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生活是一门艺术在于经营
拖欠物业费不影响过户。
物业费是物业产权人、使用人委託物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用
在旧的相关规定中，未交纳物业服务费的业主在房屋转移和抵押登记环节将受到一定限淛。但经审议此条款被删除。此次经表决通过的新规中，包括业主权利义务与业委会职责、业委会换届改选时的资料移交等内容都做叻修改或增加今后，业主和物业之间的纠纷可以由居委会、村委会设立的人民调解委员会依法调解;而业主有逾期不交物业费行为的，業委会也须承担督促其交纳的责任
另外，新规最终也采纳了审议时常委会委员关于“欠交物业服务费救助机制”的相关建议即增加物业服务企业可以依法向人民法院起诉的规定，引导物业服务企业通过诉讼来解决物业服务费欠交纠纷
具体的物业费收取包括哪些：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物業管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物業共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其它费用。
本回答由苏州务忧律法务咨询有限公司提供
拖欠物业费不妨碍房屋过户但拖欠物业费购房者可能会受影响；你这种情况可以先过户看看，有影响再找他们商议物业费的话（原来的物业毕竟走了）没影响就算了~
不会的。物业公司的权利受到损害时必须要主张权利，否则就丧失了权利主张过的，又过了②年以上就完全丧失了
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1、物业费案件在法院是诉一件判┅件的也就是说物业公司是100%赢的。原因并不是因为物业公司完全占理而是因为法院在审理中根本不审查不理睬业主作为被告方的理由。 ——这是物业管理费诉讼的实际操作情况 2、物业费的依据并不是法律规定，而是基于业主与物业公司的合同所以，只要是物业公司應该做到而没有做到的都可以成为业主拒付物业费的抗辩理由。但实际情况请参照第1条 ——这是物业管理费法律层面的问题。 3、鉴于法院在物业案件上的实际操作情况法院实际已经成为物业公司的催帐员，不要指望能打赢官司这种都是一批几十甚至几百个案子上的，法院都是把这些案子当作提高结案率的皮夹子来捡的你不要指望法官会为你一个案子来花心思。这样的法官恐怕若干年后才会有 4、法院已经意识到物业案子不能用这样的思路判了，因为遇到大量物业公司有问题的案件已经有法院向高院提出过建议要求对物业案件的辦案思路进行调整。 1、开庭谈判调解打折付钱。（底线） 2、拖收到诉状和传票后，要期限内提出要求反诉（反诉提出不管有没有道悝，法院必须接受的如果不接受，是要出裁定的出了裁定可以上诉，中院有结论后下来后再继续本诉。如果一审法院既不接受反诉又不让你上诉，灵了案子判好后，上诉发回重审。）审理过程中说有新证据提供，要求延长举证期限尽可能拖长时间，把这件案子的进行与其他案件分离出来判好再上诉呗。反正能用的程序用足 反正离中院近，花不了几个车钱的但律师的诉讼成本上去了。粅业案件的最大优势在于量大可以摊薄律师成本。所以这种办法最好是有大量的业主不服判决的每个案子各自操作，这样诉讼成本就仩去了 有好的物业公司，也有坏的物业公司物业管理条例根本不是从业主权利出发的，根本谈不上对业主权利的保护拒交物业费是沒有办法的办法。 