(2)在村庄建设规划方案设计中首先遷并远离公共服务设施的自然湾促使村庄宏观空间均质性的发展。

(3)村庄建设规划方案应避免村庄向中心湾过度集中否则可能对村庄宏觀空间集约化利用产生负面影响，宜实行“分散化集中”的空间规划模式

(4)村庄迁并应向基础给水设施方向迁并，以减少基础给水设施的消耗从而提高整个行政村基础给水设施的集约利用程度。

(5)加强中心湾选择的分析研究科学合理地选择中心湾；加强中心湾的基础服务設施建设，以增强其吸引力

(6)迁并后的村庄在确定建设方位时，要保证整体村庄内部空间形态的均质性减少带形空间。

以下以黄陂区盘龍城开发区丁店村村庄建设规划为例进一步说明提高村庄宏观空间集约度的规划对策在现实中的应用。

丁店村是村庄宏观布局分散、空間集约化利用程度低、急需实行“分散化集中”空间规划模式的一个典型例子该村具有100多年的历史，全村有300多户家庭人口约为1000人。该村位于武汉市经济发达的盘龙城经济开发区内具有良好的区位条件和交通条件，但这种优势因村庄布局分散、空间资源没有充分利用而沒有发挥出应有的效益笔者及其团队有幸被邀请对该村的村庄建设空间规划发展和空间集约利用问题进行研究，以提出切实可行的规划對策和规划措施以提高村庄的集约利用水平。

(1)对丁店村第一轮村庄建设规划方案中宏观空间集约度进行测度得出其基础给水设施的主管长度为2702m，公共服务设施的平均服务距离为778m(图6)这两项测度值远远高于现阶段村庄宏观空间集约度标准值2200m和650m。

(2)绘制丁店村基础服务设施服務距离的频率分布图(图7)并加以分析，得到如下结论：①基础服务设施的服务距离大部分集中在m之间比例高达50％以上，说明该村大部分居住组团的布局远离中心湾②大部分中心湾的村民住宅的服务距离集中在250m以下的区间，少部分集中在450m左右、频率分布呈现“W”型说明該村居住组团布局的分散程度较高。③公共服务设施的服务距离集中在230m-450m和500m-1100m这两个区间内的较少说明该村居住组团呈现较分散状态。

(3)根据對丁店村村庄建设宏观空间规划方案的测度和分析对丁店村的宏观建设空间规划对策进行调整：①重新评估村庄迁并规划方案，对村庄宏观空间内居住组团进行划分；②将远离丁店湾的自然湾迁并至丁店湾居住组团和冯湾居住组团实行逐步搬迁的规划措施；③迁并远离基础给水设施的自然湾，减少行政村内基础给水设施主管的长度；④将该村居住组团在远期内调整为“一主一副”两个居住组团(图8)

(4)对村莊迁并的近期规划方案进行调整：①保留上次规划方案搬迁的何湾和蔡角塘湾，将院子湾迁并到这两个自然湾组成的居住组团内；②将童镓湾迁并至冯家湾；③其余迁并村庄按照原规划方案执行(图9)

(5)在对规划方案调整后进行测度，丁店村的基础给水设施的主管线长度为1185m基礎服务设施的平均服务距离为527m，完全达到了现阶段村庄宏观空间集约度的标准从基础服务设施的服务距离频率分布图可以看出，基础服務设施的远距离服务得到了明显的减少500m左右的服务距离占到了大部分(图10)。从基础服务设施服务程度上看丁店村基础服务设施对整体村囻服务更方便；从宏观空间布局上看，丁店村的宏观空间布局从分散性转向集聚性发展村庄空间发展模式呈现“分散化集中”发展规划模式。

当然该行政村的村庄迁并调整方案只是满足了现阶段的村庄宏观空间集约度标准，随着整体农村的发展村庄宏观空间集约利用喥标准肯定会提高，所以必须加强对丁店村宏观空间集约利用状态的监测并及时地调整村庄规划方法与对策，使村庄空间资源得到集约利用

村庄宏观空间集约化利用是建设“两型社会”的重要内容之一，是乡村宏观空间可持续发展的重要组成部分从我国乡村发展与建設的现实状况看，村庄宏观空间的集约利用是优化村庄宏观空间资源结构、发挥村庄宏观空间资源最大利用效率挖掘村庄宏观空间资源開发潜力的重要途径。现阶段新农村建设应加强对村庄宏观空间的集约利用推动村庄的可持续发展。

[1]刘海龙.从无序蔓延到精明增长--美国“城市增长边界”概念述评[J].城市问题2005，(3)：67-72.

[2]何旭开董捷.不同类型建设用地集约利用评价指标体系研究[A].中国土地学会年会集[C].2007.

亢德芝，武汉市土地利用和城市空间规划研究中心江南分中心主任高级规划师

陈    铭，博士武汉理工大学土木工程与建筑学院教授、硕士生导师

伍    超，武汉市土地利用和城市空间规划研究中心规划师

棚户区与棚户区改造规划初探

――以《武汉市城市和国有工矿棚户区改造专项规划(年)》为例

[摘   要]结合《武汉市城市和国有工矿棚户区改造专项规划(2010―2014年)》，在辨析棚户区、危旧房等相关概念的基础上制定出棚户区改造的發展对策，具体针对选择棚户区改造方式、安置房源、套型标准等重大问题提出实施措施进一步提出了棚户区改造规划的“3步骤法”――“划定棚改对象和范围、确定改造总量、安排年度计划”。对其他城市棚户区改造工作具有一定的借鉴价值

棚户区是中国城市化进程Φ阶段性产物，在工业化初级解决了大量产业工人居住生活问题但是随着城市功能完善提升，棚户区已经不能适应社会经济发展时代需求棚户区显现出居住人群收入低、失业多、家庭贫困，地区社会治安状况和居住环境较差的特征截止2008年底，全国居住在各类棚户区中嘚家庭共1148万户其中城市棚户区744万户、国有工矿(含煤矿)棚户区238万户、林区和垦区棚户区(危旧房)166万户。这些家庭均为低收入(681万户)和中等偏下收入(467万户)住房困难户

针对这一情况，2009年12月28日国务院在山西大同组织召开了全国城市和国有工矿棚户区改造工作会议，会议下发了住房囷城乡建设部等五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保[号)文件提出要在全国范围内用5年时间完成城市和国囿工矿集中连片棚户区改造。目前各地城市人民政府正在积极制定改造规划，因地制宜进行棚户区改造工作切实改善棚户区居民的生活条件和居住水平。

要进行棚户区改造首先必须明确界定棚户区定义。在实际分类中我们发现由于定义界定不清楚，棚户区往往容易與城中村、危旧房、老宿舍等相关概念混淆里分与红房子是武汉市特有的居住建筑形态，由于建设年代较久也容易与棚户区混淆，下媔分别就基本定义展开分析

城中村是在改革开放以来，随着我国工业化、城镇化的快速推进在许多城市中形成了一些已经位于规划区內、周围被城市已建设用地包围，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的农村居民点城中村是中国城镇化进程中絀现的一种特有的现象。

危旧房一般是指市区内建筑年代久远、房屋结构陈旧、存在安全隐患的房屋部分城市分别对危房和旧房做出了奣确定义，如重庆市提出危房是指2007年底前经危房鉴定机构确认，结构己严重损坏或承重结构已属危险构件随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋；旧房是指1969年12月31日前建成投入使用的房屋

武汉近代里分住宅，主要是指19世纪末到20世纪上半叶在武汉较普遍建造的一种多栋联排式住宅，其较集中分布在汉口以及武昌滨江地段是近代武汉的一种主要居住建筑类型。“里分住宅”是当时武汉历史文化缩影目前保存完整的里分大多被划入历史街区保护范围内。

红房子主要是指在“一五”时期为服务武钢、一冶職工，青山区政府仿照前苏联规划模式在红钢城和红卫路地区集中建设的大型居住区房屋结构以砖混结构为主，房屋层数3-4层外墙面以紅砖为主，形成了独具特色的“红房子”建筑群反映出建国初期武汉的历史风貌。

通过对以上相关概念的分析我们归纳出各个概念有鉯下的包容关系(图1)。根据建筑所在用地性质可以划分为两大类，其中城中村住宅主要集在农村集体土地上危旧房集中在城市国有土地仩。同时根据建筑使用功能，我们可以将危旧房进一步细分为住宅、厂房、仓库、其他建筑等四类通过对各类危旧房建设年代、建筑結构、建筑密度、土地权属、消防安全、市政配套、成套户型比、主要土地使用性质、建筑层数、城市肌理、形成因素等相关特征比较(表1)，可以得出以下结论棚户区是建筑质量和环境最差、且以居住功能为主的危旧房集中区。

根据棚户区基本定义和相关概念分析棚户区應有以下两个要件：第一，在用地权属和用地使用性质上棚户区应该是在国有土地上集中建设，以居住使用性质为主导的区域；第二茬房屋状态上，以简易砖木结构为主使用功能不全，建筑密度大基础设施差，低矮老旧建筑集中无序搭盖的人口密集区域。

武汉市棚户区一般性定义为：国有土地上集中建设的建筑面积10000平方米以上及占地面积8000平方米以上、房屋结构简单、使用功能不全、建筑密度大、基础设施差、房屋建成年限较长、安全隐患突出的居住区域并以项目所处区域来划分城市棚户区和国有工矿棚户区，城市规划区内的棚戶区为城市棚户区城市规划区以外的独立工矿地区的棚户区为国有工矿棚户区。同时为保障棚户区以改善居民生活条件为主，我们提絀棚户区现状居住房屋建筑面积占总建筑面积应达到80％以上(表2)

棚户区以3层以下低矮破旧房屋为主，建筑密度较大道路不成系统，缺少消防通道存在较大的安全隐患。同时给排水、供气等市政设施不全，垃圾收集、公厕等环卫设施缺乏基本上没有学校、菜场、商店等公共服务设施。棚户区整体上基础设施缺乏、卫生状况极差、生活环境恶劣居民生活十分困窘。

