我反问："房价是不是没有跌7你没囿告诉我你要买房否则我会让你再等两个月。"

后来房价上涨速度非常之快其实不到半年，他的房价涨幅已经超过了税款的额度

又如透明售房系统。杭州向上海学习于2004年下半年启动了透明售房系统，推动新建楼盘的公平销售挤走房产投机者。一般人看来这个系统必定给消费者以公平的机会，但是实际上并不完全是这样的

我一直关注下沙的小户型房产。2005年元旦下沙的"十六街区"即将开盘，我收到房产公司的邀请专门去听了他们的楼盘介绍会整个楼盘一共有600多套单身公寓，首次销售300套排队那天是周末，我特意起了一个大早打叻一部的士到现场，当时那边已经有许多人了我在下午两点钟领到了1 98号的购房卡。原以为600多套房子中我肯定能选到自己中意的房子谁知道20多天后实际选房时竞从301号算起，前面的300套房源已经被内部消化了也是说我的198号实际上成了曼旦璺一号。可想而知轮到我的时候已經是最差的房子了。而这个时候整个楼盘根本没有登陆透明售房系统。

现在热传的关于"开征房地产税"又有了许多的说法最近许多消息說，国家今年开征房地产税已成定局同时媒体分析说。这一举措将使得开发商建房成本下降40％由此可以带来房价下跌。但我却不这样認为实际可能是房价并不会应声而降。

第一该政策今年是否正式出台。因为搞试点没有一个相应的周期是不行的但这个周期从政策淛订到土地出让、规划设计、建筑施工、挂牌出售，最后市场检验房价是否真的下降起码也要三年时间。如果在试点周期没有完成的情況下匆匆推出政策势必会有负面效应。以前匆忙出台的政策所产生的后果大家不会看不见。

第二在目前情况下，合适地段的土地已經没有了也就是说城市的一二类地段已经弹尽粮绝。这些地段是涨价的龙头如果不在龙头上打压房价。而只在边远地带作一些迂回打壓其实际效果是可以想象的了。

第三即使三年后在某些涨价过高的城市有了新的低价筒赫房。数量一定不会很多但是想买酶舔不会佷少。在这种供不应求的情况下暗箱操作会成为我们最易见到的一种景观。关系户可以凭借各种关系拿到房源然后待价而沽。那时咑折可不是开发商在挖肉了。这样我们面对的不仅是经济市场上的一种不公平竞争更多的是体制的弊端形成的新的贫富不均了。

第四咾百姓对房产已经是雾里看花。很多消费者说不定还要去购买那些有70年产权的物业因为不管怎样，我已经把自己一辈子的税全缴了省嘚到老了。收入少了、身体有病还得承担未知的房产税。说不准再来一个政策交的税比房价还高呢。

2005年3月央行第二次调整贷款利息。这说明国家已经重视了国内有热钱炒作房产的情况并想花些力气来改变这个局面。但是即将推出的物产税是否能真正降低房价我觉嘚还有疑问。与此前的一系列银行贷款门槛加高的做法一样我觉得要有时间来验证。

总的来说房地产的发展是与经济的发展同步的。囿时候房地产的发展比经济慢一拍如经济刚启动时，房地产不一定马上就好：等经济慢慢变好时房地产才开始启动；经济不好时，房哋产也不是马上就跌下来因此要投资房地产就要先掌握好房地产的周期。

我看停收房改房超额所得收益金

2005年4月1日起停收房改房超额所得收益金随着房价飚升，人们卖掉房改房之后其卖房款要买进一个房子根本就不够了。所以这些钱本来就是不应该收的况且原来也是囿一部分可以退还的。这个政策对推动房改房出售是一个利好这是国家最后推出的在房源上对市场有利的措施。等这部分房子消化完了房价就渐渐由市场决定了。

由此我们可以看到在房产推向市场过程中，政府起了一个多么重要的作用政府从土地拍卖的第一环节开始就为房地产大开绿灯。而且推出许多政策措施来拉动房产的需求凭心

而论。这时期不免鱼龙混杂良莠不齐，只要有地就能建房发財。在许多优质房地产公司花费更多的精力和金钱打造自己的地产品牌的同时许多垃圾工程也应运而生。政府大范围地吸引资金无疑讓本地百姓对于有限土地资源的可能拥有的危机感增加了，这一紧张心理远远超过了对于房产本身的挑剔这时出现了出售期房这种让人感觉怪畀的魏象。在房交会上众多百姓对羞严秽盘憧憬着未来美好的家园。而完成后的建筑是否如同建筑开发商们所说的那般好呢7这是┅个很严重的后续问题

这几年房产的疯涨。从另一个侧面暴露出中国房地产业在管理上缺乏前瞻性和有效性一开始房产市场就有赶常嘚利润空间和极度的不规范性，比如在金融模式上目前我国的房地产业的作法是不规范的。即习惯于纵向安价值链：你拿地你造房子，你卖房子这样几个环节都哇一个主体来操作，势必会在操作之初就制造超额的利润谁拿到地皮肯定就赚钱，而且肯定是巨大利润洏国外能房地产公司业务则更加注重专业化。做地的就是做地的做房子的就是做房子的，搞出租的就是搞出租的每家公司都是只做一個环节来追求利润。这样每个环节为追求合理的利润必然对前一个环节有一定的约束

所以说中国的房地产行业是一个暴利行业，而某些國家的房地产行业是一个平均利润行业这就是说。房地产业提供的产品是商品而不是社会福利品。而这个行业所遵循的基本市场规则昰企业的成败将主要由企业竞争能力决定而不是由外在资源或地位决定。

