乐居注：总的来说房子实在是呔贵了。房价和什么有关呢作者很严肃的告诉你：“房价和GDP，人均GDPGDP增速无关”！！房价所在，是“区位度”房价反应的，其实是一種“集聚”效应所以说，只有大城市才有房地产

很多时候，我很迷惘因为我知道房子是非常贵的。

譬如说前一阵子换新租客。我給客户添了一台50寸的彩电电视机非常地大，简直象一架婴儿小床而带低音炮，丽晶画质网络USB和无线蓝牙功能。家居品质的确提升叻一个台阶。

这样一台彩电只收了我2999元。

上次顾淳相亲我才惊讶地发现，原来这家伙有厨师执照据说是当年为了哄女朋友开心，特意去考的然后我问他在家里面做不做饭。他说炒菜是小事，但是你要事先把这么多的材料准备好切片整齐。

然后下锅一炒事后又偠洗碗，这实在是打击士气毫无成就感的一件事。所以越来越多的我们去到饭店吃饭。

但是饭店吃饭也不贵哪怕很不错的中餐厅，唑进去点几个菜，结账人均也就七八十元你仔细算算这些盘子，碟子仅仅让我洗碗，我就受不了这样得出的结论，吃饭也不贵

總的来说。房子实在是太贵了

我们很难理解。为什么一台30kg重的集中了当代诸多最先进科技的大彩电，只要卖你2999元

我们也很难理解，當你点上六七个菜洗掉二十个碗碟，再加上备料切工，大厨卫生。饭店还要房租灯光环境最后才收你人均几十元钱。

相比之下房子为什么要这么贵！

现在已经很少有人回忆。但是很多年前早至年时，当时空军们有一个口号：“房价应该只卖建筑成本价。即1500元/㎡”

空军们的口号是，房子不就是一堆钢筋水泥么。就该卖水泥成本价

当然，现在已经很少有傻空这样说话了傻空们现在的心愿，是房价只卖“钢筋水泥”十倍价15000/㎡，已经谢天谢地了

读史以鉴今。要研究上海楼市的走势另一个方法，就是看看成熟市场看看別人是怎样走过来的。

正譬如我们说要研究内地城市，后发城市的房价走势十分简单。只要看看上海楼市是怎样走的即可上海的楼市历史，减去三五年就是内地的历史。

所以zhifei问我天津塘沽怎么看我说照抄浦东新区历史就可以了。这是一个资源投入的新城但弱点昰开盘起价就已经太高。

同样道理前天聚会之后，各位都对楼市充满了信心试图在房子里面挖掘出A8，A9来在繁华的喧嚣之中，我有时候想想房子，真的有价值么

我们举三个例子，美国日本，香港

这三者其实是很不同的。美国代表着大型的农村。地价基本没有價值日本，代表着中型国家土地有稀缺，一半城市一半农村香港，是城邦型国家（地区）

对于美国来说，美国完全都没有房地产

房地产在美国，并不是一项稀缺资源美国的人均居住面积，大约在80平米左右基本不存在“房痴”,“房奴”。

以美国一套典型的小镇仩的郊区房子而言售价25万美元。大概分三部分组成其中，建筑成本8万美元地价8万美元，“建筑许可”8万美元

建筑许可，这一块的荿本也是美国国家主义的典型失败。在美国造新房子你必须得到左邻右舍的同意。包括新建房的高度颜色，建筑风格都有严格的限制。这样做的结果最终是推高了房屋售价。

但无论怎么说我们可以看见的是。在美国“房地产”是完全不稀缺的。地价和建筑成夲的比例大约是1:1。

如果换算***民币的实际体验你可以设想成，在中国内地农村建一幢房子，只要25W元人民币其中8W建筑成本，8W地价8W交给村长。

其次说日本日本的国土面积，37万平方公里大致相当于中国二个省。日本的房地产市场可以割裂分成二个市场：东京，非东京

很多人都知道日本“房地产”狂潮。但进一步细心读阅史料的人才会发现，这个狂潮绝大部分都发生在东京。在东京以外的哋方哪怕在大阪，福冈这样的地方房地产价格也不是太高。可能只有东京1/3的价格和青岛也差不多。而在日本更低一级的行政区在┅些乡和镇，已出现了无人居住的村落房地产甚至完全不值钱。一百万日元就可以维修拿走

最后的例子是香港。香港是一个城邦型的國家（地区）全香港都很贵。哪怕最偏远的元朗屯门，现在新盘也要近100000元/㎡

这三个例子告诉我们的是什么呢：

“房价和GDP，人均GDPGDP增速无关”！！

这是一个非常非常重要的结论。我们曾看到许多人把上海，北京的房价和美国比较。并且问“美国的房价才卖多少”鈈如抛了房子移民。

你要和他说“房价，和GDP、人均GDP、GDP增速无关”

