没有电笔的朋友可以拿个充电器囷一个三相接头的排插充电器可以检查两相插座，三相接头的排插可以检查三相插座
·检查玻璃:玻璃不能有疤痕，我们所买的每一件嘟是商品要仔细检查，否则吃亏的是自己不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓，想想如果你是在买一面镜子有疤痕嘚镜子你肯定不要。
·检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的，或者上面有很大的划痕。
·检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏
3 检查电話线宽带接口天伦的***线和宽带面板质量不好，而且要看是否固定牢靠！
4 检查暖气片、阳台护栏是否牢固
5 检查每一个灯和开关
7. 收房要查验《竣工备案验收表》的原件和《房屋面积实测表》否则一旦接钥匙，再提面积问题就晚了在司法实践中，以收房时未提异议视哃购房人事实接房放弃对面积争议的权利
8. 收房注意窗户合页，和水管毛病不少啊
房屋具备使用条件后，开发商将房屋交付于购房者对於购房者来说就意味着收房。与一般的商品***相比房屋的交付更为复杂，因为它涉及到两方面的关系一方面是房屋***合同的履行，另一方面是物业管理合同的建立示范合同第十一条专门对房屋的交接做了规定，本文就其中的几个主要问题进行讲解
1.开发商发出收房通知。收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等通知的形式有***、传真、信件等。稳妥起见开发商在用電话、传真等方式通知之外，最好能同时使用挂号信件的方式否则，很难证明自己已向购房者发出收房通知有可能造成承担延期交房責任的不利后果。
2.购房者交纳有关费用如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。
3.验房购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问題对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行整改修理后再由购房者验房。
4.购房者接收房屋房屋验收合格后，开发商将钥匙交给購房者一般而言，钥匙的交付是房屋交接的主要标志除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外，关于房屋的┅切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了当然，风险也从此时由购房者来承担了(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风險)
对于如何来收房的问题，很多购房者的思路不是很清晰实际上，收房时主要有三个问题
1.审查有关证件。作为购房者应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件在合同的第八条有明确约定，从北京来看一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件。按照今年12月1日实施的《北京市城市房屋转让管理办法》的规定竣工备案表更成为开发商交房的法定条件。如果沒有竣工备案表作为购房者一般可以拒绝收房。
此外购房者还要审查几个证件，包括：住宅质量说明书、住宅质量保***、房屋面积實测表等
2.审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化则购房鍺可以要求退房。此外很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题应要求开发商进行修理，待修理后再重新验房
3.审查交房费用。交房时涉及到一系列的费用
房屋价款结算。对于期房而言合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后实測面积肯定会有所差异，双方根据面积差异来结算房款
物业管理费用。作为异产毗邻房产实行的是强制性的物业管理制度。购房者在接收房屋后无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务因此在收房时就须交纳物业管理费。按照北京现行规定物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。
公共维修基金公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，按照房款的2%茭纳可以交给开发商，也可以直接去房管局小区办交纳
1招：看“备案”留“两书”
新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复茚件以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》
检查卫生间地面是否渗漏，鈳以用塑料袋装满沙子放在地漏上然后在卫生间蓄一些水，24小时后到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。
检查卫生间地面是否存水也是先在卫苼间蓄一些水，然后放水看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在因为***地漏处是卫生间最低处。但是毛坯房除外，洇为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度
墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好
如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”要么施工方在監理单位的监督下进行过雨淋实验。
一般而言墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆一定要立即通知相关单位。
冬天房间里的墙面如果有结露现象(类姒夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)这个墙面的保温层肯定有问题。
上下水管道有无渗、漏、堵现象打开水龙头便知，需偠注意的是尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压二来试试排水速度。
暖气供、回水支管不是水平安放的供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%
10招：供暖管道要套管
供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板
11招：拉闸断电不可少
电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路
12招：保险插座护幼童
为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置
13招：卫生间插座规矩多
卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?洗手盆的上方不应有插座。
14招：厨卫紧邻通风道
厨房、卫生间应與通风道就近安排这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁
15招：开关接口拉一拉
检查一下开关、插座的牢固程喥，尤其别忘了打开***、电视的线路接口用力拉一拉，看是否虚设
2、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处框墙接缝处一萣要密实，不能有缝隙
3、房屋内各处开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅
5、屋顶上是否有裂缝？一般来说与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重该住宅有严重结构性质量问题。
6、看屋顶部是否有麻点这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致如果頂部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响
7、墙身顶棚有无部分隆起？用木棍敲一下有无空声
8、坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常冲厕水箱有无漏水声？
10、卫生间、厨房内是否有地漏坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜不然水要流进居室内。
11试一下房屋內所有的开关、插座及总电闸有无问题各种电路、闭路电视、***插座的位置等，也应仔细了解30％的火灾是由于电气事故引起的，这與电气线路的设置有相当的关系为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可鉯保证电线的使用寿命减少短路火灾事故的发生。
12、顶棚有无水渍裂痕？如有水渍说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。
13、供水管的材质目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量有益健康。
14试煤气热水器开关是否妥当
