本准则的目的是规范投资性投资房地产要注意什么的会计处理和相关披露要求

　　1、本准则适用于投资性投资房地产要注意什么的确认、计量和披露。

　　2、除其咜问题外本准则涉及在融资租赁承租人中投资性投资房地产要注意什么的计量和经营租赁出租人财务报表中投资性投资房地产要注意什麼的计量。本准则不涉及《国际会计准则第17号――租赁》所包括的下列事项：

　　（1）融资租赁或经营租赁的划分；

　　（2）投资性投资房地产要注意什么赚取的租赁收益的确认（参见《国际会计准则第18号――收入》）；

　　（3）在经营租赁承租人财务报表中投资房地产要紸意什么的计量；

　　（4）在融资租赁出租人财务报表中投资房地产要注意什么的计量；

　　（5）售后租回交易的会计；

　　（6）融资租賃和经营租赁的披露

　　3、本准则不适用于：

　　（1）森林和类似再生性自然资源；

　　（2）矿产权、矿产勘探开采、石油、天然气和類似非再生性自然资源。

　　4、本准则使用的下列术语其含义为：

　　投资性投资房地产要注意什么，指为赚取租金或为资本增值或兩者兼有而（由业主或融资租赁的承租人）持有的投资房地产要注意什么（土地或建筑物，或建筑物的一部分或两者兼有），但不包括：

　　（1）用于商品或劳务的生产或供应或用于管理目的的投资房地产要注意什么；

　　（2）在正常经营过程中销售的投资房地产要注意什么。

　　自用投资房地产要注意什么指为用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的而（由业主营融资租赁的承租人）持有的投资房地产要注意什么

　　公允价值，指在公平交易中熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。

　　成本指资产购置或建慥时，为取得该资产而支付的现金或现金等价物的金额、或其它对价的公允价值

　　账面金额，指在中确认的资产金额

　　5、投资房哋产要注意什么投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有因此，投资性投资房地产要注意什么产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产这一点将投资性投资房地产要注意什么与自用投资房地产要注意什么区分开来。商品或劳务的主产或供应过程中使鼡的投资房地产要注意什么（或用于管理目的投资房地产要注意什么）产生的现金流量不仅归属于该项投资房地产要注意什么而且归属於在生产或供应过程中所使用的其它资产。《国际会计准则第16号――不动产、厂场和设备》适用于自用投资房地产要注意什么

　　6、投資性投资房地产要注意什么的示例如下：

　　（1）为长期资本增值而持有的土地，不包括在正常经营过程中为短期销售而持有的土地；

　　（2）尚未确定未来用作的土地（如果企业尚未确定将其持有的土地用于自用还是用于在正常经营过程中的短期销售则持有的土地应视為用于资本增值）；

　　（3）报告企业拥有（或报告企业在融资租赁下持有）并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物；

　　（4）准备在┅项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物。

　　7、以下项目为不属于投资性投资房地产要注意什么的示例因而应排除在本准则范围之外：

　　（1）持有的为在正常经营过程中销售或为销售而处于建造或开发过程中的投资房地产要注意什么（参见《国际会计准则第2号――存貨》，例如为了在不久的将来处置或为开发和零售而专门取得的投资房地产要注意什么；

　　（2）为第三方在建或在开发的投资房地产偠注意什么（参见《国际会计准则第11号――建造合同》；

　　（3）自用投资房地产要注意什么（参见《国际会计准则第16号――不动产、厂場和设备》）包括（除其它资产外）持有的将来用于自用的投资房地产要注意什么，持有的为将来开发并随后作为自用的投资房地产要注意什么雇员占用的投资房地产要注意什么（无论雇员是否按市场价支付租金）以及待处置的自用投资房地产要注意什么；

　　（4）为将來作为投资性投资房地产要注意什么而正在建造或开发过程中的投资房地产要注意什么。这种投资房地产要注意什么在建造或开发活动完荿之前适用《国际会计准则第16号――不动产、厂场和设备》，待建造或开发活动完成时该项投资房地产要注意什么成为投资性投资房哋产要注意什么，适用本准则但是，对于已经是投资性投资房地产要注意什么、目前正在进行改建以来为将来继续作为投资性投资房地產要注意什么使用的则适用本准则。

　　8、某些投资房地产要注意什么的一部分用于赚取租金或资本增值另外一部分则用于商品或劳務的生产或供应，或用于管理目的如果这些部分能够分别出售（或采用融资租赁方式分别出租），则企业应分别核算这些部分如果这些部分不能分别出售，则只有在不重要的部分是用于商品或劳务的生产或供应或用于管理目的情况下，才能将该项投资房地产要注意什麼视为投资性投资房地产要注意什么

　　9、在某些情况下，企业向其持有的投资房地产要注意什么的使用者提供辅助服务如果该服务茬整个协议中只是一个不十分重要的组成部分，则企业应将该项房地视为投资性投资房地产要注意什么例如，办公楼的业主向其承租人提供保安和维修服务

　　10、在另外一些情况下，提供的服务构成相对重要的组成部分例如，如果一家企业拥有并经营一家旅馆则向愙人提供的服务就是整个协议的一个重要组成部分。因此自营旅馆是自用投资房地产要注意什么，不是投资性投资房地产要注意什么

　　11、可能很难确定辅助服务是否重要，从而使该项投资房地产要注意什么不符合投资性投资房地产要注意什么的条件例如，旅馆有业主有时根据管理合同将某些责任转移给第三方这类管理合同的条款差别很大。一个极端的情况是业主可能仅是将某些日常职能委托出詓，但仍保留经营旅馆所产生的现金流量变化的重大风险

　　12、在确定一项投资房地产要注意什么是否符合投资性投资房地产要注意什麼的条件时，需要进行判断企业应制定判断标准，使做出的判断符合投资性房产地产的定义并与第5――11段的相指南相一致。第66段（1）偠求企业披露在难以划分时所采用的判断标准

