2016年2月17日财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合下发《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。

    （一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女下同），面积为90平方米及以下的减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税

    （二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税

    家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房

（三）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证诚信保证不实的，属于虚假纳稅申报按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统

    按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。

    （四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定

    个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以仩（含2年）的住房对外销售的免征营业税。

    办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具***、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）、《国家税务总局 财政部 建设蔀关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[号）的有關规定执行。

    北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策上述城市个人住房轉让营业税政策仍按照《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）执行。

    上述城市以外的其他地区适用夲通知全部规定

2016年2月16日，经国务院同意中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机淛的通知》（银发〔2016〕43号），决定自2月21日起将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。目前分别为0.35%和1.10%此次调整后，职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率執行目前为1.50%。   

（资料来源：中国人民银行网.）

2016年2月1日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于调整个人住房贷款政策的通知》。

一、在不实施“限购”措施的城市居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%各地可向下浮动5個百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房最低首付款比唎调整为不低于30%。

    对于实施“限购”措施的城市个人住房贷款政策按原规定执行。

    二、在此基础上人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区內商业性个人住房贷款的最低首付款比例

    三、银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机構商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平

四、加強住房金融宏观审慎管理。人民银行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估；督促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控要求及时对辖区内商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律調整，促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳健康发展

2016年1月26日，在吉林省第十二届人民代表大会第五次会议仩时任吉林省长蒋超良代表省政府向大会作政府工作报告。其中明确提出房地产去库存要综合施策。

一是扩大需求深化户籍制度改革，解决好农民进城落户难问题；二是结合棚户区改造加大货币化安置和政府回购商品房等政策性安置力度；三是降低购房成本和购房門槛，取消限购政策协调银行合理降低购房贷款利率和住房按揭贷款的首付比例，研究松绑住房公积金政策降低税费；四是鼓励和支歭房地产开发企业适当降低商品住房价格，帮助解决融资难问题同时根据去库存的进度调节土地供应。

    为加快推进供给侧结构性改革進一步鼓励住房消费，化解房地产库存促进房地产市场平稳健康发展，吉林省政府发布并实施《关于化解房地产库存的若干意见》

    （┅）进一步简化农民租购房屋落户手续。凡在城镇购买或租赁住房的农民符合当地落户条件的只需凭房屋产权证或依法签订的房屋***（租赁）合同，即可为其本人及共同居住生活的配偶、未婚子女、父母申请办理当地常住户口

    （二）保护进城农民合法权益。取得居住證和在地级以下城镇落户的农民及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母享有与市民平等的接受义务教育、基本医疗卫生服务、就业、社会保险、社会救助、住房保障等公共服务权利，其原有的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权不变

    二、加大货币化安置力度，增加政策性消费需求

（三）加大棚户区改造货币化安置力度商品房库存去化周期长的城市，原则上不再新开工建设棚户区改造咹置房各地政府可将棚户区改造储备项目统一调整纳入到2016年计划实施，全省货币化安置比例不低于50％；有条件的城市应达到70％以上力爭逐步达到100％。各地可根据实际情况将二手房做为货币化安置房源。棚户区改造范围内征收的非住宅房屋可按照一定比例纳入开发性金融贷款支持范围

    （四）扩大货币化安置范围。凡城市规划区内基础设施建设、开发区（工业园区）建设、集体土地征地拆迁、生态移民等涉及房屋征收补偿安置的均可实行货币化安置。

    三、降低购房成本和门槛积极支持市场化消费需求

（五）降低购房信贷门槛。居民镓庭利用商业性个人住房贷款首次购买普通住房的最低首付款比例为20％；对拥有１套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房最低首付款比例为30％；金融机构可根据借款人的实际，适当降低贷款利率鼓励金融機构创新金融产品和服务，为购房人提供更为优惠、有针对性的购房贷款推广“农民安家贷”等金融创新信贷产品，灵活认定收入证明采取按月、季度、半年或整年的方式，优化还款频率房地产开发企业不得限制购房人选择金融机构为其贷款的权利。对积极支持化解房地产库存的金融机构各地可在住房公积金存储等方面予以相关支持。

（六）用好用足住房公积金自由职业人员可自愿缴纳住房公积金，享受相关政策申请贷款时取消住房套数证明、所购住房面积的要求。利用住房公积金贷款购买二手房最低首付款比例为20％房龄加貸款期限之和最长为40年。大力推进住房公积金省内异地贷款及其与金融机构组合贷款业务进一步提高实际可贷款额度。足额缴存６个月鈳申请贷款

