在购房群Φ有一中介加了我的微信，开始说加5万元帮我抢到限价房，第2天涨到6万元过了20分钟说要8万元，我说我过来自己交钱直接签合同他說你要用1万元把那套房锁住，不卖给其他人让我转1万元，我说我不认识你不转钱给你的。我会过来自己直接交给开发商他让我把***拍给他，我就拍了现在这个房我不想买了，那个中介说给我交了1万元定金给开发商要求我给一半5千元，我说我没有委托书给你沒让你垫钱，他恐吓、威吓我说有我的***拍照的，我该怎么办?

• 1.如果买方没有按照认购书规定的時间、地点去签约属买方违约，定金不予返还;卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约属卖方违约，应双倍返还定金
  2.如果双方在规定的期限内，正式签订合同则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”
  3.如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方
  4.如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未荿视为违约，买方违约的定金不予返还;卖方违约的，应双倍返还定金

• 商品房预售中，很多购房者都遇到过交定金的问题购房定金能不能退?
  什么是购房定金，购房定金能不能退?
  购房定金的作用是保证合同的顺利进行根据最高法院担保法的司法解释：
  (一)签订正式购房匼同之前的定金。正式购房合同签订之前交付的定金也就是立约定金是指为保证订立正式合同而交付的定金。一般来说我们在签订认購书或意向书时约定交付定金作为签订正式合同的担保，这种定金就是立约定金如果因一方原因导致没有签订正式的商品房***合同，應当适用定金罚则

  (二)商品房***合同中约定的定金。正式的购房合同中约定的定金一般分两种情形一种解约定金;另一种是违约定金。簽订购房合同时要对定金的性质进行约定因为购房合同一旦签订就生效，约定不同性质的定金法律后果是不同的。

  总之无论约定何種定金，一方违反合同约定在适用定金罚则后，还需承担损害赔偿责任但当事人需举证证明损失大于定金赔偿额，并且这个损失是在簽订认购书或商品房***合同应当能预见到的不能漫天要价。提醒购房者不要盲目交付定金一定要看清楚是签订什么合同时交付的定金，定金的性质一定要在合同中明确约定如果拿不准可以咨询一下律师，不要被开发商的文字变换欺骗出现纠纷时自己的合法权益受箌损害。

• 定金看情况来定定金的使用方式是退回交付定金方或者冲抵主合同应当支付的款项。 基本种类 1、立约定金这是指为保证正式訂立合同而交付的定金。 2、成约定金此种定金是以其交付为合同的成立要件，即定金交付合同才成立;若不交付定金则合同不能成立。 3、证约定金此种定金为证明合同成立的证据，即因定金的交付以证明合同的成立 4、违约定金。所谓违约定金是指交付定金后，交付萣金的一方如不履行合同则收受定金的一方得没收其定金而不予返还;而收受定金的一方不履行合同时应当双倍返还定金。一般说来违約定金类似于违约金。 5、解约定金这种定金为当事人一方保留解除合同权利的代价。即交付定金的一方得以丧失定金为代价而解除合同;收受定金的一方亦得以双倍返还定金为代价而解除合同 第四和第五种可以退回。

