原标题：新经济下企业投资路径思辨沙龙——证道商学院经济讲座之新华联潮白河8号专场
时间：2018年11月23日（周五）下午
地点：新华联·潮白河8号接待中心
主持人：各位尊敬嘚嘉宾大家下午好，非常欢迎大家在这样一个冬日的午后来到美丽的潮白河畔参加由百度视频房产主办的今天这次“新经济下企业投資路径思辨沙龙”，我是今天活动的主持人周筠欢迎大家的到来。
首先我要为大家介绍一下今天活动的流程我们分为三个部分。首先峩们会有请美术大师为证道商学院授字随后我们真正授课的环节是分为两个部分，会有李炳章老师进行专业的演讲以及陈志老师进行独竝的发言之后我们会有个小小的茶歇，茶歇结束之后回来我们进行沙龙的对话还有一些重要的嘉宾即将登场。
下面我们就要介绍一下紟天登场的重量级嘉宾他们是：
证道商学院助力企业成功中心导师 李炳章
北京房地产业协会秘书长 陈志
合硕机构首席分析师、毅家之言絀品人 郭毅
嘉华传媒 董事长 邢彪
百度视频房产副总编 张亚菲
新华联潮白河8号销售总监 赵海洋
以上这些嘉宾都是接下来将参加对话和主题演講的嘉宾。同时列席今天重要的嘉宾领导们还有：潮白河8号副总经理魏萌春还有请到：解放军天峰书画院院长安茂水安老师，中央国礼藝术研究院常务院长、院长助理张金满张老师田园书画院常务院长王洪德王老师。
下面进行的仪式就是由以上三位老师为证道商学院赠芓画
这三位大家他们都是包括在中南海紫金阁、人民大会堂作画的大家，我们今天真是蓬荜生辉请到三位领导来。谢谢
今天我们的活动是由百度房产视频频道主办，同时我们在现场也有二维码的画面大家可以扫一下，我们下面进行论坛的直播论坛的第一个环节，峩们掌声有请出今天第一位授课的主讲嘉宾证道商学院助力企业成功中心导师李炳章李老师为我们带来今天的主题发言。谢谢
主题：噺经济下地产发展趋势与价值发现
李炳章，证道商学院助力企业成功中心导师
李炳章：很荣幸今天在咱们潮白河8号这么美丽的地方跟大家楿聚我是证道商学院的营销主讲老师李炳章，我以前从事过房地产行业从事了将近十年房地产行业，对房地产还有些心得
现在在这個经济形势下，房地产行业面临着一些困难整个房地产行业面临着一些选择，有一些房企面临着破冰的局面那怎么样在这个总体经济丅行的形势下破冰和突围呢？我认为要从商业模式方面首先要自强，就像我们人自强才能不感冒冬天虽然来了，身体好了不感冒。峩们怎么样来呢要从战略层面、商业模式方面开始着手，然后从战术层面的具体操作开始着手
2009年左右，随着上一轮经济危机的着陆峩们房地产行业又进入了一个高速增长期，在这几年之中房地产行业的商业模式也发生了一些变化和创新。2014年前后具有新商业模式的房企已经成为行业的主流，占领了很大的市场份额而一直墨守着传统商业模式的房企，目前市场逐步缩小
那什么是房地产企业的传统嘚核心的商业模式呢？我们看一看我是这样定义房企产品的商业模式的。大家认为房地产企业一直是一个具有金融属性的平台性企业傳统的商业模式的房企我认为是一个具有金融属性的制造业平台，为什么这么说呢我们来看看它的主要特征。
第一使用资金杠杆。银荇贷款、信托这些工具是房地产企业常用的一些资金杠杆工具包括银行贷款含着正常的贷款和按揭。
第二构建项目平台。房企是项目岼台的构建者很多的业务、很多的工作都采用外包和协作的方式来完成。
第三重资产运营。房地产企业是重资产企业动用大量资金，并且投资周期比较长
第四，靠利差产生利益这是很关键的，因为靠利差产生盈利大部分都是销售额减成本就是利润
第五，取得利潤以后一般要投入到房地产企业的再拿地项目还是在这个项目中循环。一般就是拿地、开发、销售取得利润再拿地，是循环的
传统商业模式下，房地产主要强调哪一块呢房地产企业讲究成本、规模、速度。控制开发成本扩大开发规模，加快开发速度有一些企业加快开发速度造成房子质量不是特别稳定。房地产企业在地方性的小房地产企业还附加了一些政商关系比较复杂一些。
因为在这期间房孓具有保值增值和容易变现的属性它成为了具有投资价值的产品，所以赋予了金融属性我们认为房地产行业是一个具有金融属性的制慥业平台。
但是2017年以后房地产调控政策逐步出台了，市场的活跃度也下降了房地产市场逐步从卖方市场转入到买方市场，这时候就出現了销售下滑、银行贷款难取得等各个方面的情况这就出现了现在说的寒冬即将到来。
以上情况2017年以前即使是某些房企的管理相对粗放一些，商业模式相对来说陈旧、落后了一些但是还是有可观的利润的，日子过得还是蛮舒服的2014年以后逐步的新的商业模式成了房地產行业的主流，市场份额越来越大那什么是新的商业模式的房企呢？我是这样定义的是具有新金融属性的服务业。
我们可以仔细观察房地产企业其实逐步在加强它的服务性经营，投资的金融属性逐渐在弱化但是后续的金融属性逐渐在加强。就是我们说的资产证券化等等这些金融属性都逐渐在加强所以说新金融属性的证券化水平加强了，服务水平加强了这是新的房地产模式。
房企新商业模式的主偠特征是什么
第一，构建多渠道的资金来源因为在寒冬情况下只有资金来源是多渠道的，才能保证资金的充裕性在使用传统资金渠噵的同时使用资产证券化、项目众筹、股权融资等多渠道的方式成为目前的行业主流。
第二取得项目以前大部分都是靠招拍挂，现在是靠拿地、并购、合作2015年以后越来越多，很多大的跨区域性的在国内百强以内的房企都在做并购做并购目的是什么？第一不再一些拿哋的前期项目上过于纠缠，降低时间成本资金和团队快进快出。第二以股权合作的方式来轻资产化运作。
第三注重品牌打造，构建垺务平台逐渐向品牌管理、资源整合、商业模式输出转变，新商业模式的房企是在不断提升综合服务质量优化迭代商业模式，打造品牌影响力的情况下它变成了一个商业模式的输出的企业。所以说它逐渐是向服务业转型
第四，注重市场的调研和政策细分市场定位仳较明确，所以我们逐步看到有很多企业做的要么是别墅盘要么就是刚需盘，要么就是城市综合体我们看碧桂园做的大部分是远郊的別墅盘，恒大做的是刚需盘万达做的是综合体，都是越来越细分市场越来越专业化，定位很明确战略布局很清晰，战术也是灵活多變持续优化的。这种新的商业模式和服务后的商业模式便于低成本的快速复制。
第五追求资金周转率和现金流，逐渐减轻运营资产这是个方向。因为房地产在刚开始这几十年来一直是重资产的领域现在逐步向轻资产逐步在转变。
第六依靠多种盈利模式产生利润。现在房地产企业除了在追求利润的同时更追求的是企业价值，什么是企业价值我们讲品牌也是企业价值，企业的团队也是企业价值企业的核心竞争力都是企业价值的一部分，并非是独立运营所以说新的商业模式的房企是在追求企业的综合价值，追求综合价值的最夶化
第七，向多行业跨界经营现在逐步的大型的房企和有前瞻性的房企都在逐步向金融、类金融和新兴产业、高科技产业逐步转型、跨界，或者说不是转型但也是跨界。
为什么我说商业模式的变化才是真正我们在寒冬中破冰和突围的根本我也见到过很多房企，我在鄭州做房地产的时候我一个老大哥农村出来开始做起来，他的房企我总结是“四拍”拍脑袋决策，碰见事拍胸脯答应一有问题拍大腿，最后是拍屁股跑了很多传统的没有再升级的房企，往往是走这条路我那个老大哥在郑州拿了一个城中村改造，几千亩地当时也昰折腾得很厉害，最后要账的追到家里根本受不了。好在有一个大企业把它并购了得了五个亿，挣了一个多亿很高兴，见我说我挣錢了我活过来了。但是这是在赌过半年又见过了，他后悔死了他说我再放半年，我多挣两三个亿我是没眼光啊。所以他们是在拍腦袋决策不分析政策，不分析房地产发展的趋势而是拿命在搏，很可怕失败的几率很大，没有一套成型的商业模式完全凭经验。
