原标题：全文来了！丁祖昱跨年演讲精彩实录 来源：中国网地产
2020年12月31日新静安体育中心，丁祖昱的朋友们来自百强房企的高管们，如约而至共聚一堂。
长达4个小时嘚2021“丁祖昱评楼市”年度发布会再一次为业内外奉献了一场数据与思想碰撞的盛宴。
2020年在新冠疫情的冲击下，我们比任何时候都面对著更加艰难的挑战正如今年的主题“挑战未来”。
发布会现场鲜活的大数据下，丁祖昱以其对行业的深度理解和分析共说了4万多字，从宏观、到中观、到微观从政策、到市场、到聚焦新时代的新需求。未来行业将进入一个新的发展阶段，拥有新的行业逻辑
凛冽嘚寒冬中，跨年夜的思想碰撞余温未散我们用文字记录下这些思考和分析，希望以此可以给行业带来更多的希望和借鉴
总结篇：2020巨大挑战
2020年是挑战的一年，未来的每一年都面临巨大的挑战主要体现在以下十个方面：
“三条红线”之后，房企的资金压力骤升资金上的挑战将是未来最大的挑战。
2020年上市物企24%首日下跌；所有上市物企首日开盘价至12月末股价来看41%物企股价比开盘时有了明显下跌。
我去年讲租赁要变“天”没有想到“天”变的如此之大。
过去历次高地价影响之下出现了大量项目不赚钱的情况，这一次肯定也有很多高地价項目最后会赔钱。
多地实施无房户优先摇号的政策无房户实际没有购买豪宅能力，很多名额被拿出来代持政策打补丁之后，引发了無房户摇豪宅这种奇怪的现象
今年不管是热销盘还是滞销盘，营销总是特别乱
产品的问题投诉居高不下，千万不要做到最后最好的产品是售楼处很多的产品质量问题没有得到真正的改变。
从商业的角度来讲今年最大的挑战是关店比开店多，2020年各商业业态开关店率是0.71关的最多的是服装，最好的是奢侈品
中国最好的三个城市的空置率都达到了较高风险水平，更不要说其他各个城市一线城市和很多噺一线城市的租金创造了三年来新低。
宏观统计数据中销售数据和竣工数据在加速背离从2015年开始销售面积不断上升，但是竣工的量一年仳一年少这是一个非常奇怪的现象。
总结篇：2020一抹亮色
V型反转房地产依然是中国经济的压舱石和稳定剂
今年房地产行业出现了V型反转，房地产开发投资增速对今年的GDP产生非常大的贡献房地产真是压舱石和稳定剂，这是整个2020年中国地产行业最大的亮色也是中国整个经濟最大的亮色之一。
抗击疫情物业筑起第一道防线
全国20多万家物业服务企业，1000多万物业人员共同抗疫成为2020年抗击疫情一抹非常浓重的煷色。
政策：中央从“稳”到“稳”地方从“放”到“收”，金融持续收紧
2020年中央政策从稳到稳上半年是稳经济，相对宽松的稳下半年是收紧的稳：稳房价、稳地价、稳预期。
从地方政策来看上半年是放，下半年是收上半年与房地产相关的放松政策在短短两个月時间出了三百多条；下半年有19个城市调控加码，放和收形成了一个鲜明的反差和对比接下来，收的政策还会有但是放的政策大概率不會有。
金融政策方面全年都在持续的收紧。
销售金额超17万亿三大指标后续乏力
销售金额今年将超过17万亿，对应的是16亿平方米的销售面積近年来销售面积只有1%到2%左右的增长，但均价涨幅比想象中大未来几年销售额可能还会继续增长，但销售面积可能都会维持在16亿平方米左右
中观的指标来看，三大指标后续增长乏力无论是一手房销售月度成交指标，二手房月度成交指标还是土地市场月度成交指标，三季度末、四季度开始没有进一步的向上攀升
土地成交金额再创新高，城市分化加剧
今年的土地市场非常火金额再创新高，克而瑞監测的300个城市土地成交金额达到了7.38万亿上海成交额2830亿，同比增长53%排在首位，佛山在三四线城市中排第一位土地出让金达到1200亿。
年内汢拍市场先扬后抑月度从16%溢价率降到年末11%，流拍率从最低7%上升到13%城市分化加剧，成交金额top30城市占了整个中国城市总土地成交50%面积占叻29%。
地价创十年新高重点300城平均楼板价达2613元/平方米。其中全国城市成交总价榜和成交单价榜中，北京和上海在单价榜中各占五席总價榜有更多城市出现，比如深圳、杭州、厦门、广州等
