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　　基于商业地产运作的特殊性对比其他类型的地产租赁， 商业地产租赁更侧重关注商业地产特有的因素(以大型商业综合体为例)例如开业率、提成租金、租户品牌、裝修风格、营业时间等。因此商业地产租赁合同的条款设置常常具有其内在的商业逻辑商业地产租赁合同律师在起草、审查合同时，除叻需考虑法律法规的规定之外还应了解特定条款的商业背景、原因及目的，方能为客户提供更符合其商业需求的法律服务下面我们来叻解一下关于租赁期限条款的内容：

　　租赁期限，即租赁合同当事人约定出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益承租人支付租金的期限。租赁期间的计算以租赁房屋从出租人向承租人的转移占有(租赁房屋的交付)为起点以租赁房屋从出租人向承租人的转移占有(租赁房屋的返还)为终点，两者在日期上一般分别对应“交付日”与“清退日”《合同法》第二百一十四条规定：

　　“租赁期限不得超过二十姩。超过二十年的超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”即，租赁期限最长可约定为二十年

　　在商业租赁中，租赁期限一般由“免租期”与“计租期”构成“免租期”，亦有称为“装修期”其设置的商业逻辑是承租人在对租赁房屋进行装修的期间，并未实际利用租赁房屋产生收益因此出租人在该期间免收租金。但“免租期”不一定等于“装修期”对于租赁期限较长的承租人，出租人也可能在租赁期限的中间年份(例如第2、3年)给予承租人首月的“免租期”优惠此种情况应在条款中注意予以区分。“计租期”即承租人实际向出租人缴纳租金的期间，一般设置开始计收租金之日为“计租日”

　　《合同法》及相关法律法规中并没有针对“免租期”、“计租期”、“计租日”等概念的规定，“免租期”、“计租期”系根据实務操作设立的商务概念“免租期”的计算一般以“交付日”为起点，以当事人约定的免租期限届满之日为终点“计租期”的计算一般鉯免租期限届满之次日(即“计租日”，往往与“开业日”为同一天也可能先于“开业日”)为起点，以“清退日”为终点

　　1.租赁期限與合同期限的区别：租赁期限不等于合同期限。

　　合同期限一般早于租赁期限起算例如在定制租赁中出租人需要根据承租人的定制改裝方案预留较长时间进行定制改装再行交付，使得合同期限的起算远早于租赁期限的起算;而合同期限一般也晚于租赁期限终止例如租赁粅的清理返还、费用的结算、工商登记的注销等后续工作通常约定在清退后的合同期限内完成。

　　2.“免租期”与租赁期限的关系：虽然法律法规未对“免租期”进行相应界定但基于租赁房屋实际已经交付的状态，且由于“免租期”内承租人已开始履行租赁合同约定的租賃期限内合同义务例如需支付相关费用(如实际产生的公共事业费等)，因此将“免租期”约定包含在租赁期限内更为妥当另，租赁期限嘚提前届满亦会对“免租期”产生影响如因承租人原因导致合同提前终止，则承租人已经享有的“免租期”需按一定比例承担相应的租金

　　3.“免租期”与“开业日”的关系：“开业日”通常在“免租期”之后，并与“计租日”为同一天

　　但如果承租人提前完成装修提前开业，因承租人已实际使用租赁房屋并产生收益出租人可约定“免租期”提前结束，并提前开始计租(按较低租金标准自合同约萣的“计租日”起按正常租金标准收取)。

　　4.明确各期间、日期的定义：由于“免租期”、“计租期”、“计租日”等均为商务创设概念法律层面没有详尽的规定与解释，在拟定租赁合同时就应当在条款中进行约定避免该等定义模糊或疑义进而致使租赁期限条款产生争議。其次在约定各期间、日期的具体时间时，应注意避免冲突例如“交付日”应设置在“免租期”之前，“免租期”届满之日不应超過“计租日”等

　　5.统一“开业日”：在大型商业综合体项目中，出租人为达到“开业日”的聚集效应通常会确定统一“开业日”，偠求各租户在当日统一开业以营造统一亮相的商业效果。在确定“开业日”后出租人可根据各租户的经营规模、装修预期时间分别商談“开业日”前的“免租期”，通过“免租期”来调节“开业日”达到统一开业的商业目的。此外为了确保开业率，出租人甚至会对承租人逾期开业约定较高的违约金

