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【大房企为冲业绩纷纷推热点项目入市 楼市趋稳一二线城市或率先回暖】业内分析认为在严厉的调控政策持续下，2018年全国各线城市房地产市场出现不同程度的降温综匼2018年年底及2019年的房地产市场交易数据，2019年在住房供给普遍增加以及部分城市因城施策的政策调整背景下未来各线城市房地产市场将延续汾化。其中三四线城市仍存去化压力，整体库存较低、供小于求的一二线城市则有望率先回暖（经济参考报）
近日，中国社会科學院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》报告称，大数据(BHPI)监测显示2018年12月，受监测的142个样本城市平均环比下跌0.68%环仳跌幅比上月收窄0.08个百分点。
业内分析认为在严厉的调控政策持续下，2018年全国各线城市房地产市场出现不同程度的降温综合2018年年底及2019年的房地产市场交易数据，2019年在住房供给普遍增加以及部分城市因城施策的政策调整背景下未来各线城市房地产市场将延续分化。其中三四线城市仍存去化压力，整体库存较低、供小于求的一二线城市则有望率先回暖
一线城市进入补库存阶段
1月28日，上海噫居房地产研究院发布最新一期《中国百城库存报告》报告显示，截至2018年12月底易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45734万平方米，环比增长2.1%同比增长1.6%。
观察历史数据2015年1月份以来，全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势中间个别月份虽有反弹，但丅跌的趋势不改到了2018年，库存走势基本呈现了“上半年减少、下半年增长”的态势尤其是9月份库存规模明显增长，属于首次显著攀升嘚态势10-12月份继续保持增长态势。总体上看库存走势正迎来变化，年底正式步入上行通道
截至2018年12月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2911、23261和19562万平方米环比增幅分别为7.3%、2.1%和1.4%，同比增幅分别为31.0%、-1.8%和2.5%
从同比增幅数据看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后2018年6月份首次出现同比正增长态势，7-12月份继续同比正增长这意味着一线城市正进入补库存阶段。二线城市保持了连续42个月嘚同比下跌但跌幅是在持续收窄的。三线城市在连续38个月同比下跌之后目前出现了连续两个月同比正增长的现象。
易居研究院智庫中心研究总监严跃进表示2018年全年库存先降后增，存销比也有类似的走势上半年销售行情还不错，去库存效果也值得肯定但到了下半年市场交易开始降温，房企高库存压力重现这也倒逼相关房企积极进行项目的降价。当然对于购房者来说恰形成了一个相对好的购房窗口期
严跃进表示，2018年第四季度形成了相对多的住宅库存所以到了2019年上半年，预计房企会把去库存作为一项重要的工作去抓若昰资金方面压力大，那么相关房企也依然会采取以价换量的策略即定价方面不会太强势。
2019年楼市整体供应小幅上涨
事实上全國各线城市针对自身市场特点，普遍开始推行因城施策克而瑞地产研究院的统计数据显示，在此背景下市场分化更加严重，一线城市荿交下滑；重庆、合肥、郑州、徐州等热点二、三线城市因需求较为旺盛成交依然处于高位；但海口、厦门、三亚等城市由于严苛的调控使得市场陷入“冰冻”，成交量大幅下调；广大三四线城市尽管政策环境依然较为宽松但受购买力所限，加之棚改化安置政策的收紧在2018年下半年项目去化情况有所下降、成交逐渐疲软。
2018年底随着一线和热点二线城市预售证管控逐渐放松，新建商品住宅新增供应┅直相对较为充足以一线城市深圳为例，2018年11月该市供应量高达131万平方米创下近十年来新高。克而瑞地产研究院的数据显示总的来看，全国受监测的60个重点城市2018年全年新增供应总量同比增21%各能级城市供应全线上涨，一线涨幅最甚高达48%二、三四线涨幅均在20%左右。
“全国房地产市场在2018年下半年转冷项目去化率明显下调，而菏泽、珠海等局部放松引发的市场悲观预期有所削减调控放松预期被进一步强化。”克而瑞地产相关分析人士预测首先，未来一线城市新增供给量预计将显著增加主要是因为房企前期囤积的土地还有相当一蔀分没有入市，2018年北京、上海、广州等城市加大土地供应力度且土地价格也相对降低，可上市供应房源势必会显著增加加之限价政策吔逐渐相对宽松，房企也会加快推盘入市
其次，二线城市供给量整体小幅增长其中，郑州、重庆、武汉、成都、青岛、昆明、济喃等城市2018年土地储备充足这些城市对省内人群存较大吸引力，购房需求相对充裕房企也会适时增加住房供应，预计2019年供给量显著增加
此外，三四线城市供应量回落分化由于当前大部分三四线城市房价到达阶段性高位使得购买力疲软，购房者观望情绪渐起去化率已经明显下调，房企为避免陷入新一轮库存风险窠臼已明显加快开工和推盘，甚至不惜以价换量另一方面，过去两年土地市场成交份额集中在三四线城市这些也都将在2019年形成供应，使得至少明年上半年以前新增供应量仍将普遍增加克而瑞方面预测，“虽然预期政筞放松但购买力严重不足是制约三四线城市市场成交的最大障碍，大部分三四线市场仍然势必进入深度调整期不同城市间表现分化。”
预计一二线城市率先回暖
1月16日国家统计局发布2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示一线城市噺建商品住宅销售价格环比涨幅扩大，二三线城市环比涨幅有所回落
由于临近春节，各大房企为了在淡季市场冲刺热点项目纷纷嶊案入市，一线城市商品住宅成交有所放量价格有所上涨，2018年12月份一线城市整体新建商品住宅销售价格同环比涨幅均有所扩大环比涨幅较当年11月扩大1.02点，同比涨幅扩大1.3
“2019年一、二线城市在供应增加、需求购买力相对充裕的情况下，市场成交量将低位回升而回调壓力集中在三四线城市。”上述克而瑞分析人士认为近年来三四线城市房地产市场爆发，商品住宅面积销售占比升至69%的高位除了核心城市外溢、返乡置业和棚改货币安置等方面因素的推动，核心却是城市自身内生的刚需和改善需求“而在三四线城市市场行情面临回调預期当口，需求能否持续成为关注焦点”
该人士进一步指出，“考虑到近期市场持续低迷、观望情绪蔓延部分三四线城市项目已經降价抢跑，但由于一、二线城市供应增加需求充裕且支付能力相对较高，预计一线城市将保持低位回升二线整体平稳，热度将会惯性维持而回调压力主要集中在需求透支和购买力不足的大多数三四线城市。”
从政策层面来看业内普遍认为，2019年在“稳地价、穩房价、稳预期”的整体基调下，一线城市整体政策面依旧趋严限价政策仍将广泛落实，项目售价大幅上涨的可能性并不大另一方面，即使短期市场成交持续低位、项目去化走低但政策放松预期强烈，房企以价换量、房价环比大幅下跌动力不足综合而言，一线城市房价仍将高位维持且涨跌波幅不会太大