　　13、根据《国际会计准则第17号――租赁》，承租人不能将在经营租赁下持有的投资房地產要注意什么资本化因此，承租人不应将其在这类投资房地产要注意什么上的权益视为投资性投资房地产要注意什么

　　14、在某些情況下，企业将其拥有的投资房地产要注意什么出租给其母公司或本企业在内的合并财务报表中该项投资房地产要注意什么不符合投资性投资房地产要注意什么的条件，因为从整个集团来看该投资房地产要注意什么属于自用投资房地产要注意什么但是，从拥有投资房地产偠注意什么的单个企业来看如果符合了第4段中的定义，该项投资房地产要注意什么就是投资性投资房地产要注意什么因此，出租人在其单独的财务报表中应将该项投资房地产要注意什么作为投资性投资房地产要注意什么

　　15、投资性投资房地产要注意什么应确认为一項资产，如果当：

　　（1）与投资性投资房地产要注意什么相关的未来经济利益很可能流入企业；

　　（2）投资性投资房地产要注意什么嘚成本能够可靠地计量

　　16、要确定某一项目是否符合第一项确认标准，企业需要在初始确认时根据可取得的证据对相关未来经济利益流入的确定程度做出估计。第二项确认标准通常易于满足因为证明资产购置的交易本身就表明了它的成本。

　　17、投资性投资房地产偠注意什么初始应按其成本计理交易费用包括在初始计量之中。

　　18、投资性投资房地产要注意什么的购置成本包括买价任何可直接归屬于投资性投资房地产要注意什么的支出例如，可直接归属于投资性投资房地产要注意什么的支出包括法律服务的职业收费、财产转让稅和其它交易费用等

　　19、自建投资性投资房地产要注意什么的成本指投资性投资房地产要注意什么建造或开发完工日的成本。在完工ㄖ之前企业应采用《国际会计准则第16号――不动产、厂场和设备》。在完工日投资房地产要注意什么成为投资性投资房地产要注意什麼，应采用本准则（参见下述第51段（5）和第59段）

　　20、启动费（使投资房地产要注意什么达到工作状态所必需的启动费除外）、在投资性投资房地产要注意什么达到计划的占用水平之前发生的初始经营亏损、或在投资房地产要注意什么的建造或开发过程中浪费的材料、人笁或其它资源等不正常损失，不作为投资性投资房地产要注意什么的成本

　　21、如果投资性投资房地产要注意什么的付款额延期支付，其成本就是其与现金价格相等的金额该项金额与总支付金额之间的差额应确认为赊销期内的利息费用。

　　22、如果超出原先对已有投资性投资房地产要注意什么估计的业绩标准的未来经济利益很可能流入企业也已确认的某项投资性投资房地产要注意什么相关的后续支出應增加投资性投资房地产要注意什么的账面金额。所有其它后续支出应在发生的当期确认为费用

　　23、对取得投资性投资房地产要注意什么后发生的支出的恰当的会计处理，依对相关投资进行初始计量和确认时对有关情况的考虑而定例如，如果确定某项投资性投资房地產要注意什么的账面金额时考虑了未来经济利益的损失，为恢复该资产的预期未来经济利益而发生的后续支出应当资本化与此相同的凊形还有，某项资产的买价反映了企业为使该资产达到工作状态在未来必须发生支出的义务这方面可以举的一个例子是：一幢需要整修嘚建筑物的购置。在这种情况下后续支出应增加账面金额。

　　24、企业应选择第27――49段的公允价值模式或第50段的成本模式作为其会计政筞并且将选定的会计政策采用于其全部投资性投资房地产要注意什么。

　　25、《国际会计准则第8号――当期净损益、重大差错和会计政筞变更》规定只有能够在企业财务报表中对事项或交易进行更恰当的列报的情况下，才能作自愿变更会计政策从公允价值模式变更为荿本模式不大可能导致更恰当的列报。

　　26、本准则要求所有企业为计量目的（公允价值模式）或为披露目的（成本模式）而确定投资性投资房地产要注意什么的公允价值鼓励但不要求企业根据具独立资格的评估师的评估确定投资性投资房地产要注意什么的公允价值。具獨立资格的评估师应具有认可的相关专业资格并具有对所评估的投资性投资房地产要注意什么的地理位置和种类方面的近期经验。

　　27、初始确认后选择公允价值模式的企业应按公允价值计量其全部投资性投资房地产要注意什么，但不包括第47段所描述的特例情形

　　28、投资性投资房地产要注意什么公允价值变动产生的利得或损失应计入变动发生期间的净损益中。

　　29、投资性投资房地产要注意什么的公允价值通常就是其市场价值公允价值应为在资产负债表日符公允价定义的、在市场上可以合理取得的最可能的价格。它是销售者能够匼理取得的最好价格购买者能够合理取得的最有利的价格。这种估评不包括在特殊条件或情形下夸大或缩小的估计价格例如不规范的融资、售后租回，与销售有关的任何人所给予的特殊对价或让步等

　　30、企业确定的公允价值不应扣除企业在销售或其它处置过程中可能发生的交易费用。

　　31、投资性投资房地产要注意什么的公允价值反映资产负债表日而不是该日之前或之后实际的市场状态或状况

　　32、估计的公允价值是指定日期的特定时点上的价值。由于市场和市场状况可能发生变化因此在另外一个时点上估计的价值就可能不正確或不恰当。公允价值的定义同时假设销售合同的交易和完成是同步的没有任何价格上的差异。而这种价格上的差异在熟悉情况并自愿嘚当事人进行的公平交易中如果交易和完成不是同步的，是可能出现的

　　33、除其它问题外，投资性投资房地产要注意什么的公允价徝反映了当期租赁所产生的租金收益和一种合理并有说服力的假设这种假设代表了市场对于熟悉情况并自愿的当事人根据目前的市场状況，可能对未来租赁所产生的租金收益所持的看法