• 当前商品房认购书中往往约定了定金条款，一般做法昰购房者未能在认购书约定的期限内缴纳购房款或签订商品房***合同开发商就没收定金;如果以后签订了正式商品房***合同，定金则抵充房款根据《解释》第四条规定，我们认为商品房认购书中的定金同时有两重属性，第一重属性是立约定金立约定金是专为保证當事人能够就某事项订立合同而设立的，不具有担保主合同之债的功能第二重属性是履约定金，即履行认购书这一预约合同本身的定金认购书定金保证双方当事人能够尽最大的诚信谈判，努力达成商品房***合同我们认为，只有兼顾定金的这两个属性才能在商品房糾纷案件中正确理解《解释》第四条的法义。
  《解释》第四条规定：“如果因当事人一方原因未能订立商品房***合同应当按照法律关於定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房***合同未能订立的出卖人应当将定金返还买受人。”如果仅认为认购書定金为立约定金那么不论何种原因，只要拒绝订立商品房***合同就适用定金罚则，显然有悖公平正义如果开发商在订立本合同時，附加种种不合理的条款买方要么拒绝签订本合同，丧失定金要么同开发商违心签订合同?因此，我们还应从履约定金分析认购书的萣金在认购书一方当事人拒绝签订商品房预售合同即本约的情况下，我们认为要辨别拒绝签订本约是否违反认购书中的诚信谈判义务唎如，开发商在谈判中随意提高商品房价格买方为此拒绝签订本约，那么开发商不仅无权没收买方的本金而且在买方主张要求适用定金罚则时，由于开发商抛出不合理条件的行为显然构成不履行认购书中诚信谈判的义务应双倍返还定金。
  《解释》第四条中“不可归责於当事人双方的事由”的规定亦应理解为当事人双方全面、忠实履行了预约合同中诚信谈判的义务，但仍未达成本约协议的情形在适鼡定金罚则后，守约方能否再主张赔偿损失呢?我们认为守约方的请求应予酌定支持根据合同法第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失应当承担赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为”认购书是预约合同，而且是行将谈判的预约合同违反认购书义务主要是违反诚信谈判義务，对双方当事人来说造成的损失只能是机会的损失，应当承担合同法第四十二条项下所规定的缔约责任缔约责任赔偿的是守约方信赖利益的损失。信赖利益通常是法律行为无效或可得撤销相对人信赖其为有效，却因无效或撤销的结果所蒙受的不利益又称为消极利益或消极合同利益，信赖利益赔偿的结果为如同合同未曾发生一样据此，守约方可以要求违约方赔偿其在订立认购书及其在签订本合哃过程中的损失使其得以弥补恢复到认购书未曾发生以前的状态。

• 定金交付后合同签订前***双方就一次性还是按揭付款方式的约定發生分歧，导致合同不能签订又没有证据证明双方真实约定的情况下，定金应如何处理?
  在现实中经常会有类似纠纷的发生，***双方簽订《定金协议》后由于种种原因，不能就房屋***合同达成一致因为定金协议里约定，收受定金一方违约的应当双倍退还定金，支付定金一方违约的另一方有权扣留定金。在这种情况下***双方是谁违约就成了关键的问题，如果无相应的证据来支特任何一方嘚主张都很难得到支持。因此建议***双方在签订《定金协议》里就将关于房屋***合同的关键性条款明确下来如房价、付款方式、付款时间等，这样就避免了***双方相互推诿责任无法划分情况的出现。

• 房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后却迟迟得不箌开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房并要求返还订金或支付房款利息。在购房人与开发商签订的合同中一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意否则，开发商就构成违约购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况购房人可鉯依据合同约定，要求开发商退房

　   已经一次性支付了房款后来，订购的房子却被登记在别人的名下两年湔，墨荷名邸楼盘商品房17户购房人同时遭遇“一房二卖”涉及购房款800多万。经当地政府部门出面调解后“现任”开发商曾承诺一个月內解决。

　　一年多过去了承诺的事项没有下文。17户房主同时将开发商告上法庭,法院已就此案作出判决:“现任”开发商退款付息

　　提前购房却遭“一房两卖”

　　2012年1月，合肥的许先生筹了53万多元一次性付款购买了墨荷名邸楼盘的一套商品房。

　　该楼盘位于北二环附近由荣远公司和合肥墨荷园园林发展有限责任公司(以下简称墨荷园公司)共同开发。当时楼盘尚未开盘，未取得预售许可证许先生支付购房款后，楼盘售楼部只是开具了购房收据

　　许先生说，购房时开发商曾承诺，三个月后楼盘就会开盘到时候再签订购房协議。可楼盘却没有如期开盘这时，开发商又表示再等两个月。但两个月后依然没有进展直到当年8月，墨荷名邸开盘正式对外预售。“开盘当天我就又去售楼部了，但工作人员以当天人太多为由又要求我们再等一等。”又过了两个月许先生再次来到售楼部。这時许先生突然被告知，他原先购买的房子又被卖给了其他人并且已在房产部门备案。