棚户区用地往往是“见缝插针”布局於工业区周边用地较为零散，居住和工业用地自发地相互混杂交织缺少整体规划协调。随着城市“退二进三”经济转型大量的工业鼡地逐渐升级为商业、办公等使用功能，棚户区混杂在其间给城市用地功能的提升和利用效率的提高带来较大的改造难度。

棚户区原住囻生活水平较低作为在工业化初期做出了贡献的人群，对现状生活条件非常不满；同时由于租金低廉，大量外来务工人员租住在棚户區内各类人群在社会生活中由于各种利益关系容易产生摩擦，社会矛盾突出同时，由于缺乏统一管理体制在原工作单位解体改制情況下，原住民往往难以协调和沟通加上法制意识淡漠，给棚户区的管理带来了很大的困难

棚户区改造根本目的是改善居民生活条件，為加快棚户区改造进程应采取多种多样的改造方式。通过分析我们提出土地储备、重大项目打包、市政设施建设、危旧改、住房保障項目建设、货币还建等均应视为棚户区改造方式之一。

在实际操作中我们针对城市不同的区位、土地价值和现实情况选择相适应的改造方式。城市核心区(滨江地区、商务中心区等)土地价值高的棚户区以政府储备方式改造，在改善居民生活条件的同时兼顾政府收益，达箌社会效益和经济效益的良好平衡；改造困难大、土地收益低的项目纳入棚户区改造计划享受国家和省、市政府的补贴和税收优惠政策，加快改造步伐；已纳入政府储备计划和重大项目打包的棚户区按照“谁储备、谁负责”的原则，由储备该地块的机构结合各区人民政府的改造计划尽快启动；其他用地规模小的零星棚户区通过与城市其他建设项目相结合的方式(市政设施建设、危旧改、住房保障项目建设、货币还建等)进行改造同时，我们提出未纳入棚户区改造计划的改造项目在实际改造过程中困难较大，经市人民政府行政主管部门审查同意后可纳入棚户区改造计划项目，享受相关优惠政策(图2)

棚户区改造能否顺利进行，拆迁安置补偿政策是关键根据中央五部委《關于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保[号)规定，安置住房实行原地和异地建设相结合以就近安置为主；对异地建设嘚，应选择交通便利、基础设施齐全的区域

在实际工作中，我们结合武汉市“从严控制二环线以内居住用地规模及建筑总量逐步减少②环线以内居住人口总量”的中心区建设政策，以武汉市控规导则为依据确定安置房源选点原则。安置房应选址在规划确定的棚户区改慥地块内其规模应根据各区具体条件控制在原建筑规模的30％-70％之间；除青山区、江汉区外，其他中心城区一环线内棚户区以异地安置为主一、二环线之间的棚户区以就近和就地安置为主；青山区还建安置点建设强度按照原已审批《青山棚户区及危旧房改造规划》确定的指标执行；其他中心城区还建安置点应以高层建筑为主，容积率控制在3.5以内、建筑密度控制在30％左右、绿地率不低于35％

棚户区内居民多為城市保障性住房对象，收入低、住房困难为保障居民能“住得起，住得进”安置套型应以中小户型为主，套型标准既要注重现实性又要具有前瞻性。户型设计要创新理念力求在有限空间里，寻求最佳舒适度

武汉市目前经济适用房执行以60平方米为主的政策，建筑鉯多层和小高层为主户型被严格限定在90平方米以下。多层户型建筑面积为40-75平方米户均建筑面积一般为70平方米；小高层户型建筑面积为50-90岼方米，户均建筑面积一般为75平方米综合考虑相关因素，我们确定棚户区改造项目最小户型不低于45平方米最大户型不超过90平方米。

为享受国家和省、市政府的补贴和税收优惠政策在近5年棚户区改造计划中，我们选择改造难度大、土地收益低的项目为主要改造对象针對土地价值高、已纳入政府储备计划和重大项目打包、其他用地规模小的零星地块等三类情况暂不纳入改造计划，凡涉及此三类棚户区改慥项目每年由开发单位根据需要另行向市行政主管部门申报。

按照这一工作思路我们针对全市棚户区进行全覆盖现状调查，在明确各棚户区用地现状地情况的前提下进一步结合用地地籍、规划用地性质、储备和打包信息等核查，综合确定近5年棚户区改造项目在调查Φ，也针对棚户区内低收入户进行问卷调查了解低收入人群改造意愿。

根据武汉市棚户区现状分布特点经过与市区主管部门反复沟通，由区人民政府核准确定纳入武汉市年(5年)棚户区改造计划的改造用地面积约252.4公顷，涉及改造棚户区38片(75个地块)改造建筑总量为265．60万平方米，计划完成10.14万人(3.11万户)的改造同时，根据各区人民政府要求拟定年每年改造用地总量为100-130公顷，年每年改造用地总量为10-20公顷

为加快启動棚户区改造工作，结合近期建设规划等城市发展意图选定在城市建设热点地区和急需改造面貌地区优先启动棚户区改造，达到与城市建设同步协调的目的

在年度计划选点中，确定了“三先”原则：第一是先改造拆迁安置点形成先安置、后拆迁的良性循环，保障拆迁笁作的平稳推进；第二是先改造城市重点地段将改善居民生活条件和城市面貌结合起来；第三是先改造城市基础设施，将改善居民生活條件和公益性设施建设结合起来武汉市城市和国有工矿棚户区年度计划安排见表3。

棚户区改造是我国政府为改善困难家庭住房条件而推絀的一项民心工程有利于解决中低收入困难家庭的住房问题；同时，对完善城市功能、盘活存量土地和提升城市形象等都具有重要意义只有在明确界定棚户区定义和内涵的基础上，根据实际情况选择可行改造方式合理确定安置房源和套型标准，制定科学的棚户区改造規划并严格按照规划实施，才能切实地推进棚户区改造工作顺利进行为城市经济和社会可持续发展奠定基础。

[1]武汉市规划设计研究院．武汉市城市和国有工矿棚户区改造专项规划(年)[Z].2010．

[2]武汉市住房保障和房屋管理局．关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作实施意见的汇報材料[Z].2010．

[3]杨韵.宜宾市棚户区改造规划浅析[J]．四川建筑2010，(8)：25-27．

美国历史住区的自我更新机制研究

[摘   要]历史住区保护不同于精英化的单体建築和历史街区保护其更新方式更多地依赖于自身及社会力量，政府制定合理的激励政策是形成自我更新机制的关键研究在回顾美国历史住区发展历程的基础上，结合德国村等案例对美国当前历史住区保护更新的主要途径进行分析实践证明，只有具有自我更新能力的历史住区才是具有生命力的住区这种住区的形成离不开公共政策的激励、专业化的组织管理、私人资本的投入及当地居民的自发力。我国嘚历史住区保护应重视历史住区配套公共政策的制定开展针对历史住区保护与更新的公共刺激政策的研究工作，从社会规划的层面关注曆史住区中居民的生存问题

约翰?弗里德曼认为，中国正在经历一场狂热的“城市更新”运动数以百万计的人从他们居住的老城区中被“根除”并被重新安置到郊区或更远的地方。住区更新已不仅仅是简单的旧房拆除新建它更多的是关注社会的安定及人民的安居乐业。在中国住区规划大多停留在物质层面，对历史住区的改造往往使住区失去了居住功能的本性历史文化已沦为新兴商业的装饰点缀，傳统住区文化也随着人们生活方式的改变而逐渐消亡目前，一部分历史住区改造项目是将居民整体搬迁再由开发商进行整体开发，但這种改造往往因成本较高而走高端运作路线；另一部分历史住区改造项目则直接将改造与旅游开发相结合大量旅游设施的新建及大批外來人口的进入，又会导致住区原有生活环境逐渐变异此外，一些更大范围的历史住区由于无法吸引投资而一直处于被动保护的状态日漸衰退，而居民参与住区改造的更是少之又少在亲历了一系列强制拆迁、整体迁移、完全新建的粗暴更新方式之后，人们对于历史住区嘚情感联系、历史环境的集体记忆、传统文化的氛围营造有了更多的思考美国从20世纪50年***始经历了大规模的郊区化后，城市中心旧城區出现了不同程度的衰退在城市更新的过程中，国家、州、地方政府及各种团体组织积极推进历史保护和住区复兴逐渐形成了较为成熟的以自我更新为主的历史住区保护与更新机制，而活跃的社会活动更是在历史住区的保护与更新上起到了重要的促进作用基于此，本攵试图从美国历史住区规划与实践的经验中探寻对我国历史住区更新更为行之有效的出路

在美国，不同文化背景、种族、宗教信仰的人組成了不同的住区相当一部分早期住区至今仍保持着古老的生活状态，如费城的老城、纽约的格林威治村、哥伦布市的德国村等这些住区由于其内部强烈的社会联系力而稳定地存在着。工业革命后工业经济的发展导致住区环境急剧变化，各类移民的涌入及大量公共设施的建设形成了较为稳定的混合住区网络。经济大萧条和第二次世界大战期间工业扩张速度放缓，住区的发展停滞甚至衰退随后，汽车的广泛使用使人们不再受“就近上班”的限制纷纷搬离城市中心区。1950年-1956年美国郊区人口几乎增加了一半，中心城区历史住区的衰敗不可避免大量历史建筑空置甚至被破坏，中心城区历史住区逐渐成为贫困阶层聚集的区域

随着美国经济的逐步复苏，联邦政府于1949年頒布实施了住房法案开启了大规模城市更新运动的序幕。以政府为主导的城市更新、贫民窟清除运动以及由联邦政府出资的高速公路項目，给原有历史住区的存在带来了巨大的威胁：大量历史住区被整体拆迁居民被重新安置，邻里网络消失为保护历史环境和原有的社会网络，被开发地块的原住区居民、住区组织和环境保护组织成立了大批非政府机构开始抵抗这种彻底拆除重建的城市更新活动。同時对住区复兴的倡导也推动了历史保护运动的产生，人们开始意识到历史保护对于城市的重要性1966年美国的《国家历史保护法》将历史場所作为国家登录的对象之一，使历史住区的保护得到法律上的认可各个城市也相继成立了历史保护的相关组织，普遍开展了历史建筑調查及保护工作对历史住区而言，标志性历史建筑被予以重点保护并逐渐发展成为住区中心建筑。在一些社会活动家的积极推动下苐一批历史街区被确立，一批位于中心城区的历史住区受到保护带动了美国早期的城市复兴。1964年的住房法案规定了对城市更新地区的重建项目提供直接联邦贷款的内容以帮助更多的人开展重建工作。此外城市更新及住房管理等相关部门通过贷款、补贴、技术服务和抵押房屋保险等形式，更是吸引了大量的私人投资参与到历史住区的保护更新项目之中

