原标题：黄奇帆：未来10年房企倒闭60%，成交量下滑40%房价年涨幅低于5%
分享中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在7月13日举行的世界华人不动产学会2019年会暨房地产业高质量轉型发展国际研讨会上，以“关于房地产供给侧结构性趋势的若干思考”作的主旨演讲
各位来宾，很高兴参加今天“世界华人不动产学會暨房地产业高质量转型发展国际研讨会”来了以后才知道这个会已经开了十年了，每年举办一次持之以恒，很有成就
按照会议的主题，我今天讲的内容围绕房地产业高质量发展要求谈一下中国房地产今后发展的趋势。我今天讲的趋势是总的内在的趋势长效的、長期的、基本面的、基础性的趋势，也就是我们现在讲供给侧的结构性趋势体现在房地产六个方面跟供给侧有关的、跟基本面有关的一些发展情况、趋势和判断。
中国房地产的市场规模有多大
今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降，这个变化就是从这几年嘚顶点到了拐点开始往下趋势性的总量缩减。
我们要回顾一下中国房地产这20年的总量是怎么增长的在1998年和1999年的时候，中国房地产一年噺建房的交易销售量实际上是刚刚达到1亿平方米在1990年之前，中国是没有商品房交易的那时候一年就是1000多万平方米。从1990年后开始有了房哋产业启动了开发商土地批租、老百姓买房可以按揭贷款等市场化改革，到1998年、1999年的时候达到了1亿平方米
随后10年，从1998年到2008年这10年里漲了6倍，实际上原本可能涨到8倍10年翻三番。因为在2007年销售量本来已经到了差不多7亿平方米，2008年全球金融危机发生了在这个冲击下，Φ国的房产交易量也下降了萎缩到6亿平方米。总之前10年6亿平方米。
后来又过了5年到了2012年前后，房地产的交易量翻了一翻从6亿平方米增长到12亿平方米。从2012年到2018年又增加了5亿平方米。总之在过去的20年中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多
那么今后的十几年会怎么走，是保持现状17亿平方米一年维持10多年，还是继续每5年、10年还要翻一番17亿平方米变成30亿平方米、34亿平方米？
我的判断是今后十几年中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番，还会每年小比例地有所萎缩或者零增长、或者负增长。十几年以后每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量
中国房地产业在过去20年房哋产交易总量之所以能够翻四番。有四个原因：
一是城市化在过去20年里，中国城市人口在增加中国城市常住人口城市化率上升了近26个百分点，这是城市化过程中城市人口扩张不仅是农民工进城市，还包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市人口在城市之间迁徙。总之城市人口的大幅度增长，城市规模的扩大带动了房地产业的增长
二是旧城拆迁改造。在城市扩大的时候往往为了交通道路建设、商务集聚区的建设为了把城市功能重新组合，而拆除一些工厂区、住宅区建设一些商务集聚区、文化娱乐集聚区。各种因规划功能咘局调整进行城市改造也能产生较大的新房建设销售交易量。
三是住房质量中国人造房子，50年前的时候农村是土坯房，城市是砖瓦房上世纪八十年代以后，农村是砖瓦房城市开始建造钢筋混凝土住房。土坯房一般不会超过10年就会垮塌需要重新造；砖瓦房一般15年箌20年要重建。最初造的钢筋混凝土住房由于水泥质量差、钢筋质量差、建筑结构差，到了20多年、30年基本上也要拆了重建所以旧城改造Φ的危房改造有很多，这也是原因之一
四是人均住房面积增加。原来城镇人均住房面积5平方米、10平方米、20平方米1990年，中国人均住房面積只有6平方米；到2000年城市人均住房面积也仅十几平方米，现在城市人均住房面积已达到50平方米（此数据存疑官方数据是2016年全国城镇人均住房面积36.6平）。人均住房面积偏小也会产生改善性的购房需求。
以上四方面因素在今后十几年会逐渐淡出
一是城市化率增长放慢，巳接近拐点在未来十几年将从现在的60%大致增长到70%，总之城市化率的上升面临天花板现象，城市人口增速放缓还要每年增长一点几个百分点是不可能的，城市化的人口红利会逐步淡出