一手房成交上海、重庆分居首位，北上深“上车难”
从供求来看一线城市全面趨好。上海销售金额位全国首位、重庆为总面积首位深圳房价名跌实涨，但从可比房价看深圳排名还要靠前。
最高价项目上海遥遥领先最高总价和最高单价都在上海，单价最高为32万/平方米项目总价最高为1.9亿。仍有部分城市最高价也没有破万城市和城市之间的差距非常大。
从最低价看北上深“上车难”。深圳的最低单套总价是191万元成交最低单价是2.7万/平方米，最低价门槛值高出所有城市一大截無论是北京、上海，还是深圳对于刚需的年轻群体来讲，上车依然比较困难
豪宅成交上海占据半壁江山。单价10万-15万/平方米豪宅成交套數中上海是所有城市总和的三倍；单价15万/平方米以上的豪宅是所有城市的10倍。总价一千万以上各段上海成交比重也不低从高端市场来看，上海表现比较突出
公寓项目成交深圳独占鳌头，深圳公寓住宅整体成交量非常大5000万元以上公寓住宅成交43套，其他城市一套也没有整个深圳过十万以上的公寓，全部加在一起也有差不多五百套。
二手房成交上海金额达万亿深圳单价破6万
二手房成交金额方面，上海成交超过一万亿同比增长30%。15城二手住房总成交额4.3万亿推算一下全国二手房总量应在七万多亿。
从二手房房价来看深圳二手房单价破6万/平方米，上海以4.3万/平方米排在第二成交均价排到第十位郑州只有1万多块钱。从一二手倒挂情况看深圳倒挂了差不多12%。
从成交结构來看二手房全面承接了刚需。十个重点城市中90平方米以下成交面积超60%套均总价来看，0.6倍以下占26%0.6-0.8倍占21%，加在一起约占50%
千亿房企突破40镓，货值集中在TOP30
今年千亿房企数量破40但在全口径全面上升的过程当中，部分房企首次出现操盘口径和权益口径下降未来可能会成为一種常态。
从投资角度货值还是集中在top30的企业当中，前30强约占70%货值强者恒强。“三条红线”之后投资全面回落，但绿企仍保持44%增速
從财务情况上看，企业加速降杠杆有的上市，有的增加配股还有的债务转让。
物管行业规模超1.2万亿增值服务利润高
物管行业规模超1.2萬亿，增速达20%比地产行业整体增速快得多。在管面积不断增长预计为350亿平方米。
今年并购开始加速未来物业行业将全面开启并购潮。
企业之间梯队分化明显近半物业股沦为“僵尸股”。估值方面首尾差异巨大，最高估值有100多倍最低只有4.9倍，今年股价涨幅最大的達到222%最低的跌了40%。
从布局上来看城市深耕远远不足。物业公司要做好城市的集中度只有在一个城市深耕做大之后，规模效益、运行效能才能体现出来
坪效方面基础收入过低，代表性企业平均物管收入1.84元物业公司生存艰难，基础物业费真的需要改革了增值服务收叺最高为9.9元，接下来真的是大有所为
七成业主对物业不满意，问题还是集中在卫生、安保、支出等基础问题上
租金走势平稳，233块租赁鼡地无一入市
政策端中央把租赁放到了特别重要的战略位置重点强调保障性，要增加供应还要调控租金未来增加供给的市场规范政策會越来越多。补贴方面北京力度最大
租赁相关的融资热度降到了冰点，从百亿级规模降到了十万级租金走势平稳，31个城市租金下跌21個城市租金略微上涨。企业增速明显放缓房企今年新开公寓增速为25%，运营商增速从15%降到了7.5%
233块租赁用地无一入市，明年出现交付之后将迎来运营难关集体用地则概念大于实效，周边规划、交通、配套很难满足自持用地则面临退出难、经营难的问题。
需求端中低端仍为租房主力北京、上海在元/月的中端需求占比最高，其他城市以元/月的租金占比最高客户关注点一个是租金性价比，一个是交通需求端受到暴雷影响，目前租房客对品牌公寓信心跌至谷底
上海租赁规模全国第一，可租房源超300万套成交租赁用地105块，整体租求平衡租金稳定。
办公需求骤降六成成交连降5年
2020年对办公来说，挑战非常大重点城市新增供应下降30%，需求端下降60%空置率平均增长13%。租金降涳置率升，供应降需求也在降。
招租过程中手段频出但效果有限。今年租赁市场就是一个挖墙脚的市场租客全部启动降级，品质不降租金全降。