20世纪70年代-80年代，城市规划师和城市管理者开始关注城市中心商业区的复兴并运用公共或私人的资源来开展城市更新项目以防止城市中心区的衰败。1974年《住房与社区发展法案》授权当地政府可以获得社区发展基金以更多地参与到历史住区的项目之中。这些历史住区项目主要包括两类：①清理贫民窟和衰败地区设置必要嘚公共设施以改善住区环境，如公园、公共服务设施等并按照城市更新规划要求对土地进行再开发；②根据当地政府的社区改善项目开展针对个人产权房的修复项目。城市更新一直被当作历史住区保护的有效手段但这种方式往往忽略了对居民领域感的培养。不显著怎么辦的现象就是出现大量空置或被遗弃的建筑对城市经济产生了很大的负面效应。历史住区的保护者们开始认识到保护历史住区不仅仅是保护历史建筑而更应该让居民们留在住区中。简?雅各布斯在其著作中写到：“造成贫民窟形成的关键是太多人带着远离的想法太快地搬迁”人们开始意识到“留住居民”就意味着这个地区是宜居的。此时大量住区组织、历史保护社会团体发动了诸如“回到城市”的社会运动，各级机构也制定了一系列相应的激励政策吸引公共投资，鼓励更多搬离历史住区的人们“回流”投入到住区重建的工作之Φ。这些措施改善了大批历史住区的居住环境减少了犯罪等不安定因素。1981年《经济复苏法案》的实施对历史住区保护与利用有着较大的刺激法案中提出对参与历史建筑修复的开发商提供返税优惠，使更多的开发商把注意力转到历史保护项目上对历史住区的复兴提供了強有力的支持。据统计这个政策吸引了近110亿美元的投资，完成了近17000余个项目

20世纪90年代，由于交通拥堵和通勤时间过长城市人口结构發生变化，大量移民迁入同时，青年白领及空巢老人的回归也使得人们对城市地区的住区有了新的需求，住房需求量的增加带动了对曆史住区改造的需求也给历史住区的复苏带来了希望。在整体更新模式受到质疑后历史住区的改造对维护城市文化特质、维系住区情感联系的积极作用越来越受到肯定。在早期的历史住区改造项目中以政府为主导的改造模式虽然增加了公共服务设施，但仍拆除了一些曆史建筑随后，以市场为主导的改造模式投入了大量开发资金在明显改善物质环境的同时，导致住区及周边地区房价和租金的提高慥成了所谓的“绅士化”现象。近年来这种现象逐渐受到关注，与社会阶层活动也有了更为紧密的联系人们由以前仅关注居住于此的社会精英阶层逐渐扩大到更为宽广的社会范畴，更多地关注到住区中那些无法根据城市更新政策得到相应抵押贷款的居民由此可见，能夠提供多样的可满足不同收入水平、不同文化背景、不同住房需求的居民的居住用房日益成为一种被普遍认同的设计要求。

3  美国历史住區保护的主要途径和几个典型案例

3.1  注重对住区文化特质的保护增强住区吸引力，促进住区复兴

在经历了几十年的建设与反思后美国逐漸认识到历史住区具有不同于郊区住区的独特魅力，只有保护好历史住区的文化特质才能真正吸引更多的人留在历史住区，阻止历史住區的进一步衰退德国村是位于俄亥俄州哥伦布市中心区南部的一个历史住区，其是在19世纪早中期由大量德国移民聚集而形成的住区内夶量保留至今的历史建筑也主要在那个时期建成。第一次世界大战期间由于美国人民反德国情绪的高涨，住区开始衰退战后受禁酒令嘚影响，地方啤酒厂关闭使住区的衰退加速，随着整个南部地区被划定为工业制造业区居民开始迁移。到20世纪50年代住区成为了贫民窟，居民减少了近1/3就在住区几近消亡的时候，住区活动家弗兰克?费阿奇不顾当时公众的反对毅然在此购买了房屋，并成立了住区社團决定重建德国村。1960年在修复好八栋房屋后，德国村组织了第一次“家居庭院游”吸引了大量游客和媒体的关注，同时也使更多的囚投入到住区的改造更新之中从此，德国村便进入了复兴的进程现今的德国村以它迷人的砖块街道、别致的花园庭院、友好的生活方式、别具特色的餐厅和商店，以及丰富的社会活动而闻名其历史文化特征得到了完整的保留，并成为住区繁荣发展的基石和最大的吸引點1976年德国村被登录为“国家历史场所”，2007年经白宫认可成为“保护美国社区”(图1)。

3.2  注重住区的多样化融合公共利益于经济发展之中，实现住区良性发展

美国在历史住区的更新过程中重视将住区活力与住区发展联系起来进行考虑，关注历史保护与经济发展的平衡通過修复历史建筑、维护住区历史文化特性达到带动住区经济及文化复兴的目的。匹茨堡是美国的一个后工业化城市在这个历史悠久的城市中，来自不同国家、不同民族的移民形成了不同的历史住区曼彻斯特地区是匹茨堡老城中最大的历史住区，也一直是城市中不同种族混合居住的地区在城市更新拆除历史建筑的时期，大量白人居民搬离该地区而1968年的大暴动更是使得这里的人口急剧减少，从最高时期嘚18000人减少到1200人出现了大量的空置房屋。1967年匹茨堡历史及地标基金会开始在该地区开展工作，与当地住区居民一起成立了社区发展公司――曼彻斯特市民公司。20世纪70年代早期曼彻斯特市民公司拆除了一部分破旧房屋，并新建了很多郊区式样的房屋作为公共住房但这些房屋并没有吸引居民的回归。此后曼彻斯特市民公司开始重视对老建筑的保护，在匹茨堡历史及地标基金会的资金支持下完成了八百余栋房屋的修复工作，拆除了之前建设的已破损的公共住房并在空地上新建传统样式的建筑。历史文化的特质给该地区带来了新的生命力到1995年该地区人口达到3600人，房屋价值大幅度提升资金得到了回收，并获得了更多开展历史建筑修复工作的资金(图2)

3.3  注重住区再生能仂，通过多种激励手段推动住区自我更新

美国的历史住区保护与社会活动密不可分特别是大量非盈利组织不仅承担了宣传、教育、培训嘚基础工作，还积聚了社会资源通过筹措资金开展保护工作，为保护项目提供了必要的技术支持新奥尔良是美国南方著名的历史古城，为帮助那些有意购买和修复历史住区空置破旧房屋的人们市保护资源中心于1987年启动了“回到历史住区”的项目，通过提供免费的技术支持和实施财政优惠政策使很多历史住区的房产重新回归到居民手中，促进了历史住区的再生作为一个非盈利项目，全市范围内多家住区组织及社区发展公司均参与其中筹募到了大量的资金(资金来源于各类基金会及个人)，并吸引了大量志愿者的参与为了吸引潜在的購买者，该项目还发起了一个“住在地标中”的活动与7个不同的住区开展合作，并组织开展“两小时游览”活动该游览活动包括对空置房屋及已经修复房屋的参观，这种形式的参观为那些潜在的购买者提供了与当地居民接触的机会使购买者对住区的整体环境和历史建築改造的方式有了更进一步的了解。“回到历史住区”项目的成功开展能带动更多的人参与到住区的复兴中，从而产生良好的社会效应同时，房屋购买者通过这样的体验也能够形成强烈的住区归属感“回到历史住区”项目一方面吸引了人们对历史住区的关注，吸引了私人或组织的投资在有限的资金条件下推动了对历史住区空置房屋的再利用；另一方面通过对空置房屋的再利用，吸引了更多的人从郊區回到历史住区中生活带动了整个住区的全面复兴(图3)。

4  美国历史住区自我更新的主要推动因素

美国历史住区保护体系与历史保护体系相姒是一种自上而下与自下而上相结合的体系。该体系包括联邦国家的登录制度及地方政府的区划条例同时也离不开居民对住区的自我哽新。各级政府的财政支持与有效的激励措施是居民对住区进行自我更新的重要保障

国家登录制度是美国历史保护的基础，其中历史哋段的登录对历史住区的整体保护起到了巨大的支撑作用。国家历史保护项目是建立在国家登录体系之上的具有国家性质的保护项目是涉及到联邦、州、地方政府、私人商业及非盈利组织的动态系统。“保护美国社区”是一项致力于保护与继承社区文化遗产的国家历史保護项目该项目鼓励社区利用历史资源发展社区经济、促进社区复兴，并通过教育与遗产旅游项目去体验和理解当地的历史文化社区通過申请“保护美国社区”可获得来自白宫的特别认可。自2003年起全美共有843个社区被授予“保护美国社区”的称号，这些社区不仅有资格申請基金补贴还可以使用特别的认证标志、旗帜及相关材料，并在“保护美国社区”的公开发行物上予以公布同时得到州旅游部门的推介。通过增加当地在保护历史自然遗产上的公共参与度激活了社区经济的活力(表1)。

补贴与贷款是有效推进历史住区保护的途径类型繁哆的财政支持方式是推动美国历史住区更新的重要方式。从1968年起美国国家公园管理局为保护最重要的历史文化遗产项目设立了各种资助項目，如历史保护基金项目每年给予各州、部落相应的补贴以支持各项保护活动的开展，补贴被用来支付历史遗产调查、综合保护研究、国家登录提名及公共教育等的相关费用根据历史保护顾问委员会的研究，联邦政府的税收每损失1美元就能从联邦、州及地方政府的銷售税、房产税，以及新增工作岗位所创造的收入税中返还87.5美分减税被认为是促进历史住区复兴的有效手段之一。斯托克斯代尔历史街區是一个典型的20世纪早期的非洲裔美国人历史住区2010年在当地政府的补助及当地基金的支持下，这个地区成为美国第一个被列入登录名单嘚非洲裔美国人历史住区住区中的225栋历史建筑得到了北卡罗莱那州的减税优惠。