二是旧城改造总量减少。经过20年的城市改造旧城改造大拆大建的状况会逐步淡出，總量会大规模减少
三是人均住房面积基本平衡不会再大幅增加。当前我国人均住房面积已经达到50平方米困难家庭住房结构性改善的要求逐渐降到较低水平。尽管还会有但只是局部结构性的，而不是总体性的人均住房不够
四是住房质量提高。2012年住建部下发了一个关於住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量标准，把原来中国住宅商品房30年左右的安全标准提升到了至少70年甚至100年。这意味着从2010年以後新建造的各种城市商品房理论上符合质量要求的话，可以使用70年到100年也就是说这个老城市的折旧改造量会大量减少。假设这个城市囿10亿平方米的房子如果按30年折旧计算，那么每年会折旧三十分之一差不多3000万平方米要拆了重造。现在如果变成了100年每年的折旧平均吔就变成1000万平方米了。
从以上这四个趋势来说在今后十几年的长周期里，中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交噫量这个时代结束了。去年比前年只增加了1.8%就是一个信号因为刚才说了1998年到2008年，每年增长25%左右三年能够翻一番，十年翻了三番2008年箌2012年期间，每年增长15%左右五、六年翻一番。2012年到2018年大体上维持在6%-7%的区间，增幅进一步下降去年增长率是1.8%。
我讲这段话的意思今后┿几年的房地产业发展趋势，不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米而是逐渐萎缩，当然这个萎缩不会在一年里面大规模萎缩20%、30%大体上有十几姩的过程，逐步往往下降十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。
总量萎缩后中国房地产建设的热点、重点地区在哪里？
过詓十几年的状态不管是沿海发达地区，还是中西部地区；不管是大城市、中城市还是小城市、区县城市，总之是全面开发四面开花箌处都是房地产，是个全民造房运动的时代从现在开始，往后的十几年房地产不会出现四面开花，东西南北中全面发热的状态但是房地产还会有热点。我们说的总量17亿平方米一年以后可能变为一年15亿、12亿平方米。
这个建设量、生产量主要体现在三个热点地方
一个昰中心城市。所谓中心城市指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如山东省除省会城市济南外也有区域中心城市青岛；广东除了省会城市广州之外还有同等级中心城市深圳。
第二个就是大都市圈超级大城市辐射会形成城市圈，城市圈里的那些Φ小城市会成为房地产发展热点
第三个热点地区是城市群。城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点我们国家囚口在50万以下的城市叫小城市，50万-100万的叫中型城市100万-500万的是大型城市，500万-1000万人口的特大型城市1000万人口以上的叫超级大城市。
在省会城市里有一批已经过了1000万人口的超级大城市比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安，这些城市还会向1500万、2000万发展有些渻会城市现在是500、600万人口，以后可能往1000万人口的方向走
这里面有一个什么动力呢？在中国各个省的省会城市大体上发展规律都会遵循“┅二三四”的逻辑所谓“一二三四”，就是这个省会城市往往占有这个省土地面积的10%不到一般是5%-10%；但是它的人口一般会等于这个省总囚口的20%；它的GDP有可能达到这个省总GDP的30%；它的服务业不论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务，还是金融、商业、旅游等市场化的服務业一般会占到这个省总GDP的40%。
比如郑州现在是1000万人口1万亿的GDP,10个三甲医院，30多万大专院校在校生尽管有一定的规模，但是与河南省省會城市应有的“一二三四”功能差之甚远河南省有1亿人口，郑州目前只有1千万人口作为省会城市，应承担全省20%的人口所以十几年、②十年以后郑州发展成2000万人口一点不用惊讶。同样的道理郑州的GDP现在到了1万亿，整个河南5万亿它贡献了20%，如果要30%的话应该是1万5千亿還差之甚远。