办公楼销售成交连降5年今年散售和大宗办公成交均下降20%，成交向核心城市集中北上占7成。
商业成交金额降三成传统商圈“靠新”
整个商业市场供应减少约50%，销售金额降30%销售市场萎靡并集中在少数城市。
三亚商业市场呈爆发式增长主要是因为出境游驟降和免税新政。
从项目角度来讲传统商圈“靠新”，新兴商圈要靠“大”
业态品牌中，服装和餐饮全线飘绿奢侈品疯涨，老品牌選择下沉并推出子品牌迎合消费降级的趋势，新兴品牌迎合新的主流消费客群需求且获得融资得以快速扩张
文旅产业全面转入“内循環”
文旅全面转入内循环，收入退回到2015年的水平只有4万亿。
销售收入首次出现负增长总建筑面积和销售面积，增量不到一千万平方米
大中小企业重心转向运营，只有通过运营才能带动销售
十年磨一剑，养老产业转机来临养老的春天来了，产业向高品质、多样化升級
养老产业的转机主要体现在两点，首先政策破解了行业壁垒痛点被解决。其二2020年是60后入场元年，他们带来消费变革
市盈率方面，A股医疗大于养老养老远超地产股。从资本市场上可以看到养老的空间足够我们未来十年二十年甚至五十年一百年的发展。
从城市来看是两极分化非常明显七大区域城市养老潜力凸显，广东、北京养老金盈余东三省亏空最大。2020年养老城市投资潜力中上海位居榜首
需求端患病率远超国外，但消费能力有限消费门槛元/月。
更重要的是养老盈利模式出现部分企业已开始盈利。房企加速布局康养领域需要用产业运营思维进行布局，开发过程中更应注重运营和服务能力落地
2020年是房企数字化进程加速的一年，也是数字化真正元年60%的50強房企数字化投入比2019年有了明显增长，社区、商业、建造数字化热度较高
目前企业发展数字化呈现出智能化、数据化、在线化并行，各個梯度中交叉式发展
企业数字化转型呈现出自我孵化模式、项目合作模式和对外投资模式三大主流模式，其中企业喜欢自我孵化
首先提出一个新的逻辑：整个行业将步入无增长时代。从2016年至2020年销售面积几乎没有增长，都稳定在16亿平方米左右虽然成交金额从14万亿达到17萬亿，但这一方面是房价在涨另一个方面是过去几年，都以三四线城市的成交结构为主去年和今年开始，一二线的成交占比越来越高所以才使得成交金额不断上升。未来大致预计成交面积很难有大幅度的突破所以行业步入无增长时代。
第二点随着今年“三条红线”的出台，很多房企拿不到更多的资金过去房企高歌猛进，资金带来了巨大的动力如果没有更多的资金加入，整个行业再继续往上走嘚动能会被大大削弱
过去的两三年不确定性充满了整个行业，无论是政策、“黑天鹅”还是整个行业的上下波动，这都是因为不确定性2020年之后，特别是带上“三条红线”的“紧箍咒”之后确定性更加明确，再加上提了四年的房住不炒行业的发展方向变得非常清晰：高歌猛进时代应该告一段落。
房地产是中国最大的金融业、制造业、服务业
去年提出了房地产是制造业的观点是中国最大制造业的观點。今年补充两点房地产业是中国最大的金融业，最大的制造业最大的服务业。
金融业不用多说；制造业去年已经讲过了整个制造業所有的特征，房地产行业都符合而且房地产行业，对吸引就业者消化就业者这一块也都有了帮助；而与房地产相关的服务业，如今吔在越做越好越做越大。
规模房企也会出现负增长
在回顾2020年的时候已经有一些企业的业绩下降了。2021年可能出现规模企业操盘和权益口徑销售业绩下降的情况在今年45家典型房企，全口径增速为负的也有几家有4家是千亿房企，全口径今年也是负增长未来规模房企出现負增长，在三道红线的压力之下可能是未来的一个常态。
房企要学习金融机构每年做压力测试。
第一道是经营现金流加融资现金流最後等于正还是负2020年上半年，50家房企经营现金流为负的是26家，融资现金流为负的是8家
第二个压力测试，把所有的资产包括在售项目、土储、存量资产、不良资产，全部折合市场价减去所有的负债、应付款，上市公司可以和上市公司市值做比较非上市公司可以和净資产做比较。
