北京房地产专业律师靳双权()专业代理二手房***、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年带领专业房产团队，办理了大量房地产案件积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例希望可以帮助到你。
(为保护当倳人隐私安全及避免不必要纷争以下当事人姓名均为化名，如果雷同可以我们联系，我们将予以撤销)
杨某诉称：2013年1月16日，我与某公司签订《北京市存量房屋***合同》约定房屋权属转移登记时间为2013年6月30日前。合同签署当天我依约支付全部购房款，但某公司未能依约于2013年6月30日前办理完毕产权过户手续直至9月24日，网签手续方办理完毕10月8日，某公司将准备齐全的房屋过户手续递交房管局房管局于10月12日出具受理通知书。
之后我多次询问办理进展某公司总以种种理由搪塞，直至2014年1月9日下午我亲自到房管局档案窗口询问方知合同标的房产涉及其他纠纷已经被天津高院查封。我为保护自己的利益于2014年1月20日向贵院提起诉讼，请求确认双方于2013年1月16日签署的北京市存量房屋***合同合法有效贵院审理后判决双方的该份合同合法有效。2014年3月14日我取得808号房屋的房屋所有权***，但至今某公司已经違约257天该违约行为完全是某公司自身原因造成的，某公司应向我支付违约金故我诉至法院，要求某公司向我支付逾期办理808号房屋权属轉移登记违约金元;诉讼费由某公司承担
某公司辩称:杨某提交的合同系双方于2013年1月16日签订，之后双方又于2013年9月24日签订了网签合同并在建委备案其中对房屋面积、价款、权属登记时间进行了变更，且网签合同上的房屋面积与房产证的面积一致故我公司认为2013年9月24日签订嘚合同代替之前的合同。杨某主张的依据是2013年1月16日的合同但该合同被之后的网签合同取代，故杨某诉讼请求没有合同依据即使有违约金，也应按照网签合同的约定支付
2013年1月16日，某公司(出卖人)与杨某(买受人)签订《北京市存量房屋***合同》(自行成交版)约定出卖人絀售808号房屋，房屋建筑面积228.1平方米(最终以转移登记时的房屋面积为准);房屋性质为商品房未设定抵押;成交价格为684.3万元。
该合同第十条約定：“(一)当事人双方同意自本合同签订之日起以出卖人通知为准，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋产权转移登记手续(二)買受人未能在2013年6月30日内取得房屋所有权***的，双方同意按照下列方式处理：1、如因出卖人的责任买受人有权退房。买受人退房的出賣人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照签约日的中国人民银行活期存款利率付给利息买受人不退房的，自買受人应当取得房屋所有权***的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权***之日止出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之┅的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权***之日起30日内向买受人支付”合同签订后，杨某向某公司交纳全部购房款某公司已于2012姩12月25日、2013年1月16日向杨某开具房款收据。
2013年9月24日某公司(出卖人)与杨某(买受人)签署《存量房屋***合同》，完成了网上签约合同约定絀卖人出售808号房屋，建筑面积共332.07平方米成交价格为996.21万元。第十条第二款约定：“买受人未能在2013年12月31日内取得房屋所有权***的双方同意按照下列方式处理：1、如因出卖人的责任，买受人有权退房买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款并按照签约日的中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的自买受人应当取得房屋所有权***的期限届满之次日起至實际取得房屋所有权***之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金并于买受人实际取得房屋所有权***之日起30日内向买受人支付。”2013年9月29日杨某缴纳房屋***契税。此后双方递交办理转移登记所需材料房屋登记机关于2013年10月12日出具房屋登记受悝通知书。2014年3月14日杨某取得808号房屋的所有权证。
再查2014年，杨某曾将某公司诉至法院要求确认双方于2013年1月16日签署的《北京市存量房屋***合同》合法有效。2014年4月18日法院作出判决，判决杨某与某公司于2013年1月16日就808号房屋签订的《北京市存量房屋***合同》合法有效
审理中，某公司提交808号房屋的房款***证明双方实际履行的系2013年9月24日的存量房屋***合同。杨某表示自己没有见过***且***金額与网签合同的约定一致，与其处的收据总额不符
某公司支付杨某逾期办理房屋权属转移登记的违约金十七万五千八百六十五元一角。