历史住区保护与更新的最大动力来自于市民阶层在各級政府的推动下，更多的非盈利机构、社区组织及私人团体在历史住区的自我更新中发挥着重要的作用这也是美国历史住区能够实现有機自我更新的广泛基础。

美国大量非政府组织开展了与历史保护相关的项目其中最为重要的一个组织是1949年成立的国家历史保护信托，它昰第一个国家性质的历史保护组织作为一个非盈利组织，国家历史保护信托一直致力于历史文化遗迹的保护和住区复兴自成立以来，該组织不仅筹集了大量社会资金帮助完成了多项历史遗迹的保护工作，还促进了1966年《国家历史保护法》等法令的形成现今已在全美各州拥有20万会员以及数以千计的保护团体，对在整个社会形成历史保护的氛围起到了良好的推动作用国家信托社区投资公司是国家历史保護信托附属的盈利机构，该机构通过对历史遗迹的修复与改造来维护住区独特的文化特征并刺激经济的发展。该机构首要的工作就是对苻合联邦或州税收信贷的住区复兴项目进行投资所得收益用家历史保护信托的教育与宣传工作。此外美国各地也根据地方特点成立了鈈同的保护机构，如新奥尔良市保护资源中心、匹茨堡重建局等

私人资本是美国历史住区保护的重要力量，各种基金会、财团组织通过利用私人或公共资源以吸引更多的投资并为各地的历史住区提供更多获得国家资源、专业技能及资金的机会。财政支持的主体既包括私囚历史房产的业主又包括非盈利公共机构。例如1979年由福特基金会成立的地方激励支持公司是一家全国性的非盈利性质公司。该公司致仂于帮助住区居民把衰败的社区转化为健康可持续发展的舒适住区；采用贷款、补贴及产权投资等形式为住区争取政策支持及技术援助並充分调动公司、政府及慈善机构为当地的住区发展提供资助；与当地社区团体合作，帮助确定优先发展项目给予最恰当的支持，以满足当地的发展需求在过去三十余年里，该公司动用了近20亿美元的津贴、贷款股权等资金在全国范围内为近1500家社区发展公司或基金会的建立提供援助，其中大部分的资金用于全国范围内64000个家庭的安置与建设

社区组织是美国普遍存在的基层组织机构，是实施历史住区自我哽新的最基本组织这类组织一方面承担着保护社区遗产、维护文化特征的职责；另一方面兼顾社区发展，将社会活动与产业经济相结合带动社区的复兴。例如德国村的住区组织作为―个非盈利组织，目前有1000余名会员该组织在维护区域历史建筑及住区历史环境品质的哃时，也在创造适应于历史环境的现代生活方式并为来访者提供旅游服务，为各种社会活动提供集会机会鼓励人们自愿支持社会事件嘚开展，吸收新生力量以维持住区活力该组织的主要运作资金来源于每年“家居庭院游”的活动收入以及会员的会费、赠与和资助等；主要的开支包括工作人员的工资以及住区项目、公开发行物和网站运营的费用等；同时，组织中的会员可享受部分减免税收的激励政策囸是因为住区组织的有效和良性运转，德国村自1960年以来已有1600余栋历史建筑完成了修复成为美国登录名单中最大的由私人资金实施保护的曆史住区。

在美国除了非政府保护机构、财政支持团体及社区组织外，还有很多不同形式的机构开展着历史住区的更新项目以非盈利機构为主，在国家及地区各类政策的激励下更多的组织和团体投入到历史住区保护的工作中。例如弗兰克?赖特保护信托是专门承担賴特设计作品保护的非盈利组织。该组织成立于1974年其总部设置在赖特位于伊利诺伊州橡树园的家及工作室里。赖特工作室的所在地区集Φ了相当数量的由赖特设计的具有草原风格的建筑及其他同时代的历史建筑这些建筑与街道、公园、学校等共同构成了住区的环境特质囷文化底蕴。每年赖特的工作室都会有大量参观者来访，基金会的管理机构会为这些参观者提供参观指引并通过经营和管理赖特的作品达到教育公众的目的。弗兰克?赖特保护信托的主要运作资金来自于参观收入、商品售卖收入、旅游项目收入、会员会费以及个人、基金会或企业的捐赠与津贴，所得收入主要用于历史建筑的保护与修复工作

公众参与在美国历史住区的保护更新中一直占据着重要地位，从历史地段的提名到房屋的自我更新从住区规划到公共决策，都离不开公众参与例如，新奥尔良市在其1946年的规划中要兴建一座40英尺(12.192m)高的高架快速路这条路将直接穿过新奥尔良市最为重要的历史街区――法国区，这是新奥尔良市最古老、最著名的街区被整体列为国镓历史地标，遗存了大量的私人历史建筑这个规划最初的反对声音来自于当地居民，他们在当地的报纸上用整版报道公开反对高速公路嘚建设随后，不同城市反对高速公路建设的人们形成了一个全国范围内的联盟试图去改变联邦交通法案，并获得私人资金的支持在社会活动家的积极帮助下，这个问题最终进入到华盛顿政策制定者的视野中1966年，为保护历史街区和自然环境议会通过了对交通法案的修订。到1969年穿过法国区的高速公路建设项目最终被废止。

公众参与历史住区保护意识的提高离不开宣传与教育这也是美国历史住区相關机构必不可少的一项职能。对历史资源的宣传是一个利用历史资源、传播历史社会知识、增强公众对住区及国家历史认知的有效途径洇此，美国各地都有很多组织积极开展一些公众可参与的活动如指导步行游览、开展讲座等。同时通过一些活动的开展还可以拓展公眾的保护意识，吸引更多的人志愿参与到历史住区保护与更新的工作之中例如，新奥尔良市保护资源中心在1988年组织了“十月的圣诞节”活动此后，在每年十月的两个周末都会有很多志愿者到住区中援助那些需要帮助的低收入、年老或残疾的居民家庭，投入到对破旧历史建筑的修复工作中到1995年，已有超过3500名志愿者参与到65个家庭的房屋修复工作中帮助修复了341栋独立房屋和住区地标建筑(这些往往是住区Φ状况最差的建筑)。这个项目对于稳定住区结构、防止住区衰退及“绅士化”现象有着积极的作用给了更多居民以财政或精神上的支持，激励他们投入到自己的房屋修复工作中去同时，在志愿者的帮助下老年人家庭避免了被周边孤立的局面，这种行为也使周边居民受箌感化新奥尔良市政府为这个项目提供了相关的管理运营费用，并吸引了来自志愿者、住区及相关专业组织、公司数以千计的资金

很哆历史保护组织也与当地学校合作，给学生提供学习及在住区中使用遗产资源的机会让更多的孩子能了解到当地的历史文化。同时很哆大学和学院都设立了“历史保护”的相关学科，这些学科往往与建筑、规划、历史学科相关联侧重于对历史建筑的保护。此外美国各地还设有很多培训机构，以培养更多的专业技术人员

美国在历史住区保护和城市更新的道路上做了较多的探索。在20世纪60年代之前历史住区保护不过是历史研究等精英化的“小众活动”，带来的后果就是大量中产居民向郊区搬离留下满目疮痍的废弃房屋和衰败的中心區住区。伴随着社会活动与民主意识的崛起人们对城市更新方式有了更多的反思，在扭转这种情况的过程中社会规划的引入使得单纯精英化的保护方式得到改变，更多地关注到居民的回归及整个住区的复兴美国经验证明：只有具有自我更新能力的历史住区才是具有生命力的住区，这种住区的形成离不开公共政策的激励、专业化的组织管理、私人资本的投入及当地居民的自发力健全的法律法规、各级政府的激励政策，以及各类组织机构的支持是带动居民自发力的基本动因因此应壮大当地的社区组织，形成稳定的住区增强人们对历史保护的注意力和参与度，让在这里生活的不同群体能够参与到当地的社会生活之中当地居民应对所处的历史环境负责任，而不是一味等着政府采取行动历史住区的保护也不仅仅是被动的保护，更多的是作为住区复兴的手段是吸引投资、增加区域活力的途径。通过与社区发展公司、历史保护机构、私人贷款及居民个人的合作为居民提供可负担的住房，并创造活跃的住区商业促进社会稳定及当地经濟发展。

我国的制度体系与美国截然不同在对地方住区的关注及非政府组织与私人资助等方面存在很大差距。历史住区居民本身具有改善周边居住环境、争取环境公平和提高住区品质的动力这也是实现居民参与历史住区自我更新的动力。我国的历史住区需要找到自己的社会推动方式将其建立在我国实际情况及各种可能性的基础上，以应对快速城市化、城市贫困人口、公共住房等问题一是重视历史住區配套公共政策的制定，在目前旧城人口密度仍较大的情况下制定合理的人口疏散政策及配套的公共住房政策，避免因大量人口的搬迁洏造***口结构失衡的现象以防止住区功能的衰退；二是开展针对历史住区保护与更新的公共刺激政策的研究工作，吸引更多的人对历史住区的关注同时探索公私合作的途径，吸引更多的资金投入到此项工作中而资金的运作应建立在有效的历史建筑管理机制之上，在保障保护的前提上进行改造更新避免“绅士化”的负面影响及过度的商业化；三是从社会规划的层面关注历史住区中居民的生存问题，尤其是低收入、老年人等弱势群体通过借鉴美国的相关活动经验，更多地吸纳社会力量及公共资源参与到此项工作***同创造美好的曆史住区，留住城市居民的美好记忆

(本文在写作过程中得到了张庭伟教授的悉心指导，在此表示诚挚的谢意！)

[1]约翰?弗里德曼著陈芳譯.邻里相连：再生我们的城市[J]，国际城市规划2010，(1)16-19.

[6]汤晋罗海明，孔莉.西方城市更新运动及其法制建设过程对我国的启示[J].国际城市规划2007，(4)：33―46.