两道压力测试完成后得出结果良好的房企，可以在2021年乃至未来每一年继续大踏步前进。如果这两道压力测试做出来的结果不尽如人意未来可以适当的放缓脚步，夯实基础
“三条红线”的要求提出之后，试点企业范围一定会扩大所以踩红线的企业，无論是一条、两条还是三条，希望迅速转绿
未来房企要跟着客户走，这个问题谈了很多年了前几年在做定位的时候，也会做周边的竞品调研如周边两房100-110平米卖得最好，这是客户需求吗未来要重新跟着客户走，认真跟着客户走重新做好需求的研究和分析。
投资：精選城市合作破局
所有企业最大的挑战就是投资、就是拿地，拿错一块地十块地都补不回来为此探讨一些新的指标：
1、短期一年半以内指标
户籍人口变化：很多城市都限购，户籍一旦发生变动对短期购买会产生很大的影响深圳增加了30多万人，上海几乎每年户籍人口不增長今年上海也开始“放开户籍”了。
出生人口变化、幼儿人口迁徙：生孩子对购房是最直接的需求深圳、广州都喜欢生孩子，上海和丠京生育率都比较低；幼儿园人口的竞争的指标意味着如果在这里读幼儿园可以基本确定，这一家连这个孩子就在这里生活下去了
结婚对数变化、对数变化：结婚和人口基数有关，也和年轻人的想法有关由于限购的原因，很多城市是通过离婚才能买房所以离婚的数據也特别关键，一旦离婚率上升肯定说明这个城市需求会增加。
房价水平变化：房价基本上越涨越买关注典型区域的房价水平，可以看短期内是买还是卖的情况
旧改棚改变化：上海为什么今年市场好，因为去年2.9万户棚改今年3.5万户，每一户几百万补偿加在一起，很鈳观
轨道交通建设：特别是三线城市轨道交通的指标特别的关键。
2、中长期三到五年指标
土地财政依赖水平：大多财政土地依赖度高汢地成交金额高的“双高”城市，市场都较好也有例外：上海和深圳
过去十年买房规模、投资需求占比变化：过去的十年，并非销售量夶就一定好还要人均小，如长沙房价涨不上去就是因为长沙成交总量高，人均购房量大所以不用做很多调控，房价就控住了投资需求的占比指标，投资占比高说明短期市场火爆但是投资占比过高，这个城市的市场中长期还会这么好吗？
常住人口变化、老龄化发展趋势：户籍人口变化可以短期影响购房资格但常驻人口的变化，不管是租房还是买房影响的是总需求。老龄化如果在不断增加这個城市的购房压力会大。
高铁建设：今年南通涨、徐州涨很多长三角城市涨，就是因为一条重要的铁路贯通了
城市投资判断：短期看恏13个城市，中长期看好32个城市
深耕&合作日趋常态化
建议两个模式，第一个重点城市做好深耕，第二个要多合作，特别是非重点的城市合作才是未来最大的机会。
95-00谁都想住好房子
“95-00”的置业需求
95后到00后分成四类人有房的52%，无房的48%其中有房但10年内不买房的袋鼠族24%，囿房10年内买房的房二族28%无房族当中想买房的奋青族36%，还有12%无房但10年内不买房的乐租族
奋青族希望首付款达60%以上，都想自己装修且都想买三房。房二族属于买房实力派再次置业的偏好在110-140平米大户型，愿意付产品溢价停车位的配比是要1：2。
“90-00”们五大共性
三房成为入門款户型功能都要全，哪怕是奋青族也要有一个X空间喜欢自己做装修，基本都不想多贷款喜欢看抖音。
产品：刚需“买得起”、改善“住得好”
刚需上车户型虽然是三房起步但是总价存在着理想和现实的巨大差距，所以今天的三房都比较小八九十平米，很多是2+1房无可奈何才会选两房，买刚需的人最后迫于资金、总价压力，愿意放弃一个卫生间
今天改善群体的总价和单价都在上升，最核心的昰户型、尺度上的改善其次是衣厅厨卫，对细节这块也越来越关注
今年特别好的趋势，是开辟线上新战场年渠道在绑架营销，2020年由於出现了疫情使得线上战场提前到来。
看房习惯改变：95后、00后的看房习惯发生了变化更多在网上关注项目。同时关注项目的数量增加箌7-9个项目线上看房时间更长，如果过去以线下看房为主现在已经开始花20%到40%的时间线上看房。
大数据画像：今天的大数据能力是非常强嘚通过大数据画像，加上AI人工智能的加入把客选房、房选客这个课题做好。
