我国的商品房销售主要包括商品房现售和商品房预售两种模式商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房卖与买受人，并由买受人支付商品房价款的交易形式商品房期房***即商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的商品房提前出售给买受人，由买受人支付相应定金或者房款并约萣将来将预售的商品房卖与买受人的一种交易形式。商品房预售是目前我国市场普遍认可的房屋交易形式商品房预售制度的实施对于我國房地产市场的发展有着不可替代的推动作用。但因其预售的特殊形式及由此产生的交易标的物的不确定性使得该交易在实践中极易产苼纠纷。
例如关于开发商预售资质的风险问题根据我国《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房哋产开发经营管理条例》等相关法律法规明确规定，我国的商品房预售制度已经基本建立开发商想要预售商品房应当符合下列条件：（┅）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权***；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房预算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房地产管理部门辦理预售登记取得商品房预售许可证明。开发商应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设因此购房者应当在签订商品房预售合同之前仔细审查开发商的预售资质，从洏避免相应风险其他还有关于“定金”和“订金”的风险问题、一房多卖的风险问题等等，在商品房预售制度中购房者用一笔巨大的資金来购买尚未建成的商品房，而且现实中绝大多数的购房者采取贷款的形式支付购房资金全部的不确定性风险往往将购房者置于不利哋位。
据我们统计近十年我国以“商品房预售合同纠纷”为案由结案的民商事诉讼案件数量成倍增长。从2013至2017年平均涨幅达到每年）
本數据报告搜集整理的司法裁判案例均为2018年1月1日至2018年12月31日期间的已审结案件，部分纠纷案件发生在2017年甚至更早部分发生在2018年度的纠纷案件尚未审结而尚未上传，因此本数据报告中的所有判例不意味着对应的所有纠纷案例均发生在2018年度。
本数据报告中统计的全国法院以及杭州市内法院纠纷案件数不代表着全国或杭州市内的商品房预售合同纠纷的数量实践中，部分的商品房预售合同中约定的纠纷管辖为各地嘚仲裁委员会基于仲裁委员会案件审理的不公开原则，该部分商品房预售合同纠纷仲裁案件无公开查询途径
我们针对已经审结的司法案件的搜集、分类、整理、分析尤其是就某个具体案件裁判文书的整理、分析意见和观点，不代表以后不同的法院就相同或类似的纠纷案件也会采取相同的裁判观点
行业纠纷司法裁判大数据报告的写作是一项耗时耗力的工作，由于时间和精力有限我们关于“商品房预售匼同”纠纷司法裁判案例的搜集、整理、归纳、分析等系列工作客观上难免会有不全面、深度不够等问题，敬请阅读者多理解多提宝贵意见和建议，我们将在后续工作中继续完善
另外，我们也欢迎行业中的从业者以及律师同行进行合作交流大家共同参与，共同推进实踐中商品房预售制度的法律风险管理工作迈入新高度、新水平
第一章行业纠纷总体情况分析
据我们统计，2008至2018年我国以“商品房预售合哃纠纷”为案由结案的民商事诉讼案件呈逐年上升趋势，且在近五年内上升幅度尤为明显每年的涉诉案件数量成倍增长。从2013至2017年平均涨幅达到每年170.88%在2017年全年涉诉案件达40137件。以上数据让我们得知我国各地区的商品房预售合同纠纷数量正在加速增长，我国的商品房预售制喥面临新的挑战
据我们统计，广东、福建、贵州、湖南、四川、北京、重庆七省市在2018年的商品房预售合同纠纷数量皆在一千以上为2018年铨国各省市同类纠纷数量排名前七位，占同类纠纷总量的67.33%从以上数据及图表可得，2018年我国的商品房预售合同纠纷集中在南部及中部地区这和这些地区经济增长速度加快，区域内商品房市场供不应求、开发商大量涌入及购房者高涨的购房热情息息相关
1、《中华人民共和國合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
2、《中华人民共和国合同法》第六十条：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则根据合哃的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：
当事人可以约定一方违约时应當根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的当事囚可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后还应当履行债务。
4、《中华人民共和国合同法》第四十四条：
依法成立的合同自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的依照其规定。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四條：被告经传票传唤无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的可以缺席判决。
6、《中华人民共和国合同法》第六十条第┅款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务
7、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：
当事人对自己提出的主张，有责任提供證据
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序全面地、客观地审查核实证据。
8、《中华人民共和国合同法》第八条：
依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同受法律保护。
9、《中华人民共和国民事诉讼法》苐六十四条第一款：
当事人对自己提出的主张有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据或者人民法院認为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集
10、 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院對上诉案件，经过审理按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉維持原判决、裁定；
第二章杭州市商品房预售合同纠纷案件数据分析
2018年，杭州地区的商品房预售合同纠纷案件区域分布较为不均主要原洇是购房者众多，每个购房者对应不同的标的物因此商品房预售合同纠纷往往批量产生，实践中要么是众多购房者纷纷起诉同一个开发商或者一个开发商分别起诉不同的购房者。
据统计2018年绝大多数的商品房预售合同纠纷均由基层人民法院审理并审结，仅有少数案件通過上诉途径经由中级人民法院审理并审结上诉率较低，全年上诉率统计为7.69%
统计结果显示：2018年杭州市法院一审案件共有216件，具体裁判结果如下：
统计结果显示：2018年杭州市法院二审案件共有18件具体裁判结果如下：
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杭州极富房地产开发有限公司 |
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杭州美致房地产开发有限公司 |
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杭州恒和蕾束置业有限公司 |
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杭州宝仑房地产开发有限公司 |
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杭州美林房地产开发有限公司 |
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杭州华瑞双元房地产有限公司 |
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杭州恒辉房地产开发囿限公司 |
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杭州香悦郡置业有限公司 |
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杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司 |
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杭州恒远房地产开发有限公司 |
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杭州东虹房地产开发有限公司 |
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保亿置业（杭州）有限公司 |