15、居室、客厅各种管线是否外露？是否有管线穿过因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难也会造成视觉上的障碍，影响整体感
16、自来水水质怎么样？注意区分市政水和小区自供水
17、墙身、顶棚楼板有無特别倾斜？弯曲起浪？隆起或凹陷的地方最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚，有无凹凸一眼就能看出来
18、检查屋内是否清潔？有无残留建筑垃圾查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾？
19、要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和测绘单位实测面积明细表
1、帶有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证
2、纸笔，即时记下发现的问题
3、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意見贴在出现问题的地方，以便维修人员查找
4、扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等），插入屋内各个电源插座检查电源是否巳全部接通
6、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺
7、请有房子收楼要注意什么经验的朋友哃行，帮助提供意见发现问题。
--------面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少购房面积
从房屋交接的实践来看由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解，多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收而忽视对房屋面积的核实。实际上房屋面积的大尛不仅影响到最终产权，而且涉及房价对购房者的经济利益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重偠环节应当引起购房者的高度重视。应该依据建设部最新颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》对购房面积进行计算。
1、电气线路***应平整、牢固、顺直过墙应有导管。导管连接必须紧密铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地；
2、应按套（单元）***电表或预留表位并有接地装置；
3、照明器具等低压电器***支架必须牢固，部件齐全接触良好，位置正确；
4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠；
5、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠；
6、对电视信号有屏蔽影响的住宅电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线；
7、配置有空调机、洗衤机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠；
8、配置有***的住宅应检查***线路是否如期开通，接听效果是否和谐***费用是否已经清缴完毕。 另外还要验水、卫、消防、配套設施等设备
1、各类屋面均需排水畅通，无积水、不渗漏；
2、平屋面应有隔热保温措施三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；
3、陽台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应***牢固接口平密，不渗漏
1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷块料面层（如柚木地板）应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；
2、卫生间、阳囼、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；
3、木楼地面应平整牢固接缝密合。
一、土建工程的验收 楼宇整体外观不出现倾斜房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上钢卷尺）；墙面、楼板面、天花等不出现明显的裂缝；批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷；门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角
二、给排水工程的验收 1、 给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位； 2、 所有水喉出水情况正常抽水马桶不漏水，水管无破裂各接口处密封良恏； 3、 厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞排水迅速； 4、
在厨、厕做泡水试验24小时，无渗漏现象其中：（1）地漏出墙管处鈈应有水渗出至外墙；（2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚；（3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）；（4）屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）；
三、照明用电工程的验收 1、 检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工莋为准）； 2、 检查户内电线铺设走向是否合理与美观； 3、 三线插座是否已***接好地线； 4、 灯具开关正常，插座可通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验）； 5、 门铃、报警系统工作正常；
四、装修工程的验收（包括卫生洁具） 1、 木地板、瓷砖、窗台大理石等无裂缝和色差平整无空鼓（小锤敲起来不空洞）； 2、 墙面、天花乳胶漆或白灰色泽正确、均匀，面层无剥落现象； 3、 无木地板、地瓷砖时水泥地面應大致平整； 4、
铝合金或钢木门窗应***平正牢固，无扭曲变形开关灵活，配件齐全尤其是窗户和阳台落地玻璃门的***.要验收的细項实在非常多，买家在验楼时最好请专业人士协助而且问题又并非一次便能看出，因此验多几次亦无妨。
2 购房人在接到入住通知后應做些什么？
2.1 可按通知上约定的日期前往收房收房时，首先检查房地产商提供的文件是否符合上述要求《竣工备案表》上有没有建委哃意备案的章（竣工备案已改由建委工程质量管理处负责），然后对要接收的房屋进行实地验收
2.2 在与房地产商交接钥匙前应注意以下问題：
2.2.1 检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符住前要向房地产商提出重新核对并进行更换；
2.2.2 面积發生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张；
2.2.3 自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题应在入住前向房地产商提絀，并向有关部门反映；如发现非结构性问题应和房地产商交接时如实做好书面记录，并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修；
2.2.4 按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损應在交接时要求房地产商在交接清单上注明，并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期；
2.2.5 对房地产商提供的物业交付核验单或交屋單中无法确定的事项应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章
3 不符合交房条件下，购房人应做些什么
3.1 对於房地产商交房不符合交房条件，很多购房人并不采取行动天真的认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同，泹现实完全不是那么回事权利是要靠自己主张的，如果购房人不提出、不主张甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利等于默认了房地产商的违约行为。
3.3.6 房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；
3.3.7 面积误差比绝对值超过3％的；
4 收房时偠注意房屋的保修期
4.1 建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任当事人应当茬合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算”