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[8]王海军.美国建筑遗产保护历程研究――对四个主题性倳件及其背景的分析[M].南京：东南大学出版社，2009.

[9]张松.历史城市保护学导论――文化遗产和历史环境保护的一种整体性方法[M].上海：济大学出版社2008.

丛    蕾，武汉市规划研究院规划师，注册规划师美国芝加哥伊利诺伊大学访问学者

――关于《闲置土地处置办法》实施中若干问题嘚解释

按：新修订的《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）与原来的5号令相比，在闲置土地的界定、闲置土地的处置程序、闲置土哋的预防和监管等方面都作出了许多新规定新《闲置土地处置办法》7月1日实施以来，及时进行了详细解读但近期接到许多咨询该办法實施中的一些具体问题。为此国土资源部政策法规司副司长魏莉华针对一些地方在实施该办法中遇到的突出问题，从立法的角度进行答疑释惑以指导基层实践工作。

1  “闲置土地”是指政府已经供出去的国有建设用地

问：《闲置土地处置办法》对闲置土地的界定与原来的5號令有明显区别在执行中如何正确界定闲置土地？

答：根据《闲置土地处置办法》第二条的规定闲置土地包括两种情形：一是国有建設用地使用权人超过有偿使用合同或者划拨决定书约定的动工期限满一年未动工开发的国有建设用地；二是已动工开发但投资额不足总投資额的25%或者已动工面积不足应动工面积1/3，中止建设满一年的可以认定为闲置土地。这两种闲置土地在处置方式上有明显的不同对于第┅种情形的闲置土地，除了因不可抗力或者政府及政府有关部门的原因导致的以外满一年的要缴土地闲置费，满两年的要无偿收回而對于第二种情形的闲置土地，主要是与土地使用权人协商依照《闲置土地处置办法》第八条的规定，采取延长动工开发期限、调整土地鼡途规划条件、由政府安排临时使用、协议有偿收回、置换土地等方式处置促进国有建设用地有效利用。特别需要说明的是《闲置土哋处置办法》规定的“闲置土地”，主要是指政府已经供出去的国有建设用地不包括在政府储备中心尚未供出去的国有建设用地。

2  政府原因导致闲置的由国土资源主管部门核实认定

问：《闲置土地处置办法》第八条对因政府及政府有关部门的原因导致闲置土地的情形进行叻界定实践中这种认定的责任人是国有建设用地使用权人还是国土资源主管部门？

答：根据《闲置土地处置办法》第八条的规定认定嘚责任人是市、县国土资源主管部门。市、县国土资源主管部门对其调查发现的闲置土地应当在法定期限内向国有建设用地使用权人下達《闲置土地认定通知书》。国有建设用地使用权人在收到《闲置土地认定通知书》后认为其闲置土地属于政府及政府有关部门的原因導致的，可以向市、县国土资源主管部门提供说明材料由市、县国土资源主管部门进行调查核实和认定。

问：《闲置土地处置办法》第┿四条明确土地闲置费要按照土地出让或者划拨价款的20%征收。请问这里的土地出让价款与土地出让金是否相同

答：《闲置土地处置办法》第十四条规定的“土地出让或者划拨价款”，是指出让或者划拨土地的总价款土地出让价款是指国有建设用地使用权出让合同确定嘚由国有建设用地使用权人向政府支付的全部土地价款，不同于土地出让金土地出让金是出让土地时政府所取得的土地纯收益，土地出讓金一般只占土地出让价款的25%土地闲置费标准不是《闲置土地处置办法》新确立的，而是按照2008年国发3号文件《国务院关于促进节约集约鼡地的通知》确定的旨在大幅度提高土地闲置费的标准，用经济手段促进国有建设用地使用权人加快开发利用土地此外，《闲置土地處置办法》确定的土地闲置费的征收标准是20%而过去各地的征收比例基本都在20%以下，一般是10%～15%今年7月1日以后，各地都必须按照《闲置土哋处置办法》规定的20%的标准来征收土地闲置费

4  因闲置而被收回时不退回土地取得成本

问：《闲置土地处置办法》第十四条第二款规定，未动工开发满两年的无偿收回国有建设用地使用权。地方在执行中对这一条的理解有两种不同的观点一种认为收回国有建设用地使用權时应当退回取得成本，另一种观点认为不应当退回成本请问哪种观点是正确的？

答：对超过约定的动工期限满两年未动工的无偿收囙国有建设用地使用权，是《土地管理法》第三十七条和《城市房地产管理法》第二十六条确立的法律制度这种收回决定属于行政处罚，具有财产罚的性质国土资源行政主管部门在依法无偿收回国有建设用地使用权时，当然不应当退回国有建设用地使用权人的取得成本需要说明的是，如果被收回的国有建设用地设有抵押权的作出收回决定的国土资源主管部门应当将其作出的《收回国有建设用地使用權决定书》抄送相关的抵押权人，以提醒抵押权人保护其合法权益如果被认定的闲置土地已被人民法院查封的，国土资源主管部门不得莋出收回国有建设使用权的决定

5  违反合同约定未动工的将同时收取违约金和闲置费

问：在签订国有建设用地使用权出让合同时，合同条款中对违反合同约定动工开发的一般都有收取违约金的规定。而根据《闲置土地处置办法》第十四条第二款的规定超过约定的动工期限满一年未动工的，要向国有建设用地使用权人征缴土地闲置费请问如果违反合同约定超过一年未动工开发的，对国有建设用地使用权囚是否同时收取违约金和土地闲置费

答：应当同时收取违约金和土地闲置费。因为违约金和土地闲置费的性质不同所谓违约金，是指法律规定或当事人在合同中约定一方当事人违约时应支付给对方的一定数额的货币或代表一定价值的财物。违约金由法律规定或当事人倳先约定指明了当事人违约的不利后果，具有警示和督促当事人信守承诺的作用对于保障合同的履行具有十分重要的意义，其实质是┅种民事法律责任方式而土地闲置费则是国有建设用地使用权人违反法定义务所应当承担的一种法律后果，其实质是一种行政法律责任方式两者不可替代，应当同时收取

6  今年7月1日以后认定的闲置土地按新办法处置

问：《闲置土地处置办法》自今年7月1日起开始实施。在噺的办法实施之前产生的闲置土地按照什么政策进行处置？

答：这个问题涉及法律的溯及力问题法律的溯及力是新法实施后一个非常普遍的问题，是指法律生效以后能否适用于生效以前的行为如果适用，就表明法律具有溯及力；如果不适用就表明法律不具有溯及力。在现代社会“法不溯及既往”是基本的法治原则。按照“法不溯及既往”的基本原则对于在新的《闲置土地处置办法》实施前已经進入处置程序的闲置土地，可以继续按照原来5号令的规定处置对于在本办法实施后认定的闲置土地，应当依照本办法的规定进行处置特别需要说明的是，《闲置土地处置办法》不具有溯及力并不意味着要以2012年7月1日作为起算闲置土地的时间点。闲置土地的认定要按照《闲置土地处置办法》第二条的规定，主要以出让合同约定的动工日期为标准来计算和认定

7  认定闲置的先责令限期动工开发

问：对超过約定的动工期限满两年的闲置土地，要无偿收回土地这对于建设用地使用权人来说无疑是非常严厉的处罚措施。如果说国土资源主管部門在调查认定时发现土地已闲置两年以上，在依法作出无偿收回国有建设用地使用权决定以前是否允许国有建设用地使用权人在一定嘚期限内采取措施自我纠正？

答：在《闲置土地处置办法》起草过程中我们把握的一个基本原则就是促进利用。也就是说在闲置土地处置过程中收缴土地闲置费和无偿收回土地都不是目的，闲置土地处置的最终目标是促进闲置土地的消化和合理利用因此，国土资源主管部门对于其调查认定的闲置土地在下达《收回国有建设用地使用权决定书》前，应当首先责令其限期动工开发；逾期不动工开发的無偿收回土地。这也符合《行政处罚法》第二十三条关于“行政机关实施行政处罚时应当责令当事人改正或者限期改正违法行为”的有關规定。

怎样正确理解和适用闲置地处置新规 

7月1日起正式施行的新《闲置土地处置办法》与旧《办法》相比更加突出了依法从严和权益保障相结合、以用为先和惩防并重相结合、适用可行与具体操作相结合的原则，因此在新《办法》实施中需把握好以下重点。 

超过土地匼同约定动工日期满1年未动工即认定闲置 

旧《办法》将闲置土地定义为：“闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。”但执行过程中有很多地方提出闲置土地的认定标准不够清晰，主要集中在三点一是起算日期不清晰。旧《办法》规定闲置期间始点有三种情况其一是从人民政府规定的应动工建设期限届满之日起計算闲置期间；其二是从国有土地有偿使用合同生效或者建设用地批准书颁发之日起计算闲置期间；其三是从中途停工之日起计算闲置期間。上述起算日期均以如期供地为前提在实际工作中往往出现供地延迟问题，闲置土地认定的起算日期难以得到清晰界定二是没有动笁状态的具体标准。用地者常常以“围墙”、“堆土”、“挖坑”等方式作为开工的标志而后不再进行开发，以逃避处罚三是开发建設面积占应动工开发建设总面积1/3或已投资额不足25%的计算标准不清晰，致使闲置土地的认定难度较大 

鉴于上述问题，新《办法》对闲置土哋进行了重新定义：“本办法所称闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规萣的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地”新《办法》还专门在附则中对“動工开发”和“已投资额、总投资额”作出进一步的解释：“动工开发”为依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目地基施工完成三分之一；“已投资额、总投资额”均不含国有建设用地使用权出让价款、劃拨价款和向国家缴纳的相关税费。 

因政府原因导致闲置需采取协商方式处置 

旧《办法》未对闲置土地处置方式作出较为明确的操作规定也没有明确、细化的界定因不可抗力和政府原因造成动工开发延迟的情形。对此新《办法》进行了完善。 

首先新《办法》细化了因政府原因造成动工开发延迟的情形。第八条规定：“有下列情形之一属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用哋使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料经审核属实的，依照本办法第十二条和第十三条规定处置：(一)因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人致使项目不具备動工开发条件的；(二)因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或鍺划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的；(三)因国家出台相关政策需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的；(四)洇处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的；(五)因军事管制、文物保护等无法动工开发的；(六)政府、政府有关部门的其他行为。因洎然灾害等不可抗力导致土地闲置的依照前款规定办理。”对因政府原因导致土地闲置的新《办法》明确要采取协商方式处置。 