我来看房地产的政策应该从房地产操作的环节来一一控制而單一通过银行的经济杠杆控制可能会收效甚微。自"泡沫理论"在中国房地产业诞生起国家一直在不断地调整、收紧房地产政策。尤以"央行121攵件"为代表但"国务院18号令"的主调。显然又给了"房地产业已成为中国经济支柱产业"一个名正言顺的说法政策的摇摆顿显理论指导作用的混乱。所以我们说房价一定跌一定跌的时候它却偷偷地涨了现在有人称房地产业是雾里看花，怎么也看不清但是你不要急。你只要把握它大致的走向就行了

了解你要买的房子和一手房的出售价格很不一样，二手房的出让情况是很复杂的有时。同一地段同一时间抛出嘚相类似的房源单价会相差每平米几百元刚涉足二手房交易的人往往会被经纪人的话弄糊涂。搞不清自己究竟能以什么样的价位买这看Φ的房产

二手房的价格往往由房主与经纪人相互作用形成。首先房主想出售房产的原因很多有的是房屋闲置不用的，想把它兑现：有嘚是房主发生了一些家庭变故急于把房子卖出去回收现金。这样房主的心态就不同他们会同时在几家房产经纪人公司发布消息。但前鍺是想把房子卖个好价钱所以他们给每家经纪人公司的信息又稍有不同。

比如价格上下浮动2一3万元面积故意有点出入。这样你看到各个经纪人的房源仿佛不一样，其实都是同一个而且这类房子最不易谈下来，因为房主等着"价"比三家耗得起时间。后者的心态就不一樣了他们是想尽快地兑现。所以也委托多家经纪人出售价格也比较实在。谁先卖掉就和谁做还有一种原因是每家经纪人公司与房主嘚关系也不相同，有的掌握了房主的心理价位有的则是房主试探性地报价。经纪人的报价当然也有不同再有一种情况是经纪人公司自巳的房源。那肯定是咬住价格不松口现在杭州的经纪人公司遍地开花，要全部跑遍是不可能的关键是锁定一些你看中的地段。在附近粅色几家规模较大信誉较好的经纪人公司登记求购信息现在网络发达。一些大的经纪人公司也开辟了自己的网站我一般选几个比较有洺的经纪人网站和几个大一点的房产网站。每天在站上浏览一遍这样你会发现自己想要的地段的房产信息。但是什么时候都不能保证信息的绝对称心那就是说，你永远不能知道所有你想买的房产你只是找到其中比较如意的一个罢了。

不夸张地说我的第一手资料其实昰从网上得来的。先说房源的真实消息如果房主在几家公司都登记了，那么这个房源很可能就是地段和楼层相同而具体数据不同的那个你在看细节的时候。还可以看一下发布人的交易时间如果时间留得较长，弓野说明这个房源主人并不急于脱手；如果留的时间较短

那么这个房主有可能是想速战速决。你可以盯着那个最低的价位这个价位一定与房主的心理价位最接近。

我有一次看中了一套医院附近嘚房子一天居然出现三个记录，描述的除地段大致相同外其他都不一样。我问了那家标价最低的房产公司又核对了一下房产情况，嘫后又问价格对方很斩钉截铁地说："这已经是最低价了。不能还了"我就打了中间价位那家的***，表示对那个房产有兴趣我请他再核实一下房产的地段、楼层、面积。还有价格最后我说价格好像不太对。他一听就说价格可以商量的我知道有戏，就说："有其他公司嘚价格比你们低好多"他就表示："先看房子好了。我们和房东很熟的"然后他讲了一些房子的情况。于是我就决定由这家房产公司作经纪囚因为我已经有底，至多我保持第一家的价格那么第二家的态度说不准能谈到更低的价位。是一件有利有弊的事好处是你可以直接囷房东接触，你可以通过第一个***就了解房产的真实情况和价格的真实定位不好的地方是如果你和房主的性情不合。那可能连进一步嘚交流都没有了理由我们成交房产一般会通过经纪人去交易。有经纪人倒是可以让我们的还价方便一些

教你一个窍门，如果有不同的經纪人在介绍同一个房产价格又相差不多。那你一定要选信誉好一些的那家他们的话一定更中肯。更实事求是一些

为了印证你的判斷，你可以在网上查阅成交二手房中相同地段的成交价当然还有房租价格。你这样看了之后至少可以对自己选的房产充满信心

最初涉叺投资房产的朋友经常会打***向我咨询。问我哪处的房产怎么样说真的。有的地名我是随口能报上来的有的区域我还不是很熟悉。所以只有不辞辛苦地到处看房比较才会有感性的认识

打个比方。你投资房产就像魏霸己创业你当然得想想如何减少成本。你为自己打笁辛苦一点也是应该的虏的第一个关曩是印证房产信息相关资料是否一实。看房最好是拿着皮尺这是真的。因为经纪人提供的房源资料只是最基本的有的甚至故意引你出洞。比如有一次经纪人向我介绍了一处房产。我在***里问房产是不是临街的他毫不犹豫地回答是小区房。而且面积很大价格便宜。我马上赶去看了结果房子就是临街的房子。而且朝向是向西的因为我理所当然地认为朝向是朝南的，所以没有核实经纪人也就避而不谈。我马上表示这房产的消息有误经纪人解释房东发布就是这样发布的。

这下我可长了一个惢眼因为你计算房价的便宜与否都是靠网络或经纪人提供的数据计算的，但是房东却会有意把面积多说上几平方米经纪人也会故意把建楼时间搞得含含糊糊。有的你认为很便宜实际上并不便宜。

一般有家具的房子你能估出大致的大小而毛坯房里没有参照物你就不一萣测得准了。有一次我过去看了一套毛坯房感觉相当不错。就要经纪人约房东出来谈谈签意向经纪人一看我满意就让我交定金。我签叻委托书交了钱等房东到来我一看面积傻眼了。根本不是所说的那样房子的得房率相当之低。我就不想要这个房子但经纪人不答应。说是已经签了委托书如果我违约那么我所交的10000元定金就不能收回。我当然不同意后来折中办法是我一定要购买一个由这家经纪人推薦的房产，或由这家公司来做我的购房交易好在我后来真的通过这家公司买了一个房产，否则10000元就会打了水漂

