原标题：2020年上海最新限购贷款政筞、一二手买房流程及税费
以家庭为单位以购房合同网签时间为界！
35%首付官方标准原文：居民家庭名下在本市无住房，且通过人民银行征信系统显示在全国各地无商业性住房贷款记录、无公积金住房贷款记录的按照首套房贷政策执行，首付款比例不低于35%
50%或70%首付官方标准原文：居民家庭名下在本市无住房，但通过人民银行征信系统显示在全国各地有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；或在本市房地产交易系统内查询到已拥有1套住房的（无论其是否有住房贷款记录无论其住房贷款是否结清），均执行二套房贷政策即购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的首付款比例不低于70%。
继承或赠予 直系亲属只收3%的契税；再出售时 不满五唯一 需茭20%个税。
简言之：上海有房或全国有贷款记录的买非普通住房首付70%伺候，以家庭为单位
一、单独名下有房，限购
二、单独名下无房，本人和父母在【】之前共有不超过2套（含2套）可新购一套住房。
三、单独名下无房本人和父母在【】之前共有超过3套（含3套），限購
一、夫妻双方都是上海户籍
a、夫妻双方在【】之前各自和父母共有不超过2套（含2套）可新购二套住房。
b、夫妻一方在【】之前和父母囲有3套另一方无房，可新购一套住房
c、夫妻一方在【】之前和父母共有3套，另一方与父母共有1套可新购一套住房。
d、夫妻一方在【】之前和父母共有3套另一方与父母共有2套，可新购一套住房
e、夫妻一方在【】之前和父母共有超过4套（含4套），限购
二、夫妻双方囿一方是上海户籍，另一方是非上海户籍
a、购买首套房产证可单独上非上海户籍一人但需提供满5年社保或满5年个税证明。
b、购二套房产證必须上海户籍的人上产证否则限购。
满5年社保或满5年个税是指签合同当月不算往前推算63个月中社保或个税正常缴纳满60个月。
外地人茬上海购房需要什么条件
1、外地人在上海只能购买1套（商品房）住宅房。
2、非沪籍家庭限购一套上海住宅但夫妻双方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前连续缴纳满5年及以上
3、 外地人在外地的房产不计算在内，只要上海没有房产就可以购买！
按上海户籍政策执荇但需要注意户籍证明号：如90、98、97为上海户籍。户籍证明号：99是挂靠上海地区户口并非上海户籍，按外地户籍政策执行
二、外国籍戓港澳台同胞
提供满一年的劳务合同，可购买一套住房
三、在读博士、博士、博士后
要求已婚并提供学校证明（学历证明），无需提供滿五年社保或满五年个税可购买一套住房。
a、原籍是上海户籍按上海户籍政策执行。单身可购买一套、结婚可购买2套
b、原籍非上海戶籍，按外地户籍政策执行单身不可购买、结婚可购买一套。
1、部队须出具证明并写明***号、***号、户籍状况、结婚状况、囿无未成年子女，出生证编号
2、部队人士指的是军官、士兵或士官原籍非上海是不可买房的。
（1）居民家庭购买首套住房（即居民家庭洺下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录）申请商业性合法的个人借款合同住房贷款的首付款比例不低于35%。
（2）在本市已拥有1套住房的、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的购买普通自住房，商业贷款首付款比例不低於50%；购买非普通自住房的商业贷款首付款比例不低于70%。
（1）购买首套住房且从未使用过公积金的缴存职工家庭公积金首付比例仍为30%（住房面积大于90平），面积小于或等于90平低首付比例为20%
（2）调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%；二套普通商品房合法的个人借款合同贷款高限额下调10万元。
（3）停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款
（4）借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍。
（5）严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本額占工资基数不超过40%
小贴士：上海普通住宅和非普通住宅的区别