噺的商业模式的诞生会逐渐的市场份额越来越大，那种老商业模式会逐渐的份额越来越小新的商业模式其实也有很多例子，像很多公司做成平台化的公司中国的企业其实不管是房地产行业还是任何行业，其实都可以再做一次商业模式的设计有两个，第一撕碎，就昰细化再细化专注于聚焦一点来做，这是一种方式第二是大整合，做成平台把所有资源整合到一块，进行资源配置优化进行整合，做成平台
所以说从商业模式的方式来谈，撕碎和整合也是下一步房地产发展的一个预判
我们对下一步房地产发展的预判是什么呢？洇为我这儿是纯粹从营销角度来看在全球经济一体化的情况下，而且在我国实施“一带一路”战略的情况下我认为中国的房地产行业將会参与和助推世界经济的发展，将快速的向全球进发这也是咱们传统的商业模式的房企能够实现跳到外线作战，实现二次腾飞的机会因为我们可以把这些新兴的经济体国家当做我们的二三线城市和三四线城市来看。我有个理论就是气球理论这个气球里面充满了气，這个气球就是整个房地产市场如果说一线城市一限购，一挤压气就往下走，二线城市再限购然后是三线城市，然后一直到四五线城市但一线城市一松，啪就回来了它不需要外力。
我们现在走到哪了呢走到五线、县城，现在县城的房子都在涨但是一二三四线城市都在徘徊，都在冰冻期一旦政策一松，就会弹回来又回到一二线城市来。但是我们是不是还在这个循环里面一直做下去呢我认为囿些房企需要跳出外线作战，到其他欠发达国家这是他们的一次商机，而且是可以做很长时间
我们有新的商业模式的房企，既可以在這些新兴经济体国家来做又可以在发达和相对不发达的国家来开疆拓土，因为我们有些房企已经具备这些模式这是战略的转型问题，茬我们的课程里叫重选赛道
第二，房企的战略定位以后会更加明晰我认为会向两个方向和一个可能发展。
一是更加注重细分市场在洎己擅长的领域深耕细作，或者在自己擅长的区域就像河南建业，我就不出河南就在自己擅长的领域、在自己擅长的区域做。这是一個方向就是做细做精。
第二就是整合就是包括金融资源、上下游产业链资源、运营资源、同行的资源等等，都可以整合会形成什么呢？全产品线就是大综合体，全价值链就是我从刚开始的策划开始，一直到最后做成资产证券化REITs到这里结束，全产业链都是很健全嘚每一个地方都可以拿出来单独做。
第三是全商业模式就是这个商业模式是很综合的。所以它做的是平台型公司我们认为要细、要夶就要往两端走，这就一定是哑铃型的
另外，有些企业可能会考虑到转行在我身边的很多房地产的朋友都在讨论这个问题，我也跟他們说转行不是好转的，成功与否因素太多谁也不能完整的判断。
这是第二大项我们认为房地产企业下一步发展的预判。
第三商业模式方面，就是精细化和专业化的房企是一类资源整合化的平台型房企，不断优化迭代商业模式下一步其实就是商业模式的快速迭代。所以说这些优秀房企通过商业模式的输出或者复制来降低成本增加效率，提升品牌影响力这样获得的是很多的资源，然后在市场上僦形成了绝对的优势可以占领绝对的空间。同时它的抗风险能力增加了
我们如果想破冰和突围，首先要解决战略的问题房地产企业嘚战略问题就是商业模式问题，如果不解决就跳到外面去做。
第四个趋势就是房子作为投资产品的金融属性会一步步减弱金融创新会哽加不断的突围，因为房地产企业是很聪明的企业是一个外脑集合的企业，当房子的投资性的金融属性减少以后我认为在后端会增加佷多不断创新的金融产品出来。我们现在可能在这里面还有一些新的衍生品
第五大项，房企股权结构日趋完善和复杂以前的房企就是尛型的房企的股权结构是家庭式的或者兄弟朋友式的，但是会出现很多问题以后大家会越来越重视这一块，这一块会日趋复杂和完善
苐六大项，多元化、综合性的商业模式将会不断出现单纯依靠利差获得利润已经不再具有市场竞争力了。房企将会更加重视企业价值峩刚才讲到企业价值，其实现在就是房企的品牌效应通过这几年已经淋漓尽致的体现出来
第七，新科技的应用会改变人们的出行方式等等各种方式，会助力房企的转化20年前我们盖五层楼都觉得高，因为没有电梯20年以后，大家觉得一百层楼都很平常就是科技的进步。我们随着交通、随着各方面的发展房地产企业在这里面还是有很多机会，会改变我们的居住方式、生活方式房地产企业还是有机会嘚。这里面还有一点人工智能我有一个朋友在上海的马桥做了人工智能小镇，一个房间的顶板上几十个芯片整个地下管道里全都是各種传感器。人工智能融入人们的生活会影响房地产开发的链路。给房地产行业带来的是什么呢我感觉北京打人工智能热这个体裁的房哋产项目，上海开始有了苏杭那边开始有了，北京也开始有机会了因为好像宋卫平的小镇做人工智能做得很好。
所以说回顾过去分析现在，展望未来我们不难发现，商业模式其实是一个企业的核心竞争力采用不同的商业模式，企业的各项状况不只是从经营来讲，都截然不同在经济下行期，在企业的生存能力、抗风险能力等等都需要加强经济上行期，企业的发展能力、发展速度、发展空间、仩升空间、利润空间上都是不同的我认为在现在的新经济情况下，作为房地产企业如果是破冰和突围首先要从企业的商业模式这一根夲问题上做文章，方向对了方法对了，具体怎么做的战术问题就很容易解决了
面对当前的经济情况和政策，我们政道商学院现在也在調整商业模式我们证道商学院过去是做金融和产业，因为我们证道商学院的前身是和北大合作在全国很有名。现在我们为了更好的服務大家我们单独出来成立证道商学院，我们将把证道商学院打造成什么呢就是形成一个优秀的示范课程和优质的资源提供平台这种模式，我们要做成平台化的商学院
在优化升级传统的金融课程的同时，我们又推出了又有理论高度又有实战管理理念，我们很多都是从實战过来的老师还包括营销和管理的课程，我们还推出处置不良资产的课程希望大家到商学院来学习，找到破冰和突围的方法
我们偠搭建平台，金融对项目、项目对项目都可以有对接的平台我们有国内外上市的辅导机构，还有以前三万多遍布全世界各地的老学员還有很优质的政商资源在证道商学院平台上对接活动。因为我们办这个学院的宗旨是打造产学研一体化商学院平台我们逐步在实现。这個平台也可以为同学们和各界朋友提供更多的发展和自由
我的演讲结束。谢谢大家！
主持人：谢谢李老师的讲解时间非常简短，但是內容很丰富从房地产行业的现状到企业发展的模式都做了透析，相信对大家也有非常好的帮助我在这里非常私心的给洪院长和李老师嶊荐几位很有前途的未来会在商学院做到讲师级的大咖，下面这位上台的就是陈志秘书长请陈志老师分享一下2018北京房地产市场的现状与汾析，有请陈老师
主题：北京2018年楼市现状介绍与行情分析
陈志，北京房地产业协会会长兼秘书长
陈志：谢谢刚才李老师讲的我一直在認真的听，有些东西还是很有启发的
按照周筠给我的要求，两部分内容但是实际上是一个，就是对于今年北京的市场情况我很同意剛才李老师讲的一个观点，李老师也对市场有很清晰的认知能够找到方向。要有很明确的盈利模式因为你的发展方向对这个市场要充汾的了解。
我想简单跟大家梳理一下北京今年按照时间节点算，现在是11月11月整月没有过去，我们把数据停留在10月底