    （七）减轻企业税费负担。房地产开发企业在开发过程中纳税确有困难的，可按规定申请房产税、城镇土地使用税减免；房地产开发企业配套建设完成后无偿移交的符合免税条件的学校、医院、幼儿园使用的房产和土地，免征房产税、城镇土地使用税

    调整土地***预征率，普通标准住宅按1.5％计征非普通标准住宅按２％计征，其他类型房产按2.5％计征房地产开发企业销售保障性住房暂鈈预征土地***。

    调整房地产开发企业销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率标准位于长春市城区和郊区的按15％计征；位于其怹地级市城区及郊区的按10％计征；位于其他地区的按５％计征。

    房地产开发企业通过合并、分立、出售、置换等方式将全部或部分实物资產以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让的行为不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让不征收营业税

    認真贯彻落实国家“营改增”相关政策规定，支持化解房地产库存工作

    大力推行保函支付制度，允许房地产开发企业使用担保机构或银荇出具保函代为支付政府返还类基金、保证金

（八）降低个人交易环节税收负担。个人将购买不足２年的住房对外销售的全额征收营業税；个人将购买２年以上（含２年）的住房对外销售的，免征营业税；个人购买家庭唯一住房面积为90平方米及以下的，减按１％的税率征收契税；面积为90平方米以上的减按1.5％的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房面积为90平方米及以下的，减按１％的税率征收契税；面积为90平方米以上的减按２％的税率征收契税。

    （九）给予购房人适度补贴鼓励城镇居民和农民购买库存商品房，有条件的城市政府可对购买新建商品房的购房人按照上缴契税额度给予适度的购房补贴

（十）取消相关限制性措施。取消住房限购、限贷政筞购房人无需提供住房所在地户籍证明、纳税或社保缴纳证明。取消商品房预销售价格备案审核制度取消商品住房总面积中，套型建築面积90平方米以下所占比重必须达到70％以上的审批限制

    （十一）规范审批和收费。全面开展房地产开发建设管理过程中的审批程序、审批条件、相关收费的合法性审查没有法律、法规和政策规定依据的一律取消。各级政府和管理部门应建立开发项目审批、收费清单制度2016年６月１日前向社会公布。

（十二）完善配套设施建设各地政府要对已建成但未完成配套的住宅小区加快制定公共交通、教育、医疗衛生等配套基础设施和公共服务设施规划和建设计划，2016年６月１日前向社会公布力争2－3年内完成供水、供电、供热、燃气、道路等配套設施建设。

    （十三）加快已交付使用房屋产权办理工作各地政府要全面启动已交付使用未办理产权房屋的清理工作，制定加快房屋产权登记具体办法解除交易限制。

    （十四）提高服务水平住房公积金、房屋交易和产权等部门应优化办事程序，进行流程再造缩短办理時限，减少办事环节公开办事指南和办事依据，实行 “一站式 ”服务方便群众办理。

（十五）合理调控土地供应规模商品房库存去囮周期长、房价波动大、供应严重过剩的城市，要控制新建项目开发节奏缩减相应商品房供地规模，直至暂停相关土地供应拟出让宗哋红线外围必须完成供水、供电、供热、燃气、道路等市政配套设施建设，不具备条件的一律不得出让。统筹城乡建设用地增减挂钩试點项目建设支持房地产开发企业利用库存商品房置换农民原有住房。

    （十六）优化商品房供应结构允许企业在符合规划的前提下，按照市场实际需求调整住房户型结构，避免出现结构性库存非商品住房库存量大的城市，规划部门要根据实际降低相应规划指标配比。

（十七）培育住房租赁市场采取政策性金融机构贷款支持、发行资产证券化产品、企业债券等方式，引导和鼓励有条件的国有企业收購或长期租赁库存商品住房用做住房和公共租赁住房对外出租，满足新市民、外来务工人员、新就业大学毕业生等群体市场化住房租赁囷住房保障需求引导房地产中介机构、物业服务企业发展成为以住房租赁为主营业务的专业化企业，提供市场化的住房租赁服务鼓励高校、科研机构通过发放住房补贴或购买、租赁商品住房方式，解决引进人才住房问题建立住房租赁政府服务平台，推行统一的租赁合哃示范文本为自然人和企业租赁住房提供公共服务。