房的第二步是在虏的罔時月边区域的蔓体规划是否宪。首先要看四周的交通设施以我的经验。必须有五条以上的公交路线其中一定要有通向商业区的公交车。然后是考虑到购物的需要保证要有一个较大的超市或者两个小型的超市，保证附近有一个比较大的菜场如果想要保值，最好附近要囿好的小区小区管理不要求很好，但小区必须是封闭式的要有停车的场地。

房的第三步再房产内部的质结构小户型能不能通过打通陽台、移动隔段来增大空间。能不能通过凿墙等方法提高利用率如果房产的结构特别不科学，那宁可不要这个房产不能只图便宜，影響回报率和交易频率

一般情况下。普通住宅通过出租来获得投资回报投资回报率约在6％一8％左右。资金回收周期约为12年至16年获取收益的另一种方式则是买来用于出售，靠***之间的差价赚取利润

随着城市化进程的步伐加快。房屋的租赁需求也将会变得越来越大租金价格也会随之提高。整体是稳中有升的态势普通租赁中尤其以一居室最受承租人欢迎，其租金范围为1200元一1600元主要为解决基本居住问題，需求人群多为28岁以下年轻人二居室的租金范围为1600元一2500元不等。

投资回报率不是坐在家里想出来的也不能完全被动地等市场去决定伱的投资回报率。在投资之前要有一个仔细的测算投资者要研究不同地区、不同类型、不同房型的房产投资回报率的高低，而不能仅仅關注房价的高低测算将来的升值可能、出租的客户群是什么人。这部分人的收入怎样、能承受的居住成本(租房价格)是多少未来的拆迁狀况、土地供应量等。以我的经验小户型的回报率比大户型要高，但升值空间比大户型要小

同基金或股票等其他投资有所不同。你不會在某一天突然发现自己的产业贬值了2嘣你的危险在于你买入时盼f蜷。房产的价值可能波动得E堂剧烈圄也可能它的价值比你想象中的少佷多

如何知道自己投资的房产合不合适，下面是几种衡量的方法我把它罗列在下，供参考：

优点：选购目标物业价格与市场可比物业嘚单位价格进行比较这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业

弊瘸：需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好，房地产市场不能实现完全竞争等

总租金乘数=投资价值／第一年潜在租金收入优点：投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业问比较取其较小者。

弊病：这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用融资和税收的影响。

总资本化率=第一年的营业净收入／投资价值曹业净收入：扣除空置、欠租损失和营业费用后的实际收入对于住宅***来说，营业费用通常为经纪囚费用

优点：该法与总租金来数法相比，考虑了空置、欠租损失和营业费用

弊病：同样未考虑融资和税收的影响。

原始股本收益率=第┅年税前现金收入／初始投资

初始投资：总投资额中扣除贷款部分后的自备金

优点：这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为唍善。

弊病：对于大多数投资者来说都存在融资问题。

(税后月租金一每月物业管理费)× 12／购买房屋总价

这种方法算出的比值越大就表奣越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系是选择"绩优地产"的简捷方法。

弊病：没有考虑全部的投入与产出没有栲虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据对按揭付款不能提供具体的分析。

(税后月租金一按揭月供款) × 12／(首期房款+期房時间内的按揭款)

优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入比租金回报率分析法适用范围更广，可估算资金回收期的长短

弊病：未考慮前期的其它投入、资金的时问效应，不能解决多套投资的现金分析问题且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具由于伱的租金与投资有相当密切的关系，你当然是想知道你投资的房产值不值这个价以下是国际

专业理财公司评估物业投资价值的简单方法：

如果该物业的年收益× 15年=房产购买价，则认为该物业物有所值

如果该物业的年收益×15年>房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间

如果该物业的月租金=房产每平方米单位价格×物业面积／100则认为该物业物有所值

如果该物业的月租金>房产每平方米单位价格×物业面积／100则表明该投资项目尚具升值空间以上是常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速作出判断有的需要專业人员进行专业性的投资分析，为投资者进行房地产投资理财在看一项投资时，投资者有必要多看一些指标以增加可靠性

在我看来。性价比的高低虽然可以通过横向的参照大致确定却并不能说是肯定正确。打个比方在某个地段造了200个房产。其中有40个户型大致一样你购买其中的一个。随着时间过去这40个户主在更换，如果10年后你把房子抛了而这一年中只有你一个人在抛。那么你的房产就是稀缺嘚房型因为房子并环是成批大量复制构严"品它具有唯一性。所以我对朋友说你只要算大帐，就是这个道理

与回报率相关的一个概念僦是养房成本。有人认为小社区好因为小社区更可彰显个性。但我认为买房就是买房社区越大。使用和维护成本越低因为，买了房孓不等于您可以免费享用社区所有设施和服务您用会所、地下车库这些设施的时候都得花钱；大堂越豪华、公共设施越多。您所付出的費用越多；一个楼门里的户数越少您要摊的电梯费用就越多。养房的费用买房时不能不考虑。

跟着大鳄走随着住房商品化的深入许哆人将目光瞄准了房产这一新兴的投资领域。涌现了不少房产投资人但是，房产投资不是简单的问题进行房产投资所需要的资金是很夶的。投资人在投资房产时更是马虎不得一定要搞清楚自己要投资怎样的房型。要明白各种房产投资的优劣这样才会按图索骥。准确命中投资的目标房地产投资的金科玉律就两个字：位置。因此选一个好的位置。是房地产投资的关键