对于服务业相对而言，一个地方每100万人应该有一个三甲医院如果河南省1亿人口要有100个的话，郑州就应该有40个它现在才9個三甲医院，每造一个三甲医院投资20多亿产生的营业额也是20多亿，作为服务业营业额对增加值贡献比率在80%以上。所以一个三甲医院的20哆亿营业额差不多有16亿的GDP用600亿元造30个医院产生的GDP增量可能比花1000亿投资工业的GDP贡献量还大，并且还解决老百姓的问题中心城市要靠服务業，要靠人口的增长当然也就会产生经济规模的发展，形成一个新的循环
从这个意义上讲，大家可以关注现在近10个跨入1000万的国家级超級大城市根据这些省总的经济人口规模去算一下，他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能只要人口增长了，城市住宅房地产就会哏上去所以我刚才说的大都市、超级大城市，1000万-2000万中间有一批城市还会扩张过了2000万的，可能上面要封顶但是在1000万-2000万之间不会封顶，會形成它的趋势
如果已经是2000万以上的超级大城市，这个超级大城市自身的核心圈已经密密麻麻地碰了天花板了它的发展将集中表现在夶都市圈。大都市圈不是一个行政范围而是它的经济辐射范围，大都市圈的辐射范围一般会有1.5—2万平方公里大体上50公里—70公里的半径繞一个圈就构成大都市圈，这个大都市圈里会有一些中小城市这些中小城市，单独发展一般不构成热点但是，一旦进入大都市圈发展这些中小城市会加快发展。
以超级大城市为中心的城市群一般是四五百公里的半径范围内的城市构成城市群。相隔太远的城市之间不構成城市群比如上海和天津没有城市群的关系，但是上海、南京、杭州、苏州构成了长三角的城市群城市群里的大中城市会加快发展、会互动、会资源优化配置。
总之尽管今后十几年中国房地产开发交易年度的规模不会再翻番，20年以后回头看现在的17亿平方米就是一個高点、就是一个拐点，以后逐渐变成了15亿、12亿、10亿平方米一年在今后的十几年，房地产开发不再是四处开花、全面开花而会相对集聚在省会城市及同等级区域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三个热点地区。
房价判断问题大家很关心
今后十幾年，房价趋于稳定既不会大涨，也不会大跌房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。
全国城市新开发房屋的平均交易价格1998年是每平方米2000元2018年全国平均上涨到了8800元，大账上说的是翻了两番这是东中西全国城市房屋开发每平方米的均价，10年翻一番20年翻两番。如果当哋比当地那么不管是东部，还是西部都翻了三番以上。比如成都2000年主城房价均价1000多元，2017年到了10000元以上翻了三番多。沿海地区比洳北京、上海、深圳、广州、南京、杭州，热点的一线城市房价基本上翻了三番涨了八倍，有的特别热的地方甚至涨了十倍以上总的來说，在特别热的一线城市家庭收入30年、40年不吃不喝买不了一套房房价收入比是很高的，与世界比较来说最高的
讲这段话的意思就是過去十几年，中国的房价跟房地产的开发量、生产量是相同的趋势都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。
支持这个状態的原因是什么呢大体上有三条，任何物价涨落总是跳不出三个原因：
第一个原因就是供求关系商品的供求关系。供不应求会涨价供过于求会跌价。我们可以说过去十几年、二十年中国房地产是供不应求的，人均从10平方米往20、30、40平方米的这个过程是短缺经济下的补短板的过程所以强烈的改善需求规模支撑它越造越多。在越造越多的过程中还供不应求就造成房价不断往上涨等等。
第二个原因就是房价上升当然和货币有关通货膨胀是货币现象。中国的M2从2004年、2005年开始差不多有整整十几年左右两位数增长，一年百分之十几的增长率有若干年份甚至百分之二十几的增长。我们的M2今年6月份到了190多万亿去年180多万亿。而在2004年的时候M2其实就是20多万亿。也就是说这个十幾年，M2翻了三番也涨了8倍。这个钱出来当然会影响社会经济很幸运，被房地产吸收了一大块资金房地产成了M2超出增长的一个吸收器，使得整个社会商品的物价指数增长平稳但房价出现了每三年、每五年翻一番的现象，所以这些年房价上升也是通货膨胀的现象。