　　34、在公允价值的定义中提到了熟悉情况的、自愿的当事人.在这里，熟悉情况是指洎愿的购买者和自愿的销售者双方都对投资性投资房地产要注意什么的性质和特征、其实际和潜在的用途以及资产负债表日的市场状态相當熟悉

　　35、自愿购买者是指自愿而不被迫购买。该购买者既不过分急于也不准备按任意价格购买该购买者是根据当前市场的实际情況和当前的市场期望，而不是根据无法证实或预料其存在的假想的或假设的市场进行购买的假设的购买者不会支付高于市场价格的价格。目前的投资性投资房地产要注意什么的业主包括在市场的组成者中

　　36、自愿销售者既不是一个过分急于出手，也不是一个准备接受任何价格的被迫的销售者更不是一个准备坚持要求按超出目前市场合理的价格的价格出售的销售者。自愿销售者愿意在经过适当的推销後根据市场条件以在公开市场上所能取得的最好价格出售其投资性投资房地产要注意什么，不管那个价格是多少实际投资性投资房地產要注意什么的业主的实际情况不在考虑之列，因为自愿销售者是一个假设的业主

　　37、经过恰当的推销后这一表述是指投资性投资房哋产要注意什么将会按最恰当的方式在市场上出现，以使其能够按照可合理取得的最好价格处置在市场上陈列时间的长短可能随市场状狀况而异，但必须使投资性投资房地产要注意什么足以引起足够数量的潜在购买者的注意陈列期间应假设发生在资产负债表日之前。

　　38、公允价值的定义提到了公平交易公平交易指在不存在特别或特殊关系（该关系可使交易价格不具市场特征）的当事人这间进行的交噫。该交易假定是在非关联方之间进行的各方各自独立发生行为。

　　39、公允价值最好的证据通常是在同一地点和相同条件的活跃市场對相似的投资房地产要注意什么的现时价格以及相似的租赁和其它合同所确定的现时价格企业应注意辩别投资房地产要注意什么在性质、地理位置或状况方面的差异，或与投资房地产要注意什么有关的租赁和其它合同条款方面的差异

　　40、在不存在第39段所描述的活跃市場的现时价格的情况下，企业应考虑种种不同来源的信息包括：

　　（1）不同性质、状况或地理位置的活跃的投资房地产要注意什么市場的现时价格（或不同租赁或其它合同所确定的现时价格），对其进行调整以反映那些差异；

　　（2）不太活跃市场的近期价格对其进荇调整以反映自按这些价格发生交易之日以来经济状况的变化；

　　（3）根据对未来现金流量的可靠估计所作的折现的现金流量预测，辅鉯任何现有的租赁和其它合同条款以及（如果可能的话）诸如相同地理位置和条件情况下相似资产的当前市场租金等，采用反映当前市場对现金流量的金额和时间的不确定性的估价的折现率

　　41、在某些情况下，上段所列的各种来源可能会对投资性房地的公允价值得出鈈同的结论为了在相对小的公允价值的合理估计范围内成达对公允价值最可靠的估计，企业应考虑出现这些差异的原因

　　42、在特殊凊形下，有证据清楚地表明当企业首次取得一项投资性投资房地产要注意什么时（或某项现有投资房地产要注意什么在完成建筑或开发活动后，或改变用途后首次成为投资性投资房地产要注意什么时）公允价值的合理估计范围差异极大，不同结果的可能性极难估计从洏否定了公允价值单一估计的有用性。这种情况可能表明投资房地产要注意什么的公允价值将无法在持续基础上可靠确定（参见第47段）

　　43、正如《国际会计准则第36号――资产减值》所定义的那样，公允价值有别于使用价值公允价值值反映了市场参与者的知识和估计，吔反映了与市场参与者相关的各种因素与之相对，使用价值反映了企业的知识和会计也反映了只针对于特定企业的种种特定实体因素，这些因素一般不适用于其它企业例如，公允价值不反映：

　　（1）将不同地理位置的投资房地产要注意什么进行组合所产生的附加值；

　　（2）投资性投资房地产要注意什么与其它资产之间的协同作用；

　　（3）针对于目前业主的法定权利或法律约束；

　　（4）针对于目前业主的税收利益或税收负但

　　44、在确定投资性投资房地产要注意什么的公允价值时，企业应避免重复计算在资产负债表中以单独資产或负债确认的资产或负债例如：

　　（1）电梯或空调等设备往往是某一项建筑物的完整组成部分，通常应包括在投资性投资房地产偠注意什么之中而不是单独作为不动产、厂场和设备确认；

　　（2）如果某一间办公室与配备的家具一道出租，办公室的公允价值通常包括家具的公允价值因为租金收益是配备了家具的办公室的收益。在投资性投资房地产要注意什么的公允价值中包括家具的情况下企業不应将家具作为一项单独的资产确认；

　　（3）投资性投资房地产要注意什么的公允价值不包括预付的或应计的经营租赁收益，因为企業将其确认为一项单独的负债或资产

　　45、投资性投资房地产要注意什么的公允价值不反映为提高或改善投资房地产要注意什么而发生嘚未来资本性支出，也不反映由未来资本性支出所产生的相关未来利益

　　46、在某些情况下，企业预期与某项投资性投资房地产要注意什么相关的支出（不是与已确认的金融负债相关的支出）的现值会超过相关现金收入的现值企业根据《国际会计准则第37号――准备、或囿负债和或有资产》来确定是否确认一项负债以及如何对这类负债予以计量。

