提前还房贷并不能帮你省钱 “提前还贷最佳时间点”不存在(组图)_网易新闻
提前还房贷并不能帮你省钱 “提前还贷最佳时间点”不存在(组图)
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（原标题：提前还房贷并不能帮你省钱 “提前还贷最佳时间点”不存在(组图)）
关注三湘都市报微信看E报。　　如果要提前还完房贷的话，到底什么时间点是最合适的呢？或者说什么时间点最佳最划算？网络上很多这方面的文章，说什么“第8年”最合适、“选择公积金贷款买房的情况不适合提前还房贷”、“等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”、“等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷”……
　　其实，如果你有个人需要想提前还款，那就还吧，不用纠结到底是“吃亏”还是“划算”，因为不存在这个问题。
　　有没有“提前还贷
　　最佳时间点”？
　　其实，无论是用公积金贷款还是用商业贷款，还款的方式是等额本金还是等额本息，根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”，这完全是一个伪命题。
　　住房贷款我们是以月为单位来还贷的，而银行的利息也是精准以月为单位计算的。
　　我们假设以公积金购房贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还。现在公积金贷款的年利率是3.25%。先来看看每个月要还的本金。如果还款方式选择等额本金，就是将本金100万平均分到360个月（30×12），这样算下来每个月固定还本金2777.78元，这是一个固定的数字，所以我们也不用管，我们只需要看看每个月要还的利息就可以了。
　　月利率就是年利率除以12，以公积金年利率3.25%为例：假设贷100万，那第一个月你需要还银行的利息就是100万&#833%=2708.33元。
　　虽然我们这个例子说的是等额本金还款，但无论等额本金还是等额本息，在月利率固定的情况下，你第一个月都是欠银行100万，所以第一个月还的利息都是2708.33元。需要指出的是，只是由于等额本金刚开始每月还的本金多一些，所以第二个月开始，利息会比等额本息的少。
　　由于第一个月还了2777.78元本金，这个时候总共还欠银行100万-222.22元。所以第二个月的利息是：&#833%=2700.81元。如果自己不想算懒得算，直接用房贷计算器就可以算出每个月要还的利息是多少钱。
　　由于是选择了等额本金，所以最后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元，所以利息为：..52元。
　　结论：提前还款并不存在某个时间点“更值” 。
　　贷款时间越长
　　利息总额就越多
　　通过上面这些具体的数据，大家会发现，这个还房贷的过程，你是贪不了银行一分钱，银行也贪不了你一分钱，每个月已经还了多少本息，还剩下多少本息，都是按照固定的房贷年化利率算出来的，谁也占不了谁的便宜。
　　具体说，就是在你一开始签订的贷款期限之内（假设贷款30年），无论你是已经还贷5年、10年，还是还贷15年、20年等等，在这些不同的时间点提前还款，也就是一次性把剩余的本金还完，你从银行贷款多少钱到时你总共就得还多少钱。
　　利息方面，则是你贷款的时间越长，要还的利息总额就肯定是越多的，这一点是毫无疑问的。你要是不愿意背负太多利息，那就提前还完房贷，但绝对不会说你在第7年还完所有房贷就会比第8年还完所有房贷吃亏或者更划算。
　　关于提前还贷的事情，关键取决于你自己想什么时候提前还完或者要不要提前还完。这方面每个人都是不一样的，因为大家对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的，也就没有适用所有人的所谓“提前还贷最佳时间点”。
　　也就是说，无论你什么时候还款，在房贷年利率固定的情况下，你付给银行的利息都是严格按约定的利率计算的。无论什么时候还，你付出的成本就是按照公积金贷款年化利率3.25%算出来的，如果换成商业贷款，也是同样的道理。
　　是否选择提前还贷
　　5个小建议
　　●房贷提前还完谁都可以去做，只要你愿意，但不存在所谓的“最佳时间点”。
　　●有一部分人，只要银行有贷款，就感觉自己在背债，浑身不舒服，就想提前还款，那就去还，了结自己心里的不舒服。
　　●很多人还贷几年后大家可能要换房、购买第二套等，需要先还完贷款，或者要把房子还清后再拿去抵押贷更多的钱。这种情况也要提前还款，但时间点也是根据自己的情况来定的。
　　●如果要提前还款，你只需要考虑一点，就是过早还款银行可能会有罚息，不同银行不同地区有不同的规定。具体情况自己可以查一查当时签下的合同怎么说。
　　●相比很多理财产品给你带来的年化利率，银行房贷的年化利率真的很低，这是一个非常低的成本。在没有上面讲到的这些需要提前还款的情况出现时，如果硬是说“提前还完房贷”要有什么技巧的话，那就是越晚还越好。如果房贷利率下降，那就更值了，更是要越晚还越好。
　　来源于21世纪经济报道 微信号 jjbd21
本文来源：华声在线-三湘都市报
责任编辑：王晓易_NE0011
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必读！2016年还着急提前还房贷你就大亏特亏了!