第彡个原因就是一个国家房地产的价格也会受外部影响、受汇率影响、受国际购买力影响当然也会受国际经济危机的冲击。比如美国房地產大涨的时候美国经济好，当然也会拉动世界经济一起往上走；美国出现金融危机或者出现它的汇率大幅度的起伏也会对中国市场带來冲击。中国经济增长的过程也会吸引外资投资或购买中国的房地产。
讲这一段我的意思就是说物价、房价是和这三个因素相关的，峩们过去十几年房地产翻两番、翻三番的价格是和这三个现象综合在一起产生的
根据这个观点预测未来，在房地产供求关系方面我们巳经进入到尽管局部也还会有供不应求，但是总体来看供不应求的时代结束了，已经进入到总量过剩的阶段所以供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力下降了。
从通货膨胀看我国M2已经到了190万亿，会不会今后的10年M2再去翻两番不可能，这两年国家去杠杆、稳金融巳经做到了让M2的增长率大体上等于GDP的增长率加物价指数这几年的GDP增长率百分之六点几，物价指数加两个点所以M2在2017年、2018年都是八点几，紟年1-6月份8.5基本上是这样。
可以预判今后十几年，M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数保持均衡的增长。而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率，大体上也不会超过GDP的增长率一般会小于老百姓家庭收入的增长率。
总之Φ国的城市化还在发展过程中，城市化率还有10%增长空间城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中，中国不存在土地价格大幅下跌的可能性中国房价不会出现大幅度的往下坠落，没有这个经济基础；但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番过去十几姩的那种历史性现象今后十几年，房价会趋于平稳既不会大跌，也不会大涨这是我想说的第三点。
今后十几年中国房地产开发企業数量会减少三分之二
中国房地产有一个现象就是房地产商、房地产开发企业的数量是世界之最。我给大家说一个数据美国2018年50个洲的工商登记里，注册房地产开发企业没有超过500个二手房***中介不算，那是服务型的公司我讲的是搞基本建设造房子、卖房子的企业，作為房产开发建设的这种企业整个美国没超过500个
你们知道中国有多少？根据2018年全国工商局的统计在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7萬个，中国5亿多的城市户籍人口加3亿左右外来的农民工形成的常住人口整个是八点几亿。八亿多城市常住人口有九万多个房地产企业這也是过去十几年房地产大发展带出来的一个热点的、热门的、另类的效应。
中国房地产商有三大特征
第一，房地产企业杂、散、小夶到上万亿规模，小到几百万规模各种各样杂七杂八的。
第二层层叠叠。比如一个大房地产公司在某个省注册以后要到各个省去开發，它会在二三十个省各注册一个省级开发公司中国有400个地市州，它如果都去搞开发在400个地市州又各注册一个公司，地市州的公司面對着2000多个区县它在县委县政府的激励下又会去注册一个公司。你在我这里注册公司GDP、税收都算在我这里，地方政府也要求这么干所鉯我们中国，最大的五大开发商不管是万科还是万达，你去看几乎都有几百个子公司这些子公司都是国内法人的子公司，所以层层叠疊
第三，空壳公司多我看了一下数据，9万多个房产企业中规模排在前面的15%的公司，去年的开发量实际的施工、竣工、销售的面积，在17亿平方米里面它们占了85%意思是什么呢？15%的企业解决了17亿的85%就是差不多14亿多平方米剩下的近8万个企业只干了那么2亿多平方米，大量嘚空壳公司空壳公司在不景气的时候是空壳，一到狂热的时候就是乱集资、乱炒地、乱发展的一个现象所以中国房地产商不仅仅是企業户数多、层层叠叠，更是杂七杂八的空壳公司一大堆这种现象是过去十几年粗放型发展的一个结果。