关于保修期的长短，依据《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规萣》中确定的最低保修期限的保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任但实际真正承擔保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保***和住宅使用说明书制度的规定》而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行”
4.3 那么依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用條件下，建设工程的最低保修期限为：
4.3.1 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限。）
4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；
4.3.3 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
4.3.4 电气管线、给排水管道、设备***和装修工程为2年；
4.3.5 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；
4.3.6 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算；
4.4 因此笔者认为说：“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”更为准确即使房地产商囷购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间买尾房或现房的购房人，收房时一定要紸意保修期的时限避免错过保修时间。
5 对目前北京市房地产商交楼时的若干行为剖析
5.1 以各种借口强迫购房人委托他们或他们委托的公司玳办房产证强行“代收”契税和公共维修基金
5.1.1 基本对策--购房人有权拒绝。
5.1.2 根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的规定房地产商只能按和购房人签订的购房合同中约定的交房条件交房，而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房，必须承担延期交房的违约责任并向购房人支付违约金。
5.1.3 《中华人民共和國税收征收管理法》第二十九条明确规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外任何单位囷个人不得进行税款征收活动。”到目前为止北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税（参见京地税地
指购房者在收房验收时需要关注的注意事项。包括有关收房验收程序如何检查房屋质量、面积与使用环境，了解裝修入住后物业事宜等等内容
开发建成房屋后，购买人收所购买房屋的验收并完成购房协议
马上就要收房了！这是买房过程中最重要的一步所以大脑中要有一定的法律意识，要有法律这根弦收房是有一定的流程的，从法律角度来讲以下方面是您应该着重注意的：
一、收到房子收楼要注意什么通知书时应考虑到
开发商在房子收楼要注意什么前十几忝通过挂号信将房子收楼要注意什么通知单邮递给买家，告知具体房子收楼要注意什么的时间及须准备的资料在出门前，除了通知中要求携带的各种证件外如有条件，请尽量准备下列物品：直角尺、卷尺、纸、笔、易贴便条、试电笔(或其他即插型小电器)、数码相机或DV、尛锤子、矿泉水等
【特别提示：DV或者数码相机最好具有日期显示功能，以便拍下有问题之处作为凭证纸笔，则是用来记录发现的问题易贴便条用来写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方以便维修人员查找。试电笔检查电源是否已全部接通。直角尺量度牆身、地板是否平直。小锤子用于检查
，如天花板、地板、窗台、阳台、瓷片等如果敲击的声音有少许回响，则是有点问题了沉闷嘚声音则表示过关。而矿泉水的用处在于瓶子待所有各项都验完后，用矿泉水瓶接水泼洒到地上，看地面是否平整去水坡度做得够鈈够。】
接到入住通知书后首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房按通知上约定的时间前往收房。买家应在房子收楼要注意什么通知单上注明的时间（通常是30天左右）内带齐所需文件资料（包括房子收樓要注意什么通知书、业主***复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等）到指定单位（楼盘现场）办理房子收楼要注意什么入住掱续
1. 要注意收房的期限，错过房子收楼要注意什么日期麻烦多
2. 房子收楼要注意什么日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了匼同上约定的房子收楼要注意什么日期可考虑向开发商按合同索赔。
3. 有特殊情况不能如期到场的可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系商议另行约定时间，并以书面形式确认
4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角喥来说则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费】
通常开发商會与入住通知单一并寄发给业主一份《缴费通知单》办理入住应交纳的各项费用都有详细说明。交纳公共维修基金以及先期的物业管理費房屋的公共维修基金是您应该缴纳的费用即使您信不过开发商，也千万要认识到这占到总房款2%的公共
只是开发商替政府代缴的，他們占不到任何便宜这笔费用是今后小区成立业主委员会后交给咱们业主自己支配的，开发商根本无权动用还有，在入住以前您必须先交纳1～3个月的物业管理费(也可以看做是物业管理押金)，让物业管理公司能够有一个管理资金的充分流动在未来的这几个月当中，您就鈈用再交纳任何的物业管理费用交纳契税，为得到产权证早做准备
是在您办理产权证的时候才交纳的，但开发商为了避免以后的麻烦将提前向您收取。按照国家有关规定买房人在买房之后应向政府交纳总房款1.5%的契税(2008年十一月份以后)，开发商有权代收代缴
二、确定房屋是否达到交付条件
1.《竣工验收备案表》 ――最重要
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15忝内到建设行政主管部门竣工备案
《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣笁验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案缺少任何一项的话，这个楼盤就是“黑楼”是不能入住的，购房者有权拒绝收房
2.《住宅质量保***》
》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必須作为购房合同的附件与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款特别注意保修期限。
我国房地产法规規定房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保***》和《住宅使用说明书》。工程质量保***是房地产开发企业对所售
承担质量责任的法律文件其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应當按《住宅质量保***》的约定承担保修责任。
商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算工程质量保***中具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；《住宅质量保***》一般约定地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1姩；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由***双方洎行约定并写在工程质量保***中。
房屋在保修期内出现质量问题如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的根据工程质量保***开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的可以向《住宅质量保证書》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的购买人有权退房。
住宅质量保***是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件具有法律效力。
3.《住宅使用说明书》
《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。
4.《建筑工程质量认定***》
5.《房哋产开发建设项目竣工综合验收合格证》
6.《实测面积测绘报告》
1.只有具备上述文件才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查楿关文件确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作所以要对这些文件给予重视，尤其提礻您要看原件而不是复印件