在城市中，最好的地块当然是市中心对这个地方不用怀疑它的有利性。但是城市越来越大各个地段的租赁前景就会大不一样。

一般来说投资者应该考虑以下几种位置：基础设施完善的地区基础设施的完善程度直接影响到消费者的生活舒适度，能满足消费者的多方面需求也更能聚集"人气"。形成升徝的潜力试想，在同样的租金条件或是租金相差仅100元钱的前提下一个地方一出门就有各种娱乐场所百货商店。还有各类便民小店干洗一件衣服、配个电池什么的，一下楼就可以搞定一耍是还肴ICD店或书店那就更好而另一个地方买一点儿简单的菜要走上15分种，看个电影偠转两三趟车修双鞋要走3到4个街区。你是不是会选择前一个地方居住

你可能要说，随着人民生活水平的提高家庭收入的增长，人们巳具备了购买汽车的能力所以住得远一点并不要紧，我的房子还便宜点呢那可不对了。你要记住租房的人是那些生活没有安定下来嘚人。所以他们的出发点就是能保证完成工作

最近，杭州发生了一个引起全国关注的大案一位大四即将毕业的女大学生在晚上想返回江对面的家中，因为时间太晚了没有过江的公交车所以只好打的回家。返家途中她与出租车司机发生口角最后司机将女大学生残忍杀害弃尸窖井。这个案伴带来社会的巨大反响大家关注的是。在城市扩大更多居民都生活在郊区的时候，应该如何尽快完成小区的各项配套设施毕竟。普通百姓最脯交通工具还是公交车白领挑选就近的出租房，就是为了以步代车的原故因此。交通往来是否方便是房產区域选择的要点

有多条交通线路可供选择的区域。是人们的最爱此区域内的房产也必然会有所升值。

外来人口密集的地区是指较為集中的公司聚集区、院校区和商业密集繁华区。这部分区域有较大的租房需求市场一般能租个好价钱。因此多数有条件的商家或个囚。均愿在此种位置投资这样也自然会促使这些区域的房产升值。

现代经济的发展使得知识日益重要加之中国人的传统文化观念，对駭子的教育已成为许多家长购房首先考虑的因素

城市的边缘相对独立的地带

记住。要选相对独立的地带像杭州，除了原有的五大区块外政府为了打造"大杭州"，把其他周边几个县市也纳入大杭州的概念回想一下杭州的建设。开始是打造了"西湖城市"也就是把围绕西湖嘚城区加以改造。并由西湖掣穹心向三个方产量所以提出了"运河时代"以京杭运河为中心，发展运河两岸的土地：这样杭州向北向东继续延伸这个区域的房价马上上涨。接下来政府提出"钱塘江时代"与"西溪的开发"杭州继续向南向西延伸。拉动了这一地区的房价上涨；现在哽是作足了"大杭州"的概念拉牵周围的地块价格上涨。后面我会讲到城市的扩大会给投资房产的人带来误导使百姓为几个概念摸出更多嘚钱。

就我而言我对"大杭州"的其他几个区块没有多少热情。记住!我是投资的而不是改善住房条件的按照一般人的理论。你在市中心买鈈起房子那就往外挪吧，那里地价便宜于是你只够买市中心的小套房的钱，就可以在郊区买个大套房到更远的郊区买个更大的大套房。但是这样你就选房子选在了郊区的郊区有多少白领愿意来回花两三个小时来要你这套豪宅住呢?

前不久有个生意上结交的先生从老余杭来市区办事，城中大概有两个车站有开向那里的公交车但是在下午五点半以后就没有了。为了赶回余杭他办事匆匆忙忙，有的事情呮好让我为他扫尾很简单，如果他错过最后一班车就得花40多元的打的费赶回去。

所以附属于老杭州的周边区域我不看好。杭州郊区唯一一个使我有投资意向的是下沙经济开发区这是一个在空地上按照设计规划一步步发展完备的新型小区，在正要藕的地铁规划中它将昰地铁耸起謦靖可这个地块的优点是它没有原住民完全由外来的人员构成，而且它的人员层次非常之高既是外资企业的集中地，又是高校的聚集地在这个经济开发区开发落成之后，意味着有数以万计的高层职员要在那里租房而居这是一个很好的市场。我评价它的位置相当于杭州的深圳特区

目前这些地段一般房价比较低，但城市的发展必然使这些地段的基础设施日益完善使房产升值。如今这些区域的房价相对较低但相信在不久之后，随着内城拆迁建设速度加快以及人们购房观念的不断更新居住郊区化的进程加快，将会使这些區域的住房出现较大的升值空间

自身绿化条件较好的地区

购买高级住宅楼会考虑到绿化的比例和住房生活的需要。孩子们有玩耍的游乐場所老年人有可供活动、休闲、散步的公园。这些是增值的重要因素但是老式小区里面可能没有这样的大型的设施。那就找那些市政設施良好的地区就是借用城市的景观为你的房产增值的方法。这里面的好处还在于你不必为此花更多的钱

我分析了比较有前景的几块區域，但实际上有很多区域的优势是穿插在一起的在投资地图一节里，我还会综合地为这些因素打分现在我想告诉你的秘诀是：如果伱没有足够的分析能力。那么不妨用商铺选址的办法跟着厂谁是大鳄呢7肯德基爷爷、麦当劳叔叔。这些大型餐饮连锁店在进入中国的市場时是经过了周密的调查和计算、才定下店址的。快餐看中的就是年轻人的市场这意味着高速度、卫生和高品质，所以它已经预先为伱选好了接近时尚年轻的地方所以，城市里统一装修的肯德基和麦当劳就是你的指向灯你可以在这基础上再看一看我所说到的几个关鍵因素就行了。

一般人总说买房子是件有风险的事，你应该三思而后行有的人说，现在银行都要亮红灯了你还要投资房产吗7如果不知道房产业是如何运作的，你可能被这话吓住但是如果你能够自己分析把握，你就会看到说不准机会正在一般人倒退的地方闪现。

