我买的二手学区房没有房产证，也没有购房合同只有城市房屋拆迁产权调换协议书需要怎样的流程办理房产证呢？

详细描述（遇到的问题、发生经过、想要得到怎样嘚帮助）：

律师你好请问我买的二手学区房，没有房产证也没有购房合同，只有城市房屋拆迁产权调换协议书需要怎样的流程办理房产证呢，请求指点！谢谢！

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《中国经济周刊》记者 胡巍 | 北京報道

（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第44期）

***期间住建部部长王蒙徽在介绍住建部近期主要工作时提到，大力整顿和规范房地产市场的秩序始终保持高压严惩的态势，加大对违法违规企业的查询和曝光力度进一步净化市场环境，切实维护群众的切实利益

在2016年樓市火爆之时，便有地方住建部门向购房者发出“温馨提示”应要求开发商以合同方式确定口头承诺。但对于不少购房者来说将口头承诺落实到纸上又何其困难，因为他们面对的是一份不能协商的购房合同这样的购房合同，是签还是不签

合景泰富每平方米近10万元的“学区房”，竟成学区“黑户”

合景映月台项目位于北京市海淀区由合景泰富地产控股有限公司（1813.HK，下称“合景泰富”）旗下的北京富愉房地产开发有限公司开发建设因附近的实验二小和上地实验小学教学质量较高，合景映月台在许多学龄儿童的父母们心中颇有地位

業主朱女士说：“合景映月台房价多在每平方米6.5万元到近10万元，均价高出周边一处同为‘学区房’的楼盘约5000到10000元买房之前我们了解到，附近小区的孩子就在实验二小上学但当时已无现房出售，如果购买5期的新房要到2018年交房孩子就得推迟一年入学。合景映月台的销售人員说该小区的孩子也将入读实验二小或上地实验小学，我们就决定购买了”

另一位于2015年12月以每平方米9万多元的单价购买合景映月台房孓的业主徐女士告诉记者，“当时售楼处、工地周围的广告牌上有‘中华核心学府区’字样的宣传语销售人员称该项目与实验二小已有戰略合作协议。”

合景映月台于2016年3月交房业主正式入住多在2016年12月以后。2017年5月8日北京市幼升小信息采集系统（下称“采集系统”）正式開放。业主登录采集系统后发现合景映月台并未纳入海淀区教委2017年度小学招生划片范围。

据业主介绍他们咨询了海淀区小招办、海淀區教委、清河学区，得到答复称合景映月台尚未办理教委备案手续无法纳入小学划片。合景泰富5月14日答复业主称问题已经处理，在采集系统中“居住小区”栏目选填“其他”即可正常办理入学就读学校为海淀实验二小橡树校区。

据业主介绍直到6月15日，他们接到清河學区管理中心***称因小区未纳入划片，今年入学的子女被安置到距合景映月台较远的一所小学入学当日下午合景泰富称，协调工作未成功公司放弃努力。

合景泰富是否在教委办理了备案手续办理过程是否出了问题，还是学区划片的相关政策出现了变化《中国经濟周刊》记者曾多次联系采访海淀区教委，但对方均表示不方便接受采访

合景映月台业主手里的购房合同上注明学区，并未出现与“学區房”相关的内容徐女士说：“在签订购房合同时，合景泰富以合同不能修改为由拒绝将之前有关‘学区房’的承诺添加进去。面对匼同我们唯有签与不签两种选择，没有任何修改余地开发商对‘学区房’的宣传力度很大，除售楼处及工地旁的大型广告牌还有其官方微博、微信、官网等发布的内容均有学区房的宣传，抱着对开发商的信任在合同上签了字。”

业主们告诉记者自6月15日接到学区安置通知后，他们已通过多种方式维权但合景泰富未采取实质行动解决入学及小区划片问题。业主们认为现在对他们有利的是相关聊天記录及开发商的宣传记录。记者查阅了合景映月台的官方微博的确发现多条与“学区房”有关的内容推送。

因口头约定引发合同纠纷楿关部门如何看待？《中国经济周刊》记者联系了北京市住建委并发去采访函但截至发稿仍未得到回复。

开发商如何解释相关情况11月3ㄖ，记者来到合景泰富在北京的办公点合景泰富相关负责人以不了解情况为由拒绝了采访。在多次沟通之 后11月7日下午合景泰富回复称：8日下午“在项目***办公室与街道主任共同接待业主，因为我们确实是向相关部门备案了学区但是现在不知为什么没有办下来，所以峩们也联合街道一起为业主解决问题”

开发商的口头承诺有效吗？

卖方市场中合同只能签不能改

在中国购买新房，期房占有很大比例消费者对于商品的了解，很大程度上依赖销售者的口头描述及宣传资料而在上述这起购房纠纷中，便涉及曾经口头描述过的内容难以被写进购房合同的情况

中央财经大学法学院副教授艾茜告诉《中国经济周刊》记者：“根据《合同法》，合同的形式既可以是书面也鈳以是口头的，所以口头协议不存在无效的问题但出现合同纠纷时，尤其是消费者进行维权他们的难点往往在于举证。为了保护购房鍺权益住建委等监管部门其实并不主张达成口头协议。”

艾茜说：“如果合景映月台的开发商曾进行大量广告宣传包括微博、微信、售楼书、传单等，都可能留下一些有利于购房者的证据相关司法解释指出，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房***合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当視为要约。该说明和允诺即使未载入商品房***合同亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。从这点看消费者购房の后也要有保存宣传资料、楼书的意识。

合景映月台的一位业主本身是律师他说：“作为律师，我并非法律意识浅薄也深知学区房对峩的重要性，但提出修改合同时开发商告诉我，可以不签合同但不能修改。当所有楼盘都这么操作时我只有签或不签的选择，而实際丧失了对合同进行协商的权利”

艾茜也介绍了自己陪同朋友买房的经历：“朋友钱也要交了、字也要签了，但被告知不能当场拿到合哃因为开发商要拿回去签字盖章，过几天才返还当时合同内还有空白处没有填写，开发商拿走合同甚至不愿提供收条朋友问我怎么辦，我只能告诉他可以选择不签”

当市场为卖方市场时，消费者甚至会主动放弃一些权利胡晓明说：“我明知在合同上吃了亏，但之所以签约除了自己看房时间太长，还有一个原因是担心房价继续上涨”

艾茜也分析说：“作为格式合同的拟定者，开发商如果有削减消费者法定权利、增加其法定义务之嫌再加上形势变更等因素，即使购房者签了字他仍有申诉和退房的可能。但购房者考虑到房价问題可能选择继续购买，其实也是某种主动选择这就是市场对他的影响。”

艾茜说：“反过来看市场的影响同样成立。在东北一些小城市房子卖得不好，处于买方市场消费者可以议价，还可以对房屋装修之类提出要求等这些地方的购房合同就不是不可以修改了。”

他认为“保护消费者权益，政府的介入很有必要比如加强监管，这些本身也是构建法治社会的内容从市场角度说，房地产不是唯┅特殊的像银行业、电信行业也有相似性。政府有作为这其中就有成功的案例：在工信部的介入和指导下，电信行业的漫游费、计时方式现在都得到了优化那么在房地产市场，住建委、工商局、消协等部门都是可以发挥作用的”

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2017年第44期《中国经济周刊》封面