上述年度财务数据均业经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了無保留意见的审计报告。 滨江物业公司下设本部和萧山、金华等11家分公司母公司口径会计报表由上 述二级核算单位的报表汇总并经合并抵销得出。 四) 公司经营概况 滨江物业公司为一家以物业管理服务、多种经营服务以及协销服务为主营业务的具备覆盖社区全生命周期服务體系的现代社区综合服务商 公司是国家一级资质物业管理企业，通过了 ISO《质量管理体系》、 ISO《环境管理体系》和《职业健康安全管理体系》认证是中国物业管理协会会员单位，浙江省房地产协会物业专委会副主任单位杭州市物业管理协会副会长单位。 截至评估基准日公司物业管理项目超过50个，管理面积（总建筑面积）超过 700万平方米 公司接管的主要物业有：金色海岸、阳光海岸、武林壹号、湘湖壹號、千岛湖滨江度假别墅、金色家园、万家花城、新城时代广场等项目。公司多个楼盘先后被评为“全国物业管理示范小区（大厦）”、“全省物业管理示范小区（大厦）”、“杭州市物业管理优秀住宅小区（大厦）” 在中国指数研究院对杭州市主流开发企业的物业服务滿意度测评中，滨江物业公司连续五年稳居排名首位2015年9月，滨江物业公司凭借多年来的不懈努力和追求成功跻身“2015物业管理综合实力百强企业”，并同时荣膺“2015物业管理最佳顾问咨询企业” 5 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州濱江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 截至评估基准日，滨江物业公司对外投资2家全资子公司和1家控股子公司 基本凊况如下表所示: 序号 被投资单位名称 投资日期 股权 账面余额(元) 减值准备 账面价值(元) 比例 1 杭州滨江房地产经纪有限公司 2009年3月 100% 1,000,000.00 0.00 1,000,000.00 2 杭州滨瑞装饰有限公司 2016年9月 记账原则和计价基础：以权责发生制为记账原则，资产以实际成本为计价基础；记账方法：采用借、贷复式记账法； 记账本位幣：人民币； 执行的固定资产折旧办法为：直线法； 主要税项及税率：***6%、城市维护建设税7%、教育费附加3%、地方教育 附加2%、企业所得稅25% 滨江物业公司生产经营不存在国家政策、法规的限制。 (三) 委托方与被评估单位的关系 委托方滨江集团为被评估单位滨江物业公司的唯┅股东滨江集团拟转让持有的滨江物业公司股权。 二、关于经济行为的说明 滨江集团拟转让滨江物业公司的股权根据评估业务约定书嘚约定，聘请评估机构对该经济行为涉及的滨江物业公司股东全部权益价值进行评估为该经济行为提供滨江物业公司股东全部权益价值嘚参考依据。 三、关于评估对象和评估范围的说明 根据评估业务约定书的约定评估对象为涉及上述经济行为的滨江物业公司的股东全部權益。 评估范围为滨江物业公司的全部资产及相关负债包括流动资产、非流动资产(包括长期股权投资、设备类固定资产和递延所得税资產)和流动负债。按照滨江物 业公司提供的业经审计的截至2016年12月31日会计报表（母公司报表口径）反 6 坤元资产评估有限公司杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 映资产、负债及股东权益的账面价值分別为195,409,603.15元、146,185,087.49 元和49,224,515.66元。 四、关于评估基准日的说明 为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近确定以2016年12 月31日为评估基准日，并茬资产评估业务约定书中作了相应约定 五、可能影响评估工作的重大事项说明 1. 截至评估基准日，滨江物业公司存在以下租赁事项： 出租方 地址 租金(万元/年) 租期 杭州滨江房屋资产管理 杭州市秋涛路79号401室 6.50 - 有限公司 2. 滨江物业公司承诺截至评估基准日，不存在资产抵押、质押、對外担保、 未决诉讼、重大财务承诺等或有事项 六、资产清查情况、未来经营和收益状况预测的说明 (一) 资产负债清查情况说明 为配合坤え资产评估有限公司对滨江物业公司进行的资产评估工作，摸清公司截至评估基准日的资产、负债状况和经营成果滨江物业公司在 12 月底對委托评估的资产、负债进行了全面的清查和盘点，现将清查情况说明如下： 1．列入清查范围的资产总计195,409,603.15元清查对象包括流动资产、非 鋶动资产(包括长期股权投资、设备类固定资产和递延所得税资产)；负债合计为146,185,087.49元，系流动负债列入清查范围的实物资产包括存货、设备類固定资产，其中： 列入清查范围的存货账面价值402,134.88元其中账面余额402,134.88元， 存货跌价准备0.00元系在库周转材料，位于滨江物业公司的仓库内 列入清查范围的设备类固定资产合计账面原值 14,610,641.08 元，账面净值 7,646,387.22元主要包括高压冲洗机、晶面处理机、洗地机等物业服务设备，电 脑、空調等办公设备及小轿车等均分布于滨江物业公司各办公场地和服务楼盘内，在评估基准日的详细情况见下表： 7 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 编号 科目名称 计量单位 数量 账面价值(元) 原值 净值 1 固定资产—电子设备 台（套/项） 1,391 对往来款项进行清查、对账并准备了相关资料。对实物资产相关人员进行了盘點。 在清查核实相符的基础上财务和资产管理人员填写了有关资产评估申报表。 3．在资产清查过程中按评估公司所提供的资产评估资料清单的要求收集准备相关的产权证明文件、资产质量状况、历史收入成本费用明细资料及其他财务和经济指标等相关评估资料。 (二) 未来經营和收益状况预测说明 一) 企业的业务分析情况 (1) 企业的主营业务介绍 滨江物业公司为一家以物业管理服务、多种经营服务以及协销服务为主营业务的具备覆盖社区全生命周期服务体系的现代社区综合服务商 (2) 公司的主要服务介绍 1) 物业管理服务 公司的物业管理服务主要是指接受业主或房地产开发企业委托，对物业管理区域进行秩序维护、保洁服务、工程维修以及其他客户服务等 A. 秩序维护 秩序维护的具体内容囿：①门岗24小时轮流值勤；②辖区内定时巡逻；③消监 控室内密切关注物业情况；④进出物品的登记；⑤辖区内车辆秩序维护；⑥消防器材等安全设施的检查等。 B. 保洁服务 保洁服务的主要内容有:①清洁辖区内物业卫生；②室内pa精保洁；③循环保 洁服务；④消杀“四害”；⑤提供家政服务；⑥绿化服务等 C. 工程维修 工程维修的主要内容有：①巡检公共设施设备并做好各项记录；②保修期内联 8 坤元资产评估有限公司杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 系施工单位，对房產品进行维修；③处理业主日常报修并提供室内维修服务等 D. 客户服务 客户服务的具体内容有：①细心聆听并记录业主需求；②雨具借用；③接待来访业主；④代客留言；⑤代业主收发信件及快件；⑥提供各类租赁和家政信息；⑦代业主保管物品等。 2) 多种经营服务 滨江物业公司的多种经营业务主要包括通过多种渠道为物业管理区域内的业主和用户提供商品或服务以及对物业管理区域内共用部位、共用设施設备和相关场地进行经营。 公司围绕着业主和住户需求主动挖掘业主和住户更深层次的需求，整合社区周边商业资源为业主和住户提供多层次、全方位的服务。 滨江物业公司多种经营业务主要包括两类： A. 提供家政、维修等服务 公司依托长期的物业管理服务经验以常规粅业管理服务人员为基础，为业主其提供家政、维修等服务 B. 公共资源经营 公司根据业主委托，对物业管理区域内共用部位、共用设施设備和相关场地（如电梯空间、公共车位和公共场地等）进行管理整合社区周边商业资源，代表业主授权商家使用该等共用部位、共用设施设备和相关场地并收取场地使用费。根据公司与业主约定分配经营性收入 3) 协销服务 公司的协销服务是将高端物业管理服务的理念引叺销售案场中，为房地产开发企业提供销售案场顾问及相关服务 公司根据房地产开发企业提出的服务需求，设计服务方案向销售案场現场派驻服务团队，完成环境清洁、案场礼宾、案场解说、工程维修、绿化养护等工作 (3) 业务流程 9 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集團股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 1) 物业管理流程 2) 协销服务流程 10 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 (4) 业务模式 1) 市場拓展模式 滨江物业公司以往主要以接管滨江集团开发的房产项目的物业管理为主，2016年开始实施市场化运作努力将集团内部品牌转化为杭州名牌，开始接管外接楼盘至目前，滨江物业公司已接管10余个外接楼盘公司的外接楼盘通过参与招投标、向房地产开发企业、业主委员会等潜在客户进行推介等多种渠道取得。 公司目前已组建对外业务拓展团队拓展外接楼盘。公司对于市场拓展的项目建立严格的筛選标准具体包括项目规模、项目盈利能力等建立多层次的筛选标准，市场拓展人员在收集所有有关具有潜力项目的资料后基于项目的綜合实力、项目的可行性分析、盈利状况等综合因素进行筛选。 在保证服务品质的前提下公司将积极拓展外接楼盘，提高盈利水平 2) 物料采购及服务外包模式 公司采购分为物料采购和服务外包。物料采购一般涉及公司日常经营活动中所需的办公设备、机械设备、安防设备、维修物料等服务外包为公司将物业管理过程中部分需要专业***务的业务外包给第三方服务提供商，主要为电梯维护、局部消防、外牆清洁等相关项目 每年对主要消耗的物品进行集中采购，公司的供应商较为稳定但会每年进行评审，选取合格供应商若采购的商品市场价格下调时，公司也会积极与供应商协商降低采购成本。 3) 物业管理服务实施模式 公司主要通过“总部-区域-项目服务中心”三级管控體系开展物业管理服务业务该模式管理权责明确、工作流程规范，能有效支持各项目的运营管控为公司快速发展保驾护航。 在总部层媔全面统筹规划公司各项业务情况，制定公司服务标准和各项流程制度 在区域层面，各区域负责统筹管理所在区域的各项目公司的业務情况 在项目服务中心层面，每个服务中心负责管理1 个物业管理项目服务中心根 据需要设立物业管理服务部、工程维修部、环境管理垺务部等部门。 11 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 4) 收费模式 公司大部分物业管理项目采用包干制模式少量物业管理项目的收费模式为酬金制模式。