原标题：外国房主爱东京买房大幅增加日本人抱怨“市中心房子实在买不起”？外国人如何在日本买房 有哪些注意事项？

“市中心房子实在买不起”、“奥运会后房價也不会下降”生活在日本首都圈的日本人最近常这样感叹。今年刚公布的地价调查中东京都内所有地区的地价已经连续上涨了7年。┅些日本舆论认为“中国人赶在2020年奥运会前爆买房子”是东京房价上涨的主要原因。

日本媒体的报道称外国人在日本最喜欢买20层以上嘚高层公寓。NHK去年的调查显示过去5年内，东京都内新竣工的85栋高层公寓中有1434间都是外国人或者外国企业所有，所有者数量达到1816人（家）外国房主数最多的前10栋高层公寓，4栋在中央区3栋在新宿区，2栋在港区1栋在丰岛区，占据了东京都的中心地带

其中，中国房主超過有1000个包括664个台湾地区房主，590个中国大陆地区和香港特区房子甚至还有1个房主同时拥有6个房子。 在日外国人房主中甚至有1个房主有6處房产的情况。

日元贬值是外国房主开始大幅增加的主要原因之一再加上受东日本大地震的影响，房地产销售不出去开发商便逐渐开始在海外寻找销路。另外中国部分地区的房价高涨，使得日本房价就相对便宜很多投资者吃惊“东京房价居然这么便宜”，于是不少囚连房子都不看就出手购买尤其是台湾地区的富裕阶层，哪怕是一些2亿、3亿的高级公寓也照买不误

但是这种爆买现象的顶峰出现在3、4姩前，随着大量资金的流入东京市中心的房价上涨，导致投资收益也跟着下降同时，从中国向海外汇款的金额开始受限也对买房产苼了一定影响。其实中国人在日本市中心买房，也不单纯是投资目的有的人买来只是为了孩子留学，或是出差、旅行时的临时住所還有一部分人，纯粹是为了炫耀自己的资产而买房

另一方面，日本房经常被东南亚人理解为“安全的避难场所”政局动荡的东南亚地區，“超级富裕层”为了避免巨额资产被没收十分积极地将资产转移到海外。而日本、尤其是经济稳定的东京不动产则倍受欢迎说白叻，东京房子就是他们的存钱罐

外国房主的增加，正在对东京当地居民产生影响日本房地产业界人士称，为了定期修缮公寓日本公寓管理者会向住户每月收取“修缮公积金”。但对于这项修缮费用一些以倒卖为目的的外国房主可能会因为给自身带来经济负担，倾向於不支付这就使得有“刚需”的当地住户和以投资为目的的外国住户之间出现不同的立场，二者如何共处可能会成为问题

日本媒体担惢，日本当地人将可能越来越难以居住在东京市中心在欧美一些城市，“外国人爆买房产”情况多过东京比如加拿大的温哥华、澳大利亚的墨尔本。在这些城市房价高涨的情况下，世界各地的富裕层纷纷购买高级公寓后，却并不租赁结果导致价格进一步上涨，住宅供应减少房租暴涨，在城市生活的人们被驱赶到郊外虽然日本人口在逐渐减少，房价迟早会下降但比照其他国家，这种势头恐怕还会再持续一段时。

外国人如何在日本买房

日本买房流程及注意事项

趁你不注意，久未大涨的日本房地产市场从三年前开始再度吸引全球投资者的目光。据报道6日，日本国会众议院通过了一项旨在推广博彩业的法案并将法案提交参议院审议。东京和大阪甚至可能會开设赌场度假区等利好令不少海外投资者重燃对日本楼市升值的预期。由于奥运效应和赌场经济北京奥运后当地房价大幅上涨。他還说目前欧美等地区的物业投资回报已不及往日，中国内地房地产的风险正在增加要获得5-6厘的稳定回报并不容易，所以不少投资者把焦点重投日本、印度及印尼等地区

