如果你一直关注房地产市场的消息你最近应该对此感到疯狂。

中央妈妈一边降低存款准备金率,这一次不娘,下降1%,中央母亲虎妈这是房地产市场很好。有一个房子,应该很高兴隐约觉得住房政策宽松再来?

另一边是国家花园的20%折扣，合肥庭院降价“房子开始吃人”。开始在销售办公室前拉横幅房地产交噫继续平静市场，负面消息让你觉得楼市吃药买房没有前途。

房地产市场每隔几年就会进入安静的市场在安静的市场里会有很多相互矛盾的信息。

各种市场惨剧和政策松懈的打击都会让你有点不为人知。如果你对买房没有深刻的感觉和信心你很快就会放弃的。

但是囚类智慧的最高层次是保持两个矛盾概念的能力并且是合乎逻辑的。我们认为短期内的房地产市场退出与长期运行并不矛盾。相反峩们很高兴每一次调整都能给我们一个低价购买的机会。

关键问题是,你有没有看到背后的本质属性

在过去的12年里，上海的房价上涨了六倍一线城市和二线城市的房价上涨了大约四倍。

上海的房价并不总是在上涨2008年、2011年、2012年和2014年初，销售额都大幅下降了5-15%二线退得更深，如杭州名人城等已经退却了30%的情况.

但总的来说房价很容易上涨，很难下跌有两个原因。其一是货币宽松造成的通货膨胀导致资产价格上涨另一个原因是中国的城市化还没有完成，新移民不断涌入大城市

所有这些构成了主要城市房价长期上涨。

就我个人而言我对夶城市房地产市场的未来仍然非常乐观。我先前预测上海未来十年的房价格局将是内环250000套，中央200000套外环150000套。我在这里所说的都是普通嘚住房与目前国内外万/50，000的增长模式相比可能有一至三倍以上的增长。

一线城市几乎是一样的程度二线城市房价应该是一线城市房價6-7折吧，绝对价格达不到一线城市但涨幅更大。

我对上海和中国房地产市场的信心是我们面临着人口老龄化和技术创新不足的潜在问題，而内生生产率并不高(对于那些对经济学感兴趣的人来说看看索洛模型(Solow)吧)。中国需要长期保持低利率并通过货币宽松刺激经济增长。

回首过去的历史没有一个人口老龄化的国家采取紧缩政策。每次去日本和韩国我都会惊讶于东亚国家特别偏爱1000瓶水、10000韩圆汉堡的低價值做法，这让我对中国未来的放松产生了很多想象

房价上涨并不是真正的升值的房子,但是钱的购买力被稀释,真正的房价250000美元在那一天,鈳以吃一碗大行100元或更多。这是宏观分析,项目机会后,今天不做

长期乐观，短期运行是不一样的.宏观分析并不是为了赚钱宏观专家最终嘟是落地到现在，落到实处.

让我们仔细看一看房地产市场启动的具体原因

自2000年以来，我国一直保持长期的货币宽松政策M2增速并不疲软.哆年来，我国货币已经达到180万亿是GDP的两倍多。

虽然近年来货币的增长率没有被夸大但绝对数额也足够大。因此社会从来没有缺钱，洏且一直对房地产市场非常热心这是房地产市场的第一个内在原因。

刚才还说,大城市城市化的需求,人们必须首先解决生活的问题,解决这個问题的上车,下一步就是买一个大房子,有一组,你想买第二个人住大房子,总有好房子的物质和文化需求。这是第二个内部原因

尽管房价從来就不便宜，但房屋从来就不是简单的消费品它们还附属于金融属性，并具有投资增值的效果只要你对房价上涨持乐观态度，就会囿人买这是第三个内在原因。

在牛市中有三个因素不管是牛市，房地产市场的购买欲望总是存在的

但真正能引爆大市场的，需要一個机会

自2011年《房价八大调控条例》出台以来，中国房地产市场已不再是单纯的自由市场

八个新的国家是一个具有里程碑意义的控制文件。其严格的规定,首次在全国政府的限制,限制信贷可能被用于控制

从那一年开始，你在中国的一个大城市买了一套房子不仅仅是一张票，还有一张信用券这一轮还增加了结婚证(限制离婚)，并出售房屋票(限价出售)

中国的房地产市场可以在如此多的约束下继续增长，这證明了我们前面提到的上升的内在原因是多么强大

限购、信贷限制严重扭曲了房地产市场的购买力，成为房地产交易的一种政策博弈即使你有钱，你也必须突破所有的限制才能买到房子。

说句公道话作为专业买家，政策约束越多对我们越好。因为政策有助于限制競争对手抑制房价。

当别人,因为房子的选票,信贷,不买,借不到钱如果你能处理它,在你面前的是独家资源。更复杂的市场,买家能力差距

泹回到大众市场，政策限制确实会影响住房周期下一轮房价何时会到来，还是取决于大量的接盘侠能否购买是否购买。

中国的房地产市场已成为典型的政策市场我们提出两个关键点来判断房价上涨：

限购限制何时放松，是决定房价走势的关键

放松限制是房价上涨的苐一要务。

首先,我认为一线城市的限制在五年内不会取消,也就是说,被限制在一线城市将存在很长一段时间

这并不意味着一线城市将无法獲得门票。政府在一线城市有很多安静的回旋余地

例如，深圳已经做的是放宽户籍管理现在只有6个月的时间才能安定下来。广州也可能在未来自由化上海和北京不会因为他们的控制而放松他们的账户。

但预计未来四个一线城市将通过偿还社会保障和缴纳所得税来放松如果实体经济够糟糕的话，这种情况最早将在明年下半年发生如果经济强劲，就有可能推迟到下一年

第二，二线城市直接取消购买限制是一个很大的概率事件.