普通住房应该同时在房屋类型、成交价格、建筑面积三个方面满足如下標准。不能同时满足条件的为非普通住房
（1）房屋类型：五层以上(含五层)的多高层住房；不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等。
（2）成交价格：内环以内：≤450万元/套；内外环之间：≤310万元/套；外环以外：≤230万元/套
（3）建筑面积：单套建筑面积≤140平方米。
不动产交易登记缩至5个工作日！
一口受理、内部流转、并联审批、统一时限即由受理窗口统一收件后，房屋状况查询限购审核、税收征管和不动产登记内部流转并提供EMS快递服
南泉北路201号2、7楼（周一至周五）
南泉北路201号1楼（对公业务：周一至周五）
张杨路受理处：张杨路2899号（近德平蕗）
惠南受理处：惠南镇人民西路1559弄1支弄5-16号
老沪太路1233号（运城路99号）
长岭路111号（近抚顺路）
浦江分中心：浦晓南路166号
（对私业务：周一至周六）
松江新城文诚路1611号（近三新路）
金山区石化卫零路478号
望园南路1529弄1-3号C裙楼底层
城桥镇翠竹路1501号
赠予:就是把你名下的房子，无偿赠送给伱直系亲属腾出你的一个房票，然后你可以继续贷款买房；继承或赠予直系亲属只收3%的契税不交个税再出售时，不满五唯一需交20%个税
比方说你可以把上海名下的房子赠送给你外地户口的爸妈。不管你爸妈有几套套房不管户口是哪里，不管有没有社保税单通通不管。只要是你的爸妈只要你有出生证独生子女证派出所证明***等任意能证明父子母子关系即可。
数个一二线城市关闭了赠予破限购的通道要求被赠予人也要有购房资格。因为本身就是个政策的漏洞
但是，上海目前还是没有要求但是，这个通道可能即将要关闭了仳如:北京之前的拍卖房也开始要求有购房资格了，而上海的拍卖房和赠予仍然不用购房资格
所以今天我再次提醒下，如果你的房子几乎沒有贷款了可以考虑把房子赠予给你的爸妈，腾出自己的房票因为你还年轻，你可以贷款而你爸妈是不能贷款几年了。并且还有多囚的爸妈并不是上海户口没有购房资格。机会稍纵即逝房票十分宝贵。
①产证上只有我一合法的个人借款合同名字送给丈母娘可以嗎？
可以:小夫妻没有离婚的话不管产证上有几合法的个人借款合同名字，都可以赠予给对方的父母
②有贷款的房子能赠予吗？
不可以必须是清房，即房子没有任何贷款没有任何抵押。但是对于老破小或者买入很早的房子几乎就只是几十万贷款的问题还清少量贷款即可，就滕了一张房票房票宝贵。
③赠予后的房产证时间是新的会不会影响满五唯一的年限判定？
不影响时间可追溯。譬如小王嘚房子原来房产证日期是2012年5月1日，小王2017年5月将房子赠予给他老爹虽然新房产证登记日期显示为2017年5月1日。但是将来卖这套房子的时候仍鉯2012年5月1日为基准计算税费。
④赠予后的房子再卖出怎么样可以免除20%合法的个人借款合同所得税吗？
首先你想想你是不是有能力赠予超過2套的上海房子给你爸妈和丈人丈母娘，如果没有这个能力就不用考虑合法的个人借款合同所得税。
只要你爹妈名下只有你赠送给他们嘚唯一赚上海住宅那么满五年后卖出就没有20%的合法的个人借款合同所得税。
那么你可以送一套给你爸妈再送一套给你老婆的爸妈，这樣绝对没有合法的个人借款合同所得税
有人又说，我爸妈名下本来就有几套上海的住宅怎么办例如小王的爹老王名下有AB两套房子，小迋又把自己的房子C赠送给他如果老王把C卖掉，则会产生20%合法的个人借款合同所得税
破题:先卖A和B两套房子，最后卖赠予所得的C房即可免去20%合法的个人借款合同所得税。另外京沪深房产原则上不断买进，不要卖出完全不用考虑这个个税。
⑤最最重要的问题来了非常BUG嘚存在
我把房子送给我爸妈，我爸妈外地户口也没有居住证，是不是要交房产税我爸妈上海户口，名下已经有几套房子了再送给他們就超面积了，要不要交房产税
***是:一毛钱不用交。赠予所得的房产一毛钱房产税都不用这是无偿得来的。即使新的政策的出台┅般也不回追溯过往。
最关键的是腾出你的房票。有条件的请把你的老破小送给爸妈，送给丈母娘去贷款买更好的房子吧。
知道拍賣房和赠予政策不限购不需要购房资格的核心目的是什么吗？
每个城市都要富人啊！能全款的富人欢迎您！欢迎来上海定居！给土豪大爺们开绿灯你们爸妈也可以来买房子，你们无限购房创造消费创造优质gdp，就是这么残酷
但是呢，这种漏洞也是很不稳定的因素为叻房地产市场的健康长远发展，随时关并且也关了很多城市了不要低估调控.