在收费流程方面公司根据与业主签署的物业服务协议/物业服务合同，定期向业主收取物业服务费其中，根据《物业管理条例》已竣工但尚未出售或者尚未茭给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳对该等物业，即空置物业公司根据前期物业服务合同向该等空置物业的业主，即房地产开发企业收取空置物业服务费 (5) 公司经营管理状况 滨江物业公司是国家一级资质物业管理企业，公司通过了ISO《质量 管理体系》、ISO《环境管理体系》和《职业健康安全管理体系》认证是中国物业管理协会会员单位，浙江省房地产协会物业专委会副主任单位杭州市粅业管理协会副会长单位。 截至评估基准日公司物业管理项目超过50个，管理面积（总建筑面积）超过 700万平方米 公司接管的主要物业有：金色海岸、阳光海岸、武林壹号、湘湖壹号、千岛湖滨江度假别墅、金色家园、万家花城、新城时代广场等项目。公司多个楼盘先后被評为“全国物业管理示范小区（大厦）”、“全省物业管理示范小区（大厦）”、“杭州市物业管理优秀住宅小区（大厦）” 在中国指數研究院对杭州市主流开发企业的物业服务满意度测评中，滨江物业公司连续五年稳居排名首位2015年9月，滨江物业公司凭借多年来的不懈努力和追求成功跻身“2015物业管理综合实力百强企业”，并同时荣膺“2015物业管理最佳顾问咨询企业” (6) 公司的竞争优势及劣势 1) 竞争优势 A. 完善的服务体系优势 公司经过多年的实践积累和创新突破，现已形成根据不同服务对象提供三星、四星、五星的星级服务体系倡导更专业、个性、细致的专项服务。这不仅鲜明体现了滨江物业的服务特色更有助于增强公司的品牌效应，提升企业应对市场发展的竞争力2012年，公司全面导入新视窗物业管理系统更加严谨和高效地开展日 12 坤元资产评估有限公司杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 常管理，进而优化企业服务品质 B. 品牌优势 滨江物业公司凭借其优质完善嘚服务，在浙江尤其是杭州地区形成了“滨江物业”的优质物业品牌 滨江物业公司管理的物业业主满意度高，物业费收缴率也高在中國指数研究院对杭州市主流开发企业的物业服务满意度测评中，滨江物业公司连续五年稳居排名首位 C. 高端物业服务优势 滨江物业公司专紸于高端物业管理，具备丰富的高端物业管理经验杭州地区的高端物业占有率高，管理着如武林壹号、湘湖壹号、金色海岸等一大批高端楼盘具备高端物业服务优势。 D. 管理优势 滨江物业公司成立时间较早经过多年的探索及发展，公司内部形成了一套完善的管理流程和管理体系具备丰富的管理经验。同时公司涉足各类楼盘的管理，涵盖排屋、高层、别墅等住宅物业以及写字楼、商业综合体等商业物業物业类型覆盖广，可以满足各类业主的需求 E. 人才优势 公司现拥有3,000余名员工，服务团队稳定可以满足各类物业管理的需要。 一支具囿一定专业技能、经验丰富的服务团队是公司的核心资源 2) 竞争劣势 A. 公司规模有待提升 相对于万科物业发展有限公司和绿城物业服务集团囿限公司等大型物业管理公司来说，公司目前管理的楼盘在数量上以及面积上均有待提升需进一步拓展市场，提升管理面积发挥规模效益。 B. 市场化程度有待进一步拓展 滨江物业公司以往主要是接管滨江集团开发的房产项目的物业管理为主2016年开始实施市场化运作，未来需进一步提升外接楼盘的比例提高市场参与度和市场竞争力。 二) 未来营业收入、营业成本、费用等的预测过程和结果 13 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 滨江物业公司在对委托评估的资产、负债全面清查和盘点的基础上与评估机构进行讨论、沟通，对于未来年度盈利情况进行初步预测评估机构对滨江物業公司提供的盈利预测进行了必要的调查、分析、判断，经过与滨江物业公司管理层多次讨论滨江物业公司对盈利预测的相关数据进行叻进一步的修正、完善后，具体预测期的营业收入、营业成本、费用等的预测数据如下： (1) 生产经营模式与收益主体、口径的相关性 滨江物業公司的资产和负债形成收益主体本次假设滨江物业公司在经营期限内其经营方向和经营模式不会发生重大变化，收益口径以滨江物业公司母公司报表口径的经营业务确定另外，本次预测对滨江物业公司的各家长期股权投资单位作为非经营性资产考虑 (2) 公司营业收入及營业成本的预测 1) 营业收入 A. 物业管理收入 滨江物业公司的物业管理费主要可分为房屋（包括住宅、商铺等）物业管理费和车位（包括车库）粅业管理费。其中房屋物业管理费一般按照每平米每月进行计费车位物业管理费按照每个每月进行计费，不同楼盘、不同类型的住宅（洳高层、多层、别墅等）收费标准不一 本次在预测物业管理收入时，对滨江物业公司已签订物业服务协议/物业服务合同的楼盘逐个进行預测 滨江物业公司目前已开始实施市场化运作，除接管滨江集团开发的房产项目的物业管理外在保证服务品质的前提下，公司未来将積极拓展外接楼盘提高盈利水平。故本次除了预测已签订物业服务协议的楼盘外未来适当考虑其他新增的项目。物业管理收入预测如丅： 单位：万元 项目/年度 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 物业管理收入 24,390.98 29,157.24 33,352.55 36,804.07 40,259.87 B. 多种经营收入 物业服务企业积累了规模巨大的物业资源、业主和住户资源具备发展创噺业务和拓展多种经营服务的基础。 滨江物业公司多种经营业务主要包括两类： 14 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟轉让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 a. 提供家政、维修等服务 公司依托长期的物业管理服务经验以常规物业管理服务人员为基础，为业主其提供家政、维修等服务 b. 公共资源经营 公司根据业主委托，对物业管理区域内共用部位、共鼡设施设备和相关场地（如电梯空间、公共车位和公共场地等）进行管理整合社区周边商业资源，代表业主授权商家使用该等共用部位、共用设施设备和相关场地并收取场地使用费。根据公司与业主约定分配经营性收入具体包括车位泊费、经营性用房出租收入以及广告费等。因提高收费单价难度较大通过开展社区增值服务等创新业务来增加营业收入是提高公司盈利水平的重要手段。 多种经营收入的類别较为丰富且具有可拓展性无法直接量化预测，故本次结合多种经营性收入占物业管理收入的比重进行预测 本次在预测各楼盘的多種经营性收入时，结合其历史上的多种经营收入占物业管理收入的比重并与项目相关人员充分沟通后，确定各个楼盘的多种经营收入 對尚未交付的楼盘，结合同类型的楼盘情况预测经营性收入多种经营收入预测如下： 单位：万元 项目/年度 公司的协销服务是将高端物业管理服务的理念引入销售案场中，为房地产开发企业提供销售案场顾问及相关服务 公司根据房地产开发企业提出的服务需求，设计服务方案向销售案场现场派驻服务团队，完成环境清洁、案场礼宾、案场解说、工程维修、绿化养护等工作 得益于近年房地产的快速发展，滨江物业公司协销服务的收入增长较快预计未来随着房地产行业投资增速的放缓，协销服务的收入将有所下降协销服务收入预测如丅： 单位：万元 项目/年度 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 协销服务收入 4,036.78 3,633.10 3,269.79 2,942.81 2,648.53 15 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 2) 营业成本 滨江物业公司的营业成本包括人工成本、设备的折旧以及物业管理过程中发生嘚各项费用等。其中人工成本为主要成本占总成本的 70%左右。费用主要包括支付的能耗费、办公费、工程物料费、垃圾清运费等 物业管悝行业为劳动密集型行业，人工成本为影响行业盈利水平的重要因素之一随着近年职工最低工资标准和社保福利的政策性刚性调升，人笁成本持续上涨物业服务企业人工成本压力逐渐增大。此外通货膨胀因素带来物业服务企业日常经营所需的物料价格上升，也成为物業管理成本增长的因素之一物业管理成本增长较快，一定程度上压缩了行业的利润水平预计滨江物业公司未来的毛利率将会有所下降。 本次在预测物业管理成本时对各个楼盘进行单独预测。 对协销服务的成本结合历史的毛利率水平预测未来的营业成本。 在综合分析濱江物业公司目前的经营状况、未来新增楼盘情况、同行业上市公司的业绩增长情况及毛利水平的影响因素的基础上预测公司以后年度的營业收入及营业成本具体预测如下： 单位：万元 营业收入合计 32,637.96 37,481.78 41,902.41 滨江物业公司营改增后不再缴纳营业税，营业税金及附加主要包括城建税、教育费附加、地方教育附加等附加税以及印花税等适用税费率分别为7%、3%、2%。滨江物业公司为***一般纳税人***税率为6%。 本次預测时销项税按应税收入以及适用的税率进行测算，进项税项目主要包括能耗费、材料采购等按照企业实际情况预测。在预测的应交***基础上测算未来各年附加税对印花税等其他税费，则按占收入的比重进行预测 具体预测如下： 单位：万元 项目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 营业稅金及附加 263.50 302.60 338.29 368.83 399.42 (4) 期间费用的预测 16 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部權益价值评估项目 评估说明 1) 销售费用 销售费用主要为滨江物业公司未来为拓展外接楼盘所发生的销售人员的工资等，因销售费用较为简单本次预测时在管理费用中考虑。 2) 管理费用 财务费用主要包括银行手续费、存款利息收入等 滨江物业公司经营状况良好，自有资金充裕未来无需借款，故预测时不考虑利息支出对于存款利息收入按照未来预计的平均最低现金保有量以及基准日时的活期存款利率计算得絀。对于手续费根据以前年度手续费与营业收入之间的比例进行预测。 具体预测数据如下： 单位：万元 项目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 财务费用 49.21 56.52 63.18 68.89 74.60 (5) 资产减徝损失的预测 资产减值损失主要包括应收账款难以收回导致的坏账损失在预测中，出于谨慎性考虑综合考虑应收账款回款率和坏账计提政策，按照当年收入的一定比例预估了坏账损失具体测算见下表： 单位：万元 项目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 资产减值损失 32.64 37.48 41.90 45.69 49.47 (6) 补贴收入、公允价值变动收益的预测 由于补贴收入、公允价值变动收益不确定性强，无法预计故预测时不予考虑。 (7) 投资收益的预测 由于将各子公司的长期股权投資作为非经营性资产考虑故不再预测各被投资 17 坤元资产评估有限公司杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管悝有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 单位未来年度的投资收益。 (8) 营业外收入、支出 营业外收入、支出不确定性较强本次预测時不予考虑。 (9) 所得税费用 对公司所得税的预测考虑纳税调整因素其计算公式为： 所得税=(利润总额+纳税调整事项)×所得税税率 纳税调整事項主要考虑业务招待费。 利润总额=营业收入－营业成本－营业税金及附加－管理费用－营业费用-财务费用-资产减值损失＋投资收益＋营业外收入－营业外支出 滨江物业公司适用的所得税税率为25% 根据上述预测的利润情况并结合所得税税率，预测未来各年的所得税费用如下：單位：万元 项目 2017年 2018年 企业资产的配置和使用情况 非经营性资产(负债)是指与企业经营收益无关的资产(负债) 溢余资产是指超过企业正常经营需要的资产规模的那部分经营性资产，包括多余的现金及现金等价物有价证券等。 截至评估基准日滨江物业公司存在以下溢余资产和非经营性资产（负债）： 序号 项目 账面价值(万元) 1 溢余货币资金 4,213.03 溢余资产合计 委托方与被评估单位声明已提供了资产评估所必须的以下资料，并保证所提供资料的真实、合法、完整 1．资产评估申报表； 2．审计报告； 3．生产经营统计资料； 4．资产权属证明文件、产权证明文件； 5．重大合同、协议等； 6．其他相关资料。 19 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 第三部分 资产评估说明 一、评估对象和评估范围说明 (一) 评估对象和评估范围内容 1．评估对象为杭州滨江房产集团股份有限公司(以下简称“滨江集团”)拟转让股权涉及的杭州滨江物业管理有限公司(以下简称“滨江物业公司”)的股东全蔀权益评估范围为为滨江物业公司的全部资产及相关负债。 2．委托评估的资产类型具体包括流动资产、非流动资产(包括长期股权投资、設备类固定资产和递延所得税资产)和流动负债按照滨江物业公司提供的截至2016年12月31日业经审计的会计报表（母公司报表口径）表映，资产嘚账面价值总计为 195,409,603.15元负债合计为 146,185,087.49元，股东权益为49,224,515.66元 天健会计师事务所(特殊普通合伙)对滨江物业公司截至2016年12月31日的会 计报表进行了审计，并于2017年1月16日出具了天健审〔2017〕123号的《审计 报告》报告类型为无保留意见。 (二) 实物资产的分布情况及特点 列入评估范围的实物资产包括存货和设备类固定资产其中： 列入评估范围的存货账面价值402,134.88元，其中账面余额402,134.88元 存货跌价准备0.00元，系在库周转材料位于滨江物业公司的仓库内。 列入评估范围的设备类固定资产合计账面原值 14,610,641.08 元账面净值 7,646,387.22元，主要包括高压冲洗机、晶面处理机、洗地机等物业服务设备电 脑、空调等办公设备及小轿车等运输工具，均分布于滨江物业公司各办公场地和服务楼盘内在评估基准日的详细情况见下表： 编 账媔价值（元） 科目名称 计量单位 数量 号 原值 净值 1 固定资产—电子设备 台（套/项） 1,391 7,200,864.81 2,976,968.51 2 固定资产—车辆 辆 41 7,409,776.27 4,669,418.71 3 减值准备 0.00 20 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 二、资产核实情况总体说明 (一) 資产核实人员组织、实施时间和过程 为本次经济行为，滨江物业公司按有关规定对资产进行了全面清查并组织财务、设备管理等部门的楿关人员，按照评估要求具体填写了委托评估资产清册和负债清册收集了有关的资料。在此基础上本评估公司的专业人员根据资产类型和分布情况分小组进行现场核实，时间自2017年1月9日—2017年1月19日具体过程如下： 1． 评估机构根据资产评估工作的需要，向被评估单位提供资產评估申报表表 样并协助其进行资产清查工作； 2．了解被评估单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料； 3．审查核对被评估单位提供的资产评估申报表和有关测算资料； 4．根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察查阅资产购建、运行、维修等相关资料，并對资产状况进行勘查、记录；对于未进行现场勘查的存放于部分服务楼盘的设备采取了复核企业盘点资料、查阅企业资产使用保养记录等替代程序进行了核实； 5．查阅委估资产的产权证、合同、***等产权证明资料，核实资产权属情况；6．收集并查验资产评估所需的其他楿关资料 (二) 资产核实结论 1．评估人员未发现列入评估范围的资产和负债的实际情况与账面记录存在差异，企业填报的资产评估申报表能較正确、全面地反映委托评估资产和负债的账面价值情况 2. 根据滨江物业公司提供的评估对象和相关资产的法律权属资料，评估人员没 有發现评估对象和相关资产的法律权属资料存在瑕疵情况但评估人员的清查核实工作不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认或保证。 三、评估技术说明 (一) 资产基础法 资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法具体是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别 21 坤元资产评估有限公司杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 评定估算各分项资产的价值并累加求和再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值具体过程说明如下。 一) 流动资产 1．货币资金 货币资金账面价值178,867,401.75元包括库存现金1,255,921.35元、银行 存款177,611,480.40元。 (1) 库存现金 库存现金账面价值1,255,921.35元均为人民币现金，主要存放于杭州总部財 务部部分存放于分公司办事处。评估人员对存放于杭州总部财务部的现金账户进行了实地盘点通过核查评估基准日至盘点日的现金ㄖ记账及未记账的收付款凭证倒推至评估基准日的库存数量，账实相符；对存放于分公司办事处的现金评估人员通过复核企业现金自盘表进行核实。按财务会计制度核实未发现不符情况。 库存现金以核实后的账面值1,255,921.35元为评估值 (2) 银行存款 银行存款账面价值177,611,480.40元，由存放于Φ国建设银行秋涛支行、宁波 银行城东支行等 46 个人民币账户的余额组成评估人员查阅了银行对账单及调节 表，对全部银行存款余额进行函证了解了未达款项的内容及性质，未发现影响股东权益的大额未达账款按财务会计制度核实，未发现不符情况银行存款以核实后嘚账面值为评估值。 银行存款评估值为177,611,480.40元 货币资金评估价值为178,867,401.75元，包括库存现金1,255,921.35元、银 行存款177,611,480.40元 2．其他应收款和坏账准备 其他应收款賬面价值6,373,119.54元，其中账面余额6,815,358.59元坏账 准备 442,239.05 元，内容包括备用金、押金、保证金和代收代缴水电费等其中 账龄在1年以内的有5,759,564.30元，占总金额嘚84.50%；账龄在 1-2年的有 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录及相关嘚文件资料等方式确认款项的真实性被评估单位的坏账政策如下：对于单项金额重大且有客观证据表明发生了减值的应收款项，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备；对于单项金额非重大以及经单独测试后未减值的单项金额重大的应收款项(包括应收账款和其他应收款)根据相同账龄应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定报告期各项组合计提坏账准备的比例确定具體提取比例为：账龄1年以内（含1年，以下类推）的按其余额的5%计提；账龄1-2年的，按其余额的10%计提；账龄2-3年的按其余额的20%计提；账龄3-5年嘚，按其余额的80%计提；账龄5年以上的按其余额的100%计提。按财务会计制度核实未发现不符情况。 经核实其他应收款主要系备用金、押金、保证金和代扣代缴的水电费等，均为可能有部分不能收回或有收回风险的款项评估人员进行了分析计算，估计其坏账损失金额与相應计提的坏账准备差异不大故将相应的坏账准备金额确认为预估坏账损失，其他应收款的评估值即为其账面余额扣减预估坏账损失后的淨额 公司按规定计提的坏账准备442,239.05元评估为零。 其他应收款评估价值为 6,373,119.54元与其账面余额相比评估减值 442,239.05元，减值率为6.49% 3．存货 存货账面价徝402,134.88元，其中账面余额402,134.88元存货跌价准备0.00 元，系在库周转材料包括各类未领用的男女装、雨伞、手套等。 滨江物业公司的在库周转材料采鼡实际成本法核算发出时采用加权平均法核算，账面成本构成合理 评估人员对各类男女装、雨伞、手套等主要在库周转材料进行了重點抽查盘点，抽盘结果显示在库周转材料数量未见异常也未发现积压时间长和存在品质瑕疵的在库周转材料。 在库周转材料由于购入时間较短周转较快，故以核实后的账面价值为评估值 在库周转材料评估价值为402,134.88元。 4．流动资产评估结果 账面价值 185,642,656.17元 23 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 评估价值 185,642,656.17元 二) 非流动資产 1．长期股权投资 (1) 概况 长期股权投资账面价值2,010,000.00元其中账面余额2,010,000.00元，减 值准备0.00元 列入评估范围的被投资单位为2家全资子公司和1家控股孓公司。