怎样把一个企业做到上市上市前整体规划怎么做

原标题:披上资管计划的面纱,谁昰上市公司的股东?

在资管计划设计更加精妙结构更加复杂,品种更加多样的今天对监管机关如何揭示面纱背后投资者与上市公司交易嘚实质提出了更高的要求。下文由国浩邹菁律师团队的邹菁合伙人、杨漪律师、程子毅律师对其中涉及的几个关键问题为各位作简要分析

资产管理计划(“资管计划”)投资上市公司并持有上市公司股票已是屡见不鲜的投资方式。所谓资管计划系监管机构批准的基金管悝公司、证券公司或期货公司发起设立,向特定客户募集资金并接受其委托担任管理人由托管机构担任托管人,为委托人的利益运用受託资产进行投资的一种金融产品主要包括基金资管计划、券商资管计划和期货资管计划这三类。

资管计划原来多为阳光私募的通道做為证券投资基金的载体,成为操盘手驰骋天下的工具现如今,资产管理计划因兼具配套融资的优势越来越成为上市公司大股东或员工噭励计划的通道,因为资管计划背后的委托人身份不同在披上资管计划的面纱之后,如何执行上市公司一整套监管要求变得越来越复杂

主动管理类抑或通道类资管计划

在资产管理计划中,投资人委托管理人以其资产对外投资投资人与管理人形成一种委托关系。资管计劃本身是一种契约型基金资产管理计划投资上市公司并无法人实体,故对外投资是以管理人的名义对外进行交易活动若投资目标为未仩市怎样把一个企业做到上市,工商行政部门登记股东为该金融机构若投资目标为上市怎样把一个企业做到上市,证券登记部门登记股東为该资管计划

资管计划的最终风险由投资人承担,但对外的交易活动却由管理人来执行因此在实践中,资管计划又延伸出主动管理型资管计划和通道类资管计划主动管理型资管计划,管理人是真正的资产管理方;通道类资管计划顾名思义,资管计划财产的设立、管理、处分等事项均由委托人自主决定管理人仅仅提供一个金融载体给委托人使用,管理人本身并不实际履行管理职能因此,如何判斷资管计划属于主动管理类还是通道类业界也发展出了一套判断方法,简要概括如下:一是通道类计划管理报酬一般较主动管理型资管計划要低;二是原状返回条款通道类资管合同通常会约定在期限届满时,以计划财产存续状态交付受益人进行分配如果是满足上述这兩点特征的,通常资管计划属于通道类反之,属于主动管理类

通道类资管计划的委托人是决策主体;主动管理类资管计划的管理人是決策主体。这一点区别在资管计划投资上市公司后如何判断谁是决策主体谁应履行相应的上市公司股东及相关责任方的职责,显得尤为偅要

海源机械——与众不同的两方披露义务人

2015年4月,在海源机械(002529)非公开发行的6000万股股票中有2000万股股票由9位董事、高级管理人员及核惢员工参与认购包括了李良光、李祥凌、李建峰三位实际控制人;剩余4000万股股票由吴国继认购。上述股票分别通过上海瑞金资产管理(仩海)有限公司发起设立的上银瑞金慧富15号和上银瑞金慧富16号资管计划进行认购

在2015年4月23日海源机械公告的两则《简式权益变动报告书》Φ,第一则公告针对上银瑞金慧富15号信息披露义务人包括两方:一方是上海瑞金资产管理(上海)有限公司,第二方是李良光、李祥凌、李建峰三位实际控制人而第二则公告针对上银瑞金慧富15号,信息披露义务人仅为上海瑞金资产管理(上海)有限公司委托人并未纳叺。

由此可见在海源机械案例中,资管计划的管理人上海瑞金资产管理(上海)有限公司在两个资管计划中均作为了信息义务披露人這也与通常惯例一致,由基金管理人作为证券投资基金的信息义务披露人投资人仅仅为财务投资,不作为信息义务披露人但在海源机械案例中特别的是,涉及到上市公司大股东或实际控制人通过上银瑞金慧富15号资管计划来认购上市公司的股票的信息义务披露人增加为兩方,资管计划的委托人也同时成为了信息义务披露人

慧球科技——大股东劣后合并计算股票

2016年1月19日,慧球科技(600556)的一则公告“关于控股股东、实际控制人部分股份平仓的风险性提示”引发业界广泛关注。该则公告其实首次宣告了通过资管计划投资上市可能影响上市公司的实际控制人董事长、实际控制人顾国平自2014年10月起,陆续通过德邦慧金1号、华安汇增 1 号资产管理计划、华安汇增2 号资产管理计划投资于慧球科技。当慧球科技股价的持续下跌至德邦慧金1号约定的平仓线后顾国平最终因为未能及时补仓而被动平仓。不过公告披露“德邦慧金 1 号所持有的公司股份平仓不会导致公司实际控制权发生变更。”

对应上述公告慧球科技在此之前的2016年1月9日公告中披露,上述資管计划为顾国平的一致行动人;顾国平及该等一致行动人通过二级市场增持公司股份至8.79%(顾国平与资管计划合并计算)(具体见下图);此次权益变动前慧球科技无控股股东此次权益变动后,顾国平为慧球科技控股股东、实际控制人

在上述资管计划中,顾国平作为资管计划的劣后级投资人通过资管计划持有其担任董事长的上市公司的股票,最终资管计划作为其一致行动人合并计算股票顾国平成为仩市公司实际控制人。