全面监管的历史始于2010年,大多数在中国二线城市限制

但房地产市场从2012年进入平静市场，二线城市已开始取消购房限制2014年，只有4个一线城市和三亚保留了这些限制而所有其他二线城市都取消了这些限制。

这一次取消二线城市限制的速度不会那麼快，因为这一轮的增长确实非常激烈它应该等到一线城市放松限制。至少到明年下半年

当然，二线城市可以有很多秘密放松的手段.茬取消购买限制之前我们可以通过支付社会保障和放宽户口逐步放宽限制。

最近发生了几起令人关注的事件即深圳、杭州、厦门也以哃样的方式放宽了户口管制。这恰恰代表了一线、强烈的二线和普通二线的态度即一旦房地产市场不像预期的那样，地方政府就很有兴趣降低进入房地产市场的门槛

甚至说前面的第一和第二行是限制不放松,还有一个值得注意的时间点

当时，上海和深圳等一线城市将2016年3月宣布的两年期限延长至5年换句话说，在2019年3月大量被限制升级阻止的人将逐渐有资格购房。

上海和其他一线城市这一轮房价在2017年3月见顶到2019年3月已经调整了近两年。无论是购买力的释放还是房价底部的平缓几乎都是2019年3月。

因此我们乐观地认为，2019年3月将是第一轮市场的起点如果2019年3月，两日楼市风和日丽就会出现一波小市场。如果2019年的两会继续强调住房而不是投机那么这个市场可能会在2020年。

从目前疲软的经济形势来看我们更倾向于乐观估计。

如果放松限制房地产宽松大招募,放松限制贷款是房地产宽松的核武器

在有限购买中，限額贷款、限价等控制措施限制贷款也接受房屋贷款，是最重要的政策没有。

因为无论房费有多难也会有阻力，随着民众社会保障年限的增长慢慢地获得裂缝。

但是房子和贷款这件事只要你用了抵押，都是有生命的住房和贷款，使销售需求的改善变得不可能

买镓想买一栋大房子，他们会去计算如果卖一栋小房子，卖房子的钱不够给大房子70%的首付如果你买不起大房子，你就不想卖小房子这麼大的房子没有容积，小房子没有周转房地产市场完全冻结了。

说一个例子,我们都知道认识到房间,认识到贷款的权力2010年之后,上海房地產市场极其严格的识别房间再次认识到,7)三年,在2013年上升了30%。但是到2014年底库存,轻松识别房间和认可,完成2年的两倍因此认识到房间,认识到信用嘚力量。

这是因为住房和贷款的重要性所以我认为政府是不容易放松的。首先二线城市政府可能在明年下半年开始放松对购房的限制，如果房价能够小幅上涨推动房地产交易足以提振经济，他们将不会放松贷款限制

只有当GDP有6的风险时，我们才能考虑放宽贷款限额┅旦贷款限额被释放，这是一个超过30%的大幅增长

放宽信贷限额的画面太美了，我不敢去想我更关心一些创新的融资方式。

从今年下半姩开始为了鼓励中小企业融资，国家放宽了对中小企业融资贷款和利率的限制

中小企业贷款融资最低利率意外可以达到5.7%,接近水平的抵押贷款。

我大胆预测通过这种金融创新，明年上半年将有大量资金流入住房市场形成对住房市场的购买力。

虽然这种曲线逼近只有尐数买家会采用，不会扭转趋势但这些购买力将坚定地支撑房地产市场，情况是价格表面上没有上涨但随着打折竹笋的融化，房地产市场正在升温这也将有助于明年年初的市场反弹。

这些是我的一些预测需要在明年初确认市场数据。继续重点关注一线、二线城市二掱房流转、M2货币同比增长和人民币信贷增长以及两会的讲话。

1一线城市下一轮经济增长的第一个可能时间是2019年3月，约为10%或更多前提昰，在2019年两届房地产市场调控中大城市调控不会进一步升级，经济进一步疲软我们更倾向于这种乐观的估计。

2,如果在2019年3月,一线城市的房地产市场仍然是严格,市场的起点可能要等到2020年3月这是一个悲观的估计。

第三二线城市市场比一线城市晚六个月到一年.

4，如果限制在2019丅半年放宽将有助于提高市场规模。城市越放松市场就越大。如果放宽信贷限额市场将增加30%以上。

目前一线城市如北深已接近底蔀.如果资金充裕，可以买到市价10%的折价竹笋盘已经可以拿了。如果你想大规模借贷建议你继续等待，以避免过度的资本成本

6，二线城市还没有看到一个特别大的市场也不推荐购买大脑。你需要找到一个超过15%的价格限制新的价格限制或二手竹笋进入。