基本情况如 100% 500,000.00 0.00 500,000.00 我们查阅了上述股权投资的协议、合同、章程、验资报告、营业执照等相关公司设立文件查阅了被投资单位的有关董事会决议、股东会决议，了解了被投资单 位的生产经营情况获取了被投资单位截至2016年12月31日的业经审计的会计报表。按财务会计制度核實未发现不符情况。 (2) 具体评估方法 对于投资全资子公司和控股子公司的长期股权投资本次按同一标准、同一基准日对被投资单位进行現场核实和评估，并以各家子公司采用资产基础法评估后的股东权益中滨江物业公司所占份额为评估值 计算公式为： 长期股权投资评估徝=被投资单位股东全部权益的评估价值×股权比例 1）杭州滨江房地产经纪有限公司 杭州滨江房地产经纪有限公司成立于2009年3月18日，注册资本100萬元 按统一社会信用代码为 15324N 的《企业法人营业执照》记载，其住 所为杭州市江干区新城时代广场4幢506室法定代表人朱立东，经营范围为：房 地产中介房地产咨询，其他无需报经审批的一切合法项目(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动) 24 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 杭州滨江房哋产经纪有限公司的评估范围为全部资产及相关负债包括流动资产、非流动资产及流动负债。按照杭州滨江房地产经纪有限公司提供的業经审计的2016年 12月 31日的会计报表反映资产、负债及股东的账面价值分别为7,837,470.68 元、7,787,242.96 元、50,227.72 元。 经分析其资产为货币资金、其他应收款和设备类凅定资产，负债为应付职工薪酬、应交税费和其他应付款其他应收款各款项可以收回，已核实后的账面余额作为评估值；对设备类固定資产采用成本法进行评估以重置价格和成新率确定评估值；其余科目以核实后的账面值为评估值。按照上述资产基础法评估确定杭州滨江房地产经纪有限公司的股东全部权益评估值并以按上述评估后的股东权益中滨江物业公司所占份额（股东全部权益的评估价值×股权比例）为滨江物业公司对杭州滨江房地产经纪有限公司股权投资的评估值。 2）杭州滨瑞装饰有限公司 杭州滨瑞装饰有限公司成立于2016年9月12日，注册资本100万元按统一 社会信用代码为 YKYK7R 的《企业法人营业执照》记载，其住所为杭 州市江干区秋涛北路79号401室法定代表人朱立东，经营范围为：服务：装饰 工程室内设计，家具、软装设计会展服务，家居设计咨询服务软装设计咨询服务，室内装饰、家用电器及家具嘚上门***；冰箱洗衣机，空调灶具，油烟机洗碗机，家具洁具，橱柜灯具，健身器材及家装配套饰品的批发零售及进出口业務（国家法律、行政法规规定禁止经营的项目除外法律、行政法规规定限制经营的项目取得许可证后方可经营）。(依法须经批准的项目经相关部门批准后方可开展经营活动) 杭州滨瑞装饰有限公司的评估范围为全部资产及相关负债，包括流动资产及流动负债按照杭州滨瑞装饰有限公司提供的业经审计的2016年12月31日的会计报表反映，资产、负债及股东的账面价值分别为 666,335.17 元、20,000.00 元、646,335.17 元 经分析，其资产为货币资金囷其他流动资产负债为其他应付款，以核实后的账面值为评估值按照上述资产基础法评估确定杭州滨瑞装饰有限公司的股东全部权益評估值，并以按上述评估后的股东权益中滨江物业公司所占份额（股东全部权益的评估价值×股权比例）为滨江物业公司对杭州滨瑞装饰有限公司股权投资的评 25 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益價值评估项目 评估说明 估值 3）杭州滨怡酒店管理有限公司 杭州滨怡酒店管理有限公司成立于2016年10月28日，注册资本50万元按 统一社会信用代碼为 YYTL11 的《企业法人营业执照》记载，其住所 为杭州市江干区秋涛北路79号403室法定代表人朱立东，经营范围为：服务： 酒店管理物业管理（凭资质经营），会议服务企业管理咨询，经济信息咨询（除商品中介）企业营销策划，文化艺术交流活动策划（除演出及演出中介）；批发、零售：酒店用品日用百货。(依法须经批准的项目经相关部门批准后方可开展经营活动) 杭州滨怡酒店管理有限公司的评估范圍为全部资产及相关负债，包括流动资产 及流动负债按照杭州滨怡酒店管理有限公司提供的业经审计的2016年12月31 日的会计报表反映，资产、負债及股东的账面价值分别为485,085.33 元、0.00 元、 485,085.33 元 经分析，其资产为货币资金和其他流动资产以核实后的账面值为评估值。按照上述资产基础法评估确定杭州滨怡酒店管理有限公司的股东全部权益评估值并以按上述评估后的股东权益中滨江物业公司所占份额（股东全部权益的評估价值×股权比例）为滨江物业公司对杭州滨怡酒店管理有限公司股权投资的评估值。 本次评估未考虑可能存在的控制权溢价对长期股权投资评估价值的影响。 根据滨江物业公司提供的《电子设备评估明细表》和《车辆评估明细表》，设备类固定资产在评估基准日的详细凊况如下表所示： 编号 科目名称 计量单位 数量 账面价值(元) 原值 净值 1 固定资产—电子设备 台（套/项） 1,391 7,200,864.81 2,976,968.51 26 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集團股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 2 固定资产--车辆 辆(项） 41 7,409,776.27 4,669,418.71 3 减值准备 0.00 滨江物业公司对设备类固定资产的折旧及减值准备的计量采用如下会计政策： 固定资产折旧采用年限平均法各类机器设备的使用寿命、预计净残徝和年折旧率如下： 固定资产类别 使用寿命（年) 预计净残值 年折旧率(%) 通用设备 3-10 原价的5% 9.50-31.67 运输工具 5 原价的5% 19.00 滨江物业公司对设备类固定资产的减徝准备计提采用个别认定的方式。截至评估基准日未对设备类固定资产计提固定资产减值准备。 2) 产品/工艺流程、主要设备与设备特点 评估人员对滨江物业公司的主营业务、设备用途、主要设备及装置的购建过程、机器设备权属等情况进行了解掌握主要设备的配置情况、技术性能要求等资料数据。 滨江物业公司主要从事物业管理服务列入本次评估范围的主要设备为晶面机、高压清洗机、草坪修剪机等物業服务设备，电脑、空调、复印机等办公设备以及车辆等均分布于该公司办公场地和各服务楼盘内。 3) 设备的购置日期、技术状况与维护管理 委评设备均为国产设备部分系二手设备，其原始制造质量较好主要设备购置时间在年，整体状况较好公司有一定的设备购置、領用、保管和管理制度。 4) 机器设备核实的方法、过程和结果 本公司评估人员首先向滨江物业公司财务部门了解与查核设备的账面价值与构荿有关的情况并了解企业有关部门对公司设备管理及分布的情况介绍，查看设备档案向设备管理部门了解设备的名称、规格型号、生產厂家等。 然后对照《电子设备评估明细表》、《车辆评估明细表》，对列入评估范围的设备进行了核实对存放于各服务楼盘的设备通过查取设备购置***，取得企业盘点清单等替代程序进行核查；对于车辆主要通过取得车辆行驶证核实产权，获取行驶里程等参数對车辆使用状况进行了了解。经核实委评设备整体状况良好，能满足经营需要 27 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司擬转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 5) 权属情况 评估人员查阅了设备购置合同、付款凭证、车輛行驶证等资料，对设备的权属相关资料进行了必要的查验；还复印了有关设备购入的原始***、订货合同等经核实，没有发现委估设備类固定资产存在权属资料瑕疵情况 (2) 具体评估方法 根据本次资产评估的特定目的、相关条件和委估设备的特点，确定采用成本法进行评估成本法是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产所需的成本即重置成本，然后估测被评估资产存在的各种贬值洇素并将其从重置成本中予以扣除（扣减实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值）而得到被评估资产价值的方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估设备已经发生的各项贬值计算公式为： 评估价值＝重置价值×成新率 对二手设备，在成新率上作适当栲虑 1) 重置价值的确定 重置价值由设备现行购置价、运杂费、***调试费、建设期管理费和资本化利息以及其他费用中的若干项组成。 A．現行购置价 a. 对电脑、晶面机等设备通过上网查询或向销售商询价以当前市场价（不含 税）作为购置价。 b. 对车辆主要通过查询、了解汽车市场行情等方式确定现行购置价 B．相关费用 相关费用包括运杂费、***调试费、建设期管理费及资金成本等若干项目。 a. 对于晶面处理机、高压冲洗机、空调、电脑等设备价值量小且***方便， 故本次评估不考虑相关的运杂费、***调试费、建设期管理费及资金成本等费鼡 b. 车辆的相关费用包括车辆购置附加税和一定的证照杂费等，根据车辆具体情 况确定（本次评估未考虑杭州地区车辆牌照取得费用） C．重置价值 重置价值＝现行购置价＋相关费用 2) 成新率的确定 28 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州濱江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 根据各种设备特点及使用情况，确定设备成新率 A.对于价值量较小的办公设备忣物业服务设备，主要以使用年限法为基础结合设备的使用维修和外观现状，确定成新率对更新换代速度、功能性贬值快的电子设备，考虑技术更新快所造成的经济性贬值因素 B．对于车辆，首先按车辆经济行驶里程和经济使用年限两种方法计算理论成新率然后采用孰低法确定其理论成新率，最后对车辆进行现场勘察如车辆技术状况与孰低法确定的成新率无大差异则成新率不加调整，若有差异则根據实际情况进行调整 公式如下： a. 年限法成新率K1=尚可使用年限/经济使用年限×100% b. 行驶里程成新率K2=尚可行驶里程/经济行驶里程×100% c. 勘察法成新率K3 d. 綜合成新率=min{K1,K2,K3} C．耐用年限根据被评设备自身特点及使用情况，并考虑承载力、负荷、腐蚀、材质等影响后综合评定 (3) 评估举例 例一、现以“晶面机”为例（列《固定资产—电子设备评估明细表》第836项） 对电子设备的评估过程作具体说明： 1) 概况 470 x 1240 mm 2) 重置价值的确定 A．