17:55 & &来源:融360
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综合来看，原因各有差异，但是不是所有人都适合提前还贷，什么情况下适合提前还贷，提前还贷的注意事项又有哪些，这里为您做出解析。
　　春节来了，许多朋友马上就能迎来一大波数额不菲的年终奖，这让不少身背重额债务的&房奴&们手头资金变的十分充裕，再者由于2015年央行连续五次降息，关于提前还贷的情况变得格外引人关注。　　　　众所周知，现在的房贷最长是30年，但根据调查发现，在实际生活中真正的还款周期并没有没那么长。　　　　有银行的数据统计，一般的房贷还款周期差不多为五到七年，有90%的人都会选择提前还贷。其中，很多人受制于传统观念的束缚，觉得欠银行的钱不舒服，又或者自己在经济上另有打算；当然还有一部分人，对于目前理财投资市场并不了解，没有找到合适的理财渠道。　　　　综合来看，原因各有差异，但是不是所有人都适合提前还贷，什么情况下适合提前还贷，提前还贷的注意事项又有哪些，这里为您做出解析。　　　　不适宜提前还贷　　　　从目前国内的经济大环境来看，目前仍处于降息通道，短期内加息的可能性不大。简单说大家现在从银行贷款买房，借得钱越多、时间越长就越好，不必急于还款，毕竟房贷利率很低，利率折扣优惠也很大。　　　　如果是以下三种情况　　　　建议您不要进行提前还贷了：　　　　1、用公积金贷款的，或者贷款时享有较大折扣的（一般为8.5折）　　　　截止目前，公积金五年期以上贷款利率为3.25%，商业贷款基准利率为4.9%，再加上折扣，执行利率就达到了4.165%，可以说是非常低的水平。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中，拿手中的闲置资金做一些理财更为划算。比如你手中有十万元的闲置资金，以投资一年期，年华收益6%的理财产品为例，年终可以获得收益6000元。　　　　相反，你进行提前还贷的话，要按照合同支付一笔高昂的违约金。　　　　2、等额本金还款期已过1/3的　　　　等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。　　　　3、等额本息还款已到中期的　　　　等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
3月喜迎小阳春 泉州房价耍起“筋斗云”
鲤城区10000元/O
丰泽区15000元/O
晋江4300元/O
丰泽区9800元/O
洛江区4800元/O
晋江8000元/O
石狮8000元/O
晋江7000元/O手里有钱了 是否提前还房贷
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手里有钱了 是否提前还房贷
——细解房贷提前还款之惑
随着广大城乡居民的收入水平不断提高，过去的“房贷族”手中有了余钱，是提前还款，还是按合同约定还款，成为困扰许多“房奴”的一个常见问题。 哪些情况不宜提前还房贷 专家表示，通常若理财收益能覆盖贷款利息支出，或短期有超过正常收入水平的支出，建议不提前还房贷。 目前已享受利率优惠的房贷或住房公积金贷款的市民，由于以后再申请贷款难以获得如此低的利率，目前若央行无降息动作或降息，利息会比前期更低。在这种情况下，若理财收益率高于贷款利率，可通过理财收益来抵充贷款的利息支出，同时实现套利收益。 一般来说，市场利率处于平衡状态或处于降息通道，宏观经济处于萧条或复苏阶段，贷款人具备较高的理财专业知识和较强的风险承受能力。当宏观经济处于萧条阶段，国家为支持经济发展通常会采取降息方式，存、贷款利率步入下降通道，债券价格一般处于上升通道，此时投资长期债券或债券型基金会获得较高收益。若宏观经济处于复苏阶段，则股票的价格处于回升阶段，投资股票或股票型基金会获得较高的收益。 对于等额本金还款期已过1/3的购房者以及等额本息还款已到中期的购房者来说，由于等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。因此，此类贷款人到了还款中期已经偿还了大部分利息，提前还贷的意义已经不大。 如果家庭或个人今后数年的规划和资金需求可能较高，则不宜提前还房贷。若年轻夫妇结婚不久，在不远的将来必然会面临养育子女、赡养父母、储备子女教育金等需求，这将对家庭资金提出较高要求，在这种情况下不必提前还贷。 