我剛投资房产时是赤贫所以我一直津津乐道于我"空手套白狼"的技巧。实际上只是因为我进入二手房市场的年代比较早而政府出台的一系列措施又把二手房的价格抬了上来。与其说我是靠自己的聪明还不如说是靠政策的关照。

大家知道在中国房产市场刚刚起步的时候。沒有一个人拥有炒房产的特殊经验只不过由于各自的经历。才摸索出一条自己的致富之路而我算是当中比较早的一个。我的本钱就是峩当过租房客仅此而已。

在商品房价格一路上扬之后二手房才进入大家的视野。由于当初房改房没有上市二手房的房源少得很，但那时就有几个有远见的人开始干房产经纪人的事业记得当初我想看一个房先得交100元入会费，才看得到自己想要的结果是房毒写错矛啊白皛地交了钱三量声一的交易就在那时缓慢地发展起来。接着就是房改房上市商品房价格飞涨还拿不到号。经济房的等待漫长无期所囿这些推动了二手房市场的升温。

庆幸的是我在二手房价格上扬之前已经制造好了我的"造钱机器"

我对第一招深为得意。就是让自己无家鈳归这是一般人不敢迈出的一步。因为我白手起家所以虽然我的产业分散在城市各端。但我都和银行共有着这份财产一直要到我还清贷款。我才能得到完全的产权我唯一有处置权的就是单位分给我的福利房。房子并不新但却处于城西文教地块。那里聚集着杭州最早的一批商品房那里的房价也是全市最早炒到最高的。我看准了时间把它脱手然后用了其中的一部分钱在城东按揭同样大小的一处房孓。再用余钱投资另外的三处房产

我把这个故事说给朋友听，他们叫道："你这样做是不是风险太大了"但我觉得风险并不大。我买城东嘚房产时城东的房子刚刚开始升温。说不准过几我会再把它抛掉买一个更远的房产

我现在居住在城市的绝对中心。面积不大贷款金巳经由另一位租客替我交了。恐怕有许多同我年纪差不多的朋友都住在花了许多心思与金钱装修的六、七十平米的房里考虑着如何多挣錢来还贷，或者如何多攒钱来换一个更大的房子罗伯特·清畸说，人有三个理由去投资：一个是安全，一个是舒适。一个是富有。许多人紦舒适放在第一位而我把富有放在第一位。

在建造"机器"的时间里我满怀激情甚至像上了瘾一样，半年度的奖金一发下来我就会去把烸张信用卡里的钱取出来，张罗另一处房子而那段时间确实是我的黄金期，市场产品丰富而购买者不多我可以精心耕作，挖掘出一个個宝藏很快的。这一黄金期过去了现在我已经完成了这一积累，只需要慢慢调整现在二手房市场价格直逼一手房价格!

所以我的这段話，可能对那些"二手房"热未得到普及的地方的人更加适用

法宝之二：小而俏的对象

在房产市场上，你是有许多房产可以买的我特地把這份单子写给你。让你参考

你如果有一定的经济实力。还是选择比较好的商品房投资这类房产户型好，品质较好房产新。缺点是物業管理费相对较高价位偏高，如是期房则有一定风险

现在的房产规划确实是越来越科学。居住环境也是越来越舒适但是一般的百姓較难承受商品房的价格，而且随着城市中心土地越来越少商品房的座落越来越远，对于一般老百姓来说交通和生活会不方便。也会引起居住成本的增加

如果你是买房来出租的，投资商品房还要考虑到房产的后期出租是否会有利可图细算一下扣除每月的物业管理费、镓电家具的折旧费、房产的月供、房屋出租的税费等其他费用。真正能收入到自己腰包的钱到底有多少是否真的收入大于投入。如果投資的商品房是期房性质那就更要考虑开发商的信誉以及后期的发展等等因素。只有真一卫攥辞了以上的风险。投资商品扇莓就彤嘲

┅个发生在上海。某位全职黄太太近几年投资房产按揭购买四室二厅的大房子，经过精心装修准备给外企的职员居住，哪知挂了很多個月这个月租金6000元的房产没有人来看，黄太太只好化整为零把其中的二室二厅整租出去，另外两间房子加一个卫生问租给两个留沪工莋的小姑娘每月租金近5000元。另外一个是北京的某先生看中某小区中一套房型稀缺的房产，首付后空置一等到房价上涨就抛出。这两種做法很明显的是后者为优。如果机会好后者的收益明显高于前者。

相对来说单身公寓其实是个很含糊的概念。这是指全部配套服務根据宾馆的模式建的房产还是指面积上小巧而且缺少厨房这个功能区的户型呢？目前这类房产成为炒作的热点仿佛购买单身公寓是皛领人士的专利。这种房产有两大优点：配套设施较完善享有一定声誉，承租人群稳定且层次高但缺点是资金投入较大，后期回报较慢据业内人士分析，由于早几年的单身公寓市场租金价格较高前期购买的公寓基本上已经收回了投资还有盈余。现阶段这部分二手单身公寓的出售价格相对来讲会比较低而且小区相蓑竣施比裂完誉特别是一些公寓项且在租赁市场已经享有一定的声誉，登记出租或是承租的客户在很短的时间内都可以得到满意的答复另外。承租公寓的人群素质相对比较高收入也会比较稳定，租金价格较普通二手房要高出许多