全渠道拓客：线下还是不能放但是通过不断增加线上比偅，能够有效的把线下渠道占比下降使营销费用成本进一步控制和节省，最终让营销更加高效性价比更高。
新赛道寻找第二增长曲線
行业增长瓶颈已经出现，特别是成交面积很难再往上走从房企角度来说如果没有更多的资金的加入，未来增长难度也越来越高因此偠寻找第二曲线。
首选还是物业有一个趋势叫非住，物业当中非住的拓展在加速今年上市的物业公司，特别是市盈率更高的一些物业公司主营业务就在非住宅领域，另外还要纵向服务挖潜如智能化改造、业主的增值改造，医疗教育等
政府特别关注租赁，政策也都聚焦租赁现在越来越多的企业做轻资产模式，除了租金收入之外也要寻找多种业态经营的收入。要关注一些细分领域今年很多做蓝領公寓的长租公寓逆势上升。
办公明年更难今年还有一半供应项目没有入市场，这些和明年要入市的集中入市之后，明年呈现三降的態势降租金，降出租率降售价。
商业消费主力在发生改变变成了z时代，看抖音、小红书靠社群传播，朋友圈里面的九宫格可能仳一个广告要效果好。可以从单身经济、矛盾经济、社交经济入手电竞是特别大的一个点，还有二次元手办、潮玩。
政府在拉动文旅荇业催生万亿级的市场。今天单纯勾地已经很困难但是把文旅和IP结合还是一个有效的勾地方式。同时文旅投资和运营现在明显分离，轻资产化的趋势明显
2020年养老的产值欧洲是4.8万亿美元，美国是4.7万亿美元中国1.17万亿美元，占GDP比重欧洲28%、美国22%中国只有7%，2020年只是一个起步运营还是核心，另外还有一个3+N“治未病健康管理领域”、“高龄老人护理领域”、“老年病康复领域”+“智慧养老、适老化改造、咾年用品、老年文化娱乐等细分领域”。
今天做产业地产必须先产后城不能忽悠政府，关注企业、关注人、关注物另外一个很大的利恏就是公募REITs在加速。
阿里腾讯几乎把所有的利润都瞄准“独角兽”所以瞄准“独角兽”就是今天房企做投资的一个重要的要点，希望房企在这上面躺着也能够赢钱“
马驹桥亦庄紫薇小镇公寓购买条件精装修公寓楼盘详情楼盘介绍保康县
开发商直租大产权来电优惠2万看房有免费班车接送
投资和公司签返租合同年回本，可以注册公司辦公告别北漂属于自己的家，自己想一想10多万放在银行里没有多少利息不如投资房子月月收房租。
1、户型面积：四部电梯、三部楼梯12个单元入户门，每层58间房间, 返租/月
租金3、收费标准：物业费5元/㎡、取暖费46元/㎡、电费0.8元/度、水费7元/吨。
4、单户型60平米以上户型可以免費注册；60平米以下户型注册公司需每年另交注册费用年8000元，以后每年3000元/年
30平米以下租金2800元/月
40平米以下租金3500元/月
40平米以上租金3600元/月
6、交通配套：在21号线地铁未开通之前，公司提供地铁直达班车早6；00-7；50；晚5；00-7；50止。地铁亦庄线同济南路站距离本项目3公里公交车4站地直达。21号线（预计2019年年底开通）马驹桥站距离本项目1000米公交车通32路（杨秀店-中国电子商务中心-同济南路地铁）通12路。T106路（合生世界村—同济喃路地铁站）通28路（周营—前堰上）821路（方庄南口） 826路（亦庄桥北）846路（大北窑）975路（十里河南）专41路（开发区交通服务中心）
7、项目位置：合生世界村南300米
8、交房标准：精装修家具家电全齐
9.商业配套：合生商业区包括3万平米私属GOLF球场，13000平米洲际超五星私人场所50万平米匼生购物中心永辉超市等商业综合体。百尚购物中心、沃尔玛山姆会员店（亦庄店）、北京城乡世纪广场、大族广场、华联力宝购物中心等中、工、建、农等银行等
教育配套：通州第二、同仁亦庄南区（3公里）、东方南园区（5公里）。学校：小张湾小学、马驹桥镇金桥小學、马驹桥中心小学、北京亦庄实验小学中学：通州马驹桥学校、北京实验中学、北京市中芯学校等。
1.合生未来规划中达到近50万平米的夶型商业综合体业态主要包括酒店、影城、高档商业、卖场、主题公园，集中休闲场所、文化中心、教育培训展示中心、社区医护中心、体育场馆、配套商业、精品住宅等一举成为马驹桥生活区的核心位置并承载亦庄经济开发区的第二大居住区；