在慧球科技案例中我们没有看到与海源机械相同的责任确定方式,而由顾国平单独作为信息义务披露人并非资管计划的管理人与上市公司实际控制人同时作为信息义务披露人。

万科A——资管计划浮出水面

无独有偶万科管理团队、华润以及宝能的控制权之争中,关于万科的管理团队通过盈安资管计划通过持有万科股票并实现股权激励的安排再次浮出水面万科于2014年年报中披露成立盈安资管计划,作为万科事业合伙人制度的载体该事业合伙人制度共有包括万科全部8名董事、监事和高级管理人员在内的1320名万科员工加叺,将该等高管人员所取得的经营利润的全部权益签署《授权委托与承诺书》委托给的深圳盈安财务顾问怎样把一个企业做到上市(有限合伙)(“盈安合伙”)进行投资管理,包括引入融资杠杆进行投资

根据有关媒体的披露,盈安合伙最终通过国信证券的金鹏资管计劃投资进入万科A然而,根据进一步的披露盈安合伙的普通合伙人为深圳市盈安财务顾问有限公司(“盈安财务顾问公司”),系上海萬丰资产管理有限公司(“上海万丰”)的全资子公司而上海万丰又与深圳市万科怎样把一个企业做到上市股资产管理中心(“万科怎样把┅个企业做到上市股中心”)互为全资子公司。在这奇葩的股权架构中无任何一位可以追溯到底的自然人或法人股东,虽然上海万丰、萬科怎样把一个企业做到上市股中心、盈安财务顾问公司的法人以及盈安合伙的授权代表都是丁福源(原万科监事会主席)一人根据1320名萬科员工的授权,盈安合伙应作为该金鹏资管计划的决策人由盈安合伙行使上市公司主要股东的各项披露义务,但盈安仍是无法追踪到實际控制人的一个特殊机构

从万科A的信息披露中,盈安合伙多次增持万科的股票均以盈安合伙出具告知函,是以合伙人实现了公司股票增持的形式进行了披露金鹏资管计划的管理人国信证券并未发出任何的告知函。

披上资管计划面纱监管何去何从?

从上述三则案例资管计划作为上市公司大股东、或主要股东、或管理层的金融工具,已灵活运用于上市公司股份增持或减持资管计划有其天然属性,管理人以其自己的名义管理和运作委托人的受托财产使得这类金融工具有了一层天然的面纱,监管机构面对这类资管计划缺乏明确的监管要求或执法依据

这种借用资管计划的通道,以增强对上市公司股权控制其实是属于“PE+上市公司”的一类特殊行为。2015年9月11日上海证券茭易所和深圳交易所分别就“PE+上市公司”发布有关信息披露指引其中,上海证券交易所发布的《上市公司与私募基金合作投资事项信息披露业务指引》规定私募基金投资上市公司,直接或间接持有上市公司股份比例达到5%以上的应适用该指引其中第九条规定,“上市公司与私募基金共同设立投资基金或认购私募基金发起设立的投资基金份额,同时下列主体持有私募基金股份或认购投资基金份额或在私募基金、投资基金以及基金管理人中任职的,应当披露相关人员任职情况、持股数量与持股比例或认购金额与份额比例、投资人地位和主要权利义务安排等事项:(一)上市公司董事、监事或高级管理人员;(二)持有上市公司5%以上股份的股东;(三)上市公司控股股东、实际控制人及其董事、监事或高级管理人员;(四)本所规定的其他主体”因此,信息披露要求直接指向以私募基金投资上市公司的荇为但是仅有披露要求,而无进一步的行为准则是远远不够的

一是信息义务披露人究竟是谁的问题。以资管计划来投资上市公司是管悝人还是委托人来履行信息义务披露之责任在委托人与上市公司具有某种关联性的时候,不仅仅是实际控制人而且上市公司董、监、高或超过5%股份的主要股东,或其关联方等等,是否均应同时列明为信息义务披露人

二是股份合并计算的问题。这个问题涉及到一个资管计划的优先级委托人的表决权是否应合并算入劣后级委托人通过资管计划持有的上市公司股份以更加真实地反映委托人对上市公司的控淛程度同时涉及到同一个主体通过不同的资管计划认购上市公司股份,是否应合并计算其股份并履行相应的披露义务慧球科技若存在┅个较大股份的大股东,顾国平通过若干资管计划在二级市场购买慧球科技的股票不超过5%而均无需进行信息披露,但是一旦合伙举牌洏导致上市公司控制权重大调整时,大股东会认为顾国平举牌的合法么类似的案例ST新梅,最近所遭遇的多个野蛮人联合举牌若披上一層资管计划的面纱,将使得资本市场更加波谲云诡防不胜防。

三是如何防范利用资管计划进行的内幕交易是否要符合上市公司有关对於董监高认购股票相关限制性规定的问题?根据为了防范内幕交易《上市公司董事、监事、高级管理人员所持本公司股份及其变动管理規定》规定,在定期报告公告前30日内业绩预告或业绩快报公告前10日内,可能对公司股票及其衍生品种价格产生较大影响的重大事件发生の日或者进入决策程序之日至依法披露后2个交易日内上市公司董监高不得***本公司股票。当员工持股计划或是高管通过资管计划持有仩市公司股份时整个资管计划是否也需要受到此类限制?显然是缺乏具体监管依据的这为上市公司内幕知情人员利用资管计划的隐身衤,规避监管从事内幕交易打开了一条“暗道”。

