已经发生法律效力的民事调解书协议约定一方将“小产权房签合同还是协议”交付给另一方在案件执行过程中，案外人提出执行异议主张执行标的物为自己所有，请求法院中止该房屋的执行对待“小产权房签合同还是协议”的权利归属问题如何认定，“小产权房签合同还是协议”能否作为执行嘚标的物

　　案外人：梁某，赵某

　　申请执行人：张某。

　　2011年11月解某份购买陈某开发的位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套，2012年4月15日解某将该楼房转卖给张某双方签订了房屋***合同，张某支付房款21万元解某出具收条一份。后两人因此房屋***产生糾纷诉至郓城县人民法院，法院立案予以受理并于2014年11月3日作出（2014）郓民初字第2310号民事调解书，双方达成如下调解协议解某于2015年5月1日湔将位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套交付给张某。后解某未履行民事调解书所确定的法律义务张某于2015年5月13日申请强制执行，郓城县人民法院以（2015）郓执字第499号立案予以执行

　　在该案件的执行过程中，案外人梁某、赵某于2015年8月24日向郓城县人民法院提出执行異议称案外人梁某与陈某双方于2012年12月15日签订《购房合同》，约定将位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套出售给案外人案外人巳经支付全部房款27万元整，且案外人已经收到涉案房屋的钥匙且已经装修完毕并入住请求法院中止对上述财产的执行。

　　 郓城县人民法院认为：案外人梁某虽与陈某于2012年12月15日签订了《购房合同》一份但尚未办理房产登记。由于依据执行的（2014）郓民初字第2310号民事调解书巳经确定解某于2015年5月1日前将位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套交付给张某且该调解书已经发生法律效力。故案外人梁某、赵某请求中止对该房产的执行申请予以驳回

　　在该异议案件的处理过程中，合议庭形成两种观点：

　　一种观点认为两份《购房合同》虽然都是关于“小产权房签合同还是协议”***的合同，且是“一房二卖”但是鉴于目前现行有效的法律法规尚未对涉及“小产权房簽合同还是协议”的***合同作出确切的法律规定，所以参照《最高人民法院关于审理***合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关於“出卖人就同一普通动产订立多重***合同”的规定对不动产***合同的处理可参照此规定，以先行受领交付的买受人作为第一顺位嘚交易方在本案中，虽然解某与陈某签订的***合同在前但是梁某、赵某却先于解某受领交付，且已装修并入住即梁某与赵某对该房屋处于实际占有状态。故应中止对该涉案房屋的执行

　　另一种观点认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中关于对案外人提出排除执行异议的审查规定重点审查三项内容，一是案外人是否系权利人；二是该权利的合法性與真实性；三是该权利能否排除执行案外人梁某与赵某虽有《购房合同》，但房屋尚未登记且国家对待“小产权房签合同还是协议”嘚权属问题尚未作出明确的法律规定，案外人对涉案房屋享有的权利基础不存在故应当驳回案外人的异议。

　　笔者倾向第二种意见

　　首先分析第一条，即案外人是否系权利人；梁某与赵某是否是该“小产权房签合同还是协议”的实际所有权人这就涉及到“小产权房签合同还是协议”的权利归属问题。“小产权房签合同还是协议” 是一种非独立房地产依赖于农村的土地制度与农民身份，是指由开發建设单位在集体所有的土地上开发建设未经国家征收转化为建设用地，未缴纳土地出让金等费用而作为“商品房”向本集体经济组織之内的成员或者之外的居民销售的居住性房屋。对待“小产权房签合同还是协议”国家相关政府部门并不颁发具有法律约束力的产权證，其所有人并不享有法律意义上的真正产权就本案而言，案外人对此涉案房屋享有的权利并不是真正的产权所有权如果给予学理上┅个确切的概念，笔者认为居住权更为合适

　　二是本案中梁某与赵某对涉案房屋的占有状态，是否具有合法性“占有”是《物权法》单列的一章，可见我国对占有状态的权益保障相当重视但占有的保护取决于占有的合法性、合理性。如同《物权法》中所规定基于匼同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定

　　就本案而言，分析案外人占有的合法性就涉及到《购房合同》是否具有法律效力。理论上对小产权房签合同还是协议***匼同的法律效力有两种意见一是无效理论。如果房屋不是在集体经济组织内部转让则认为无效，反之集体经济组织成员之间的相互转讓则是有效的；这是依据我国的《土地管理法》以及《房地产管理法》中的相关规定我国土地根据用途划分为农用地、建设用地以及未利用地等，严格限制农用地转化为建设用地；且允许市场上流转的商品房是在国有的土地上开发建设的小产权房签合同还是协议则是在集体所有的土地上开发的。依据《房地产管理法》的规定房地产开发行为只能在依法取得国有土地使用权的土地上进行，因此村委会在集体土地上进行的所谓“房地产开发”违反了我国法律的强制性规定该行为是我国法律直接禁止的。因此“小产权房签合同还是协议”***合同内容上违反了我国法律的强制性规定，应属无效二是有效理论。即小产权房签合同还是协议屋***合同只要是符合双方真实意思表示基于自由意志达成的合意，基于恪守诚实信用原则的要求应当得到法律的认可和保障。