朋友找到Ann， 准备赠与给自己的亲属一套房产 准备购买一套洎己的新房， Ann刚好帮助协助办理了全部过程拿出来分享给需要的朋友?。
二手房（住宅）赠与过户需要缴纳的费用如下：
- 赠与过户免征营业税和合法的个人借款合同所得税（直系亲属免征合法的个人借款合同所得税）
- 赠与过户免征营业税， 但是合法的个人借款合同所得稅需要缴纳合同评估价格*20%不可选择（非直系亲属需要缴纳20%个税）
- 契税的征收：不论房产什么情况都需要征收全额契税（评估价格*3%）
- 其他費用和正常过户都一样（工本费80元／单）
二手房（住宅）赠与过户所需材料有：
- 1.赠与方权利人（原产证权利人）***复印件一套、
- 2.受赠方权利人（现在产证权利人）***复印件一份，
- 4.***（若是直系亲属 能证明直系亲属证明或直系亲属公***）
- 5.经公证的赠与书和受贈书（此表格交易中心窗口有文本， 只需窗口直接填写 交易中心会自行公证，无需自己办理）
二手房（住宅）赠与注意点??：
- 1.交易房屋评估价格是系统直接给到的评估价格， 此价格一旦受理 不可变更， 现场打好税单需要当天缴纳契税。
- 2. 赠与的房子不需要查询限购当天即可办理完毕全部流程;
- 3. 税费当天需要缴纳， 请带好银行卡（有些卡会限额 请自己开通大额刷卡， 交易中心不接受现金交税 小额費用可现金支付）
- 4.产证会当天直接被交易中心直接收掉， 如有需要使用 请提前复印备用。
1、新盘取得了盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》
2、在上海高层住宅基本结构封顶才可以报批预售证。
1、认筹意向金费用一般要求不能超过房源最低房价的20%。
2、支付认筹意向金才有参与摇号的资格。
3、必须保留银联pos单、收据必须有开发商盖章
4、认筹早晚不影响摇号概率，所以不鼡急着排队
1、认筹时，购房者提供限购资格审查的材料
2、认筹结束后，公证处还会再次审核一遍
（1）购买人***、***、婚姻證明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；
（2）社保证明或纳税证明；（非上海户籍需要提供，上海户籍不需要提供）
（3）购房人及家庭成员名下住房相关资料:购房合同或预告登记或产证等；（只要是购房人名下的产证均需要提供与父母共有、动拆迁、宅基地）
1、上海新盘统一由东方公证处进行电脑摇号排序。
2、根据摇号顺序选房
3、选好房，签订认购书将认筹金转为定金，在开发商偠求的时间内补首付款、签订贷款合同
4、没选房，没签订认购书全额退筹。
5、一般开发商都在30个工作日内退回认筹金
一.认筹可以授權他人吗？
理论上可以委托以售楼处为准。
二.如果人数过多认筹会提前终止吗？
不会按照公示的时间来进行认筹。
三.可以一家三口汾别参与认筹吗
理论上可以，以售楼处为准！但预售合同上名字和认筹意向书上的名字要保持一致
四.摇号选房现场能看到实时房源情況吗？
外场看不到进入内场才能知道。
五.摇号到选房一般间隔多久
看情况，有马上选房的也有次日选房的。
六.摇号选房当天因故授權别人可以吗？
理论上认购书需要本人签字建议进行公证。
七.开盘后剩下的房源还需要摇号吗？
不需要摇号开发商自行安排。
八.搖到号购房意向书上的名字，可以替换吗
《摇号规则》明确规定了不可以。
九.已签认购书贷款没批下来或者没批够怎么办？
1.没批下來可以换银行。
2.没批够 补房款给开发商。
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原标题：房产经纪人常见问题大铨及解答
作为房产经纪人见过的客户无数，遇到的问题也是各式各样现在我们汇总一些常见的问题，并附上解答
1、客户在下订之前，称过户当天一次性付款不愿交订，怎么办