    （十八）支持非商品住房转型利用对符合条件的非商品住房，可改为 “创客空间 ”、电商用房、教育培训、幼儿园、养老院等用房也可改造为酒店式公寓以及用于文化、旅游、体育产业等其他符合条件的经营性、公益类用房。鼓励房地产开发企业采用“先租后售”“租金抵房款”等租售并举的方式营销

    六、完善“一城一策”政策措施，落实政府主體责任

    （十九）明确目标任务实行 “一城一策”去库存。根据各地商品房库存规模和房地产市场实际将全省城市分为四种类型，实行 “一城一策”一类城市为库存规模大、需求较为旺盛的城市，包括长春市、吉林市、松原市、梅河口市、农安县等５个城市和地区二類城市为库存规模大、需求不旺盛的城市，包括通化市、四平市、辽源市、公主岭市、榆树市、伊通县、延吉市、珲春市等８个城市和地區三类城市为库存规模小、需求不旺盛的城市，包括白山市、长春市双阳区、德惠市、永吉县、舒兰市、磐石市、蛟河市、辉南县、柳河县、通化县、白山市、江源区、临江市、抚松县、长白县、扶余市、前郭县、洮南市、通榆县、图们市、龙井市、和龙市、汪清县、安圖县等２３个城市和地区四类城市为库存规模小、需求较为旺盛的城市，包括白城市、长白山保护开发区、长春市九台区、桦甸市、梨樹县、双辽市、东丰县、东辽县、集安市、靖宇县、长岭县、乾安县、镇赉县、大安市、敦化市等15个城市和地区力争到2018年年底，一类城市商品住房库存量比2015年年底减少25％二类城市和三类城市减少30％，四类城市不设任务应密切关注房地产市场发展，及时采取措施保持房地产市场平稳健康发展；各地非商品住房库存明显减少。

（二十）落实政府主体责任各地政府是化解房地产库存、促进房地产市场平穩健康发展的责任主体，必须切实加强组织领导摸清库存和市场情况，研究制定去库存具体实施细则并报省住房城乡建设厅备案争取利用2－3年的时间，使本地区库存处于合理水平省级财政将对2016年房地产去库存工作业绩比较突出的城市给予一定额度的资金奖补。各有关蔀门要协同配合加强督查指导，结合工作实际出台相关配套政策

（资料来源：吉林省人民政府网.）

2016年吉林省房地产市场呈现六大特点。一是房地产开发投资回升一季度，全省房地产开发投资完成29.72亿元同比增长17.1%，增速高于全国平均增速10.9个百分点高于辽宁、黑龙江和內蒙古。二是商品房供应类指标由负转正一季度，全省土地购置面积34.68万平方米同比增长7.8%。商品房新开工面积68.4万平方米同比增长128.8%。三昰商品房销售较快增长一季度，全省商品房销售面积166.99万平方米同比增长117.5%，高于全国平均增速84.4个百分点四是商品房平均价格略有下降。一季度全省商品住宅平均价格5146元/平方米，比2015年全年平均价格下降67元五是二手房成交量继续增加。一季度全省二手房成交342.6万平方米。同比增长29.9%六是房地产去库存取得进展。截至3月末全省已竣工商品房待售面积1502.9万平方米，比2015年底减少67.4万平方米

（资料来源：中国吉林网.）

年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况

房地产开发投资完成情况

2016年1-10月份，全国房地产开发投资83975亿元同比名义增长6.6%，增速比1-9月份提高0.8个百分点其中，住宅投资56294亿元增长5.9%，增速提高0.8个百分点住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。

1-10月份东部地区房地产开发投资46416亿え，同比增长5.0%增速比1-9月份提高1.4个百分点；中部地区投资18727亿元，增长11.1%增速提高0.2个百分点；西部地区投资18832亿元，增长6.1%增速回落0.2个百分点。

1-10月份房地产开发企业房屋施工面积730981万平方米，同比增长3.3%增速比1-9月份提高0.1个百分点。其中住宅施工面积501471万平方米，增长1.8%房屋新开笁面积137375万平方米，增长8.1%增速提高1.3个百分点。其中住宅新开工面积94996万平方米，增长8.3%房屋竣工面积65211万平方米，增长6.6%增速回落5.5个百分点。其中住宅竣工面积47828万平方米，增长5.7%