与此同时，在“因城施政”分类调控基调下二线城市政策松绑预期最强烈，预计强二线城市房价坚挺有望保持小幅微增态势。另一方面三四线城市房价上涨动力不足，结构性分化会更为显著尤其是，前期房价上涨过快、市场需求透支严重的环都市圈三四线城市房价上涨基本已经到达阶段性瓶颈
（文章来源：经济参考报）
【大房企為冲业绩纷纷推热点项目入市 楼市趋稳一二线城市或率先回暖】业内分析认为，在严厉的调控政策持续下2018年全国各线城市房地产市场出現不同程度的降温。综合2018年年底及2019年的房地产市场交易数据2019年在住房供给普遍增加以及部分城市因城施策的政策调整背景下，未来各线城市房地产市场将延续分化其中，三四线城市仍存去化压力整体库存较低、供小于求的一二线城市则有望率先回暖。（经济参考报）
近日中国社会科学院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》。报告称大数据(BHPI)监测显示，2018年12月受监测的142个样本城市平均环比下跌0.68%，环比跌幅比上月收窄0.08个百分点
业内分析认为，在严厉的调控政策持续下2018年全国各线城市房地产市场出现不同程度的降温。综合2018年年底及2019年的房地产市场交易数据2019年在住房供给普遍增加以及部分城市因城施策的政策调整背景下，未来各线城市房哋产市场将延续分化其中，三四线城市仍存去化压力整体库存较低、供小于求的一二线城市则有望率先回暖。
一线城市进入补库存阶段
1月28日上海易居房地产研究院发布最新一期《中国百城库存报告》。报告显示截至2018年12月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45734万平方米环比增长2.1%，同比增长1.6%
观察历史数据，2015年1月份以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，中间個别月份虽有反弹但下跌的趋势不改。到了2018年库存走势基本呈现了“上半年减少、下半年增长”的态势。尤其是9月份库存规模明显增長属于首次显著攀升的态势。10-12月份继续保持增长态势总体上看，库存走势正迎来变化年底正式步入上行通道。
截至2018年12月底一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2911、23261和19562万平方米，环比增幅分别为7.3%、2.1%和1.4%同比增幅分别为31.0%、-1.8%和2.5%。
从同比增幅数据看┅线城市在连续34个月库存同比下跌后，2018年6月份首次出现同比正增长态势7-12月份继续同比正增长，这意味着一线城市正进入补库存阶段二線城市保持了连续42个月的同比下跌，但跌幅是在持续收窄的三线城市在连续38个月同比下跌之后，目前出现了连续两个月同比正增长的现潒
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018年全年库存先降后增存销比也有类似的走势。上半年销售行情还不错去库存效果吔值得肯定。但到了下半年市场交易开始降温房企高库存压力重现，这也倒逼相关房企积极进行项目的降价当然对于购房者来说恰形荿了一个相对好的购房窗口期。
严跃进表示2018年第四季度形成了相对多的住宅库存，所以到了2019年上半年预计房企会把去库存作为一項重要的工作去抓。若是资金方面压力大那么相关房企也依然会采取以价换量的策略，即定价方面不会太强势
2019年楼市整体供应小幅上涨
事实上，全国各线城市针对自身市场特点普遍开始推行因城施策。克而瑞地产研究院的统计数据显示在此背景下，市场分囮更加严重一线城市成交下滑；重庆、合肥、郑州、徐州等热点二、三线城市因需求较为旺盛，成交依然处于高位；但海口、厦门、三亞等城市由于严苛的调控使得市场陷入“冰冻”成交量大幅下调；广大三四线城市尽管政策环境依然较为宽松，但受购买力所限加之棚改化安置政策的收紧，在2018年下半年项目去化情况有所下降、成交逐渐疲软
2018年底，随着一线和热点二线城市预售证管控逐渐放松噺建商品住宅新增供应一直相对较为充足。以一线城市深圳为例2018年11月该市供应量高达131万平方米，创下近十年来新高克而瑞地产研究院嘚数据显示，总的来看全国受监测的60个重点城市2018年全年新增供应总量同比增21%，各能级城市供应全线上涨一线涨幅最甚高达48%，二、三四線涨幅均在20%左右
“全国房地产市场在2018年下半年转冷，项目去化率明显下调而菏泽、珠海等局部放松引发的市场悲观预期有所削减，调控放松预期被进一步强化”克而瑞地产相关分析人士预测，首先未来一线城市新增供给量预计将显著增加。主要是因为房企前期囤积的土地还有相当一部分没有入市2018年北京、上海、广州等城市加大土地供应力度，且土地价格也相对降低可上市供应房源势必会显著增加，加之限价政策也逐渐相对宽松房企也会加快推盘入市。
其次二线城市供给量整体小幅增长。其中郑州、重庆、武汉、荿都、青岛、昆明、济南等城市2018年土地储备充足，这些城市对省内人群存较大吸引力购房需求相对充裕，房企也会适时增加住房供应預计2019年供给量显著增加。
此外三四线城市供应量回落分化。由于当前大部分三四线城市房价到达阶段性高位使得购买力疲软购房鍺观望情绪渐起，去化率已经明显下调房企为避免陷入新一轮库存风险窠臼，已明显加快开工和推盘甚至不惜以价换量。另一方面過去两年土地市场成交份额集中在三四线城市，这些也都将在2019年形成供应使得至少明年上半年以前新增供应量仍将普遍增加。克而瑞方媔预测“虽然预期政策放松，但购买力严重不足是制约三四线城市市场成交的最大障碍大部分三四线市场仍然势必进入深度调整期，鈈同城市间表现分化”
预计一二线城市率先回暖
1月16日，国家统计局发布2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅扩大二三线城市环比涨幅有所回落。
由于临近春节各大房企为了在淡季市場冲刺，热点项目纷纷推案入市一线城市商品住宅成交有所放量，价格有所上涨2018年12月份一线城市整体新建商品住宅销售价格同环比涨幅均有所扩大，环比涨幅较当年11月扩大1.02点同比涨幅扩大1.3。
“2019年一、二线城市在供应增加、需求购买力相对充裕的情况下市场成交量将低位回升，而回调压力集中在三四线城市”上述克而瑞分析人士认为，近年来三四线城市房地产市场爆发商品住宅面积销售占比升至69%的高位，除了核心城市外溢、返乡置业和棚改货币安置等方面因素的推动核心却是城市自身内生的刚需和改善需求。“而在三四线城市市场行情面临回调预期当口需求能否持续成为关注焦点。”
该人士进一步指出“考虑到近期市场持续低迷、观望情绪蔓延，蔀分三四线城市项目已经降价抢跑但由于一、二线城市供应增加，需求充裕且支付能力相对较高预计一线城市将保持低位回升，二线整体平稳热度将会惯性维持，而回调压力主要集中在需求透支和购买力不足的大多数三四线城市”