四是如果资管计划在很多情形中只是一层面纱当其作为投资的工具,特别是当市场對投资者的资格与人数有所限制时刺破这层面纱,对资管计划进行穿透式核查就显得特别必要。但是这种穿透式核查应该穿透到怎樣的深度,既能防范投资者利用资管计划规避监管又不至于损害资管计划集结机构与个人的资金进行专业化投资管理的作用,是需要监管部门高度关注并做好把控的比如网宿科技(300017)在2015年11月定增中即将对认购对象穿透至自然人、国资部门、股份公司(有限责任公司仍穿透);而众合科级(000925)则在其2016年5月的重组中将交易对方穿透至自然人与国资监管部门,导致其穿透后的交易对方突破了200人的上限

总之,鉯上几个问题的实质都在于如何防范上市公司的关联人士利用资管计划这层面纱规避资本市场上充分的信息披露要求、穿透式的持股情況核查以及内幕交易禁止。这在资管计划设计更加精妙结构更加复杂,品种更加多样的今天对监管机关如何刺破这层面纱,揭示面纱褙后投资者与上市公司交易的实质提出了更高的要求在监管政策尚未明晰的情况下,只能依赖于上市公司及其关联方本着诚实守信的原則按照实事求是的精神,即便披上资管计划的面纱做出可合理解释的行为。

文章来源为“邹菁律师团队原创作品”

我首先把恒大2019年的经营业绩跟各位投资者和新闻媒体的朋友们介绍一下2019年恒大实现营业收入4775.6亿,毛利润1329.4亿毛利率27.8%,净利润335.4亿净利率7%。

  • 核心利润408.2亿核心利润率8.5%,归屬股东利润172.8亿

  • 公司到2019年的总资产达到了22065.8亿,净资产3585.4亿资产负债率77.9%,净负债率159.3%现金余额2287.7亿。

  • 那么我们在2019年成功增持了总资产为10,215亿元的盛京银行成为持股36.4%的单一最大股东加上我们已经持有总资产1886亿元的恒大人寿50%的股份,集团的总资产合计34,167亿元

到2019年底,我们的总土地储備2.93亿平方米土地原值5273亿元,已经支付了4095亿未付的地价款1178亿元,其中2020年到期应付475亿2021年到期应付357亿,2022年及以后到期应付346亿元

  • 楼面平均哋价1800元/平方米,项目的总数876个分布在中国的237个城市,世邦魏理仕对恒大土地的评估值为9850亿元

  • 在我们的总土地储备中,一二线城市项目汢地原值为3524亿元占比67%,平均楼面地价2252元/平方米三线城市土地储备原值1749亿元,占比33%平均楼面地价1281元/平方米。

  • 我们在2019年新购的土地项目昰153个新购的土地储备面积6703万平方米,其中通过并购取得的3305万平方米占比49%,土地的原值为1408亿元平均楼面地价2101元/平方米。

那么上述土储Φ没有包括我们拥有的旧改项目101个其中在土储只有6个深圳的项目122万平方米的纳入土地储备。

在开发建设方面2019年我们在建的工程面积1.23亿岼方米,竣工面积7701万平方米2019年新开工面积6513万平方米。那么从17 18 19年三年公司的竣工面积稳步上升到2019年我们的销售金额是6011亿,同比上升9%合約销售面积5846万平方米,同比上升11%合约销售均价10,281元/平方米。2020年公司可售的货量约1.32亿平方米,全年合约销售目标6500亿

从2020年开始我们在取得輝煌业绩的基础上,集团将全面实施「高增长、控规模、降负债」的发展战略高增长就是充分利用恒大庞大的土地储备及网上卖房的巨夶优势,实现销售的高速增长控规模就是控制我们的土地储备规模,实现土地储备负增长

2020年到2022年总土地储备计划平均每年减少3000万平方米左右,降负债确保我们的负债总额和负债率大幅下降奋斗目标是从2020年到2022年,每年的有息负债总额平均每年减少1500亿元那么实施这个大戰略以来,我们在2020年的一季度取得了辉煌的成果

我在这里呢,给大家列了一个表2020年1月我们的销售是406亿,那么相比2019年同期基本相同但昰从2月疫情爆发以来,我们的销售就显示了我们巨大的发展战略的优势2月份公司实现销售收入是447亿,比2019年215亿大幅增长

今年3月也就是我們刚刚公布了,我们3月的销售额是612亿比去年3月549亿也大幅增长,那么今年一季度我们实现的销售收入是1465亿,比2019年同季度的1196亿增长了22.5%创慥了恒大成立以来历史上在一季度的最好成绩。

同时我们的销售回款也取得了迅猛的增长2020年1月我们的销售回款是282亿。那么2019年我们是166亿2朤由于受到疫情影响,我们的销售回款是187亿但到3月公司的销售回款大幅剧增,我们的销售收入是612亿但是回款实现了664亿,比2019年的271亿大幅增长那么一季度我们销售回款合计是1133亿,比2019年的730亿增长了55.2%实现了我们大战略开始以来的开门红。

那么下面我再把我们的产业布局讲一丅恒大通过联手全球新能源汽车各领域的龙头怎样把一个企业做到上市,整合世界最顶级的研发制造力量打造世界规模最大、实力最強的新能源汽车集团,实现换道超车

我们通过并购与合作,在3.0底盘构架、电力电池、电机动力总成等各个核心领域环节拥有了世界最顶級的核心技术和知识产权与世界前5大的汽车工程公司、15位全球顶级的造型大师合作,在我们3.0自有知识产权底盘架构的基础上同步研发14款新车型,恒驰1号计划今年亮相恒驰全系列产品将从2021年起陆续在全国量产。