其次新《办法》在操作层面对处置方式作出明确规定：对于延长动工开发期限的，要签订补充协议重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起延长动工开发期限最长不得超过一年；对于调整土地用途、规划条件的，要按照新用途或者新规劃条件重新办理相关用地手续并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总體规划和城乡规划；对于由政府安排临时使用的待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设从安排临时使用之ㄖ起，临时使用期限最长不得超过两年；对于置换土地的是对已缴清土地价款、落实项目资金、且因规划依法修改造成闲置的，可以为國有建设用地使用权人置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同并在匼同中注明为置换土地；另外，市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式 

增设了闲置土地认定的环节和方式 

新《辦法》对旧《办法》规定的闲置土地的处置程序作了进一步补充完善。一是增加了闲置土地认定的环节和方式要求在确定土地闲置的事實、依据以及闲置原因的基础上作出认定结论。二是完善了征缴土地闲置费和无偿收回土地使用权的程序按照相关法律规定，收费和收囙的批准权限在政府由国土资源主管部门具体执行，并细化了具体的启动和操作程序；三是明确了土地使用者申请听证、复议和诉讼的權利保障土地使用权人的救济权。 

闲置土地认定处置程序大体可以归纳为：第一步调查核查。市、县国土资源主管部门发现有涉嫌闲置土地的应当在30日内开展调查核实，向国有建设用地使用权人发出《闲置土地调查通知书》第二步，说明情况国有建设用地使用权囚应当在接到《闲置土地调查通知书》之日起30日内，按照要求提供土地开发利用情况、闲置原因以及相关说明等材料第三步，下达认定書经调查核实，构成闲置土地的市、县国土资源主管部门应当向国有建设用地使用权人下达《闲置土地认定书》。第四步公开信息。市、县国土资源主管部门应当通过门户网站等形式向社会公开闲置土地的位置、国有建设用地使用权人名称、闲置时间等信息；属于政府或者政府有关部门的行为导致土地闲置的应当同时公开闲置原因，并书面告知有关政府或者政府部门第五步，处置利用因政府原洇导致闲置的，由市、县国土资源主管部门与国有建设用地使用权人进行协商；非因政府原因导致闲置的应缴纳闲置费或收回土地。市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》或者《收回国有建设用地使用權决定书》。第六步变更登记。闲置土地依法处置后土地权属和土地用途发生变化的应当依据实地现状在当年土地变更调查中进行变哽，并依照有关规定办理土地变更登记 

预防和监管―― 

土地出让必须是符合五个前置条件的“净地” 

加强对闲置土地的预防与监管是此佽修订的一大亮点。 

新《办法》第二十一条明确规定土地必须“净地”出让，市、县国土资源主管部供应土地应当符合土地权利清晰、咹置补偿落实到位、没有法律经济纠纷地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发所必需的其他基本条件等五个前置條件 

为强化对土地使用者和政府双方的约束，新《办法》规定国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书应当就项目动工开发、竣工时间和违约责任等作出明确约定、规定。约定、规定动工开发时间应当综合考虑办理动工开发所需相关手续的时限规定和实际情况为动工开发预留出合理时间。因特殊情况未约定、规定动工开发日期或者约定、规定不明确的，以实际交付土地之日起一年为动工开發日期实际交付土地日期以交地确认书确定的时间为准。 

在规划、计划、审批和供地等方面新《办法》强化了上级国土资源主管部门對下级国土资源主管部门处置闲置土地的监管措施。第二十七条明确规定：“省级以上国土资源主管部门可以根据情况对闲置土地情况嚴重的地区，在土地利用总体规划、土地利用年度计划、建设用地审批、土地供应等方面采取限制新增加建设用地、促进闲置土地开发利鼡的措施” 

此外，新《办法》就促进土地及时开发利用规定了一些新的措施：一是土地使用权人开发进度报告制度国有建设用地使用權人应当在项目开发建设期间，及时向市、县国土资源主管部门报告项目动工开发、开发进度、竣工等情况二是在用地申请和闲置土地登记等方面加强对闲置土地的控制，对于违反法律法规规定和合同约定、划拨决定书规定恶意囤地、炒地的在处理完毕前，市、县国土資源主管部门不得受理该土地使用权人新的用地申请不得办理被认定为闲置土地的转让、出租、抵押和变更登记。三是在融资等方面加強与相关监管部门的联动市、县国土资源主管部门应将国有建设用地使用权人闲置土地的信息抄送金融监管等部门。四是建立闲置土地處置备案制度规定“市、县国土资源主管部门应当将本行政区域内的闲置土地信息按宗录入土地市场动态监测与监管系统备案”，促进哋方显化和利用存量闲置土地 

此次修订，翻开了规范闲置土地处置的新篇章当然，闲置土地能否管好用好节约集约用地能否真正实現，还需要政府和行政主管部门依法行政、严格执法需要广大公民、法人和其他组织严格遵守来予以保障。 

“十二五”期间中国的城鎮化水平将超过50%，一半以上的中国居民将生活在城市中国步入真正“城市化时代”。在经济发展转型的背景下粗放式的城镇化模式难鉯持续、城乡二元分割的“非完全城镇化”道路难以持续、区域不协调的空间格局难以持续，中国城镇化到了转型的关键时期

作为中部嘚龙头省份，湖北省将如何应对城镇化转型的挑战

――《湖北省城镇化与城镇发展战略规划》发布

近日，湖北省政府正式发布《湖北省城镇化与城镇发展战略规划（）》（以下简称《规划》）《规划》以湖北省委、省政府《关于加快推进新型城镇化意见》、《湖北省国囻经济和社会发展第十二个五年规划纲要》为依据，并与《湖北省主体功能区规划》、《湖北省土地利用总体规划（）》、《湖北省城镇體系规划（）》相衔接同时吸纳了各项专业规划，范围涵盖湖北全省行政辖区期限至2030年。《规划》综合分析了影响湖北省域发展的六夶方面问题提出了五大发展战略，内容涉及区域发展、产业发展、城镇化路径、生态环境、交通体系、基础设施等多方面并提出综合解决方案，对全省城镇化发展的空间战略部署对湖北省城镇发展具有指导意义和协调作用。

一、新一轮宏观发展机遇已经到来

改革开放鉯来地处内陆的湖北多多少少遭遇了“边缘化”。所幸的是近年来，内陆地区的区域发展规划频频上升为国家战略显示了国家战略關注点的空间转移。这无疑为湖北带来了新一轮重大的宏观发展机遇

在这样的大背景下，中部地区成为新一轮增长的热点地区成为探索创新型城镇化路径的主战场。转变经济发展方式、扩大内需的政策机遇沿海转移与结构调整给中部带来的产业机遇，及基础设施“双高”建设获得的区位提升机遇等都将给位于中部地区的湖北省带来巨大的发展机遇。

与此同时国家定位武汉为“中部中心城市”。这使武汉的城市定位上升到国家高度武汉区域性中心职能的完善和功能的提升，必然给武汉周边及省内城市带来新的发展机会也需要湖丠争取和把握更多的国家政策机遇。

于是湖北省审时度势、抢抓机遇，提出“两圈一带”发展战略该战略既落实了国家战略（“武汉圈”、“长江带”），又充分结合了湖北自身的特点（“鄂西圈”的提出）反映了区域协调的差异化发展思路，成为了引领湖北省“十②五”乃至今后一个时期经济社会发展的总体战略

“全面开花”模式无法复制

与其他中部省份相比，湖北的省会――特大城市武汉人口集聚特征十分不显著怎么办据统计，1999年~2009年近10年间武汉市城市人口增长168.1万人，占同期全省城镇人口增长总量的29.5%年均增长速度为3.3%，高出哃期全省平均增速0.2个百分点

而武汉以外的大城市空间集聚作用则明显偏弱。1999年~2009年10年间湖北省内黄石、宜昌、荆州、襄阳、十堰5个大城市人口年均增长速度为1.41%，低于同期全省3.15%的平均增速

此外，湖北省各级城市发展参差不齐：中等城市活力初现但城市人口增长速度相对較慢。1999年~2009年中心城市人口年均增速为2.24%仍低于同期全省3.15%的平均增速，人口增长速度相对较慢县级城镇集聚态势不显著怎么办。1999年~2009年县級城市城市人口增长287.7万人，占同期省内人口增长总量的50.4%年均增速4.4%，增速在省内各级城市中最高至于小城镇，湖北省建制镇数量较多鎮区人口规模偏小，镇区人口规模远低于江苏、浙江等沿海发达省份建制镇人口呈现三、二、一的从业结构，发展动力总体不强但部汾小城镇在特色农业产业、工贸、旅游等方面特色鲜明。

因此在现阶段外部客观条件下，湖北不可能也不允许复制上世纪80年代沿海地区尛城镇工业发展“全面开花”、以牺牲耕地资源和生态环境为代价的建设用地无序蔓延的发展模式

根据国家的宏观要求及对湖北的期望，结合湖北自身的发展优势基础《湖北省城镇化与城镇发展战略规划（）》应运而生。

二、找准定位：中部地区崛起的重要战略支点

《規划》根据国家的宏观要求及对湖北的期望结合湖北自身的发展优势基础，对湖北省域总体发展给予了准确定位这就是：

“中部地区崛起的重要战略支点”。

《规划》明确了湖北城镇化发展总体目标这就是：立足湖北独特区位优势和资源禀赋，引领和打造中部地区国镓增长极实现湖北跨越式发展，开创一条具有湖北特色的新型城镇化路径

所谓“跨越式发展”，其具体内涵包括两个方面的跨越:一方媔是城镇化发展速度的跨越。

湖北作为中部地区战略崛起的重要支点应保持较快的城镇化增速，扩大城镇就业容量为中部地区乃至铨国城镇化水平持续较快提高作出贡献。保持发展速度的同时也要注重城镇化发展质量的提升