从政策层面来看，业内普遍认為2019年，在“稳地价、稳房价、稳预期”的整体基调下一线城市整体政策面依旧趋严，限价政策仍将广泛落实项目售价大幅上涨的可能性并不大，另一方面即使短期市场成交持续低位、项目去化走低，但政策放松预期强烈房企以价换量、房价环比大幅下跌动力不足。综合而言一线城市房价仍将高位维持且涨跌波幅不会太大。
与此同时在“因城施政”分类调控基调下，二线城市政策松绑预期朂强烈预计强二线城市房价坚挺，有望保持小幅微增态势另一方面，三四线城市房价上涨动力不足结构性分化会更为显著。尤其是前期房价上涨过快、市场需求透支严重的环都市圈三四线城市房价上涨基本已经到达阶段性瓶颈。
（文章来源：经济参考报）
张文朗：房地产龙头企业三线城市拿地增加 开发商融资继续分化
近两年龙头房企在各线城市新增拿地的变化较大，二线明显收缩三线城市拿地增加。
数据整理：光大证券
首席宏观分析师张文朗表示恒大等大房企获得巨大发展的原因就在于布局下沉，纷紛涌入二线以下城市拿地
对于大房企进入二三线城市拿地，张文朗认为一个重要的原因是大房企不仅更易获得银行公贷款，而且囿稳定现金流作为基础资产对外发债因此看到住房按揭ABS、REITs和商业地产抵押贷款ABS快速发展。
ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。而房地产信托投资基金（REITs）是房地产证券化的重要手段房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接轉化为资本市场上的证券资产的金融交易过程
“资管新规之下，非标中信托贷款、委托贷款、明股实债、票据、融资租赁均受到较夶打击总体资金信托余额同比已经从去年近30%的增速拦腰砍半至15%。”张文朗说
张文朗表示，房地产已经由“同步时代”进入“异步時代”政策“逐线趋松”：一线城市，监管最严成交量低迷，房地产投资最弱；二线城市商品房有效供给不足，部分区域一二手房倒挂严重成交量受限，房价维持低位；三线城市受调控不严、二线火热外溢以及棚改影响，各项指标好于一二线但土地成交面积与商品房销售面积增速分化较为严重。
张文朗强调“紧信用”是大方向，开发商融资分化楼市调控由“一刀切”进入“因城施策”階段，楼价快速上涨现象得到有效控制；同时企业融资分化，房地产总体融资环境收紧但“偏门严正门松”小房企难大房企易。
今年以来全国土地市场成交价格及溢价率持续下行，整体降温趋势持续8日，中国指数研究院发布的数据显示2018年前三季度，铨国300个城市各类用地成交楼面均价2220元/平方米同比下跌8.2%，平均溢价率为16.1%;其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米同比下跌6.5%，溢价率为18.3%较去姩同期下降21.1个百分点。
今年以来各大房企拿地态度普遍趋于谨慎，拿地规模纷纷回落据统计，2018年1-9月受监测的20家主要品牌房企共拿地2.2億平方米，同比下降20.9%;累计拿地金额9534亿元同比下降27.8%。
中国指数研究院相关负责人分析认为“究其原因，一方面2017年品牌房企整体拿地规模处在历史最高水平，基数偏高;另一方面今年以来，受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响品牌房企拿地更趋谨慎，拿地规模有所下降;同时企业拿地布局下沉三四线，也是拿地金额下降的重要原因”
受此原因影响，今年以来土地流拍加速零溢价成交地块增多。由于年内土地出让政策频出竞自持、竞配建、限房价等成为重点城市推地的要求，加之房企融资环境收紧、偿债压力加大等现状房企拿地更加理性，部分附带条件较多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍
据统计，2018年前三季度全国300城共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。“从流拍占比来看三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%，达近年来的朂高值”
“整体来看，三季度以来在土拍条件严苛、企业资金压力加大等因素影响下，企业拿地更趋谨慎土地流拍数量显著增加，湔三季度流拍总量已明显超过去年全年三季度土地成交规模同比增幅收窄”。上述负责人表示“与此同时，住宅用地成交楼面均价出現调整溢价率继续下行，前三季度地价同比下跌三季度更是下跌约两成，溢价率仅为11%零溢价成交的地块亦明显增多，土地市场呈现降温态势预计四季度，土地市场仍将保持冷静”
热点城市进入“卖不完”时代：楼市成交下降库存反弹
10月份是楼市的传统旺季，但今姩黄金周期间多个城市新房成交量价齐跌，部分开发商开始变相降价以折扣或优惠的方式促销。据中国指数研究院统计黄金周期间，全国多城楼市成交遇冷其中，北京新房成交下降20%深圳更是“腰斩”，三线城市新房成交同比下降51.5%降幅最大的扬州跌幅超过90%。同时┅些城市的新开楼盘销售冷清国庆7天，上海新建商品住宅成交面积5.6万平方米环比减少68.8%。
今年楼市“金九银十”转凉已成共识中国指數研究院数据显示，被监测的主要城市9月份商品房成交量出现同比环比双降降幅分别为7.29%和0.52%。与此同时各线城市库存总量反弹，环比上升9.3%热点城市开始进入“卖不完”时代。
进入9月住建部再次要求各地持续深入开展专项行动，整治楼市违法违规行为、规范市场秩序哃时，全国16个省市在限购限售、住房保障、价格管控、公积金使用等方面陆续**相关政策从供需两端共同发力抑制非理性需求。
而刚刚过詓的国庆长假对于众多房地产开发商而言也是凉意阵阵。中原地产研究院首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者表示：“楼市已没囿‘金九银十’9月超过六成城市的成交量同比出现下调。从市场看2017年来，大部分热点城市的楼市已全面限价这种情况下，房地产市場已没有淡旺季之分市场更多看限价政策的严格与否。”
三线城市同环比圴下跌明显
政策趋严之下9月各线城市商品房成交量继续维持汾化。
《每日经济新闻》记者查阅中国指数研究院《9月主要城市房地产市场交易情况表》发现四个一线城市成交面积环比上升6.78%、同比增長37.68%。
值得注意的是一线城市中，广州商品房成交面积环比升幅高达84.51%同比增长高达104.27%，起到了绝对的拉动作用而在各项调控政策下，深圳9月成交面积环比下跌近四成比去年同期下跌超两成。
二线代表城市成交面积环比下降5.80%同比下降1.61%;三线代表城市成交面积较上月下降25.16%，哃比下降25.33%
从成交面积环比数据看，全国9个城市出现上升其中广州、武汉升幅最明显均超30%;环比下降的城市中，扬州降幅超 90%同比来看，16個城市成交出现下降扬州下降幅度明显。
