核心提示|昨日，记者接到郑州市民李女士的投诉，她去年签约购买的一套125平方米的二手房，在过户过程中出现了业主“反悔”的情况。令她有苦说不出的是，当时与她签约的并非业主本人，而是业主妻子的姐姐带着房产证，以委托人的身份予以签约。亲戚代签的二手房***合同是否有效？记者了解到，此类现象并非个例，而不同的法院，类似的案例判决也不同。
签约时由亲戚代理业主突然毁约
“为了这个事情，这一年都在忙着打官司，花费了近10万元，还是没个结果。”昨日，记者接到市民李女士的投诉***，她告诉记者，因为去年7月买房子，遭到“毁约”，她平静的日子被打破。
去年5月份左右，李女士和家人准备在郑州市区买个二手房。看了两三个月，最终决定购买金水区北环路一小区的房子，总面积125.67平米，总价110万元。因为当时房主王先生有事，王先生妻子的姐姐王女士带着房产证原件等，与李女士的丈夫付先生签订了房屋***合同，居间方是郑州顺通房地产营销策划有限公司。李女士付了3万元定金，双方约定，在合同签订后80个工作日内，带相关证件到房屋管理部门办理房产过户及相关手续。
“合同虽然不是房主本人签的，但代签者是他的亲戚，也拿了房本，中介公司说代理人也是可以的。”李女士说。没想到，就是因为代理人签约，随后出现了一系列问题。
去年7月份，郑州房价疯涨，随后8月份、9月份持续上涨。
在这个大背景下，原房主在办理后续各种手续时，出现了懈怠的现象。双方就谁出资金为房子解押产生了矛盾。
“合同约定，房子是双方共同解押的。”李女士说，她看中的这套房子贷款并没有还完，需要先还清贷款为房子解押，才能过户。双方约定由垫付公司先行垫付解押金，但原房主不愿意提供资料。最终原房主表示不再承认这份***合同，于9月1日再次在网上挂出了卖房信息，比原来的房价多了30万。
诉讼 双方对簿公堂，法院判决买方败诉
“为了凑解押款，我们把车子都卖掉了。”李女士说，但原房主却拒不履行合同。无奈之下，李女士老公将原房主王先生告到了金水区人民法院，要求法院判令王先生偿还双倍定金6万元，佣金损失2.3万元，银行贷款损失费1万元以及房屋差价11万元。
庭审现场，房主王先生表示，那份《房屋***合同》并非本人签订，他也没有对合同进行追认，这份合同对于他来说是无效的。此外，李女士家人没有能力凑齐首付和解押款，不具备履行能力，先行违约，应当承担违约责任。
金水区人民法院在今年3月13日出具了一份民事判决书，认定这份合同被告王先生没有签字，事先也没有出具书面委托书，对合同内容不予追认，所以这份合同对于被告来说不发生效力。原告虽然提供了中介公司证明等证据，显示与被告有***联系、办理贷款等事宜，但不能证明被告确认追认该合同约定的条款。驳回原告诉讼请求。
今年7月16日，二审判决书下来，维持原判。
争议 亲戚代签的二手房***合同是否有效？
到底是原房主被亲戚蒙在鼓里，是不知情者？还是因为房价上涨，找理由恶意毁约？亲戚代签的二手房***合同是否有效，要看代理人签订的合同，被代理人是否有追认行为。
记者了解到，亲戚代签约，随后“反悔”的情况并非个例，惠济区人民法院审理的一起案例，与李女士的遭遇类似。戚先生去年4月份，通过一家中介公司，与张静（化名）签订《房屋***居间合同》，面积75平方米，价格77万余元，该房房主是张莉（化名），张静为代理人。在合同实施过程中，张莉“毁约”。惠济区人民法院一审认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。虽然张莉没有直接签订购房合同，但她随后签订贷款面谈确认书等行为，应认定是对于这份代签的《房屋***居间合同》的追认。
《合同法》司法解释（二）第12条明确规定：“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。”
“当时房主陪我去银行面签了，为啥没有被法院认定为对于这份合同的追认行为？”李女士有点想不明白。
建议 李女士可以继续申请再审，也可以直接起诉代理人
随后，记者咨询律师了解到，相似的判例只能起到参考作用，并不能认为类似的案例，不同的法院应该做出同样的判决，毕竟，不同的案例，细节、证据等情况均不相同。
不过，他也表示，李女士如果对于二审判决有异议，可以继续向法院申请再审，但再审周期会相对比较长；如果法院再审不予立案，李女士也可以向检察院申请抗诉。此外，律师也提出了另外一种解决途径，就是直接起诉代理人。“法院认定王先生对这份房屋***合同不知情，那么有一种可能就是代理人没有取得王先生的授权，恶意与李女士签约，那么，在一定程度上可能构成了合同欺诈。李女士可以起诉代理人，讨回自己的损失。”
律师分析，导致此次纠纷的原因之一在于涉案合同制定太过简单，具体过户流程约定不清晰，彼此的权利义务约定不明确。建议增大违约方的违约成本，约定更为清晰明了的合同文本，对于当下的类似情况将会有一定程度的抑制和纠正。
限购政策无法过户，朝阳区人民法院判决解除二手房***合同
2011年2月15日下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下统称“京十五条”），对居民家庭在本市购买住房的资格限制及限购套数等问题均作出了相应的规定。“京十五条”出台以后，二手房***受到极大冲击，产生大量纠纷，纠纷较多的情形为：签订《二手房***合同》后未及时办理网签或者因为房产证尚未初始办理等原因没有及时过户，限购令出台导致无法通过正常渠道过户。由于纠纷数量庞大还有防止个别人规避政策过户的考虑，北京市基层法院一度暂停房产限购案件的受理工作或受理后久拖不决。2011年12月13日北京市高院会议纪要对上述问题做出了原则性解释。此时，作者代理的一个房产限购案件也尘埃落定，2012年1月初，北京市朝阳区人民法院做出一审判决，依法解除***双方签订的《二手房***合同》
雍某2009年初购买了李某的位于朝阳区某街道的房屋一套，签订合同时李某房产证尚未办理成功。双方约定房产证下发之日起5日内，双方办理过户手续。2011年2月15日北京市出台“京15条”，2011年5月初李某拿到开发商办理的房产证，但是此时已经无法办理过户手续。2011年8月初，李某委托笔者将雍某诉至法院，要求解除双方的《二手房***》，近五个多月审理后，2012年1月某日，北京市朝阳区人民法院正式作出判决，判决解除双方的《二手房***合同》，雍某应该在案件生效之日起15日内腾退房屋。
对于本案的法律分析，基本上和笔者2011年2月份发表文章一致,读者如果有兴趣可以参照《新政出台，二手房不能过户可以解除合同》近期北京市高院出台房产限购案件处理的会议纪要，笔者归纳了几点
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