单身公寓的缺点是前期投入会比较大。而且租金价格会随着市场的行情有所波动所以如投资二手单身公寓。一定要注意选择恏位置和公寓项目在市场的知名度

我本人对单身公寓不太看好，可能是因为本人出身平民吧试想一个同样大小同样设施的房子。一个呮要10∞多元就能住得舒舒服服一个要每月花3000多元才住得起；一个可以自己开开火，换换口味一个只能换来换去找吃饭的地方：一个每朤交十几元电梯费就能省去上下楼之累。一个要花费100多元才搞得掂特别是想到单身公寓同面积的要比一般的楼房贵上1／3，我的热情就很囿限了事实表明随着普通住宅租赁市场可供房源不断增加，租赁价格开始逐渐回落在单身公寓项目周边的普通小户犁一缅积在40平方米┅60平方米，（垫龄蛔室一厅小两室一厅为主)主力户型月租金价格一般为1200元一1800元，而目前同等面积单身公寓的月租金报价一般都超过2000元高的甚至达到6000元。而小房型需求人群多为28岁以下年轻人大部分人的月收入在5000元以下，无法承受如此高的价格价格差足巨过大导致租房鍺放弃单身公寓。转而选择普通住宅这样一来单身公寓的投资者只能降低租金，甚至可能出现租金不能抵偿每月贷款的情况其实单身公寓从面世起。就不断有人对此风险进行提示但投资者的信心依然十足。目前由于购买单身公寓中的投资者占了很大比例大量房子迅速进入租赁和***市场。从上海"我爱我家"公司的统计数据来看：今年第一季度可交易的房源中单身公寓就占到42％，个别区域甚至占整个區域房源量的65％以上近来，随着越来越多的单身公寓进入二手市场部分楼盘已出现了租售两难的局面。"狼"真的来了同时由于单身公寓抛出量较大，而单身公寓价格都比同类地段的普通住宅高出一大截转让时就比较困难。

目前市场上有相当一部分单身公寓是通过烂尾楼改造而重新包装上市的。这部分楼盘存在先天不足有的实质上是非住宅性质。而住宅与非住宅之间最大的差别在于土地使用年限不哃前者拥有70年的使用权，后者仅40年一50年有的商务楼在空置近10年后经包装以"住宅"的名义上市。购房者实际的土用年限仅为30年左右到期還要补地价。不确定因素很多

所以如果纯为投资。应当慎之又慎

普通投资者应谨慎，因为写字楼是否会采用"业主委员会"的办法来管理還是未知即便是。一个小单元的小业主利益也往往被一些大单位的业主忽略因为权力是按照面积分配的，而写字楼往往有成交很大面積的买家它会有更多发言权。你将无法行使、表达自己的权力和意愿另外。写字楼的物业管理费十分可观如果不能按时出租，自己叒用不得那物业管理费的支付是非常沉重的负担。

二手房是老城区的房产中的主流产品 这些房产位獬通便利，价格合适配套设租人群稳定。

但缺点是户型设计较落后楼龄较长，附近绿化和现代化设施较差

二手房相对来说年代比较长，小区的环境和配套设施都已经荿熟位置也比较优越，交通方便一般的二手房面积基本在50平方米一70平方米之间。这也是承租人群乐于接受的户型另外二手房的价格適中。一般有一定经济基础的人群都可以接受而且二手房租赁市场看好，是房产投资的一个方向

二手房也有很多"淘金"机会。比如在售房者出国或生意窘迫急需现金时压价买房购买将要高价拆迁的旧房，购买黄金地段的旧房出租等等和一手房相比。二手房投资更需要鈳靠的房源信息

所以但凡想通过二手房的购买出租来获得收益的人，一定要选择好位置、户型以及小区配套设施否则会有一定的风险。

商铺的回报率比住宅要高得多这意味着风险要比住宅大得多。

一般来说小区中某些楼宇的底铺的成本适中。可以选择购买如果所選择经营的商业服务例如餐饮、洗衣、便利零售、美容美发、音像销售等本物业及周边物业住户的需求。稳定的客源和较高的收入是不成問题的但缺点是退出时损失大。具有房产风险和商业风险双重风险一旦经营不善，出手转卖原有的装修、柜台等投入就很难收回了。

投资郊区别墅和投资市区边缘的低密度住宅是不同的别墅本身是第二居所，搞得不好就是给保姆买的逍遥宫。而市区边缘的低密度住宅则要了解附近规划如何。是否在不远的将来交通有明显改善是否有足够的"有钱人"可能看上这里。对于一些闲置的郊区别墅可以采用先找租客再买的方式，甚至先从发展商那里租来再转租给租客若感觉能长租，可再办理购买手续--这就是先做中间人然后再做房东的投资法

以上谈了这些房产品种，以下我再对一些房产类型作些比较让大家心里有谱。

商品房中也有外销房和内销房之分一般来说内銷房的价格比外销房低得多。外销房的租金要高得多因为内销房供应量太大。

租客都是创业阶段的年轻人房租能省则省，不是摆阔气嘚时候所以价位的竞争很激烈。但是从另一方面来说。一旦你所投资的外销房押宝没押准就会更惨，它的月租金甚至支持不了供楼款加物业费、采暖费等消耗

买期房的好处是：一般项目初期的认购价和开盘价较低。并能挑到合适户型升值空间较大。风险是：实际茭付的现房与承诺可能有出入影响投资预期。

买现房的好处是：眼见为实尤其是社区氛围好、物业管理已成熟的现房，更容易考察其投资回报但是你还要注意谁能保证现房留着的就是好房呢？

一手房的小区环境比二手房好得多而且首付价格相对较低。但是近年来一掱房房型越来越大总价低的房产不多见。而且交房时间没有保障质量也不明了。二手房的房产虽然总价相对较低但首付高。各种税費高、手续复杂且租金上不去所以门槛并不像想像的那么低。

商住楼名义上是商务、住宅两用楼实际上是两边都不靠的边缘房产。如果一个项目是住宅那么依照目前国家的法律将不能以此为办公地点注册公司，也不能挂牌如果一个项目是办公楼，那么它除了产权只囿50年以外

其设计标准和基本建筑装修也多是按照办公楼设计的。不适合居住所以对于又商又住的楼来说。公司会不满意自己办公楼里烸天出出进进一些抱着孩子或者提着菜篮子的保姆住户会不习惯自家楼里总出现一些陌生的、各式各样的生意人。所以投资这种"商住"項目的结果将是买了房子找不到租客。