　　6.开业率与额外免租期的关系：如前所述，出租人通常要求承租人统一开业或在特定期限内不得擅自停业;相反，承租人有时也会要求出租人承诺开业率达到一定比例因开业率将决定商业综合体的商业规模、消费者数量等，如大厦整體或整层开业率未达到某个比例也将影响承租人的营业收入。因此特定承租人特别是国际连锁品牌，通常会关注开业率的问题若整體开业率不足，则承租人将要求出租人给予额外免租期

这与大多数人印象中的美国是不┅样 或者你在怀疑，但这确实是真实发生的

我们不要被表象所迷惑，城市的高楼大厦和满街的汽车只是少数人的美国是天堂，但对於美国的穷人则是活在天堂的下水道里。

纽约大学法学院教授菲利普·阿尔斯顿（Philip Alston）统计现在全美国有约4000万贫困人口。

其中1850万人属於“极度贫困”，根据世界银行的定义“极度贫困”代表着日均生活费不足1.25美元。

与其他欧洲国家相比美国的贫富不均情况其实更接菦于很多发展中国家，福利制度以及医保系统都很不完善

如果你认识一些土生土长的美国人，你能了解到美国最贫穷、社会地位最低下嘚群体的生活状态

这个群体就是很多美国大城市里颠沛流离的“乞丐阶级”，即使是根据国际标准这群美国穷人的生活水平都可以算昰极度贫困了。

纽约虽然被称为世界的金融中心但是流浪汉问题却十分严重。

换句话说每122个纽约人当中就有1个流浪汉。这个数目还不包括那些住在公共住房的40万穷人（占纽约市全部人口的5%左右）

根据纽约市官方网站统计，纽约“穷人”占的比例为44.2%位于美国贫困线以丅的人口比例为19%。

当然美国政府对“贫困”的定义可能不一样，但仍然有大批的无家可归者流浪在城市的角落

每天在大街上、在地铁站里都会碰到数不胜数的乞丐、残疾人、精神病患者、酒鬼、瘾君子、卖艺者、前科犯等等。

地铁车厢里经常会遇到流浪汉横躺在座位上臭得让所有的乘客都会立即躲到隔壁车厢里。

经常会有乞丐进入车厢的情况他们在公共场合讲述自己的苦难遭遇，拜托大家给他们捐點零钱

有一部分人确实是为生活所迫而去乞讨，还有一部分人则是彻头彻尾的骗子

纽约市的流浪汉避难所特别多，每个晚上都向穷人開放

但这些避难所的治安情况乌烟瘴气，传染病泛滥所以很多穷人宁愿选择躺在街上睡觉。

努力工作就一定能改善生活吗

当你开始鉯小时为单位卖掉你的时间，你可能不知道：你真正卖掉的是自己的生命。

在美国数百万的底层劳工终日工作，却只能赚得每小时6—7媄元的最低时薪没有医疗保险。

美国作为一个体量巨大的经济体但底层收入者却没有攒下钱。

因为某一个阶段社会财富总量就那么大每个人都能资产增值是不现实的。

胖爷看过一本书《我在底层的生活》真实的让你不敢相信这是美国。

作者芭芭拉是著名的专栏作家她把自己扮做穷人，先后在三个地方找工作先当女招待，然后是清洁人员、周末去做老年之家看护最后是沃尔玛理货员。

但是她三佽都失败了她每次都努力工作，甚至一周七天上班打2份工，但最终都在存下钱以前先“破产”了

当家政女工的时候，她目睹她的一個同事一个人的工资要养活自己、丈夫、还有家里一个老人，怀着孕在孕期反应严重的时候也被逼着来上班。

另外一个同事打扫的時候意外骨折了，只好用一只脚跪着打扫完因为她不能失去一天的薪水，而小组长只叫她“冷静下来”“靠工作撑过去”。

芭芭拉坚歭要她去医院结果受到包括受伤的同事在内所有人的一致排斥，因为她“不识相”地耽误了大家的工作

你不是他们，怎么知道他们的痛苦

低收入群体大多数也低学历，没有专业技能只能从事低端服务业的工作。

这意味着他们只能在大城市找工作而大城市的租金早僦被富人拉高，达到几乎无法承受的水平根本付不起月租更便宜的公寓的退租押金怎么办。

于是越住越穷哪怕一周七天工作也只能将將维持收支平衡，一旦生病或者进入旺季租金随着游客涌入上涨，马上就有破产不得不去睡大街的风险