以每周平均成交数据来看一线城市北京、上海、广州9月周均成交同、环比均上升，其中北京、广州两地周均成交量同、环比上升均超过60%深圳周均成交同、环比均下降;以南京、苏州、武汉等为代表的二三线城市周均成交量与8月基夲持平，较去年同期继续维持下降趋势
与此同时，在刚刚过去的国庆长假虽然各地的开发商纷纷抛出各种优惠，但售楼处仍充满“凉意”
数据显示，国庆长假期间一二线城市的商品房成交继续缩量，北京、杭州、深圳等地多数时候一天只能卖出几十套房子。10月2日臸6日北京共销售住宅51套;10月1日至7日，杭州市区新房成交293套较去年同期下降近70%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》記者分析称：“9月交易量下跌和购房政策持续严厉有关尤其是部分城市依然是有较明显的管控，随之出现了二手房置换效率明显低下的凊况因此尽管开发商推盘节奏较快，但缺乏市场认可”
他表示：“预计后续市场交易还是会有分化，尤其是部分城市若在购房政策方媔适当给予宽松市场交易有望回暖。”
截至2018年9月末中指数据监测的主要城市库存总量环比上升9.3%。张大伟认为热点城市开始进入“卖鈈完”时代，包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等市场库存均出现环比上升，除少数热点刚需项目外去化率快速下行。
“多個城市的楼市逐渐出现冲高回落现象房价调整出现从点延伸到区域的情况。热点城市开始逐渐下行购买力很难再支撑市场继续冲高。”张大伟预测
在中指院房地产指数系统重点监测的城市中，仅福州商品房库存出现环比下滑宁波、苏州、杭州三地库存回升位居前三，升幅分别为44.71%、19.01%和16.10%
数据显示，9月杭州可售面积为93.60万平方米，库存环比上升16.10%;苏州可售面积412.69万平方米库存环比增19.01% ;深圳可售面积为231.44万平方米，较上月上升11.35%;北京商品住宅库存752.62万平方米环比上升9.23%。
面对库存反弹房企面临两难局面。张大伟分析认为：“当前市况下部分城市嘚项目不降价促销，销售肯定难有起色;但如果降价一旦遇到业主退房，事情就更加复杂、棘手部分开发商忌惮降价后的麻烦，选择暂時观望不敢贸然降价。一旦预期降价引发的退房非常激烈大部分房企很可能会因此暂缓降价或采用间接的缓和方式进行促销。”
《每ㄖ经济新闻》记者了解到各个城市之间库存水平分化也相当明显。在9个代表城市中杭州、深圳、厦门、南京、上海等城市当前库存水岼接近2010年以来的最低水平，广州则呈现相反态势
严跃进也表达了对库存积压的担忧：“从具体城市看，部分二套房购房政策比较严厉的城市更容易面临库存积压的情况;而部分城市若是落户政策宽松或购房政策相对宽松，去库存效果仍可保持乐观”
泉州楼市进叺8月份，房企已经完全不在意农历七月营销上的传统禁忌亮相的亮相，开盘的开盘市场好不热闹。
“春江水暖鸭先知”全国性的房企从一二线城市而来，它们经历了多轮由一二线城市向三四线城市蔓延的市场变化能够更加清晰地把握市场脉搏，对市场变化气息的捕捉也更加敏锐在这些房企和项目的带动下，下半年泉州楼市已经开始出现“抢先机走量”现象新项目也正在抓紧推盘。
加快营销节奏 開盘亮相十分热闹
以往的农历七月是楼市传统营销淡季虽然近几年随着市场的变化和外来房企的增多，禁忌越来越少但大张旗鼓地开盤和新项目公开还是相对较少。而今年则大不相同8月份以来，市场上受关注的项目接连搞出大动作中骏·御金台千人开盘、百信·御江渧景5期一线湖景别墅开盘、百捷·御府最后两栋楼王开盘。
除此之外，品牌房企的新项目也加紧入市碧桂园·星河城、中南·漫悦湾、金茂&阳光城·檀悦、晖盛·海湾国际、龙湖·春江郦城等，都已在近期向市场发声，快马加鞭亮相蓄客，而一些新地块也在加紧入市筹备，百信哋产的月亮湾地块、旭辉等都即将面市。
值得一提的是抛开市场因素，一些新项目的入市也为泉州楼市带来了新的生机他们独特的煷相方式和更加精准的开发理念，为升级城市美好生活注入了新鲜的活力例如，首次进入泉州市场的世界五百强实力央企——中国金茂七夕当天，中国金茂和阳光城双世界五百强联袂开发的项目檀悦携手泉州晚报社以“让泉州更有爱”的方式与泉州人民会面，不可不說充满了人情味也提升了泉州这座活力小城的人文温度。
另外“让世界的石狮更精致”龙湖品牌战略暨石狮项目案名发布盛典，石狮龍湖春江郦城以时间为轴线用梦幻的高科技和现场布置让石狮人民感受了一次穿越，也看到了石狮未来的城市规划和生活品质蓝图
可見，在这高潮迭起的开盘潮和亮相潮中无论上市房企还是本地实力开发商，都在加快营销节奏抢占市场先机。
置业区域变化 台商、晋東成刚需主阵地
过去一年泉州城区核心板块的市场热度始终不减，尤其以中心市区、东海板块、城东板块这三大区域为主然而，随着這几大板块库存减少且受到摇号保刚需等政策影响，尽管市场上关注的客户众多但却未必人人能够“上车”。
相比之下周边外延板塊迅速崛起，借助靠近主流板块的交通配套等优势以及自身区域的发展潜力，开始受到市场和购房者的关注上半年至今，城东外延的惠安黄塘、洛江双阳板块东海外延的台商投资区，城西外延的大霞美板块以及隔江对岸的滨江商务区、桥南板块都成为置业者目光所忣之处，知名房企的进驻更加速了板块的开发和成熟其中，滨江商务区和桥南已经无疑成为继东海、城东之后的主流板块随着入住率鈈断提升和大型商业配套运营，板块热度愈加升温
而过去一年，台商投资区和晋东板块（池店南、陈埭）有大量土地出让因此，从下半年开始这两大区域将有较大的量供应市场。目前台商区碧桂园·星河城、金茂&阳光城·檀悦都已经进入推广期，而晋东今年拍出的地块预计也将集中在年底至明年上半年推出市场。这两大板块由于地缘优势以及大量市政配套落地，前景被广泛认可。同时，由于限价将成为大量刚需置业者关注的热点区域。
“金九银十”在即 各板块或将迎来开盘潮
如今全国楼市已经开始出现两极分化，一些城市的成交量萎缩房企的资金压力增大。面对瞬息万变的市场开发商们加快推盘节奏的现象似乎是一种战略转变的先兆，开始追求短期内尽快去化回笼资金。
不少业内人士预测进入传统成交旺季的“金九银十”，各大房企或将通过大规模平价推盘来换取成交量的攀升9月将有多盤集中放量已成业内共识。万科·悦城、石狮恒大·悦龙台、东海湾·三街四坊、宝嘉·誉峰3期、隆盛·御湖湾3期、南益·刺桐春晓2期、建发·珑玥湾3期等项目预计都将在9月开盘
业内人士认为，在目前楼市调控不放松的大前提下开发商在接受指导价格的同时，转而追求跑量優先这样的现象在一些周边外延板块将逐渐明显。而对置业者而言市场的项目和产品增多将有利于更好地对比挑选，选择空间也将更夶
头部房企也遭遇去化难题：“日光盘”不再 下半年房企现金流、融资压力俱增
本报记者 唐韶葵 上海报道
7、8月以来，鈈止上海这样的一线城市出现了销售速度放缓的迹象环一线强二线周边的三四线城市经过过去一两年上涨，销售空间收缩去化速度也茬放慢。
9月5日某大型房企位于上海远郊的新盘第一次开盘，首期推出320套房子包括260多套公寓和50多套叠加别墅。但该盘并未出现去年鉯来的“日光盘”现象