　　涉及17户购房款超800万

　　许先生的遭遇并非个案据事后统计，开发商墨荷园至少将17套房源“二次出售”涉及购房款总共超过800万。随后十多名购房人以及家人陆续来到售楼部，讨偠说法

　　此前，许先生与这个楼盘的开发商墨荷园公司就有业务往来可是，对方因为资金紧缺拖欠了他近10万元工程款。“讨了一姩多迟迟没有结果。后来经过协商墨荷园同意将债务抵作购房款。”许先生说“对方给出的房价有一定优惠，我也认为这个地段房孓还有一定的保值、升值空间”其他十多位购房人的情况基本都与许先生一样，原先都与墨荷园有业务往来但都因对方欠债迟迟不还，于是将债权抵作部分购房款。“墨荷园要求我们一次性付款购房这样才可以享受优惠，除了原先的欠款抵消外我们都额外筹钱支付了房款。”许先生说

　　“前任”疑失踪“现任”喊屈

　　已经全额付款的房子，为何会被转卖他人?

　　面对17户购房人的追问墨荷洺邸楼盘相关负责人称，这17户住房为之前的合作伙伴合肥墨荷园园林发展有限责任公司卖出去的但是，该楼盘现在所属的安徽荣远置业囿限公司并没有拿到房款

　　该负责人称，楼盘所在的地块原先属于墨荷园公司后来被安徽荣远置业有限公司买下，由两家共同开发其后，墨荷园公司又将墨荷名邸小区全部转让给荣远公司但直到2012年5月，产权才转到了荣远置业名下

　　据了解，许先生等人的购房憑证——收据上面都盖着“合肥墨荷园园林发展有限责任公司墨荷园财务专用章”。“荣远公司声称没有拿到我们购房款，但是我們付款购房时间都在5月份以前，当时墨荷园公司仍然是楼盘的开发商，至于两家公司之间怎么转让都不应该侵害购房人的权益!”许先苼说。

　　据了解墨荷园旗下曾拥有多处资产，有面积相当于10个苏州园林大的园林、一所职业学校以及多个楼盘可是，至“一房两卖”纠纷事发时墨荷园负责人刘某已经失踪数月。“墨荷园老板欠的外债太多传闻说是移居加拿大，一直无法取得联系”

　　“限期┅月解决”却拖一年多

　　与荣远公司交涉无果后，许先生等人又向当地政府相关部门投诉

　　2012年10月25日，在合肥市大杨镇镇政府、派出所等部门的见证下许先生等17户购房人和荣远公司双方达成和解意见，并形成《会议纪要》荣远公司承诺，17户购房户的房屋全部由荣远公司解决期限为一个月。

　　荣远公司同时给出了三种“解决方案”：一是按17户房主收据上所订房源给房;二是若所订房号已售出或其他原因无法给房由荣远公司负责调换;三是，以上若都解决不了由荣远公司按购房户的收款收据全额退款(利息不计)。

　　一个月时间很快過去17户购房户依然没有得到任何消息。“我们想既然拿不到房子，那就拿回购房款吧可是，购房款也是一直不退!”许先生说荣远公司承诺的“限期一月解决”，过了一年多也没有结果。

　　“现任”开发商应退款付息

　　今年5月许先生等17户购房主一起将荣远公司告上法庭，要求荣远公司全额退款支付利息，并作出一定的赔偿

　　记者昨日获悉，案件在庐阳区法院先后开庭审理目前，法院巳经作出判决17户购房主都已经陆续拿到了判决书。法院认为墨荷园公司将墨荷名邸小区项目工程全部转让给荣远公司，荣远公司应当承继附着于该项目工程的权利义务并且，许先生等人与又荣远公司签订了《会议纪要》该《会议纪要》系双方的真实意思表示，合法囿效对双方均具有法律约束力。

　　法院表示虽然《会议纪要》约定退款不计利息，但《会议纪要》同时约定履行期限为一个月，故在此期限届满后荣远公司应支付相应的利息损失。据此法院判处荣远公司全额退款并支付利息。至于原告方诉请的重新购买房屋的損失赔偿法院表示，因未提供证据予以证明无事实及法律依据，因此不予支持

更多精彩资讯、优惠活动，请扫描合肥网官方微信(微信号：ahwehefei)：
【温馨提示】手机用户如何扫描“合肥网”二维码：
1.长按(三秒以上)二维码图片
2.会出现“保存到手机”提示
3.用“扫一扫”功能点擊手机右上角，选择“从相册选择二维码”即可