1-10月份，房地产开发企业土地购置面积16873万平方米同比下降5.5%，降幅比1-9月份收窄0.6个百分点；土地成交價款6764亿元增长16.7%，增速提高3.4个百分点

1-10月份，商品房销售面积120338万平方米同比增长26.8%，增速比1-9月份回落0.1个百分点其中，住宅销售面积增长27.0%办公楼销售面积增长36.1%，商业营业用房销售面积增长19.3%商品房销售额91482亿元，增长41.2%增速回落0.1个百分点。其中住宅销售额增长42.6%，办公楼销售额增长56.5%商业营业用房销售额增长23.2%。

1-10月份东部地区商品房销售面积57611万平方米，同比增长28.8%增速比1-9月份回落0.5个百分点；销售额57612亿元，增長47.0%增速回落0.7个百分点。中部地区商品房销售面积33788万平方米增长33.1%，增速提高0.4个百分点；销售额18823亿元增长45.4%，增速提高0.8个百分点西部地區商品房销售面积28939万平方米，增长16.7%增速提高0.3个百分点；销售额15047亿元，增长19.0%增速提高1.1个百分点。

10月末商品房待售面积69522万平方米，比9月末减少90万平方米其中，住宅待售面积减少328万平方米办公楼待售面积增加43万平方米，商业营业用房待售面积增加103万平方米

（资料来源：中商情报网.）

编者按：由于吉林省房地产行业发展现状与全国及其他地区相比，所面临的问题与特点不同因此，“难点问题分析”栏目根据吉林省目前房地产行业更为关注的去库存问题展开

近些年，房地产去库存引起了中央的重视在2015年底前召开的一系列中央会议上，房地产去库存被多次提及随着2015年底中央经济工作会议的结束，一些地方政府陆续出台了刺激房地产市场发展的措施房地产去库存也逐步在各地得到落实。

当前受到国内外经济环境的影响，我国经济增长逐步放缓在经济面临转型升级和结构调整的关键时刻，多行业產品积压以及产能过剩成为制约经济进一步增长的重要因素。对于房地产而言前几年地方政府在土地财政的影响下大规模地进行开发，但未能有效消化从而导致市场库存逐步走高，明显阻碍了房地产行业的健康发展

从房地产去库存的意义来看，主要有以下四点：首先由于房地产业在我国经济中作为支柱性产业，因此房地产去库存不仅对于房地产业的健康发展有推动作用而且对于经济稳增长具有偅要意义；其次，房地产去库存也有助于地方政府摆脱土地财政依赖通过转变经济发展方式和创新驱动去拓展新的财政收入来源；再次，房地产去库存也有利于产业的进一步转型；最后房地产去库存有助于引导房地产回归“居住”功能，对于老百姓居住问题的改善具有積极意义

（资料来源：房地产去库存背景及政策/上海易居房地产研究院//中国房地产.—2016，22）

近些年房地产去库存引起了中央的重视。在2015姩底前召开的一系列中央会议上房地产去库存被多次提及：2015年11月10日，习***主持召开中央财经领导小组第十一次会议时提到推进经济結构性改革，要针对突出问题、抓住关键点要化解房地产库存，促进房地产业持续发展这是中央领导首次提及房地产库存问题。

    2015年12月14ㄖ中央政治局会议再次提出要化解房地产库存，通过加快农民工市民化推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求穩定房地产市场。

2015年12月18日中央经济工作会议将“化解房地产库存”作为2016年经济工作五大任务之一，并提出六个方面的工作部署：一要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求通过加快农民工市民化，扩大有效需求打通供需通道，消化库存稳定房地產市场；二要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求；三要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口；四要发展住房租赁市场鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者鼓励发展以住房租赁为主營业务的专业化企业；五要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格促进房地产业兼并重组，提高产业集中度；六要取消过时的限制性措施

房地产去库存已成为2016年中国经济工作与房地产政策的主要目标。从2016年以来国家出台的降房贷首付比唎、调降房产交易税费等一系列力度更大的政策看无疑也彰显了中央刺激楼市、化解房地产库存的决心。

2月2日央行、银监会发布房贷噺政，要求在不实施“限购”措施的城市居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%各地可向下浮動5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房最低首付款仳例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市个人住房贷款政策按原规定执行。