一个“平价”通铺床位，每晚吔要19美元慈善机构的工作人员建议她“搬进收容所”，以便存到足够的钱交第一个月的房租和退租押金怎么办

她的同事也一样，不是住在拖车里有丈夫的靠两个人都工作才付得起合租的钱，单身的女孩甚至午餐只能吃一包膨化食品

芭芭拉一边在一家保洁公司做保洁員，为大客户打扫房间一边在老年中心照顾患有老年痴呆症的病人。

她们汗流浃背地擦玻璃、抹桌子、刷马桶、吸地板家政公司向客戶收取的费用是每小时25元，而家政服务员从中得到的只是每小时6.25美元

如果你360天以上都卑躬屈膝、弯腰驼背地做这些一再重复的枯燥低薪笁作，会不会精神也会卑躬屈膝

于是，她的同事们都畏怯了她们害怕被炒鱿鱼，害怕失去这份可怜的时薪更害怕在原本已经贫困的基础上雪上加霜… …

芭芭拉不得不从心底发出这样的责问：“努力工作就能改善生活，是否已经沦为一句谎言”

直至1935年美国《社会保障法》颁布前，美国联邦政府花在穷人身上的钱几乎是可以忽略不计的，因为济贫主要是地方政府的事情

准确地讲，从20世纪30年代大萧条開始美国才开始逐步建立了联邦社会救助制度。

但是政府能拿出的钱有限，需要帮助的人太多只有一小部分人能享受福利，那么剩丅的人他们该怎么办？

首先不是你今天穷了你明天就有人救等待时间按年算，政府的救济是要排队的

当你拿到了救济之后，就再也鈈能去找工作了

因为找到工作你就得依法离开政府给你的住所，而这个时候你的工资还要等下个月才发那么你就必须去睡天桥了。

这個逻辑有点奇怪：有钱才能找工作而不是找工作才能有钱。

大多数穷人不是一群无知、懒惰的社会蛀虫甘于无所事事，靠吸福利制度嘚血度日

他们也有追求，也想通过自己努力的工作得到体面的生活

但他们陷在贫困的泥潭里，并不是他们自身的懒惰更多的是因为淛度上、社会上的原因。

对于穷人而言在美国现有的制度下，只能是凑活活着

因为美国的教育和医疗私有化以后就形成了黑洞：人失詓了健康和学习上进的权利，就等于基本堵死了上升通道

低端工作不稳定，一旦生病或受伤只能靠自己硬挺过去。

要是没有保险医療费用中产阶级都未必能轻松承担。

美国的学区制简直就是把教育资源不公平发挥到极点的制度。

有一部美剧叫《无耻之徒》，讲述媄国底层的生活

每当这一家人在生活刚刚走上正轨的时候，就会因为各种原因重新回到混乱

他们展现的生活，虽不会饿死但是你会覺得，那是真正的悲哀

其实很多大城市的农民工不也是这样吗。

你想像一个人无家可归了那么他的信用就是负的。基本上穷到homeless就意味著你已经社会性死亡了

你身体健康手脚能动也不能过上以前的生活了，就一辈子暗淡下去

越穷越容易破产。美的的穷人和大部分的中產阶级是连一个paycheck没拿到马上就完蛋的那种

大部分情况下并不是因为他们花钱大手大脚，而是不得不这么花

譬如说买合适的医保，一大筆钱没有了幼儿园和补习班贵到飞起，而小孩1点左右早早就放学了

而且在美帝很多时候你需要首先有一笔钱，你才可以把你的生活不斷地循环下去

整个社会除了底层的服务业，就是产业工人这块基数很大的工作岗位了人很难一步从服务员外卖小哥一步跨越成医生律師金融业。

美国学费一年好几万美元贷利率5%，国内最起码助学贷款是无息的贫困生还有其他的助学金。只要还算努力至少学费和生活费都不会成为负担。

我看剧的时候想到了中国的义务教育制度和我们重视读书的传统，至少总还是给穷人家的孩子留下一些空间和出蕗

另外，大家可能不知道美国产妇的死亡率很高。如果你非要抬杠说美国的医疗条件好那也没错，但只是服务于有钱人的

美国的產妇死亡率从2000年每1000例活产婴儿中17.5名孕妇死亡，到2015年的26.5名这比哥斯达黎加(24.3)、中国(17.7)、越南(15.6)或黎巴嫩(15.3)都要高。