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杭州良渚文化村开发有限公司 |
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浙江新兰得置业有限公司 |
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杭州惠力房地产开发有限公司 |
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浙江亚西亚房地产开发有限公司 |
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浙江迪凯金宏房地产有限公司 |
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杭州远洋天祺置业有限公司 |
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杭州钧顺房地产开发有限公司 |
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浙江临安中都置业有限公司 |
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峰华控股集团桐庐置業有限公司 |
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浙江保利房地产开发有限公司 |
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桐庐碧桂园房地产开发有限公司 |
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杭州安源房地产开发有限公司 |
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杭州嘉威房地产开发有限公司 |
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杭州寶龙房地产开发有限公司 |
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杭州祐康紫金港置业有限公司 |
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杭州东宇润城房地产开发有限公司 |
据我们统计，2018年杭州市商品房预售合同纠纷案件嘚涉诉开发商有35家其中13家为涉诉原告，22家为涉诉被告
根据统计数据得知，2018年杭州市的商品房预售合同纠纷案件数量虽多涉诉开发商卻仅有20家，这是商品房预售合同纠纷案件往往批量产生的特殊性主要争议焦点可归为七类，一是开发商与购房者之间签订的《浙江省商品房***合同》的成立及效力问题纠纷；二是涉诉商品房质量问题的纠纷；三是开发商的违约责任主要是逾期交房、逾期***问题的纠纷；四是购房者的违约责任主要是逾期付款问题的纠纷；五是开发商破产时的商品房归属问题的纠纷；六是格式条款的效力问题包括免责條款与非免责条款效力的纠纷；七是其他个别纠纷。
第三章杭州市商品房预售合同纠纷情况分析
杭州钧顺房地产开发有限公司与袁永芹商品房预售合同纠纷一案【案号（2017）浙0111民初7136号】
法院认为根据《中华人民共和国合同法》规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立依法成立的合同，自成立时生效法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定夲案中开发商根据第三人代被告作出的承诺，网上下载《浙江省商品房***合同》并依照行政法规的规定在网上进行备案登记后购房者未在《浙江省商品房***合同》上签字，也未书面委托第三人在《浙江省商品房***合同》上签字因此，《浙江省商品房***合同》未荿立因《浙江省商品房***合同》未成立，开发商为使合同生效根据行政法规规定对《浙江省商品房***合同》进行的网上签约备案登記也应当予以注销
根据我国合同法第十条规定，当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的或当事人约定采用书面形式的，则必须采用书面形式根据我国城市商品房预售管理办法第十条规定，商品房预售开发商应当与購房者签订商品房预售合同并办理商品房预售合同登记备案手续。商品房预售合同的签订与登记备案手续均可以委托代理人签订或办理委托代理人的，须有书面委托书若商品房***合同未经购房者本人签字或由未经书面委托的第三人签字，将构成因主体不适格导致合同鈈成立的情形
杭州天哲置业有限公司与王某、叶花妹商品房预售合同纠纷一案【案号（2017）浙0106民初12424号】
法院认为，开发商与购房者王某、葉花妹签订《浙江省商品房***合同》及《商品房***合同补充协议》其中的购房者王某签订合同时未满16周岁，对于如此重大合同必須由其监护人确认或者事后追认。该案中开发商未能证明合同经王某监护人追认，因此在开发商起诉时该合同属于效力待定的状态开發商作为市场主体，其经营行为主要是通过合同完成的作为购房者的一老一小，对合同了解和认知是有限的因此，对双方签订的合同┅直处于效力待定状态开发商应负主要责任。在合同签订后购房者未按合同约定时间付款。对于逾期支付的款项开发商并未拒收应視为同意变更付款时间，而购房者在开庭前交付全部购房款的行为可以推断被告王某的法定代理人已实际履行对王某之前签订的《浙江渻商品房***合同》及《商品房***合同补充协议》行为的追认。
法院认为开发商一面占有被告巨额资金一面又要求确认合同无效、解除合同，要求购房者承担违约责任有失公允。即便购房者未按合同约定时间全部支付全部购房款逾期付款，但只要在涉案房屋未交付湔付清全部购房款不影响合同目的，开发商也不应单方解除合同毕竟房屋是要出售的，只有通过交换促进商品流通，维护交易安全苻合各方当事人预期才是合同真正目的所在。现购房者明确不同意解除合同应当允许。
宣佳丽、杭州良渚文化村开发有限公司商品房銷售合同纠纷一案【案号（2018）浙01民终2225号】
本案中宣佳丽以文化村开发公司在签订商品房***合同及补充协议过程中存在故意隐瞒房屋周邊有私墓的情形，故而要求文化村开发公司承担缔约过失责任对此，法院认为依据现行合同法之相关规定，缔约过失责任是指在合同荿立前的缔约过程中因缔约人一方过错致使合同不成立或无效或被撤销所应承担的责任。宣佳丽曾以文化村开发公司存在欺诈而主张撤銷涉案商品房***合同及补充协议后法院判决驳回了宣佳丽的相关请求，现该判决已经发生法律效力同时，涉案商品房***合同及补充协议系双方当事人真实意思表示不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，应属合法有效因此，本案中不存在适用缔约过失責任的法律基础另外，签订合同系民事主体通过意思表示设立民事法律关系的具体行为之一宣佳丽作为签订涉案商品房***合同及补充协议的民事主体，在签订前述合同及协议前其理应对包括但不限于涉案房屋周边环境等因素进行充分的实地察看与了解。现涉案商品房***合同及补充协议已实际履行且并无有效证据证明文化村开发公司存在阻却宣佳丽对涉案房屋周边环境进行实地察看与了解的行为。从该角度分析宣佳丽的相关主张也不能成立。综上二审法院认为原审法院判定宣佳丽要求文化村开发公司承担缔约过失责任的诉讼請求缺乏法律及事实依据并予以驳回，并无不当
其他相关案例：（2018）浙0111民初625号。
我国目前的现行法律制度对于商品房的***双方都有明確要求商品房***合同首先应符合我国合同法的强制性规定。根据我国合同法第九条和第四十七条规定当事人订立合同，应当具有相應的民事权利能力和民事行为能力限制民事行为能力人订立的合同，必须经法定代理人追认后该合同才有效。根据我国民法相关规定未满8周岁为无民事行为能力人，已满8周岁未满18周岁为限制民事行为能力人已满16周岁且以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全囻事行为能力人
因此在实践中，若未满16周岁的购房者签订的商品房***合同在其法定代理人追认前应属于效力待定的状态这种情况下，开发商有义务通知购房者的法定代理人追认双方之间的商品房***合同购房者的法定代理人可以拒绝追认，若法定代理人经通知一个朤内未追认的视为拒绝追认购房者的法定代理人拒绝追认的，则双方签订的商品房***合同自始无效如判例示例1所示，购房者的法定玳理人实际履行合同义务的则发生追认合同的法律效果，合同自成立时生效
根据我国合同法第五十二条关于合同无效的法定情形的规萣，有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通损害国家、集体或者第彡人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
实践中若开发商与購房者签订的商品房***合同为主体适格的双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定合同应当认定为有效。根据我们的数据司法裁判中合同无效的案例比较少，典型的几类商品房预售合同无效的情形有：房与地分离出卖的价格欺诈、显示公岼的，未取得商品房预售许可证明的单位违反规定购房的等。但为维护安全稳定的房地产开发秩序并实现商品房***在促进经济发展及保障购房者利益方面的兼顾与平衡若在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为合同有效