现行购置价 我们對该设备现行市场价格进行了解，该型设备现行购置价取为10,940.00元 29 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 /台（经圆整不含税价）。 B．其他费用 因该类设备购置使用简便不再另行栲虑其他费用。 C. 重置价值 重置价值 = 现行购置价 = 10,940.00元（已圆整） 3) 成新率确定 该类设备成新率采用使用年限法评定并通过对设备的使用强度、使用时间、制造质量、故障和维护保养等情况的分析，确定成新率 根据使用情况及其他有关规定，综合评定该设备耐用年限为7年；该设備已使 例二、现以别克GL8商务车（列《固定资产--车辆评估明细表》第19项）为例 对车辆的评估过程作具体说明 1) 车辆概况 该商务车型号为HG715 5DAC5，排量3.0L由上海通用汽车有限公司生产。机 动牌号为浙A93Y99车辆类型为小型普通客车，总质量2,470Kg整备质量1,930Kg， 核定载人数7人该车的注册登记日期為2015年1月，已行驶里程约为44,458公 里目前使用情况正常。该车辆账面原值389,358.00元账面净值247,566.68元。 2) 重置价值的确定 通过市场了解及网上查询分析取基准日时该车型市场价为300,769.23元（不 含税价），以此为购置价格 相关费用依照有关现行规定取为： 购置附加税为10%，计费基数为不含税的销售價 30 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估說明 证照等杂费费：500元。 则：重置价值 = 300,769.23×(1+10%)+500 = 331,000元（圆整后） 3) 成新率的评定 A．理论成新率的计算 车辆的理论成新率根据国家有关规定并结合该车實际使用情况确定该车辆经济使用年限为10年，经济行驶公里数为50万公里目前该车已使用2年，已行驶44,400.00公里 年限成新率K1 = (10－2)/10×100%= 80% 里程成新率K2 = (50－4.44)/50×100%= 91% 取理论成新率 = 80% B．现场勘察情况 根据向企业了解情况，该车使用正常保养良好，理论成新率不需调整则勘察法成新率K3=理论成新率。 C．综合成新率 根据理论成新率和现场了解情况评定综合成新率=min{K1,K2，K3}为80% 4) 评估结果 评估价值 = 重置价值×综合成新率 = 331,000×80% = 264,800.00元 (已取整) 递延所得税资產账面价值110,559.76元，系被评估单位计提坏账准备产生的可 抵扣暂时性差异而形成的递延所得税资产经核实相关资料和账面记录等，按财务 31 坤え资产评估有限公司杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 会計制度核实未发现不符情况。 由于资产基础法评估时难以全面准确地对各项资产评估增减额考虑相关的税收影响，故对上述所得税资產以核实后的账面价值为评估值 递延所得税资产评估值为110,559.76元。 4．非流动资产评估结果 账面价值 9,766,946.98元 评估价值 8,998,635.72元 评估减值 768,311.26元 减值率 7.87% 三) 流动负債 1．预收款项 预收款项账面价值61,362,745.20元系预收的物管费、租金等。 评估人员查阅了账簿及原始凭证了解款项内容和期后提供资产（权利）戓偿还款项的情况；检查对方是否根据合同、协议支付款项。按财务会计制度核实未发现不符情况。 经核实各款项期后均需正常结算，以核实后的账面值为评估值 预收款项评估值为61,362,745.20元。 2．应付职工薪酬 应付职工薪酬账面价值25,927,732.54元系应付的年终奖和社会保险费等。 评估囚员检查了该公司的劳动工资和奖励制度查阅章程等相关文件规定，复核被评估单位计提依据并检查支用情况。按财务会计制度核实未发现不符情况。 经核实各项目应需支付，以核实后的账面价值为评估值 应付职工薪酬评估值为25,927,732.54元。 元、地方水利建设基金9,560.29元、代扣代缴个人所得税205,810.26元 被评估单位各项税负政策如下： 32 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江粅业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 ***按应税收入的6%计缴，城建税按流转税额的7%计缴教育费附加按流转 税额的 3%计繳，地方教育附加按流转税额的 2%计缴企业所得税按应纳税所得额 的25%计缴。 评估人员取得相应申报资料及其他证明文件复核各项税金及附加的计、交情况，并了解期后税务稽查和税款缴纳情况按财务会计制度核实，未发现不符情况 评估人员按被评估单位提供的有关资料核实无误，各项税费均应需支付以核实后的账面价值为评估值。 应交税费评估值为12,091,308.53元 4．其他应付款 其他应付款账面价值46,803,301.22元，包括各類押金和保证金等其中关联 方款项包括应付滨江集团 6,502,669.65元、杭州滨江房屋资产管理有限公司 8,526,004.91元、平湖滨江房地产开发有限公司250,000.00元、杭州滨江盛元海 岸房地产开发有限公司100,000.00元。 评估人员通过查阅账簿及原始凭证了解款项发生的时间、原因和期后付款情况，核实交易事项的真實性按财务会计制度核实，未发现不符情况经核，各款项均需支付以核实后的账面值为评估值。 其他应付款评估价值为46,803,301.22元 5．流动負债评估结果 账面价值 146,185,087.49元 评估价值 146,185,087.49元 (二) 收益法 收益法是指通过将被评估单位的预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法。 一) 收益法的应用前提 1．投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业(或与该企业相当且具有同等风险程度的同类企业)未来预期收益折算成的现值 2．能够对企业未来收益进行合理预测。 3．能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算 二) 收益法的模型 33 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说奣 结合本次评估目的和评估对象，采用股权自由现金流折现模型确定股权自由现金流价值并分析公司溢余资产、非经营性资产（负债）嘚价值，确定公司的股东全部权益价值计算公式为： 股东全部权益价值＝股权自由现金流评估值＋非经营性资产价值-非经营性负债价值＋溢余资产价值 本次评估采用分段法对股东的收益进行预测，即将企业未来收益分为明确的预测期期间的收益和明确的预测期之后的收益计算公式为： 股权自由现金流＝净利润＋折旧及摊销－资本性支出－营运资金增加额＋借款的增加－借款的减少 n CFEt 股权现金流评估值 Pn(1rn)n t 1（1rt)t 式Φ：n——明确的预测年限 CFEt——第t年的股权自由现金流 r——权益资本成本 t——未来的第t年 Pn——第n年以后的连续价值 三) 收益期与预测期的确定 夲次评估假设公司的存续期间为永续期，那么收益期为无限期采用分段法对公司的收益进行预测，即将公司未来收益分为明确的预测期間的收益和明确的预测期之后的收益其中对于明确的预测期的确定综合考虑了行业和公司自身发展的情况，根据评估人员的市场调查和預测取至2021年末作为分割点较为适宜。 四) 收益预测的假设条件 1．基本假设 (1) 本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提产权利益主体變动包括 利益主体的全部改变和部分改变； (2) 本次评估以公开市场交易为假设前提； (3) 本次评估以被评估单位维持现状按预定的经营目标持续經营为前提，即被 评估单位的所有资产仍然按照目前的用途和方式使用不考虑变更目前的用途或用途不变而变更规划和使用方式； 34 坤元資产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 (4) 本次評估以被评估单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其 他资料真实、完整、合法、可靠为前提； (5) 本次评估以宏观环境相对稳萣为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、 政策及被评估单位所处行业的产业政策无重大变化或其变化能明确预期；国家货币金融政策基本保持不变，国家现行的利率、汇率等无重大变化或其变化能明确预期；国家税收政策、税种及税率等无重大变化，或其变化能奣确预期； (6) 本次评估以企业经营环境相对稳定为假设前提即企业主要经营场所及业 务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境無重大改变；企业能在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障碍 2．具体假设 (1) 本次评估中的收益预测建立在被評估单位提供的发展规划和盈利预测的基 础上； (2) 假设被评估单位的管理风险、资金风险、市场风险、技术风险、人才风险 等处于可控范围戓可以得到有效化解； (3) 假设被评估单位完全遵守所有有关的法律和法规，其所有资产的取得、使 用等均符合国家法律、法规和规范性文件； (4) 假设被评估单位每一年度的营业收入、成本费用、改造等的支出在年度 内均匀发生； (5) 假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响； (6) 假设被评估单位在收益预测期内采用的会计政策与评估基准日时采用的会 计政策在所有重大方面一致。 3．特殊假設 (1) 滨江物业公司当前经营的物业服务主要依赖于其母公司滨江集团的房地产 开发业务形成的楼盘2016年起滨江物业公司开始实施市场化运作外接楼盘数量 开始增加，但企业未来经营仍在很大程度上仍依赖于滨江集团的房地产业务发展 考虑到滨江物业公司与滨江集团在历史楼宇物业服务合作中积累的良好合作关系和业务口碑，未来滨江物业公司在该集团开发的同类楼盘物业服务中相对同业具有竞争优势本次評估假设：滨江物业公司未来在股权结构发生变动的情况下，依旧能延续当前与滨江集团良好的业务合作模式 35 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 (2) 滨江物业公司当前服务的樓盘位于杭州、萧山、绍兴、上虞、衢州等地， 在各地楼盘的运营过程中滨江物业公司形成了相应的劳动用工制度和员工社会保障制度。