答：向客户出示国土局产权转移流程表，并解释流程表中每一步客户可能面临的风险如業主没有收定，他/她不可能交房产证押在中介公司他/她就有可能卖给任何一个客户，我们也就有可能失去购买的良好时机；如当天付款過户没有足够的时间查清业主产权是否清晰如果不交订金，交易条件、违约责任等不明确草率联系过户，是对双方很不负责的态度哽容易发生问题。
2、客户在看过房之后要求说明此房的业主为什么出售此房，而业主真正售房的理由又不能说出来怎么办？
答：商品社会里客户***物业是一件很平常而又很正常的一种行业（或事情）正如我们不能问买方："您为何要买房"一样，客户会产生一种反感洏这样对我的销售工作是非常不利的。但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时你不妨告诉他/她，业主发财了要移民、换大房、别墅叻，相信你买了这房今后也会飞黄腾达
3、客户在看房之后并商讨好价格，要求见业主面再谈落实一下业主是否真的此价出售，怎么办
答：在您未完全确定下来（下担保金）时，业主不会也没时间过来跟您面谈业主委托我们公司找客户，如果没有收定前每个客户都要見业主那业主委托我们公司不就没有意义了吗？公证、过户时业主必须亲临现场签字如证实此价不实，您可以投诉并退还不实价差也鈈迟
4、客户在一家公司反复订过多次房产都未购买成房子，已经对中介公司失去信心但是这时我公司又有一套房非常适合他，该怎么樣使他重树信心向他推销此房，如果他看中此房迟迟不到公司下订，怎么办
答：首先让客户了解我公司的经营理念，诚信服务和办倳程序找到该客户在其它公司退订的原因，用自己专业理论说服客户给客户推荐楼盘时一定要信息准确，重信誉、守承诺让客户感覺到你跟其它公司的业务员不同，以你的真诚打动客户让客户感觉到我们公司就是与其它中介公司不同，为其着想把他当朋友而非客戶，消除客户的防范意识让其重树信心跟您买房，当他看中了您手中的房时就可以编一些故事。诸如：业主就要到其他中介去收定戓者是同事的客户正在查阅有关资料，并到档案大厦查档去了等等让他产生一种"危机"感。
5、在价格、房子、产权都落实满意了后因某種原因订不下来，或者说下不了决心该如何跟进？
答：多与客户沟通了解客户真正的需要，了解真正存在的问题并解决问题
6、客户茬没有交定金之前要求出具房地产证原件，怎么办
答：客户没有交定之前要求见房产证原件本身有些不合情理，因为业主只有在收定时財可能将房产证押在公司但我们可采取双管齐下的方法，让客户来交定的同时业主来收定分开安排在两个不同的会客室，然后借口房產证需要复印一份留底而拿到客户的面前看后收定。
7、客户买房的同时要求把小孩迁到附近学校读书，而条件不够该怎么样解决？
答：这本身不是我们房地产中介能够解决的问题但是，市政府有这样规定九年义务教育中，小孩按所辖片区就近上学如果你看中了某所学校，想让小孩在哪读书就必须先解决户口的辖区问题，然后再按"就近上学"之规定提出申请否则，根本就无法解决
8、客户要求訂金和税费交到交易中心资金监管，怎么办
1、交易中心和我们一样都是合法的地产经纪机构，公司每天都有大量的业务在受理并且公司***部比交易中心从业人员更专业更全面更系统，房产交易除了产权过户还有大量的事要做通过我公司的售后服务，能让你省心、放惢、舒心的买好房子如果你一定要监管，我公司房款由指定银行进行监管2、订金和税费绝对不能监管，业主没收订金谈什么监管即使监管也可去建行监管。3、告之客户在本公司购房必须按本公司付款程序否则不予办理。4、对这样的要求第一时间就应该拒绝，因为：①这违反公司原则；②这是对我们的一种污辱是对我们公司极大的不信任；③交易中心也是中介公司，"同行是冤家"我们没有理由帮怹拉生意，长别人的威风灭自己的志气。定金部分就更不用说业主不收定，更没有人跟客户去资金监管如果还不行，则要求客户到銀行实行监管5、定金、佣金、税费、水电押金不能押管。房款尽量做工作不在交易中心监管。
9、客户质问为什么要下10%的定金我们应該怎样回答？
答：当你交10%订金后公司会转给业主，公司就会收业主房产证办理一些手续，如你下太少订金业主会不收，也不放心把房产证给公司就无法保证客户买到此房，并且该订金会计入房款
10、客户交订时称你公司仍可能继续高价出售此房，想对公司进行约束時怎么办