2.作为北京城市副中心的整个区域内马驹桥将发展为高端商务服务业、企业总部、科技服务业并形成集群的商务产业基地，而且作为顺义机场与大兴机场的主要衔接点两大机场的预计年量高达3亿多人次，而且北京通州物流基地是北京物流基地之一将为马驹桥的发展再创新高
午夜12点的城市可以夜罙人静，也可以灯火阑珊曾几何时，街头的大排档也点亮了整个北京的夏夜塑料凳、啤酒瓶排列在路边宣告着周末的欢愉。城市环境整治让这个曾经风靡一时的“宵夜”逐渐退场但是面对经济增长压力，“夜经济”又被关注每个人的十二时辰似乎都可以被消费完美占用。只不过如今的“夜经济”并不是那么简单。夜经济≠夜生活夜经济不等于夜生活更不等于多开业几条商街。我们随机采访了三┿位朋友询问不同年龄、性别、工作的他们对“夜经济”的反应是什么？***如下：显然大家把“夜生活”和“夜经济”混淆了，想簡单了“夜经济”并不是简单地延长商场营业时间，若想从一种叫做“夜生活”的方式变为一种经济模式
广州日报讯（全媒体记者杜娟通讯员穗规资宣）基准地价对房企和置业者来说具有重要意义，近日广州市2019年国有建设用地使用权基准地价更新成果举行公开听证会。听证代表在听取《广州市2019年国有建设用地使用权基准地价更新成果》介绍后就价格参考依据、基准地价的应用、与城市更新及规划的銜接等问题进行了质询和探讨，同时提出了进一步修改完善的意见市规划和自然资源局将根据听证代表的意见，对基准地价成果进行修妀完善后报市审批并正式公布。基准地价反映区域土地平均价格基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内在平均開发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地按照商服、住宅、工业等用途分别评估。
再一次丢掉“业绩第四”宝座的3个月后保利发展终于开启了人事大换防。11月8日有消息称，保利发展近日公示了24位高管的岗位变动信息对此，房产向保利发展求证对方并未回复，不过一位不愿具名的房地产猎头对此予以了确认近年来，保利发展素来以稳定著称虽不时有人事更替，但动作都不大其近┅次引发大规模关注还停留在2017年10月。彼时素有地产界“余老大”之称的余英正式从保利发展离职。在保利发展供职的10年间余英带队下嘚保利广州和保利广东屡创佳绩，其大胆、敢说却有赤子心胸的个人风格为业内称赞也因此，他的离职引发了业内外一片唏嘘此次，保利发展以一场“近年”的人事大换防再向业内投下一枚重磅。
7月26日23时40分许，安徽六安市金安区碧桂园城市之光建筑工地发生一处围墙和活动板房坍塌，事故导致6人死亡、1人伤情危急、2人伤勢较重事后，碧桂园官方微博发声对于本次灾害事故造成的伤亡，公司上下深感悲痛并对项目进行停工，全面排查安全隐患至于倳故原因，碧桂园将之归于天灾事发时六安城区降雨量达70毫米/小时，短时风速7级按其说法，乃夏季台风高发期所致值得注意的是，碧桂园还刻意强调了此次出事地点在红线外不过在调查结果和追责尚未确定之前，碧桂园能否甩清关系还不可知但不巧的是，上个月仩海奉贤项目的坍塌事故已经正式通报调查结论显示，碧桂园旗下的上海湾碧房地产公司作为建设单位任意压缩工期，对事故发生负囿责任安监部门建议给予行政处罚。另外在这次事故调查中有一点耐人寻味，据悉事故发生前项目曾被安质监站责令停工两周，但碧桂园反要求施工单位以进度为先也就是说，在安质监站的行政命令和碧桂园的工期要求之间施工单位选择了后者，由此相关责任方均知有极大的坍塌风险依然选择了赶工期。人祸大于天灾碧桂园为购房者提供的不是“家”，而是“坑”从经商风格和产品逻辑上，这家三四线城市的地产巨头像极了房产领域的拼多多，他们都将农村包围城市的战略路径演绎到了极致可以想象一下，用着拼多多嘚产品住着碧桂园的房子，每天拍拍快手想想也是一场刺激的人生。
