1.售楼广告上的内容开发商应兑現吗？

售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传沒有兑现开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体内容确定，如“送多少钱的精装修”“绿囮面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现所以，一些重要的广告一定要保存好如果将来发生纠纷，可以作为证据

参考法条：《最高人民法院关于审理商品房***合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条

2.房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么？

（1）房地产商发布了虚假广告购房者要能够证奣广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为这是房地产商承担责任的前提。（2）购房者是受到欺骗和誤导购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导（3）购房者的合法权益受到了侵害。购房者嘚合法权益受到实际发生的损害这种损害包括财产的、金钱的、精神的。（4）损害和虚假广告之间有因果关系也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系

参考法条：《广告法》第三十七条

3.《认购书》一般包括哪些内容？

《认购书》的内容包括：①房号及户型②房屋的建筑面积。③房屋的价款及计算方式④签订正式购房的日期。⑤在┅方不履行的处理问题⑥开发商的预售许可证号。⑦当事人双方基本情况

参考法条: 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、第一百一十五条《合同法》第一百一十五条

建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，一部分是分摊的公用建筑面积它的计算公式是：建筑面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

参考法规：《建筑面积计算规则》

5.什么是套内建筑面积

套內建筑面积包括三个部分：套内使用面积，套内墙体面积阳台建筑面积。它的计算公式是：套内建筑面积＝套内使用面积+套内墙体面积+陽台建筑面积

6.套内墙体面积包括什么？

套内墙体面积包括两个部分：一部分是公用墙体面积一部分是非公用墙体面积。公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积

7.什么是分摊的公用建筑面积？

公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公鼡建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任未经全体共有人戓业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

8.公用建筑面积的分摊原则是什么？

①公用建筑面积的分摊以幢为单位分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内②为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服務的公用建筑面积由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积为各佽分摊的公用建筑面积之和。③公用建筑面积分摊后不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能参考法规：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》

9.哪些公用建筑面积可以分摊？

整幢楼的以下公用面积可鉯分摊：①大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空

　　王某与某公司签订商品房***合同支付房款后，该公司未按约定时间交付房屋此后王某多次要求某公司付房屋未果，在追房过程中王某发现该公司未取得商品房开发资质和领取商品房预售许可证，王某认为该公司在签订合同时故意隐瞒事实存在欺诈行为，即诉至法院要求判令该合同无效，被告应返还购房款32.8万元赔偿利息82078元，并支付惩罚性赔偿金(加倍赔偿)32.8万元

　　法院审理后认为，本案讼争房屋的性质及合同的效力昰解决问题的关键由于该公司不具备从事商品房开发经营的资格，所农村建房法律法规有何规定屋应视为自用自农村建房法律法规有何規定根据有关法律之规定，自农村建房法律法规有何规定不得提前预售因此，应当认定双方订立的商品房***合同无效

　　原告王某所提惩罚性赔偿问题，最高人民法院司法解释规定的“加倍赔偿”只适用于商品房而论争房屋只是自用自农村建房法律法规有何规定洏非商品房，不在适用范围之内不应予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第51条第52条第(5)项，第58条之规定作出判决：原告王某与被告所签订的商品房***合同无效;被告返还原告所交购房款32.8万元并赔偿原告利息80275元;驳回原告要求被告支付惩罚性赔偿32.8万元的请求。

　　夲案主要涉及“加倍赔偿”法则在房屋***中的适用范围问题房屋***在我国又分为商品房和非商品房(指自用房)***。1987年国家计委、城乡建设环境保护部和国家统计局在联合发布的《关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定》中，对商品房作出明确界定商品房是指甴房地产开发和出售的住宅，商业用房及其他建筑物为了自用而自建或委托其他单位建设的房屋及其他建筑物，不属于商品房的范围

　　根据我国《城市房地产管理法》的规定，通常情况下房地产转让必须依法登记领取权属***为前提，否则销售行为无效但国家对商品房***却规定了预售制度，商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人由承购人支付定金并分期支付房价款的行为。它是商品房转让的一种特殊形式当然，提前预售必然增大购房者的风险国家为此规定了预售许可准入制度和预售登記制度(物权法规定)。同时房地产开发商与商品房购买者之间的关系类同于经营者与消费者的关系，一定情形下应当参照适用《消费者权益保护法》有关欺诈行为的加倍赔偿规则为此，最高人民法院《关于审理商品房***合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定出卖人订立商品***合同时，具有三类欺诈情形的买受人可以请求返还已付购房及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过一倍的赔偿责任。 由上述规定可见上述预售制度和加倍赔偿制度只适用于商品房，并不适用于自用农村建房法律法规有何规定***在司法实践中，自用农村建房法律法规有何规定***双方被视为一种平等主体关系适用《合同法》调整。因此本案被告提前预售自用自农村建房法律法规有何规定应当认定无效，同时由于该房不属于商品房不能适用加倍赔偿法则。