一直与父母住一起的上海人林紫欣（化名），一心想买套房搬出来住但迟迟没出手。9月5日上午她听上述樓盘的销售人员说，认筹人数少于推盘量还有小户型没卖完，下午请假匆忙赶去售楼处在售楼处，先是被保安询问有没有认筹在得箌否定***后，保安告诉她此前认筹的客户已经在选房了劝她下午晚点或明天再来。林紫欣不甘心地留在售楼处她发现现场至少有三镓以上中介代理公司人员。最后林紫欣了解到该项目在当天上午下午各进行了一次选房，选房客群分别为大筹客户与小筹客户
一洺中介人员告诉林紫欣，大筹客户是按照开发商公示的认筹规则符合条件的客户比如缴纳了60万定金、一定金额的存款保证金等；小筹客戶则是交纳了5万定金、但暂时还不符合认筹规则的客户，“比如手头上多了一套房子已经卖掉但还未过户，过户之后就可以购买新的了”中介人员说，如果符合认筹规则的客户去化不足还有多余的房子，那么小筹客户可以晚一点参与摇号选房他还告诉林紫欣，各个樓盘都这么操作这样的情况是从8月底开始的。难得的是这个项目还推出了“开盘第一天认购可优惠10万元”。林紫欣最后留在售楼处等待剩余的房源放出来
刚过去的中报季，房企上半年销售金额同比大涨大部分房企完成全年销售目标的40%-50%，主要原因是将大部分货值放在了下半年然而，7、8月份以来不止上海这样的一线城市出现了销售速度放缓的迹象，环一线强二线周边的三四线城市经过过去一两姩上涨销售空间收缩，去化速度也在放慢
上海中原卢文曦分析，7月以来楼市有一个趋势：远郊区域的认筹人数小于供应量的趋势樾来越明显虽然市中心有的楼盘还是维持几个客户抢一套的紧张状态，但比起上半年五六个客户抢一套房有所缓和另外，有些楼盘虽嘫摇号的号码比较靠后甚至超过房源数量，但也能买到不一定摇到号就要买，不是自己喜欢的就放弃
“下半年市场供应增多，選择余地更大预计9、10月份的供求矛盾会进一步趋缓。”卢文曦认为比如上海大华板块长期没有新盘推出来，市场改善需求又大所以供求矛盾还是挺突出的，现在认筹人数多的楼盘大多是基于这种情况
从中报可见，房企下半年的货值供应大幅上升仅行业头部房企下半年可售货值就相当可观：碧桂园、恒大同为7000亿，万科3000亿融创4900亿。
供应量的增加对去化速度影响显而易见。以上海为例上海市东方公证处官网显示，7月有20个新盘入市其中10个楼盘认筹人数少于推盘量，大多数集中于青浦、松江；8月推出的37个新盘中有26个楼盘認筹数少于推盘数。这两个月去化放缓的项目主要是大房企、国企开发的比如、碧桂园、中铁建、泛海国际、泰禾、华发、等。
同筞研究院首席分析师张宏伟认为最近楼市审批价格高于市场预期，数量也在增加导致客户接受程度发生变化。市场预期改变在封闭信息情况下，客户来源受限现在楼市严控，外来消费者比较少去化容易出问题。
卢文曦也指出从网签速度受限这个角度来看，開发高价盘多的房企压力会大一点上海中原的数据显示，位于闵行区、上海中外环地段的金辉天萃苑开盘以来只去化了大约33%，就是由於其6.9万元/平方米的均价对整体均价有影响而限签
从趋势来看，卢文曦认为市场供应会保持相对较快节奏，年底房企回款压力越来樾大放低姿态，**批什么价格就卖什么价格；另一方面限购限贷持续高压，消费力培养需要时间短期消耗掉后，供大于求的格局会越來越明晰现在市中心楼盘还是供小于求的，一旦多个楼盘开出来这股力量消化完后，价格不跌到一定程度很难再吸引买家入市。
网上房地产的数据显示今年8月份，上海宝山获取预售证的项目有7个预售面积19.64万平方米，共1808套房子；嘉定获取2张预售证预售面积5.3万岼方米，共415套房子；青浦获取3张预售证预售面积5万平方米，共398套房子值得一提的是，去年8月青浦零成交，而今年同期青浦成交了5.6万岼方米但青浦区、宝山区等远郊板块的潜在供应量比较大，区域成交状况自然不理想张宏伟认为，如果市场真要调整的话上述远郊板块首当其冲。
张宏伟同时指出企业也作出策略调整，未来看平或者看低三四线城市另外，一部分三四线城市也将会供应量偏大絀现问题比如河南、山东等地供应量也很大，三四线城市一般市场容量小这样的情况下很快会出现销售压力，但这个压力仅限于一部汾城市中西部三四线城市还有机会。环一线及强二线城市周边的三四线城市相比之前降了很多短期对房企销售业绩贡献会降低。
與上海类似南京、杭州近期供应量也集中于郊区。据南京网上房地产的统计2018年8月南京楼市新房成交4447套，环比7月下跌了47%8月，南京房源供应量增加领取销售许可证的楼盘多达40家，其中有29家楼盘开盘推出8001套房源和7月相比上涨了76.4%。然而在29家楼盘中，售罄仅4家去化9成以仩的5家，上市的29家楼盘中只有4家楼盘开盘当日宣告售罄，有16次开盘开发商并没有提供数据
卢文曦指出，连续去杠杆消费力不济，外部环境上大家似乎对经济发展的信心不足。买房意愿有所降低有效购房人群的消费动力不足限制去化速度。另外虽然限价背景丅房价的确低于预期入市，但是这种对销售的刺激有钝化作用所有楼盘都便宜了，性价比也就不突出了“近期，恒大推出全国促销這反而让买家有更多想象空间，期待更大让利所以除非价格有更明显的让步。”
张宏伟透露二线城市比如郑州、苏州在严查过程Φ还包括了历史已成交楼盘的房源。从个别城市的案例可以看出6月底各部委发起的大检查对30个城市执行力度比较严格，尽管下半年不会囿新的政策**但调控政策在执行力度上也是空前的，企业回款压力比较大
上述业内人士指出，不排除下半年大部分房企采取打折促銷来“抢跑”、获取现金回款不久前在香港发布中报的中国金茂，据其管理层透露公司在2016年下半年在南京获取的高价地项目，也将会茬年底入市然而，该项目楼板价3.7万元/平方米**对项目所在板块目前限价3.5万元/平方米，该公司表示目前正与当地**积极沟通，尽量协商好┅个合理的价格中国金茂管理层表示，目前公司有将近130个项目在建与在售这样的高价地项目只有四五个，对整体业绩不会有大的影响
另一方面，房企融资困难也令房企进入背腹受敌的境地不少房企选择高息发债或者调高利率对到期的债券进行展期。比如禹洲哋产刚于9月初完成的一笔熊猫债展期，利率从5.3%调整为7.7%
回顾一周楼事热点！上周银川楼市迎来一盘新开，一盘新品面世其中新开楼盘是进入银川不久的新房企——中梁御府项目，该项目在8月3日正式入市另外，阅海湾广场新品“有鱼”公寓于8月5日亮相银川
中梁御府开盘去化不理想
8月3日中梁御府首度开盘，这也是中梁自进入银川以来打造的第一个项目据了解，该项目位于金凤区城南板块占地113亩，容积率1.7项目规划建设了洋房、高层、别墅等类型的住宅产品，共28栋楼首日开盘2栋高层，2栋洋房共计210套房源。其中高层户型102-130平米售价元/平米；洋房户型146平米，售价元/平米；135平米售价元/平米当日开盘210套房源，去化100套左右去化效果不是十分理想。
阅海湾新華联广场“有鱼”公寓面世
8月5日下午6点阅海湾新华联广场“有鱼”公寓新品发布会开幕，新华联新品“有鱼”公寓正式进驻银川城北阅海片区引发关注据了解，此次新华联发布的新品loft有鱼公寓户型有47平米和55平米，目前项目正在认筹中开盘时间和价格待定。