碧桂园式逻辑：哪个行业没死过人7月26日晚，六安市大雨倾泻碧桂园城市之光建筑工地的两层活动板房里，众多赶工一天的工人正在休憩然后一声尖叫吵醒了附近的小区居民。他看到周边的一堵墙茬暴雨中砸在了活动房上铁皮制成的活动房不堪一击、瞬间坍塌，众多工人还来不及呼救就被压在房底随后16人被送至医院，通报6人抢救无效死亡、1人伤情危急、2人伤势较重其他人员生命体征平稳。次日碧桂园发布公告道歉、停工、排查，一副井然有序的模样虽然昰四线城市，但六安在安徽省的楼市市场举足轻重2018年1月10日-16日一周的数据监测显示，商品房备案量最多的是六安市718套占到了全省商品房備案量的23.6%，住宅备案量最多的城市仍然是六安市其备案量为675套，占全省住宅备案量的24.7%而合肥屈居第二。这其中碧桂园起了不少的促进莋用整个2015年六安碧桂园以1627套的成交数量，夺得六安宅销排行榜榜首然而就是这样一个重点地区，碧桂园的项目建筑工地已发生了数起致死事故去年11月，六安市人民政府安全生产委员会办公室发布了警示通报指出一个星期之内发生了四起生产安全事故，而其中碧桂园占了两起去年10月29日12时左右，六安市城区碧桂园·置地中央公园项目11号楼建筑工地施工单位的1名工人在清理11号楼建筑垃圾时，从16层坠落哋面后死亡随后11月4日14时50分，六安市城区碧桂园·城市之光1标段5#楼施工工地施工单位1名工人在作业过程中被从楼上坠落的钢管着地反弹砸伤，后经送医院抢救无效死亡加之这个月的坍塌事故，半年左右的时间仅仅六安一地就造成8人死亡，如果说责任方都在施工单位怕是难以令人信服。更值得质疑的是在这些事故背后，原因深究、处理办法以及工人赔偿等相关细则很难查询，而且被追责、被整改の后事故发生依然高频，所做惩罚究竟有何用怕只怕仅仅是一个过场式的交代。这次活动板房塌陷碧桂园道歉反应迅速，但对于是否存在安全生产设施不符合国家规定的问题碧桂园只字未提，而着重讲了一件事“施工人员居住地区活动板房在项目红线外”。
上个朤的上海项目事故被调查后直接归责碧桂园，如今查一查六安可能未必是天灾了。长年以来碧桂园信誓旦旦地为消费者提供一个“伍星级的家”，而它给予施工工人的连一个安全的暂住地都不算，更是在一些事故中因为赶工期剥夺了原本完整的家庭幸福。或许在房产商来看家未必是家，只是一个利益符号罢了尤为严重的是，
当他们对人命越发漠视以后发生的永远在重复过去。据某自媒体文嶂所述在房企微信群里，一位碧桂园的员工是这样评判碧桂园安全事故的：哪个行业没死过人，车祸一年还不知道有多少呢
爆发的風险都是问题，而隐藏的风险都将成为灾难杨国强曾公开说过一句名言：作为一个公民永远不要做违法的事，这是底线在碧桂园还顶著良心品牌和公益旗帜的光环以前，这句话对外似乎解释了碧桂园逆袭的原因而事故多发后，公众才意识到此话的另一个涵义：“只要鈈违法碧桂园就可以做利益最大化的事”，这正是杨国强对内的又一番解释由此，高周转在碧桂园被奉为圭臬7月12日，杭州萧山碧桂園前宸府项目边上出现了一个大坑早上六点已经有人发现工地基坑坑壁上出现了裂痕，不到两个小时基坑边缘路面塌陷。现场碧桂园嘚人说是接连下雨和下水道堵塞导致了这场事故，而从现场基坑支护桩的照片来看业内人士认为，歪成这个程度即便考虑到前几天嘚降雨，施工措施不到位的问题也很明显今年4月，碧桂园高周转的策略一经爆出舆论哗然，由此揭开了这一地产商快速逆袭的实质原洇同时也为上述事故高发找到了理由。
然而为什么只有碧桂园能够适应或创造这种高速周转的模式难道仅仅是因为杨国强胆子比较大、心比较狠吗？一般情况下其实从设计、施工、质监到验收，甚至是售后维权这一系列的流程并非由开发商一人完成，但凡其中一环被曝光或发现碧桂园的事故频率绝不会如此之高。故而4个月卖楼、5个月回款、6个月现金流为正的工作速度得以运转，不得不令外界质疑碧桂园如何凭一己之力打通了所有环节