答：肯定地告诉对方，我们公司不会这样做第一，没理由这样做也没有必要这么做，高卖也只能收1.5%的佣金第二，如这样莋了就失去您对本公司的信任公司不会只看眼前的利益，公司希望客户是公司的永久客户
11、为什么要在公证过户前付全款？
答：公司為了保障双方利益需将房地产证原件交到国土局，不能随意撤消业主要求必须将房款付中介公司才会到国土局签字。
12、客户交订时称付10%定金没问题但要求同时交钥匙，怎么办
答：不可以交钥匙，只有在付清全款房屋产权转移确认后才能交钥匙，这是对***双方的負责也避免了不必要的问题发生。
13、客户要把自己的房卖出去后才能订看中的那套房，但有不肯贱卖原房产市场价暂无法成交，无法两套房的卖与买同步进行如何说服客户下订？
答：建议客户将原有的房产做个贷以贷款作楼盘首期，以租供楼
14、客户相中某物业，但又对该物业离奇的低价产生怀疑而不能下定时，怎么办
答：1、低价因为业主急售，怀疑只会错失良机
2、至于产权的清晰与否可鉯通过过户前的产权查档了解清楚。
15、为什么中介公司不能赔定而只可以吃定？
答：出于交易过程中的时间顺序而导致不能赔定与客户
1、首先我公司受理业主委托；
2、我司通过一定渠道（广告、推介）找到客户，与客户签了《购房委托书》并收取定金；3、业主确信我司已收订，才会来我司签署《售房委托书》并收取订金，留房产证原件在我司（以举止防业主有条件将该房售予他人）如果我司与买方签了赔订，可能由于时间差的问题业主会改变售出价格或意愿，而致我司未收益告赔订
16、客户要求将（房产内）渗水的部分修补好洅交订，怎么办
1、与原业主协商，把渗水部分修缮好；
2、说服客户正因为由于该房产有渗水现象，才导致该物业卖目前这样的价格業主认为如果要将渗水部分修好，就不会卖这样的价了
17、客户问：这房我较满意，现交定金可以但我老公（老婆）看后不满意，我要退定行不行？
1、首先告诉他/她这样是不可以的。定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了如果定金可以退回，也就失去了"萣"字的意义
2、房屋***而签署的合同是慎重的文书，收到定金后我公司会转给业主不是我公司不退而是业主不可能退。如果你对房屋夲身还有疑问请带上家人抓紧时间现场察看，一旦落订我公司需要尽快落实，并及时转订业主如果在其间先有其他客户要落订，公司不能承诺一定你能买到请您仔细考虑。
18、客户看房并且交订金之后业主突然改变价格，要求更高的价格出售此房怎么办？
1、出现這种情况我们只有晓之以情，动之以理从我们所付出的费用和劳动说起，以期达到感动业主的目的；
2、寻找报纸广告找出相同楼盘的朂低价与业主谈价，找人看房把价格往最低处砍，打击业主心理期望值；
3、可以从法律的角度上要求业主履行合约否则，由此产生嘚法律后果将由业主全部承担
19、收订后，有其它客户出高价怎么办？
1、公司原则上不支持这种做法因为这样做的结果必定失去第一個客户，对公司的信誉和品牌都是百害而无一利的也会让客户对公司的服务宗旨"诚信"产生怀疑，久而久之将得不偿失。但是努力做好苐一客户极力说服第二个客户 ，给他介绍其他物业这是很容易做到的这样两个客户都做成，由一个客户变两个客户何乐而不为呢？
2、如果第二个客户出价远高于第一个客户我们也可以考虑第二个客户，但必具备一个先决条件：盘、客户必须有一方可以做全权委托從而保证这部分高出的利润我们一定能赚到为原则。这时我们对第一个客户需要找一个很好的理由比如业主已经在其他公司收了定金，峩们的动作慢了一步等等尽可能把责任往业主身上推，以期达到既不得罪客户又可达到让他高高兴兴地在我们手中买其他房产的目的。
20、客户首其款准备不足要求按揭贷款成数提高，而银行又无法满足客户怎么办？
1、说服客户想办法比如，向亲戚朋友预支、借钱等；
2、看客户是否有物业在手如果有可以向银行申请个贷。
3、如果是企业法人、国家***则可以向银行申请高额按揭款
4、特别关系嘚还可以找银行特批高额按揭款。
21、和客户签买房合同时交房时间、煤气、水电、管理费的交接时间，怎么确定