就我来说我喜欢投资那些住宅楼中的二手房。买二手现房我称为"买蛋鸡"。因为二手房的状况都擺在面上只要你利用概念去分析，可以从周边的环境流动人员的结构来判断你可以圈定的租户，购下之后就可以直接"产蛋"收取租金叻。

我特别爱好的是小户型的房子因为小户型房产的优点是总价低，首付低月供较少。即使你想出手接盘的人也相对多一些。它的忼跌力较大户型的房产要好一些深圳市地税局根据税法的有关规定，对私房租赁税收进行了调整：对房租月租金低于1000元的将免征3％的營业税及城建税和教育附加费。同时免征个人所得税只征收4％的房产税和0。1％的印花税对月租金1000元及以上的，按blogs.com/exmyth/p/5408460.html

那件事让我成长作文 那件事让我長大 就在不久之前我们红十字会的老师带领着我和其它几名会员去到了敬老院，提前跟他们庆祝中秋节他们缺少关爱，缺少文化娱乐我们并带上一些月饼和水果，给他们表演节目带去温暖，在精神和物资上尽我们的一份力 在许多人眼里，敬老院是我想对孤寡老人說的栖息之所而现在，许多子女成群的老人主动走向了敬老院因为子女工作忙，家里楼层高没有人陪自己聊天；更因为在这里与同齡人朝夕相伴，共同的兴趣爱好相近的人生观念，让他们更能感到夕阳无限好 起初在有些老人面前大家还显得很拘谨，但个别活跃性格开朗外向的学生十分热情带动了大家后来，我们大家一起唱了《感恩的心》让这些孤独中生活着的老人又一次露出了开心的笑容。囚老心不老或许在孩子们当中，他们的嘴角才会上浮 时间过得好快，我们要离开了虽然陪伴老人的时间不长，但是离开时我发现幾个老人眼眶里明显有眼泪在打转。那种感动不舍的眼神我想一辈子都忘不了。我从来都不知道我们小小举动就点点时间的陪伴，能讓老人有那么多的感动与满足 孩子，现在我常忘了扣扣子系鞋带。吃饭时会弄脏衣服，梳头发时手还会不停地抖不要催促我，要對我的一点耐心和温柔要有你在一起，就会有很多的温暖涌上心头 孩子!如今，我的脚也站不稳走也走不动。所以请你紧紧地握着峩的手，陪着我慢慢地，就像当年一样我带着人一步一步地走…… 这次的活动让我受益匪浅，让我懂得我们能够生活在这个年代已经昰无限幸福 通过这次活动我觉得自己长大了，更成熟了让我认识到：身为一名学生，一名年轻人更应该弘扬美德我与老人们沟通。慬得珍惜现在的生活珍惜眼前人。 篇二：那件事,让我回味无穷作文900字 建三江分局勤得利小学 四年级 王梓同 一朵花、一张照片、一份礼物雖然是微不足道的但它有可能搅动人记忆的暖流。尽管时间 已经过去了一年半而我的记忆中挥之不去的却是那样一件事，它至今让我囙味无穷 去年夏天的一天上午，正上四年级的我放学了可是外面乌云密布，滂沱大雨下个不停因为我早上上学怕迟到走得太急忘了帶伞，现在放学我该怎么回家呢焦急的我赶紧向同学们借伞，可同学们也每人只有一把伞况且自己还要用，所以此时的我显得特别无奈无助天越来越暗，雨越来越大校园里的柳树在风雨中狂乱地摇摆着。黄豆般的雨点砸在地上发出“啪啪”的声音，溅到身上凉凉嘚我焦急地想：我该怎么回家呀！ 这时，站在大门内的我透过瓢泼的大雨看见了一个朦胧的身影向楼内走来走近了，才看出来他的衣垺是黑色的原来他就是我的爷爷。爷爷个子高大长了一张长脸。他笑眯眯地走进门我高兴地扑到爷爷的怀里。爷爷摸着我的头对我親切地说：“孩子你冷不冷呀？”我高兴地对爷爷说：“爷爷我不冷，你怎么来接我了”爷爷笑着回答道：“我惦记你没带伞，没法回家我当然要来接你了。” 雨中我和爷爷一起向家走去在路上爷爷不断地问我上午学习的情况，无意间我抬头发觉我的身体完全被天蓝色的伞遮盖着，而爷爷的头顶却只有半边伞另一边身子完全暴露在雨中，我提醒爷爷雨伞打偏了这时爷爷把雨伞往他那边稍稍歪了一点。不知不觉中雨伞又倾斜到了我这边。回到家爷爷的肩膀早已湿透了。我却奇怪地问：“爷爷你的肩膀怎么湿了？” 那时嘚我并不明白爷爷打着很大的伞却仍然淋湿肩膀的原因。但不知不觉间爷爷的脸上皱纹多了，腰也有点弯了我也长大了，我明白了爺爷的心思——原来在接我回家的路上他是以爱为伞，为我遮挡不断袭来的风雨在他的心中，孙子是最重要的 这，就是让我回味无窮的一件往事在这件事中我明白了爷爷对我的爱，我也更爱爷爷了今天，每当我需要的时候爷爷仍然会不辞辛苦高高兴兴地帮助我。我的理想是高远的但是高不过爷爷对我深深的爱。爷爷在我身上寄托了很大的期望爷爷甘愿做我成长的保护伞，牵着我的手向理想嘚远方行?? 指导教师：侯建智 2011年12月末 的 篇三：妈妈我长大了作文 妈妈我长大了作文 妈妈我长大了作文（一） 前年夏天我随爸爸、妈妈 探亲，回到阔别已久的陕西农村的奶奶家 奶奶六十多岁了，每天都要亲自忙活一家人的吃饭那天，我和奶奶一起去买菜菜场的菜可真多，有绿的黄瓜、青的豆角、红的番茄??卖菜的摆了好长一截可是一问价格都很贵。现在物价飞涨，农村的菜也不便宜呀 奶奶在菜市场轉了好几个拉回，终于在一个摊位前经过一番讨价还价买了五元钱的西红柿。要付钱时想到奶奶没有退休工资，每天还要花钱买菜隔三差五的还给我买零食，我赶忙对奶奶说：“奶奶我有钱，我来付！”我拿出妈妈平日给的零花钱准备递给卖菜的。奶奶见状一紦拉住我说：“不用。孩子奶奶有钱??”我要付钱，奶奶不让我们争执了起来，旁边那些卖菜的不知怎么回事都围了过来，买西红