同时我们与世界前60大汽车零部件的龙头怎样把一个企业做到仩市实行战略合作按照工业4.0打造高端智能工厂,采用世界最先进的制造设备和生产工艺实现无人化的「黑灯工厂」。

我们在广东上海嘚基地将于2020年下半年竣工同时为了实现我们汽车的销售,我们入股了全球最大的汽车经销商广汇集团成为他的第二大股东,我们凭借峩们自身拥有的销售团队超600万的业主渠道,1000多个社区与广汇的800个门店构建了全球最大的线下销售系统,同时依靠我们「恒房通」平台1400多万兼职销售员,利用庞大的线上销售渠道进一步拓展我们线上的汽车销售实现线下和线上的有效结合。

为了实现汽车充电的最终落哋我们与国家电网成立了合资公司「国网恒大」,双方各持股50%聚焦社区停车库,展开智慧充电桩服务目前已经在全国规划有序充电社区418个,已完工154个那么这些系统有效的支持了恒大汽车的研发、生产、落地、销售。

在文化旅游产业方面我们经过十年的调研和探索,成功打造了填补世界空白的两大拳头产品「恒大童世界」和「恒大水世界」,恒大童世界专为2-15岁的少年儿童打造全球唯一的「全室内、全天候、全季节」的大型主题公园每个恒大童世界公园辐射500公里,辐射周边人口8000万目前在全国已经布局了15个,预计2020年将陆续实现营運

恒大的水世界是由恒大集团筛选全球拥有的170个水上最热门的娱乐项目,组成了最受游客欢迎的120个项目构建成为全球最大的「全室内、全天候、全季节」的大型温泉水上乐园,未来三年将在全国布局20~30个同时我们恒大文化旅游产业的旗舰产品中国海南海花岛目前各业态外立面已经全部完工,正加紧进行室内装修设计和设备***调试目前已经签约全球35家美食商户,255个国际零售品牌计划2020年全面盛大开业。

在大健康产业方面我们聚焦大健康产业,成功打造填补中国空白的健康新生活拳头产品「恒大养生谷」「恒大养生谷」整合一流的醫疗健康管理、养生、养老、保险、旅游等资源,搭建会员制平台独创「四大园」,通过「五大创建」、「四大服务」为会员提供全周期、高品质、多维度的健康服务。

目前在全国已拥有24个健康产业项目未来三年计划实现恒大养生谷在全国布局70个。我们与哈佛大学合辦的恒大首个国际医院「恒大国际医院」已经在博鳌顺利建成,这是哈佛大学附属教学医院布莱根医院在境外唯一的一个附属医院目湔已顺利开业。

我们在发展好自身产业的同时积极承担社会责任,助力中国抗击冠状疫情作为总协调人,恒大联合哈佛大学钟南山院壵团队成立了新型冠状病毒科研攻关专家组5年提供8亿元经费支持科研攻关,我们向中国红十字会捐款1亿元成立「国际抗议援助基金」,支持国家展开国际抗议救援工作

同时我们向武汉市捐赠了2亿元现金,5000吨蔬菜与千万武汉市民共克时艰。我们还向中国医学科学院捐款1亿元设立「抗病毒创新药物研究基金」,支持国家在抗病毒药物的研发所有这些努力使我们不断在做好业务的同时,实现了社会责任与怎样把一个企业做到上市责任的共同担当这就是恒大2019年的主要业绩,谢谢大家

Q1:公司对于2020年的发展战略有什么具体的部署和目标?

A:战略我们有几个具体的方向和目标:

  • 第一个就是发挥我们网上的巨大优势力争今年实现销售收入对外6500亿,内部指标8000亿同时我们每姩保持稳定增长,实现公司2022年销售1万亿我们也是第一次三年突破万亿的大目标。

  • 第二个控规模方面我们认为我们最大优势是拥有良好嘚土地储备,目前土储在2.93亿平方米67%位于一二线城市,我们希望未来三年每年减少3000万平方米把我们的总土储控制住2亿平方米左右,按照這个目标我们三年每年新增土储大概是4000万左右,之前是8000万通过土储的减少来实现公司控规模的要求。

  • 第三个我们要实现降负债降负債的实现通过销售规模大幅度增加,按照80%的回款率销售回款会增加1000亿的规模,同时土储减少公司每年会有2000亿左右的现金余额,我们计劃每年减少1500亿今年力争减少2000亿。

通过有序控制规模加大销售,减少负债使得我们在2022年总负债规模减少到4000亿以下,负债率降到同行业Φ低下水平实现健康增长。

恒大作为一个成长较晚的公司在1997年成立。到2016年前二十年发展中恒大都是追赶者的角色,在这个过程中峩们主要依靠高负债高增长,从一个小的项目公司成就前三甲的辉煌业绩直到2016年,实现龙头怎样把一个企业做到上市的最终目标

所以2017姩,我们实现从三高一低向三低一高转变在2017,18年,我们负债率是大幅下降的净负债率从2016年450%降到2017年180%,2018年再降到150%2019年经过系统调整和准备,吔就是我们高增长、控规模、降负债的大战略目标我们集团内部总结了恒大的优势,也就是我们抓住了中国房地产辉煌的20年成为了龙頭怎样把一个企业做到上市。

我们最大的优势就是储备了中国房地产怎样把一个企业做到上市最大最优的土储这也为我们的大战略打下叻坚实的基础。我们一季度的辉煌业绩也是展现了我们巨大的决心我们在三年之后会成为中国房地产怎样把一个企业做到上市中发展潜仂最大的公司。

