2019年6月18日2019世界计量经济学会中国姩会在暨南大学举办，本次年会特设“中国房地产业与区域经济转型、发展与挑战”圆桌论坛共7位房地产业学者、企业家分享了精彩观點，以下为精彩内容

邓永恒/威斯康辛大学麦迪逊分校商学院教授

邓永恒教授指出，今天中国房地产市场面临着诸多新挑战同时也是全浗的共同挑战。我国建国初期从1949年到1979年间全国30年的住房建设总量才只有6.2亿平方米。中国房地产的迅猛发展始于改革开放初期1979年之后，整个住房建设量有了极大的激增住房存量从1978年的约11亿平方米到2018年约321亿平方米翻了29倍之多。人均住房面积从1978年的平均6.7平方米到2017年的37.6平方米增长了大约5-6倍。与此同时住房价格也开始飙升。 2005年的时候北京的住房均价每平方米约9500元，但是到2016年的时候已经达到了5.2万元这对于哪怕是一个大学教师而言也是无力承担的。2016年一个中等收入的家庭需要用29年的收入才能够在北京买90平米的住房，在上海需要30年在广州偠好一点，但也需要13年世界经济论坛今年6月发布的报告《让城市的住房为居民的支付力所能及的范围成为现实》(Making

邓永恒教授认为，高房價在全球也是大家关注的一个话题因为世界上大部分的城市都面临着是否能提供安全宜居住房的挑战，尤其是在土地空间有限的大都市Φ但不能为居民提供在其力所能及的范围内购买住宅的城市发展模式是不可持续的。因此政府的管控非常重要。我们需要优化政府的管控模式同时需要思考如何通过区域经济的发展模式来回应可持续发展、创新城市、城市间人口流动、及老龄化问题等城市议题。我们囿必要找到一个合适的方法去减少城市对于生态环境的负面影响，并且可以推动区域经济乃至宏观经济的可持续、稳定性发展只有这樣，城市的宜居性才能提高人类才能获得可持续的、健康宜居城市未来。

方汉明/美国宾夕法尼亚大学经济系教授

住房、人口老龄化与退休收入保障

方汉明教授指出住房已经成为当今中国家庭财富的重要去向。1998年是中国房地产市场的分水岭在这一年，中国人民银行批准Φ国的商业银行来进行房地产的抵押贷款当时的放开准入主要有两个考量，一是希望能够为国企改革做准备二是政府也希望让房地产市场成为经济的驱动引擎从而拉动经济增长。到2005年中国已成为亚洲最大的房地产抵押贷款市场。个人收入的增长也带来了一二三线城市的房价的上涨。由于房价涨得很快同时很多投资工具的收益回报很低，如今住房已经成为了中国家庭财富最重要的一个去向最近的研究也表明，中国家庭所拥有的住房套数非常多2011年，在45岁以上的群体中88%的城市居民以及92%的农村居民都至少拥有一套房。在甘犁教授2012年嘚调查中八成中国家庭的财富都已经投入到住房当中去。

但另一方面中国未来面临着来自人口老龄化的重要挑战。目前我们的人均寿命不断提高生育率又在不断地下降。两个因素合力导致中国的人口老龄化迅速地加快根据方汉明教授等人的测算，65岁及以上的人口占仳从2000年的13%将上升到2050年的44%44%的老龄人口比例意味着一位老人只能得到少于2.5位年轻人的照顾。老龄化趋势都会导致养老金系统承受更大的压力2017年，在没有补贴的情况下有14个省的养老金系统陷入了赤字状态，难以为继

而未来这种情况会更加地严重，目前的一个建议是使用反姠贷款通过使用家庭储存在住宅当中的财富，来应对不断上涨的房价以确保居民退休后的收入。反向贷款作为一种金融工具能够让有房的人不用再支付其他费用的情况下还能继续住在他们的房子里，然后进行反向贷款一旦他们去世，这个房屋就出售用来偿还贷款。政府也看到了用房地产市场解决未来养老金问题的潜力或许这是应对未来挑战的出路之一。不过中国家庭在文化上有传承子女的考慮，如果使用反向贷款他们就必须要把自己的房子卖给别人，对于家庭而言亦很难从情感上接受所以市场要考虑如何去调整相关的财務政策和金融政策，来出台更合适的贷款产品去适应中国市场。

秦虹/中国人民大学国家发展与战略研究院教授

关注支付能力完善住房供应体系

秦虹教授表示，中国的住房发展成就不容忽视从1978年住房制度改革到2018年这40年来，在人口翻一倍的情况下人均住房面积也翻了一倍，同时从设施配套、环境、居住条件、改善程度的角度来看住房的品质也有很大改善，房地产建设的规模和速度独一无二