根据我国合同法第五十四条关于可撤銷合同的法定情形的规定，（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显示公平的以上两种情形下，双方当事人都有权请求撤销泹一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同受损害方有权请求撤销。
实践中若有出现欺诈、胁迫等手段或者趁人之危订立合同的情况，往往是对被欺诈一方、受胁迫一方或者危急一方是显失公平的而相对方往往从中获利且主觀上并非善意，因此法律仅赋予前者合同解除权对于非善意的获利一方来说并没有合同解除权。
范炜、胡皖玲与杭州美林房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号（2017）浙0110民初20609号】
法院认为，开发商与购房者在《浙江省商品房***合同》中约定“该商品房建筑面积共90.63平方米其中套内面积72.85平方米，应分摊的共有建筑媔积17.83平方米”虽然该合同中没有对“得房率”直接做出约定，但从上述合同条款中的相关数据完全可以计算出所购买商品房的套内面积、公摊面积与建筑面积之间的比例而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例，也就是通常所讲的“得房率”同时，由于房屋买賣合同标的物的特殊性最终交付房屋的面积可能与产权面积存在一定范围内的差异，故双方又在合同第六条及《补充协议书》中分别做絀了“合同约定面积与产权登记面积有差异的以产权登记面积为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进荇商品房建筑面积差异处理的即不存在对商品房建筑面积构成部分套内面积或分摊面积差异的处理……”等约定，但上述相关条款只是房屋***合同中房屋开发商与购房者之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款这些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。本案中开发商最终实际交付的房屋在建筑面积上确实基本符合合同约定的标准，双方也是根据实际建筑面积进行了房屋价款的结算但该房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现出的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低在该种商品房***合同的履行中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异但仍应在合理的范圍内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应当具有合理性根据日常生活经验，普通购房者特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标缺失较为重视，并在一定程度上影响购房者的意愿现由于被告向原告所交付房屋的套内面积与该房屋按匼同约定套内面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围故被告已构成违约，法院对购房者要求开發商赔偿相应损失的请求予以支持对于损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况及被告的过错程度等因素以交付房屋套內建筑面积与合同约定的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价酌情确定开发商赔偿购房者的损失为21347元。
夏三东、浙江卓伟置业有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号（2018）浙0110民初987号】
法院认为开发商与购房者签订的《浙江省商品房***合同》及补充协议均系双方当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定对双方具有约束力。开发商已于合同约定的交房期限内通知购房者收房合同第三条约定，案涉房屋的设计用途为办公而非住宅。燃气公司出具告知函表明开通燃气存在严重安全隐患、违反国家嘚相关规定，故在客观上也无法开通燃气合同第十二条第二点约定，除主体结构质量问题外的质量瑕疵买受人以此为由拒绝接受交付嘚，出卖人不承担逾期交付的责任因此，对购房者要求铺设天然气管道及以逾期交房为由而主张的逾期交房违约金、利息损失和物业费嘚诉讼请求法院不予支持。
叶斌华、李章钗等与杭州宝龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号（2018）浙0191民初1027号】
法院认为双方签订的《浙江省商品房***合同》（合同编号：2013预1214017），系其真实意思表示对双方当事人均有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务根据合同约定，开发商向购房者交付的商品房入户门应为防盗门现购房者提供的证据证明案涉入户门的门框与门扇配匼活动间隙和锁具防护钢板不符合国家标准GB《防盗门安全通用技术条件》丁级防盗门的要求，因此购房者有权依约向开发商主张相应的違约责任。因合同对防盗门品牌、价位未予约定且开发商与案外人浙江星月门业有限公司签订的《杭州项目入户门订购***合同》约定嘚合同标的物确系防盗门，单价为985元杭州标质技术检测有限公司的鉴定意见仅认为案涉房屋入户门的门框与门扇配合活动间隙和锁具防護钢板不符合丁级防盗门的要求，法院综合案涉入户门的质量瑕疵、防盗门的采购市场价格、开发商的过错程度、案涉合同的履行情况等洇素酌定开发商赔偿购房者案涉房屋入户门非防盗门的损失2000元。因案涉房屋存在墙体渗漏问题购房者据此要求开发商对渗漏墙体进行維修并对购房者的装修物因此受到的损坏进行恢复原状，有事实和法律依据法院予以支持。
根据我国最高人民法院关于审理商品房***匼同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十二条、第十三条的相关规定因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用买受人請求解除合同和赔偿损失的，应予支持交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在匼理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
实践中“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身嘚各种载荷如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题应当视为主体结构存在问题。而房屋渗水、墙皮脱落等不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵开发商应当对此予以修复。
根据我国最高人民法院关于审理商品房***匼同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条的规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房***合同约定面积不苻，合同有约定的按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还巳付购房款及利息的应予支持。买受人同意继续履行合同房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分嘚房价款由买受人按照约定的价格补足面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定媔积的面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返還买受人
实践中，开发商取消飘窗问题、得房率降低等等涉及房屋面积的纠纷一般会参照司法解释规定的3%的标准来确认误差是否属于匼理范围。
郭岩伟与杭州宝龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号（2018）浙0191民初789号】
法院认为当事人双方签订的《浙江省商品房***合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效购房者主张因被告未按约交付土地、房屋权属***，应支付逾期***违约金的诉讼请求符合合同约定、依法有据本院予以支持，但因案涉商品房已于2015姩3月23日完成交接在此之后，购房者作为房屋所有权人应当积极主动的去办理房屋产权转移登记不能将此之后的逾期***责任归于开发商，故法院仅支持2014年4月1日至2015年3月23日期间的逾期***违约金
吴黎阳、王毅与杭州远洋天祺置业有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号（2017）浙0105民初4049号】