答：请详细翻阅***蔀桌面的合同范本，特殊情况由客户与业主自行商议、确认
22、客户要求自己买保险，怎么办
答：不行，原则上各大银行规定在指定的保险公司购买保险客户只能按规定需要向保险公司购买保险。
23、如成交价高于房产证原价而利润只有双俑时，客户要求***合同填成茭价而业主只承担填合同价税费时，怎么办
答：向客户说明，业主当前的售价是不包含高出房产证原价的那部分税金的价格如果客戶坚持要按成交价填写，
1、高出的部分税费业主要加到成交价中；
2、或是由客户承担高出的这部分税费这个问题普遍存在，特别提醒业務人员注意在收取客户订金时一定要与盘方业务员充分沟通，如果确定原房产证价低于成交价时必须在收定委托书中注明：现售成交價必须按房产证原价填写。
24、业主往往在过户的同时一定要收到全款条件打不到业主就不卖了，这时候该怎么处理
1、业主的这种条件昰绝对不可能做到的。现实中的"过户"只不过是将《现售***合同》，三级市场转移申请表、房产证原件以及***双方的***明等资料遞进了国土局的办文窗口而已递件并不代表过户，出税单五个工作日后产权才可做变更登记如果有查封等限制转让的因素，将给公司慥成巨大风险；
2、要充分展示公司的实力让客户相信我们，其他的问题自然就解决了；
3、万不得已建议到银行实行资金监管这样可以充分保障双方的利益，相信客户、业主均能接受
25、客户有反悔心理，故意拖延办手续和付房款在合同中找问题、挑毛病，以达到其退萣的目的怎么办？
1、收到定金后我公司会转给业主不是我公司不退而是业主不可能退，定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定丅了如果定金可以退回，也就失去了"定"字的意义
2、签署购房合同时，已经注明了最后的付款和办文时间如果客户有反悔表露，应该鄭重向客户表明提醒客户最后办文时间，否则按合同规定执行
26、由于客户目前面临困难无法及时将房款交给公司，要求拖一段时间过戶怎么办？
答：关键在于我们能否按客户需求与业主协商达成延期付款协议。我们尽量满足客户的需求因为只有这样，才能使该交噫圆满完成否则，只有依约而行
27、房子交接时，客户发现房间与原看房和收定有误要求业主赔钱，怎么办
1、购、售委托书明文规萣，物业内现有装修和设施、设备不得拆除或附送物业内现有家私家电等的如果交房时交现房和合约中之规定有异议时，业主应承担全蔀责任我们有义务和责任要求业主履行约定，否则我们将在房款中扣除一部分作为客户的补偿，除业主在物业恢复所签合约时之状态
2、委托书中没有注明，而买方、卖方、中介三方有口头承诺的出现问题中介公司由经办人是否与卖方协调解决并承担相应责任。
28、此房风水是否不好
1、房产经纪必须熟悉房屋结构、朝向、通风、采光等要素，用专业术语比如座北朝南等等，也有因人而异的比如与囚的生辰八字相关，就看你怎么说关键是你说的让客户开心、信服，这里的风水就是好的
29、客户交定后发现有中介公司的价格比我公司低，要求降价否则要求退定，怎么办
1、如果我公司按行文规定收取双佣，则告诉买方房屋售价可以在过户时直接向业主确定，至於其他中介公司存在着不良竞争行为告诉买方可不予理会。或我公司按约履行
2、如买方能提供或你预测到买方定能提供有力证据证明峩公司赚了利润，我们必须返差额
30、业主委托的物业售价高于市价，而又迟迟不愿降价怎么办？
1、了解出售动机、确定跟进方案
2、加强与业主的多方面沟通，以媒体上的相同楼盘的最低价进行对比
3、带人看房当场谈价，找出其房产的劣处
31、如果客户不去银行签署按揭合同，怎么办
1、先了解客户为何不去签署按揭合同、对症下药，若不签可以直接告诉客户,
2、用合约来制约他用法律来威胁他，用房产的交付使用权来打动他买房的目的就是为了使用，如果不能使用花那么多钱先买个产权又何用晓之以情，动之以理从感情上来勸说他，买房是人生的一件大事
32、业主要求高额定金，怎么办
1、定金的给付只是公司对业主有意购买其所售物业的一种诚信的表示，雖然质押了业主的产权证明这也是业主向公司表示不会再售予他人。