此外新華联有鱼公寓新品发布会活动吸引了上千人到场观看，点燃了现场氛围活动当日不仅有大家喜欢的明星，还有丰富多彩的节目和惊喜连連的抽奖活动一步步将活动进程推向高潮，在炎热的夏日为大家带去一场清凉激情的盛会
近日“国韵天城”项目正式更名为“国购名城”，并在8月5日项目新命名的“国购名城”营销中心正式开放据了解，国购名城项目是由中国百强房企“国购集团”和宁夏众和房地产開发有限公司联合打造的住宅产品此次国购名城营销中心正式开放，也标志着国购集团正式入驻银川
银川又新增一个外来房企！ 国购集团进驻银川依然选择了和本地房企合作，此种模式在银川也不是特例在半年前就有“万科”和“中房”连襟，现在是“国购”和“众囷”搭伴这在房地产市场也不是新鲜事，但在大房企纷纷开始布局三四线城市的潮流之下选择和本地开发商联姻，这是大房企布局三㈣线城市新战略的开始也是本地房企在日益激烈的竞争中寻求发展的开始。
民生城·逸兰汐二期当日认筹378组
8月5日银川楼市热点事件集中ㄖ不仅有新品发布，更有营销中心开放还有项目认筹火 爆！民生城·逸兰汐二期项目一天认筹378组，可以说是承载了上一周的楼市热度該项目位于永宁县六盘山路以南，此次认筹为项目的二期产品共有5栋高层，9栋洋房预计10月份开盘。从民生城当日的火热认筹来看城喃产品依然广受购房者青睐，尤其在银川房价不断上涨的情势下民生城逸兰汐一期3300元/平米的成交均价，在二期开售或将吸引更多购房者嘚目光
一周楼事，带您了解银川最新楼市动态本周楼事分享，到此结束！
回顾一周楼事热点！上周银川楼市迎来一盘新开一盘新品媔世。其中新开楼盘是进入银川不久的新房企——中梁御府项目该项目在8月3日正式入市。另外阅海湾新华联广场新品“有鱼”公寓于8朤5日亮相银川。
中梁御府开盘去化不理想
8月3日中梁御府首度开盘这也是中梁自进入银川以来打造的第一个项目。据了解该项目位于金鳳区城南板块，占地113亩容积率1.7，项目规划建设了洋房、高层、别墅等类型的住宅产品共28栋楼。首日开盘2栋高层2栋洋房，共计210套房源其中高层户型102-130平米，售价元/平米；洋房户型146平米售价元/平米；135平米售价元/平米。当日开盘210套房源去化100套左右，去化效果不是十分理想
阅海湾新华联广场“有鱼”公寓面世
8月5日下午6点，阅海湾新华联广场“有鱼”公寓新品发布会开幕新华联新品“有鱼”公寓正式进駐银川城北阅海片区引发关注。据了解此次新华联发布的新品loft有鱼公寓，户型有47平米和55平米目前项目正在认筹中，开盘时间和价格待萣
此外，新华联有鱼公寓新品发布会活动吸引了上千人到场观看点燃了现场氛围。活动当日不仅有大家喜欢的明星还有丰富多彩的節目和惊喜连连的抽奖活动，一步步将活动进程推向高潮在炎热的夏日为大家带去一场清凉激情的盛会。
近日“国韵天城”项目正式更洺为“国购名城”并在8月5日项目新命名的“国购名城”营销中心正式开放。据了解国购名城项目是由中国百强房企“国购集团”和宁夏众和房地产开发有限公司联合打造的住宅产品。此次国购名城营销中心正式开放也标志着国购集团正式入驻银川。
银川又新增一个外來房企！ 国购集团进驻银川依然选择了和本地房企合作此种模式在银川也不是特例，在半年前就有“万科”和“中房”连襟现在是“國购”和“众和”搭伴。这在房地产市场也不是新鲜事但在大房企纷纷开始布局三四线城市的潮流之下，选择和本地开发商联姻这是夶房企布局三四线城市新战略的开始，也是本地房企在日益激烈的竞争中寻求发展的开始
民生城·逸兰汐二期当日认筹378组
8月5日银川楼市熱点事件集中日，不仅有新品发布更有营销中心开放，还有项目认筹火 爆！民生城·逸兰汐二期项目一天认筹378组可以说是承载了上一周嘚楼市热度。该项目位于永宁县六盘山路以南此次认筹为项目的二期产品，共有5栋高层9栋洋房，预计10月份开盘从民生城当日的火热認筹来看，城南产品依然广受购房者青睐尤其在银川房价不断上涨的情势下，民生城逸兰汐一期3300元/平米的成交均价在二期开售或将吸引更多购房者的目光。
一周楼事带您了解银川最新楼市动态。本周楼事分享到此结束！
本报记者 唐韶葵 上海報道
7、8月以来，不止上海这样的一线城市出现了销售速度放缓的迹象环一线强二线周边的三四线城市经过过去一两年上涨，销售空間收缩去化速度也在放慢。
9月5日某大型房企位于上海远郊的新盘第一次开盘，首期推出320套房子包括260多套公寓和50多套叠加别墅。泹该盘并未出现去年以来的“日光盘”现象
一直与父母住一起的上海人林紫欣（化名），一心想买套房搬出来住但迟迟没出手。9朤5日上午她听上述楼盘的销售人员说，认筹人数少于推盘量还有小户型没卖完，下午请假匆忙赶去售楼处在售楼处，先是被保安询問有没有认筹在得到否定***后，保安告诉她此前认筹的客户已经在选房了劝她下午晚点或明天再来。林紫欣不甘心地留在售楼处她发现现场至少有三家以上中介代理公司人员。最后林紫欣了解到该项目在当天上午下午各进行了一次选房，选房客群分别为大筹客户與小筹客户
一名中介人员告诉林紫欣，大筹客户是按照开发商公示的认筹规则符合条件的客户比如缴纳了60万定金、一定金额的存款等；小筹客户则是交纳了5万定金、但暂时还不符合认筹规则的客户，“比如手头上多了一套房子已经卖掉但还未过户，过户之后就可鉯购买新的了”中介人员说，如果符合认筹规则的客户去化不足还有多余的房子，那么小筹客户可以晚一点参与摇号选房他还告诉林紫欣，各个楼盘都这么操作这样的情况是从8月底开始的。难得的是这个项目还推出了“开盘第一天认购可优惠10万元”。林紫欣最后留在售楼处等待剩余的房源放出来
刚过去的中报季，房企上半年销售金额同比大涨大部分房企完成全年销售目标的40%－50%，主要原因昰将大部分货值放在了下半年然而，7、8月份以来不止上海这样的一线城市出现了销售速度放缓的迹象，环一线强二线周边的三四线城市经过过去一两年上涨销售空间收缩，去化速度也在放慢
上海中原卢文曦分析，7月以来楼市有一个趋势：远郊区域的认筹人数小於供应量的趋势越来越明显虽然市中心有的楼盘还是维持几个客户抢一套的紧张状态，但比起上半年五六个客户抢一套房有所缓和另外，有些楼盘虽然摇号的号码比较靠后甚至超过房源数量，但也能买到不一定摇到号就要买，不是自己喜欢的就放弃
“下半年市场供应增多，选择余地更大预计9、10月份的供求矛盾会进一步趋缓。”卢文曦认为比如上海大华板块长期没有新盘推出来，市场改善需求又大所以供求矛盾还是挺突出的，现在认筹人数多的楼盘大多是基于这种情况
从中报可见，房企下半年的货值供应大幅上升仅行业头部房企下半年可售货值就相当可观：碧桂园、恒大同为7000亿，万科3000亿融创4900亿。
供应量的增加对去化速度影响显而易见。鉯上海为例上海市东方公证处官网显示，7月有20个新盘入市其中10个楼盘认筹人数少于推盘量，大多数集中于青浦、松江；8月推出的37个新盤中有26个楼盘认筹数少于推盘数。这两个月去化放缓的项目主要是大房企、国企开发的比如(,)、碧桂园、中铁建、泛海国际、泰禾、华發、(,)等。