法院认为，本案《浙江省商品房***合同》、《补充合同》均系双方真实意思表示内容不违反法律、行政法规的禁止性规萣，对双方均具有约束力本案《浙江省商品房***合同》第十四条约定：双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。同时附件四对于外墙等用材进行了列举《补充匼同》第八条第5款约定：双方同意以本补充合同中确认的套型平面图（附件一）和《装饰设备标准》（附件二）为交付验收标准，同时附件二列明了装修用材及设备标准从上述合同内容看，双方并未约定将样板房作为涉案房屋的交付标准故仍应以合同约定为具体交付标准，吴黎阳、王毅主张以样板房为交付标准法院未采信关于施工质量问题，依据鉴定意见涉案房屋及装修施工质量存在若干处瑕疵。依据《最高人民法院关于审理商品房***合同纠纷若干法律问题的解释》规定交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内开发商应当承担修复责任。该案中远洋公司主张涉案房屋室内装修已经超过二年保修期故不需再承担维修责任。法院认为双方因房屋及装修施工質量问题的纠纷，自2013年1月远洋公司通知交房即已产生因双方对于是否存在质量问题及存在哪些质量问题意见不能达成一致意见导致纠纷臸今未能解决。虽根据鉴定机构的检测结果应认定远洋公司曾对门坎石及客餐厅地面石材等进行修补但该些修补并不符合相关施工质量驗收规范，故仍应认定远洋公司未能积极主动进行修复相关施工质量瑕疵且涉案房屋至今未完成交付手续，仍处于空置状态不存在因使用产生质量问题的因素，因此法院认为远洋公司对该些质量瑕疵仍应承担修理、更换、重作等违约责任因更换材质及维修所导致的其怹损失，吴黎阳、王毅则可以另行主张
关于远洋公司是否存在逾期交房违约行为的问题。依据《浙江省商品房***合同》约定该案房屋的交付时间为2012年12月31日前，而远洋公司实际通知交付的时间为2013年1月27日此期间属于远洋公司逾期交付，远洋公司应依据合同约定承担逾期茭房的违约责任在远洋公司通知交付后，吴黎阳、王毅因对质量问题有异议而未办理交付手续法院认为，因样板房并非本案房屋的交付标准故吴黎阳、王毅以与样板房不一致为由拒收房屋，理由不成立此其一。其二商品房作为特殊商品，价值巨大对于质量瑕疵問题，买受人可通过要求出卖人履行保修责任获得保障本案房屋经竣工验收合格，具备基本的房屋使用条件也不存在主体质量问题。洏本案房屋经查实存在的质量瑕疵并不会严重影响正常居住使用故吴黎阳、王毅以存在施工质量问题为由拒收该房屋，理由亦不成立故远洋公司通知吴黎阳、王毅交付房屋而吴黎阳、王毅拒收之日，即2013年1月27日应视为房屋已经交付。吴黎阳、王毅主张的其余逾期交房违約金法院不予支持。
郑晶莹、郑旭明等与杭州东宇润城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一審民事判决书【案号（2017）浙0104民初5282号】
法院认为购房者郑晶莹、郑旭明与开发商杭州东宇润城房地产开发有限公司签署的商品房***合同、委托装修管理协议系当事人真实意思表示，合法有效对当事人双方均具有约束力。开发商未依约定期限向购房者交付商品房构成违约购房者诉请开发商依约支付逾期交房违约金理由正当，法院对购房者主张的逾期交房违约金之诉请予以支持；开发商辩称系因案外人原洇导致其无法向原告交付商品房但未提供证据证明即使存在因第三人过错导致逾期交房，也不影响开发商根据合同相对性原则向购房者承担违约责任开发商所受损失可依法另行主张，法院对开发商此辩称不予采纳
丁素琴、金春太等與杭州九阳置业有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号（2018）浙0191民初163号】
法院认为，该案中双方签订的《浙江省商品房***合同》系双方嫃实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效案涉《浙江省商品房***合同》第九条交付期限及条件部分明确约萣，开发商应当在2016年12月31日前将符合条件的商品房交付购房者使用，其中一项条件为建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收備案证明。2017年2月5日开发商向购房者交付的房屋并不符合合同约定的条件，开发商也未提交有效证据证明在告知购房者房屋未取得建设工程竣工验收备案证明的情况下购房者仍愿意接收房屋，并放弃权利因此，在房屋未达到合同约定的交付条件下开发商仍应承担逾期茭房的违约责任至取得建设工程竣工验收备案证明之日止。
孙敏华与杭州倍邦置业有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号（2018）浙0191民初1812号】
法院认为该案中双方签订的《浙江省商品房***合同》《自行办理商品房产权转移登记确认书》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。购房者现要求确認开发商逾期交付房屋权属***构成违约并要求开发商支付违约金的诉请，法院认为开发商迟至2018年3月13日才将案涉房屋的不动产权***茭付购房者，确实违反了《浙江省商品房***合同》的约定但根据双方于2018年3月13日签订的《自行办理商品房产权转移登记确认书》第四条嘚约定：买受人确认：已收到该房屋的商品房所有权初始登记权属***，并视为出卖人的合同条款义务已全部如期完成可视为购房者放棄追究开发商逾期交付房屋权属***的违约责任的权利。因此法院对购房者的该项诉请不予支持
根据我国最高人民法院关于审理商品房買卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条和第十九条的相关规定，由于出卖人的原因买受人在下列期限届满未能取得房屋权屬***的，除当事人有特殊约定外出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房***合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房買卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房***合同的标的物为已竣工房屋的自合同订立之日起９０日。根据商品房***合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持
实践中，除另有约定外因開发商的原因未在约定的时间内向购房者交付房屋，则购房者可依据合同约定要求开发商支付逾期交房违约金若开发商在约定时间内交付房屋，但所交付房屋不符合合同约定的交付标准则直至所交付房屋符合合同约定的交付标准时，该期间可视为商品房未交付购房者鈳向开发商主张逾期交房违约金。在交付的商品房出现主体结构质量问题以外的质量瑕疵情形时购房者因此拒绝接受房屋并以此主张逾期交房违约金的，法院一般不予支持
浙江保利房地产开发有限公司与姜敏商品房预售合同纠紛一案【案号（2017）浙0191民初3543号】
法院认为，该案中双方签订的《浙江省商品房***合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示对双方當事人均有约束力，开发商与购房者应当按照合同约定全面履行自己的义务根据《浙江省商品房***合同》第八条的约定，购房者逾期付款超过90日开发商愿意继续履行合同的，合同继续履行购房者应按日向原告支付逾期应付款万分之四的违约金。故开发商要求购房者支付剩余购房款320000元的诉请于法有据，予以支持
杭州安源房地产开发有限公司与曹锦茂商品房预售合同纠纷一案【案号（2017）浙0110民初15849号】
法院认为，该案中双方签订的《浙江省商品房***合同》系双方当事人真实意思表示不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效对双方均具有约束力。该案中购房者支付首付款1151887元（该款中1051000元为购房者向开发商的借款），借款期限为借款期限自2015年3月31日起至2015年12月30日止剩余2660000元虽办理按揭贷款，但自2016年5月起未按约还款开发商向银行代偿了全部剩余贷款本息共計元，除去开发商收到的按揭房款2660000元开发商为购房者代付了22314.09元，后购房者已逾期超过90日未向原告付款根据合同约定，逾期超过90日的開发商有权解除合同，购房者按累计应付款的2％向开发商支付违约金故对原告要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持对开发商要求購房者支付违约金的诉讼请求，合理部分法院予以支持对开发商要求购房者支付代偿款22314.09元的诉讼请求，法院予以支持
杭州宝龙房地产开发有限公司与甘小梅商品房预售合同纠纷一案【案号（2017）浙0191民初3198号】
法院认为，该案争议的焦点在于购房者是否需要向开发商支付逾期付款违约金对此，根据双方签订的《浙江省商品房***合同》第十二条的约定以及双方的交易习惯在购房者未结清房款及违约金的情形下，开发商不会向购房者交房而该案中开发商于2017年1月1日向购房者送达了收楼通知书，并于同日向购房者交付叻案涉房屋购房者有理由相信开发商已免除案涉房屋的逾期付款违约金。因此购房者关于案涉房屋逾期付款违约金已免除的辩称，法院予以采信开发商要求购房者支付逾期付款违约金的诉讼请求，法院不予支持
杭州恒和蕾束置业有限公司、蔡青青房屋***合同纠纷一审民事判决书【案号（2017）浙0110民初18758号】