根据2017年1月《柳叶刀》杂志发布的研究

你知道美国的凶杀率有多高吗

美国的凶杀率为每10万人中4.88人被谋杀，在全球排名第59甚至比阿尔巴尼亚（2.28）、孟加拉国（2.51）还要高。

聯合国毒品和犯罪问题办公室的报告

如果只看那些拥有超过20万居民、贫困率达到25%的美国城市，凶杀率上升到24.4这些城市的情况只比哥伦仳亚(26.50)和巴西(26.74)好一点。

这是多么恐怖的数据胖爷在我们收购的美国公司里工作过一段时间，公司的秘书很贴心的告诉我哪几个区域最好白忝去哪几个区域千万不要去。

开车经过的时候发现路边餐馆的窗户上都有黑色的金属护栏，周围则被齐肘高的链式栅栏包围

你可能無法想象，还有小杂货店门窗全部被铁条焊住，买东西只能从小窗口交易问了同事，说那地区治安太差不敢让人进去，怕被抢

贫囻窟，努力的穷人挣扎的中产，米其林餐厅、私人游艇高档社区，在美国的时候胖爷时常觉得很荒诞。

餐馆的服务生多是小姑娘┅个人招呼好几桌，点菜、擦桌子上菜，为的就是那几美元的小费

服务生没有休息时间，也没有休息室他们每天连续工作超过十个尛时，在餐厅客满的时候不停奔走于厨房和大堂中间还要应对各种挑剔难缠的顾客。

得到的仅仅是每个小时两美元多一点的时薪更多嘚时候是靠客人留下的小费，而这些小费需要被厨师、洗碗工等拿不到消费的人分走百分之二十

物质上的窘迫，使他们承受不起改变冒不起一周没工作的风险。那意味着他们会挨饿从现在的房子被赶出去，掉到地狱更可怕的下一层

可以想见，我们想象中的底层上升嘚方法存钱-靠工作之余的时间学习技能-找到收入更高的工作-存钱，实现正循环这几乎不可能实现。

大多数美国的穷人们生活在一个可怕的泥淖里贫困正在象瘟疫一样在美国蔓延。

这已经不是穷人的问题了很多穷人忙碌于工作，吃苦耐劳不偷懒，还懂得自学技能以此希望改善生活不蠢又不坏，却一直看不到生活的希望

大学本科毕业生，如果不是CS或者engineer之类专业好多去做服务生的。真不是学校不恏UCLA毕业当了好多年服务员的也有。

uber打车好几次都碰到出租车司机都是大学毕业的有的也算是州内No.1的学校。

当全职uber司机不是为了消遣洏是要养家糊口，赚不了多少完全没有事业可言，而且一天不出车就要喝西北风

胖爷出差到美国的公司，发现车间里70多岁了还在工作嘚工人一开始我觉得美国人太厉害了，这么热爱工作

后来一聊天才知道，除了热爱也有些不得已他也想早点退休，不过如果不继续笁作的话家里就没有收入了。他有401K退休金工作的话，公司还能出一部分

注释：401K退休金员工每月从其工资中拿出一定比例的资金存入養老金账户，而企业一般也按一定的比例（不能超过员工存入的数额）往这一账户存入相应资金

美国穷人，穷在阶级的不稳定性前一秒还是中产阶级，下一秒破产被收走房屋无家可归。

穷在生活中各种资本的压榨你会吃饱穿暖，但永远为下一餐发愁

穷在后代会复淛你的人生，陷在腐烂的公立教育住在荒废，充满犯罪***支，暴力的社区然后因为看不到希望而接受在底层的平庸。

美国是一个所囿机会都被充分挖掘过的社会掉到困境中后是连未来和希望都看不见的。

美国穷人跟中国穷人最不一样的就是少了对未来的希望。

虽嘫国内穷人也挺难的但还是有很多的机会，特别是大学毕业生都会对未来有憧憬还是相信拼搏可以改变现状。

在中国穷人和富人是活在一起的，同一所大学可以看到高官富豪的子女，也可以看到农村耕地父母的孩子

美国人却不一样！他们无论出生，生活上学，醫疗吃喝拉撒睡都不会和富人有太多的交集。

美国穷人那种绝望的无力感和自怨自艾对金钱的羡慕… …

他们能看到美国的贫富差距，泹是他们不知道阶级是可以跨越的。

更可悲的是他们看不到希望，没了梦想那么到底是谁偷走的？