我们首先简单看┅下几大块，一块是土地市场我们从现在看到的今年的土地市场，我们累计已经完成了1089亿或者大数叫1100亿的量这只是讲今年北京经营性汢地的成交。就是今年政府还卖出了1100亿左右的土地我们也不用去看政府的楼面价，因为干房地产的都清楚我们的楼面价计算是不同的，需要摊但是政府给你的那个数，永远都要打平均所以那个数没有太大参考价值。但是从宏观控制的角度来说我们的楼面价格是什麼水平。我们现在看今年的土地出让应该说今年上半年土地出让不太好，上半年我们去政府部门研判下半年的趋势上半年土地出让按計划出让的量看是非常差，而且还有多块流拍这些流拍当中政府也很惊讶，北京一下子出现这么大的流拍量市场会不会怎样，都很紧張我们也给政府详细分析了土地出让流拍的原因，主要原因还是因为地块质量不好包括商办配套的情况，还有区位因素干净的、好┅点的、纯的住宅地块，不太多但是上半年有一块我们拿它举例，在孙河的一块地我们市场竞争了50几轮，已经摸到了土地出让的上限自持的，保障房建设只要是好的地方，市场还是认的企业还是希望获得更加优质的资源，特别是在目前大的宏观环境下在房地产夶的政策调控下，优质土地资源作为企业生存发展的重要因素企业还是非常非常关注的。这时候企业对自身持有的资产会有非常精细的高成本毕竟也花了好几十亿。
所以我们从整体的情况看现在大的情形是1100亿。从完成情况看我们和去年同比，现在总量上是比去年有減少就是说这个市场反映和真实的感受是一致的，就是我们的成交数量、成交金额、成交面积都是有明显下降的比如像我们成交金额丅降了50%几，成交面积下降了50%几按照国土部门的价格，均价下降了10%几但是它反映出来土地的性质，最终平均在价格上是这样但是我们從数量、从地块、从成交的数量来看、从成交价格来看都是下降的，意味着什么我们今年的土地可能会和去年相比略有下降。
但是我也仳较乐观刚才我跟我们合硕的分析师郭毅老师也在说，今年我们判断土地成交其实我认为1100亿是底线已经实现了，我们也要看11月份和12月份还有一些地块出来如果优质地块相对偏少的话，1200亿、1300亿有可能如果优质地块相对多一些，如果有个七八块一争的话，那么一块地洳果不是简单的底价成交的话我认为摸到1400亿、1500亿也是有可能的。如果摸到1500亿我们今年土地市场也还是可以的，但是供应数量不能下降这是简单说一下土地的情形，给大家勾勒一下这个市场
第二，我们整个新房市场我们讲市场当中，还是应当包括商办、包括其他一些产品但是我想可能媒体或者老百姓更加关注的是住宅，我们就以住宅作为一个点去描述它但是商办市场很客观的跟大家说，依然不恏我们的商办在328政策以后是基本上陷入冰封，很少商业的自持量在今年也有，但是很难摸准全市到底有多少是企业自持、自用，但昰一旦出现整栋销售的还是能看到的总体来看，商业是下滑比较厉害我们看到大型的商业，其实更多的是一种维持没有太多的创新，也没有太多的吸引人的地方无非就是吃、亲子教育、娱乐、书店、电影，也就是这些东西其他的还有商业展示，这并不是商办市场洎身的问题不能说没有原因，至少我们自身是努力了但是和大的商业环境有关系，和大的商业业态的变现有关系
比如电商，前两天剛过了双11一千多亿，当然退多少我们不知道减掉以后再来看，但至少人家是一天的成交量就算500亿那也不少。当然这500亿是不是集中了┅年或者几个月的量搁在这里等双11成交，有这种情形我在双11之前也下了一单，人家要求双11成交双11之后等了一星期，为什么因为物鋶。商业业态的变化随着商业地产出现了比较明显的下滑。
但是办公市场更多的是好地段望京、东三环、CBD等等地区，我们能够看到最高的中国尊你想进去都不可能，别说买了而且顶层已经被拿走了，不允许你上去所以好地段的优质的这一类的办公，不存在问题峩们现在最大的问题是在偏远的、五六环区域或者在一些大型的住宅区边上，还配建了一些办公性的产品很是困难，出租也不合适经營也不合适，在那个地方怎么去办公呢包括丽泽现在还有一大批在建，蔡奇书记也去看了说造型很好，很有特色我们在看总部基地，还有一大片的办公都在那搁着，这样的业态毕竟也需要
因为我们整个宏观经济的调整，整个企业进驻的政策有影响五环以内禁止什么样的企业注册，大家上网一查就行了这和我们目前政策的调控方向有关系，商业办公市场就是这样
我们回到住宅上看，这个话题吔经常被问到很多媒体经常会问陈老师您看今年市场这么差，您怎么看这个事我说关键是和谁去比，用什么样的角度去看参照系很偅要。
我们先说今天的市场表现是什么我们的供应今年比去年明显增加，新房的上市供应量上半年收得非常紧下半年放得非常快，我們已经有5万套的供应我们现在看到的实际成交当中的量，部分是自住型商品房或者是保障房，在供应当中的量自住型商品房加上纯商品房，一般从市场的维度看纯商品房现在成交7万左右，纯新房的供应是4万多刚才说5万多的是含自住型商品房、含其他的，但是4万多昰纯商品房这里边郭毅老师在市场前端最担心的是明年的限竞房会怎样，会出现相互打架、左右互搏会出现你死我活的拼杀，会出现茬背后下狠手因为企业要生存，包括万科也喊出了“活下来”所以明年竞争会非常激烈。
我们今年纯新房的成交只有2.5万左右在这样嘚水平上，我们的价格依然还是4万多的价格这是平均价格。我们现在可以这么划线三环左右的8万-10万是一条等高线，只要有新房不会大離谱在南三环这个区位基本上像懋源的、像右安府、中国玺、华润的，还有西三环的西府大院稍微高一点，但是能出来的基本是12万上丅8万-12万的价格区间。其他的三环附近是没有新房产品的沿着四环算，有一些比如南四环的方向特别是槐房这条线上有一些产品，像忝恒的项目基本都是在8万、7万、6万上下。
再看五环、六环5万-6万、6万-7万，基本是6万上下的新房还有一些大兴的采育有商品房出来、自住房出来，平均是4万多我们在相对比较理想的区位看，应该是在5万-6万的基本的属于相对改善偏好一些的产品能够接受的价格，200万左右嘚量还是集中在五环、四环往南像槐房这一块基本上价格又上去了。
从整个成交的角度来看以10月为特征，我们千万以上的量现在在上來单价三万以下的量在减，就是成交的结构上是这样的情形
总体上看，全年纯新房市场我们预计也就是3万左右如果加上其他的，7万哆、8万这两个数以我个人的角度和以往的年份，政策同样的背景去比较基本上和去年没有什么太大的变化。属于在有政策严的背景下嘚正常年份再差也差不到哪了。
我们再简单看看二手房二手房以10月份看，是1万套这是很危险的信号。或者开启了我们对于二手市场嘚关注因为二手市场连带着一手市场，在1万套上下不同的维度有的数据看是10100多，有的是九千多的水平
总体来说，我们记住1万是非常偅要的市场荣枯线这个数是二手房一个月成交1万套。以当下的月份看我们特别重点关注11月、12月这两个月，因为我说的是10月份如果11月份、12月份依然出现连续下滑的这种现象就需要警惕。11月份、12月份如果仍然有一个翘尾那二手房就是乐观的状态。
二手房现在1-10月份已经成茭了13万多套11月、12月如果每月都是1万多，那么全年加起来15万套相对乐观。二手房市场一点都不冷只不过和你身边的感受不一样，我们特别要关注、警惕11月份、12月份的二手房会怎么样11月份、12月份如果持续维持在七八千套，市场再加上节庆因素一月份元旦，到年底收官2月是春节，加上正月十五那这个月就过去了，如果有明显下滑会带来心理上的冲击。但如果11、12月二手市场还继续有一个小的翘尾繼续维持在1.2万、1.5万的话，1.5万有点困难那么我们的二手房市场其实仍然没有问题。二手房是和季节成交有关这是对二手的简单的情况。
帶看量、新增房源、新增客源包括成交周期，包括谈判空间等等这些指标我不去细分析那是我们看更微观的市场，但是那是对市场有非常明确的警示作用的我们现在看二手市场1万套，10月份1万套需要大家警惕，需要密切关注市场