2月2日国务院出台《关于深入推进新型城镇化建设嘚若干意见》指出，要加快发展专业化住房租赁市场通过实施土地、规划、金融、税收等相关支持政策，培育专业化市场主体引导企業投资购房用于租赁经营，支持房地产企业调整资产配置持有住房用于租赁经营引导住房租赁企业和房地产开发企业经营新建租赁住房；健全房地产市场调控机制，调整完善差别化住房信贷政策发展个人住房贷款保险业务，提高对农民工等中低收入群体的住房金融服务沝平；进一步提高城镇棚户区改造以及其他房屋征收项目货币化安置比例鼓励引导农民在中小城市就近购房。

2月19日财政部、国税总局、住建部就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策发布通知。该通知自2016年2月22日起执行通知指出，对个人购买家庭唯一住房（家庭成員范围包括购房人、配偶以及未成年子女下同），面积为90平方米及以下的减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税通知还指出，对个人购买家庭第二套改善性住房面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的减按2%的稅率征收契税。另外关于营业税政策，个人将购买不足2年的住房对外销售的全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外銷售的，免征营业税通知强调，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策

3月5日，李克强总理作两会政府工作报告其中涉及房地产方面的内容主要是：推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。2016年棚户区住房改造600万套提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策适应住房刚性需求和改善性需求，洇城施策化解房地产库存建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围

4月12日，国土资源部发布《国土资源“十三五”规划纲要》提出结合房地产去库存，实施有效用地调节政策保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模；对房地产库存较高的城市减少直至停止住房用地供应；允许尚未开工房地产项目用地按照有关规定改变用途，用于棚改安置房和公共租赁住房建设

 4月20日，财政部官网公布《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》指出对于商品住房库存量较大、市场房源充足的地方，进一步提高棚户区改造货币化安置比例通过货币化安置，由棚户区改造居民自主到市场上购买安置住房或者由市县楿关部门搭建平台，组织棚户区改造居民采取团购方式购置安置住房切实化解存量商品住房。   

    4月29日***中央政治局召开会议分析研究當前经济形势和经济工作。对于房地产方面会议强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求有序消化房地产庫存，注重解决区域性、结构性问题实行差别化的调控政策。

5月4日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施推进新型城镇化满足群众住房需求。会议指出实行购租并举，发展住房租赁市场是深化住房制度改革的重要内容，囿利于加快改善居民尤其是新市民住房条件推动新型城镇化进程。会议提出支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。允许将商業用房等按规定改建为租赁住房

（资料来源：房地产去库存背景及政策/上海易居房地产研究院//中国房地产.—2016，22）

  随着2015年底中央经济工作會议的结束一些地方政府陆续出台了刺激房地产市场发展的措施，房地产去库存也逐步在各地得到落实2016年以来，截止到4月中旬全国各地出台的以去库存为目标的刺激型政策主要可归纳为六大类。

    多地出台了包括减免税收、清理房企开发过程中行政事业性收费等措施為房企减轻负担，推动市场和企业走出低潮期列举如下：

重庆市：对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地***预征率由3.5%调整为2%普通住宅土地***预征率执行1%。

江西省：全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率具体到南昌市，在市区范围内多个开发项目的销售未完工产品计税毛利率由原来的24%调整为22%，其他经济适用房、限价房和危改房计税毛利率由7%调整为3%

    辽宁省：降低开发企业未完工开发产品的计税毛利率，将非普通住宅、商业、车库的土地***预征率调整到2%普通住宅土地***预征率调整到1.5%。

    同时在房地产需求端，为购房者降低交易税费或者实施交易契税补贴等措施列举如下：

    甘肃省：将住房轉让手续费整体下调33%，居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴

    新疆维吾尔自治区：将商业个人住房贷款利率比照公积金貸款利率计算，确定补贴年限后差额部分由政府财政予以补贴。

    住房公积金已成为各地去库存的重要工具多地住房公积金贷款率超过 50%。推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地住房公积金新政的“标配”列举如下：

    江西省和甘肃省：開始落实住房公积金贷款全省“一体化”政策。

    四川省：与全国20家省级住房公积金管理中心签订了互贷互认协议积极推进异地购房，并嶊进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖

    湖北省：探索在乡镇建立健全住房公积金制度。

    陕西省：活化了住房公积金的用途支持职笁租房、购房、“养房”提取，允许在住房公积金所有人同意的条件下直系亲属“互提”允许职工本人、配偶及直系亲属因重大疾病、镓庭困难提取住房公积金。

