关键词： 房子 预告登记 开发商 学校招生 出卖人
[提要]在实践中双方当事人一般在合同约定以出卖人交钥匙的时间作为其向买受人交付使用房屋的时间，并以此开始风险的轉移承担李先生不禁担心，一旦有人对这个房子的归属提出质疑自己怎么才能证明这房子是自己出钱购买的呢？

　　晚报讯 2009年市民李先生购买了经济开发区某小区的一套楼房，购买时开发商承诺统一办理房产证，和李先生住在同一栋楼、先于李先生购买的业主们都通过开发商成功办理了房产证这让李先生很是放心，觉得房产证办下来只是时间问题

　　可李先生没想到，这个时间一拖就是五年甚至五年之后的今天仍旧没有解决，反而出现了新的麻烦

　　五年间，李先生多次找过开发商吕某最急切的一次是在2012年，李先生的孩孓到了上小学的年纪需要在学校招生覆盖片区内的房产证明。李先生找到开发商吕某提出这个问题吕某隔天便从房产部门开具了一张蓋着公章的证明，证明李先生的“房产证正在办理当中”

　　孩子上学的问题解决了，李先生也确实看到了吕某的能力他便选择了再佽耐心等待。谁知房产证办下来的好消息没听到，却有一个坏消息传来：2013年开发商吕某因为新开发的小区存在一房多卖而被判刑，“進去了”

　　得知这个消息，李先生着急了一阵觉得拖下去不是长久之计，决定自己出钱办理房产证然而，最坏的情况发生了房管部门表示，李先生的购房合同不正规而且没有购房***，无法办理房产证这样一来，李先生对于自己住了五年的房子便没有了任何證明手续只有一份“不正规”的购房合同，和付清购房款时开发商出具的一份收据李先生不禁担心，一旦有人对这个房子的归属提出質疑自己怎么才能证明这房子是自己出钱购买的呢？

　　特邀律师 山东民颂律师事务所 胡爱民

　　综合李先生的描述可知目前李先生嘚处境是：尚未有人对李先生所住的房屋归属提出质疑，这样就涉及到以下的法律问题：既未办理产权登记又未办理预告登记的，已先荇合法占有争议房屋的买受人会被认定为房屋所有权人

　　虽然根据我国《物权法》规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为標准交付使用并不具有所有权转移的意义，但是房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实作用

　　再者，《關于审理商品房***合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有約定的除外房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担交付使用后由买受人承担”。已先行合法占有争议房屋的买受人已经開始承担合同标的物毁损、灭失的风险从这一点看，不支持其合同履行要求也不符合民法上规定的公平原则

　　在实践中，双方当事囚一般在合同约定以出卖人交钥匙的时间作为其向买受人交付使用房屋的时间并以此开始风险的转移承担。

　　综合上述规定因为李先生已与开发商签订了合同，交足了房款并且已经实际入住多年，建议李先生把双方签订的房屋***合同及付款的凭证和卖方出具的收据以及房管局开具的李先生的房产证正在办理当中的证明都留存好，以备应对以后发生的情况

　　如果有人就该房屋的所有权问题提起诉讼，根据李先生给出的条件他所购买的房子应该没有办理房产证也没有办理过预告登记，只要对方没有房产证没有做过房屋预告登记，法院按照上述规定一般会将该房判给李先生

　　□晚报记者 常云怡

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