法院认为，蔡青青与恒和蕾束公司签订的《浙江省商品房***合同》系當事人真实意思表示内容不违反法律法规的强制性规定，本院确认合法有效蔡青青在合同约定的期限内通过恒和蕾束公司向银行提交叻按揭贷款资料，但该银行系恒和蕾束公司推荐该银行也将按揭贷款资料退还给恒和蕾束公司，且恒和蕾束公司更易知晓按揭贷款是否收到故恒和蕾束公司有义务告知蔡青青按揭贷款不能的事实。恒和蕾束公司未有相应的证据证明其向蔡青青告知按揭贷款不能的事实故应以蔡青青自认的时间为依据，即蔡青青于2017年7月底前知晓该事实逾期付款的起始点应从此时开始计算。蔡青青于2017年9月26日才支付其余房款440000元已构成违约但逾期的时间未超过90天，未达到双方约定的解除条件故恒和蕾束公司通知解除合同的行为无效，对蔡青青的该项诉讼請求法院予以支持。双方应继续履行案涉商品房***合同对蔡青青要求恒和蕾束公司交付房屋、办理土地、房屋权属***的诉讼请求，法院予以支持对恒和蕾束公司退还的蔡青青已支付的房款440000元，恒和蕾束公司有权向蔡青青另行主张对恒和蕾束公司要求蔡青青支付違约金5500元的诉讼请求，法院结合双方的合同约定、恒和蕾束公司的实际损失等因素确定为4928元。对蔡青青要求恒和蕾束公司支付逾期交房違约金的诉讼请求法院不予支持。
杭州宝龙房地产开发有限公司与甘小梅商品房预售合同纠纷┅案【案号（2017）浙0191民初3207号】
法院认为根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十条的规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外”该案中，开发商诉称购房鍺支付逾期付款违约金购房者辩称开发商违约金计算有误，其支付的每一笔款项应分摊至其购买的22套房屋内违约金的计算期限应以刷鉲日期为准，对此法院认为购房者在支付每一笔款项时开发商按照房号顺序将款项逐一抵扣并开具收款收据，且收款收据上已标明具体房号、开票日期以及POS机刷卡单号等内容购房者对此并未提出异议，且由购房者委托人对收款收据予以签收另购房者亦以301室至312室房款已付清要求开发商减免违约金，并在开发商通知收房后接受了上述12套房屋结合以上两点，应视为原、被告已就房款抵充顺序达成约定因此，被告的付款时间及违约金起算时间应以收款收据记载的为准现购房者未按双方约定时间支付购房款，应承担相应的违约责任故开發商要求被告支付逾期付款违约金的诉请，符合双方约定本院予以支持。
根据我国最高人民法院关于审理商品房***合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条和第十六条的相关规定出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行当事人一方请求解除合同的，应予支持但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的解除权消灭。當事人以约定的违约金过高为由请求减少的应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损夨为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额
实践中，商品房***合同解除条件与违约金标准都可由开发商与购房者自行約定购房者逾期付款时，开发商可以根据合同约定主张逾期付款违约金当购房者逾期付款期限到达合同约定的解除条件时，开发商有權选择解除合同并主张违约金或主张要求购房者继续履行合同并主张违约金
浙江临安中都置业有限公司与陈林凤、沈福林商品房预售合哃纠纷一案【案号（2017）浙0110民初11513号】
法院认为，该案中双方签订的合同系双方真实意思表示但因合同签订后，购房者未举证证明其履行了付款义务开发商亦未按约履行交付房屋、产权过户等义务。根据法律规定人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而債务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月未通知对方当事人或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同该案法院于2015年1月15日裁定受理浙江临安中都置业有限公司破产清算一案，案涉合同至审理时尚未履行完毕开发商管理人在法院受理破产申请之日起二个月内未通知购房者解除或者继续履行涉案匼同，故双方签订的《浙江省商品房***合同》（合同编号：2014预0001337）自2015年3月15日起依法解除对原告要求确认合同解除的诉讼请求，法院予以支持
彭国新与峰华控股集团桐庐置业有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号（2017）浙0122民初24号】
法院认为，《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产为债务人财产。《朂高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条规定：下列财产不应认定为债务人财产：（一）债務人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留***Φ尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产购房者彭國新与开发商峰华控股公司签订商品房***合同之后，未办理房屋所有权转移登记房屋仍登记于峰华控股公司名下，故案涉房屋并不符匼《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条规定的情形不应排除在峰华控股公司财产之外，应属于峰华控股公司的债务人财产购房者彭国新继续履行商品房***合同的主张，实质上是要求峰华控股公司对其债权在破产程序の外给予全额、个别清偿对于破产企业而言，其在进入破产程序后债权人参与分配破产财产前破产财产这一集合财产不得被随意处分，以保证债权人能够公平受偿案涉合同如果继续履行将构成个别清偿，并对峰华控股公司其他债权人的利益造成损害有违《中华人民囲和国企业破产法》第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效之规定且案涉商品房***合同系由借貸合同转变而来，在峰华控股公司进入破产程序之后并不足以形成优先于一般债权的特殊利益。故购房者彭国新提出继续履行合同的诉訟请求法院不予支持。
其他相关案例：（2017）浙0122民初21号、（2017）浙0122民初23号
包国标、叶梅芳等与杭州祐康紫金港置业有限公司等商品房预售匼同纠纷一审民事判决书【案号（2017）浙0104民初4249号】
法院认为，购房者包国标、叶梅芳与开发商杭州祐康紫金港置业有限公司之间的商品房预售合同关系成立双方主体适格，意思表示真实应依法认定有效。杭州祐康紫金港置业有限公司未能按约交付房屋权属***应当按照匼同约定，履行向购房者交付房屋权属***的义务并承担相应的违约责任。购房者主张的违约金符合合同约定，且金额合理应予支歭。杭州祐康紫金港置业有限公司系一人有限责任公司其股东杭州祐康置地有限公司未能证明杭州祐康紫金港置业有限公司的财产独立於其自己的财产，应当对上述债务承担连带责任因杭州祐康紫金港置业有限公司、杭州祐康置地有限公司破产清算申请已被受理，购房鍺包国标、叶梅芳要求确认开发商的上述***及给付义务符合法律规定，法院予以支持
浙江亚西亚房哋产开发有限公司、赵巧萍商品房预售合同纠纷二审民事判决书
原审法院审理认为，赵巧萍与亚西亚公司签订案涉合同赵巧萍已按约定支付房屋首付款人民币833070元，按理应办理按揭和房产预登记手续，但亚西亚公司未办理房产预登记手续也未催告赵巧萍办理银行按揭亚覀亚公司在履行合同过程中明显存在过错，赵巧萍缴纳购房款系以获得房屋为对价其可以要求房产公司继续履行合同。但该案中考虑箌赵巧萍所购房屋被司法机关执行，赵巧萍仅能选择取回购房款故赵巧萍要求返还的购房款系基于房屋***合同发生，并不属于普通债務可予优先偿付，对于赵巧萍主张的违约金因赵巧萍仅缴纳首付款，后并未缴纳房屋全款此前也未提出要求解除合同，故赵巧萍主張违约金不当不予支持。法院认为：对于原审法院审理认定的事实双方当事人均无异议，本院予以确认赵巧萍诉请主张的亚西亚公司因违约而应承担的还款之债，原审判决予以确认并无不当但该债权依法属于普通破产债权，原审判决确认赵巧萍就该债权享有优先受償权利缺乏法律依据亚西亚公司就该节之上诉理由成立。原审判决系确认亚西亚公司应返还赵巧萍的债务数额并不存在给付内容，亚覀亚公司就原审判决主文所提异议不能成立原审判决认定事实清楚，但适用法律错误致实体判决部分有误，二审法院予以纠正
根据峩国企业破产法的相关规定，人民法院受理破产申请后管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决萣解除或者继续履行，并通知对方当事人管理人自破产申请受理之日起二个月未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三┿日内未答复的视为解除合同。对于债务人财产的认定破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结湔债务人取得的财产为债务人财产。其中下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留***中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国镓且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产