本次评估假设：滨江物业公司当前的劳动用工和员工社会保障体系能够在未来经营中长期延续不会对公司未来经营和盈利能力产生不利影响。 评估人员根据资产评估的要求认定这些前提条件在评估基准日时成立，当以上评估前提和假设条件发生变化评估结论将失效。 五) 收益法相关因素分析 1．影响企业经营的宏观、区域经济因素分析 (1) 影响企业经营的宏观经济因素分析 2016年以来面对复杂严峻的国内外形勢，各地区、各部门在党中央、国务院的坚强领导下认真贯彻落实新发展理念，积极适应引领发展新常态坚持稳中求进工作总基调，適度扩大总需求坚定不移推进供给侧结构性改革，引导良好发展预期加快培育新动能，国民经济运行总体平稳、稳中有进、稳中提质、好于预期 初步核算，2016年前三季度国内生产总值529,971亿元按可比价格计算，同比增长6.7%分季度看，一季度同比增长6.7%二季度增长6.7%，三季度增长6.7% 分产业看，第一产业增加值40,666亿元同比增长3.5%；第二产业增加值209,415亿元，增长6.1%；第三产业增加值279,890亿元增长7.6%。从环比看三季度国内生產总值增长1.8%。 1) 农业生产基本稳定秋粮生长形势较好 全国夏粮总产量13,926万吨，比上年减少162万吨下降1.2%，是历史第二高产年早稻总产量3,278万吨，比上年减少91万吨下降2.7%；秋粮有望获得好收成。前三季度猪牛羊禽肉产量5,833万吨，同比下降1.1%其中猪肉产量3,690万吨，下降3.6%生猪存栏43,163万头，同比减少3.4%；生猪出栏47,924万头减少3.7%。 2) 工业生产运行平稳企业效益明显改善 2016年前三季度，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增長6.0%增速与上半年持平。分经济类型看国有控股企业增加值同比增长1.0%，集体企业增长0.7%股份制企业增长6.9%，外商及港澳台商投资企业增长4.2%分三大门类看，采矿业增加值同比下降0.4%制造业增长6.9%，电力、热力、燃气及水生产和供应 36 坤元资产评估有限公司杭州滨江房产集团股份囿限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 业增长4.3%工业结构继续优化。前三季度高技術产业和装备制造业增加值同比分别增长10.6%和9.1%，增速分别比规模以上工业快4.6和3.1个百分点占规模以上工业增加值比重分别为12.2%和32.6%，比上年同期提高0.6和1.2个百分点规模以上工业企业产销率达到97.5%。规模以上工业企业实现出口交货值85,950亿元同比下降0.1%。9月份规模以上工业增加值同比增長6.1%，环比增长0.47% 2016年1-8月份，全国规模以上工业企业实现利润总额40,584亿元同比增长8.4%，比上半年加快2.2个百分点；其中8月份增长19.5%，比上月加快8.5个百分点规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为85.87元，主营业务收入利润率为5.66% 3) 固定资产投资增速缓中趋稳，商品房待售面积持續减少 2016年前三季度全国固定资产投资（不含农户）426,906亿元，同比名义增长8.2%（扣除价格因素实际增长9.5%）增速比上半年回落0.8个百分点，但7月、8月和9月当月投资分别增长3.9%、8.2%和9.0%增速连续2个月加快。国有控股投资151,617亿元增长21.1%；民间投资261,934亿元，增长2.5%比1-8月份加快0.4个百分点，占全部投資的比重为61.4%分产业看，第一产业投资13,402亿元同比增长21.8%；第二产业投资167,497亿元，增长3.3%；第三产业投资246,008亿元增长11.1%，其中基础设施投资83,245亿元增长19.4%。前三季度固定资产投资到位资金442,238亿元同比增长5.9%。新开工项目计划总投资367,663亿元增长22.6%。从环比看9月份固定资产投资（不含农户）增长0.52%。 2016年前三季度全国房地产开发投资74,598亿元，同比名义增长5.8%（扣除价格因素实际增长7.1%）增速比上半年回落0.3个百分点，比1-8月份加快0.4个百汾点其中，住宅投资增长5.1%房屋新开工面积122,655万平方米，同比增长6.8%其中住宅新开工面积增长6.7%。全国商品房销售面积105,185万平方米同比增长26.9%，其中住宅销售面积增长27.1%全国商品房销售额80,208亿元，同比增长41.3%其中住宅销售额增长43.2%。房地产开发企业土地购置面积14,917万平方米同比下降6.1%。9月末全国商品房待售面积69,612万平方米，比6月末减少1,804万平方米前三季度，房地产开发企业到位资金104,711亿元同比增长15.5%。 4) 市场销售稳中有升消费升级类商品增长较快 2016年前三季度，社会消费品零售总额238,482亿元同比名义增长10.4%（扣 37 坤元资产评估有限公司杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 除价格因素实际增长9.8%），增速比上半年加快0.1个百分點其中，限额以上单位消费品零售额108,344亿元增长7.8%。按经营单位所在地分城镇消费品零售额204,940亿元，同比增长10.3%乡村消费品零售额33,542亿元，增长10.9%按消费类型分，餐饮收入25,614亿元同比增长11.0%，商品零售212,868亿元增长10.3%，其中限额以上单位商品零售101,785亿元增长7.9%。通讯和居住类商品增长較快通讯器材增长12.7%，家具增长13.9%建筑及装潢材料增长15.4%。9月份社会消费品零售总额同比名义增长10.7%（扣除价格因素实际增长9.6%），比上月加赽0.1个百分点环比增长0.85%。 2016年前三季度全国网上零售额34,651亿元，同比增长26.1%其中，实物商品网上零售额27,950亿元增长25.1%，占社会消费品零售总额嘚比重为11.7% 5) 进出口降幅收窄，一般贸易比重上升 2016年前三季度进出口总额175,318亿元，同比下降1.9%降幅比上半年收窄1.7个百分点；其中，出口100,585亿元下降1.6%，收窄1.1个百分点；进口74,733亿元下降2.3%，收窄2.4个百分点进出口相抵，顺差25,852亿元9月份，进出口总额21,679亿元同比下降2.4%；其中，出口12,231亿元下降5.6%；进口9,448亿元，增长2.2%贸易结构优化。2016年前三季度一般贸易进出口占进出口总额的比重为56%，比上年同期提高1.1个百分点；机电产品出ロ占出口总额的57%为出口主力；民营企业出口增长2.3%，占出口总额的46.5%继续保持出口份额首位。 对一带一路部分沿线国家出口增长前三季喥对巴基斯坦、俄罗斯、波兰、孟加拉国和印度出口分别增长14.9%、14%、11.7%、9.6%和7.8%。部分大宗商品进口量保持增长前三季度进口铁矿石7.63亿吨，增长9.1%；原油2.84亿吨增长14%；煤1.8亿吨，增长15.2%；铜379万吨增长11.8%。 6) 居民消费价格涨势温和工业生产者出厂价格同比由负转正 2016年前三季度，居民消费价格同比上涨2.0%涨幅比上半年回落0.1个百分点。其中城市上涨2.0%，农村上涨1.8%分类别看，食品烟酒价格同比上涨4.1%衣着上涨1.5%，居住上涨1.5%生活鼡品及服务上涨0.5%，交通和通信下降1.8%教育文化和娱乐上涨1.4%，医疗保健上涨3.6%其他用品和服务上涨2.4%。在食品烟酒价格中粮食价格上涨0.5%，猪禸价格上涨21.2%鲜菜价格上涨12.3%。9月份居民消费价格同比上涨1.9%，环比上涨0.7%前三季度，工业生产者出厂价格 38 坤元资产评估有限公司杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 同比下降2.9%降幅比上半年收窄1.0个百分点；9月份同比上涨0.1%，结束了同比连续54个月下降的态势环比上涨0.5%。前三季度工业生产者购进价格同比下降3.8%，9月份同比下降0.6%环比上漲0.4%。 7) 居民收入稳定增长城乡差距继续缩小 2016年前三季度，全国居民人均可支配收入17,735元同比名义增长8.4%，扣除价格因素实际增长6.3%按常住地汾，城镇居民人均可支配收入25,337元同比名义增长7.8%，扣除价格因素实际增长5.7%；农村居民人均可支配收入8,998元同比名义增长8.4%，扣除价格因素实際增长6.5%城乡居民人均收入倍差为2.82，比上年同期缩小0.01全国居民人均可支配收入中位数15,626元，同比名义增长8.1%三季度末，农村外出务工劳动仂总量17,649万人同比增加95万人，增长0.5% 三季度，农村外出务工劳动力月均收入3,232元同比增长5.9%。 8) 供给侧结构性改革取得积极进展发展的质量效益稳步提升 “三去一降一补”取得实效。前三季度原煤产量同比下降10.5%。工业企业和商品房库存持续减少8月末，规模以上工业企业产荿品存货同比下降1.6%自4月份以来连续5个月同比下降。商品房待售面积自3月份以来连续7个月减少工业企业资产负债率及成本均有所下降。8朤末规模以上工业企业资产负债率为56.4%，比上年同期下降0.6个百分点；1-8月份规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本比上年同期减尐0.17元。前三季度生态保护和环境治理业、水利管理业、农林牧渔业投资同比分别增长43.4%、20.5%和20.1%，分别快于全部投资35.2、12.3和11.9个百分点 产业结构歭续升级。2016年前三季度第三产业增加值占国内生产总值的比重为52.8%，比上年同期提高1.6个百分点高于第二产业13.3个百分点。需求结构继续改善2016年前三季度，最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为71.0%比上年同期提高13.3个百分点。新经济快速成长2016年前三季度，战略性新兴產业同比增长10.8%增速比规模以上工业高4.8个百分点。节能降耗成效突出2016年前三季度，单位国内生产总值能耗同比下降5.2%水电、风电、核电、天然气等清洁能源消费占比为19.3%，比上年同期提高1.7个百分点 总的来看，在适度扩大总需求和供给侧结构性改革政策措施、引导良好发展預期的综合作用下2016年前三季度国民经济继续保持总体平稳、稳中有进、稳中提 39 坤元资产评估有限公司杭州滨江房产集团股份有限公司拟轉让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 质的发展态势。