本人在浦东的房三年没交物业费一直等物业公司起诉，不过物业公司一直未起诉原因是物业收了停车费都吞了。小區停车费应当业主的收入扣除管理成本后应当转入维修基金的，这个上海某法院已经有判例了对物业不满的，可以注意一下维修基金數字只有出没有进的，说明停车费给黑了这个可以成为你谈判的筹码。 对于交物业费我是这样想的大家看看有没有道理 从现在开始，我们就是不交物业费就等着它告吧，在法庭上能争取一下就争取一下赢了官司正好，当然输了也是意料中的事情，物业费最终是偠交的但要看是怎样的交法，记住！这是个关键要让物业公司也付出成本！即使我们交出物业费也要让物业公司付出成本！物业公司請律师也是要付出成本的，律师天天往法院跑也是要付出成本的尽管那是他的本职工作。那我们从现在开始每个人都等着法院判决后洅交物业费，算一算新华联有多少住户要是每家都跟物业公司过一遍法院，那不得把它折腾死把法院烦死！老子不是没钱，不是交不起物业费但这个物业费交的不舒服，心里憋屈！那我也让你收钱收的也不舒服有本事你就告呗，下次我还是不交还是等法院判完我洅交 2、 经济纠纷在法院的流程是： 1，起诉立案。谁起诉谁就交诉讼费经济纠纷的要按诉讼额的百分比来交（20%）。如果物业真的要告那要出一大笔的诉讼费代缴（诉讼费要由法院确定双方谁出）。 2传达、调节、开庭。。最少要3各月以上导致的结果是两个：1，物业贏了2，物业输了 如果物业输了那他就自己承担诉讼费。还没有要到钱 如果物业赢了，记住这个时候才是关键官司是输了，要钱就難了不给钱物业还是没有办法。物业只好再去法院立案申请执行这个环节就有法院的执行庭来执行了，当然法院的执行厅还要交一笔錢（20%）法院才能来执行。执行的时候没有你的存折账户和开户行你存折上的钱是安全的。（除非物业或法院有你存折）那执行什么呢？你家里的东西物品可以折价，你要配合法院让他们把东西搬走不然就是妨碍公务。 物业最终得到你家里的沙发、床和电视等反囸用三年就要换了，还不如折价算了 物业没有要到钱，还花了不少给法院大人们的奖金或是盖办公楼的钱。 黄世仁在现在的社会就这樣是制度这样规定的，不是想这样我们也是被逼的。 至于那个律师函哎。收到后物业一定会打***给你说：“律师函收到了吧快茭吧，不然。” 3年前我回答是：“我本来打算交，你看现在律师函都收到了我只好等法院的传票了，哎。” 我现在还是没有收到傳票 应对物业起诉的下中上三策 象物业因为不缴物业费起诉业主这种事情，说实话业主胜诉的可能性是微乎其微的。这并不是说业主嘚行为就是不正义不道德的而完全是因为在现有的司法体系下，业主可能反诉物业不作为和侵权的法律主体——业委会缺失所造成的泹即便如此，物业起诉业主的主要目的也并不是就为了那一加一户不过数千的小钱，而是追求一种杀鸡给猴看的群体效应造成多数业主因恐惧物业起诉而不敢维护自身权益乖乖地缴纳物业费。真要是一家家通过打官司来催缴物业费恐怕过不了一年，物业也就挺尸了 緩交物业费的正当性和必要性，这里就不多说了小时候在街边遇狗，常常有这样的经历：你跑狗追，在后面狂吠不止；你站住回身，弯腰做拾砖样狗飞逃。应对物业这种恶人\小人就必须要勇敢面对，而不能退缩 当然，应对也要得法才可止恶。老夫综合这些年嘚法律、生活常识总结下、中、上三策，以飨诸位同学 有个同学说的好，一个字拖。 拖完了开庭拖判决拖完了一审有二审，也甭費心琢磨什么证据、答辩花些冤枉钱请什么律师，更不用为此着急上火、发愁烦心反正咱有时间就去庭上转转，看看物业这帮不要脸嘚东西耍猴开开心就算官司一年半载以后彻底输了，也不过几千大洋的小事有钱还难得买个开心呢！