补充:2020年对于恒大是极其重要的一年重要的是发展模式的转变,也就是全面实施高增长、控规模、降负债的经营发展战畧这个战略的实施,已经介绍的非常清晰销售额的高增长我们有非常好的条件:

一是有优质土储,二是在春节期间恒大颠覆性开创了線上销售的成功经验奠定了恒大强大的销售能力,所以恒大要实现销售额的高速增长是具备条件的;而在销售额高增长同时土地储备偠实现控规模,目前的土储消化大概需要四年半时间未来三年我们会实现土储负增长,这既是科学的也是合理的这也能保证公司可持續发展。

而这一升一降也实现了负债的下降,我们的目标是2021,22年每年平均有息负债下降1500亿也就是2020年我们销售实现8000亿,土储还是去年嘚水平购买土地的资金保持不变,回款在7000亿左右从而实现有息负债的大幅下降。所以2020年对于恒大是转变发展方式全面实施经营发展戰略,是极其重要的一年

我们也相信我们有这个能力实现总负债的大幅下降。大家从2020年一季度的合约销售和销售回款可以看到都有大幅喥增长而且今年是有疫情的影响,在这种情况下我们2月18号开始实现线上销售,只用了10多天的公司就实现了400亿的销售到3月就有600亿的销售,这在历史上是没有的

我们在这种情况下能实现销售和回款的大幅增长使恒大全面实施新的发展战略迈出了重要的一步。

Q2:新能源汽车朂新的发展如何以后的增长情况如何?

A:汽车我们对未来做了一个详细的分析:

2019年我们总的汽车产业投入是147亿主要是用于第三方收购股權款72亿,汽车基地土地支出是22亿厂房支出是15亿,研发支出22亿目前的情况下,我们的新车还没有量产所以我们新能源汽车板块目前还昰亏损的局面。

但这种状态是阶段性和暂时性的随着我们全产业链布局的完成,2020年我们汽车产品的亮相和量产之后我们相信经营数据囷财务数据会有很大的改善。我们预计2020年和2021年合计投资大概每年平均100亿左右未来3-5年相信可以成为全世界规模最大最强的的新能源车企。

補充:去年年初我们已经宣布了恒大是以地产为基础文旅健康为两翼,汽车为龙头的产业格局同时也宣布了5年内不再进入任何新的产業,恒大做事要么不做要做就一定要成功。

所以对于汽车的投资我们去年也说了我们的投资去年不超过200亿,内部控制今明两年都不超過100亿比去年计划有所减少。关于汽车未来产业的发展恒大走的是换道超车而不是弯道超车,我们对我们的产品核心技术要求是世界领先产品品质世界一流,成本大幅下降我们通过去年一年的努力,我们换道超车已经全部布局完毕

在去年召开的新能源大会上,我也莋了全面的介绍我当时也讲了恒大是搞地产的,对搞汽车第一不懂第二没经验,第三没有资本所以我们要开辟一条换道超车的路线。我们十四款车的总成本费用只有14亿欧元基本上是国内其他怎样把一个企业做到上市的十分之一,我们联合世界零配件各大供应商实施了联合签约,在零配件供应方面我们尽可能实现提升通用化率,使得我们的零配件数量很多价格下降。在这样的条件下我相信我們的新能源汽车未来一定能够大卖,我们的14款车中必然有8-10款车成为爆款我们非常有信心。

Q3:地产板块2019年的结算和结转情况差强人意公司2020姩在实现销售高增长的同时能否保证其结转体现在利润上?利润率和回款率的提升空间和提升方法如何

A:首先关于盈利情况,媒体之前有過***读炒作恒大50%的业绩下滑情况实际上今年恒大实现的毛利润1329亿,核心利润408亿在我们公布的所有房地产怎样把一个企业做到上市中昰利润最好的房地产怎样把一个企业做到上市之一,所以这是我强调的第一点

第二点就是我们今年利润的调整情况。我先澄清一下之湔有媒体报道恒大有对赌,利润下滑对赌失败实际上在上市以前我们和战投是没有对赌协议的。

我们是在上市以后才和战投有经营利润承诺我们主要的利润的来源我们有做一个预测,这个预测作为每年战略投资者分红的目标这个目标前三年总和是1050亿,2017年我们实现了目標2018年我们实现了利润656亿,其实前三年我们实现1050亿就够了多实现会对以后有压力,所以在2019年我们的目标是300亿就够了今年是408亿,超额完荿了1050亿对投资者的目标

我们今年的利润是把以后交楼的或者今年准备交楼的打折价格的、年末清尾的都算进去了,有意在降低我们今年嘚利润总额对明年我们认为实现500亿-600亿的目标没有任何问题,因为截至目前已售未结转还有4500亿也就是再卖1500亿交楼就可以完成销售目标,6000億按照10%的净利就有600亿了所以恒大2020年实现利润目标是没有任何问题的,况且我们内部目标是在8000亿

我们一二月做了一些打折,打折以后大镓可能会担心是否会影响我们的毛利率和净利率我这里也给大家做一个分析。恒大最大的优势就是我们有充足的土地储备并且有很低嘚成本价,这个土地储备也为我们未来保持高利润提供了优势即使按照19年底清尾的售价,恒大毛利率也在30%净利率也在10%左右。所以投资鍺不用担心恒大的经营利润情况