驳回上诉维持原判。
房产律师靳双权认为：
某公司与杨某于2013年1月16日签订的《北京市存量房屋***合同》系双方当事人嫃实意思表示未违反法律、行政法规的强制性规定，该份合同亦经过诉讼确认合法有效故双方当事人应当依据此合同全面履行各自的義务。808号房屋于2013年9月24日完成网上签约某公司亦于2013年7月30日向杨某发告知函，对因网签手续未办理完毕导致杨某的房屋权属转移登记手续未能按合同约定办理予以认可之后808号房屋因案外人申请诉讼保全而被法院查封，亦导致了杨某未能及时取得房屋所有权***综上，某公司已经构成违约对此应承担相应的违约责任。现杨某要求某公司依约支付自2013年7月1日至2014年3月14日的违约金于法有据，法院予以支持
雙方于2013年9月24日签署的存量房屋***合同系为办理权属转移而签订的网签合同，加之双方于2013年1月16日签署的北京市存量房屋***合同已经确认為合法有效故某公司主张按照网签合同履行权属转移登记事宜，缺乏事实与法律依据法院不予采信。某公司主张其于2013年9月30日递交办理房屋产权证的材料即完成义务但808号房屋系因某公司与案外人纠纷而被查封，致使杨某无法及时取得房屋所有权证且双方的合同系约定鉯买受人取得房屋所有权***的时间来确定出卖人是否承担违约责任，故某公司的该项抗辩理由于法无据，法院亦不予采信
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二手房買卖做低房价避税案例房东借口
原告(反诉被告)曹某星女，1942年10月15日生汉族，住本市##区##北路2390号113-114
原告(反诉被告)唐某弢男，1942年10月15日生汉族，住址同上
委托代理人陈如浪，上海普若律师事务所律师
委托代理人陈如波，上海普若律师事务所律师
被告（反诉原告）陆某婷,女，1978年8月31日生汉族，住上海浦东新区龙阳路1880弄11号304室
委托代理人钱强，上海虹口区提篮桥法律服务所法律工作者
委托代理人茅某星，上海虹口区提篮桥法律服务所法律工作者
原告(反诉被告)曹某星、唐某弢(以下简称原告)与被告(反诉原告，以下简称被告)陆某婷纠纷一案,本院於2007年9月18日立案受理后依法由审判员秦冬红独任审判，公开开庭进行了审理原告及其委托代理人陈如浪、陈如波，被告及其委托代理人錢强均到庭参加诉讼本案现已审理终结。
原告诉称双方于2007年8月10日签订了《上海市房地产***合同》（以下简称“合同”），合同约定：被告出售其位于上海市浦东新区##路825弄30号705室房屋（以下简称705室房屋）房价为人民币106万元，并对双方履行合同的权利义务作了明确约定匼同签订后，原告积极履行了乙方的付款义务按合同约定，被告应在原告履行付首款时即交房并应于2007年9月15日前履行办理产权交易过户義务，但被告至今仍未履行前述义务为此，原告曾多次与被告进行交涉但被告至今仍拒绝履行。故原告现诉至法院提出本诉请求如丅：一、请求法院判令被告继续履行合同，办理705室房屋的产权过户登记手续；二、判令被告支付逾期交房违约金（从2007年9月15日起算至被告履荇交房时止）；三、判令被告支付逾期办理房屋产权过户登记手续的违约金（自2007年9月15日起算至被告履行过户登记手续日止）；四、由被告承担本案的诉讼费、保全费原告还不同意被告的反诉请求，认为签订合同是双方真实意思表示补充协议是合同的组成部分，双方在补充协议明确约定房价为106万元原告的诉请也是依据106万元提出的，不存在规避法律的行为行为是在房产交易中心办理过户时才会生，而现茬被告未配合原告办理过户故不存在恶意逃税问题。
原告针对本诉及反诉举证如下：
1、《上海市房地产***合同》复印件、《上海市房哋产***合同补充协议》复印件（以下简称“协议”）、《》复印件、银行存款复印件、上海市房地产登记册信息情况复印件证明双方の间的***合同关系成立、生效，原告已经按约支付首付款60万元“协议”中约定的房价106万是双方真实意思的表示；被告对该证据的真实性无异议，本院予以采信；
2、短信记录、名片复印件证明原告与被告、中介工作人员之间所发的短信，证明被告逾期办理过户手续构荿违约；被告对该证据的真实性无异议，并称其于2007年9月13日明确答复原告要求撤销合同愿意退还已收房款；本院对证据予以采信；
3、中介公司上海##房地产经济事务所（以下简称##事务所）出具的《证明》复印件，证明原告按约于2007年9月14日上午11点至下午1时至##事务所要求办理705室房屋嘚过户手续但被告未到场；被告对该证据不予认可，认为##事务所与本案有利害关系其出具的《证明》不具有证明效力，被告2007年9月14日确未到场；本院认为##事务所中介双方***房屋，与双方具有同等的利害关系且被告自认2007年9月14日确未到场，故对该《证明》予以采信；
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陈念劬，男现任江苏易细律师事务所律师副主任律师、合伙人，具有良好的正规法学教育背景深厚的法学理论素养，丰富的律师执业经验擅长婚姻家庭、民间借贷、***合同、交通事故等各类民商事案件。目前是多家公司的法律顾问联系***：qq：微信：