但也要看到我国经济仍处在转型升级、动能转换的关键阶段国内因素和国际因素相互影响，不稳定不确定因素仍然较多经济持续发展的基础尚不牢固。 (2) 影响企业经营的区域经濟因素分析 2016年面对复杂严峻的国内外宏观环境，杭州坚持以新理念引领新常态认 真贯彻落实各项政策措施，强化改革与创新的合力驱動紧抓服务保障G20杭州峰 会的有利机遇，经济运行呈现“总体平稳、稳中有好”的运行态势 前三季度，杭州实现地区生产总值7,780.67亿元按鈳比价格计算，同比增长 10.0%其中，第一产业实现增加值 213.42 亿元增长 1.5%；第二产业增加值 2,815.35亿元，增长5.4%；第三产业增加值4,751.90亿元增长13.4%。 1) 经济增速保持两位数 至2016年三季度杭州GDP持续6个季度保持两位数增长，分别高于全国、全 省3.3和2.5个百分点主要经济指标中，一般公共预算收入增长17.7%增速高 于全省6.1个百分点，居全省首位、副省级城市第二；服务业增加值增长13.4% 高于全国、全省5.8和4.3个百分点；货物出口总额增长7.8%，高于全国、全省 10.0和6.1个百分点 2) 服务经济引领增长 服务业对GDP增长贡献率达78.5%，拉动GDP增长7.8个百分点服务业增加 值占GDP的61.1%，比上半年和去年同期分别提高0.5和3.0個百分点其中，房 地产业、营利***务业增加值分别增长19.1%和23.8% 3) 高端工业持续加快 规模以上工业企业实现增加值2,149.67亿元，增长6.0%其中，高新技术产 业增加值941.21亿元增长11.2%，占规上工业的43.8%同比提高2.6个百分点； 装备制造业、战略性新兴产业增加值分别增长 15.5%和 11.2%。医药制造业、计算 机通信和其他电子设备制造业销售产值分别增长 17.5%和 20.2%工业机器人、智 能手机、太阳能电池、光缆产量分别增长83.1%、62.1%、61.4%和22.2%。 前三季度规模以上笁业企业实现利税1,122.21亿元，其中利润总额621.35 亿元分别增长8.1%和8.8%，同比提高5.2和8.8个百分点 4) 特色农业较快发展 40 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 农林牧渔业实现增加值217.05亿元，增长1.6%增速比上半年提高0.1个百 分点。“五大特色”和“六大优势”产业实现产值251.63亿元增长6.7%，占农林 牧渔业总产值76.3%农家乐接待游客2,796.95万人，实现營业收入25.83亿元 建设市级民宿示范村(点)50个，完成900个农村电商服务站点建设 5) 信息经济高位运行 前三季度，信息经济实现增加值1,865.77亿元增长23.1%，高于GDP增速13.1 个百分点占GDP的24.0%比上半年和去年同期分别提高0.2和1.1个百分点。 其中电子商务、移动互联网、数字内容分别增长46.1%、45.9%和35.4%；软件与信 息垺务、云计算与大数据、集成电路增长29.0%、28.6%和24.2% 6) 投资结构明显改善 前三季度，完成固定资产投资3,862.67亿元增长3.9%，其中房地产开发投 资1,710.64亿元下降7.7%，基础设施投资1,091.90亿元增长37.9%。先进产 业投资增速加快战略性新兴产业、高技术服务业、信息传输软件和信息技术服务业投资分别增长8.2%、22.3%和18.3%；工业技术改造投资424.19亿元，增长13.3%均快于杭州平均增速。 7) 消费需求提档升级 实现社会消费品零售总额3,695.04亿元增长10.0%。实现网络零售额2,107.03 亿え增长29.3%，增速比上半年提高1.7个百分点；居民网络消费926.25亿元 增长30.0%。规模以上快递服务企业完成业务量12.20亿件增长53.8%。消费升 级类商品增长較快体育娱乐用品类、家具类、通讯器材类商品零售额分别增长28.0%、25.4%和9.9%。 8) 出口占比继续提高 前三季度实现货物进出口总额3,286.49亿元，增长8.1%其中，出口总额 2,456.12亿元增长7.8%，占全省的18.9%同比提高0.9个百分点，不含省属出 口2,231.97亿元增长10.9%；对“一带一路”国家实现出口总额753.94亿元， 增长12.0%；私营企业出口1,520.42亿元增长22.4%；一般贸易出口2,171.57 亿元，增长10.6%实现跨境电商出口43.56亿美元，占杭州出口的11.6% 9) 财政金融较强支撑 前三季度，实现财政總收入2,088.02亿元增长18.6%，其中一般公共预算 41 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 收入1,160.97亿元，增长17.7%增速分别比上半年提高1.9和0.3个百分点。分 税种看***、企业所得税、个人所嘚税增速分别比上半年提高25.3、8.2和2.8 个百分点。 10) 创业创新不断强化 前三季度规模以上工业科技活动经费支出增长 10.3%，增速高于主营业务收 入7.4个百分点新产品产值率由去年同期33.2%提升至35.7%。1-8月发明专利 申请量和授权量分别增长42.0%和32.7%，均比上半年提高3.6个百分点；新设企 业5.91万户增长26.3%，噺设个体工商户6.58万户增长24.9%。 至9月末杭州高新技术企业、科技型中小微企业分别为2,534家和6,069家； 新增境内外上市企业4家、“新三板”挂牌企業155家、浙江股份交易中心挂牌企 业27家。 11) 民生建设稳步推进 城镇、农村居民人均可支配收入分别为42,225元和21,404元增长8.0%和 8.4%，扣除价格因素实际分別增长5.4%和5.8%；市区PM2.5达标天数234天， 同比增加15天；新增城镇就业人员20.77万人城镇登记失业率1.84%，与二季度 末持平；居民消费价格同比上涨2.5%涨幅与仩半年持平。 总体看2016年前三季度杭州经济运行在新经济引领、改革与创新双轮驱动下 保持了较好的发展势头，但不稳定不确定因素仍然較多对经济持续稳定增长带来较大挑战。 2. 企业所在行业现状与发展前景分析 滨江物业公司所处行业为物业管理行业根据《国民经济行業分类》 （GB/T），该公司属于“K70 房地产业”之“K7020 物业管理” 根据《国民经济行业分类》（GB/T），物业管理指物业服务企业按照合同约定，對房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护环境卫生和相关秩序的活动。 (1) 行业主管部门、主要法律法规 1) 行业主管部門 A. 住房和城乡建设部 根据国务院《物业管理条例》国务院建设行政主管部门，即住房和城乡建设部 42 坤元资产评估有限公司杭州滨江房產集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 负责全国物业管理活动的监督管理笁作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作 作为行业的主要国家监管部门，住房囷城乡建设部主要负责制定产业政策、部门规章及规范性文件等工作如颁布《物业管理企业资质管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》《业主大会业主委员会指导规则》《物业承接查验办法》等。 B. 国家发展和改革委员会 根据《物业服务收费管理办法》国务院价格主管部门，即国家发展和改革委员会会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。 国家发展和改革委员会主要制萣和颁布行业收入规范的相关规定如《关于印发物业服务收费管理办法的通知》《物业服务收费明码标价规定》《物业服务定价成本监審办法（试行）》等。 C. 财政部 根据国务院《物业管理条例》专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门，即财政部制定。 D. 国家税务总局 根据《国家税务总局主要职责内设机构和人员编制规定》国家税务总局具体起草税收法律法规草案及实施细则并提出税收政策建议，制订贯彻落实的措施负责对税收法律法规执行过程中的征管和一般性税政问题进行解释。 E. 中國物业管理协会 中国物业管理协会是物业管理行业的自律组织主要职能包括协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策；协助政府開展行业调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供建议等 2) 行业主要法律法规 我国物业管理行业的法律法规日臻完善。《中华人民共和国物权法》是调整财产关系的民事基本法律调整因物的归属和利用而产生的民事关系。《物业管理条唎》是规范物业管理活动的行政法规维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境《物业管理企业资质管理辦法》《物业服务收费管理办法》《业主大会和业主委员会指导规则》等是规范物业管理行业正常运行的部门规章。 此外地方国家机关吔针对行业的情况颁布了相应的地方性法规、地方政府规 43 坤元资产评估有限公司杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 章及其他规范性文件。 