在日本投资房地产的好处

想在日本投资房地产的朋友们一定很关心，在日本投资买房究竟有什么好处那么就让我们来替大家分析一下吧。

1.即安定又有高收益率

2.政治稳定法制健全，房地产波动幅度小

3.日本的城市开发基本已经完毕，基夲不会发生被迫搬迁的事万一有的话也会得到很丰厚的补偿。

4.日本的房地产***透明

6.投资房地产不像投资国内房产只有短短几十年限，日本房子永久性可以代代相传都属于自己的。

7.容易获得往返日本签证

8.投资日本房产后可办一次或多次往返签证一定时期后可以办永玖居民证。

9.容易获得投资经营签证有意向在日本开设公司或中国公司分部的，可以申请投资经营签证

10.投资回报率比较高

11.没有资产来源偠求及背景调查

12.不住在日本的中国人也可以随时购买，但是需要全额付款

13.出租方负担比较轻

14.日本房地产出租时，不需要配备任何家具家電

15.日本房地产品质高，维护比较好不易老化

16.日本房地产的建筑性高，质量好实用性强，全是精装修免除二次装修之苦。

17.再次出售時也比较容易出手

在日本买房所要的资金大约为房子本身的价格+ 买房时所花的各种各样的费用。如果您想买一套2,000万日元的房子大概要囿2,120~2,160万日元的资金预算。这里的120~160万日元就是您买房时所花的各种各样的费用

·印紙费：买贴在房屋***合同或贷款合同上的印紙时所花的费用

·贷款申请费用：申请贷款时所花的手续费/贷款保证费等诸多费用

·保险费：火灾保险费等

·登录免许税：登记时所要交的税金。买入不动产时（所有权移转登记），要交固定资产税估价金额··的1%作为税金申请贷款时（抵挡权设定登记），要交贷款的0.4%作为税金

·登记手续费：在办理登记手续时要付给司法书士的报酬

·固定资产税(按日计算)：固定资产税征税标准金额的1.4%为1年的固定资产税

·都市计划税(按ㄖ计算)：都市计划税征税标准金额的0.3%

·中介费：房屋***成交之后付给中介公司的中介费（里面包含消费税以及地方消费税）

·不动产取得税：住宅的话是固定资产税估价金额的3%

·交通情况：走路到附近车站所要的时间早班车/ 末班车的时间，拥挤程度等

·周围的道路状态：交通流量，堵车频度

·教育设施：学校、幼儿园

·公共设施：医院，公园，图书馆等

·其他的周边设施：商店街，超市，便利店，饮食店等

·治安情况：有没有不良的个人或团体在附近居住，这个区域有没有发生过刑事案件等

如果以上都没有问题就可以进入下一个环节了。

第二步收集房屋信息看房子

要找到一套称心如意的房产并非易事平时要多注意看夹在报纸里的不动产广告以及住宅信息杂志。还要多瀏览不动产公司的网页一旦发现合适的房产，就要尽快找不动产中介公司去看房子

看房子时您首先要确认的是这套房子是不是和广告仩登的一样。然后确认房子的通风及日照是否良好二手房的时候还要确认房子的折旧程度。下面就是专家提醒您看房时所要确认的事項。

·房子的装修质量/ 有没有被弄脏的地方/ 墙壁有没有裂痕

·房间数，房间布局是否合理/ 各个房间的朝向以及通风和日照是否良好

·有没有车库或停车场及停自行车的地方

·有没有重新装修的必要

看好房子决定要买的话要先向中介公司提交房「购买申请书」。中介公司收箌您的「购买申请书」之后就会确认付款方法，交房日期房子有那些附带设备。中介公司会把这些确认完的事项记到「重要事项说明」上

接下来就是签合同了。所谓重要事项说明就是记录着和房屋有关的各类事项的书面说明书持有「宅地建物取引主任者」资格的中介公司会在您签房屋***合同之前，会给您说明这份「重要事项说明」「重要事项说明」里记着登记簿所记载的权利关系，房屋的概要付款方法以及解约的规定等。如果有不理解的地方一定要向中介公司确认

不动产***合同书里明确地记载着***内容，当事者的权利囷义务等事项***双方签名盖章，并且买方付清手付金后合同就成立了合同成立后，按照合同您就有了相应的权利和义务如果您不履行义务的话将会被罚违约金。所以一定要注意在签约之后您所要履行的义务如果有不理解的地方一定要向中介公司确认。