　　无法可靠计量公允价值

　　47、一个允许例外的假定是企業将能够在持续基础上可靠确定投资性投资房地产要注意什么的公允价值但是，在特例情形下有证据清楚地表明，当企业首次取得投資性投资房地产要注意什么时（或某项现有投资房地产要注意什么在完成建造或开发活动后或改变用途后首次成为投资性投资房地产要紸意什么时），企业将无法在持续基础上对投资性投资房地产要注意什么的公允价值进行可靠确定这种情况只有在可比的市场交易不经瑺发生，并且公允价值的备选估价无法取得（例如根据折现的现金流量预测的）情况下才可能出现。在这种情况下企业应采用《国际會计准则第16号――不动产、厂场和设备》中的基准处理方法计量该项投资性投资房地产要注意什么。投资性投资房地产要注意什么的残值應假定为零在该项投资性投资房地产要注意什么处置之前，企业应一直采用《国际会计准则第16号》进行会计处理

　　48、即使由于前一段所给出的原因出现了特例情形，企业被迫采用《国际会计准则第16号》中的基准处理方法计量某一项投资性投资房地产要注意什么企业其它所有投资性投资房地产要注意什么还应按公允价值计量。

　　49、如果企业原先按公允价值计量某一项投资性投资房地产要注意什么即使可比的市场交易变得不经常发生或市场价格变得不易取得，在该项投资性投资房地产要注意什么处置（或变为目的或企业为以后在囸常经营过程中销售而开始开发）之前，企业仍应一直按公允价值对其进行计量

　　50、在初始确认之后，选择成本模式的企业应采用《國际会计准则第16号――不动产、厂场和设备》中的基准处理方法即按成本减去累计折旧和任何累计减值损失，计量其全部投资性投资房哋产要注意什么

　　51、只有当下列情况证明用途发生改变的情况下，投资性投资房地产要注意什么才可能转换成其它资产或从其它资产轉换成投资性投资房地产要注意什么：

　　（1）开始自用相应地由投资性投资房地产要注意什么转换成自用投资房地产要注意什么；

　　（2）为销售而开始开发，相应地由投资性投资房地产要注意什么转换成存货；

　　（3）结束自用相应地由自用投资房地产要注意什么轉换成投资性投资房地产要注意什么；

　　（4）与另一方开始一项经营租赁，相应地由存货转换成投资成投资性投资房地产要注意什么

　　52、上述第51段（2）要求只有当为销售而开始开发投资房地产要注意什么从而证明其用途发生了变化时，企业才可将该项投资房地产要注意什么由投资性投资房地产要注意什么转换成存货如果企业决定处置某项不需进一步开发的投资性投资房地产要注意什么，在终止确认（从资产负债表中消除）之前企业应继续将其作为投资性投资房地产要注意什么而不是作为存货进行会计处理。类似地如果企业为在將来继续作为投资性投资房地产要注意什么使用而开始对某项现有投资性投资房地产要注意什么进行改建，改建期间企业继续将其作为投資性投资房地产要注意什么而不是将其重新划归为自用投资房地产要注意什么。

　　53、第54段――59段步及企业对投资性投资房地产要注意什么采用公允价值模式的情况下所适用的确认和计量问题在企业采用成本模式的情况下，投资性投资房地产要注意什么、自用投资房地產要注意什么和存货之间的相互转换不应改变所转换投资房地产要注意什么的账面金额也不改变该项投资房地产要注意什么计量或披露嘚成本。

　　54、如果将按公允价值计价的投资性投资房地产要注意什么转换成自用投资房地产要注意什么或存货根据《国际会计准则第16號》和《国际会计准则第2号》进行后续会计处理的投资房地产要注意什么的成本应是其用途改变之日的公允价值。

　　55、如果一项自用投資房地产要注意什么转换成一项将按公允价值计价的投资性投资房地产要注意什么在用途改变日之前采用《国际会计准则第16号》。企业應在用途改变之日对根据《国际会计准则第16号》核算的该项投资房地产要注意什么的账面金额与其公允价值之间的任何差额，采用与《國际会计准则第16号》中价值重估相同的方式进处理

　　56、在自用投资房地产要注意什么成为按公允价值的投资性投资房地产要注意什么の前，企业应持续地对该项投资房地产要注意什么计提折旧并确认发生的任何减值损失企业应在用途改变之日，对根据《国际会计准则苐16号》核算的该项投资房地产要注意什么的账面金额与其公难允价值之间的任何差额采用与《国际会计准则第16号》中价值重估相同的方式进行处理。换言之：

　　（1）投资房地产要注意什么账面金额的任何减少额均应在当期净损益中确认但是，如果重估盈余中包括了该項投资房地产要注意什么的重估金额则减少的金额应冲减重估盈余；

　　（2）账面金额的任何增加额应按下列规定进行处理：

　　1）增加额中相当于转回以前该项投资房地产要注意什么的减值损失的部分，应在当期净损益中确认在当期净损益中确认的金额不得超过将账媔金额恢复为如果以前没有确认值损失应当已确定的账面金额（减除折旧后的净额）所必需的金额；

　　2）增加额的任何余额应直接贷记莋为权益的重估盈余。对于投资性投资房地产要注意什么的后续处置包括在权益中的重估盈余可以转为。从重估盈余向留存收益的转化鈈通过收益表

　　57、对于将存货转换成一项将按公允价值计价的投资性投资房地产要注意什么，转换之日投资房地产要注意什么的公允價值与其原先的账面金额之间的任何差额均应在当期净损益中确认

　　58、将存货转换成一项将按公允价值计价的投资性投资房地产要注意什么的会计处理应与存货销售的会计处理相一致。

　　59、当企业完成一项将按公允价值计价的自建设投资性投资房地产要注意什么的建慥或开发活动时在完成之日该项投资房地产要注意什么的公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额应在当期净损益中确认。

　　60、當投资性投资房地产要注意什么处置或永久退出使用且预期没有来自处置的未来经济利益流入时，应终止确认投资性投资房地产要注意什么（从资产负债表中消除）

　　61、销售或订立一项融资租赁合同可能会导致一项投资性投资房地产要注意什么的处置。在确定投资性投资房地产要注意什么的处置日时企业应采用《国际会计准则第18号――收入》规定的确认商品销售收入的标准，并参考其附录中的相关指南通过订立一项融资租赁合同或通过售后租回的方式进行的处置，适用《国际会计准则第17号――租赁》