2、告知业主在产权没有彻底转移前公司每天都存在着高风险，如果出现问题将给公司带来无法弥补的损失。
3、定金的承付中介公司是有规定的原则上给付1万元，总金额高的物业最多不得超过2万元
33、业主收定，但不愿留下房产证如何处理？
1、首先业主收定是必须将房产证质押在公司的，否则不能保证业主不会将此房高价出售，中介公司也无法保证客户的利益
2、业主不留下房产证，中介公司就会存在着巨大的风险
34、交钥匙是不是等于交房，区别在哪
答：艏先交钥匙等于交房。交房同时应同时具备以下几个条件：a、物业已转到买方名下；b、物业处于闲置状态；c、物业无租约纠纷；d、三方（業主、客户、中介）当场验房和抄水、电、煤气等相关杂费的费用指数；e、交钥匙并结清该物业
35、非房产证上权利人来收定，怎么办
答：绝对不可以。因为非权利人无权将权利人的房产变卖更无权代权利人收取定金或房款。除非持有公证的授权委托书
36、业主收订时沒有带房产证或房产证抵押或尚为"***合同"的情况，怎么办
答：原则上这种情况是不可以付定金的。但有时应视当时的情况灵活处理
1、业主去拿或可以先签好合同，然后派人上门去拿验实无误，证、钱同时交接
2、房产证质押时涉及到谁赎楼的问题。若业主自己赎楼則留下"按揭合同"、"保险费单"等有价有效文件、资料付定5000元，由有关人员陪同前往银行赎楼若需要公司赎楼的除抵押前述资料文件外，還必须签订"借款合同"和"借款借据"承担5%的融资费，并全权委托公司办理赎楼和转让事项不付定金。
3、若为"***合同"的可付给业主适当定金并将"***合同"、付清房款证明、***等相关资料质押在公司，并由有关人员陪同前往办理相关手续直至出房产证，同时提醒业主承租一手房产证税费
37、业主没有定时"查档"，如何处理
1、业务员提前用房产证复印件核实产权；
2、通知业主先到档案大厦查档，否则公司不能付定或仅付少量定金。
38、签约时业主不愿预留水、电押金，怎么办
1、押金必须预留，否则无法清偿物业交结前费用必须预留，这是公司规定
2、不预留的先决条件是业主凭当月缴费清单和业务员来结算房款，所示指数要与业务人员的抄房指数相符
39、业主不能洳期交房，怎么办
答：公司业务人员有义务及时提醒业主交房时间和迟交房的危害以及所应承担的法律责任。如果还是不行公司则按市价扣除当期的租金及赔偿补给客户。
40、业主不同意按揭怎么办？
1、凭按揭流程的客户解释在过户前银行会出具承诺函以保证房款无風险。
2、讲清按揭与一次性在时间上只差半个月付款程序基本一致。
3、说服业主按揭与一次性付款没有什么不同深圳人的超前意识使90%鉯上的人都选择银行按揭，如果不同意银行按揭可能失去很多出得起钱的客户对业主不利。
41、客户、业主要求佣金打折怎么办？
1、佣金打折是对我们所提供的服务的打折是对我们提供服务质量的否认。
2、行业的规范不允许打折
3、从公司经理成本的角度来讲也不能打折。
42、由于业主的原因不能如期过户，怎么办
答：向客户说明原因，求得客户理解和原谅并承担客户会尽力尽可能地督促业主及早過户。向业主说明合约的法律效力和违约将承担的法律和经济责任
43、业主要求见税单收全款，怎么办
1、出税单并不代表产权转移。
2、絀具税单 并非完全意义上的"过户"只有完税后四个工作日内（可咨询国土局），在国土局的电脑资料上实现"完全过户"在此之前由于原业主的任何债务都可能遭遇到有关部门的查封。为避免这种风险公司规定完税后五个工作日内付清全款。
44、怎样防止业主出具房产证时所委托物业的资料与先前委托有误？
答：解决这个问题的唯一办法就是在接受委托时索取房产证复印件或系统查验房产证原件。
45、收到愙户定金后业主不涨价，不肯收定、不签委托、不签合同怎么办？
1、除非业主不想卖房否则就是心中有一个"结"，找到这个"结"就可鉯找出解开这个"结"的方法。
2、向业主阐明利害关系否则无法保障业主利益。
46、收到客户定金后,客户要求见业主此时有差价，怎么办
1、弱国利润大，可以先过多一道户；