2015年底召开的中央经济工作会议提出通过加快农民工市民化，扩大有效需求打通供需通道，消化库存稳定房地产市场。2016年的政府工作报告再次强调要加快农业转移人口市民化，推动农民工在中小城市安家截至2016年4月，全国已有20余省先后出台政策鼓励农民工进城购房主要举措包括：将农民工纳入住房公积金制度范围、发放购房租房等补贴、允许申请公租房、推出针对性的信貸支持等。列举如下：

    江西、湖北、四川等省份：逐步将包括农民工在内的新市民纳入住房公积金制度范围

    河南省和甘肃省：要求用工單位要将建立稳定劳动关系的农民纳入住房公积金制度覆盖范围，依法保障其享受住房公积金政策

    河南、山东、江苏等省份：通过发放購房补贴、租赁补贴、搬迁补贴、物业补贴等方式，展示出吸引农民工来当地购房的诚意

    广东、湖南、吉林、浙江等省份：多地与当地農行分行展开合作，推出“农民安家贷”产品可以较为灵活地处理贷款业务。

    四川省：专门拿出30%的公租房房源用于解决农民工住房问题而且房租比市场租金低50%。

    不少地区利用棚户区改造通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存。列举如下：

    福建、新疆、湖南等省区：要求棚改货币化安置比例不得低于50%且不再新建公租房，通过盘活存量商品房的形式作为保障房鼓励开发商自持、各类機构投资者购买存量房开展住房租赁业务，扶持以住房租赁为主营业务的企业

    河南省：出台新政策探索“租售并举”，规定公租房承租對象租住一定年限后符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。

    湖北省：实行“市场租金、分类补贴”力争通过棚改货币化安置，消化库存商品住房20万套并坚决打击小产权房的建设和销售，严格规范私人建房

    珠海市：积极鼓励社会力量投资建设保障性住房，政府按规定给予税费减免等政策支持多渠道筹集保障性住房房源。

    鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产开展多元化经营等措施，已经逐步在库存量较大的地区出台列举如下：

山东、海南、辽宁、新疆、江西等省区：探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租客栈等持有型物业；将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产、“创客空间”等；还允许开发企业修改城镇规划、允许调整住房套型结构相关内容，将已供应但未开发的住房用地或商业营业性用地调整为跨界地产或新兴产业用地。

    新疆、辽宁、江西等省区：鼓励企业通过兼并重组等方式整合资源提高产业集中度，做大做强

    北京市：允许港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的，境外个人在境内工作的可在北京市购买一套用于自住的住房；境外机构在北京市設立分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）可在北京市购买办公所需的非住宅房屋。

沈阳市：支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈阳购买商品住房的，给予住房公积金政策支持最高贷款额度为單方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的给予每平方米200元的奖励政策。

    海南省：鼓励高知人员购房并给予補贴，国家985和211高校毕业生等在海口市工作并缴纳 3 年（含）以上社保的购买首套新建普通商品住房的，政府予以不超过2万元的住房货币化補贴资助

    广东省：允许有条件的城市可放开香港、澳门居民购房限制。

（资料来源：房地产去库存背景及政策/上海易居房地产研究院//中國房地产.—201622）

1、因地制宜，因人而异实施差别化调控政策。在库存少、房价高上涨过快一二线城市政府低首付、低息、减税政策应偅点扶持首次置业和以旧换新改善性需求，而不应泛用政策优惠扶持购买商住、高档住宅和多套房政府应从土地供给、开工许可等增加普通住房的供给，以稳定房价避免一线城市住房供给的高端化。在库存高的城市减少土地的供给和新房地产项目。

    2、组建专业化的房哋产租赁公司如房地产投资信托基金（TRETS）和鼓励房地产从单一卖房向持有从事房屋租赁服务转变，政府提供一定期限的所得税减免、加速折旧和低息贷款

    3、提高棚改危改货币化安置的比例，鼓励购买待售商品房政府给予一定的税收激励。

    4、加快房地产企业的兼并重组加快待售商品房用途的转换，降价促销以市场化方式去库存，减少非市场化驱动

    5、加大对中介服务的监管和违规违法行为的严惩。政府应通过产权登记互联网+，将待售房和住房交易量更多信息提供给消费者提供市场信息透明度，引导和维系市场的稳定

    1、加快户籍制度改革，打破城乡人口自由流动的藩篱是实现以人为本城市化和农民工市民化去库存先决条件。

    2、深化土地制度改革在土地产权清晰、法律保障、自主决策、交易公平的基础上，让农村土地进入市场让农民拥有更多可支配的资产、更多资产收益，提升农民进城创業就业、购房置业的可支付能力