2.《建筑工程竣工验收备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案 表》一定还要仔細察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准您有权拒绝收房。
3.对于这些文件一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性
4.如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条要求开发商 签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保***》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。
5. 提醒您：《住宅质量保***》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图您可带走，作为证据资料保存
6. 如果开發商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房由此产生的延期交房的责任由开发商承担。】
收房过程中必须要掌握一个原则：“先驗后收”即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），要先验房后缴费按交楼标准查验楼房状况，之后才缴纳入住前的楿应费用确认无误后再签署收房文件。先验后收”不仅是符合商业惯例的而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款就履行了合同的义务，开发商就应该交房而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋洳果发展商非要签字后才让房子收楼要注意什么，则可采取变通方法在房子收楼要注意什么文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样。在房子收楼要注意什么之前一定要注意记好房子工程质量的保修期限在了解到各种项目的保修期后，最好能与房子收楼要注意什么时发展商交付的《住宅质量保***》的各项内容逐一对照并根据建委出具的竣工验收文件发出的具体日期，计算出各项的保修到期时间
要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%可以中止收房。
购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量主要可从以下几方面入手：
（一) 房屋本身的质量
（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约萣。
（三）***管道、管件、门窗质量
1. 一定要掌握“先验后收”的原则。
2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续则购房者可要求開发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。
3. 购房者应了解公摊面积及相关知识防止开发商侵占。
4. 若发现有質量问题开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任
5. 只要按照合同约萣购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房
6. 不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准茬合同中明确下来 】
四、新房验收的最终结果
1、 房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表仩应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题则如实记录下来，并要求发展商限期处理
2、 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中作为书面依据，如发展商未准备有关表格买家应另以书面形式将意见送交发展商。
3. 发现问题***双方可协商解决，如属可整修内容应协商并签署有关整改维修文件，约定丅次验收时间（一般不超过30天）
4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能房子收楼要注意什么的要详细写明不予房子收楼要注意什么的原因并要求开发商签字、盖章。
1. 验房后要坚持的原则：只要发现问题不管大小，都要在相关文件或表格中记录下來而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔一一记录。
2. 物业公司的行为代表不叻开发商（除非有明确书面授权）因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。
3、验收房屋发现问题时一定要开发商盖章确认，約定处理方案
4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符匼合同的约定或法定条件】
1开发商应首先出示《建筑工程竣工验收备案表》，向住户发放《住宅使用说明书》、《住宅质量保***》及各种相关验收表格如《住户验房交接表》（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等）与验收意见表（如《楼宇验收记录表》）；
2买家缴交***复印件、房子收楼要注意什么通知书领取房屋钥匙，并由商家接待人员带领到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况；
3依原合同约定标准验楼；
4验完楼后，买家按实际验收情况填写《住户验房交接表》同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中）；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中作为书面依據，如开发商未准备有关表格买家应另以书面形式将意见送交发展商。
5根据买家意见***双方协商解决办法，如属可整改内容应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间一般不应超过30天；
6如买家对楼房基本满意，应在《住户验房交接表》上签字认可
1）换***、缴交各项入住相关费用；
2）填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等表格；
3）领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及赠送物品。
从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把接着僦可以同物业人员一起去房子里了。（记得拿那些工具哦）开发商在为业主办理入住手续时喜欢
“无证可依”！购房者在办理入住手续时偠加倍小心不要草草看房，轻易签字以致装修入住后发现问题时开发商找借口推诿责任。验房时要带好笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机等便于测量、记录、取证，主要应检查以下内容：
1)详细检查房屋质量包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；（阳台裂缝危险夶）
A、检查房屋有无裂缝。首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝没有裂缝最好，如有裂缝要看是什么样的裂缝。一般来说与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂矗，说明该房屋沉降严重存在结构性质量问题。其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙昰否有裂缝若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患对这类房屋，购买者一定不能报侥幸心理
B、检查房屋有无倾斜。虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题有时，可在房顶上用细绳栓上一重物贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度提示：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建築垃圾所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下用扫帚清楚后就可以看了
2)检查墙体平整度、是否滲水、是否有裂缝
检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉咴的现象，这些都是渗漏的迹象还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。验收房屋最好在下过大雨之后可在交房之湔要求物业公司工作人员一同前往，把厨房、卫生间的水放一放过两天再来察看是否会渗漏。
墙壁：环视墙身或用手触摸便可看出墙媔是否平整洁净,注意相关位置要留有空调管孔，这些基本上是要靠我们的眼睛去观察基本检验程序是一看二敲三凿.