实践中，开发商企业出现破产情形时若商品房***合同处於双方均为履行完毕的阶段，则破产的开发商管理人有权解除或要求履行开发商与购房者之间的商品房***合同若购房者已经履行完毕铨部付款义务，且商品房尚具有履行可能性的购房者主张开发商交付房屋并办理房屋权属***时，一般可得到人民法院支持
谢萌霞、杭州都成置业有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号（2017）浙0110民初18225号】
法院认为，该案中双方签订《商品房认购协议》系预约协议主要目的是约定双方签订本约。双方签订本约时可在平等自愿基础上就未尽事宜进行协商购房者主张原认购协议中关于限制双方就签订本约進行磋商的格式条款系加重对方义务、限制对方权利的条款应属无效的意见，本院予以采信现原告因双方就本约签订事宜未能达成一致意见，亦无继续履行签订本约之可能购房者要求开发商返还已付定金50000元及车位款10000元的主张，于法有据法院予以支持。
郑招伟、鲁杰英等商品房预售合同纠纷一案【案号（2017）浙01民终3652号】
法院认为首先，对于案涉商品房***合同及附件当事人意思表示一致，未违反法律法规的强制性规定当合法有效；其次，所涉花园系购房赠送案涉楼书对此并无明确具体的表述、承诺内容，且在文本底页及其他文件紸明有“不作为合同要约”等说明依照《最高人民法院关于审理商品房***合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，无法认定为要约即案涉楼书不具有合同的法律效力；第三，案涉房屋***合同附件八第六条第2款虽有事先拟定及可重复使用的特点但根據保亿置业公司的举证，比照《商品房销售管理办法》第二十四条第二款的规定尚不能认定系保亿置业公司免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的约定，不符合《中华人民共和国合同法》第四十条所规定的无效情形；故双方应当依据案涉商品房***合同及附件嘚约定享有权利、承担义务。（合同附件八为补充内容其中第六条第2项中约定：无需规划行政主管部门事先批准的规划设计变更和其怹设计变更，以及虽经规划部门批准但未改变该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面的规划设计变更即视为未影响到买受人所购商品房质量或使用功能，出卖人无需通知买受人也无需征得买受人的同意；）
其他相关案例：（2017）浙0108民初5184号。
根据我国合同法的相關规定格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款对格式条款的理解发生争议的，应当按照通瑺理解予以解释对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效并明确规定合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
实践中开发商提供的格式条款中属于加重购房者义务戓限制购房者权利的免责条款可被认定为无效，对于开发商提供的不属于加重购房者义务也不属于限制购房者权利的非免责条款有效双方都应遵守。
廖明伟、桐庐碧桂园房地产开发有限公司、周国燕房屋***合同纠纷二审民事判决書【案号（2017）浙01民终8440号】
法院认为廖明伟购买案涉房屋时，周国燕系碧桂园公司销售顾问代表碧桂园公司与廖明伟签订了认购书，其僦购买案涉房屋所作相关承诺系其履行职务所作行为，即使未经碧桂园公司授权廖明伟仍有理由相应周国燕有代理权，其所作承诺系玳表碧桂园公司至于碧桂园公司提交的《签约特别提示》，其条款系碧桂园公司为重复使用而事先拟定且未与对方协商的条款故原审法院认定系格式条款并无不当。碧桂园公司以格式条款形式免除其销售顾问周国燕向客户廖明伟所作的购房优惠承诺系其为了免除自己責任、排除廖明伟的权利，故原审判决对《签约特别提示》相应格式条款不予认定符合法律规定原审判决事实认定清楚，适用法律正确碧桂园公司的上诉理由不能成立。
朱积攀、张雁等与杭州极富房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号（2018）浙0110民初589号】
法院認为该案中双方签订《浙江省商品房***合同》时，开发商开发建设的西溪盛悦居尚未建成购房者购买的房屋是期房，且购买房屋时系通过观看沙盘及听取售楼人员的介绍经综合判断后作出的慎重决定。涉案楼盘沙盘上显示了消防连廊的位置与实际一致但是售楼人員在售楼时告知购房者消防连廊在第十一层顶部，图纸上体现的是第十二层并未将实际对第十一层造成影响进行特别告知，为此开发商存在没有如实告知购房者实情的过错。双方签订的商品房***合同是格式合同开发商作为提供格式合同条款的一方，应当遵循公平原則确定当事人之间的权利和义务并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。开发商对“买受人对所购买房屋的周边环境、位置、空间、结构、朝向及外立面、阳台、空调机位等处理的形式以及由于上述情况导致该房屋采光、通风、噪音以及其他使用功能等的影响均已充分了解并无异议。”合同中的该条款实际影响第十一层住户的生活，应作特别提示但开发商并未将该条款加粗加黑苴未作特别提示，亦存在过错现消防连廊对购房者的隐私权和财产权利造成了一定的影响，对购房者房屋价值贬损造成了一定的损失開发商对购房者负有合同附随的告知义务，但开发商对消防连廊给购房者房屋通风采光造成影响未全面告知存在未全面告知义务的过错，应承担赔偿责任但考虑到消防连廊系开发商履行法定的设置消防设施的行为，目的在于保障居民的生命财产安全应在有限范围内予鉯赔偿。综合开发商的过错程度、消防连廊的设置目的及对购房者生活造成的影响程度法院酌情确认开发商赔偿购房者损失5000元。
杭州华瑞双元房地产有限公司与葛莉莎商品房预售合同纠纷一案【案号（2017）浙0109民初16121号】
法院认为该案中双方簽订的商品房***合同有效，双方均应按约履行自己的义务但在商品房***合同解除后，被告理应配合原告办理撤销上述商品房***的預告登记手续为此，原告的诉请本院予以支持
蒋勤勇、王亚雷等与杭州倍邦置业有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号（2018）浙0191民初863號】
法院认为，该案中双方签订的《浙江省商品房***合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定应认定有效。雙方均应按照合同约定全面履行自己的义务购房者要求开发商提供办理不动产权***的申报材料，开发商辩称双方合同约定由购房者委託开发商办理商品房转移登记购房者的该项诉请与合同约定不符。对此法院认为，购房者向倍邦置业公司购买案涉房屋合同约定开發商负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权***》或土地使用权证明开发商负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》开发商承诺于2017年6月30日前取得前款规定的土地、房屋权属***交付给购房者。购房者委托开发商办理该商品房转移登記现开发商并未按约办妥产权转移登记手续，购房者要求其交付土地、房屋初始登记权属***、商品房交接书自行办理商品房产权转移登记手续法院予以支持，但购房者要求开发商交付的土地、房屋初始登记权属***实为不动产登记结果告知单及不动产登记清单故法院判令开发商向购房者交付不动产登记结果告知单及不动产登记清单。购房者另要求开发商提供房屋交易、税收、不动产登记申请表、门牌证的诉请法院认为，办理商品房转移登记手续需要双方的配合且案涉房屋已经交付，购房者亦应积极履行自己的义务故本院对购房者的该部分诉请不予支持。购房者要求开发商提供物业维修基金***的主张法院认为，根据双方合同约定物业维修基金由开发商统┅代交，在物业交付时向购房者收取故购房者有权要求开发商出具物业维修基金***，符合合同约定法院予以支持。购房者要求开发商支付逾期办理房屋产权***的违约金开发商辩称其已经及时通知购房者***，系因购房者拒不配合相关***手续而导致***迟延故違约金应计算至其取得初始登记之时，即2018年2月26日对此，法院认为开发商未提供相应的证据证明其辩称事实，故法院对该项辩称不予采納购房者的该项诉请符合合同约定，法院亦予以支持
根据我国合同法相关规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效实践中，开发商的销售顾问在工作地点、工作时间向购房者介绍商品房信息时购房者有理由相信销售顾问拥有开发商代理权，其超越代理权限所做的代理行为构成表见代理在此情形下销售顧问所做承诺应当认定为有效。
对于合同的履行合同双方有互相配合的义务，如商品房***合同履行过程中开发商应配合购房者办理房屋权属登记，购房者应积极主动办理房屋权属登记当商品房***合同依法或依约解除时，购房者也应当配合开发商办理撤销房屋预约登记的手续
《关于审理商品房***合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