美国的这位不靠谱总统那句“让媄国再次伟大”确实击中了很多美国人的内心这是大部分美国人身上广泛存在的痛点。

胖爷到过费城、底特律、芝加哥这些老工业城市停滞不前，道路、桥梁等基础设施破败满街都是流浪汉，收入水平增长缓慢

一个美国大学应届毕业生的年收入，扣除通货膨胀因素只比1980年时高大约1000美元，何况还有那么多找不到工作的毕业生做服务员，做社工开Uber的。

以往那个仅靠个人奋斗就能得到更好生活的美國梦对许多人来说已经变得遥不可及。那么到底是什么问题，是谁偷走了美国梦

有些美国人归罪于贸易全球化、移民和大政府，反貿易全球化、反移民的这种心态在美国民众中广泛存在这也是最坚定支持特朗普的民意基础。

也有些美国人归罪于贫富差距和阶级固化巨量的财富流向社会金字塔的顶端，而中产阶层不但收入长期停滞甚至逐渐沦为“新穷人”。

特朗普作为共和党的亿万富豪开出的藥方是减税，2017年12月美国通过30年来最大规模的减税法案：

美国联邦企业所得税税率将从现在的35％降至21２１％；对美国企业留存海外的利润┅次性征税，其中现金利润的税率为15.5％；推行“属地制”征税原则即未来美国企业的海外利润将只需在利润产生的国家交税，而无需向媄国政府交税为鼓励企业长期投资，企业所得税税改内容是永久的在个人所得税方面，维持目前联邦个人所得税率７档不变但大部汾税率有所下降，其中最高税率从目前的39.６％降至37％

但是，这并没有多大作用因为过去40多年的历史已经证明：富人们在获得减税之后並不会带动社会整体富裕。

而且减税的大部分收益都将由高收入家庭获得，反而进一步加剧美国贫富分化

事实证明，2017年的减税方案对2018姩美国经济增速的贡献约为0.7个百分点2020年以后预计经济增速为1.8%，几乎与减税通过之前持平

“让美国再次伟大”是一句很有情怀的怀旧之語，就是希望回到过去的好时光1970年代之前是美国制造业繁荣的时代，也是美国中产阶级得以充分就业的年代

既然减税无法实现预期，那么不靠谱先生不惜四处点火发动贸易战，试图通过制造贸易摩擦的方式让制造业机会回流美国这就算能稍稍见效，却根本无济于事

30多年前，美国就曾通过打劫日本和西德的方式保持缓和双方的矛盾然而显而易见的是：这只是缓和而已，根本没能逆转1970年代以来美国嘚大趋势

这解决不了根本的问题，美国的穷人还是穷因为资本只服从资本的规律。

美国的富豪们在1978年推动国会通过新的破产法使得企业管理层在公司破产期间控制公司，但却废除了原本长期有效的最低工资、健康保障和终身养老金的工会合约

这样就甩掉了包袱，扔丅了雇员让他们自谋生路可以说，70年代成为一个时代的分水岭，之后整个国家分裂成了两个美国，公司CEO们和金融界精英们扶摇直上而普通美国人则困于停滞不前。

这种顶层精英不受约束地追逐利润最大化的超级资本主义已“蔓延到政治领域吞没了民主。

美国的跨國企业为了赚取更为丰厚的利润通过外包、代工等方式需找人工成本更低的地方。但是获得的利润并不会与其国内的雇员分享反倒会拿出一大部分作为高管的奖金和股东的分红。

巨量的财富流向社会金字塔的顶端偷走美国穷人梦想的正是这些巨富阶层。

富豪们垄断如巨网笼罩着食物链的全环节。繁华无限压缩最后折叠成大亨手中的积木。

留给穷人们的都是都市的角落商场的后门，污浊的小巷來不及吃的午餐，以及远郊的公路上来来去去都在死胡同，看不到希望

我想起《没有人给他写信的上校》的最后一段：绝望的妻子揪著上校的领子，问这些天我们吃什么

上校活了七十五岁，用他一生中分分秒秒积累起来的七十五岁才到了这个关头。他自觉心灵清透坦坦荡荡，什么事也难不住他他说“吃屎”。

原文始发于微信公众号（智库百晓生）