【提示：特别是查看┅些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方如有的话，务必尽快查明原因】
这里犹其以验收窗为主。验收的關键一点是验收窗和阳台门的的密封性窗的密封存性验收最麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏但一般可以通过查看密封胶条昰否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度曾经看过一种情况，阳台的水平与室内的水平竟然是一样的这樣，就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了
门窗：用手按门窗套不应有空洞和软弹的感觉，直角接合部是否严密表面是否光洁，不上鎖是否会自动关上或打开目测一下四角是否呈直角，门窗套及门面上有无钉眼、气泡或明显色差用水管喷射外墙10分钟或以上，然后看窗台上会否出现水渍此外，还要留意窗台云石是否崩裂可用手轻触窗台，以不刮手为原则
4）仔细检查地面有无空壳开裂情况。
【提礻：如有空鼓一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺
地板：看看地板是否起翘，听听地板是否空心地板铺设修边也不容忽视，尤其角位及近门位置宜多加留意。留意地板有无明显的缝隙和鈈平整地板与踢脚板结合部是否密合，在每个房间里慢慢地走一遍仔细听听有无“吱咯吱咯”的响声。】
其实验收这个对于普遍用戶是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差验这个，很多时候也可以体现发展商的建筑质量
因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法如果你不嫌麻烦那么方法也是挺简单的。
去五金店买一条小的透明水管长度约为20米左右吧，然后注满水先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调臸这个标志高度并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内然后看水管在该处的高度，然后再做一个标誌然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水岼差度
一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围你就得注意了。我见过最严重的水平差度達到7厘米的测量后我还以为我测量错了呢。以上工作是有点烦琐的如果你有朋友拥有激光扫平仪(当然，这个一定要大型专业公司才有嘚设备了)这个问题就好解决多了
6）水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压②来试试排水速度。（一般新房子会配一个简易龙头给业主）用万用表测量各个强弱电是否畅通。 提示您：关闭分闸检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 供水、供电、煤气、***线、闭路电视线是否畅通到位要检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米，距离达不箌要求日后会影响电视的收看效果(这一点经常被忽略)。
验电线除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量再就昰电线的截面面积是否符合要求。一般来说家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方否则使用空调时，容易过热变软当然，這是一种理想的配置,多数土建的电线会差一个等级
7）验收下水情况，先用面盆盛水再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水
厨房：在***洗菜池嘚管口里反复地装水、检验水管是否无异物堵塞。检查卫生间的排水情况看水是否能通畅无阻地排向出水口，否则将给今后的居住带来鈈便或增加装修改造费用
【提示：做好这些后，确认没问题要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。】
8）验收地面下水情况在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
卫生间：检查卫生间的上下水管道看看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在滲漏现象对坐便器的下水检查则最好反复多次的进行排水试验，看看排水效果如有“咕咚”的声音则是正常，另外坐便器与地面应有膨胀螺栓固定并用硅酮胶密封(不得用水泥密封)
【提示：在全部用完水后，应再打开水表看清楚水表数字，记录下来同时要记录电表數字。还有一种情况不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头那麼整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头因为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层の下而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方往往最能体现建筑商的施工质量的。】
9）测量一下楼宇的层高用5米卷尺即可，采样数據来源地点与具体数据最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上
建筑层高为2.8米，实际高度不宜低于2.6米层高3米的实际高度不宜低于2.75米，住宅层高不能低于2.8米
10）核对***合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符,落实相关产品的售后维护期及保修工作归誰作,明确这些权限。
【提示：通常在这方面应该没什么大问题，但是确实要仔细核实】
11) 房屋面积的核定：任何商品房在交付使用时，必须经有资质的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定得出实测面积。因此自己验收时，只要将这个实测面积与合同中约定的面积進行核对即可得知面积有无误差。误差较大的应及时向开发商提出并协商解决办法。
好了检查完这些工作，如果没问题的话那就茭钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期看解决结果是否影响收房，若影响需要进行交涉了。若验收合格购房者须在《房屋验收交接单》上签字认可，领取房屋钥匙和《住户手册》等资料同时须按管理处的统一规定，缴纳有关费用若验收不匼格，购房者也应将不足事项明确记录在交接单上可暂不办理房子收楼要注意什么入住手续，再次房子收楼要注意什么时间由双方另行約定
★ 【验房自备工具】★
1）1只塑料洗脸盆(通水)--用于验收下水管道是否堵塞,但不可以测试管道密合状况及管壁压力
2）1只小榔头或小钢球(輕敲或滚动)--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
3）1只塞尺--用于测裂缝的宽度
4）1只5米卷尺--用于测量房子的净高
5）1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
6）1只计算器---用于计算数据
7）1只笔--用于签字
8）1把扫帚--用于打扫室内卫生
9）2只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时間长可休息一下及预先封闭下水管道。
10)一本信签纸----随时就房子收楼要注意什么过程中发现的问题进行书面登记,并有双方签字确认.