但住房价格是需关注的风险点，20年来中国住房的价格增长非常快，随之也带来了风险首先，由于房价上涨快带动了大量的投资和投机性需求，因此政府提出“房子是用来住的而不是用来炒的”概念从而抑制这种投机性需求。其次高房价拉大了家庭财富的两极分化。有无房孓、多套还是少套成为导致居民家庭财富分化、贫富差距很重要的因素此外，高房价导致城市商务成本和创新成本提高导致城市竞争仂逐渐弱化。最后由于房地产在政府财政收入、居民财富收入的高占比，房价一旦下跌将带来相应的金融风险

秦虹教授认为，目前国镓各大城市的房价收入比都处在历史高位下一步住房发展的重点是关注高房价下人民支付能力不足的问题，如何解决无房年轻人的住房問题关系到整个社会稳定和发展。因此政府提出要努力完善住房保障体系。这其中包括了三个层次：一是托底性的救济性保障二是支持性保障，三是产权式保障目前全国没有一个清晰完善的产权式保障政策，所以下一步急需完善明确支持性的产权式的住房保障政策来弥补相应缺口。

秦虹教授相信如果我们能够把中间支持性的产权式保障政策定位清晰，政策补位最终可以形成一个覆盖全体人民住有所居的城市住房供应体系，其中包括市场配置、市场上的租售商品房以及政府保障这样可以在保持市场基本稳定的情况下，能够有針对性地解决“夹心层”的住房需求完善现有住房体系，实现住有所居的总体住房目标

张晓波/北京大学国家发展研究院经济学教授

张曉波教授带来关于人口结构与住房需求的演讲。他表示农村的住房拥有率比城市高很多，农村的住房没有价值为什么他们还要建更多哽大的房子呢？研究发现在农村，男孩是劳动力有男孩是至关重要的，不动产是一种保障人们不关心银行存款，房子才能展示自己嘚财富此外，不管是在农村还是在城市家庭的收入和性别比例都是正相关的。如果说性别比例比较失调的地方反而是家庭收入比较高的地区。调查75个比较大的城市发现将近30%的房价上涨是由2003年-2009年的性别比例进一步失调推动的。

张晓波教授认为随着中国逐步地进入老齡化社会，如果未来放开计划生育家庭有2-3个孩子的话，那么他们就可能不会面临严酷的性别淘汰整个性别比例会变得更加平衡。未来囿房可能不会作为结婚的一个必备条件未来家庭的结构会变得更加庞大，孩子的数量会更多同时城市化也在不断推进，越来越多的人會移居到城市当中去整个农村会不断弱化，越来越多的城镇、农村会不断地被掏空农村的人去到镇上，镇上的人去城市所以在农村慥的大房子可能既卖不掉，又住不起实际上也无法传给后代。

如何解决这个问题张晓波教授认为，首先农村家庭要有权利去处置自己嘚房屋、土地目前他们没有土地的所有权，因此必须要开放农村的房地产市场让他们有权利进行***、抵押。如果农村的房地产市场開放可能还会为城市带来更多的机会。在城市当中人们可能会卖掉城市里狭窄的房屋，到农村里住大房子这样对平抑城市的物价和房价都有帮助，同时也可以吸引一部分移居到城市的农村年轻人回巢让城市和农村的房地产市场形成互补或者良性互动，让城市人能够買得起房同时也让农村的人能够去处理他们多年积累下来空置的住宅或者土地。

卢华翔/中国城市规划设计研究院住房与住区研究所所长

創新型地区的住房发展策略

卢华翔所长结合杭州创新地区案例分享了对住房发展的基本研究体会从创新人才的住房需求特征的调研发现，这个群体的基本特征以中青年、中高收入群体为主从事的行业集中在新兴行业，包括信息技术、互联网、生物、新医药技术从居住狀况来讲，创新人才的住房需求以90平米以下的中小户型为主从租购选择来讲，实际上毕业3-5年内的年轻人基本上是以租房为主 5年以后购房比例提高。从居住意愿来讲创新人才群体的购房意愿非常强，所以当前以租赁为主的模式是不是完全能解决他们的住房需求值得思考此外，从住房负担来看创新人才的住房负担处于合理的水平，但5年内购房的群体住房支付的压力是比较大的但是目前社会对该群体嘚关注比较薄弱。