　　司法实践中对小产权房签合同还昰协议***合同效力的认定采取的做法往往是要么回避要么认定无效。这主要是基于国家政策的考虑以及保障农民核心权益的需要鉴於目前小产权房签合同还是协议屋***合同的无效处理原则下，本案中案外人对涉案房屋的占有并不具备法律基础。

　　综上分析案外人对涉案房屋并不具备排除强制执行的权益，一个没有经过确权的“权利基础依据”（小产权房签合同还是协议***合同）的“占有状態”并不能对抗已经发生法律效力的执行依据

　　笔者认为，在司法实践中对待这类“小产权房签合同还是协议屋”纠纷案件没有明確法律规定的情况下，在不违背相关法律强制性规定和国家相关政策的情况下可参照一些基本法律原则，比如诚实信用原则或者公平衡量的原则在原则与灵活之间进行当事人之间利益的衡量与比较，从而做出合法合理合情的裁判结论

近很多人关心小产权房签合同还昰协议的问题在国内长期的住房体制改革过程中，由于各种原因小产权房签合同还是协议作为一种尴尬的存在一直广泛游离于市场体系之外，形成庞大的住房黑市

官方统计数据一直无法厘清国内小产权房签合同还是协议的具体数目，但是似乎大家总能找到正在出售的尛产权房签合同还是协议今天购房指南就以一例小产权房签合同还是协议纠纷案为例，来给大家讲讲小产权房签合同还是协议的问题鉯及什么叫做小产权房签合同还是协议购房合同以无效为原则以有效为例外。

案例回顾：小产权房签合同还是协议两次转卖产权归谁

安某与王某系夫妻关系，二人于2001年12月5日以4万元的价格购买了一套房屋，该房屋土地系集体土地安某与王某非该集体组织成员。该房屋购買后一直由夫妻俩的儿子小林居住使用

2011年4月1日，小林经中间人崔某介绍与唐某签订《房产***合同》唐某以22万元全款购买该房屋，并於2011年4月搬入该房屋居住

之后夫妻俩以对儿子小林将房屋卖给唐某不知情诉至法院要求确认房屋***合同无效。

该案的一、二审法院均以尛林对房屋没有合法处分权唐某不属于董家疃村集体组织成员购买农村集体土地之上的房屋违反法律规定为由确认了双方之间房屋***協议无效。

之后安某与王某又起诉本案要求确认房屋权归其拥有并要求唐某返还房屋。

一审法院以安某与王某虽购买房屋属实但不属於董家疃村集体组织成员，不享有房屋权利对二人要求确认房屋归其的请求未予支持。

以唐某与小林之间的房屋***合同被业已生效的囻事判决确认无效房屋系安某与王某出资购买，虽不享全部权利但享有居住权益，唐某现居住在该房屋侵犯了二人的合法权益判决唐某返还房屋。

唐某不服一审判决提起上诉

二审法院以安某与王某不是董家疃村集体组织成员对该房屋没有相关权利，二人购买房屋后沒有在此居住将房屋的使用权让渡给其儿子小林，小林长期在该房屋居住占有唐某基于实际占有人小林的处分行为并支付合理价款对涉案房屋取得了占有权。

安某与王某要求唐某艳返还房屋于法无据驳回了安某敏与王某凤的诉讼请求。

对于这个判决我们可以通过以丅几个方面来看：

一是集体土地上的房屋能不能***？

我国实行房地一体主义立法模式对集体土地上的房屋***的法律和政策调整主要通过对土地的调整体现。集体建设用地上建造的房屋如果销售给城镇居民则房屋占用范围内的集体建设用地使用权也一并转让给了城镇居民。虽然房屋相关权利人对自己的房屋拥有完全产权但是出卖房屋就变相处分了集体建设用地使用权。

《城市房地产管理法》第31条规萣房地产转让、抵押时，房屋的相关权利和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押

《物权法》对此也作出了相同规定。

《土哋管理法》第63条规定农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

由于集体建设用地使用权的转让受到限制出卖房屋也就受到限制。根据规定农村私有房屋***合同的效力应认定无效为原则，以认定有效为例外只有房屋***的双方均是同一集体經济组织的成员的，可以认定合同有效

另有规定，城镇居民与农村居民之间签订的房屋或者宅基地的***合同无效不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。

但在对于1999年《土地管理法》修订之前订立并已履行完毕的合同而言如符合当时的国家政策及囿关法律规定的，不应以损害社会公共利益为由认定其无效

集体土地上的房屋***包括农民自有房屋即农村宅基地房屋***、集体土地仩作为商品房出售的小产权房签合同还是协议***等。

二是本集体经济组织以外人员都是指哪些

本集体经济组织以外人员分为其他集体經济组织成员和城镇居民两种情况，这两种情况虽***主体不同但合同法律效力并无差异。

由于农村宅基地具有较强的福利和保障性质且是本集体组织成员无偿取得的，取得宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村經济管理体制。因此其他集体经济组织成员购买农村宅基地和房屋的合同无效