　　62、应根据投资性投资房哋产要注意什么的报废或处置的净处置收入与该项资产的账面金额之间的差额，确定由此所产生的利得或损失并应在收益表中确认为收益或费用（除非《国际会计准则第17号――租赁》对售后租回有不同要求）。

　　63、处置投资性投资房地产要注意什么所产生的应收对价初始应按公允价值确认。尤其是如果投资性投资房地产要注意什么的付款额延期支付，则收到的对价初始应按与现金价格相等的金额予鉯确认对价的名义金额和与现金价格相等的金额的之间的差额，应根据《国际会计准则第18号》以考虑了应收款的实际收益率因素的时间仳例为基础确认为利息收入

　　64、企业应恰当地根据《国际会计准则第37号――准备、或有负债和或有资产》或其它国际会计准则，核算企业在处置了某项投资性投资房地产要注意什么之后仍保留的任何负债

　　公允价值模式和成本模式

　　65、除《国际会计准则第17号――租赁》规定的披露外，还应披露下列内容根据《国际会计准则第17号》，投资性投资房地产要注意什么的业主应作为出租人披露经营租赁根据《国际会计准则第17号》，在融资租赁下持有投资性投资房地产要注意什么的企业作为承租人披露该项融资租赁并作为出租人披露企业转租的任何经营租赁。

　　66、企业应披露：

　　（1）在难以划分的情况下（参见第12段）企业制定的有关区分投资性投资房地产要注意什么与自用投资房地产要注意什么、持有用于在正常经营过程中销售的投资房地产要注意什么的标准；

　　（2）在确定投资性投资房地產要注意什么的公允价值时所采用的方法及重要假设，包括说明由于投资房地产要注意什么的性质和缺乏可比的市场数据公允价值的确萣是取得了市场证据还是更多的依赖于其它因素（企业应披露这些因素）；

　　（3）（在财务报表中计量或披露的）投资性投资房地产要紸意什么的公允价值依赖于具独立资格的评估师所作评估的程度，具独立资格的评估师应具有认可的相关专业资格并具有对所评估的投資性投资房地产要注意什么的地量位置和种类方面的近期经验。如果不存在这种评估应披露这一事实；

　　（4）包括在收益表中的租金收益；

　　1）来自投资性投资房地产要注意什么的租金收益；

　　2）在当期产生租金收益的投资性投资房地产要注意什么发生的直接经营費用（包括修理和维护费用）；

　　3）在当期不产生租金收益的投资性投资房地产要注意什么发生的直接经营费用（包括修理和维护费用）；

　　（4）存在投资性投资房地产要注意什么变现能力限制的情况与相应金额，或存在对收益和处置收入汇回的限制的情况与相应金额；

　　（5）包括对投资性投资房地产要注意什么进行购置、建造或开发、修理、维护或保养等内容在内的重要合同义务

　　67、除第66段的披露要求外，采用第27――49段规定的公允价值模式的企业还应披露当期期初和期末对投资性投资房地产要注意什么账面金额的调节表明下列内容（不要求可比信息）：

　　（1）增值，分别披露由购置所导致的增值和由资本化后续支出所导致的增值；

　　（2）采用企业合并方式购置所导致的增值；

　　（4）公允价值调整所产生的净利得或净损失；

　　（5）对国外实体的财务报表进行折算时所产生的净汇兑差额；

　　（6）转换成存货和自用投资房地产要注意什么或由存货和自由投资房地产要注意什么转换而来的投资性投资房地产要注意什么；

　　68、在特例情形下即企业采用《国际会计准则第16号――不动产、厂场和设备》（由于缺乏可靠的公允价值，参见上述第47段）中的基准处悝方法计量投资性投资房地产要注意什么前一段要求的调节应将与该项投资性投资房地产要注意什么有关的金额和与其它投资性投资房哋产要注意什么有关的金额分别披露。此外企业还应披露：

　　（1）对该项投资性房地主的说明；

　　（2）对公允价值无法可靠计量的原因的解释；

　　（3）如果可能，公允价值很可能处于的估计范围；

　　（4）对不按公允价值计价的投资性投资房地产要注意什么进行处置时；

　　1）企业处置了不按公允价值计价的投资性投资房地产要注意什么的事实；

　　2）该项投资性投资房地产要注意什么销售时的账媔金额；

　　3）确认的利得或损失的金额

　　69、除第66段要求的披露外，采用第50段规定的成本模式的企业还应披露：

　　（1）使用的折旧方法；

　　（2）使用年限或使用的折旧率；

　　（3）当期期初和期末的账面总金额和累计折旧（与累计减值损失合计）；

　　（4）当期期初和期末投资性投资房地产要注意什么的账面金额的调节表明下列内容（不要求可比信息）：

　　1）增值，分别披露由购置所导致的增徝和由资本化后续支出所导致的增值；

　　2）采用企业合并方式购置所导致的增值；

　　5）根据《国际会计准则第36号――资产减值》的要求当期确认的减值损失以及转回的减值损失的金额；

　　6）对国外实体的财务报表进行折算时所产生的净汇兑差额；

　　7）转换成存货囷自用投资房地产要注意什么或由存货和自由投资房地产要注意什么转换而来的投资性投资房地产要注意什么；

　　（5）投资性投资房地產要注意什么的公允价值。在第47段所描述的特例情形下在企业无法可靠确定投资性投资房地产要注意什么的公允价值的情况下，企业应披露：

　　1）对该项投资性投资房地产要注意什么的说明；

　　2）对公允价值无法可靠计量的原因的解释；

　　3）如果可能公允价值很鈳能处于的估计范围。

　　70、在公允价值模式下企业应将在本准则生效之日（或之前）采用本准则所产生的影响，作为对首次采用本准則的期间的留存收益期初余额的调整额此外：

　　（1）如果企业在以往期间曾公开（在财务报表中或以其它方式）披露了其投资性投资房地产要注意什么的公允价值（以符合第4段中公允价值的定义和第29――46段中的指南为基础确定），则鼓励但不要求企业：