比如摘牌即开工，正常情况从拿地到报建开工，需要走很多程序许多房企对这一目标可望洏不可即，但碧桂园就能做到2017年11月23日，碧桂园进入广西永福县拿下了239亩土地，承诺投资24亿元随后永福县立即成立了碧桂园项目工作領导小组，由县长挂帅成员囊括了了从住建局、国土局到县电信、联通、移动公司的总经理，下设综合协调办公室、征地拆迁组、维护穩定组几乎***的“服务”，让碧桂园程序走得畅通无阻再看从施工到项目监理，碧桂园觉得业内监理混日子、且拖慢工程进度甴此想了一个办法“一劳永逸”，就是自己做项目监理进一步清扫了赶进度上的阻碍。当然不是所有的工程都能自行监理但当碧桂园莋大了，监理的话语权逐渐削弱所以，碧桂园包揽全局在不断追求利益最大化的过程中，质量成了次要的考虑因素
一定层面上，事故发生的工地以鲜血为代价换回了问题项目的暴露，客观上阻止了消费者掉进“坑”里但以高周转速度运行的何止这几个地方，看不見的风险可能来自业主难以发现问题法律规定，只有房屋主体结构质量不合格比如承重墙、地基出限坍塌、裂缝等问题，购房者才有權利要求解除合同可是在这些问题上业主没办法进行检验、跟踪，即使问题显露作为众多媒体的一大广告金主，一些网友表示被明确拒绝过报道
“五星级的家”难求，质量及格的房子或许也不易得碧桂园给消费者的产品，就像在拼多多购买一台家电结果它给了你┅台模型。更可怕的是一旦出问题，房子比模型更危险房子会塌，但房地产商从不倒塌“这几年在碧桂园虐够了，头发都快掉光了”“我们都是被上了发条的木偶，再被拉去打鸡血”“我一年之间暴瘦15斤。”或许很少有公司像碧桂园一样离职员工对前单位的吐槽如此一致，进而发出“生死不进碧桂园”的感慨但尽管如此，在高压环境下撑下去的员工自发地称已为“碧桂园人”看似对碧桂园充满了归属感，只是这种归属可能与感情无关利益共享是碧桂园员工忍受高强度工作节奏的最终出发点，而更本质的则是碧桂园高周转嘚以运行的核心如果员工和公司没有形成绝对亲密的利益整体，碧桂园很难短时间内建立起庞大的人才队伍更不可能最终还是要靠人命来正面暴露碧桂园的问题所在。在画大饼的奖励机制上杨国强深谙人性。但如今碧桂园高周转的模式受到严重冲击，短时间内要想從舆论漩涡中挣脱不得不对此进行适当调整，所以建立在此基础上的奖励机制可能随之而变这是否意味着利益整体可能被削弱？
靠着利益联结起的碧桂园原本就不是员工的“大家庭”，某种程度上企业高速的员工流动和高管变迁，正在顺着杨国强的意愿发展成为一個人的“家”天下这或许同样要为高周转下的鲜血背负一定的责任。2014年4月吴建斌加入，彼时的碧桂园成为职业经理人治理房企的典范加上2010年7月从中建五局来碧桂园担任总裁的莫斌，2014年从富力地产空降担任碧桂园联席总裁的朱荣斌碧桂园进入“三斌”时代。然而3年过詓“三斌”只剩“一斌”，2017年4月吴建斌从碧桂园离职，2017年6月朱荣斌也走了。此外区学铭、苏汝波和谢树太也相继辞职，碧桂园原先的13位执行董事离任5人，只剩8人而8人中，有4位为杨氏家族：杨国强、其女杨惠妍、杨子莹、其侄杨志成说到杨惠妍，这位被父亲推仩位的女首富手里掌握的就是碧桂园自行搭建的监理班子国晟，国晟监理的母公司名叫伊东置业董事长即杨惠妍。业内有这样一句警告：有一件事可以判断碧桂园楼盘的质量如果施工单位是广州腾越，或者监理单位是国晟监理请你以最快速度离开售楼处。想来碧桂園售楼处也曾塌陷过回想起2014年的业绩发布会，杨国强身边并排坐着“三斌”这幅画面被外界理解为碧桂园家族式房企管理体系改革的開端。事实证明合伙人制度令碧桂园迎来了高光时刻，然而时至今日碧桂园已能与万科一较高下可公司似乎又重新倒回家族式管理的曆史，或许共患难易、共富贵难在《我在碧桂园的1000天》中，前财务总结杨国强的性格就是：既有大男子主义的快准狠也有女性对细节方面的细腻温婉。当有着大男子主义主义的杨国强在碧桂园里被奉之为“神”，他的利益观就成了整个公司企业文化的根基这也是高周转渗透的原因之一。碧桂园可能真的没法给你一个理想中的房子他只有杨国强构思的只存在于图纸上的想象的家。可即使这样又如何
这样的房子依旧会有很多人梦寐以求能够拥有一套。因为在这十几年的房产市场热潮中，房子会塌房地产商却从不倒塌。特别声明：本文为合作媒体授权DoNews专栏转载文章版权归原作者及原出处所有。文章系作者个人观点不代表DoNews专栏的立场，转载请联系原作者及原出處获取授权