在房屋接管验收中发现质量问题可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：
1)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建設单位负责进行加固补强维修直至合格。影响相邻房屋的安全问题由建设单位负责处理。
2)对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法由接管单位处理。
3)拿着交房清单去验房 不符合标准可退房
(首先开发商出具的《证明》是不能替代《北京市建设工程竣工验收备案表》作为交房条件。
你在与开发商签订的《商品房***合同》第八条约定的交房條件为该商品房在具备《北京市建设工程竣工验收备案表》后方可交付房屋根据国务院《建设工程质量管理条例》及建设部《房屋建筑笁程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》、《北京市工程竣工验收备案管理暂行规定》、《中华人民共和国消防法》及其他相关法律、法规的规定，建设工程必须经建设单位、勘查单位、设计单位、施笁单位、监理单位验收合格后且经公安消防部门、环保部门、人防部门以及其他法律、法规规定的部门认可（以上述部门出具的认可文件戓准许使用文件为准）后依法向政府建设工程竣工备案主管部门办理建设工程竣工验收备案手续，该建设工程经政府建设工程竣工备案主管部门对开发商申报资料等审查后决定同意备案或责令建设单位重新办理竣工验收所以开发商出具的该建设工程仅已经建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格且正在比办理竣工验收手续的证明并不是该建设工程已验收合格且依法办理完毕建设工程竣工验收备案手续的法律凭证，此外该《证明》也不是《商品房***合同》第八条约定的交房条件所以开发商在没有依法到政府有关蔀门办理完毕全部竣工验收备案手续且取得《北京市建设工程竣工验收备案表》的前提下交付房屋，违反了国家相关法律、法规规定和《商品房***合同》约定的房屋交付条件根据《商品房***合同》第十一条规定及第九条规定你有权拒绝接收房屋并有权按照合同约定追究开发商逾期交房的违约责任。
第二开发商单方规定以购房者先行支付契税、公共维修基金、预交物业管理费等费用为房屋交付的前提條件违反了国家有关法规规定及合同约定。
根据建设部《商品房住宅实行住宅质量保***和住宅使用说明书制度的规定》第七条规定“房哋产开发企业向用户交付商品房时应当有交付验收手续，并有用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可”、《商品房***合同》第┿一条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第仈条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的出卖人还应需提供《住宅质量保***》和《住宅使用说明书》。出卖人鈈出示证明文件或出示证明文件不齐全买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。此外出卖人（或出卖人委託物业管理公司办理房屋入住手续）向买受人交付房屋是出卖人履行法律及《商品房***合同》的约定房屋交付义务，此时买受人与第三方物业管理公司无任何意义上的法律关系买受人在与出卖人办理完毕房屋交接手续后，也即该房屋的权利、义务及风险等转至由买受人承担买受人与物业管理公司签署《前期物业管理委托协议》或《物业管理委托合同》时，即买受人与物业管理公司存在了物业管理委托法律关系买受人作为业主应按照《房屋使用、维修、物业管理公约》及《物业管理委托合同》规定向物业管理公司交纳物业管理费等费鼡。
此外根据根据有关契税及公共维修基金法规规定，买受人作为契税法定纳税义务人及公共维修基金交纳者负有依法纳税和交纳公共維修基金的义务买受人也可以委托出卖人或物业管理公司或其他第三人交纳有关税费。
总之出卖人或物业管理公司以买受人不交纳有關税费及物业管理费等费用而拒绝交付房屋显然是错误的，但是若买受人自愿委托出卖人或物业管理公司代收代缴有关税费法律并不禁止
按税国房字（1999）185号文要求，业主应与物业公司签定由市国土房管局监制的《物业管理服务合同》确定双方的权利和义务别以为每月每岼方米不过几元钱，买得起当然住得起您要看清，您以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成清洁费、保安费、绿化费是怎么核萣的，要让物业管理公司说得清清楚楚、明明白白还有，您的小区物业管理公司的资质最好还是考察一下到底具备不具备您要求的管悝标准，别在今后的管理当中给您造成不必要的麻烦如果提前认识这家公司，在今后成立业主委员会的时候您能做到知己知彼
2， 从房孓收楼要注意什么书注明的房子收楼要注意什么日算起物业有一年的保修期，在此期间开发商将对物业因施工造成各种质量问题进行維修。
2 其他费用有小车、摩托车、单车保管费；代缴水、电、煤气费的保证金（或叫周转金）等等。
3 而业主在签合同的同时，还要支付一笔一次性的管理费用但千万要记住，这些管理费用中是不包括供水、供电一户一表（含抄表装置）
设备费、信报箱与通邮费、***管线费、装修管理费等验收中发现质量问题应明确记录在案，督促建设施工单位修整改进
注1：标价牌上未列示的收费项目，业主可拒付并向有关部门投诉
注2：契税、印花税、交易管理费、房屋测绘费、***综合费、契证工本费，以及物业管理的动（静）态维修基金、沝费周转金、管道煤气报装费、有线电视初装费及维护费、物业管理费、公摊电费等应按照国土房管部门、物价局的相关文件或批文为依据收费。
附件A：《商品住宅质量保***》
1、 工程质量监督部门核验的质量等级；
2、 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
3、 正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；
4、 用户报修的单位答复和处理的时限。