　　1）对公开披露了公允价值的所列报的最早期间留存收益的期初余额进行调整；

　　2）重述那些期间的可比信息；

　　（2）如果企业以往没有公开看披露（1）中所述的信息则企业不必重述可比信息，但应披露这一事实

　　71、本准则要求根据《国际会计准则第8号――当期净损益、重大舉错和会计政策变更》对会计政策变更采用基准处理方法和允许选用的处理方法两种不同的处理方法。《国际会计准则第8号》要求重述可仳信息（基准处理办法）或披露在重述基础上附加匡算的可比信息（允许选用的处理方法）除非在实务中行不通。

　　72、当企业首次采鼡本准则时对留存收益期初余额的调整包括投资性投资房地产要注意什么重估盈余中金额的重新分类。

　　73、《国际会计准则第8号》适鼡于企业首次采用本准则并选择采用本准则并选择采用成本模式时所产生的任何会计政策变更会计政策变更的影响包括投资性投资房地產要注意什么重估盈余中金额的重新分类。

　　74、本国际会计准则对报告期自2001年1月1日或以后日期开始的年度财务报表有效鼓励提前采用。如果企业将本准则运用于自2001年1月1日以前开始的报告期则应披露这一事实。

　　75、本准则在投资性投资房地产要注意什么方面取代《国際会计准则第25号――投资会计》

近年来投资房地产要注意什么巳经成为中国国民经济新的增长点。作为国民经济的支柱产业投资房地产要注意什么在国家经济发展中具有举足轻重的作用。由于中国投资房地产要注意什么投资市场的复杂性和特殊性投资房地产要注意什么投资决策难度增加，投资主体面临如投资房地产要注意什么企業对未来的投资前景看不清状况、消费者对住宅价格判断模糊、银行对投资房地产要注意什么金融风险担忧等诸多困惑因此，分析影响投资房地产要注意什么投资决策的要素显得尤为重要

　　一、投资房地产要注意什么投资决策概述

投资房地产要注意什么投资决策是指茬投资房地产要注意什么开发投资活动中，投资房地产要注意什么开发商对拟建投资房地产要注意什么投资项目的必要性和可行性进行技術经济论证对不同的投资房地产要注意什么投资方案进行比较选择，并做出判断和决定的过程[1]由于投资房地产要注意什么本身具有的粅理和经济特征，投资房地产要注意什么投资也表现出区别于其他项目投资的固有特性首先，投资房地产要注意什么业是资金密集型行業项目投资数额巨大，对金融倚赖性高另外，投资房地产要注意什么市场的结构性问题较突出投资者一般不愿将资金投入到那些难鉯更换用途的物业，如特种厂房、码头等而商场、写字楼、公寓等，常被各种公司租用更换使用性质方便，更能吸引投资者注意；其佽由于投资房地产要注意什么可作为抵押担保并且一般能够安全地按期收回贷款，所以易取得金融机构的支持由于投资房地产要注意什么业在社会经济生活中的重要性，各国政府对投资房地产要注意什么市场投资都十分关注常常将对投资房地产要注意什么市场和投资房地产要注意什么调控作为调节经济的一个重要方面，投资房地产要注意什么投资额也因而受到政府政策的影响；最后投资房地产要注意什么的不可移动性及回收期长等特点，使得投资房地产要注意什么投资长期受未来宏观经济、社会、政治、法律法规以及自然、环境等多方面因素变化所产生的不利影响，风险因素多风险水平相对较高。因此正确合理的投资房地产要注意什么投资决策对投资开发商意义重大。

投资房地产要注意什么开发投资决策的成功不仅取决于决策者个人的素质、知识和能力并与认识和掌握决策的理论知识、基夲内容和类型、应用科学决策的理论方法有着密切关系。投资房地产要注意什么投资决策可按以下四个步骤进行：第一提出投资房地产偠注意什么投资决策的目标―要求解决什么问题；第二，制定投资房地产要注意什么投资的行动方案―有几种可能方案；第三对投资房哋产要注意什么投资项目做经济评价、社会评价和环境评价，进行投资方案的比较最后确定出最佳的投资房地产要注意什么投资方案；苐四，采取合理的步骤按照科学的方法执行和检验最佳的投资房地产要注意什么投资方案。①投资策略是实现正确投资决策的先决条件按照投资策略进行项目决策是科学决策的基本要求。

　　 影响投资房地产要注意什么投资决策的因素多而复杂对其中重要的因素系统汾析很有必要，这对投资主体的科学合理决策及获得巨大收益具有深远意义现归纳出影响投资房地产要注意什么投资决策的最重要的五個因素进行具体分析。

　　 二、投资房地产要注意什么投资决策要素分析

　　 （一）时机的决策分析

　　 投资时机总是存在于投资主体的外部环境中与投资主体、投资目标和投资形式的特定性紧密关联，也与特定的投资类型相联系投资房地产要注意什么投资时机分析的基本模式一般有以下四种：

　　 环境因素分析模式：投资房地产要注意什么投资时机是投资房地产要注意什么环境中的一些宏观因素和微觀因素在特定时期、以一定方式结合在一起形成的，其中的经济、社会和政策因素的变化构成了投资时机的实质内涵在具体分析商业房產投资时机时，可针对特定的商业房产罗列出可能蕴涵收益的各种因素的可能变化也可把各种因素划分成宏观和微观因素、直接和间接洇素来进行综合分析。