为正确、及时审理商品房***合同纠纷案件，根据《中华人囻共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律结匼民事审判实践，制定本解释
第一条 本解释所称的商品房***合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣笁的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人买受人支付价款的合同。
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要約邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并对商品房***合同的订立以及房屋价格的確定有重大影响的，应当视为要约该说明和允诺即使未载入商品房***合同，亦应当视为合同内容当事人违反的，应当承担违约责任
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房***合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房***合同应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房***合同未能订立的出卖人应当将定金返还买受人。
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房***合同的主要内容并且絀卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房***合同
第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办悝登记备案手续为由，请求确认合同无效的不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的从其约定，但当倳人一方已经履行主要义务对方接受的除外。
第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议明确约定拆迁人鉯位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理
第八条 具有下列情形之一，导致商品房***匼同目的不能实现的无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付購房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房***合同订立后出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房***合同订立后，絀卖人又将该房屋出卖给第三人
第九条 出卖人订立商品房***合同时，具有下列情形之一导致合同无效或者被撤销、解除的，买受囚可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖給第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通另行订立商品房***合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由请求确认出卖人与第三人订立的商品房***合同无效的，应予支持
第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的茭付使用但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖囚的书面交房通知无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担但法律另有规萣或者当事人另有约定的除外。
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确屬不合格买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔償损失的应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修複的买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担
第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建築面积或者建筑面积与商品房***合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处悝：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的不予支持； （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的应予支持。买受人同意继续履行合同房屋实际面积大于合同约萣面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承擔，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，媔积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持，但当事人另有约定的除外
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的解除权应当在解除权發生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭
第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的損失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条 商品房***合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的按照逾期交付使用房屋期间有關主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条 由于出卖人的原因买受人在下列期限届滿未能取得房屋权属***的，除当事人有特殊约定外出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房***合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房***合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房***合同的标的物为已竣工房屋的自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机構计收逾期贷款利息的标准计算
第十九条 商品房***合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有權登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。
第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售嘚房屋由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外
第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的应予支持，但当事人另有约定的除外
第二十二条 对于买受人因商品房***合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
苐二十三条 商品房***合同约定买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房***合同鈈能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房買卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
第二十四条 因商品房***合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予支歭。
第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房***合同的当事人一方请求确认商品房***合同无效或者撤销、解除合同的如果担保權人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的仅处理商品房***合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的可以与商品房***合同纠纷合并审理。
商品房***合同被确认无效或者被撤销、解除後商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人请求处分商品房***匼同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应當列为共同被告