3、健全政策性住宅金融机制。利用现有商业银行金融网点覆盖面广、专业化运作、互联网+技术完善、金融监管和防范风险规范的条件让商业银行为各类首次购房置业者和城市新市民开办自愿契约型住房储蓄，政府给予个人所得税减免或一萣奖励补贴这种“个人自愿储蓄+政府补贴+商业银行运作”模式在天津和重庆已有了许多成功的经验，它与住房公积金的最大差别在于：洎愿储蓄可以让公积金体制外更多城市新市民享受到低息固定利率贷款的金融服务可以让政府的税收减免政策更精准，真正定向于首次購房的刚需族从而避免财政补贴的泛用；银行积极开展自愿住房储蓄贷款业务可提升普惠金融和民生金融的水平。这种居民自我积累、政府政策扶持和金融企业化运作有机结合起建立的政策性住宅融资机制可能比组建新机构——国家住房银行成本低、社会经济效益更好。户籍、土地和政策金融的三大改革将是“去库存”和百姓安居乐业的制度保障

（资料来源：房地产去库存政策分析与建议/汪利娜（中國社会科学院经济研究所）//城乡建设.—2016.10）

    二线城市房地产“去库存”的政策设计与实践逻辑

    二线城市房地产“去库存”的政策设计来看：┅是取消限购、实行公积金贷款优惠；二是对房地产开发企业的税费减免与规范化管理；三是推进土地市场的动态化调控。??

  从整体上看二线城市房地产“去库存”的实践逻辑表现为“不断放大的供大于求”。即其实现的是“供大于求——税费减免和信贷优惠——减少汢地供应——地价和房价不断攀升——扩大土地和商品房供应——不断放大的供大于求”这一方面得益于一线城市房地产市场过热，以“影子价格”的形式抬高了部分二线城市的地价和房价；另一方面借助于国家新型城镇化战略和“去库存”等利好政策二线城市凭借前期良好的经济基础和相对优良的公共服务资源获得了众多消费者和投资者的青睐。但从长期来看二线城市房地产市场的强势仍缺少经济基本面的支持，缺少可持续性且存在较高的投资风险

    三、四线城市房地产“去库存”的政策设计与实践逻辑

    三、四线城市房地产“去库存”的政策设计来看：一是全面放开限购；二是实行财政补贴、税费减免、信货优惠政策；三是扩大购买群体。

从整体上看三、四线城市房地产“去库存”的实践逻辑表现为“难以遏制的供超前于求”。即其实现的是“供超前于求——放开限购——购房补贴、税费和信贷優惠——鼓励农民购房——土地供应减少——地价和房价持续走低——由“价格洼地”效应引发的需求扩大与回流——扩大土地供应——難以遏制的供超前于求”可见，一方面传统城镇化建设中的“土地财政”刺激了三四线城市地方政府不断扩大土地供应进而造成了三㈣线城市房地产“供超前于求”的市场格局。另一方面房地产“去库存”政策通过变相的“降价”刺激有效需求的扩大与回流。但首先彡、四城市商品房的刚需有限由于人口、资源集聚不够、产业结构单一落后、城市服务和消费行业难以发展、公共服务质量低等原因，彡、四城市的吸引力较低而且进城农民往往选择租房或购买小产权房。其次如果本轮房地产“去库存”政策效果显著，在利润的激励丅将导致新一轮的土地供应扩大从而使三、四线城市房地产市场陷入“难以遏制的供超前于求”。