物业想要滞纳金？放心吧崩说門，连窗户都没有！就连这几千块钱还不一定给到他手里呢！再执行个一年半载，得了看着法官兄弟不容易，给个面子吧；要钱没囿，要物刚出炉的老彩电、录音机倒是有一批，当年的***都在看能顶多少银子？物业不想要就这都是执行法官好不容易执行回来嘚，给脸不要自己看着办。 物业不是不嫌丢人吗那我们就帮着他们哄哄，赶赶场子也别光咱爱建园一个小区，什么罗山花苑、金桥噺城的业主们都联合联合反正网上交流这么发达。除了接到起诉的同学别的同学们也可以联名写个东西，把物业的“光荣行为”都给怹写出来作为补充证据给法官们看看，也让他们开开眼看见以后写着“云……”物业的小区都绕着走；法官不采纳？那也不要紧新聞媒体上播播，小报记者这年1月活着也不易就等着这个好拿封口费呢！没准儿招了几个人大代表，再谈谈法律的缺失那也说不定哈！就這么着同学们说说，这物业能不露脸吗这脸不得露大发喽？！ 还用我说吗说一千道一万，要是有了业主委员会我们还会受这个欺負吗？！说句不好听的话都到了今天了，业主们也并不团结还在各自打着小算盘，这样下去业主的利益不受损，那才是老天爷不长眼睛呢！说实话我有自己的实业，炒房卖房和我也不搭边。爱建园这房子本来买来就是自己住得舒服的至于它会不会因为物业的表現而贬值或者升值，对我而言仅仅是一些数字，没有任何实际的意义物业惹着我，不行；物业起诉我我下策保证比谁玩得都漂亮。別人受得了我更受得了，大家瞧着办好了 关于如何应对强制执行的建议 >至于大家担心的“拘人”，就更不用怕了别看大家经常在媒體上看到强制执行拘人 的事，甚至判刑那都是媒体忽悠吓唬老百姓了，不排除物业用利益驱动媒体大肆宣传 以威慑大家在司法实践中，法院极少采取这个手段极少极少，除非您直接与法官法 警发生言语冲突直至身体对抗听一听拘人程序大家就明白了。执行法官首先偠整理材 料写报告，说明我们如何如何藐视法律对抗执行，行为恶劣报到庭长那批准，庭 长批准后再报主管院长批准，都批准后制作拘留决定书。然后和法警队主要是队长 协调看看法警队的同志们什么时候有时间，再看自己的时间有没有空闲别跟开庭冲 突了。最后一切都弄妥当了才会到你家。到你家后也不是马上就拘人，要宣讲政策 告诉你，必须得执行判决你办不办，不办我们可带著拘留决定哪可以拘留你。你 怎么办当然要办啊，当然要尊重法律啊法院的同志们也很辛苦，大老远来一趟不 能让你们白跑，但峩也没那么多钱老父亲刚刚住院治疗花了一大笔钱，能不能先给一 部分回头我慢慢筹钱，或者请我的邻居给我担保一下我保证在多長多长时间内给钱 ，这些都是法律允许的缓兵之计等等，只要把执行法官好说好商量哄走了下回来就 不一定何年何月了。总之执行法官不是到家里马上就拘人的，没那么恶他一定会告 诉你，请你配合执行否则我就拘人。要是口齿伶俐的业主可以想办法再拖拖，偠是 您不愿意和穿制服的多纠缠直接给钱打发走就完了，绝不至于被拘留那些当场被拘 留的，一定是在言辞和肢体上与法官和法警有噭烈对抗这种情况就不需要拘留决定书 了，可以直接以妨碍执行公务拘留 >这段本来是结尾段，但我写完后感觉太长了所以把大家关惢的拘人问题提前到第一 >我相信家园里的法律工作者不少，代理过执行案的也不少在执行过程中采取强制执 行手段的也不会少，但真正赱到“拘人”这一步的肯定不多因为法院本身采取这一措 施就慎之又慎，少之又少我在上周刚刚执行过一个拘留了对方法定代表人的案子，有 一些新鲜的经验供ZZ们参考 >大家首先要明白一个前提，这是我们的优势就是广大业主“广大”这个词在现实中 的意义，就是人哆物业尤其是法院根本管不过来。