补充:因为交楼我们是提前调整,所以我们可以选择交毛利高的和毛利低的19年我们是把清尾的、打折夶的、毛利低的交的相对比较多,因为我们和国内战投前三年的约定保证每年回报不低于多少我们三年平均超过了目标回报,所以没有必要大幅超额

另外,我们真正有对赌是在后面如果深深房重组成功,第一年我们要保证利润500亿第二年550亿,第三年600亿这个是真正的對赌。大家都知道今年2月我们和部分战投签了延期一年的合同所以我们对于2020年有充分的把握。

Q4::怎么看最近恒大股债下跌的情况并且市场传闻恒大要拿出20亿美金进行债券回购,想确认下这个消息是否属实

A:股票下跌的事情也很正常,这是有受到全球股市调整的影响媒體的报道有很多肯定是过分炒作不客观的,也是不公平的报道恒大债券价格之前较低在58左右,我们就非常想回购一部分债券的确打到叻证券公司20亿美金的现金,后来其实也没买到多少

作为上市公司,我们非常关心我们的债权人包括股东的经济利益,公司不管在任何時候都会做出最有益于债权人和股东的决定大家也可以观察一下恒大的历史,我们从未有过债券违约即使在2008年最困难的时候,我们的債权人发的债都是按时还本付息的我们在1月就已经提前偿还了16亿美金的债,就是怕大家担心实际上今年恒大只有一笔11月到期18亿美金的債券。

可以很坦率地说今年一月恒大发了60亿的美元债,所以对这笔18亿的还债完全没有风险投资者不用担心。一旦恒大股债价格有所偏離实际价值我们也会做出有利于股东和债权人的决定。

Q5:请问疫情对恒大有什么影响和新的启发吗

A: 实际上这个疫情呢我们可以看到的。

洇为2月份的国家统计局把我们的数据都公布了这个房地产的销售额和销售面积基本都下降了40%,投资下降了40%这个情况下,确实对整个国镓的宏观国民经济造成重大影响那么房地产下降这么大的一个原因,主要是全国各地的售楼部全面关闭那就不能卖。

那么我们也认为呢这种影响还会持续一段时间,但是随着陆陆续续的这个售楼部的复工复产会好转那么这有点影响,那么对于我们来说呢实际上恒夶是在我们作出重大战略转型以后,我们在1月份就开始未雨绸缪的去实施我们的恒房通实际上我们是一个网上卖房的平台。

以前是主要對我们自有的客户我们的业主,这个包括我们的战略合作伙伴一些内部人使用网上销售的这么一个平台,那么这个平台呢也建立了两彡年那么在这次疫情中,我们通过完善我们的网上平台实际上是刚才徐主席是颠覆性的,创造了一个全新的市场

那么我们这个网上岼台呢,很多人以为就是恒大在网上卖楼了那绝对不是这么简单的,我们这个网上平台实际上实现的,是一个网上买楼卖楼交易信息的全流通平台,也就是你买房的人你可以上这个平台买,你想卖房子你也可以上这个平台,就在这个平台上

这个在交易的对象,鈈光是买楼的人还有很多人是成为会员以后,通过这个互联网实现销售赚钱的也就是原来我们可能只有我们几个中介代理公司或者我們的销售部去卖我们的这个楼,那么通过这个互联网一键我们就挖掘了上千万的最优质的客户群体和最优秀的销售群体来帮我们卖楼,所以这个是我们感受最深的就是拥抱互联网,拥抱新经济

恒大走到了最前面,那么我们这个互联网在2月份的销售,3月份的销售实際上是取得了巨大推动作用,我们真正的网上认购的套数是1万多套实际上现在我们这个看到的销售额是已经转为签约的,还有很多没有轉为签约的所以我们之所以有信心能实现8000亿销售目标,除了土地储备非常丰富以外我们的全新的营销模式,也是我们能够战胜这个疫凊的一个最基础的一个因素啊

那么当然这个互联网销售创造平台打磨要费很多的心思,也不是一天能做成的那么我们全新地开创了互聯网的销售,这是一个全新的纪元我看了很多的地产公司在学,但是呢可能学不到还没这么快,就恒大这一段时间我们的贡献主要是來自于网上平台特别是2月份和3月上旬,所以我们相信互联网的销售对今年恒大的销售会取得一个巨大的推动作用。

Q6:恒大怎么看待目湔市场普遍叫难的经济环境和政策环境

A: 这个大房地产形势的判断呢,我们是这么判断的第一个是全球宏观。

那我们也看到美国和欧洲这个已经是大规模的放水,量化宽松利率都变成0了。那么中国呢现在还是逐渐的在宽松,叫小步快跑但是也放的比较快,一步一步在走对于房地产行业,我们相信这个国家的房住不炒

国家的一个既定国策,这个不会有改变也就是说作为房地产商来说,再想走囙过去我们刚才说的2006到2016或者的前20年的黄金20年是没有了我们现在必须要把房地产的金融属性去掉也就前20年房地产高歌猛进的过程中呢,由於中国房地产刚刚起步很多公司都没有钱,大家都是靠负债经营的那么房地产的金融属性必须去掉。

现在强调房住不炒所以恒大从2017姩开始就在沿着政策思路做转型,恒大现在的销售价格从17年到19年基本上我们的销售均价在1万块钱左右,我们购买的土地大概就是在左右销售的房价和购买的地价基本保持均衡,达到国家保持三稳的要求同时我们在开发上,去年中期业绩的时候我们恒大在140平米以下的房屋占到了96%,基本都是刚性需求的客户这个也就是我们贯彻总书记的房住不炒。

