬迁补助费、过渡安置费1万余元；在房屋拆...问有房产证没有土地使用证属于国有土地拆迁怎么赔付
提问者:热心网友
按照国家有关规定赔偿
中国实行土地和房屋分开管理，因土地为国家所有或者集体所有根据你说的，房产证是不是仅指房屋所有权证，因有些房产证是包含土地的如果你说的房产证仅指房屋所有权证，那么这两者的赔偿额度一定是有区别的，只有房屋所有权证的只能证明房屋是你的，而土地使用权不是合法的，一般可能是行政划拨用地，补偿的时候需要扣减一定的土地价款如果你说的房产证是指房地产证，那么就说明这两者赔偿是一样的，房地产证能办下来的基础就是土地已经是合法的了国家没有明确的法律规定，各个地方的管理不一样，参照的法律就是房屋登记管理条例，土地管理法，城市房地产管理法等等。
看国家的补偿规定。。。
不算太贵，但是过户方面是不是不太好弄，因为据你说的，你买的应该是集体土地上建造的房屋，国家对乡产权房的买卖是限制的，产权证和土地证是办不出来的。如果拆迁的话没有房产证的在有证的基础上价格下浮5%—10%，这些影响都不大，农村的土地区位价是不进入计算赔偿的，算的只是你房屋的重置价据你面积来看肯定＞6万了，不过这个是在你购置上的基础上的。建议最后双方约定一下，转让或者是置换，最后再写个什么约定赔偿协议什么的，把改写都写清楚最好，但是不是受法律的保护，就不是太。。。请慎重！！本答案来自房产交流团，希望对你有所帮助。
你提问上面有一定的矛盾：1.既然是你买过手的国有土地，那么在买卖的时候就应该过户到你名下，但是现在你没有国土使用证，说明当时你们仅是以一张协议的方式和国家单位进行的交易，从法律上来讲是不合法，不受法律保护的。土地应还属国家所有.2.既然你有房产证，那么该房子的土地性质就不应该是国有，而应该是出让，因为在建房屋之前，必须到国土局和城建局进行申请登记，要不然在房屋建造过程中，城管是会干预，不让建，在建成后，你没有前面两个单位的准予手续，房管局是不会对你的房子进行测量的，不测量就办不下来产权证。所以你说你有产权，那就得看你的是什么产权，受不受国家法律保护的.另外，像你们这种情况应该是前几年进行买卖的，是属于社会遗留问题，开发商开发没有多大影响，赔付也不受影响，如果是政府市政建设规划的话就会有一定影响了，从某种意义上来讲，你在不是你的土地上面建房子，哪就是非法建筑，是不受法律保护的。
北京这边大多数小区的房子都只有房产证，土地证一般都在开发商那里。可以买，以后要是拆迁了也会有补偿！
只能按照成本价格给予补偿
正常赔付按国家规定
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　　现行国家、省市颁布的涉及城市拆迁安置补偿税务处理的文件：
　　营业税
　　1、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》国税函[号
　　该文件主要是规范城市房地产开发过程中实行产权调换以及产权调换和作价补偿相结合方式下营业税的税收处理问题。具体内容如下：
　　对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
　　2、《江苏省地方税务局关于拆迁安置有关营业税问题的批复》苏地税函[号
　　该文件的具体内容如下：根据《营业税暂行条例》以及《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税若干问题的批复》（国税函发[号）精神，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论以何种方式结算价款，以及拆迁人取得的房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
　　江苏省地税局的文件实际说明了两个问题：第一是对国税函发[号文对于拆迁安置税务处理规定的进一步确认。由于该文件是国家税务总局1995年对江苏身国家税务局的答复，且文件涉及的主体是外商投资企业。因此，对这个文件的适用问题在实务中一直存在一定的争议。省局的文件对这个问题给予了明确。第二是明确纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋均属于营业税销售不动产的征税范围。
　　3、《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》国税函[号
　　这个文件是值得我们重点关注和探讨的。
　　一、关于拆迁补偿住房取得方式问题
　　房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。
　　这里，我们关注的是两个层次：
　　第一是实施拆迁的单位房地产开发企业。从该文件规定看，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。根据《营业税暂行条例实施细则》的规定，营业税中有偿转让不动产属于营业税征税范围，而其中有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。因此，对于房地产开发企业转让不动产所有权并取得了经济利益肯定属于营业税征税范围，应征收营业税，这条原则国税函[号文是进行了进一步明确的，即根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。但由于房地产开发企业取得的不是货币和货物，而是其他经济利益，这里就涉及到营业税计税依据的确认问题，对于这个问题我们认为仍按国税函发[号进行处理，这里就不再详细表述了。
　　第二个问题就是我们在实务中一直关注的问题就是被拆迁户取得拆迁补偿是否涉及到流转税的征税问题。因为，如果无论是产权调换还是货币补偿，从表现形式来看，都是被拆迁户将原有房屋换成了新房屋或货币，这个和一般的房屋销售行为很类似。因此，一般如果纳税人将原有房屋销售给第三方取得货币或将自己的房屋同被人交换新的房屋时，在营业税处理上都是按照“销售不动产”征收营业税的。这里，对于被拆迁户放弃原有房屋的所有权（假设被拆迁户对原有房屋用于所有权）所获得的货币或房屋的实物补偿，是否也应按销售不动产征收营业税，一直是实务中争议的一个焦点。国税函[号文对这个问题并没有给予非常直接的答复，只是提出了两个意见：