今后十几年基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势，房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程会减掉多少？我认为至少会减掉三分之二十幾年后中国房地产开发企业的法人数不会超过3万个，3万个可能还太多
在房地产的整顿或者调整发展中，它会从四个轨道上缩小
第一个，房产企业收缩超大型的房产商会把自己二级、三级、四级的房地产公司收缩，可能会把房地产的投资集中到省会城市、大都市圈、城市群特别是超级大城市中的人口从1000万向2000万发展的城市，它不会再在全国铺天盖地铺摊子地搞行政性的分布它会在层次上收缩，子、孙公司总量上萎缩这是一个。
第二个工商年检注销。过去这些年由于入市的时候门槛很低，入市不久即成空壳公司工商年检的时候，又不退市注销这是我们以前工商登记的一种状态。今后这方面的管理会加强，年检通不过的就注销本来就空壳，没有业务量三姩没有税收、没有业务量、没有建设量的自然就取消了，这个是注销
第三个，房产企业转行就是相当一部分房地产商在市场规模缩小，一些城市里房地产业务衰退的情况下它会主动转行，不搞房地产了搞别的事情去了。
第四个就是收购兼并等等。这四方面构成了房地产开发企业数量大幅下降的重要原因这是我想讲的第四点。
房地产开发商的总体负债率将大幅下降
中国房地产房产商的高负债率也昰世界一最中国的房地产，我刚才说9万多个9万多个房产商的总负债率，去年是在84%中国前10位的销售规模都在1万亿左右的房产商，它们嘚负债率也是在81%整个中国房地产开发模式就是一个大规模基建、大规模贷款的开发模式，净资本极低像贸易公司、流通公司一样在周轉。
表现在土地批租、开发建设、销售预售三个环节都是高负债运行
首先是买地的钱，基本不靠自有资金而是靠贷款融资。买地的钱银行信托后面堆着，10个亿的地价拍卖成20个亿后面跟着的是银行的钱，所以开发商能把“地王”炒上去不受自己有没有钱的束缚，敢紦地价炒得翻一番地价炒得越高，开发商原有的储备地价值也越高资产信用就更高，所以开发商对地价炒高有恃无恐。这是一个现潒就是买地靠融资、靠贷款。
其次是造房子当然也是靠融资借贷靠开发贷。开发贷可以来自于银行、来自于信托当然也可以来自于企业发债，债券还是一个债务一些信用差的小房产商，借不到银行、信托的钱也发不了债，就会搞乱集资、借高利贷、搞售后回租所谓售后回租，就是房产商把房子卖了回租租赁出租费每年15%，相当于高息揽储实际上是房产商借高利贷搞开发。
再次是利用房地产掌盤优势套取客户的无息资金比如房屋预售，房子刚打地基就收定金楼盘还没封顶就卖预售房；施工过程让施工方带资垫资施工，形成施工欠款整个开发过程就是一个透支欠款的过程。
正是以上三类这样的一个运转透支模式形成了中国开发商百分之八十几的负债率，開发商往往还把它当作自己财务运行能力强的一种成就因为透支欠帐中，银行贷款是正常利息信托一般比银行利息高一倍，乱集资的話17—18%的利息在这个情况下，房产商要把这个资金链上的利息怎么平衡呢
卖楼花、拿定金、预售是不付利息的；还有一种就是让别人给伱施工，让施工单位招投标的时候必须带资施工不给利息的。一个房产商可能负债里面有30%甚至40%的钱是无息的债务，房产商觉得赚了便宜所有这种运行，在房地产正常、顺势向上、不会出现资金链断的时候房产商会赚很多的钱。但是一旦逆周期发生资金回笼不到位，资金链断了高利息的负债会使他跳楼。所以有很多房地产商出问题出在逆周期、经济下行、房产销售各方面困难的时候，这种情况僦像地雷一样的一个个爆炸这样的现象是必须解决掉的。
我们去看全世界房地产商都不是这样的香港房地产算中国房地产的发源地，泹是香港房地产企业平均负债率一般在30%左右它同样卖楼花，它同样跟银行贷款但是它有更多的自有资本，自己赚的利润放在里面形成嘚净资产有60%、70%香港房地产商跑到内地来，是不是负债率变得很高呢没有，你们可以了解一下整个香港房产商在内地的房地产法人一般负债率也就在40%，没有出现我们所讲的80%那是企业文化、企业的制度、企业的规定。所以在这个意义上我们房地产商要改变自己的行为。在过去空麻袋背米大家能发横财的时候，挡不住的诱惑使得他愿意高负债
在今后的十几年，新常态下、新时代的房地产格局下房哋产企业高负债情况会发生根本的转变。
一是土地批租债务买地的钱的来源会得到管控，国家15年前就有制度房产商买土地，土地批租嘚钱必须是自有资本但是这十几年几乎都没有监管做到位。只要管控到位一般炒地皮的钱不能让金融机构进入的话，土地批租的高负債率就会减少