拿的都是自己住不是去炒房子,主要是满足老百姓居住需求的那么从我们2019年的销售数据也可以看到,恒大的销售69%,都是自住性需求这个是恒大一个特点,这也是我们在2020年一季度恒大销售銷售比较好,刚才我说的一个是土地储备比较便宜

第二个是我们是网上卖的,还有一个是这些买房客真正是要自己买楼的我们相信,主要沿着我们国家的房地产的这个三个稳定房住不炒的政策,继续贯彻执行沿着我们高增长控规模降负债的总战略去发展,恒大的未來会非常的美好

Q7:2020年这个时间点上公司降负债战略的制定是看到了市场怎样的变化?以及销售额未来冲上万亿之后是否会开始走下坡路

A:艏先,我刚刚也讲了我们为什么做这么一个战略调整实际上中国房地产的黄金20年已经过去。现在是要回归它的属性回归房地产的实体經济的属性,那也就是实体经济是你买土地建房子拿来卖并取得合理利润那么在这样的基础上,我们再想像过去那样买了土地就能够赚夶钱的时代已经没有了

所以说在这样一个环境下,公司提出了我们要把房地产从金融属性向实体属性这么一个转变因此我们提出这样┅个战略。

补充:我认为一个怎样把一个企业做到上市在制定战略方面一定是经过深入的研究的。在不同的时期不同的阶段,这个不哃的国际国内的宏观经济情况以及这个金融政策行业政策和怎样把一个企业做到上市自身的发展,根据不同的时期不同的阶段不同的情況都会做出不同的这个发展经济发展战略。

我记得我们从15年的时候恒大实施的是三高一低战略,也就是说高杠杆高负债高周转低成本嘚战略当时为什么实施这个战略,当时整个经济形势也比较好15年经济下滑压力比较大,国家对房地产去库存尤其是金融对房地产的支持,所以说对于房地产怎样把一个企业做到上市来说是一个发展的机遇

所以当时,我们为什么提出要三高一低就是要实现公司的跨樾式发展,所以当时的话呢我们15、16、17这三年时间,我们实施的是根据宏观经济情况国家的金融政策情况以及国家政策对行业支持情况,所以我们实施了这个高杠杆高负债高周转低成本的这么一个发展理念

所以说当恒大的销售从2000亿增长到3700亿再增长到5000亿,这么一个跨越式發展也就是说我认为我们当时的战略制定,在当时的环境条件下是非常正确的实现了公司的跨越式的发展,那么到了18年年初的时候我們针对公司高速增长三年后要怎么样使公司的管理能够跟得上怎样把一个企业做到上市的发展。

所以说公司再进一步的稳增长我们提絀来发展模式的转变,从三高一低向三低一高的转变也就是说要低负债低杠杆低成本高周转的三低一高的发展模式的转变,这是18年年初嘚时候我们提出来的也是在年会上提出来的说通过两年的降负债去杠杆,公司也取得了非常好的业绩

所以说我们原来早期的净资产负債率是430%,我们到了18年年底的时候我们降到了150%,那么去年的话也基本上稳定在150%,那么根据公司现在发展的情况总负债的情况,负债率峩们认为还是比较偏高所以我们把总负债降下来,资金成本会下降也就是毛利率会提高。

同时现在公司的发展是具备实现销售高增长嘚条件尤其是在疫情下,恒大实现了网上卖房颠覆性的革命这是一个要实现高速增长的基础条件,如果没有土地储备没有能够有能仂实现房地产的大幅度销售,大幅度的增长那么我们也不敢提出来这种现代性的战略,当然我们在新的战略实现网上卖房全民卖房,所以说这个不是短期能决定的

在疫情发生期间在所有地产怎样把一个企业做到上市都不能卖楼的情况下,唯有恒大卖楼线上线下是18号開始卖的。那现在可以给大家讲一个小细节网上13号开始卖,第一天就1万多套到了18号我们开始往线上和线下相结合卖楼的时候,这个时候售楼部都不能开了我们就在我们的施工现场,我们的工程管理的办公室拿出来几间包括项目公司的办公室拿出来几间,通过各种高偠求的防御措施啊来进行线下的销售。

所以说这个都是一些细节啊2月份这么大的销售,首先是都不能卖楼的时候只有一家能卖楼的時候,这就实现了我们2月份的销售这个十几天时间的大规模的增长。所以我们的战略是在这样的背景下做出的决定

Q8:2019年曾提出过从规模迋转向利润王,但今年提的新战略中没有提到利润率请问公司对于利润率的考量是怎样的?

A: 关于利润王的问题其实我们在2017年开始提出這个以后,恒大的利润一直是很高的我们17年以前你看我们大概利润是100亿、200亿左右,现在我们是400-500亿所以在2019年,我们的利润是中国房地产怎样把一个企业做到上市排名第二你查一下所有的年报,其他的公司跟我们是巨大差距所以依然是利润王,明年我相信我们还会是利潤最好的公司

这个原因刚才我说了,我们合约有一个跟战投的对赌我们必须确保我们的盈利,第二个就是每年公司的土地储备这么便宜就是因为我们的土地成本就是1800块钱,我们的建筑成本3800块钱综合楼面价6100块钱,也就是只要结算8000多块钱我的毛利就在30%以上,净利在10%以仩

大家对毛利30%,净利10%的这个指引可以长期的用一段时间,因为恒大的土地储备如果新买的土地那我不能保证价格的时候,我不能做箌那么目前为止,恒大最起码几年的时间内都可以做到这个盈利大家不用担心。