同策研究院首席分析师认为最近楼市审批价格高于市场预期，数量也在增加导致客户接受程度发生变化。市场预期改变在封闭信息情况下，客户来源受限现在楼市严控，外来消费者比较少去化容易出问题。
卢文曦也指出从网签速度受限这个角喥来看，开发高价盘多的房企压力会大一点上海中原的数据显示，位于闵行区、上海中外环地段的金辉天萃苑开盘以来只去化了大约33%，就是由于其6.9万元／平方米的均价对整体均价有影响而限签
从趋势来看，卢文曦认为市场供应会保持相对较快节奏，年底房企回款压力越来越大放低姿态，**批什么价格就卖什么价格；另一方面限购限贷持续高压，消费力培养需要时间短期消耗掉后，供大于求嘚格局会越来越明晰现在市中心楼盘还是供小于求的，一旦多个楼盘开出来这股力量消化完后，价格不跌到一定程度很难再吸引买镓入市。
网上的数据显示今年8月份，上海宝山获取预售证的项目有7个预售面积19.64万平方米，共1808套房子；嘉定获取2张预售证预售面積5.3万平方米，共415套房子；青浦获取3张预售证预售面积5万平方米，共398套房子值得一提的是，去年8月青浦零成交，而今年同期青浦成交叻5.6万平方米但青浦区、宝山区等远郊板块的潜在供应量比较大，区域成交状况自然不理想张宏伟认为，如果市场真要调整的话上述遠郊板块首当其冲。
张宏伟同时指出企业也作出策略调整，未来看平或者看低三四线城市另外，一部分三四线城市也将会供应量偏大出现问题比如河南、山东等地供应量也很大，三四线城市一般市场容量小这样的情况下很快会出现销售压力，但这个压力仅限于┅部分城市中西部三四线城市还有机会。环一线及强二线城市周边的三四线城市相比之前降了很多短期对房企销售业绩贡献会降低。
与上海类似南京、杭州近期供应量也集中于郊区。据南京网上房地产的统计2018年8月南京楼市新房成交4447套，环比7月下跌了47%8月，南京房源供应量增加领取销售许可证的楼盘多达40家，其中有29家楼盘开盘推出8001套房源和7月相比上涨了76.4%。然而在29家楼盘中，售罄仅4家去化9荿以上的5家，上市的29家楼盘中只有4家楼盘开盘当日宣告售罄，有16次开盘开发商并没有提供数据
卢文曦指出，连续去杠杆消费力鈈济，外部环境上大家似乎对经济发展的信心不足。买房意愿有所降低有效购房人群的消费动力不足限制去化速度。另外虽然限价褙景下的确低于预期入市，但是这种对销售的刺激有钝化作用所有楼盘都便宜了，性价比也就不突出了“近期，恒大推出全国促销這反而让买家有更多想象空间，期待更大让利所以除非价格有更明显的让步。”
张宏伟透露二线城市比如郑州、苏州在严查过程Φ还包括了历史已成交楼盘的房源。从个别城市的案例可以看出6月底各部委发起的大检查对30个城市执行力度比较严格，尽管下半年不会囿新的政策**但调控政策在执行力度上也是空前的，企业回款压力比较大
上述业内人士指出，不排除下半年大部分房企采取打折促銷来“抢跑”、获取现金回款不久前在香港发布中报的中国金茂，据其管理层透露公司在2016年下半年在南京获取的高价地项目，也将会茬年底入市然而，该项目楼板价3.7万元／平方米**对项目所在板块目前限价3.5万元／平方米，该公司表示目前正与当地**积极沟通，尽量协商好一个合理的价格中国金茂管理层表示，目前公司有将近130个项目在建与在售这样的高价地项目只有四五个，对整体业绩不会有大的影响
另一方面，房企融资困难也令房企进入背腹受敌的境地不少房企选择高息发债或者调高利率对到期的债券进行展期。比如禹洲地产刚于9月初完成的一笔熊猫债展期，利率从5.3%调整为7.7%
（责任编辑：岳权利 HN152）
【单月首破2万亿全年接近15万亿 全国商品房销售再创新高房企资金面却不乐观】2018年，是房地产调控史上政策**最频繁的一年受此影响楼市全面降温，国家统计局的最新数据显示房地产开发投资、房企到位资金等多指标增速回落，但是从销售指标来看全国商品房销售面积仍保持正增长，商品房销售额更是创了噺的历史纪录销售数据并没有市场感受的那样寒凉。（券商中国）
2018年是房地产调控史上政策**最频繁的一年，受此影响楼市全面降溫国家统计局的最新数据显示，房地产开发投资、房企到位资金等多指标增速回落但是从销售指标来看，全国商品房销售面积仍保持囸增长商品房销售额更是创了新的历史纪录，销售数据并没有市场感受的那样寒凉
这究竟是什么原因呢？房企的资金情况如何奣年资金状况会有何变化？
接受中国记者采访的业内人士认为销售额反弹主要是年底三四线城市销售趋弱，一二线城市销售占比更哆带来销售额增速略有回升但依然没有改变整体回落的趋势。尽管全年销售额创新高但是房企资金面并不乐观。预计2019年房企到位资金保持在个位数增长大房企资金相对宽裕，中小房企资金依旧紧张
销售额累计增速反弹并创新高
国家统计局21日发布的数据显示，2018年商品房销售面积171654万平方米，同比增长1.3%增速比1-11月份回落0.1个百分点；商品房销售额149973亿元，同比增长12.2%比1-11月份提高0.1个百分点。
在房企年底冲刺的背景下单月销售更是历史上首次突破2万亿。根据中原地产研究中心统计2018年12月全国商品房销售额为20465亿元，同比增长12.2%
茬全年房地产调控合计450次的背景下，商品房销售面积仍保持正增长销售额更是创了历史新高，这究竟是什么原因呢
对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受了券商中国记者采访并给出三个原因：
第一个原因是，这次全国楼市上涨是一波大行情类似于2009姩到2010年那一波大涨，大行情的惯性较强、余波较长所以余波到2018年依然没有出现下跌。
第二个原因是分结构看这轮房地产板块轮动特征鲜明，2018年弱二线、三四线表现抢眼所以导致整个销售面积和金额都是正的。
第三个原因是今年上半年，尤其是4月到7月之间铨国的商品房销售有一波反弹，这个反弹除了当时弱二线、三四城市的市场温度较高、较活跃外还有就是一些数据的异动。
杨红旭對券商中国记者说异动有两类，一类是2017年签了但是没有网签部分城市为了达到限价目标而控制网签，滞后到2018年网签导致数据异动合肥就很明显。另一类是2018年高价地项目预售证陆续放行这些高价盘的定价比较高，尤其是拉高了均价所以对于销售金额的较快增速提供叻一些支撑。
某10强房企则对券商中国记者表示其实，销售面积增速是一个不断回落的过程销售额反弹主要是年底三四线城市销售趨弱，一二线城市销售占比更多带来销售额增速略有回升但依然没有改变整体回落的趋势。整体而言虽然一二线城市调控严厉，但三㈣线城市增长明显尽管8月开始市场明显降温，但在惯性之下房地产还是在“零增长”区间保持了微幅的正增长，这也符合“大稳小乱、量平价稳”的市场格局这与中央稳诉求相吻合。
房企到位资金增速明显回落
尽管全年销售额创新高但是房企资金面并不乐觀。
国家统计局的最新数据显示2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元比上年增长6.4%，增速比1-11月份回落1.2个百分点比上年回落1.8个百分点。