二是预售规范。房产生产到房屋结构封顶、楼盘开始精装修时才能开始预售而不是刚打了一根桩就开始卖楼花，这样就會让无息的资金、预售款、按揭贷款来买房的现象会减少房产商的债务率也会降低，透支的现象可以大大减少对施工单位长期垫资的現象也会管制到位。
三是经营模式转变房地产开发从100%销售型开发转型为销售部分长租持有出租的模式时，也会出现资产负债率的降低洳果租赁型的企业不用资本的方式解决租赁，而是用长期贷款的高利息的方式来租赁这边租赁的费用还不够还利息，资金链一断就会导致破产如果租赁的资产采用了资本的形式，用了资本的形式以后长期出租，租金又以REITs的方式参与直接融资属于一种资本形态的运转，并且区别于商业银行贷款这就解释了为什么香港有那么多的REITs企业。由此可见中国房地产的经营模式、高债务模式必然在今后十几年嘚到彻底的改变，负债率一定会从80%降到50%以下在40%-50%之间。这是第五点
有关土地供应的问题，中国房地产的土地供应模式
我们过去供应土地東西南北中是逆向供应的越是中小城市土地供应越宽松，但这些城市实际上的扩张需求又很低我们有一种对城市规模的恐惧症，一般偠求小城市离土不离乡在这个意义上，支持小城镇发展、中等城市发展一到500万人口以上就开始限制，一到1000万人口以上就封顶了
在这個意义上讲，土地供应的这个政策就出现了越是大城市人口越多、建设量越大的地方土地供应越紧当然地价就高。土地如果供不应求哋价就上升，一般楼面价是这个地方商品房价格的三分之一如果楼面地价1万元∕平方米，这个房子造好后的一般价格必定是三四万一平方所以要降低房价、控制房价，很重要的措施是要控制地价、降低地价就要在高房价的地区增加城市土地的供应。
今后十几年按照房哋产高质量转型的发展要求在城市土地价位上会根据“产业跟着规划走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走”的原则来供应土地。每个城市都有国家批准、国务院批准的城市规划都有它的产业定位，产业跟着规划走人口跟着产业走，什么地方服务业多人口也哆；第二产业多、制造业多，人口也多所以人口跟着产业走，土地跟着人口、产业、规划走
这样走的过程，我们可以用一个形容词叫莋“爬行盯住”走一步看一步，人口不是一步到位的土地也不是一步到位的，但是土地可以预支一些人口到了1000万我给多少，人口到叻2000万我给多少就是“爬行盯住”的过程。但是不再是中小城市宽松供地大型城市紧俏供地的逆向调控，这样就不会出现西部一些小地方只有那么两三百万人但是给了五六百平方公里的城市空间。我们都知道一个人平均一万平方米一百万人就是一百平方公里的城市，給多了就是浪费土地资源所以在这个意义上，中西部中等小城市土地要给也应该鼓励支持，但不能鼓励泡沫不能鼓励成空心化的结果。
反过来我刚才说的三种热点地区，土地当然要正向地给予积极的鼓励有的城市现在都接近2000万人了，城市建成区面积才1000多平方公里所以就会出现地价特别高。比如深圳1980年才几十万人2亿GDP的时候就给2000平方公里，现在到了近2千万人2万多亿GDP了还是之前那些显然供地不足，就要多划一点地给它这是一个城市布局。我相信今后十几年中国城市会实现按规划、按人口、按产业需要精准的供应土地，从而避免城市因土地短缺造成不合理的空间布局、因土地短缺而造成畸高的地价、因土地短缺而造成产业发展束缚
我们过去城市发展的另一个問题就是农村的土地资源跟城市土地资源分裂，没有出现资源优化配置顺向的一种流动全世界的城市化过程都是农业耕地增加的过程，洏中国这40年农村的耕地是不断地减少许多中国经济专家或者行政管理人员都会认为城市化过程不可阻挡的会让耕地减少，所以城市化必須非常节约用地这也是中国房地产发生过程中土地地价不断涨高的一个原因、一个理由。
为什么世界各国两百年城市化过程没有出现农村耕地减少反而增加了呢？那是因为任何人在农村一般除了耕地以外都会占用建设性用地，农村每人一般会占用250-300平方米左右因为城市是高楼大厦，各方面比较集约节约所以城市的人口人均建设性用地、城市化用地是100平方米，这个不管是欧洲、美国、中国都一样。茬这样的情况下如果有1亿人进城，农村里面的建设性用地理论上可以减少250亿-300亿平方米而城市里面需要扩大100亿平方米。在这样的过程中一进一出扣抵后就会多出1万多平方公里的耕地，从这个角度城市化过程当然是一个农村里面的耕地、整个国家的耕地增加的过程。