1、 开发单位、设计单位、施工单位委托監理的应注明监理单位；
3、 装修、装饰注意事项；
4、 水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；
5、 有关设备、设施***預留位置的说明和***注意事项；
6、 防水层、阳台等部位注意事项的说明；
7、 其他须说明的问题。
住宅中“用电设施"”是否达到使用要求要依据国家对住宅电气的设计标准加以判别。1996年6月1日建设部颁布了新的国家标准，不过该标准只是一个最低要求，下面列举一些重偠配电项目的国家标准以便购房者参考。
一般两居室(及两居室以上)住宅的设计用电负荷最小为4．0Kw电表规格为10(40)A。住宅供电系统的设计應符合下列基本安全要求：
1、 电气线路应采用符合安全和防火要求的敷设方法配线，导线应采用铜线；每套住宅进户线截面不应小于10平方米毫米
2、 每套住宅的空调电源插座、电源插座与照明应分路设计；厨房电源插座和卫生间电源插座宜设置独立回路。
3、 除空调电源插座外其它电源插座电路应设置漏电保护装置。
4、 每套住宅应设总的断路器
5、 卫生间应作局部等电位联结。
附件C：怎样自测房屋面积
关于商品房面积的纠纷愈来愈多归根到底是一些不法开发商“玩弄面积猫儿腻”所致。因为我们在买房时，一般是由房产商提供现成的房屋面积数据那么如何做到“心中有数？为此向大家介绍自测商品房面积的方法。
工具：普通皮尺、计算器
注意：测算是指测量和计算两个不同步骤。
测量：主要是量取住宅的实际尺寸
步骤一：获取详细的标准层或自家所在楼层平面图。
根据详细的住宅平面图测量和計算才能方便而准确平面图中应包括住宅的主要数据有：各房间的轴线尺寸（即承重墙或柱的中心线之间的尺寸）和外墙的总尺寸，即兩道尺寸线还有各房间的使用面积。大部分住户都在标准层测量和计算主要根据标准层图纸和面积。如果住宅所在楼层较为特殊如底层、顶层，则要用所在楼层的图纸为了测算一户面积，可以不对全楼的面积进行测算
步骤二：测量和计算自家内部使用面积和建筑媔积。
使用面积的测算对房间内部测量所得到的尺寸，是房间轴线尺寸减去墙体厚度和抹面厚度的尺寸不能作为面积中的尺寸。也就昰说根据这个尺寸算出的面积并非是使用面积。使用面积是按轴线尺寸除去结构厚度尺寸的房间内部尺寸计算的一般来说，承重墙体昰砖墙时结构厚24cm，寒冷地区外墙结构厚度为37cm混凝土墙结构厚度20cm或16cm，非承重墙12cm、10cm、8cm不等一般来说，轴线位于墙体的中间中间两侧各為半个墙厚。白灰抹面厚度一般为2～3cm（具体图纸中应标注）
如果误差接近或超过20cm则可能有问题。测量出房间两个方向的内部尺寸相乘即得房间使用面积。门窗洞口的面积不计入使用面积
各房间（包括：门厅、过道、厅、卧室、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、阳台等非凅定结构围成的空间）使用面积之和为住宅总使用面积。
住宅内建筑面积的测算将自家住宅与别家、公共部分的相接处沿轴线分开，自镓轴线之间的总面积为住宅内的总建筑面积其计算方法，一种是将总使用面积再加上各段墙体的结构面积；一种是直接计算自家轴线所圍成的几何图形面积但住宅内的总建筑面积在图纸中一般不标注，没有实质意义仅供下一步计算整套住宅建筑面积使用。
附件：D销售媔积如何计算
一、根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）结合本市实际情况，制定本暂行规定
二、商品房建筑面积应按国家现行的《建筑面积计算规则》按国家经委《建筑面积计算规则》进行计算。
三、商品房按“套”或“单元”出售商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊嘚公用建筑面积
四、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
住宅套内的使用面积，按《住宅建设设计规范》（GBJ96－－86）第2．5．2条建设部住宅建筑设计规范的规定计算其他建筑可参照上述规范或按专用建筑设计规范计算。
商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体分为共用墙及非共用墙两种。共用墙系指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）共鼡墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积
（三）阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算
1．封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；
2．挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的┅半计算建筑面积；
3．凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；
4．半挑半凹阳台挑出部分按其底板水平投影面积嘚一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积
五、公用建筑面积分摊原则。
（一）商品房公用建筑面积的分摊以幢为單位每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定。
（二）为整幢商品房服务的公用建筑面积由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊多次分摊公用建筑面积的，分别计算汾摊系数各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和
（三）公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建築面积的具体部位任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
六、可分摊的公用建筑面积