　　（1）被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。
　　（2）被拆迁户销售与房地产开发公司产权调换而取得的拆迁补偿住房时，应按《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）文件的规定确定该住房的购买时间。
　　这里，首先明确了一点，被拆迁户取得的新房屋是属于购买形式而不是非购买形式。但这是怎么一种购买形式还是不太明确的。如果属于被拆迁户用原有房屋的所有权去交换取得新房屋的所有权，毫无疑问这个产权调换是属于营业税销售不动产的征税范围的。如果不是，则还要具体讨论。这个就涉及到要探讨城市土地出让的程序和法规的问题。对于这个问题，我们在案例的难点探讨中和大家再具体讨论。总之，对于被拆迁户取得的拆迁补偿的流转税处理问题在实务中仍是一个有争议的问题。
　　为给大家的后续探讨提供一定的参考，我们这里一定将目前其他省、市关于旧城改造过程中涉及拆迁安置税务处理办法的文件规定提供给大家：、
　　（1）《广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》粤地税函[号：
　　你局梅地税发[号请示悉。关于旧城拆迁改造有关营业税问题，经研究，现批复如下：
　　一、关于开发商以土地或房产补偿给被拆迁户的征税问题
　　对开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求，进行旧城拆迁改造，以土地补偿给被拆迁户的，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征“转让土地使用权”的营业税。以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征“销售不动产”的营业税。
　　二、关于被拆迁户取得拆迁补偿收入不征税问题
　　为支持城市改造建设，经请示国家税务总局同意，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。
　　（2）《广州市地方税务局转发省地税局关于旧城拆迁改造营业税问题的通知》穗地税发[2000]79号
　　现将广东省地方税务局《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函[号）抄件转发给你们，经请示省局，我局补充如下，请一并贯彻执行。一、文中第一点所称“同类住宅房屋成本价”是指该房产开发商建造用于安置被拆迁户的房屋的工程成本价。
　　对于等面积补偿补偿部分，无论是国税函发[号还是粤地税函[号，都是按房屋的成本价核定计征营业税。但对这个成本价的成本究竟包含哪些成本，是建造成本还是完全成本，关键一点是地价是否包含在成本范围内，也是实务中争议的一个焦点。而根据广州市地方税务局的解释，这个成本是房产开发商建造用于安置被拆迁户的房屋的工程成本价，即是建造成本，不含地价。
　　（3）《重庆市地方税务局关于房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知》渝地税发[号：
　　一、房屋拆迁过程中对被拆迁人（单位或个人，以下同）的税收政策
　　（一）被拆迁人与拆迁人（单位或个人，以下同）实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费。
　　（二）在拆迁原房过程中，被拆迁人选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。
　　二、房屋拆迁过程中对拆迁人的税收政策
　　（一）在现房安置方式中，对拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县（自治县、市）地方税务局审查后，暂不征收营业税及附加税费；对因各种原因增加还房面积而收取的房屋价款，应征收营业税及附加税费。
　　（二）拆迁人与被拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县（自治县、市）地方税务局审查后，暂不征收营业税及附加税费；对因偿还房面积超过原房面积而收取的结算价款，应征收营业税及附加税费。
　　这个文件有两点问题需要大家注意，一个是对于被拆迁人取得的拆迁补偿无论是货币还是非货币形式，都不征收营业税。第二是对于拆迁人向被拆迁人收取的结构价差的征税问题是一个值得大家关注的问题。对于结构价差，我们可以举一个例子说明一下，原被拆迁户是一套60平方米的平房，拆迁后房地产开发企业给予其一套等面积的楼房套房。即使面积相同，但由于新旧两种房屋属于不同的结构，价值本身是不一样的。因此，被拆迁户虽然取得的是等面积的60平方米的房屋，但由于新房是套房而不是平房，他仍应拆迁单位支付一个结算价差，这个价差就是结构价差。当然，对于这个结构价差的营业税征税问题，渝地税发[只是重庆的做法，我们不能照搬，仅做参考。我们认为，根据国税函[号的文件精神，这个结构价差征收营业税才是比较符合规定的。
　　企业所得税
　　对于拆迁费的企业所得税处理，目前并没有明确的单行文规定。在《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31号文中只是提到了开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等。即拆迁费是作为开发直接费进入开发成本的成本。
　　从拆迁补偿的形式看，货币补偿，所得税的计税成本的确认最简单。按实施支付的货币补偿款确认直接成本。难点在于产权调换形式下的补偿问题，对于这些问题如何进行所得税处理，我们在案例中将结合所得税的立法原则、其他相关规定以及会计处理方法进行详细讲述。