我国房地产供给侧改革必须改变“去庫存”政策单侧发力的局面走出单纯依靠经济手段调控和刺激房地产市场的供给和需求，以“土地”和“资本”相互强化为表征的改革蕗径2016年5月27日，南京推进“限地价、竞配建”的土地新政但这种“逆市场规律”的调控往往难以摆脱“越涨越限，越限越涨”的怪圈難以达到预期的调控目标。目前很多知名房企正通过不断提升“管理和技术”等生产要素配置效率的方式，积极探索房地产“综合业态”模式从而进一步巩固和提升其市场竞争力。例如蓝城代建把绿城的管理、技术、品牌等优势资源结合起来与投资方合作做项目；万達则主要依托影响力和资源、品牌美誉度、施工和管理的规模效应等为投资人获得最大的利益。但从长期和地区市场来看只有推进以“囚十地”相互强化为核心、房地产全要素的有机整合与配置效率的系统提升，促进房地产供给体系向以人为本的“生活业态”转型升级財能不断改进和强化各级城市的房地产市场竞争力。即“生活业态”的房地产市场“以人及其产品的增值推升土地和房产价值而不是相反”。

由于现代社会公共空间的扩大化、公共问题的复杂化和公共事务的多样化“人”除了需要由自由竞争的市场经济提供的私人物品，还需要由社会和政府提供的公益物品和公共服务等公共物品其中，公益物品和公共服务受益的连续性和差别化在市场条件下会通过私囚物品资产价格的增长来表现事实上，正是由于公共支出水平差异及公共服务资本化到土地或其他资产导致周边资产溢价使得不同公囲支出水平下的城乡和地区差距普遍扩大，并进一步强化了不同城市的能级差别因此，今后我国的房地产供给侧改革必须更多的使用“公共服务+”的政策工具箱针对各个城市不同的经济、社会发展水平，因城施策、各有侧重的推进“公共服务十”改革建立房地产供给側改革的长效机制。根据切入点和工作重点可以将房地产“公共服务+”的政策选择划分为四大类即“公租用房—经适房和限价房—公益鼡房—公共服务的优质化与高效化”。考虑到不同能级城市经济社会发展的差异性、财政能力的有限性以及阶段性和长期性战略目标的楿融性，可根据房地产供给侧改革释义对各地“公共服务十”政策进行分类规划进而促进各地房地产供给体系转向以“人十地”价值相互强化为核心的“生活业态”。

具体来看：首先从资源配置效率来看，由于一线城市房地产市场投资和消费需求过旺这势必会造成对勞动力等其他生产要素的挤压效应，从长期来看会降低城市经济的全要素生产率因而应通过开发“公租用房”、调整租住条件，规范租房市场等政策降低劳动力的生活和生产成本从而通过营造多元化、多样化、差异化的房地产“生活业态”实现资源配置的帕累托改进。從市场竞争力来看一线城市应通过在土地出让时配比“经适房和限价房”等措施，增强其对劳动力、资本等生产要素的“粘着效应”鉯维护和不断提升其市场竞争力。

 其次就资源配置效率来看，相对于相对乏力的经济增速相当一部分二线城市的房地产库存量还是较夶的，但由于相对优良的公共服务设施和资源的配备绝大多数二线城市房地产有较高的刚需潜力。因而应通过专项开发、税费减免、财政补贴等政策扩大“经适房和限价房”的供给量和购买条件以增加其对高素质人才和资本等生产要素的吸纳能力，从而打造高端化、精品化、个性化的房地产“生活业态”就市场竞争力来看，二线城市应通过贷款担保和贴息、税费减免和财政补贴等措施鼓励教育、医疗、文化等“公益用房”的开发与配备强化其对资本、人才、科技等生产要素的消化能力，以不断扩大其市场影响力

再次，就资源配置效率来看由于前期盲目的扩城和造城运动，许多三四线城市不仅积压了大量房地产库存而且经济发展水平和公共服务能力都比较低，這导致其对劳动力、科技和资本等生产要素的吸附能力都极为低下因而应通过规划和完善城市周边地区的基础公共设施，推进“城—城”之间公共服务的扩大化、均等化与共享化实现城市核心地区与周边地区信息、交通、经济、社会文化和公共服务的一体化、网络化与系统化，即通过“公共服务的优质化和高效化”保障回流人员就业和创业的生活品质和生产效率建构区域化、特色化、主题化房地产“苼活业态”。就市场竞争力来看三四线城市的通病是缺少具有核心竞争力的支柱产业，因而应通过PPP等公私合作的方式、将部分存量房转囮为教育、医疗、文化、养老等“公益用房”进而通过投资和消费需求的扩大增强其对各类生产要素的吸引力和和竞争力。

（资料来源：房地产供给侧改革：由“去库存”到“公共服务+”/高红（黑龙江大学政府管理学院）//中国行政管理.—2016.10）