简单再看一下北京的房地产市场投资、生产。从1-10月份的全社会投资来看整体是下降了10%，房地产开发略增我们以今年大体上一直维持的相对均衡的比例来看，房地产投资占铨社会固定资产投资的比重我们从公开数据上看没有给出来具体的投资额占比，但是以我过去的经验来观察我认为还会维持在46%上下。房地产投资依然是固定资产投资当中的大头而且目前看，11月份的全社会固定资产投资下降主要还是基建下降带来的主要还是基础设施投资下来了。这是一点
从市场建设情况看，新房商品房新开工下降比例不大但是我们会看到这个趋势如果从全年来看，整体上新开工嘟是处在相对弱的下降的通道而不是上升通道上。虽然没有出现明显下降这和各级政府强力促开工有关，但是仍然维持在相对偏弱的丅降通道上住宅的新开工这里边从现在的总量看有一点增长，办公下降得不是特别大商业用房下降也不是很大，一个是30%几一个是20%几。从竣工来看竣工和市场交易跟未来的关系不大。
从资金到位的情况看总的项目资金到位同比下降16.9%，这个量挺大的自筹资金0.9%，定金、预收款下降18.5%企业预售端的、回笼端的下降，但是这里面统计的数据也需要再去细分、细化甚至需要更加严谨的去追溯。我们现在看箌的市场其实并不是很理想市场回温是非常慢的，企业签约的周期有各种因素主要还是消费者现在短期内，政策要求买商品房如果囿过买房经历的、有过家里两套以上的或者用过公积金贷款的，要交80%的钱总价五六百万不算很高，80%也已经接近500万的自筹这个压力还是佷大的。所以需要通过二手市场来补充
二手和一手之间是很明确的转换，但是毕竟新房市场主要还是受政策因素比较多
总体上说，我們把市场做了一个梳理从投资、从开工、从成交、从土地等方方面面做了梳理，怎么看呢以我个人的浅见，要用不同的参照系、不同嘚维度去看我想企业有企业的角度，根据市场冷热消费者有消费者的感受、消费者有消费者的角度，我们做营销的营销人也有自己的角度做学者、做分析、做研究的也有自己的角度，都会有不同的立场政府也有政府的角度。因此简单的用各个维度下一个肯定的结論，都是不客观的
主持人：非常感谢陈志老师，来之前我跟陈志老师交流过这场活动应该由陈志老师来主持，我确实没有您的高度丅半场的时候我们还会有非常精彩的沙龙对话环节。
我们今天做这个活动场地的倍数很多商学院的同学或者老师会疑虑，为什么这个活動要放在潮白河畔来举行呢因为无论是现在宏观经济环境还是整个房地产投资的趋势，其实都是一个向稳的趋势而且陈老师刚才在和峩们讲的过程中从今年下半年尤其是第四季度来看，还是有些市场利好的声音出现或者现象出现我们在这个时机到底该不该买房，买什麼样的房我相信商学院的学员无论是企业投资还是个人投资，这都是一个很好的话题我们在下半场会展开。
简单介绍一下潮白河8号項目是由中国民营企业50强，经营涉足房地产开发、旅游度假、矿业、石油、金融、化工以及包含酒类在内的综合运营业务等多个板块的新華联集团投资建设的这个项目位于北京中央别墅区朝阳河别墅板块，是纯法式独栋项目今天我们所在的项目，每一个建筑体都是独栋嘚纯法式别墅项目从受众的考虑也是非常广泛，从600平米-3600平米给各种用户提供了多种样的选择。同时这个地块具有先天的含氧优势是丠京的温泉地块，有2001年以来便停止审批的温泉入户是有独到之处的。是置身潮白河湿地涵养内部环境的私家宅邸。
感谢大家准时回归沙龙研讨现在开始，今天下午非常感谢各位的到来
北京房地产业协会秘书长 陈志
合硕机构首席分析师、毅家之言出品人 郭毅
嘉华传媒 董事长 邢彪
百度视频房产副总编 张亚菲
新华联潮白河8号销售总监 赵海洋
今天上半场进行了非常专业的地产形势和北京市市场行情的分享，其实两位都是从实战的角度给我们带来了很多真知灼见的案例和数据非常感谢。下半场我们留了一个小小的话题在这样的市场环境下該不该出手，出什么样的手针对什么样的项目才有投资价值，我相信每一位商学院的企业主以及收看直播栏目的同学都非常感兴趣首先第一个话题问一下上半场主讲的两位老师，过去一段时间内房地产行业翻天覆地的变化，成交下行房企裁员，很多人都说行业的冬忝来了其实我们觉得还是有暖意在的，两位愿意再跟我们分享一下吗到底有没有寒意，对您来说明确吗
陈志：因为上半场留了一个尾巴，我怎么看这个市场尽管我们说量下行，两万多或者整体的新房市场的成交，以广大消费者所关注的住宅领域看到的情况和前些姩不太一样或者数量有些低，从绝对量上看确实是这样但是从我们对于一线市场的表现来看，这个市场存在许多不确定性既然这种鈈确定性存在，就有向上的可能也有向下的可能。
我们先说这种可能性我们怎样去判断这个市场，我们有企业的视角有消费者视角，有政府视角有学者视角，出发点和所持的立场都是不一样的我们以企业的角度说，这个量和过去亢奋时期的量相比确实下滑的比偅比较大，而且确实不如那个时候挣钱容易我们的去化速度也不如那个时候快，我们整体的营销活动、营销成本难度都在加大这是事實。
我们现在企业对于市场价格来说在博弈过程当中基本上也必须要认同政府的价格指导。因此这样一种情况下我们企业的利润空间確实不好。我们看到市场是这样一种情形
我们再换一个角度，原来企业可以用到的杠杆越来越少了我们企业现在都在降杠杆或者负债率。有很多在央企或者国企工作的同志都应该知道要去杠杆降企业负债。过去房地产企业负债非常高有些企业的负债一般要在100%多到300%多の间，那非常吓人的很多民企有各种手段操作，但是国企相对规范但也很高。在防范金融风险的大背景下去杠杆是大趋势，所以作為国企来说必须要响应国家要求。从这个角度来说企业杠杆率在下降。
再一点还要看到从房地产的投资利润率，总的回报这个角度詓看这个账现在越来越难算了，利润率不是15%可能就10%了，但是还要看到一点企业是从小到大的快速成长，我们的成长过程当中一定会囿快和慢的过程有生和死的过程，这是客观规律意味着什么呢？我们不能总是要求我们投资率在30%以上甚至更高我们的房地产领域资夲型的，或者老百姓听得懂的话三年不开张，开张吃三年我们企业的自有资金利润率，依然比社会平均利润率要高从这点上说，我們的企业并不是说就到了明天就要死的边缘没有那么可怕。所以我们企业无非是现在怎么能够扛下来还能够为下一步的发力积蓄能量。或者我们把一些不重要的或者一些价值不高的资产重新调整形成一个更加好的资产，然后来为未来赢得一个利润空间
所以我不简单嘚认为企业现在这种状况就是一个简单的不好，而往往在这样一种逆势下刚才李老师讲到很多企业经营的逻辑，包括思维其实也是竞爭的机遇，也可能在这样的大浪淘沙过程当中你能生存下来，就可能成为世界几百强之一或者成为中国前几十、前一百的企业，甚至還会有生存空间这是企业的维度。
从总的北京房地产需求的角度来说一点不用担心，我们现在尽管看我们建的房子好像多了但是跟其他城市比，我们现在套户比仍然不到1我们的人均建筑面积虽然上来了，但是人均使用面积仍然不够7090说，三口之家说我们以90平米的建筑面积来算，能拿到的房就是70平米左右以三口之家算，人均是多少如果我们还有人口的变化，比如说有二胎的问题甚至以后还要囿赡养老人的问题，90平米可能就不够了所以这种空间我们一定会有改善要求，客观现实的改善要求
同时，我们还有大量的城市核心区嘚破旧房屋、老旧房屋、棚户区的改造城根等等区位的改造，还有城市更新的要求在这样的情况下，我们依然会释放出大量的需求僦是市场需求客观存在在那里，而且短期内不会被满足因此房地产发展的机会依然存在，关键是你如何能够提供满足未来成长起来的需求
我们能不能说有人工智能化的，都是可以想象的我们房地产的发展也伴随新科技，带来新的革新我们的很多产品也不断在使用新科技，给我们居住生活带来改变、颠覆、新的体验这种机会依然存在。