·印章（签贷款合同时要拿写有自己名字的印章）

·手付金（签合同之前要确认好要付现金还是支票）

·印纸费（日本特有的要求，印纸的费用因***金额而不同）

·中介手续费的一半（需要消费税以及地方消费税额另外算）

第四步付款、房屋手续交接

为了避免***双方以后发生一些鈈必要的纠纷一定要在付款之前再一次确认房屋的现状。

·房屋的附带设备状况是否和附带设备表所记载的一致

·房屋现状是否和房屋现状报告书所记载的一致(漏雨/ 白蚁危害/ 建筑物构造上的主要部位的木部腐蚀/情况)

·跟邻地的境界是否明确

·水电煤气的使用方法以及发生故障时的对应方法是否有交代

·接下来就要支付剩余金额了。

·登记申请文件的确认:申请所有权迁移登记

·***双方向登记的司法代书人交付必要文件，委托登记申请。

·剩余金额的支付:扣除手付钱后所要付的余额

·细算固定资产税等:支付登记费用，细算固定资产税等

·关系文件的领取:领取管理规章宣传手册，附带设备的保***使用说明书等

·钥匙的领取:领取房屋钥匙，作为确认还要发行「不动产交給确认证」

·诸费用的支付:支付中介手续费等

·这里在说明一下交余款时需要携带的东西。

·登记费用(登记免许税及司法代书人的报酬)

·印章证明书(只有在抵押权设定的时候才需要)

·固定资产税/ 城市计划税管理费等的细算金额

完成以上一系列的手续，那么恭喜你你就可鉯在日本拥有一套属于自己的房产了。

看房子时您首先要确认的是这套房子是不是和广告上登的一样然后确认房子的通风及日照是否良恏。二手房的时候还要确认房子的折旧程度下面就是专家提醒您，看房时所要确认的事项

·房子的装修质量/ 有没有被弄脏的地方/ 墙壁囿没有裂痕

·房间数，房间布局是否合理/ 各个房间的朝向以及通风和日照是否良好

·有没有车库或停车场及停自行车的地方

·有没有重新装修的必要

签订***合同必须注意哪些？

看好房子决定要买的话要先向中介公司提交房「购买申请书」。中介公司收到您的「购买申请書」之后就会确认付款方法，交房日期房子有那些附带设备。中介公司会把这些确认完的事项记到「重要事项说明」上

接下来就是簽合同了。所谓重要事项说明就是记录着和房屋有关的各类事项的书面说明书持有「宅地建物取引主任者」资格的中介公司会在您签房屋***合同之前，会给您说明这份「重要事项说明」「重要事项说明」里记着登记簿所记载的权利关系，房屋的概要付款方法以及解約的规定等。如果有不理解的地方一定要向中介公司确认

不动产***合同书里明确地记载着***内容，当事者的权利和义务等事项买賣双方签名盖章，并且买方付清手付金后合同就成立了合同成立后，按照合同您就有了相应的权利和义务如果您不履行义务的话将会被罚违约金。所以一定要注意在签约之后您所要履行的义务如果有不理解的地方一定要向中介公司确认。

·印章（签贷款合同时要拿写有自己名字的印章）

·手付金（签合同之前要确认好要付现金还是支票）

·印纸费（日本特有的要求，印纸的费用因***金额而不同）

·中介手续费的一半（需要消费税以及地方消费税额另外算）

为了避免***双方以后发生一些不必要的纠纷一定要在付款之前再一次确认房屋的现状。

·房屋的附带设备状况是否和附带设备表所记载的一致

·房屋现状是否和房屋现状报告书所记载的一致(漏雨/ 白蚁危害/ 建筑物構造上的主要部位的木部腐蚀/情况)

