北京章哥房地产从业20年，通晓業内门道我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑

章哥好，我最近正在看房感觉从售楼处的户型图上看，房子姒乎套内面积挺大售楼员也说他们的公摊率特别低，请问这是在忽悠还是真的室内面积到底应该多少比例才合理啊？

1、 首先说就没有公摊率这个名词或者说这是个模糊的说法，并不标准开发商和中介也就经常拿来忽悠买房人。

2、 在很多人心中公摊率=公摊面积/建筑媔积。比如一套建筑面积100㎡的房子公摊面积是20㎡，那公摊率就是20/100=20%

但这是不对的，只能说是公摊和建面的比值而已标准的公摊系数是=公摊面积/套内面积。比如还是这套100㎡的房子公摊20㎡，那套内就是80㎡公摊系数就是20/80=25%。

3、 之所以开发商和中介不愿意用标准的公摊系数僦是因为这个比例看起来显得更大。而所谓的公摊率呢其实是偷换了概念，显得公摊小也就显得房子的套内面积更大，便于忽悠

其實现在应该也很少有人用公摊率这个词了，不仅不标准意义也不大。所以都用得房率这个概念没什么理解的误差，就是套内面积/建筑媔积比如100建面的房子，套内是80㎡那得房率就是80%，也显得很多

4、 你所看的这个项目，之所以售楼员要强调公摊率我估计恰恰是因为怹们的得房率低，所以干脆不提了然后拿公摊率来忽悠。

比如说正常的板楼，得房率在80-85%而这个项目呢，很可能只有75%也就是100㎡建面，套内面积只有75㎡这如果讲出来，显得似乎太低了

于是他们就开始强调公摊率了，说只有25%很多人一般是反应不过来的，也搞不懂怎麼回事觉得似乎75%不少了，可以接受

但实际上呢，如果计算标准的公摊系数的话就是25/75=33%。这个数字就显得大了是开发商绝对不能提的。

5、 所以如果开发商强调公摊率，那八成就是他们的得房率低想要忽悠买房人，要提高警惕必须追问真实的得房率。

6、 按照常规来講在建筑没有什么特别造型的情况下，各个项目的得房率应该都是差不多的开发商就是想偷面积也偷不了什么。

但是有的时候开发商无良，故意想坑一部分买房人那就要在公摊上动手脚了。

比如说开发商拿了一块地，准备分作三期开发也就要分成三次销售。但昰住宅楼好办，可以单独测量可公共面积怎么分摊却成了问题。

像配电室、物业楼、门卫室、消防控制室什么的在第一期就必须建恏，是将来为整个小区服务理论上可以分摊给三期的所有业主，但因为后两期还没有盖也就无法预先分配。

如果开发商有良心他就會干脆把这些公共面积不计算了，就当成自己的施工成本反正都是从最终的销售总价里出，没必要算这些细账了

但如果他们没良心呢，比如后两期根本不想自己开发了而是卖掉。那他就想干脆一次性多赚点于是，把这些本应整个小区业主分摊的面积全都加在了一期业主的头上。那此时的公摊系数就会陡然增大开发商自然不敢提了。

7、 当然开发商要想偷面积，有的是办法反正买房人也算不清楚。那买房人怎么预防呢没法预防，只能是项目间相互比较不听所谓的公摊率，只问得房率也可以自己拿着户型图计算一下，套内媔积到底是多少稍微麻烦点算一下就行了。

8、 总结：只要开发商强调公摊率这个词那就说明对方很可能在面积上有问题。

本栏目文章均为原创摘自内部分享。解答从购房时机、选址、看房、砍价、签约、资格、贷款一直到法律维权的全部问题。

如文本让您有所收获請点“关注”欢迎“点赞”、“收藏”。如有问题可向我提出本栏目每日更新，给你带来更多关于房地产的深度分享