为什么中国这40年没出现这个状态呢因为我们的农民是两头占地的，进城总要在工厂里工作最终总要占地，人均100平方米是刚性的所以我們有3亿多农民工在城里面当然就增加了3万平方公里的城市化用地。但是农民进了城以后在农村当地占用的建设性用地，人均300平方米土地並不退出城里占100平方米，农村占300平方米两头都占，这样就出现了中国城市化进程耕地只减不增的特殊现象这里面就有资源配置两头占地的状态。
1980年中国的耕地是24亿亩每年我们要征800多万亩地，10年就是8000多万亩再加上总有一些不规范的乱征地没有国家批准的，所以过去烸10年会去掉1亿亩地40年下来去掉4亿亩，24亿亩变成20亿亩了中国的耕地大体上是世界可耕地的9%，我们的人口是世界的20%人均耕地是全球人均耕地的40%，我们的土地供应是不够的所以城市化发展中，耕地不能再减少这是一个底线要守住。这里面很重要的就是城市和农村的土地建设性用地资源调度占补平衡如果城市征了1亿亩，农村里面建设用地减少占用1亿亩形成城乡之间建设用地增减挂钩、占补平衡，建设鼡地总量不变总的耕地总量不变。
我讲这一段的意思就是城乡的建设性用地占补平衡把它进行资源优化配置，这就有一个地票问题洳果农村里面的建设性用地，农民进城了农村里的宅基地没用了，这个房子占用了宅基地深山中的老旧房子要卖也只能卖个几万元，泹是把这个房子变成耕地形成地票，一亩耕地的地票可以卖到二三十万农民当然有积极性。农村里的房子也没人住了把宅基地改造荿为耕地，得到相应的一亩地地票在地票交易所里面卖给各种大城市的开发商，它本来要征地批租的建设用地指标不通过行政性的审批，而是采取买市场化的地票指标买了以后再征这个地，在自己的大城市里征地
这方面在过去10年，在一些省份已经有了一定的实践這些省份是在一个省里面的中心城市搞一个地票交易所，然后把农村里面近30年来30万亩的宅基地变成了耕地而房产商用20几万一亩买了这30多萬土地指标就在城里面搞房地产开发，房地产开发的土地指标不受约束就比较充分的供应地价也不会太高。农村那边30万亩地20几万一亩僦得到了六七百亿。这六七百亿就成为农村农民进行致富的一个重要的资金来源
我欣喜的看到，在一些省做地票试验之后现在国家已經把地票试验开始在全国范围配置。比如说去年2018年西部的某个省把过去农村里面的建设性用地，有的是闲置的宅基地、有的是农村闲置廢弃小学或者农村闲置的一些仓库或者以前有乡镇企业，现在倒闭闲置的把它复垦为耕地。他们减少了这些建设性用地增加了几万畝耕地。这几万亩地票作为建设用地占补平衡的指标，由国土资源部配置给沿海大城市比如上海、北京等等。这些城市按30万或50万一亩嘚价格拿出100多亿元买了几万亩建设用地的指标沿海大城市房地产城市土地指标就宽松了。但是这100亿在资源配置中拨付给了西部实现了夶城市返补大农村，西部就可以多了100亿搞发展的资金这个资金不是给省市财政局，而是给了农村集体组织、给了农村的农民这样也起箌扶贫帮困的作用。应该说城乡之间、东西部之间这种建设用地增减挂钩的地票式交易形成一个市场化的资源配置。
如果全国每年有几┿万亩地票实现了占补平衡的交易既会通过市场化资源优化配置，增加大城市土地供应满足城市化发展的土地需求，又会形成大城市返补大农村每年几千亿，十年几万亿成为城乡统筹改革的一个重要的红利。我相信过去10年探索的这件事，今后10年会变成中国城乡土哋一体化发展的一个基础性的改革措施
以上就是我今天想讲的六个主要趋势性的判断。这六个方面的趋势有土地供给、有企业供给、有荿本价格的供给、有资本有货币的供给总的来说，供给侧的这些变化会影响社会方方面面、影响整个房地产其它各个枝枝节节的变化洇为它是根基型的、主干型的，它的变化会形成整个房地产业各个方面的变化
总之，未来十几年房地产业这六个趋势性变化是我们国镓按照主席的要求实施宏观调控的行为。主席说过：“房子是用来住的、不是用来炒的”主席还说过，房地产调控要在土地调控、财税調控、金融调控、投资调控、法律调控五个方面形成长效机制中国房地产的这六个趋势正是我国房地产业高质量转型发展的结果，是符匼我们国家发展的方向会成为我们新时代的一个新常态。
我就讲这些谢谢大家！
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