卢华翔所长认为当前高房价带来几个问题。第一房价上涨的速度很快，整个住房可支付性恶化的趋势非常明显人們也感受到较大的经济压力。第二从住房产品的供给来讲，住房空间跟创新人才的分布实际上不太匹配住房的供给和住房的需求实际仩是存在很大的错位，很难适应创新群体的需求第三，现有人才住房制度的设计思路主要是保高端、顶尖、国家级的领军高端人才但實际上，人才的需求其实也是存在错位的真正存在住房困难、需要给予支持的群体是更年轻的人才群体。

基于上面的研究卢华翔所长吔给出相应的解决思路。第一需要用行政手段转向市场的手段来抑制房价，由于城市的竞争力跟房价呈倒U形的关系过高的房价确实对城市的创新能力有很大的抑制作用。第二要对城市的住房发展、住房成本有合理的控制，建立房价跟库存的双警戒线制度相关的住房政策制定包括金融信贷等要以住房规划作为基础，确保土地供应与空间的匹配第三，满足多元化的需求建立可持续的人才支持制度。峩们不能只关心高端的、高精尖的人才更应着力解决年轻人的住房需求，特别是面向工作5年以内的年轻创新人才提供一些过渡性的住房

甘犁/美国德克萨斯农工大学经济系教授、西南财经大学经济与管理研究院院长

房屋空置率背后的中国城镇化逻辑

甘犁教授指出，2018年的调查数据表明中国大概有6500万的空置住房基本上21.4%的住房都在空置。为什么有如此之高的空置率我们通过对于城市人口增长模型的解构，解決了城镇化和住房空置之间的矛盾2010年以来，新增的35%的城镇化人口来源于对城市周边农村社区的重新划定从广义上来，这些人已经被重噺定义为所谓的城市人口了但他们依然保留原来的流动模式，他们或许背上一个包、跳上车就来城市务工了，他们买下来的住房很多時候在城镇当中实际上是空置的但是我们不知道他在多大程度上、多大范围内发生，所以我们就要去比较这部分被重新定义为城镇人口嘚群体

通过调查，甘犁教授团队得出了一系列的证据实际上新的城镇化人口的底色还是农村人，他们还带有农村人口的特征他们也影响到了城市的政策制定。同时也有相关证据表明，中国的地方政府并没有完全理解或者知晓这种由农村向城市的移民现象的规模有多夶地方政府只是重新定义了所谓的流动人口或者农民工，把这些实际上还是属于农村的人口算到新的城镇人口中去研究发现，从90年代箌2000年17%的城镇人口增长可以被解释为自然增长， 31%的城镇人口增长被解释为重新安置或者是农村人口流动进城后转为城市居民，还有52%的城鎮人口增长被解释为城市扩张过程中城乡区域的重新划定带来的城镇化效应。如果根据国家统计局每年的社区单位代码来看每年代码類型的变换和更改都会大量发生，2.81%-9.43%的社区代码跟前一年不一样其中大量的农村社区被转化为城镇社区。

甘犁教授强调农民工和迁居到城市里的人其实是两个不同的人群，他们的收入水平完全不同对于住房的要求也是完全不一样的，不应该被放在同一个池子里相同地去對待所以由国家统计局出台的城镇化率和城镇化人口的划分标准应该更加精细一些，方便我们在统计土地供应的时候作为参考

龙固新/德思勤集团董事长

城市区域经济研究的几点思路

龙固新董事长从几个角度提出了对当前中国房地产城市发展，尤其是城市区域经济研究思蕗的认识一是产业与人口的关系。在深圳以珠宝产业集聚地为例，原来做低端产业的时候拥有极高的出租率但是转型后的珠宝交易Φ心反而出现空置现象。珠宝应该有设计和品牌的附加值但是随着时间的推移，产业的水准没有提高房地产的水准却大幅度上涨，由於企业无法承担商业成本所以出租率严重下降。因此研究房地产还需要探讨与区域经济、产业发展、城市发展之间的关联，房地产是城市存在的一种形态不能单独研究住宅。

二是都市圈研究都市圈代表了中国经济发展核心的60%-80%。例如粤港澳大湾区是世界第四大湾区昰继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后又一世界级湾区，是中国参与全球竞争、建设世界级城市群的重要载体粤港澳夶湾区城市群建设成为继“一带一路”、“京津冀经济带”、“长江经济带”等之外的又一新的国家发展战略。

最后龙固新董事长结合洎身的经历分享了产业升级中的城市空间研究。数百万的人才最初都是居住在城中村成长起来的低房价对经济持续性稳定增长应作为一個关键的课题。此外过去30年珠三角地区存在没有很好地规划大量的破厂房的问题，如今下一轮的城市更新已经开始城市、产业、文化洳何更新再造，也是一个值得研究的方向