尊敬的领导:,首先,感谢领导及同事茬这x个多月里对我工作的支持与帮助在这里我学 篇一：首先感谢各级领导多年来对我工作的支持和帮助 述职报告 尊敬的各位领导 上午好： 首先感谢各级领导多年来对我工作的支持和帮助，现在我向各位领导作述职报告请予审议。 我叫陈金军今年 岁，大学文化 2001年开始擔任丁罗镇卫生院院长，在县卫生局和镇党委政府的领导下2009年多方筹集资金，投资100余万元对丁罗卫生院进行了整体搬迁改造工程；2010年根據丁罗镇实际对全镇卫生资源进行了规划调整完善了10分钟卫生服务圈,xx所村卫生室全部实行了一体化管理，让农民享受到了方便、快捷、優质、价廉的医疗卫生服务连年获得 东营市卫生系统先进个人；丁罗镇卫生院获东营市共建黄河三角洲高效生态经济区建设“XX单位”。2011姩3月调任陈庄中心卫生院院长,在县卫生局的正确领导下以科学发展观为指导，认真贯彻落实各项医改政策按照全县卫生工作要求，全院职工齐心协力、团结进取各项卫生工作扎实推进，取得了阶段性成果截止8月25日全院共诊治门诊病人 人次，收治住院病人 人次总收叺 万元。 1、公共卫生服务项目实施情况 居民档案纸质档案已完成 %，电子档案完成总数的 %慢性病患者管理 人，精神病患者管理 人孕产婦管理 人，儿童保健管理 人免费发放叶酸 人。上半年预防接种率达 98.5%自8月份开始，我院基本公共卫生服务办公室对卫生室 承担的各项基夲公 共卫生任务进行了量化***每月20日至30日对全镇26处一体化卫生室进行量化考核，考核得分与绩效工资挂钩极大地提升了基层乡村医苼对公共卫生任务的积极性，收到了预期的效果 2、疾病预防控制工作成效显著。 根据县卫生局对手足口病等传染病防控工作全面安排荿立了防控领导小组，制定了应急预案广泛宣传，提高群众的知晓率和防控意识加强督导检查，加大了消杀工作的力度有效地防止叻传染病暴发流行，手足口病等传染病防控工作取得了重大成效 3、深入开展“两评一树”和“四学”及三好一满意活动，加强行风廉政囷行风建设 按照卫生局的安排部署和要求，我院精心组织、周密安排积极扎实开展学习“两评一树”和“四学”及“三好一满意”活動，强化措施、狠抓落实、努力取得行风廉政和行风建设工作新成效通过公开向社会作出服务承诺,公布投诉监督***,设立举报箱,聘请社會行风监督员,把自觉抵制商业贿赂、强化优质服务与规范医疗行为相结合。根据镇政府安排在全院开展了“全县学陈庄、我该怎么办”主题研讨活动，就卫生院转变服务模式和工作中存在的问题进行了认真分析讨论通过此项活动的开展,职工精神面貌大有转变,医疗质量及垺务意识得到加强,树立了卫生院的良好形象，受到了县委组织部验收组的充分肯定 4、以 “两评一树”和“四学”活动为载体，打造居民健康服务平台：建设省级规范化卫生室26处并率先实现了微机化管理居民步行十分钟就可以到达医疗点，卫生院和规范化卫生室全部实行叻药品零差价服务；合作医疗受益人口达9.71%截至7月底已为农民报销医药费 万元；全院职工走村串户免费为居民建立健康档案份并实现了电孓动态管理；为敬老院我想对孤寡老人说进行了健康查体。为孕产妇、老年人、慢性病患者等重点人群制订了健康教育工作计划和干预策畧每月举办健康知识讲座培训社区健康教育骨干，为26处社区卫生服务站配备了健康教育播放器材和健康教育宣传栏发放健康教育印刷資料20种共20000份，每个社区卫生服务站每两个月举办1次健康教育咨询活动；对重症精神病人、高血压、糖尿病患者每季度提供1次面对面随访測量体重、心率，计算体质指数（BMI）询问患者症状和生活方式，了解患者服药情况对所有的患者进行有针对性的健康教育； 0～6岁儿童規范化健康管率达98%；0—15岁儿童规范化预防接种率达99.7%；孕产妇健康管理率达99%，15－49岁妇女系统管理率达90%冠心病患者管理率达87%，脑卒中患者系統管理率78%残疾人康复指导率91%，根据镇政府安排医疗应急救护队参加於西、鲜鱼汤等三次公共突发事件处置，未发生任何医疗纠纷锻煉了队伍处理突发公共卫生事件的能力；为敬老院78名老年人进行了健康查体并建立了健康档案。 各位领导我院在卫生工作中虽然取得了┅定成绩，但还存 在一些问题：个别职工对医改政策了解不够全面没有从以前的工作模式中转变思想，个别医务人员还没有充分认识公囲卫生服务的重要性；公共卫生服务项目落实还不够扎实健康档案内容不够详实完整。我们一定要以“两评一树”和“四学”及“三好┅满意”活动为契机进一步解放思想，深化认识积极谋划卫生发展的新思路。 1、继续抓好公共卫生服务项目注重各项卫生规划的前瞻性、科学性