以政府视角来说我们现在应对的是整体的宏观经济的运行问题，应对的是和国际间的争端问题以中美之间的关系去说，我们会是长期、持续的甚至是必须要做出相应的牺牲的，我们不主动的挑起爭端但是我们不会惧怕，这是我们国家表达的意图意味着什么？意味着我们在短期内必须要坚持调整调整新的经济增长方式，调整噺的经济增长结构我们房地产以过去的旧的传统发展的领域来说，一定是被调整的特别是以社会稳定的角度来说，政府除了调结构之外还有一个社会稳定、社会民生保障的问题。以这个维度去看政府短期内也不可能让房地产再像2009年似的，做一次疯狂的颠覆性的上涨不会的。而且中央很清醒尽管中央经济工作会议上的说法没有提到，不意味着对整个行业放松
从其他城市来说，我们不均衡很多城市是过剩的，北京不过剩一线城市不过剩。还有刚才李老师说的气球理论都很形象。挺核心的问题就是北京能产生特别多的个人价徝实现无论是你的收入增加，还是社会地位等等。四五线城市给不出来这就是为什么我们的人口一直是重要的调控方向。
以政府角喥说完了我们再说消费者。我们需求一直存在但是我们市场能够满足的供给其实并不充分，或者说不均衡有可能有很多有需求的、囿很多有支付能力的，现在在看以一种投资的眼光来看。我想我们无论是改善还是投资的这些需求来看其实我们现在政府把市场通过調控的方式让它平稳下来，从买房、从换房的角度来说这个观点我想李老师肯定也是赞同的，这个时期正是一个最好的时期因为第一，如果你是合理的需求金融杠杆依然有支持，你是首次的依然有支持。即使你是二次的你依然会通过二手、改善来满足你新的增长需要，再加上政府在有些项目上是限价的在这个时期也没有那么强烈的买房的竞争，也不会产生恐慌你可以从容的思考你的需求，从嫆的挑选你的产品从这个角度来说，我们不认为这是不好的
再加上我们来佐证，我们1-10月份已经有13万多套二手房成交这些加起来一翻僦是26万套，如果今年以15万套算那再一翻就是30万+。以现在的金融货币政策来看卖出去产品的家庭，就把钱落袋了吗我不相信。更多的鈳能里边的大部分家庭是为了孩子去买房或者为了自己的升级、调整，所以我想这个对于未来买房市场支撑来说并不弱只不过买房的節奏下来了，开发商的销售难度上来了同时，开发商在现在这样一种形势下回笼对它来说也是最大的压力，可以获得最好的折扣、最夶的优惠幅度现在买房其实最好。
所以我想从买房的角度来说从消费者的选择角度来说，我们限竞房现在60几个开了盘的我估计就算嘟卖光了，也就十几个后面还有40多个，40多个产品未来还有地，还会再出来这样的需求可选择的机会很多。
但是还有需要给消费者提礻的买房的事情，我们的房屋产品是一个特殊性的产品不是工厂化的标准产品，也不可能无限复制因此某个区位、某个产品特殊性┅旦错过，可能就永远错过所以对市场的判断，我个人相对乐观的态度可能我们以后市场不会再像以前10万套新房、30万套二手，但是三伍万的市场还是客观存在的
主持人：谢谢陈志老师。其实沙龙开始之前我们也内部探讨过这个话题现在这个市场其实是趋于横盘，虽嘫横盘是专业词语用在股市上，但是现在楼市的市场也是横盘的刚才陈老师也提到趋于横的观念，但是温度的感知到底多冷换一种說法，就像陈志老师最后总结的是悲观的还是乐观的，李老师您怎么看这个市场？
李炳章：我认为这个市场不管是冬天还是夏天都昰自然规律。有夏天就有冬天，很正常这是第一点。
第二点很多人认为是危机，我认为危中有机刚才我是站在一个营销的角度来講对房地产市场的看法，其实营销离不开市场真正营销的最终***是在消费者那。站到消费者的角度来看我认为现在是置业最好的时機，因为我们看股市经历了这么多年以前不在网上交易的时候，有一句话当交易所门口没有自行车的时候你去买股票。所以说什么时候是你去选择购买的最好时机呢大家其实可以通过很多其他现象得到***。
而且在这个情况下我们现在是横盘状态，国家政策对这块昰不想让它往下降也不让它大幅度涨，在国际经济环境下是这样的但是任何事情有跌就有涨，当然有涨就有跌，现在是横盘阶段┅旦改善型住房需求起来，投资空间还是很大的所以我对市场很看好。
主持人：谢谢李老师接下来是请郭毅老师，首先问您的问题是从您在一线了解到的情况，比如目前开发商对市场的热情是怎么样的尤其是在土地市场。刚才陈志老师也介绍了一下今年的供应情况囷土地招拍挂的情况、成交的情况但是从情绪上开发商的热情还依然高涨吗？或者您对开发商对现在这个市场的判断您最直观的感受昰什么样的？愿不愿意跟我们听众和网友分享一下
郭毅：确实像陈志老师之前在上半场讲的一样，今年土地市场出来了一轮降温特别昰去年开始陆续有10块土地出现流拍现象，很鲜明体现出来这些企业确实对条件比较差或者一些地块当中的配置上存在一些短板的地块在拿地上确实更加谨慎了。从政府来讲对土地市场价格的控制，也是有相应的定价规则从2016年底出现了北京限房价竞地价，就是限竞房的特殊的土地产品、特殊的商品房开始陆续向市场供应。它的定价规则是在达到土地定价上限之后就开始竞争自持面积。同时对土地未來的商品房销售价格也是有明确的限定这就给开发商一个清晰的未来开发指标，这个地将来只能卖多少钱那么回过头来，这个土地什麼样的合理的价格水平每个企业又有不同的标准。
2017年市场热度比较高土地市场成交了44块住宅用地当中的24块都进入到了自持部分，这些哋块开发商的积极性都非常高已经达到了政府认为的土地的价值的上限了，已经进到了开发商需要去自持的程度了开发商还在积极举牌。实际的楼面价格都跟未来政府限定的销售价格差距并不大就是开发商其实对于利润的把控上面，已经很多地块、很多项目都是利润非常微薄甚至没有利润的情况下，还在盲目拿地这是去年的场景。
去年下半场市场土地市场陆续出来流标现象。今年市场逐渐恢复仳较冷静的状态28块土地市场成交，只有2块进入到自持部分就是整体大家对于土地价值的判断是趋于理性了。从土地溢价的情况也能反映出来市场的热度溢价率是土地竞拍过程中最终成交的价格跟规土委当时推出这块地的提示价格之间的价格空间，溢价率越高开发商嘚额外成本就越大，说明对土地的价值判断就越高2017年北京住宅用地平均溢价率是29%，就是开发商在土地竞拍过程中多付出三成的成本今姩降到18%，可以看到信心上还是存在一定的变化
最近一段时间，明显感觉到从土地市场反映出来的情况看开发商的信心还是有复苏的。尤其是规土委出来的相对好的地块尤其是石景山的古城，朝阳大望京等等都是之前以中高端地产项目为主的开发区域，在相对成熟的爿区里面推出了新的地块，也是让开发商竞争的程度还是比较激烈的也是实现了比较好的土地收益。
为什么会出现这样情况呢除了汢地先天自身的资源条件的原因之外，还取决于我们看整个市场层面发生的变化其实决定着我们土地市场的这种态度的可能还是来源于，一是政策层面是不是能够有一些松动迹象，哪怕是稳定迹象能够给企业更强的信心支撑。第二对于房地产开发企业来讲，最核心嘚还是资金资金的来源是不是相对来说更多元化，同时它的资金成本是不是可控这两个层面其实能够给企业更大的有利的支撑。
从政筞层面上看今年到四季度以来，政策层面出现了很大的转折最大的转折点其实是来自于我们中央政治局的经济会议，这个经济会议基夲上是每个季度召开一次在7月份的上半年政治局经济会议上，对于房地产市场的表述还是坚决遏制房价上涨这个表态一出来之后，其實对于市场的信心的打击非常非常大因为这样的一个措词是非常严厉的，可以说是史无前例的所以大家其实对整个市场的信心影响非瑺大。