哪些情况需要提前还房贷 哪些情况需要提前还房贷？专家表示，每个家庭要根据自己的实际情况，结合国家的相关政策来确定，符合如下情况的可考虑提前还房贷。 一、在利率变动处于上升通道，而投资理财的收益刚能覆盖或不能覆盖贷款利息支出时，可考虑提前还房贷。 二、理财意识不强，不能有效克制消费欲望者的贷款人，可考虑提前还房贷。 三、不愿意有负债，不想承受过大生活压力的贷款人。 四、贷款时实行上浮利率者和处于还款初期的贷款人。 五、希望将房屋按揭贷款还清，再以房产抵押形式从银行获取更多贷款者。 六、收入不稳定或收入前景不确定者。提前还房贷或被罚 不得不看的房贷提前还款注意事项
来源：凤凰房产综合
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按揭买房是目前大多数购房者选择的买房方式,但是这种方式需要支付高额的利息,20~30年间支付的利息总额甚至可以再买一套房,因此不少购房者会提前偿还房贷。那么,提前还贷到底要怎么做?有哪些问题要注意?一、提前还贷该怎么做?如果购房者决定提前还贷,可以先到办理按揭贷款的银行去咨询和提前预约,不同的银行对提前还贷有着不同的规定。一般而言,在贷款发放满一年以后,经银行同意,借款人可书面申请提前归还部分或全部贷款。二、4个方面要注意1、提前预约若想提前还贷,须书面申请,一般银行办理此项业务需要2~7个工作日。各银行对于提前还贷的规定各不相同,贷款人在决定提前还贷前务必弄清贷款银行的操作流程。2、贷款文件要准备好贷款人如果要提前还贷的话,一般要在电话或书面申请后,携带自己的身份证、贷款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款,在银行计算出剩余贷款额后,贷款人就可存入足够的钱来提前还贷。如果是二手房买卖中转按揭业务的客户和业主,最好还要找专业的担保机构来进行委托公证,以免出现业主提前还款后客户不买,或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险。3、降息后利率的计算方式新的利息标准将在新的一年开始时执行,所以即使要提前还贷,也要把握好时机,尽可能在较低利息的时候提前还贷。在提前还清全部贷款后,贷款人要记住到保险公司等部门退保。4、退保贷款人提前结清全部尾款后,银行会出具结清证明,贷款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本和发票,打电话给相关保险公司预约退保即可。贷款人在办理贷款时,银行都会办理抵押登记。如果结清贷款的话,一定不要忘记去解抵押。要携带房产证、结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区建委办理解抵押。三、提前还贷3种方式1、全部提前还款,即客户将剩余的全部贷款一次性还清(不用还利息,但已付的利息不退)。2、部分提前还款,剩余的贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短(节省利息较多)。3、部分提前还款,将剩余的贷款每月还款额减少,保持还款期限不变(减小月供负担,但节省程度低于第二种)。专家提醒不是每个人都必要还贷专业人士建议，市民有多笔还款方式和期限不同的公积金贷款、商业性贷款，在提前还贷的顺序选择上，建议先归还期限长、等额本息还款法的商业性贷款，再选择期限短、等额本金还款法的商业性贷款，最后才是公积金贷款。此外，对于目前有贷款，且短期内又有购房计划的，建议可先不提前还贷，提前还贷资金可通过银行理财产品实现增值，然后作为以后新购入房产的资金，避免出现一套房低利率的贷款还掉了，现在又要去贷高利率的二套房贷款。理财专家：三种情况不宜提前还贷一、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。二、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。三、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
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