大家一定要充分发挥这个优势每 个业主都“拖”一点，耗一点物业和法院就受不了。这个“拖”並不是说非法的拖 而是在法律赋予你的权利范围内拖。比如一个案子从起诉、受理、通知、庭前交换证 据、质证、审理、（二次审理）、合议、宣判到上诉，上述过程再走一遍进入执行阶 段，申请执行受理，安排时间执行请法警，一次执行不行再来一次，还不荇再 来一次，甚至在执行过程中您再提个执行异议，要求执行听证或者我一时凑不出这 么多钱，我多凑两次那执行员就得多跑两佽，或者我给您法官大人写个保证，保证 在12月内还清或者请我的邻居给我担保，我一定在12个月内或6个月内还清等等。 您想想上述過程都走一遍，物业和法院累得不轻吧这还只是您一个人的，要是所有 的被诉业主都这样把法律赋予我们的诉讼权利用个够拖也把物業拖死了。持久战我 们怕什么，最不济我们最后把物业费交了那也把物业折腾个够。 >关于诉讼阶段的建议我不再多说，家园网的高囚支的高招不少了我只说一点，如 果应诉通知到了您手里确定要开庭了，被诉的业主一定要去应诉当然在此之前，您 也可以想办法鈈让自己见到收到法院传票一定要在法庭上把我们的想法理由充分的说 ，能说多少说多少尽管法官不爱听，不想听最后我们也败诉，但任何事情发生变化 比如从败诉到胜诉，都需要一个过程这是一个从量变到质变的过程，我们每个人如 果不积累这个量那质变的過程只会抻的越长。就象杜宝良因违章被罚款一万多这个 钱他肯定要交，他胜诉不了但不也换回来交通管理局开始给大家邮寄违章通知单了 吗。我们都不是刁民恶民不交物业费肯定有原因，物业是有责任的这点难道法官不 知道吗？他当然知道法官也买房，买的房還都不错他当然知道到底这个矛盾谁造成 的，谁的毛病更大换句话说，更应该先整治谁大家都尽力去抗争，胜利肯定会来 >败诉了法院判决生效了，该执行了如何面对？就是不理他拖着。说说法院的工 作流程工作量您就明白拖是最方便最好用的办法了。说句公岼话撇除个别法官的灰 色行为灰色收入，法官的收入不高尤其是***工资改革以后，一般也就两三千块钱 可是他们的工作量远远超过挣两三千块的人所承担的工作量，一句话他们的工作量 非常大，经常加班他们非常忙。这么忙的人哪有功夫一趟又一趟的往我们這跑你只 要倍儿尊敬和颜悦色的把他这趟哄走，下一次来不来就不一定了来也指不定几个月以 >物业再NB，再有背景他也是具体的某一個人具体办这事，当他面对的是成百上千的 业主时他的时间和精力也显得很少。他得费心费力的疏通法院一级又一级的环节诉 讼环节囷执行环节的承办法官又不是同一个人，他们的领导也不同即使环节全都疏通 了，最后工作还要具体的落实到某一个法官头上他的时間和精力更有限，前面说了 法官很忙。而且物业疏通了法院的环节，不是说这一次疏通了以后就随便用了，不 用再做思想工作了舉个例子，不是说您今天加油了以后这车每天就随便开了，不用 再加油了您只要想要这车能发动，就得加油您去一趟清友园就得加┅次油，下次去 下次还得加油，谁给我加油我就去谁那。这油可比93号汽油贵多了您想想，假如 您是一个法官出去一趟，北京又这麼堵车您是愿意执行一个标的5000万的案子，还 是标的5000块的物业费案子5000万的案子得加多少油，5000块的案子又能加多少油 5000万的案子执行的好，年终写工作总结多有面子5000块的案子去欺负老百姓，又能 有多少面子能算多少工作业绩。 >很不幸在您不理他拖着他的过程中，执行法官和法警百忙之中还是到您家来了强 制执行来了，怎么办不要怕。国有单位、国有机关最怕激起民愤闹成XX性事件，这 会影响他的升迁、政绩、甚至饭碗现在从中央到地方不都在建设和谐社会嘛。所以只 要我们不用强执行法官就不好用强。更不能跟法警对抗我見过的法定代表人一次开 保时捷去法院，一次开AUDI A8L去法院车牌都是京A85开头的，在执行员宣读拘留决 定书后法警一点都不客气，一把就从椅子上薅起来另一个法警一下就把另一只手拷 上，那也是在社会上很有身份的董事长啊所以，不用强尊敬法院，尊敬执行员和法 警和颜悦色，但就是不给钱（因为本来就不该给我们冤枉啊），用尽法律允许的一 切办法拖着实在拖不过去怎么办，那就多少给点仳如给个30%，表示一下诚意给 法官点面子，让他回去多少能交个差绝对不全给，执行法官下回什么时候来就不好说 >虽然ZZ们总败诉虽然法官对待ZZ们总是声色俱厉，但这不意味着法院就是物业他们 家开的他想让法官干什么法官就干什么。物业请法官出来执行一次那也得費牛劲了 ，法官不会仅仅为了物业的事一趟又一趟的出来实际上，法官也很烦物业起诉了那 么多业主，都归到法官那就是工作量啊。面对的又是一个又一个散落在社会上的老百 姓不好执行，不好结案结不了案就影响工作业绩，法院是以结案率来考核法官的 执行法官请法警出来也特别费劲，大家都明白如果哪个法官承办物业的案子，他会受 到物业的礼遇出去执行也算完成自己的结案率，法警苦哈哈的跟您瞎忙活什么啊没 动力，所以法警在民事纠纷中不是容易请出来的执行法官需要好好协调与法警的关系 ，当然羊毛出在物業这只羊身上 >再举个例子。有一次我们请长春的法官去沈阳执行一趟就出去5W多，还无功而返 到现在，第二次执行还没启动起来知噵法官出来执行一次多难了吧。 >所以如果不幸，您被起诉了败诉了执行了没关系，只要好说好商量着就是不给 钱也没事，实在拖不過去就给点反正已经达到了拖的目的。但明年对不起，我还是 不交只要你物业一天不改变，我这物业费就一定不会痛快的交你愿意告就告去，愿 意执行就执行去你要折腾的起，我们ZZ就陪的起拖也把物业拖傻了，这帮硬塞给咱 们的‘管家‘拿着咱们给的钱还要笁资，主人让他报报帐目都不肯你把我们业主的 钱花哪去了都不告诉主人，主人还敢把钱再给你吗不要把服务与被服务的关系搞成管 悝与被管理的关系。其实说到底拖也不是我们的目的，我们也并不是想白白的让他们 给我们服务我们一分钱也不给。我们要的只不过昰与服务水平相匹配的支出要的只 不过是根据国家法律规定业主和物业应该各自承担的义务和享有的权利，一个字公 平。但我们手里掌握的最直接最有效的手段就是物业一直想要的钱那还不利用的充分 >至于这次朝阳院执行庭的统一行动，明显有两个色彩一是到十月底了，马上就年底 了他们面临结案压力，需要结一批案子所以突击搞一下。另外一点有某领导搞政 绩工程的痕迹。所以说这是一佽临时性的行动，不是长期性经常性的赶上这拨的， 您就配合一下法院的工作毕竟判决生效了。但下次还是不交物业有本事就一次叒一 次请法院来，反正我们陪的起大不了就是给点钱。没赶上的就更不用交了。 >所以大家不要担心更不用怕，只要讲点斗争策略即鈳这还是说当面对的同志时的 态度。对待物业的态度就是不客气，坚决斗争到底担心了，害怕了就中了物业的 >最后再补充一句，洳果您真被拘留了7天也好15天也罢，而且确实在里面呆了那些天 那您还真就别交物业费了，反正拘也拘了这已经是强制执行的最后一招了，到时间 法院就要放人估计以后物业再也不敢到你们家收钱了。 |