对于城镇居民***建立于集体土地之上的宅基地使用权的問题，《物权法》没有明确规定因此应当适用国家有关政策的规定进行裁判。

国务院1999年5月6日发布的《关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”；

2004年12月24日国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》：“加强农村宅基地管理禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

2011年11月10日国土资源部、农村工作领导小组、财政部、农业部发布的《关于农村集体土地确权登記发证的若干意见》第10条规定：“对于借户籍管理制度改革或擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房签合同还是协议’等违法用地，不得登记发证”

上述国家政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或地上建筑物，因此应当认定城镇居民和农村居民之間签订的房屋或者宅基地的***合同为无效合同。

三是集体经济组织以外人员购买集体土地房屋在哪些情况下有效？

本集体经济组织以外人员***集体土地上房屋的合同有效的例外情形

一是出卖人将宅基地上所建房屋卖与其他集体经济组织成员、城镇居民前或同时，该房屋所占该宅基地因征收已转为国有土地原为农民身份的出卖人也转为城镇居民的，则宅基地性质已发生变化的可以认定房屋***有效。

二是购买农村私有房屋后如果所买的房屋已近有批准权的机关批准和当地的集体经济组织同意，办理了房屋和宅基地使用权产权变動手续并取得合法权属***的，可以认定***房屋合同有效因为相关机关已经对房屋和土地权属的变更作出许可，亦应认定合同有效

三是买受人虽系其他集体经济组织成员、城镇居民，但其配偶或子女为购买房屋所在地集体经济组织成员且在购买房屋时系家庭成员囲同出资，也为共同居住的村集体经济组织同意其***合同内容的，可以认定为家庭共同购买的***房屋合同有效。此种情况下可鉯视为同一集体经济组织成员之间***的农村宅基地房屋，合同有效

四是根据1986年《土地管理法》及1999年1月4日发布的《土地管理法实施条例》第27条的规定，回原籍乡村迁入户口的职工、退伍军人和离、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳同胞的，需要集体土地建住宅的依照《土地管理法》规定的农民申请宅基地的程序办理。该条虽被此后修订的《土地管理实施条例》删除但根据“法不溯及既往”的原则，在1999年1月1日《土地管理法》修订之前农村村民将房屋转让给回乡迁入户口的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳同胞的，应当认定房屋***合同有效

五是对同一房屋经多次***、转让的效力，可以依据后一手的身份和交易情况结合前述原则进行判断认定。如果后一掱的***人系本集体经济组织成员的视为宅基地并未流转给本集体经济组织以外的人，不违反法律、政策的禁止性规定合同有效。

回箌刚才的案例当中案件当中的房产***有效吗？

本案诉争房屋系在集体土地上建造的房屋安某与王某非该集体经济组织成员,其虽出资從村委购买诉争房屋，但因该房屋***合同违反法律和国家政策规定而无效

唐某虽从合法占有人小林处购买诉争房屋，但因唐某也非该集体经济组织成员其与小林之间的房屋***合同也无效。

在安某、王某及唐某均不是诉争房屋相关权利人的情况下唐某合法占有使用該诉争房屋，安某、王某无权要求唐某返还诉争房屋安某、王某购买诉争房屋后将该房屋的使用权让渡给其儿子小林，二人可向其儿子主张权利在小林向唐某主张返还诉争房屋时，唐某可同时要求小林返还购房款及赔偿相应损失

　　湖南法院网讯　 近日永兴縣人民法院审结一起小产权房签合同还是协议***合同纠纷。

　　2010年8月为促进新农村建设，某村委会申请对该村的农贸市场进行改建被告曹某等四人合伙改建了旧农贸市场并另新建了一栋楼房。2011年4月原告刘某订购了该楼房的一套房屋及一个门面，并预交购房款60000元2012年8朤，楼房竣工刘某认为所订房屋存在严重质量问题，多次找四被告协商预付款返还事宜但双方未达成一致意见，原告故诉至永兴法院

　　法院经审理查明，农贸市场楼房占用范围内的土地使用权归该村集体所有即该楼房建设在农民集体土地上，不能取得国家房管部門颁发的产权证系国家目前所不认可的小产权房签合同还是协议；小产权房签合同还是协议只可在集体组织成员间转让和置换，不可出售给非集体组织之外第三人庭审中承办法官对双方作了耐心细致地调解，但四被告认为双方卖房合同有效拒不返还预付款。承办法官铨面分析案情后认为四被告将在集体土地上建成的房屋出售给非该村村民，使得该集体土地使用权已发生了实质性的流转违反了法律嘚强制性规定，双方达成的房屋订购协议无效判决四被告返还原告购房款60000元。