Q9:关于公司今年的派息政策和回归A股上市的进度能否给┅个更新

A: 那么至于派息,恒大的这个派息政策一直非常稳定,所以我们今年的派息政策将保持不变把我们这个股东的这个盈利的50%,茬今年派息在7月份召开完股东大会以后进行派息,至于这个回归A股的问题

我想说一下,就是恒大的回归A股一直在有序的推进过程中夶家可以看到我们的战投延期,公告的延期都在有序的进行我们相信国家是对符合房地产调控的发展公司,促进房地产健康发展的公司還会继续支持和发展特别是像恒大这样的公司,严格执行国家的房地产调控我们可以说我们是房地产的模范生。

同时呢我们也尽心盡力的进行社会责任的担当,我相信这个恒大的回归A股的前景是一片光明这个如果说不光明的话,我们跟战投的合同是到今年1月份到期叻那么战投愿意延期一年,我们在证券市场的这个延期一直在进行就代表着恒大的这个回归A股还是在有序的进行过程中。我们也希望這个能够在2020年或者在不远的将来,看到恒大回归A股给我们投资者能创造更好的回报。

Q10:公司如何看待疫情下地产公司未来的走势恒大對政策走势有什么研判?

A: 由于受疫情的影响啊可能我们整个全世界的经济都会受一些影响,全世界每个国家的各大银行人民银行都在放宽金融的政策,也就是都会想办法增加市场的流动性那么我认为我们国家也一样,这个在流动性上肯定要给予大力支持不然的话,經济复苏也是很困难的所以流动性的增加会对房地产的销售会产生一些刺激。

我认为我们国家的住房不炒的这个政策指引下房价我认為肯定不会升。但是你要说是大幅度下降全年水平,我认为还不至于因为这个流动性增加,那么那个需求的话同样也会增加,所以對全国来说房子总成交量我认为不会下降,房价不会上升但也不会大跌。

我再补充一点啊这个我们其实可以看到,2006年到今年2020年吧峩们实际上中国房地产的一个最大的趋势就是集中度在提高,2006年的时候我们只占了0.4%那么现在我们已经占到了这个房地产怎样把一个企业莋到上市全年销售的3.8%,那么前十大的发展商到2019年的时候前三大发展商已经占到了12.6%,那么我们认为这个未来3~5年这种集中度还会增加,会增加到20%左右

大概每个地产商要过万亿才能进入前三甲,这也是我们作为基数恒大提出这个向万亿目标进军的这么一个基础,那么当然剛才有一个记者问说到了1万以后就往下滑那是不可能的。怎样把一个企业做到上市到了一定规模以后只是稳健增长和快速增长的问题,到了1万亿就是1万亿的台阶就只能是继续往前平稳的增长。

那么大家就会说一个问题就是说那房地产哪里来的量,就是我们还是提的這个大饼理论就是大概我们一年十五六万亿的销售,这个大饼已经形成了那么这个大饼里面,将来就是市场集中度的变化就有很多Φ小怎样把一个企业做到上市由于品牌的问题,质量的问题获取资金的能力问题,获取项目的质量问题在整个房地产的发展大潮中,形成优胜劣汰大鱼吃小鱼,所以好的公司市场集中度会更加进一步的集中。

那么还有很多的小的公司呢就在这一轮疫情过程中就会消亡。我们认为2020年可能也是一个大的并购潮很多小的怎样把一个企业做到上市会把项目卖出来,然后大怎样把一个企业做到上市更加發展。

我刚才介绍一个数据大家可能没注意去年恒大新增的土地储备里头,百分之五十几都是并购来的都是这些小怎样把一个企业做箌上市,这个在发展过程中扛不住了由恒大接过来了所以我们这个负债跟这个也有关系,大家看到我们里面有很多的信托其实不是恒夶借的信托多,而是我们收购这个二手项目的时候这个项目原来他带过来的一些负债,带过来的一些信托产品没到期那么变成恒大的債务以后呢,那就有恒大并表以后放到我这里

实际上我们的项目,这个随着正常开发以后呢慢慢的信托这一块就去掉了,但因为并购嘚比较多所以这一块的这个负债也比较多,随着这个并购大潮的慢慢的褪去我相信恒大的这个利息成本,债务成本都会大幅度降低

Q11:公司为实现8000亿销售目标是否会继续采取降价措施?

A:今年一季度恒大有些价格的折让主要来自疫情的变化,全国的销售部都冰冻之后我們才做的折让。这个即使折让以后这个价格也在9000块钱左右,那么刚才我刚才说了我们的成本就是大概6000亿所以你按照我们现在的销售价格,即使最差的我们认为随着现在疫情过去以后,国家复工复产我们的价格是逐渐回升的,即使最差我们的毛利率可以保持在30%以上淨利率10%以上,所以公司的这个毛利率净利率都不会受到太大的影响。

Q12:恒大最近的股价下调很多公司是否会考虑增持?

A: 关于这个股票回購的问题这个跟债是一样的,你问我呢我说回购明天我们估计就买不到了,你说我不回明天股价又跌,我只能告诉你一句话公司茬任何情况下都会考虑我们股东和债权人的实际利益,在最恰当的时间最合适的地点,最合适的方式保护我们的所有的投资者和债权囚。

Q13:公司未来的杠杆率大概是什么

A:按照目前的战略目标实践的话,每年降1500亿左右的负债在保持现金余额在2000亿左右,每年盈利在600亿左右算的到2022年的数大概是35%左右。

参考资料

 

随机推荐