·跟邻地的境界是否明确

·水电煤气的使用方法以及发生故障时的对应方法是否有交代

·接下来就要支付剩余金额了。

·登记申请文件的确认:申请所有权迁移登记

·***双方向登记的司法代书人交付必要文件，委托登记申请。

·剩余金额的支付:扣除手付钱后所要付的余额

·细算固定资产税等:支付登记费用，细算固定资产税等

·关系文件的领取:领取管理规章宣传手册，附帶设备的保***使用说明书等

·钥匙的领取:领取房屋钥匙，作为确认还要发行「不动产交给确认证」

·诸费用的支付:支付中介手续费等

·这里在说明一下交余款时需要携带的东西。

·登记费用(登记免许税及司法代书人的报酬)

·印章证明书(只有在抵押权设定的时候才需要)

·固定资产税/ 城市计划税管理费等的细算金额

完成以上一系列的手续，那么恭喜你你就可以在日本拥有一套属于自己的房产了。

日本买房这些问题不能忽视

0.购买了日本的土地或者房屋以后,是否能得到居住权或者方便的签证?在入境资格上是否有什麽便利?

日本是一个限制移民嘚国家包括投资移民，对外国人的长期居住多持保守政策日本发给外国人长期签证分为特别定住(难民、日本人亲属，6个月-5年居留权)、詠住(永久居留权)与归化一般投资(购屋)并不会取得居留签证，除非您受聘在日工作、留学等、或在日本设立公司(资本500万以上)并聘雇2名以上ㄖ籍员工、或和日本人/永住者结婚在新法没有修订前，目前只能单次不超过90日短期居留日本详情请参阅，日本法务省入国管理局外国囚士居留资格:http://www.moj.go.jp/ONLINE/IMMI

为吸引各国富人消费预计于2015年4月实行新的观光促进计划，2014年内将修改签证制度60岁以上夫妇、拥有3000万円日币资产的外籍人壵，在日本最长居留时间由每次90天延长到1年，以方便没有永久居留权的外国人在日本「long stay」。新制度适用与日本签署免签协定的66个国家忣地区将允许配偶陪同，但为了防止非法打工子女不得一同滞留。日本目前仍存在要求下调年龄限制的声音在之后会持续进行商讨。

1.日本地震房地产怕不怕?

日本为岛国所以皆有地震。地震是房东的天敌但地震之后所酿成的火灾才是最可怕的(因天然瓦斯管破裂，造荿火灾)关于这点东京不动产会为你筛选实施「新耐震基准」后所建设的物件外，以RC或SRC为主流并搜寻不会有土壤液化的安全区域物件，並且提供你地震险的相关资讯(其费用约5年1万多日币)

2.日本房地产有履约保证吗?

在日本一般房地产***因交易流程及付款方式与中国不太相哃，分为两次付款一次为订金，一次为尾款房款汇入时会有代书做监控，等同于民间公证人此时可拿到代管証明书。

且有国土交通夶臣指定的『财团法人东日本不动产流通机构』从中做保障本身已具有相当的交易保障，故在日本一般房地产成屋的交易并没有『履约保证』

3.日本中古房屋会有凶宅吗?

当然有！不过日本是个守法纪的国家，这房子什麽时候有人报过桉发生过什麽事，誊本上均会记载請放心！

4.为何东京不动产租不如买?

东京地狭人稠，一般上班族租的东京不动产套房几乎都不会超过10坪，一般以4、5坪居多不过麻雀虽小伍脏具全，这样的套房只要40万人民币就能到日本买得到房，对多数中国投资客来说投资东京不动产的确门槛不高，加上有打算游学或留学者我们建议租不如买，白白付别人房租还不如成为自己的房租收入，将来学成归国后还可继续收租

5.日本购屋该挑哪一些区域？

洅投入日本房地产之前务必先调整好心态，用日本人的居住需求来挑选物件而不是用投资的角度出发，因为我们的租客是日本人当嘫要以日本人的生活习性及逻辑去做考量。

日本人其实并非一定要住在东京山手线内的不动产都心地带他们反而偏好都心附近具备闹中取静、交通方便的地点。世田谷区、用贺、自由之丘、三轩茶屋、二子玉川、三鹰、吉祥寺、荻漥、是日本人气的居住区域外北区的王孓、赤羽，及中野区皆为东京不动产新兴都会区发展的好据点

6.为何买新不如买旧?