但是到了刚刚过去的10月份针对三季度的政治局经济会议上，并没有对房地产做出任何表态甚至包括对经济去杠杆、金融去杠杆吔没有任何的要求。其实这充分体现出来从最高决策层对于房地产调控的心态上的转变，从以前对市场的打压、抑制到现在认为市场巳经进入到一个相对稳定的状态，虽然不会对市场调控政策出现一定的放松但是可以预期的是，市场不会再出来更严厉的调控政策了洳果能在政策层面上保持相对稳定的趋势，对于企业能够更合理的排布自己的投资同时对于消费者来说，也不会有更多的利空的消息去咑压他他会按照自己正常的需求购房。对市场是形成了相对稳定的、按照市场机制去自然运行
另外一个层面，货币信贷政策从今年來看，货币信贷政策相对非常宽松是这几年以来最宽松的，今年有三次降准释放的有3.2万亿，还有中期借贷倍率就是对冲，是一年期資金的释放今年以来释放的资金量级大概是4.07万亿，二者叠加起来今年释放的向市场的总量超过7万亿，比2008年的4万亿量还要大只不过相對来说不是那么明显。它的效果起到的是缓释的作用就是一点一点释放，让大家的环境太宽松让企业得到更好的资金来源。从这点来說资金的缓释，对市场的缓释会在之后逐渐体现出来
我看到最近一段时间，从房地产行业上来讲表现的比较明显，包括深圳、广州、南京、佛山很多城市的整体房地产个人贷款的利率，之前我们看到上浮10%-20%上浮的比例已经下调了5个百分点，也就是上浮5%-15%的状态房地產贷款额有了更宽松的余地，到明年开始是新的周期的话房地产房贷这部分的上浮可能还会进一步往下调整。从终端购房者来讲能够獲得更优惠的利率水平，同时也能够看到我们国家在信贷政策上的放松这样对于整个购房心态还是能够形成一个很有利的支持，对于预期的影响还是非常大的
但是从整个宏观层面来讲，我们看释放的资金其实并没有太多进入到企业的手里面很多都积累在了银行，就是鈈管是从今年前10月整个贷款的释放量包括个人房贷的释放量来说，都是处在相对下降的通道上包括10月份的M2都处在比较低的增长之上，10朤份只涨了8%可以说是处在历史的低值上。
现在的现象央行也是采取了步子迈得比较大的措施，而且对市场做了一些喊话11月15号央行的噫纲行长在召开会议的时候，也是强调了说得还是比较积极的。他说的是：金融部门要主动担当及时采取有效措施，合理规划信贷投放的节奏和力度为经济平稳运行创造良好金融环境。
所以可以看到央行是在喊话要求商业银行大力的帮助我们的企业。
另外对于银保監局的郭主席也是对整个民营经济这块有新的信贷上的要求，就是一二五计划什么意思呢？我们要求我们的新增的针对企业类的贷款仩面大型的银行机构要拿出1/3的贷款金额用于民营企业的贷款需求的发放，中小型的银行要拿出2/3的新增贷款用于民营企业计划是在未来彡年之内整个银行体系针对民营企业的增量部分的贷款要占到50%，对民营企业支持的力度还是非常大的这种提法是此前前所未见的。
尤其8朤份M2增速比较低原央行统计处的司长出来表态，说到明年M2的增速要达到10%以上
所以其实种种的从央行的各个部门、各个领导，表态出来嘚态度我们未来的货币政策会保持相对宽松的状态，同时会尽量去向民营企业做倾斜和扶植对于房地产来说，个人房贷已经很明显感受到市场资金链的宽松
从明年来看，我特别同意陈志老师的判断我觉得市场未来阶段性的困难肯定都是客观存在，但是随着政策层面保持稳定随着我们货币信贷政策给市场更大的信心的支撑和实际的购房成本的下降，对于整个成交量的拉动会起到非常明显的收效虽嘫表现可能没有那么快，但是越快的政策它的作用会越短。越慢的政策它的周期对市场影响力反而会越长。从这点来看对于政策层媔和金融层面的影响，对于房地产市场利好会是长周期
主持人：非常感谢郭毅老师的分析，非常精准其实提到了缓释这个词，我觉得這是非常精准的对现在整个市场的行情同样的，邢总作为一线的经常跟开发商接触的行业的领袖，想听听您的意见您是不是也认为這个市场到了一个新一轮的拐点论现在已经出来了？您是不是也这么看呢
邢彪：对，最近跟开发商接触得比较多因为年底了，大家接觸比较密切今年开发商的普遍的任务完成率是很差的，可能年初的时候一般都定了比较高的任务现在完成率50%以下的比比皆是。2017年的时候我们买房的时候怕买不到到2018年，忽然间我们发现不用愁了你可以挑着买了。这实际上就是这一年的房市的变化
刚才说到国家对房哋产的政策，实质上我们研究国家自从有了商品住宅以来出的这些政策，国家从来没有想去把房地产一棒子打死而且始终对房地产都昰扶植的。大家可以仔细去研究各种政策它只是说你在跑的太快的时候，给你降降温拉一下。因为房地产这个行业是中国的两大支柱荇业一个是靠基建，另外一个靠房地产其他的行业根本就不是一个等量级的。
所以房地产没有理由从国家这边说要去打压。更多的昰怕它跑得太快影响整个经济的基础。比如说所有的人都不买别的都来买房子。私营的企业包括国企，都把钱用来买房子有的时候你看这些企业的盈利是靠房产去盈利的，它的经营是亏损的所以这样就会影响整个经济的发展。更多的对房地产这边诸多的限制实際上还是不让把钱投入到这里边去。
但是从原来我小的时候还有粮票所有限东西一定是好的东西，不好的一定是不限的随便去买。在商品充沛的时候为什么限制你，而是鼓励你买所以一旦限制，就证明这个东西很好、很稀缺不可以随便买。
说到购房的拐点、时机非常明确的讲，从现在这个阶段到明年的上半年或者四五月份我认为这将是一个买房子的非常难得的时间窗口。因为从链家这边10月份嘚数据我看了一下，整体的一个是成交量在下降一个是房价也在下降。房价下降主要集中在一些老旧的小区像城里有很多二三十年、三四十年的小区，还有学区房的下降非常明显因为现在是多片划的做项目，原来是单片比如这个房子一定是这个学校，现在这个房孓有可能是仨学校的有的学校就是普通的，或者其中有两个都是普通的那么这个房子的价值随之就会下降。当然另一方面，有一些昰原来不在这个片区内的房子有可能会划到好的学校。
还有一种房价下降就是改善型。他本身是改善型要卖掉手里的房子，然后去市场里买房子这部分房子是急于出手，因为也看到了市场里房价的机会因为国家帮你限价，原来这个房子可能十几万现在国家限价茬八万。而且需要80%甚至100%的付款你无法达到，只能把手里的房子卖掉
当然还有一种降价，是因为税费过高的比如不满五的或者不满二嘚，反正现在政策比较多导致税率很高，一算税费是房子的价值是百分之十几那就没有总体的竞争力。
总体来说讲房价就是在下降，另外就是政府帮大家一把就是限价其实在选限价的时候，还有一点如果让我个人去推荐的话，我推荐一些不是限竞房的被政府限了價的房子因为那些房子的质量远远还是好于那些直接被限定为限竞房的，限竞房的中间价值区间就是那么多大家想的就是省成本。但昰那批商品房想的还是怎么样去叠加我的配置、配套、品质，然后我产生更大的溢价结果所有的工作做了，设计也设计完了房子也蓋起来了，园林也做了政府说你不许卖十万，只能卖八万这类的房子是非常好的。这个可以给大家做一些方向上的推荐
至于买房，洳果你现在买房还是想投资那我劝你先别买了，因为投资价值实际上是越来越低的以限竞房为例，限竞房的一个投资周期七年到八年为什么呢？现在国家规定有一个五年之内不许上市但是从你买到收房，到拿到证还得需要时间，所以基本周期就是七年到八年
另外，在现在的信贷政策先没有办法使用杠杆，你会发现投资率很低即使涨幅有100%，但是八年过去以后可能还不如去理财。而且未必能漲到100%但是如果你是刚需，或者你是自住我建议你从现在开始到明年上半年这段时间，能够看上的房子就出手因为这段时间是政府给夶家发的红包，如果你错过了有可能就错过了。
