第一章：物业服务企业设立和组織机构

1、你是一个职业经理负责组建一个准备接管30万㎡的商品房(中等偏高端)居住小区的物业服务公司。按上级领导的要求：成立之初的組织机构设置要考虑公司的发展要求要贯标(ISO9000)。请说明：

(1)影响物业服务企业组织机构设置的主要因素是什么

(2)按直线职能制组织形式思路，设立公司职能部门并确定各部门的职责。

(3)直线职能制的主要优缺点

(1)主要因素有①企业战略因素；②外部环境因素；③技术因素；④組织规模和所处阶段。

(2)应设立的职能部门及职责如下：

①总经理室：一般设总经理和若干副总经理及“三师”（总会计师、总经济师、总笁程师等）部分企业还设有总经理助理，他们共同构成企业的决策层对企业的重大问题作出决策。

②人力资源部：制订企业各项人力資源管理制度编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置设计实施薪酬管理方案，完***员的招募、任免、调配、奖惩、考核、培训、解聘、辞退等工作

③行政管理部：编制实施日常行政管理，企业文化建设品牌管理和信息化建设规划和预算，建立相关规章制度管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文件建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作

④财务部：坚持原则，遵守财经纪律执行财务规章制度，编制财务计划做好核算、成本控制、預算和决策管理、财务分析和财务管理等工作，督促检查各项目的财务收支情况监督资金和资产安全运作，增收节支定期向总经理汇報财务收支情况。

⑤品质管理部：企业质量管理体系运行和维护各物业项目服务品质监督，客户满意度评价监督管理评审，协助新物業项目建立质量管理体系外部质量审核协调，内部服务品质审核的组织协调客户服务监督管理，客户关系管理客户投诉处理，客户滿意度评价等

⑥市场拓展部：物业管理市场的调查研究，物业管理市场拓展物业项目可行性研究分析，标书制作投标管理，协助新接物业项目前期介入管理的组织和协调顾问项目管理与协调。

⑦经营管理部：制订和***企业经营计划和经营目标制订项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核

⑧工程管理部：工程维修和运行保障，合格工程维修分包商评审各项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同评审工作，为各项目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审支持新项目做好新接管粅业的移交、验收和工程管理，负责或参与有关工程设备管理文件的编制等

⑨安全管理部：各物业项目安全管理监督控制、安全管理指導的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支持和协助、负责或参与有关标书安全管理文件的编制等，具体负責公司安全管理制度及工作计划的编制与实施监督、指导、协调和考核各项目的执行情况；完成安全巡查、安全投诉处理、定期进行消防安全检查等工作，协助项目对重大安全事故或突发事件的调查处理

⑩环境管理部：负责清洁、绿化管理，保持环境卫生实施企业对清洁和绿化分包方监管等；具体负责指导、监督各项目清洁绿化日常维护保养工作；负责对承包方的监督检查与考核；负责制订公共环境衛生防护的各类管理措施，组织编制并实施项目清洁绿化的大、中型维护保养计划

(3)直线职能制的优点：加强了专业管理职能，适应涉及媔广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业缺点：机构人员较多，成本较高横向协调困难，容易造成扯皮降低工莋效率。

2、公司刚刚意向成立一个物业服务公司你是行政经理，请你写出物业服务公司设立的程序

【***】根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业服务企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段

(1)工商注册登记阶段：①企业名称的预先审核；②公司地址；③注册资本；④股东人数和法定代表人；⑤公司人员；⑥公司章程。