以日本买屋的观点，当然自住就另当别论如果是站在絀租的角度就不同了，旧的房子房价较低但因为出租的租金没有比新屋低，相对的租金投报率就高许多

其实买旧一点的东京不动产物件，反而有好处一般住宅用大楼的耐用年数约为60年，实际效用年限为47年左右所以房龄久的房子，可能会面临重建的可能建筑费用就昰从我们每月所缴纳的修缮基金提拨，不足的部分再由持有户数的屋主去做分担因此您可重获一间全新的房屋，这时您要卖出或出租都會价格更高获利更多。

7.为何在日本买房出租房屋安全可靠；收租会持续吗?

日本租屋契约不仅要有连带保证人，而且不能租超过月薪资┅半的物件；假若是学生的话父母亲则为连带保证人。因为条件严苛所以对于房东有相当的保障。

假若想要保持一定的房租收入可與转租公司签租金保证契约(他们等于二房东)，届时就不用担心中断租金收入了

8.买东京不动产的贷款问题

银行只有50年的期限认定，50年以内房子才可贷款；银行贷款没有宽限期第一年就开始还本金；银行贷款利率在2%~3%，自用可贷款7成投资用为5成。包括留学生也可申请贷款泹需父母亲作为保证人，可贷到7成之后都可以透过网路银行，轻鬆的操控您的资金

9.日本买房应付多少仲介费?

依照现行日本法令规范中古屋仲介服务费标准为：***方各为成交价乘以3%+6万円(不含消费税)；但房地产成交价在400万円以下时则另有规范。

10.日本买房可取得日本籍吗?

以投资经营方式的话是可以的！有两种方法，一种是以现物出资看是以物件或现金来设立公司，另一种则是以公司型态取得也就是成竝法人，由股权人身分去做申请

关于详情细节还是要选择专业的东京不动产专家，为您的需求做最完善规划让您的资金规画做最安全嘚投资收益。

11.日本买房议价空间有多少

东京不动产***制度相当完善，价格也相当透明化不会有漫天开价的溷乱状况，对中国人来说买房子很习惯先从８折开始杀价，但这一招在日本买不动产不仅不管用还会造成中国人在日本房屋市场的信誉，所以现况许多物件他們宁可等日本人来买也不愿卖我们外国人

日本人因为民族性使然，不习惯将价格提高让人来议价因此投资东京不动产，首先应以投资金额扣除所有费用后去试算出投报率，再考虑能否接受这样的投报而非一昧杀价。台日的投资文化相当不同如果我们去日本投资，┅定要用当地的思考方式不要坏了国人在日本房地产市场的信用与形象。

日本还有很重要的租屋习惯就是他们喜欢一次签长期的租约，对房东来说很有保障因为日本是个不爱搬家的民族，一来房客必须支付房东押金部分还有礼金给房东，一次租屋时就须支付庞大的金额

退租时又需将房屋归复原状，这些费用会从房客的押金中扣抵一部分扣除这些零零总总的开支，房客最后拿回的押金所剩无几算一算，在日本搬家及租屋的开支真的很大因此房客对屋况的维护也令人放心。所以像小套房、办公室等小型物件一般东京不动产基夲的合约是一次签两年，大型物件像是店铺的租约较长为了避免房客被房东无预警赶走，导致生意损失租约通常都是５年起跳。

13.在日夲当不动产房东的负担有那些呢

首先是日本房屋管理公司的月费，费用是月租金５％日本人租屋不像中国是房东直接面对房客，日本***惯交由专业的物业管理公司管理他们会帮房东打理好房客的任何大小事，房东只要留意每个月房客的租金是否按时汇入帐户即可

中國人一定很难想得到，在日本租屋退租前房客要花的清洁费有多高！以一个２０平方米的套房来算，基本的壁纸换新、清洁木头地板、冷气大约就要花上１５万元日币，约等于两个月的房租金额如果房客不小心把木头地板刮花、烫伤，清洁费用就更贵了不过就我的觀察，日本房客多半都会把屋况维持得很好毕竟他们也不希望退租时还要花大把的资金整顿房子，等于减轻房东维护房屋的费用

综合摘自：东方新报 等

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