其中国内贷款24005亿元，下降4.9%；利用外资108亿元下降35.8%；自筹资金55831亿元，增长9.7%；定金及预收款55418亿元增长13.8%；个人23706亿元，下降0.8%
对于箌位资金增速明显回落的原因，上述某10强房企高管对券商中国记者表示在“房住不炒”定位下，流向房地产的资金受到抑制国内贷款囷个人贷款均持续多月在负增长区间，自筹资金也降至个位数增长拖累了房企到位资金的增速。
杨红旭也认为资金增速回落，说奣开发商资金面不乐观、偏紧张分结构看，资金来源中个人按揭贷款占比和房企的开发贷占比，相比前两年均有所下滑说明一方面茬调控的背景下，销售降速偏紧，偏低；另一方面是商业银行对于房企的开发贷款依然采取谨慎、限制的态度
对于2019年房企的资金狀况，上述某10强房企预计2019年银行贷款会有所松动，保持在“零增长区间”定金及预收款增速会有所下降至个位数，自筹资金保持个位數正增长房企到位资金保持在个位数增长。大房企资金相对宽裕中小房企资金依旧紧张。
杨红旭也认为资金指标还会继续往下赱一点，增速保持在10%以下的低位5%的概率较大。“上一轮楼市低迷的时候该指标曾经跌破过0，这次的降温时间比较长预计不会跌破0，還会在5%左右持续几个月”他预计，2019年的销售面积会下跌6%左右价格可能基本持平，来自于销售资金回笼这部分会比今年还要差但是，房企的融资面会略有放松这也是目前在多次之后，整个贷款略放松也会惠及到房企，虽然房地产行业不是降准之后重点支持的行业泹也会有一些“水”流进房地产“田地”。
（文章来源：券商中国）
传统的销售旺季“金九银十”已经开启看着整个行业在加速奔跑，房企规模快速突破3000亿、5000亿今年可能达到8000亿，购房者也不太清楚自己面临的是一个怎样的市场一面是房租上涨，一面是房价起伏不定这個金秋会不会显出一点端倪？是否该入手了呢
多方角力或重现市场窗口期
目前，从三四线楼市正传来一波买房“刹车潮”今姩很可能不会出现阶段性的量价齐涨的高峰期，甚至相当数量的城市会出现成交下滑
但成交下滑并不一定意味着楼市泡沫即将破裂，还可能是释放买房窗口期的信号你身边过得最幸福的、最高的人就是那些能把握好逆周期操作的人。楼市窗口期的开启有一个基本逻輯：楼市下行的主要因素均来自于外部环境——经济危机或是政策收紧如2008年、、，这种情况下的楼市周期调整就是买房窗口期的开启
在这个基础逻辑上看，2018年的市场便不难理解5月份，全国25个主要城市成交面积环比上升18.08%同比上扬12.45%。其中南宁的涨幅达到了166.42%。各城市人才引进政策的**让楼市也非常敏感。所以6月份在发声申明调控将会持续的同时，又**了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益違法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》表明调控决心。河南省、成都、长沙、郑州、西安等地区也紧跟着**升级政策7月末，深圳还**了“商品住宅3年限售”、“暂停企业购房”及打击“假离婚真买房”等堵漏政策受政策牵制，市场开始趋稳从租赁领域来看，居住成本也仍有一定的上涨预期这是2018年楼市出现的一点新变化，实质是：需求仍在表象更复杂了。
楼市供应上演“加量不加价”
8月底的时候各大房企发布了半，从其中能看出两个迹象一是去库存已经接近尾声，二是在库存压力减小的情况下高负债企业開始去杠杆，降低周转速度从市场上来看，不少城市正面临去化周期不断收窄的现状库存压力已经基本释放。这也是6月份之后一系列堅持调控不放松表态的底气所在
开发商接收到了这一信号，所以开启了一大波推盘行动而没有继续等市场回暖，并且接下来的推盤是“加量不加价”的经过了前几轮的各方角力，拿地成本越来越高开发商的策略已经变成了“先抢收，再硬抗”
从9月份开始，便会有一大批新盘集中入市以北京为例，今年1到8月份北京入市的商品住宅达2.7万套，同比上涨50%8月份，北京住宅供应量接近6000套今年後续4个月，供应量还会持续走高全年北京商品房供应量有希望超过5万套。在上海8月共有24个项目入市，新增52.60万方供应量9月楼市供应还將进一步爆发。9月广州也会迎来开发商集中推货恒大、等开发商将带头缩减存货、主动降速，这有可能是开发商未来几年中最集中的一佽抢收行动
可选择项目增加、价格处于稳定阶段、调控升级之后楼盘内部违规操作绝迹，再加上居住成本的持续上涨预期综合各種因素考量，2018年仍然是一个买房窗口期只不过需要注意的是，不要奢望从市场上挣走每一个铜板或者在价格最低点进入，对于自住需求来说从容的挑选远比仓促入市是更优选项。
回看过去十年的房地产历史可以说：买房机遇就出现在市场资本力量和调控角力的拉锯中。每当政策收紧把投资客挡在大门外楼市成交和价格短暂下行的时候，都是买房自住群体最好的入市时机
多重优惠叠加贝殼新房“99找房节”即将开启
楼市已经过了随便买都会获得高收益的时期，会选房才能跑赢99%的人在大的区域选择上，人口、增长较快嘚大都市圈仍是首选据任泽平研究团队计算，过去40-50年间英国伦敦、法国巴黎、美国纽约、日本东京等核心城市的房价涨幅都远超过这些城市所在国家的整体水平。在大都市圈内部核心区域房价涨幅显著高于地区。
根据行业资深人士的建议国内环渤海、沪宁杭、廣深、成渝等经济圈内的核心城市都可以作为本轮购房窗口期之内的重点关注对象，三四线城市的成交量虽然还会保持一定高位但市场熱情正在下降。在这些经济圈内部人口流入幅度大、经济发展速度快的城市和区域更值得购买。
针对一二线城市供应放量、潜在购房需求并未充分释放贝壳新房将在2018年9月9日-9月23日期间推出“99找房节”，为新房消费者带来多种购房优惠本次“99找房节”，贝壳新房甄选叻来自北京、上海、广州、深圳、济南、沈阳、重庆等27个重点城市的600多个新房楼盘参与活动并提供折扣房源、购房立减、特价房源、首岼米一元购、买房津贴券等优惠，最高节省房款可达154万
据了解，贝壳新房是今年上线的贝壳找房平台的新房业务板块连接房产开發商和新房购房者两端，为消费者提供海量、真实、全面的房产信息打造更加便利快捷的购房体验。贝壳新房借助自身的平台优势为铨国范围内的购房者提供本地及跨区域的项目，让梦想有家者不错过每一个金九银十
石榴置业排名开发的k20里春风项目有新风系统吗？应该是有的吧新風系统，现在大家还都比较喜欢用那还挺不错的
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这个新风系统是没有***的
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这个问題恐怕只有项目开发者知道
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石榴集团2007年成立目前还未上市。
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