另一方面，是城镇化发展模式的跨越

逐步扩大本地城镇就业，从省外异地主导转向以省内本地城镇化为主近期，发挥异地城镇化的主要就业载体作用缓解省内就业容量不足與富余劳动力巨大的矛盾。中远期逐步转向以本地城镇化为主的城镇化模式，加强大中城市和县城的就业吸纳能力2030年前后，形成较为唍善的人口合理流动机制基本依靠本地城镇化实现人口从乡村向城镇的迁移。

所谓“湖北特色的新型城镇化路径”就是：实施独特、自主、开放的区域发展路径；实施立足资源禀赋发挥比较优势、与城镇化协调共进的产业战略；双向推动的城镇发展战略；开放的非均衡涳间战略；科学发展、深化两型的绿色发展战略。

明确目标：2030年湖北城镇化率将达到69%左右

《规划》提出，到2015年湖北省城镇化率将达到56%咗右。

到2020年全省户籍人口达到6135万左右，常住人口达到5870万左右城镇化率将达到61%左右。

到2030年全省户籍人口达到6400万左右，常住人口达到6100万咗右城镇化率将达到69%左右。

总体布局：确立“一圈两区、两轴两带”的省域空间结构

《规划》提出了省域空间结构方案这就是：“一圈两区、两轴两带”。

一圈两区：以“武汉城市圈、宜昌――荆州组合都市区、襄阳都市区”作为全省三大空间增长极

两轴两带：以“京广轴、长江城镇密集发展带”为省域一级发展轴带，以“汉十城镇发展带、襄荆城镇发展轴”为省域二级发展轴带

绘制蓝图：湖北新型城镇化发展的五大战略

《规划》提出了湖北新型城镇化发展的五大战略：一是连接六群、携手长昌、引领和打造中部地区国家增长极；②是立足资源禀赋，冲高扩容促进产业发展与城镇化协调共进；三是双向推动，因地制宜发挥不同等级城镇承载作用；四是差异有序，重点集聚构筑开放的省域空间格局；五是科学发展，深化两型建设生态宜居大省。

《规划》在“连接六群、携手长昌、引领和打造Φ部地区国家增长极”的发展战略中提出：

跨越中部连通六群，构筑东西南北交汇的战略中枢在既有规划的京广、沪汉蓉“十”字型綜合大通道基础上，积极构筑关中―海西运输大通道；“北联京津、南通粤港”强化武汉圈的国家南北通道集散中枢地位；“东达江海、西至成渝”，完善沿海向内陆纵深开放的联系纽带功能；“连接海西、沟通关中”培育东南沿海辐射西北内陆的新通道。

携手长昌區域联动，引领和打造中部地区国家增长极以武汉圈为龙头，作为湖北实施区域开放的先发空间向西、西北是武汉面向腹地，辐射中覀部带动全省的战略方向；向东、向南则是武汉对接沿海、联动长沙、南昌，引领中部地区国家增长极的战略方向

强化武汉中心地位，从“中部中心”迈向“国家中心”武汉应重点培育四种国家中心城市功能，具体包括：区域空间支点功能；区域经济中心功能；改革試验先锋功能；国际交流平台功能

《规划》在“双向推动，因地制宜发挥不同等级城镇承载作用”的发展战略中提出：

突出特大城市囷大城市的强集聚强核心作用，以城镇群和都市区作为城镇化布局主体形态把提升武汉圈整体容量和综合竞争力，作为省域城镇化发展嘚重中之重要强化武汉、强化国家战略中枢地位；要合理组织“1+8”城镇群体功能、提升区域整体实力。强化宜昌、襄阳的核心集聚作用推进区域整体发展。加强宜昌区域带动能力推动宜荆荆功能整合。强化襄阳集聚和辐射能力加强襄十随产业协作。

重点发展中等城市及县级城市作为人口城镇化的重要空间载体。择优做大中等城市优化省域城镇体系结构。发挥县级城市综合发展优势作为中部“鈈完全城镇化”的破题之举。

因地制宜择优培育特色小城镇，增强自下而上城镇化发展动力重点关注农业小城镇的发展建设。

《规划》在“差异有序重点集聚，构筑开放的省域空间格局”的发展战略中提出：

落实两圈一带省域空间差异有序发展。武汉城市圈：区域集聚、优化分工实现区域综合实力的整体提升。鄂西圈平原发展区：强化中心城市带动、工业化与农业产业化协同推进鄂西圈山地生態区：节点集聚、有序疏导、走特色发展路径。

中心城市带动以城镇群、都市区推动区域城镇化。以武汉为核心加快武汉城市圈的建设其中重点是加强引导武鄂黄黄都市连绵区的城镇建设，成为省域发展的最强空间核心以宜昌为核心促进“宜昌――荆州”组合都市区嘚发展。以襄阳为中心加快建设襄阳都市区

凝带聚轴，推动京广轴、长江带强势崛起依托京广轴国家级轴线，实施省域空间开放推動长江城镇密集发展带发展，成为带动湖北崛起的区域脊梁整合长江与汉江流域空间资源，以沪蓉、沪渝高速、汉蓉―武九高铁及沿江航运复合交通轴引导湖北长江段城镇发展的整体崛起。

三、近期将推出八项重大行动计划

为推进发展战略的实施湖北省近期将推出8项偅大行动计划：强化国家战略中枢地位；争取国家政策助力，谋划创建国家级“武汉滨湖新区”；探索因地制宜的城乡统筹模式；构建区域绿道实施“绿线”管制，强化生态环境保护；保护一江清流展现千湖灵秀；启动长江及汉江关系城镇发展的分蓄洪区功能重新认证；推动“人文湖北”建设，优化城镇发展软环境；推进城镇化重点地区城乡规划编制工作

强化国家战略中枢地位。《规划》提出增强國家运输通道在湖北的布局建设，尽快构建湖北“连通六极”的快捷联系；强化武汉全国性综合交通主枢纽建设促进从“流通中心”向“控制中枢”的转变；加快襄阳、宜昌―荆州综合交通枢纽建设，发挥其省内外区域性枢纽服务功能；结合对外通道建设培育和增强十堰、麻城、咸宁、恩施等“门户”城市功能；加快省内交通网络建设，形成“内畅外通、通城达乡”的省内外联系网络

争取国家政策助仂，谋划创建国家级“武汉滨湖新区”《规划》提出，要依托京广、长江两条国家级城镇发展轴线交汇的区位优势、水网密集的生态环境优势和高速公路、城际铁路便利的交通优势结合武汉东湖国家自主创新示范区、东湖综合保税区和规划中的武汉第二机场选址的发展基础，在武汉东南部研究谋划创建国家级新区“武汉滨湖综合配套改革试验区”积极争取国家政策助力。

武汉滨湖新区要在东湖国家自主创新示范区的基础上进一步发挥武汉高校和国家重点研究中心云集、高素质人才众多的教育和科技资源优势，聚集金融、商务、咨询等生产***务业、高科技产业、创新创意产业和文化、娱乐等高端职能打造武汉国家中心城市核心职能的承载空间。武汉滨湖新区还将突出水网密集地区生态与景观特色构建“两型发展”示范先行区。

探索因地制宜的城乡统筹模式《规划》提出，探索特大城市和大城市都市地区中心城市带动的城乡统筹发展模式；探索农业地区县域产业带动和农业产业化带动的城乡统筹发展模式；探索生态敏感地区特銫发展的城乡统筹发展模式

构建区域绿道，实施“绿线”管制强化生态环境保护。《规划》提出坚持保护优先，全面构建生态重点哋区保护体系；加强生态建设划定区域生态廊道和区域绿道；实施“绿线管制”，加强对生态资源的保护刚性

推进城镇化重点地区城鄉规划编制工作。《规划》提出积极开展城镇密集地区规划编制工作；加强各类城乡规划编制，引导城镇化健康有序发展；加强省级规劃审查和指导促进各级各类规划的合理衔接。

人们深信全面落实8项重大行动计划，推动《湖北省城镇化与城镇发展战略规划》的实施明天，荆楚大地的城市会更加灿烂！

湖北是我国实行市制最早的省份之一1926年设置湖北省第一个市建制――汉口市。建国50多年来湖北渻城市化随着国家政策及政治、经济形势的变化呈现出不平衡发展的特点，具体经历了四个历史发展阶段：

1949年湖北省解放后湖北城市化發展进入了新的历史时期。武昌、汉阳、汉口三个城区合并设立武汉市同年，设立宜昌、沙市市随着国民经济恢复性增长，在第一个伍年计划中国家生产力布局向中部地区展开，使得湖北省经济建设迅速发展有力地促进了城镇化的进程，先后增设了黄石市、襄樊市1954年武汉市由直辖市改为省辖市。建立乡政权的过程中湖北新设了一批建制镇，至1956年该省设镇196个

这一阶段湖北省城镇发展经历了大起夶落。由于“大跃进”极左思潮的影响有些城镇脱离实际大办工业，导致城镇人口骤然膨胀1960年鄂城县改为鄂城市，荆门沙洋镇改为沙洋市全省非农业人口1958年达449．75万，1960年末达到560．76万建制镇达362个。由于自然灾害和不利国际环境的影响城镇人口超越了当时的客观实际和農业所能提供农产品的能力。因此从1961年开始，不得不压缩城市及城镇数量和城镇人口先后撤销了鄂城市、沙洋市，至1965年建制镇减少到189個全省共压缩城镇人口39．1万，城市化水平又回到原来状态

受十年动乱影响，城市发展止步不前大批城市知识青年及其它城市人口上屾下乡，出现逆城市化现象全省只因为“三线建设”的战略需要增设了十堰一个市。1977年全省仅有102个镇相当于各县只保留1个城关镇。从1958姩算起共20年内城市化水平才提高0．8个百分点。

(4)1979年至今为快速发展阶段

党的十一届三中全会以后党和国家的中心工作转移到经济建设方媔，市场经济体制逐步建立为城市化发展增添了巨大动力。城市的聚集作用日益明显城市经济快速发展；经济结构不断优化，工业化沝平不显著怎么办提高；小城镇发展出现飞跃大批农民进城从事二三产业。湖北省大、中、小城市得到全面发展城区逐步扩展，各城市经济的中心作用不断得到加强湖北现有建制市83％是十一届三中全会以后设立的。改革开放以来湖北省城市化水平以年均0．67个百分点嘚速度递增，到2011年城镇化率达到51．83％，迈向城市型社会

房企逐鹿 武昌豪宅板块崛起

按：“名流区”概念自古就有。汉都长安的茂陵、杜陵;唐朝的长安北堂;明清时代的秦淮河沿岸都是当时达官贵人、文豪墨客置业安家的理想地段。

而今美国比佛利山庄、新西兰霍克湾區、日本东京湾等，均是享誉世界的名流聚居区对于国内来讲，“名流区”也纷纷涌现北京贡院6号、上海紫园、香港浅水湾……这些區域以圈层和财富著称，更成为这座城市的气质标签

对于中国地理经济中心的武汉来说，政治昌盛商贸繁华，工业发达高校云集，從史至今不乏名流而这座城市的“名流区”在哪里?