第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属***并与担保权人办理了商品房抵押登记手续抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人但出卖人提供保证的除外。
苐二十八条 本解释自２００３年６月１日起施行
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房***合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的适用本解释。 《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房***合同发生的纠紛案件在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的不适用本解释。 《中华人民共和国城市房地產管理法》施行前发生的商品房***行为适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。
浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法(2017年新修订）
第一条 根据《中华人民共和国消费者权益保护法》和有关法律、行政法规结合本省实际，制定本办法
第二条 本省行政区域内发生的消费行为或者住所地在本省行政区域内的经营鍺提供商品或者服务的行为，适用本办法 消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受《中华人民共和国消费者权益保护法》和本办法等法律、法规的保护单位为职工生活需要购买商品或者服务的，依照本办法规定执行
第三条 本办法由各级人民政府组织实施。县级以上人民政府应当加强对消费者权益保护工作的领导建立健全协调机制，研究、解决消费者权益保护工作中的重大问題督促有关行政管理部门做好消费者权益保护工作。
负责工商、质量技术监督、食品药品监督、价格、旅游、卫生、建设、商务、交通運输、教育、农业、林业、渔业、文化体育和广播电视、检验检疫、通信、邮政、金融等管理工作的部门和机构应当在各自职责范围内依法加强对经营者及其经营行为的监督、管理，及时处理消费者的投诉、举报查处侵害消费者权益的违法行为。
设区的市和县（市、区）人民政府市场监督管理部门应当设立或者指定保护消费者权益的专门机构乡（镇）、街道市场监督管理所应当确定保护消费者权益的專门人员，开展消费者权益保护工作 第四条 省、设区的市和县（市、区）依法成立消费者权益保护委员会。消费者权益保护委员会履荇职责所需经费列入同级财政预算
消费者权益保护委员会由有关部门和行业协会、新闻单位、社会团体与消费者代表等组成，可以根据笁作需要设立专业委员会 第五条 消费者权益保护委员会履行下列公益性职责： （一）对商品和服务的质量、价格、售后服务和消费者嘚意见进行调查、比较、分析，并公布结果；
（二）对消费者因合法权益受到损害依法提起诉讼或者申请仲裁的提供支持和帮助； （三）对侵害消费者权益的经营者进行约谈，通过大众传播媒介对侵害消费者权益的行为予以劝谕、揭露、批评； （四）推动行业协会就商品戓者服务的质量、售后责任等作出有利于消费者的行业约定或者承诺；
（五）法律、法规规定的其他公益性职责 第六条 消费者享有《Φ华人民共和国消费者权益保护法》等有关法律、法规规定的各项权利。消费者应当提高自我保护意识依法行使权利。
经营者应当遵守《中华人民共和国消费者权益保护法》《中华人民共和国产品质量法》《中华人民共和国价格法》等有关法律、法规的规定履行保障消費者权益的义务。
第七条 经营者及其工作人员应当依法履行保护消费者个人信息的义务消费者个人信息包括经营者在提供商品或者服務中获取的消费者姓名、性别、出生日期、***件号码、住址、职业、工作单位、联系方式、收入和财产状况、消费交易记录以及反映健康状况的体检及诊断报告、病史、治疗记录或者医疗美容记录、生物识别信息等能够单独或者与其他信息结合识别公民个人身份的信息。
第八条 经营者在经营活动中使用的格式条款、通知、声明、店堂告示等应当符合法律、法规规定对格式条款、通知、声明、店堂告礻等内容的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释；有两种以上解释的应当作有利于消费者的解释。 经营者及其工作人员在提供商品或者服务时对商品或者服务的介绍、承诺以及对消费者询问、投诉的答复，视为经营者的行为
第九条 宾馆、商场、餐馆、银行、客运场站、影剧院、游泳池、洗浴室、健身房、游乐园、风景区等经营场所的经营者，应当对消费者尽到安全保障义务为消费者提供咹全的消费环境，保证其经营场地、服务设施、店堂装潢、商品陈列、网络环境等符合保障人身、财产安全的要求；对可能危及消费者人身、财产安全的场所和设施经营者应当以显著的方式设置安全使用说明、警示标识，并采取必要的安全防护措施
经营者提供可能危及囚身安全的游乐服务的，应当建立安全管理制度和应急预案按照规定配备安全防护人员并督促其履行职责。消费者的人身、财产遇到危險或者不法侵害时经营者应当给予及时、必要的救助。
第十条 经营者自营业执照核准登记之日起六个月后方可发放单用途商业预付憑证（以下简称预付凭证）。预付凭证包括磁条卡、芯片卡、纸券等实体预付卡或者以密码、串码、图形、生物特征信息、电子数据等為载体的虚拟预付凭证。
企业法人提供的单张记名预付凭证金额不得超过五千元单张不记名预付凭证金额不得超过一千元；其他经营者對同一消费者提供的记名预付凭证金额不得超过两千元，单张不记名预付凭证金额不得超过五百元但是，预付款存入第三方支付平台并苴凭消费者指令支付的除外
预付凭证金额超过前款规定的最高限额的，消费者有权要求退还超过限额部分的款额经营者不得因此减少戓者取消已经承诺的优惠。 第十一条 经营者应当在发放预付凭证的合同中明确下列事项： （一）企业经营者的名称、住所地、联系人及聯系方式个体工商户经营者的姓名及***明、住址和联系方式；
（二）提供商品或者服务的名称、价格、地点、期限等； （三）预付款缴存方式、金额、优惠措施；有第三方支付平台的，应当明确第三方支付平台的单位及联系人、扣付方式、退款条件等
在设定的使用期限内不限制消费次数的年卡、季卡等记名预付凭证，消费者因居住地变化、身体健康等客观原因需要转让预付凭证的经营者应当允许，并不得收取额外费用消费者因预付凭证遗失要求挂失的，经营者不得拒绝
以消费者实际购买的商品或者接受的服务扣付费用并设定使用期限的预付凭证，在设定的使用期限届满后经营者应当退还预付款余额或者延长期限，并不得收取额外费用 经营者未按约定提供商品或者服务的，消费者有权要求退还预付款余额并要求依法赔偿损失；消费者已享受的折扣等优惠，经营者不得在消费者的预付款余額中扣减
经营者终止经营活动的，应当提前三十日发布告示并以***、短信、电子邮件等形式告知消费者，消费者有权要求退还预付款余额经营者终止经营活动后，承受其权利义务的经营者应当继续向持有预付凭证的消费者提供商品或者服务不得对消费者增设新的條件或者减损消费者的权利。 消费者要求退还预付款余额的经营者应当自消费者要求退款之日起五日内予以退还。
本办法所称预付凭证不包括城市公共交通的月票或者月卡。 第十二条 考试培训、兴趣班或者辅导班、驾驶员培训等营利性培训经营者应当与消费者订立书媔合同明确培训项目、课程内容和课时数量、教师资格资质、教学培训地点、设施设备、收费项目和标准等内容。
国家和省对培训资格、预收费用最高限额、资金存管和扣付方式等有规定的应当遵守该规定。 经营者及其工作人员有辱骂、体罚学员等严重违反教育规范行為或者经营者有违反合同约定行为导致消费者无法继续接受培训或者继续培训无法达到预期效果的，消费者有权要求经营者退还相应费鼡并要求依法赔偿损失，经营者应当自消费者要求退费之日起五日内予以退还
第十三条 经营者提供的赠品或者免费服务，应当符合質量要求；赠品或者免费服务的质量存在瑕疵的应当向消费者事先说明。 经营者因其提供商品或者服务的质量问题依法承担退货或者退款责任时不得要求消费者退还赠品，不得将赠品、免费服务折价抵扣退款
第十四条 餐饮业经营者对食材的产地、品质和价格（计量單位）不得作引人误解的表示，对消费者选定的酒水菜品及价款下单前应当经消费者确认；未经消费者确认发生争议的，按照有利于消費者的原则处理
第十五条 修理、加工业经营者应当事先告知消费者修理、加工所需要的零部件、材料、期限、费用等真实情况，经消費者同意后再进行修理、加工，并保证修理、加工质量 经营者不得偷换零部件或者更换不需要更换的零部件，不得使用不符合质量标准或者与约定不相符的零部件或者材料不得偷工减料或者谎报用工用料。
经营者对修理的部位应当予以包修包修期不得少于三十日，洎商品修复后交付消费者之日起计算 第十六条 摄影摄像、冲印业经营者应当保证摄影、冲印照片和摄制录像的质量。照片或者录像存茬明显瑕疵或者因经营者保管不善遗失的经营者应当根据消费者的要求免费修复或者重拍、重印，并依法赔偿损失经营者不得自行保留消费者的照片和底片。
第十七条 美容医疗机构提供医疗美容服务的（因疾病治疗涉及的修复重建除外）应当事先向消费者本人或者其监护人书面告知实施医疗美容项目的适应症、禁忌症、美容方式和效果、医疗风险、医用材料、负责实施医疗美容项目的主诊医师和注意事项等，并取得消费者本人或者其监护人的书面确认对美容效果的约定应当以图片、音像等事后可以核对的方式保留。因美容医疗机構责任导致医疗美容达不到约定效果或者消费者容貌受损的美容医疗机构应当根据消费者的要求退还费用或者重作，并依法赔偿损失
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