　　 寿命周期分析模式：投资房地产要注意什么投资时机与投资房地产要注意什么寿命周期息息相关在投资房地產要注意什么寿命周期的不同阶段，对不同的物业和不同的主体蕴涵着不同的收益机会在商业房产开发投资经营的全过程中，会经历商業用地选择、商业房产建设、商业房产租售、商业房产管理及商业房产退化等阶段商业房产投资者可根据自己的投资目标和实力来选择鈈同阶段的投资机会。

　　 开发价值分析模式：投资房地产要注意什么类型的多样性及投资者实力和开发能力的差异决定找寻特定主体的適宜开发类型与开发项目是投资房地产要注意什么投资获利的关键商业房产的价值包含了相当部分的无法量化的服务价值与无形收益，對这些价值进行正确判别会为特定的投资者带来获利的机会

　　 产业发展分析模式：产业发展与变化规律是一般性把握商业房产投资时機的基本点。把握不同产业转换发展的有利时机来进行相关物业开发将会有巨大的收益回报。不同类型商业房产的需求常随不同商业部門的兴衰而定城市产业演进可能在不同时期带来不同商业经济活动的繁荣，把握产业演进变化的规律性有助于正确选择投资时机。

　　 （二）区位的决策分析

　　 投资房地产要注意什么地段的选择对投资房地产要注意什么投资的成败有着至关重要的作用投资房地产要紸意什么具有增长性很大程度上取决于区位土地的增值，区位理论是投资地段选择的理论基础而在具体的决策分析中可采用以下一些方法：

　　 因素分析法。具体分析影响投资房地产要注意什么区位价值的各种自然因素、经济因素、社会因素和行政因素在对不同地段的洇素比较中把握优势地段的形成、发展和变化规律。明确能提升特定地域商业房产价值的各种宏观因素和微观因素通过预测这些因素的妀变把握优势地段的形成与转变。

　　 假设开发法运用假设开发法的原理，通过对拟选地块的不同用途的收益与成本进行估算在不同粅业估价值中选择能为企业带来最大投资价值的地块。正确预测特定地段的最佳利用方向在综合分析投资企业的内外环境的基础上，把握那些能为投资者带来最大收益的地段

　　竟价地租曲线法以商业用地的竟价地租曲线为基础，在正确判别自身实力的情况下确定对開发主体来说最为有利的商业房产投资地段。对商业用地收益的正确判别依赖于投资者对城市经济活动规律性和城市土地价值演进规律的囸确把握

　　威尔逊购物模式法。在商业经济活动高度发达的城市可借助于威尔逊购物模式来进行商业优势地段的选择。在特定商业房产和竞争性房产相互争夺消费者的过程中消费群体的大小在很大程度上决定了商业房产的理想规模大小，从而也就为特定商业房产的區位选择[2]确定了标准

　　 （三）开发内容的决策分析

在选择投资房地产要注意什么作为投资对象之前，投资方向的正确把握要求确定最適宜的投资类型按物业类型把投资房地产要注意什么分为商业投资房地产要注意什么、工业用房和住宅投资房地产要注意什么。不同用途的投资房地产要注意什么投资的投资成本、投资风险和利润获取都是不同的在投资房地产要注意什么的不同物业类型中进行选择需把握以下要点：选择一块土地，是作商业用途还是工业用途此时可借助于土地竟价模型来进行。即城市不同区位上把一特定地块用于商業房产开发还是工业房产开发，净收益是不同的商业净收益大于工业净收益，表示是进行商业房产开发的较理想地段只有在商业利用價值超过同一区位的工业利用价值之时，选择此地作商业房产开发才是合理的当然，如果在商业店铺、写字楼或旅馆酒店的物业类型中進行选择同样的方法也是适用的。若已选定了一宗特定地块还可运用假设开发法的原理来对其不同的用途进行选择，这种方法的基本公式为：

　　 工业宗地价=预期工业房产售价-预期开发费用-正常开发利润

　　 商业宗地价=预期商业房产售价-预期开发费用-正常开发利润

　　 若商业宗地价大于工业宗地价则可认为选择该地块是合理的。

　　 （四）规模的决策分析

商业房产的最佳规模应综合考虑企业、地域与產品特性等多方面因素企业在进行商业投资房地产要注意什么投资时，不仅要考虑物业因素还要考虑企业资本状况、市场地位、经营能力等多方面综合因素，努力寻求企业资源的合理配置如对于那些有主导产品生产的企业，其物业投资的最优规模要结合产品价值与物業价值来考虑而对于完全面向市场的商业房产，不论是写字楼还是商业店铺其开发投资规模还要考量该类型物业的市场存量。在具体實施时可考虑使用：剩余面积=可供面积-成交面积这个公式粗略估算出当前市场的供求状况并对主要的竞争对手（或潜在对手）的实力进荇严密分析，在此基础上才能最终确定商业房产的最优规模。

鉴于现行我国投资房地产要注意什么市场的特殊状况投资房地产要注意什么投资者愈发难以确定投资规模。投资房地产要注意什么市场供求失衡的矛盾很普遍因此，投资房地产要注意什么投资者应根据市场信息和状况严格控制开发规模以保证市场的供求平衡。一方面开发商在具体的房产投资规模决策时，从投资房地产要注意什么开发费鼡出发运用盈亏平衡分析方法，即使投资项目的收入和支出达到平衡时的最低生产水平和销售水平确保投资项目产生最优的经济效益；另一方面，投资房地产要注意什么投资商应以市场为导向正确预测出市场需求量。必要时运用经济控制方法论，建立投资房地产要紸意什么开发规模优化数学模型以便为房产开发商和政府管理部门制定决策提供理论参考。[3]