　　个人所得税
　　《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》财税[2006]45号文：
　　对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
　　考虑到目前城市拆迁中的补偿基本都是按照各地根据国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准进行补偿的，实务中争议在不大，这里就在文件讲解中简单列举一下，在后续的案例教学中，我们就不再围绕这个问题进行探讨了。
　　土地增值税
　　1、根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定：拆迁补偿费作为房地产开发成本属于进行土地增值税清算时的扣除项目。
　　2、对于房地产开发企业进行产权调换进行拆迁补偿的，根据国税函[号的文件精神，房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，我们是认定其获得了相应的经济利益的。而根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，收入包含转让房地产的全部价款及有关经济利益。因此，我们认为一般情况对对拆迁调换房，对房地产企业征收土地增值税也是有法律依据的。这里问题的关键就是土地增值税计税依据的确认。实务中我们一般根据营业税计税依据确认。在征收方式上，一般先在产权转移时先进行预征，最后进行整个项目的土地增值税清算。这个我们在后面案例中将简单探讨一下。
　　以上，是我们对于城市拆迁安置补偿中涉及的各税种的文件进行了一个列举和讲解，这为我们后续的案例分析先打一个理论的基础。考虑到部分税种的税务处理相对简单，在后面的案例分析，我们着重是对于拆迁安置补偿中涉及的营业税和企业所得税处理问题的探讨。
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城市房屋拆迁中土地使用权补偿问题浅析
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网友提问：房子被使用权怎么补偿?土地使用权抵押如何进行评估?解答：房子被拆迁宅基地使用权怎么补偿一、房子被拆迁宅基地使用权怎么补偿按同时期、同地段宅基地转让价格算。也可以是在当地重置同等面积宅基地的价格。《拆迁条例》有规定。二、房屋拆迁补偿相关法条第二十二条　因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。第二十三条　对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第二十五条　房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。三、最新土地法农村宅基地怎么补偿1、土地法修正草案明确单独补偿农村村民住宅。草案规定，征收农民集体所有土地补偿安置的具体办法，由国务院制定。依照国务院制定的具体办法，省、自治区、直辖市可以规定补偿安置的具体标准。现行第四十七条规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿;征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费;土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。上述三条规定在修正案草案中均作出修改。2、征地补偿内容增加了对宅基地的补偿和社会保障补偿。修正案草案规定，征地补偿包括土地补偿，被征地农民的安置补助与社会保障费用，农民村民住宅补偿，以及其他地上附着物补偿和青苗补偿。3、在住房保障方面。将对城市规划区内的被征地农民提供该国有土地上的房屋，无法提供的按照市场价给予货币补偿;城市规划区外则安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本给予补偿。解答：土地使用权抵押如何进行评估划拨抵押评估在城镇中比较常见。划拨土地由于没有使用年限，且登记面积一般较大，部分土地由于城市开发和建设，规划用途和实际用途都发生了变化，加上划拨土地进行抵押时存在着诸多限制条件，使该类型用地的评估比较复杂，测算难度也较大。那么，划拨评估时应注意哪些问题呢?一、遵守土地估价的一般原则土地使用权抵押属于二级市场行为，但划拨土地没有经过一级土地市场，因而，当它直接进入二级市场后，评估时就要充分考虑其特殊性，但必须遵守土地估价的一般原则。在进行评估时，可以先将划拨土地假设成可以在公开市场上自由转让的土地，并由此确定价格。只有在此假设前提之下，评估时才能符合替代原则、预期收入原则、最有效使用原则及供给与需求原则等。二、充分考虑评估中的风险划拨土地使用权抵押是一种具有中国特色的土地市场行为。由于划拨土地属于国有资产，因此进行抵押前必须经过有关部门的批准。抵押人、抵押权人还需要与土地管理部门签定有关核定的协议，其评估价格并不等同于土地的预期价格，而是比它低。在评估过程中，要充分考虑抵押期间的风险性，以保守性评估为指导原则，在测算出预期土地价格之后，应进行一定幅度的风险系数修正，但修正幅度不宜超过20%。划拨土地使用权抵押评估的目的是为抵押人，或抵押权人进行抵押贷款提供价格依据，所以，评估时既要为抵押人测算出土地的有效价值，又要替抵押权人充分考虑放贷的安全性。由于在抵押人无法偿还时需对抵押物进行强制性的清偿处理，所以评估测算时还应考虑强制处置和有关费用。评估结果应该是扣除了处置费用后的价格，即评估价格等于市场预期价格减去强制处置费用。
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