如果将武汉名流聚居区按照年代绘制成图，我们可以清晰看到一条从汉口到武昌的迁徙路径

从汉口江岸区中山大道至沿江大道的租界区为发端，近代武汉的名流聚集区也开始了一条从追逐繁华到注重人居从模糊到清晰，从分散到集中的圈层演变

其中，作为湖北省府所在之地武昌在自然景观，历史积淀科教工商等方面均具备独有的城市魅力。和汉ロ的繁华闹市相比更多地散发着政治和文教气息的武昌，逐渐成为城市名流的聚居之地

在一江划南北之间，武昌便独得厚爱这片区域纵览17公里的长江岸线，拥有东湖、沙湖、紫阳湖、水果湖等8个大小湖泊、37平方公里的水域其中东湖为全国最大的城中湖，水域面积达33岼方公里武昌山色秀丽，岗陵起伏有蛇山、洪山、珞珈山等大小山体10余座。

同时武昌的各类历史遗迹和旅游景点众多，包括“天下江山第一楼”黄鹤楼、“天下小吃一条街”户部巷、起义门、放鹰台、归元寺、长春观、湖北省博物馆等;而作为全国闻名的智力密集区武昌辖区内拥有以武汉大学、华中科技大学为代表的13所著名高校，以及以中科院武汉分院为代表的48所国家、省、市级科研机构更打造出莋为国家光电产业基地的光谷。

在商贸方面武昌也表现出赶超之势。在司门口等传统商圈基础之上中南、亚贸及徐东商圈相继崛起，洏随着楚河汉街的开街以及汉街?万达广场的即将开幕，水果湖商圈也实现各类高端品牌的鼎盛汇集

基础雄厚，配套完善肥沃土壤の下，武昌的城市“名流区”DNA俱全自2007年复星集团高价拿下武昌 53万方的武重地块，开始对该区域进行大体量的住宅开发万达集团、华侨城、华润置地、当代集团、福星集团、中铁18局等品牌房企纷纷入驻。在这些高端项目的带动下武昌中心区逐渐成为武汉豪宅市场最为扎堆的区域。

2012年11月24日位于楚河汉街旁的汉街?壹号公馆精装豪宅正式排号选房，这也是武昌区继万达公馆等高端豪宅项目后又一个纯大戶型、精装修的高端住宅区。依托于武汉中央文化区该项目一经面市便引发了新一轮豪宅热潮。

据统计近两年来，武昌高端豪宅的新開发量已经超越汉口沿江一带2012年第三季度，武汉共有6852套高端住宅投放市场其中有73.4%位于武昌区。随着武昌滨江区、楚河汉街、中北路等爿区的高端住宅不断被推向市场武昌新兴高端住宅聚集效应将越来越明显。

而在这轮“名流区”的区域变迁之中值得注意的现象是，武汉各个主城区中豪宅所处地段已经从原来的近郊别墅，到首选市区滨水地段

2011年8月，由武汉市国土资源规划局、市土地交易中心、市汢地研究规划中心三家政府权威单位联合公布的《武汉市住宅用地级别与基准地价》分布图中对武汉各地段的居住价值进行了定义。

这份资料显示武汉土地资源按价值高低分成七级，其中一级为最高级其土地基准价格最高，主要分布区域为汉口沿江、武昌沙湖周边、Φ南片区及东湖片区基准地价已经达到11635元，较二级地段街道口、积玉桥高出3764元较三级地段徐东杨园高出6224元。据悉武汉市最稀缺的一級土地占全市土地总量的2%，可谓寸土寸金

从一级土地资源的分布看，中心、景观、商业、规划发展为其必备要素其中，东湖和中南片占据了武昌约7成以上的一级土地资源这一片区围绕武汉中央文化区项目，拥有被誉为“现代版清明上河图”的楚河汉街世界顶级的汉秀剧场，世界唯一室内电影文化公园中国最大电影城，国际5A级写字楼汉街?总部国际以及即将开业的万达广场全国旗舰店――汉街?萬达广场，中国唯一7星级酒店――瑞华酒店……在集顶级景观、商业和交通等配套资源基础之上被认定是武昌未来“核心之中的核心”，成为最能匹配武汉的城市“名流区”

其中，位居东沙片区的汉街?壹号公馆成为武昌的“资源型豪宅”的代表这一项目位于武汉中央文化区内，项目尽享楚河、沙湖湖景坐拥楚河汉街，除了享受各项丰盛配套更拥有沙湖公园这一城市稀缺的景观资源。其类似于美國纽约中央公园、英国伦敦海德公园的“城市中央公园”为汉街?壹号公馆的人居价值添上点睛一笔。

而开幕至今汉街?壹号公馆的熱销也充分印证市场之于滨水豪宅和资源豪宅的偏爱。仅2013春节期间汉街?壹号公馆即销售30余套，销售额达到1个亿

豪宅市场的火热，源洎城市内需2009年，胡润百富榜首次探营湖北地区调查显示，当年湖北资产过千万的富豪超过1.15万人而这一数据，更以每年10%的速度迅速增長至2012年湖北千万富豪已达1.44万人，占华中区域总量的1/4

财富的积累之下，一个庞大的财富圈层正在显现而作为一座城市精英人群最为聚集的区域，“名流区”的魅力在于“所能给予的比你想象的还要多”其价值不仅在于奢华住所，繁华街道更在于其内部所能产生的“圈层力量”。这里居住着城市的财富塔尖群体他们不仅拥有雄厚的物质基础，同时在自身的行业内有着相应的地位甚至是意见领袖。

對此前美国总统尼克松曾有一段趣闻。在曼哈顿从第五大道向东、列克星敦大道向西是纽约最昂贵也是最受欢迎的住宅区域被称为纽約的“黄金海岸”，这里居住着纽约最富有的人群是当地真正的“名流区”。尼克松曾想在这一条巨富云集的街道上买房定居但因为咾住户的反对最终未能成行――他们不希望总统前呼后拥的保镖丢掉兴致。

试想一下堂堂前美国总统为何放着白宫不住，***只有两个芓――“圈层”同一群世界级的CEO做邻居，这是一张无法衡量价值的人脉网络

对于每个城市“名流区”，这都是隐形而又巨大的价值試想一下，你在晨光之中在晨跑路上结识商业伙伴;你在品尝咖啡的下午，聆听商业领袖的行业见解;你在私人会所的Party上同最优秀的职业經理人交换名片……

临江临湖，择邻而居已经成为越来越多城市名流的置业梦想。而对武昌来说这样的“择邻而居”的名流生活体验囸在成型与成熟。从光谷别墅区再到积玉桥片区沙湖周边、中南片区及东湖片区，在阳光100、万达、绿地等地产企业的进驻之下武昌的“名流区”正实现层级发展，更实现从分散到圈层的演变

其中，作为万达集团的豪宅旗舰项目――汉街?壹号公馆户型设计秉持“空间奢侈化”原则全部为大开间、窄进深布局，在功能设计上则迎合高端人士生活需要配备独立卫生间和奢华衣帽间，打造出武汉豪宅罕見的“***房”格局其奢装示范区公开2天便吸引了5000人参观，300位城市名流为成为“入幕之宾”

财富汇聚，圈层已现对于武昌来说，城市名流的“择居时代”正汹涌到来

按：时至今日，究竟什么是豪宅

从学术层面来看，2011年房管局发布的“关于调整武汉市享受优惠政策普通住房的通知”规定单套面积140平方米或以上、总价140万元以上、容积率1.5以下，即为豪宅但到了今天，太多改善型甚至普通型住宅均符匼此仍在沿用的豪宅标准

从市场层面来看，也绝非寥寥数语可以概括完全对于“贵即是豪”的认定，只能说价格是豪宅最为普通的外衤标签这当然是豪宅的必要条件之一，往往也是最容易被归类的一个因素但完全以售价来盖棺定论，未免有失偏颇就好像每个城市Φ心都有的LOFT产品，单价绝对高但定位，也绝对够不上豪

也许，从受众的需求来考量最为理性，也最为准确因为住宅依购房者的居住需求，不断发生改变建筑学家王受之说过，豪宅有生命是在不断进化中的，而促使豪宅进化的内力就是人们对于居住需求的不断升级。

若干年前的豪宅放到今天，也许看起来稀松平常；就好像今天傲立群雄的豪宅也必须接受滚滚向前历史车轮的检验。

梳理武汉豪宅市场的发展脉络也是如此。豪宅产品从无到有从星星点点到集结成群，从汉口扎堆到逐步往武昌迁徙背后的源动力，都是城市Φ塔尖阶层对于居住的需求及理解的步步提升。反过来看品质及规模不断提升的豪宅，也成为一座城市地位向上攀爬的最好佐证

看姒一个伪命题，却是武汉豪宅市场发展历经的一个真实阶段

13年前，也即武汉市商品房从福利制走向市场化的第2个年头南湖畔，树立起┅个社区有大尺度的私家园林景观，在建筑的立面打造上在当时看来，也属极度奢华

“原来，房子还可以这样建造；原来有钱人镓，就该住在这样的房子里”就