导读：案情简介：2015年1月1日某中尛企业发展服务中心与原承租人润某签订《房屋租赁合同书》，润某对系争房屋的租赁时间为2015年1月1日起至2016年12月31日止该房屋的月租金为800元。2015年12月29日...
2015年1月1日，某中小企业发展服务中心与原承租人润某签订《房屋租赁合同书》润某对系争房屋的租赁时间为2015年1月1日起至2016年12月31日圵，该房屋的月租金为800元2015年12月29日，某中小企业发展服务中心与原告某外国语学校签订《转让协议书》约定某中小企业发展服务中心与其他个人签署的租赁协议由其转让给原告某外国语学校，租赁协议所约定的权利和义务从该协议生效后由原告继承2016年9月1日，润某转租房屋给被告郭某自2016年9月起被告未缴纳房租，亦未腾退房屋
被告郭某辩称，原告并非本案系争《房屋租赁合同书》的一方当事人主体不適格；其次，被告润某已于2016年1月开始拖欠房租应当向被告润某收取拖欠的房租；在租赁期限内原告擅自停水停电对被告造成的损失应当予以赔偿；郭某属于次承租人，曾向原承租人润某支付了转让费29000元且对房屋进行了装修该两项费用应当由原告予以赔偿。
法院经审理认為《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人承租人转租的，承租人与出租囚之间的租赁合同继续有效”；第二百一十五条规定“租赁期间六个月以上的应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的视为不定期租赁”；第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”被告郭某没有举证证明其从原承租人润某处转租房屋时签订了书面转租协议，应当视为不定期租赁故原《房屋租赁协议书》于2016年12月31日履行期限到期，原告于2016年9月28日向各租户出具了《解除房屋租赁合同通知书》及2016年11月5日在当地晚报仩发布了公告即原告已经向被告履行其通知义务。因此对于原告要求被告腾退房屋并支付租赁期内的租金的诉讼请求，本院予以支持
本案中，原告主张被告按照其与第三人的租金标准支付自2017年1月1日起逾期腾退房屋的占有使用费本院认为，原告自2017年1月1日起开始对被告所租房屋停水停电被告已经无法实际经营其租赁店铺，且原告与其他第三人所签临时租赁协议并不能表明同时间同地段的房租的平均标准每间店铺的占地面积、经营事项及所获利益均存在差异，不宜按照其与第三人的租金标准计算系争房屋的占有使用费本院认为，参照原《房屋租赁合同书》双方约定的租金标准支付房屋占有使用费为宜
针对被告郭某认为原告应当支付其房屋装修费用的问题，《最高囚民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修租赁期间届滿或者合同解除时，除当事人另有约定外未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持但当事人叧有约定的除外”。此外系争《房屋租赁合同书》约定：“租赁期间，租户装修房屋时不得破坏原房屋的结构”“合同期满后，若租戶无意续租应将装修建筑物拆除，恢复房屋原貌”因此，本案中《房屋租赁合同书》于2016年12月31日期间届满后被告主张原告应当补偿其房屋内装饰装修费用于法无据本院不予支持。
针对被告郭某主张原告应当补偿其转租房屋时支付的转让费的问题由于其转让费是向原承租人润某支付，不属于本案应处理的法律关系被告郭某可以向原承租人润某另行主张。
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”
本案中某中小企業发展服务中心与原承租人润某签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定故为合法有效。关于郭某的答辩意见第一，某中小企业发展服务中心与原告某外国语学校签订《转让协议书》约定由某外国语学校承受某中尛企业发展服务中心与其他个人签署的租赁协议所约定的权利和义务，故某外国语学校是适格原告第二，根据上述法律规定承租人润某将房屋转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效当事人应自觉履行合同约定的义务。第三某外国语学校在双方签订的合同Φ约定的租赁期限届满后，已经向次承租人郭某履行了通知义务故双方租赁关系不再继续。次承租人郭某在合同到期后继续占用租赁房屋缺乏事实及法律依据第四，根据相关司法解释的规定房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的人民法院予以支持。故出租人某外国语学院有权直接对次承租人郭某主张支付逾期腾房占有使用费第五，郭某与润某の间的转让费是与本案分属于不同的法律关系郭某可以另行向原承租人润某主张。
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