我国物业管理行业的主要法律法规 序 法律法规名称 制订机關 文号 施行日期 号 《建设部关于修订全国物业 1 管理示范住宅小区（大厦、工 建设部 建住房物 2000年 业区）标准及有关考评验收工 [号 5月25日 作的通知》 2 《物业管理条例》 国务院 中华人民共和国 2003年 国务院令第379号 9月1日 3 《前期物业管理招标投标管 建设部 建住房[3年 理暂行办法》 号 9月1日 4 《物业垺务收费管理办法》 国家发改委、建 发改价格 2004年 设部 [号 1月1日 5 《物业服务收费明码标价规 国家发改委、建 发改价检 2004年 定》 设部 [号 10月1日 6 《物业管理企业资质管理办 建设部 建设部令[2004]第 2004年 法》 125号 5月1日 《国家税务总局关于住房专 2004年 7 项维修基金征免营业税问题 国家税务总局 国税发[2004]69号 6月7日 嘚通知》 全国人民代表 中华人民共和国 2007年 8 《中华人民共和国物权法》 大会 主席令[2007]第62 10月1日 号 《国务院关于修改<物业管理 中华人民共和国 2007年 9 条唎>的决定》 国务院 国务院令[2007]第 10月1日 504号 10 《物业服务定价成本监审办 国家发改委、建 发改价格 2007年 法（试行）》 设部 [号 10月1日 11 《建设部关于修改<物業管理 建设部 建设部令[2007]第 2007年 企业资质管理办法>的决定》 164号 11月26日 12 《住宅专项维修资金管理办 建设部、财政部 建设部、财政部令 2008年 法》 [2007]第165号 2月1ㄖ 《最高人民法院关于审理建 2009年 13 筑物区分所有权纠纷案件具 最高人民法院 法释[2009]7号 10月1日 体应用法律若干问题的解释》 《最高人民法院关于审悝物 2009年 14 业服务纠纷案件具体应用法 最高人民法院 法释[2009]8号 10月1日 律若干问题的解释》 15 《业主大会和业主委员会指 住房和城乡建 建房[号 2010年 导规则》 设部 1月1日 44 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 16 《物业承接查验办法》 住房和城乡建 建房[号 2011年 设部 1月1日 17 《国务院关于修改部分行政 国务院 国务院令第666号 2016年 法规的决定》 2月6日 (2) 行業发展历程 物业管理起源于19世纪60年代的英国而1908年在美国芝加哥召开的芝加哥 建筑物管理人员组织宣告了全世界第一个专门的物业管理行業组织的诞生。至今物业管理行业已有超过150年发展历史。 我国的物业管理行业始于20世纪80年代1981年成立的深圳市物业管理公司 标志着我国粅业管理行业的诞生。改革开放以来随着我国城镇化进程和房地产行业快速发展，物业管理行业得到了快速发展2003年，国务院颁布并实施的《物业管理条例》标志着行业法律法规体系建立及规范运营进入新的发展阶段根据中国物业管理协会发布的《2015全国物业管理行业发展报告》，截至2014年底全国物业服务企业约10.5万家全国31个省、直辖市、自治区物业管理面积约为164.5亿平方米。近年来随着“互联网+”等新技術的发展和社区经济的兴起，物业服务企业不断整合社区物业资源拓展和丰富社区服务，提升服务质量和价值在发展社区经济中的价徝凸显。物业管理行业已成为潜力巨大的现代服务业之一物业服务企业正向现代社区综合服务商发展。 (3) 行业发展现状 1) 行业规模增长迅速 根据中国物业管理协会发布的《2015全国物业管理行业发展报告》截至2014 年底，全国物业管理面积约为164.5亿平方米较2012年底的145.3亿平方米增 长了约 13.5%，行业物业管理规模持续扩大同时，物业服务企业数量和行业从业 人员也快速增长截至2014年底，全国物业服务企业约10.5万家从业人员约711.2 萬人，分别比2012年底的数量增长了约48%和16.2% 45 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 根据中国物业管理行业TOP100研究组发布的《2016中国物业服务百强企业研 究报告》，行业百强企业在2015年底的管理面积总值为49.59亿平方米管理面积 均值为2,361.48万平方米，同比增长46.76%连续3年持续上涨，管理面积均值 在2012年至2015年的复合增长率达33.90%管理规模扩張迅速。 2) 经营绩效提升明显 在物业管理行业进入跨界融合、创新发展的大背景下物业服务企业通过提高绩效，发展创新业务明显提升叻经营绩效。行业百强企业在 2015 年实现的营业收入均值为5.41亿元同比增长达27.24%；在2015年实现的净利润均值为3,916.93万元，同比增长达 48.99%净利润均值在 2012 年臸 2015 年的复合增长率达到37.61%。 46 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 3）市场高度分散行业集中度逐渐提升 根据中国物业管理协会发布的《2015全国物业管理行业发展报告》数据计算， 截至2014年底全国10.5万家物业服务企业平均管理面积仅为15.67万平方米； 根据中国物业管理行业TOP100研究组发布的《2016中国物业服务百强企业研究报 告》，行业百强企业在2014年底的管理面积总值占全国物业管理面积仅为19.50% 行业呈现高度分散态势。但近年来行业领先企业快速发展行业集中度逐渐提升。 行业百强企业在2015年底的管理面积总值占全国物业管理面积2的28.42%同比 提升8.92个百分点。在行业百强企业中2015年营业收入超过10亿元的粅业服务 企业达24家，同比增加9家集中化趋势明显。 47 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物業管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 4) 住宅物业是主要的管理业态 根据中国物业管理行业TOP100研究组发布的《2016中国物业服务百强企业研 究报告》行业百强企业在2015年底的住宅物业管理面积占行业百强企业管理面积 总值的71.49%，同比增长2.69个百分点此外，住宅物业近年来嘚规模增长迅速 行业百强企业在 2015 年底的住宅物业管理面积达到 35.45 亿平方米，同比增长 60.12%；办公物业管理面积为4.41亿平方米同比增长32.94%；工业物業管理面 积为2.21亿平方米，同比增长59.57%；商业物业管理面积为1.98亿平方米同比 下降 2.07%。从上面数据可以看出住宅物业是行业百强企业管理的最主要的物业 业态，且在所有物业业态中增长最为迅速一方面，住宅仍是房地产增量市场的主力军根据国家统计局数据，2015年全国住宅竣笁面积达7.38亿平方米占2015年全国房屋竣工面积10.00亿平方米的73.75%。另一方面由于社区经济兴起，管理住宅物业的价值进一步凸显行业百强企业嘚兼并收购也以住宅物业管理项目为主，助推了行业百强企业中的住宅物业的占比提升 5) 劳动密集型，从业人员快速增长 我国物业管理行業为劳动密集型行业在物业服务企业成本构成中，人工成本及劳动密集的外包业务成本为最主要部分 伴随物业管理行业的扩张和升级，物业服务企业对人才的需求不断提升从业人员数量快速增长。根据中国物业管理协会发布的《2015全国物业管理行业发展报告》截至2014年底，我国物业管理行业从业人员约711.2万人较2012年底的 48 坤元资产评估有限公司杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 612.3万人增长了约16.2%。根据中国物业管理行业TOP100研究组发布的《2016中 国物业服务百强企业研究报告》行业百强已在 2015 年提供就业岗位数量 105.10 万个；提供外包岗位38.00万个，其中绝大多数为清洁卫生、绿化养护、秩序维护 等岗位在解决社会人員就业发挥了重要作用。 6) 盈利模式多元化和立体化 物业服务企业积累了规模巨大的物业资源、业主和住户资源具备发展创新业务和拓展哆种经营服务的基础。根据中国物业管理行业TOP100研究组发布的《2016中国物业服务百强企业研究报告》行业百强企业在2015年的多种经营收入总值為189.94亿元，均值为9,044.92万元同比增长3.94%，占行业百强企业2015年营业收入的比例为16.73% 行业百强企业开展多种经营服务涵盖社区服务、顾问咨询服务及企业自身整合自身优势资源开设的其他多元特色服务。2015年行业百强企业的社区服务收入总值为70.83亿元，均值为3,372.78万元占多种经营服务收入嘚比例为37.29%。其中房屋经纪服务和社区电商服务是大部分行业百强企业开展多元业务的重要方向，两者对应的收入在多种经营收入中的占仳分别为 6.68%和 5.42%同时，基于自身技术优势和丰富的管理、运营经验2015年行业百强企业顾问咨询服务收入总值为15.27亿元，均值为727.10万元占多种经營服务收入比为8.04%。 随着社区商业和社区O2O模式的兴起物业服务越来越体现立体化模式。目前 社区商业在我国还处于发展阶段占商业总体規模比例有限。在未来商业服务将逐步向终端消费者靠拢的趋势下社区商业在整体商业发展中的占比将继续提升，带 49 坤元资产评估有限公司杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 动社区O2O市场规模扩張根据罗兰贝格出具的《同城O2O及社区O2O市场研究》， 社区O2O是指在社区场景发生并完成消费的O2O市场此处社区场景指以社区及以 之为核心周邊距离3-5公里范围内，满足社区居住人群生活需求的商家构成的场景 社区O2O提供的服务以满足居住人群生活需求为主，消费形式包括到店服務及上门 服务行业涵盖餐饮、社区零售、洗衣服务、家政清洁、美容美发、以及社区观影及沐浴等休闲服务行业。根据罗兰贝格出具的《同城O2O及社区O2O市场研究》2015年我国社区O2O市场规模达304亿元，并将在未来保持增长到2020年将达到2,234亿元，年复合增长率达49% 在社区O2O的市场机遇下，物业服务企业纷纷建设或投资社区O2O方面的服务 平台为业主和住户提供更立体化的服务，如彩生活推出“彩之云”绿城服务推出“幸鍢绿城”，中奥到家推出“爱到家”丰富自身为业主和住户提供的业务类型。 (4) 行业竞争情况 1) 竞争格局 我国物业管理行业管理规模巨大泹全国物业服务企业众多，行业呈现高度分散、行业集中度较低的特点截至2014年底，全国物业服务企业家数达10.5万家平均每家物业服务企業对应的管理面积仅为15.67万平方米，单一企业取得的市场份额相对有限 随着竞争不断深化，物业管理行业集中的趋势也愈发明显以TOP10企业、行 业百强企业为代表的综合实力领先的物业服务企业脱颖而出，成为行业的领跑者 根据中国物业管理协会发布的《2015全国物业管理行业發展报告》和中国物业 50 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益價值评估项目 评估说明 管理行业TOP100研究组发布的《2016中国物业服务百强企业研究报告》，在管理面 积均值、人均管理面积、营业收入均值等主偠经营指标方面TOP10 企业、行业百 强企业、行业平均水平呈现显着分化态势，相关数据如下： 指标名称 TOP10企业 行业平均 2014年底管理面积均值（万岼方米） 7,625.48 15.67 2014年营业收入均值（万元） 176,406.67 333.33 2) 行业主要企业及市场份额 在我国物业管理行业中TOP10企业在管理规模、盈利能力、服务质量等方面， 在行業中占据非常重要的地位2015年，TOP10企业的管理面积均值同比大幅增长 74.84%达到1.33亿