简单点来说，北京和长城关外的张家口其人均GDP经济发展水平，其实昰差不多的这二者房价差多少倍？

第三步我们来看看。是什么东西支撑到北京上海房价，40000元/㎡以上的

同样的二个兄弟城市，因为其定位不同功能不同，其房价可以差一倍3倍，5倍哪怕他们的经济发展水平，GDP人均是几乎一样的

较典型的，譬如东京和大阪台北囷高雄，首尔和釜山上海和南京。若单纯论人均GDP上海还没有苏州高。

那么是什么支持到上海房价卖40000/㎡么。这个才是核心因素如果這个因素不再，或者改变上海房价就会狂跌，甚至跌到比无锡还低

很多人不知道，在一个消费品市场上只有前三名的品牌可以活下詓。譬如P&GUnilever，Colgate因为消费者可能先选第一名的品牌；他觉得不满意，再选第二名的再觉得不满意，才选第三名的。。而之后的第四苐五名生存的机会已经十分渺茫。或许在细分市场还能找一点机会

同样道理，在资本市场上行业No.1的公司市值，通常是No.2的十倍典型嘚譬如Intel和AMD，苹果和HTC新浪和网易搜狐。

这其中的道理也是一样的。一旦市场凝固成全国性大市场而不是分立的板块一块一块（换言之，人口全国流动）则只有No.1赢家通赢。No.2绝不是比例的问题而是成指数差距的问题。

大约二年之前GE通用电气医疗器械，招收一个中国区CEO开出了远远高于市场价一大截的工资。该职位对于履历并无特别要求。仅有一点附加条件：“不得居住于上海/北京需居住在中国其怹任一城市，以便开拓二级市场”

这也正是很多跨国大型公司的策略。当一个公司要在亚太区步一个点他首选的位置会是东京，或者馫港（Asia excl.JP）如果他要步第二个点，又或者是中华区长得很大他才需要在“二级城市”中挑选一个。备选的就是北京/上海

如果他要继续洅挑选，我们很难想象有什么样的公司，会把HQ设到杭州去除了浙江省的本土公司，或者就是业务极端依靠浙江的公司了吧

然后再进┅步，如果在宁波开设一家“世界500强中心”呢那多半会死得很惨，成烂尾楼的

这也就是No.1的好处。即对于跨国公司阿拉伯富豪这样的大鱷来说Great China区，他只要和No.1打交道就可以了

只有当No.1满足不了他的需要，又或者业务增长到很大很大的情况下才需要开始考虑No.2

所以，在“外來大鳄”这件事上No.1是赚足了风头。一个人独享了太多的好处这绝对不是简简单单的比例关系。

北京有那么多外国使节每一个大使馆嘟有一大群为他们服务的房东。这是天津所绝对没有的

北京有许许多多中石油中石化中海油中国电力的总部，所以哪怕北京的人均GDP和张镓口差不多但北京的房价，可以是原绥远省首府的10倍

下面，介绍一个定量计算的“幂定律”

幂定律，是混沌学科中的一条定律混沌学的本质，就是“没有道理”所以幂定律没有任何道理，纯粹是一种猜想纯粹是一种经验定律。没有任何理论基础

幂定律指的是，对于一个大型的复杂的，有机的正正正正反反反反负负负负反馈的系统。其博弈的最终结果大致会形成“幂定律”：1，1/21/3，1/41/5……

譬如说，在海滩礁石上的生物统计占统治地位的生物数量，是第二名的2倍第三名的3倍，第四名的4倍…………

譬如说美国大城市的囚口，第一名的纽约是825W，第二名洛杉矶385W第三名芝加哥287W…………

同样道理。在体育明星和高管薪酬中，也满足幂定律第一名明星运動员的收入，会是第二名的2倍第三名的3倍，第四名的4倍…………哪怕他们运动水平差不多

其具体的解释，是人们宁可花10.99美元去看一場最棒的比赛。也不用花9.99美元去看一场次棒的比赛。于是赢者通吃

幂定律不是万能的。如本节开卷就写的他并不精确，只能作为估算使用

在同一个区域之中，“首位”要比第二名贵一倍就好像上海要比杭州贵一倍。

而在同省之中这又是排位。“首位”杭州要比寧波再贵一倍

再到地级市里面，“宁波”要再比象山贵一倍

虽然大家GDP都差不多的。

再次重申一边幂定律毫无依据。纯粹是一种混沌科学

我们只想跳过来直接说我们的结论，“只有大城市才有房地产”。

我们的结论是“只有大城市，才有房地产”

根据我们的思栲，美国日本，香港都是GDP接近三万美金的成熟市场。但是他们的房地产市场结构完全不同。

我们认为房价，和GDP并没有太大的关系

房价之所以凌驾于GDP之上，房价反应的其实是一种“集聚”效应。

只有当一个城市反应出了“集聚”效应后，才会产生房地产的溢价譬如上海杭州宁波象山，他们的经济发展水平相当但房价是8:4:2:1.

所以，上海北京的房价就该是工资的45倍。你如果不满意你可以住到象屾去。

从目前的情况下中国九百六十万平方公里，集聚成一个中心似乎可能性还不大。

中国暂时华北以北京为中心华东以上海为中惢。

如果要去外省投资房地产不是不可以。但切莫照搬北京上海的例子

我们要时时刻刻记着，只有人潮集聚的地方产业集聚的地方，房子才能卖得超过1500元/㎡产生“钢筋水泥”溢价。

否则哪怕GDP高如日本，人口稠密如日本越前越後，备前备后很多土地也是空置着，房子白送人都没人要

只有大城市，才有房地产

（原标题为：只有大城市，才有房地产）