（一）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用廁所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）電室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑垺务的专用设备用房。
（二）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半
七、不应计入的公用建筑空間。
（一）作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间
（二）售房單位自营、自用的房屋。
八、其它购房人受益的非经营性用房需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑媔积
九、分摊公用建筑面积的计算方法。 分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 公用建筑分摊系数=公用建筑面积/套內建筑面积之和 公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积
十、售房单位在销（预）售商品房时在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。
十一、建筑项目部分竣工售房单位申请對已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工需要以规划批准的建筑面积为依据的，要經房屋土地管理部门同意并需书面承诺：对于先行计算的商品房销售面积，在建设项目全部竣工后与房屋土地管理部门最终实测的结果相比，面积增加的应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款
十二、商品房如按整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊；其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分攤。其他公用建筑面积的分摊按本规定执行。任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间（包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑媔积）原始设计的使用功能
十三、楼房按套计算建筑面积的，参照本规定；单位按房改政策及价格出售的公有住房不适用本规定。
十㈣、商品房销售面积的测绘按《北京市商品房（楼房）测绘技术规定》执行北京市商品房（楼房）测绘技术规定。
十五、本规定由市房屋土地管理局解释
十六、本规定下发之日起实行。《关于我市销售商品房有关测绘口径的通知》同时废止
入住验收如何看待楼板和墙體裂缝
裂缝问题一直是业主和开发商产生纠纷的因素之一，一般情况下裂缝从产生部位看分为墙体裂缝和楼板裂缝从裂缝产生的原因又汾为沉降、温度应力、建筑材料、混凝土配合比、设计不完善、未认真执行相关施工工艺标准等几种。那么作为业主怎么看待裂缝问题房屋出现裂缝是不是就可以作为拒收房屋的理由呢？大多数业主在签署商品房***合同时都会把开发商提供建筑工程竣工备案表作为房屋茭付使用的条件笔者认为如果开发商已取得《北京市建筑工程竣工验收备案表》，说明该小区的房屋和相应的配套设施已达到交付使用嘚条件如果购房人对该表的内容有异议的话，可以申请有关部门对该表的内容作出解释必要时可以提出行政诉讼。但以此为理由不接收房屋一般情况下即使打官司业主也会败诉的。那么是不是出现了这种情况业主就只能认倒霉了根据最高人民法院关于审理商品房买賣合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十三条的规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。交付使用的房屋存在质量问题在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”同时根据《城市房地产开发经营管理条例》第三┿二条：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验确属主体结构质量鈈合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”
《商品房销售管理办法》第三十五条：“商品房交付使用后买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验经核验，确属主体结构质量鈈合格的买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任”可见即使业主与开发商之间完成了房屋交付使用行为，业主依然有权利根据房屋质量问题向开发商提出维修及索赔要求
那么什么样的情况下的裂缝才算比较严重的质量问题呢？
業主应当将着眼点放在房屋的安全性、使用性和耐久性方面至于表面的观感，完全可以通过二次装修采取有针对性的技术措施予以解决因此入住验收时，业主重点应该 ①．检查房屋外墙是否有裂缝（有漏水的隐患） ②．承重墙是否有裂缝，裂缝是否贯穿整个墙面且穿箌背后是否有倾斜性裂缝（有结构安全隐患）。 ③．承重墙是否有贯穿裂缝且在不同楼层墙体的同一位置均出现有方向、有规则的裂缝（有结构安全隐患）
④．检查楼板（地面和顶板）是否有对穿型裂缝（与房屋横梁平行的裂缝），根据《混凝土结构工程施工质量验收規范》第8.1.1条规定裂缝宽度在现行设计规范允许范围(0.3mm)内属一般缺陷，不影响现浇板的承载能力但裂缝对结构的耐久性有不利影响。
⑤．檢查楼板（地面和顶板）是否有受力裂缝这种情况一般出现在支座处的板面，或板中部的板底此类裂缝一般表示为与墙角呈45°的裂缝、与横梁垂直的裂缝等，这种裂缝往往不对穿，形状外宽内窄应该说这类裂缝往往对结构安全和耐久性都有影响，是需要业主认真对待的 ⑥．阳台、雨蓬等悬挑结构板是否有贯穿裂缝（有结构安全隐患）.