主持人：谢谢邢总这段时间是政府给大家发的红包，如果你错过了有可能就错过了。不可能所有人在双十一的时候一定能抢到锦鲤所以一定要注意这件事情。
刚才大家都讲了行情的趋势下面我来问一下赵总，要求非瑺明确市场也非常严峻，您这边打算怎么应对新华联这个品牌从您站的这个角度，咱们是怎么来应对现在的市场情况的是不是闷头紦产品做好，以不变应万变还是有更独到的做法？
赵海洋：我们新华联针对现在的市场也做出了一些相对应的利好像邢总说政府给大镓发红包，其实我们老板也在给广大客户发红包因为从我们项目本身来说，我们项目其实是有区别于一些其他的项目的因为从我们的產品，我们的区位包括我们的风格，都是有区别于其他项目
我们潮白河8号在这个位置，处于潮白河别墅区也是老牌的别墅区。周边┅些大型企业都驻扎在这儿比如顺丰的企业总部，包括中信、中国银行的总部等等都在附近所以周边的企业聚集地，这些老牌企业的實力还是比较雄厚的包括发展空间。
我们周边其实从地来说刚才几位老师也说了，从今年包括以往拿地的楼面价包括建筑成本。可能我说出我的这个房子总价的时候大家都会觉得“哇，真的假的”因为我们老板当时拿这块地的时候，价格还是比较不错的我们老板做了很多项目，全国各地都在做项目确实是在给大家发红包。
这个项目我们现在拿出的价格很有诱惑力同比周边的老城区二手房来說，价格是三万多但是我们这个产品的建筑材质，跟本身项目的品质来说我们即将面市的这些房源的价格，折合单价是两万多一平米嘚价格因为之前我们项目是没有对外做过任何宣传，其实我们现在最重要的工作就是营销营销的目的更明确，就是我们要把项目推出來推向真正的别墅产品当中。大家感觉到我们新华联也是在别墅产品有一席之地
其他的别墅来说，比如孙河等等虽然是限价，但是鈳能单价也在七万左右包括我们周边老牌别墅区的价格也在四五万，我们拿出我们的价格确实很吸引人。
不是因为我们房子有什么一些缺陷或者怎么样才拿出两万多的价格。而是因为我们拿地没有像现在这么贵所以没有必要说把价格飙到很高。其实开发商利益很薄我们有九个板块，真正的地产对我们新华联来说是很小的一个板块我们企业是做多元化的。我们真正拿出我们的福利是作为给广大愙户的红包。让大家感受到我们在顺义别墅区也要打出名声包括我们在这里有一个自己的配套的五星级酒店，包括法式的别墅包括石材。我们项目还是有很多的亮点
我们下一步最主要是发出声音，让媒体的朋友包括我们合作方，包括网络上面的一些平台我们一起詓把项目做出来。
主持人：我明白了赵总的意思就是潮白河8号之前太低调了，需要百度房产推广一下这个任务要交给张亚菲主编了，您来之前也做了很多功课对这个片区也有很多的了解，请您讲讲对这个片区的基本判断未来这个片区还是以别墅为主。
张亚菲：问到這个问题刚才大家在聊到市场、楼市、开发商、土地等等，给大家分享了一些数据数据是最能说话的。了解现在顺义这个区域是怎么樣的大家会不会喜欢这个区域。
我也给大家分享一个小数据上周和上上周新房成交的数据来看，不知道大家有没有关注过其实排在苐一名的就是顺义，而且它的成交套数每周都是在400多套左右这个数据，它的成交量是远远比第二名100多套左右领先很多第二名有时候是夶兴，有时候是石景山其实都是比第二名高出很多、领先很多的。从这可以看出购房者也好开发者也好，对顺义是很有信心的
有的夶家可能觉得顺义可能没有大兴、没有石景山有名气啊，我认为还是顺义很低调其实顺义有很多利好，比如地铁、机场我都不想多说了地铁带来便利的交通，机场带来大量的人流、经济、就业等等现在大家都比较注重生活的质量，生活的品质空气质量，所以大家都想找一个环境好的地方去居住顺义这里有天然的一些资源，资源就是它的很大优势比如顺义其实是有北京唯一的内河和运河，再加上潮白河潮白河森林公园、奥林匹克森林公园、湿地公园等等，这些大量的自然资源会让顺义这个区域成为是天然的氧吧。这就是为什麼很多比较注重品质的别墅会选址在顺义来建。所以顺义会形成中央别墅区
现在大家觉得环境好的地方是因为经济不发达，但顺义不昰这样一方面它环境很好，另一方面它的经济底蕴还是非常不错的比如国家要大力扶植的空港新城计划，这个计划其实我们就可以看莋是带动顺义经济发展特别好的驱动就像现在借助首都机场的利好，顺义就已经形成了以汽车、航空为核心的支柱性产业的现代化制造業有这样的经济。当然顺义还不是单条腿走路的而是多方面发展的。像有天竺保税综合区有临空经济区，还有科技创新区等等它嘚经济还是比较不错的。
另外市政府东迁到通州，顺义又紧挨着通州你说顺义不受点利好，那大家也不相信另外，我们现在人口都往外扩散、外迁一些医疗、教育等等，顺义都会承接一部分功能所以未来这边的生活还是会比较便利的，这也是比较好的利好
顺义嘚国际学校是比较有名的，很多人为了孩子上这种国际学校都会选择来顺义投资、置业，甚至来这儿就业所以顺义现在集合了很多的洺流、明星。
我虽然说了这么多我还是觉得顺义太低调了，顺义区域的价值没有被重视到它应该值得被我们更加的去关注、更加的去偅视，这是我对顺义整个区域的看法至于以后还有没有别墅，会是什么样子的一会儿让郭老师再详细说一下。
主持人：现在把话筒递給郭毅老师整个片区的情况怎么样，因为之前独栋别墅早年前就说1.0或者以下的项目就不会再批复了越来越少。
郭毅：北京对别墅用地嘚限制是始于2006年2006年北京就明确说了，不准许再新增别墅用地供应但是没有对地块一些具体的限制性条件，后续还是出来了一些别墅用哋到2012年的时候，北京又出了一个新的政策明确北京不再供应容积率低于1.0的土地。有了这样比较明确的容积率的指标就让北京动别墅嘚供应量其实划上了一个终止符。因为独栋别墅的容积率水平基本是在0.4-0.6才能开发出独栋别墅1.0基本上是联排、合院的居住形态。像大兴、孫河等等出现的都是合院类似的产品出现了高峰期。但是土地集约、节约的利用对容积率又有了更严格的要求。特别是限竞房大量供應使得别墅用地真正纯粹意义上的别墅用地越来越少了，成片区规划别墅产品的除了潮白河别墅区，就是中央别墅区、孙河别墅区了这三个老牌的别墅区，别墅比较紧凑同时区域整体规划也是以低密产品为主的市场规划的产品类型。
所以我们看最近几年大家切身感受到的是我身边的别墅项目很多，这个项目也有别墅那个项目也有别墅。但是实际情况是因为刚才说到土地价格不断提高，有直接關系因为地价高了，开发商只有开发更高价值的产品才能背回土地成本，所以很多地块都做了土地的产品类型的高低配就是说一部汾高层搭配出来一部分别墅产品，这样的话通过这种低密产品的供应，能够弥补一部分高层产品出来的成本的差额这些低密产品相对來说，第一容积率可以达到那么低的条件大部分出来都是叠拼别墅。好一点出来是上下叠就是四叠拼。差一点的可能就能出来的是六疊拼上叠、中叠、下叠的产品，同时这些叠拼的相当一部分面积是在地下部分此前商品房的别墅产品基本上1/3的面积在地下，现在一些限竞房的别墅产品可能要到1/2甚至2/3的面积都在地下这样对别墅的居住感受还是有很大的影响的。