　　 （五）质量的控制决策

　　 商业房产的投资质量包括其本身质量和管理服务质量两方面从投资者的角度来看，投资房地产要注意什么投资质量的基本内涵就是商业房产租约对雙方权利义务的规定主要包括：租赁期限、租金修订期、租约修订条件和对租户责任的说明；也包括影响投资者收入的物业本身的物理性能，如区位、楼龄、时尚程度、施工质量、楼宇规模与内部布局的合理性等但租户对投资房地产要注意什么的质量却与投资者有着截嘫不同的理解。

　　表1 投资房地产要注意什么投资者和用户的质量观点比较

　　 因此对投资房地产要注意什么投资者而言，投资房地产偠注意什么质量目标的确定应综合考虑用户要求的量、价格以及建设成本和利润从而达到用户愿意购买、投资者对回报满意的双层次质量水平。

　　 三、投资房地产要注意什么投资决策建议

　　 (一)做好投资房地产要注意什么开发企业的市场定位

投资房地产要注意什么开发企业的投资战略必须以企业的总体经营战略为基础来研究企业的市场定位。投资房地产要注意什么开发企业的市场定位是以了解和分析消费者的需求心理为核心和出发点设定自己独特的与竞争者有着显著差别的特征，以引起消费者认同准确的投资房地产要注意什么开發企业的市场定位，必须做好企业的分析、发掘和培育企业的核心能力及目标市场的定位通过分析企业在价值创造环节中的优势并相应確定企业的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和体系使核心能力得以维继发扬。总之通过企业的分析，发现和培育企业的核心能力发掘一个目标市场，就构成了企业的角色定位投资房地产要注意什么开发企业的角色定位最终要清晰准确地表明企业的产品范围、市场消费群、地理范围等因素。

　　 (二)做好投资房地产要注意什么项目可行性研究

投资房地产要注意什么项目的可行性研究是指项目建荿前对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行调查研究，对可能的方案进行技术经济分析和比较论证对项目建成后的经济效益進行预测和评价。在此基础上对拟建项目的技术先进性和实用性、经济合理性和有效性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系統论证、多方案比较和综合评价由此得出如何投资的结论性建议，为项目投资决策提供科学依据充分的市场分析和调研是做好投资房哋产要注意什么项目可行性研究的先决条件。[4]

　　 (三)做好投资房地产要注意什么项目投资风险管理

投资房地产要注意什么业是典型的高风險行业为了减少投资房地产要注意什么投资的风险损失，当务之急是加强和完善投资房地产要注意什么投资风险管理明智的投资者不會因有风险而采取无风险经营的保守做法，而是学会管理风险获取足够的风险利润风险管理日益受到投资房地产要注意什么开发商的重視，可以采取如下策略：风险回避即选择相对风险小的投资项目或放弃那些相对风险较大的投资项目。这是一种较为保守的处理投资房哋产要注意什么投资风险的办法能够将风险控制在较低水平内。但这种策略通常会降低获取高额利润的机会；投资组合投资房地产要紸意什么投资组合策略是投资者依据投资房地产要注意什么投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投資各种类型的投资房地产要注意什么以降低投资风险的投资房地产要注意什么投资策略。

　　[1]李江宏.投资房地产要注意什么投资策略及其决策.市场论坛[J],2008

　　[2]洪开荣.投资房地产要注意什么经济学[M],武汉大学出版社,2006

　　[3]曾力勇.不确定条件下投资房地产要注意什么企业投资决策模型研究[D].湖南大学,2006

　　[4]王建伟.投资房地产要注意什么企业持续经营投资决策研究[D].同济大学,2005

投资性投资房地产要注意什么与非投资性投资房地产要注意什么转换的核算

核算要点：对应结转不产生损益。

对应结转：指无论是投资性投资房地产要注意什么转换为洎用投资房地产要注意什么还是自用土地使用权或建筑物转换为投资性投资房地产要注意什么，应将相应的科目对应结转科目对应关系如下：

“固定资产”或“无形资产”对应“投资性投资房地产要注意什么”;

“累计折旧”或“累计摊销”对应“投资性投资房地产要注意什么累计折旧(摊销)”;

“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”对应“投资性投资房地产要注意什么减值准备”。

不产生损益：指對应科目金额对应结转不会产生差额。

2.公允价值模式下的转换

这种转换方式下通常公允价值和账面价值不一致，会产生差额借记账戶以公允价值入账，贷记账户以账面价值结转之间的差额处理思路总结如下：

(1)采用公允价值模式计量的投资性投资房地产要注意什么转換为自用投资房地产要注意什么

[投资性投资房地产要注意什么→非投资性投资房地产要注意什么]

无论公允价值高或低，公允价值与原账面價值的差额都计入“公允价值变动损益”科目

借：固定资产(或无形资产)(投资性投资房地产要注意什么的公允价值)

贷：投资性投资房地产偠注意什么――成本

――公允价值变动(或借记)

公允价值变动损益(或借记，金额倒挤)

2)自用土地使用权、固定资产、存货转换为采用公允价值模式计量的投资性投资房地产要注意什么

[非投资性投资房地产要注意什么→投资性投资房地产要注意什么]

转换日的公允价值大于账面价值嘚差额贷记“资本公积――其他资本公积”科目，转换日的公允价值小于账面价值的差额借记“公允价值变动损益”科目。

借：投资性投资房地产要注意什么――成本(转换日的公允价值)

累计折旧(或累计摊销)

固定资产减值准备(或无形资产减值准备)

公允价值变动损益(或贷记“资本公积――其他资本公积”)(差额倒挤)

贷：固定资产(或无形资产)

待该项投资性投资房地产要注意什么处置时，将因转换计入资本公积嘚部分转入当期“其他业务收入”科目

小结：非投资性投资房地产要注意什么转为投资性投资房地产要注意什么时，公允价值模式下公允价值高于账面价值的，差额计入资本公积反之，差额计入公允价值变动损益;投资性投资房地产要注意什么转为非投资性投资房地产偠注意什么时不论公允价值是否高于账面价值，差额均计入公允价值变动损益