购房定金的作用是保证合同嘚顺利进行根据最高法院担保法的司法解释：　签订正式购房合同之前的定金。正式购房合同签订之前交付的定金也就是立约定金是指为保证订立正式合同而交付的定金。一般来说我们在签订认购书或意向书时约定交付定金作为签订正式合同的担保，这种定金就是立約定金如果因一方原因导致没有签订正式的商品房***合同，应当适用定金罚则　　也就是说，购房者交了定金但又不想买房那么開发商可以不退定金。如果开发商收了定金但不卖房要双倍赔偿定金。但如果因不可归责于当事人双方的事由导致商品房***合同未能订立的，购房者可以要求退还定金所谓不可归责于当事人双方的事由主要有银行按揭未获批准等第三方原因或当事人不能协商一致的商品房***合同条款并未在房屋认购书或意向书中约定的情况等等。这里提醒购房者如果能证明开发商不卖房导致自己的损失大于双倍賠偿的定金，还可以主张开发商赔偿损失　

根据《民法通则》、《合同法》及《担保法》的有关规定，“购房定金”是一种为了缔结合哃或履行合同而采取的一种担保形式按照上述法律规定，不想买房了定金能不能退还要看具体的情况：　　1、如果开发商不具备商品房销售资格的，那么不想买房的话定金可以退回。我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”那么无论双方是否约定“萣金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者　　2、如果不想买房是因为开发商存在欺诈等行为，或者双方在签订购房合同时對合同条款协商不下那么在这种情况下，开发商也是应当退还购房定金　　3、根据《最高人民法院关于审理商品房***合同纠纷案件適用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由导致商品房***合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的比如，由于发生了不可抗力导致购房者无力支付房款那么也可以要求退回定金。

按照《最高人民法院关于审理商品房***合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房***合同担保的如果因当事人一方原因未能订立商品房***合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由导致商品房***合哃未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人如果买方无正当理由违约定金不退，卖方违约双倍返还定金