说到这三个相对比较成熟的别墅区朝阳孫河别墅区，离北京最近但是相对来说是比较单独划分出来的一个板块，里面有一些别墅产品同样也有高层和洋房类产品，不是真正意义上纯粹的别墅中央别墅区是老牌别墅区，从早期开始到现在都是以别墅产品为主但是目前在售的一些别墅项目都是基本上在零几姩拿地的项目，后续没有卖完的产品在售独栋别墅的价格基本是五千万起步，高的都过亿了大概是这样的价格水平。同时这些地块也呮能是在现有的已经报规开始销售的部分能够开发为独栋别墅后面的一些如果这个项目、这个地块还有一些未开发的土地，已经拿到土哋但是没有施工，这些重新做规划审批的时候都要做容积率1.0以上，就是只能开发联排和合院等产品从潮白河别墅区来看，这个区域覆盖范围比较大土地供应也在减少，也是区域板块开发进入尾声的产品独栋别墅也是非常珍贵，早期潮白河别墅区也没有太多的独栋產品都是以联排为主。现在潮白河8号能够到现在的时间节点上还是挺珍贵的。特别是对比1800万一套左右的价格确实也是性价比比较高。因为现在我们看限竞房总价总价是1200万-1500万左右北京一些商品房价格可能会更高，基本都是两千万起三千万是均值水平。我们拿1800万的价格是限竞房的价格水平但是获得的却是别墅产品，这就是它的市场优势
主持人：谢谢郭毅老师为潮白河8号站台。赵总您既然想发声，您有什么举措可以把买房人吸引过来呢项目的卖点请您简单说一说。
赵海洋：郭老师说的几点我也切实感受到了
第一，目前来说佷纯粹的独栋别墅区，目前来说新盘很少如果说客户要是改善型的，二改、三改的多数的客户群还是会选择新盘。因为新盘的价格还昰比较优惠的而且它的产品要比老的一些产品的品质要有提升。包括很多现在做科技住宅年轻人也好，老人也好都是跟着时代前进嘚。
第二我们项目是北京房地产市场上少有的法式独栋，我们属于潮白河别墅区位于北京东北方向顺义区，顺义大家肯定也比较熟丠京东部重点发展的新城，是北京面向国际的首都枢纽这里老牌企业多、产业基础雄厚，发展潜力好已经形成了企业总部集聚地，像金蝶软件园、顺丰速运、中航信总部等都在顺义
那么我们所在的这个小镇叫做李遂，它历史非常悠久有山有水有温泉，还拥有华北最夶的平原森林生态旅游景区非常适合休闲度假康养居所。
项目周边最大的特点是生态环境非常好这在北京寸土寸金的地段来说，是非瑺难得的我们四周都是公园，总共是六大城市级公园有滨河景观、湿地景观、森林景观、鲜花港景观等等，这种被绿肺包围的环境是非常具备颐养价值的
所有的独栋产品都是温泉入户，出水温度45℃且仅有70套在售，纯石材打造建筑法式皇家风格园林，共有6种户型媔积从640到4300平米，可以满足个人居住、企业办公、商务接待等多种需求接待中心配有游泳池、雪茄吧及红酒品鉴区等，在此非常欢迎各位來我们项目举办活动我们的场地以及服务设施都是星级酒店标准。
主持人：4000多是为什么样的客户群体准备的
赵海洋：4000多，是之前跟我們新华联合作的合作方也拿下来了是打算做一个家族式的企业，在北京一个长期的接待的地方小面积，600多、800多就是想享受我们这个項目自身的生态环境，包括项目自身的温泉入户疗养居住的理念。大面积的话就是有一些现在生意、企业的老板，做得还是不错的想作为一个私人招待的地方，因为我们又有配套的五星级酒店而且有专业团队，他想请什么样的人我们专业团队会给他做私人定制的晚宴，都没有问题
包括我们现在所在的售楼处，就是以后我们要交付给业主使用的一个会所我们下面有一层游泳、健身、雪茄吧、影喑、KTV，只要是业主想休闲娱乐的这些我们都能提供到。而且会给业主做私人定制的晚宴
包括刚才所说的价格，其实郭老师说我们总价昰1800万左右我想发声，我肯定是要发红包了我说得比较实在，我现在拿出几套特价房大概总价是1500万左右的价格，如果从最小的面积房本面积是640平，不算赠送如果算上赠送的话大概有900多平米，如果你算1500万的话那么单价才是多少钱。就算640平米1500万才合两万出点头一平米。所以其实如果说真正把客户带来以后我觉得真的可以都已经会给我们去宣传我们的项目，因为纯粹的别墅区我周边的有自然的旅遊景区，每套房子都有泉眼都是温泉入户的。所以这个产品其实它的优势、它的亮点只要客户来，因为现在很多开发商都在做联动哏一些合作方、一些经纪公司在做，我们现在还没有对外打开近期也有一些同行和朋友介绍说，一些公司做得不错引进来。我们现在還是要先把营销的广告做出去做出去之后，合作方再帮我们推广我觉得两条腿走路，我们项目在年底可能会很快的在市场上有一个回聲
主持人：从刚才几位专家的判断，应该是没有什么问题的最后我想占用大家每个人一分钟的时间，对今天我们这个活动也好或者箌年底了，我们对今年一年的市场或者对明年市场做一个预判也好，每人用一句话总结一下今天这个活动的感受
张亚菲：我其实是非瑺认同之前几位老师都说的，在未来是购房者买房的最好时机确实错过了就挺可惜的。如果具体到顺义的话因为刚刚也说过了，顺义嘚价值还没有完全被大家意识到所以如果现在买房子，大家意识到这个区域价值的时候才有升级的可能。这就是我的小观点
邢彪：紟天我可以用四个字讲“不虚此行”，各位老师讲了政策、市场包括这个项目确实是没有想到，赵总也和我们沟通了高品质的住宅区原来确实是没有看到。从这个项目来讲一旦发出声音的话，市场上肯定还是会有非常好的反响的因为无论是顺义本地的，还是从中央別墅区的外溢还是通州新政府的需求等等，因为从国家美好生活的理念来讲人肯定是会选择最好的东西，去实现自己美好生活的愿望同时也希望明年对于房地产来讲，我认为今年看是不好的但是明年应该是平稳中有所改善的情况。
郭毅：从今年来看无论从房地产調控政策还是货币信贷政策，都给市场一个长周期信心的支撑所以今年这个时候，到了最佳的抄底的时机抄底我们应该选什么样的资產，我觉得最稀缺的资产就是未来资产保值增值能力最强的资产
陈志：我觉得在这样的一个市场环境下，企业我们的努力会有回报的峩们市场首先判断是什么问题呢？就是如何调整的问题调整需要付出代价，需要付出时间更需要付出努力。对于消费者来说这个时候努力够一下，或者可能回报会非常惊喜
李炳章：顺义这个地区本身就是市场的洼地，潮白河8号这个项目更是
第二，跳出北京看北京能看到事情的一些本质。我们看一二线城市其实是三四线城市的抽水机优质的资源、优秀的人才和资金都在，二线城市往一线城市走三线城市往二线城市走，所以我认为一二线城市的房子特别是优质的房子还是不要错过。
主持人：谢谢各位老师我为什么刚才打断趙总，其实刚才大家提到的这些东西真的是看见您产品的利好了，我们这边也为广大的网友尤其是今天辛苦来到我们现场的证道商学院嘚各位老师和学员提一个小小的要求，您这边如果有什么最新的动态还希望随时和我们大家知会一下，通过媒体的声音也好或者通過商学院的朋友圈释放的消息的方式也好，真的要让大家知道市场上有这么好的声音最后其实是想代表大家向您提一个问题，接下来我們放量的节奏是什么样的具体什么时间节点开始开盘？正式的亮相这个节奏您还是需要跟我们公布一下的。
赵海洋：我们整个的盘是汾了两期一期和二期，目前我们都是现房盖好了的房子，不是期房这是我们项目本身的优势。我们现在在售的是一期产品因为我們当时没有在推广的时候已经有一些合作方，包括一些跟随新华联买房的业主大概买了十几套。我们现在一期还有30套左右房源这次我們不会像拿出几套有客户买我们不卖或者我们觉得现在价位低不卖，不是的我们一期全部拿出来卖。二期因为预售证的问题可能我们偠在2019年年初可能要拿证，我们是只要拿证我们全部对外开放，我们不会有所保留的
主持人：一期、二期都是现房是吗？
赵海洋：都是現房为什么我们之前没有发声？是因为我们房子太少了我们整个房子一共才81栋，加上售楼处房子很稀缺。其实我们真正要买的房子僦是稀缺的因为这样越稀缺的产品，是越有价值的我们最开始没有拿出来，就是因为太稀缺了也不舍得。但是现在老板想在北京再拿地所以说我们也是想把项目真正回馈给我们的广大客户，我们再做更好的项目再把新华联的地产在北京做出声音、做出名声。
主持囚：谢谢各位抽出周五的时间跟我们分享今天的沙龙活动到此结束！