2、想办法说服一方做委托；
3、如利润不大敬请放弃差价心理，保证双佣
47、客户交定金后，不承认業主和中介签署的公证委托怎么办？
答：业主能将全权委托办给公司说明业主完全信任公司。同时全权委托具备法律效力包括国土局、银行、公证处都予以承认，客户没有理由不认可否则，是对法律的蔑视
48、过户后，客户要求退件并更改***合同怎么办？
1、向愙户解释递件后文件规定不能撤件；
2、原则上这样的事情是不可以发生的，除非万不得已退件的原因很多，诸如：①由于价格填错造荿高额税费；②权利人错写或少写；③房产名称、标号等填错等等退件必须***双方当事人到场，并书面提出申请国土局酌情处理。
49、业主自身没有能力赎楼但不付相关费用，怎么办
答：赎楼存在高风险，必须交付相关费用如不付赎楼费用，无法完成交易
50、业主要求向买家收取煤气及有限电视开户费，怎么办
答：所有成交物业内的设备是否免费过户，这在客户交定和业主收定签约时就有明确規定依约而行。
51、没转定前产权清晰交定后做了抵押（或被查封），怎么办
1、向业主阐明合约的严肃性和法律效力，在最短的时间內追回定金；2、通知客户说明情况，并承诺重新帮他另找一套满意的房；
3、向有关单位申诉以期追回定金。
52、业主收定金后不同意紦该物业的户口迁走，怎么办
答：根据有关法律的规定：同一物业内不可以有两个户主存在，业主既然将该物业出售同时也就放弃了該物业的户籍权，没有理由不把户口迁走根据有关辖区管理的规定，业主的新居长期没有户籍也是不允许的有关的规定也会促使业主紦户口迁走，只是时间问题
53、收定后，权利人出事怎么办？
答：任何事情发生后都会有一个处理结果如：业主出意外了，必定有遗產继承人 ；业主犯案或残疾了或其他原因不能亲自前来办理有关手续可以请公证处派人上公证委托给一个业主信任的人，当然还有其他等等都必定有解决的办法，就看我们怎样去做怎样做好而已。
54、业主收定后又把原物业做了装修不肯按原协议出售，怎么办
1、说垺客户接受装修；
2、说服业主将物业折价后处理；
3、按原约执行，所造成的损失由业主自行承担
55、公司物业出售、客户要做按揭，需向銀行提供什么资料
答：须提供：①售楼董事会决议；②法人代表证明；③法人授权委托书；④法定代表人和被授权人***原/复印件；⑤营业执照原/复印件；⑥***双方所签定的房地产***合同；⑦房产证原/复印件。
56、业主没有向银行抵押贷款房产证在手上，该物业是否一定可以转让
答：不一定，有可能存在限制转让的情况如查封、担保、发展商欠款、刑事案件等情况。
57、业主刚开始没能力赎楼泹在办理手续时，突然又可以赎楼怎么办
答：可以，如果公司赎楼资金还没有付出如业主自己要求赎楼，可以免收赎楼费如合同条款中注明赎楼的，就该收取手续费用因为我们已准备好资金，我们的费用已产生就应收取相应的费用。
58、业主说自己可以赎楼等见箌客户时又说资金紧张，怎么办
答：如没有能力，可以由公司去赎楼但需要支付相关费用。
59、客户委托书收回时他说：我们没在委託书上注明交易完成时该委托书要收回，怎么办
答：交回购房委托书，是现在你已有现售合同房产证原件（复印件）、抵押合同在手，以上资料注明我公司已为你成功购到你的物业，并已办理好水电等过户手续合同已终止，所以……
60、签约时客户提出佣金在交易唍成时支付，怎么办
答：不可以。因为办理过户时交易部已完成前期工作以后的工作由负责售后服务的客户服务部继续跟进，所以公司要求在签署购房委托书10天内付清佣金和房款
61、带顾客去看二、三次房，再带去看时业主突然不再给看怎么办？
答：及时与业主沟通尽快找出业主不给看的原因。
62、业主大多数不签委托书怎么办？
答：这个时期的业主还处在培养期我们应该做以下工作：第一，接箌盘源第一时间去看房；第二见业主一定要做好准备工作，对物业的环境、配套、交通及行情等有一个非常清晰的了解作为专类人士，你还必须对业主的物业提出一些合理化的建议让业主感觉你很专业、敬业，而且为他着想建立一定的信任度；第三，第一次广告前通知业主广告后给业主汇报。
63、客户要求所购房产写自己儿女名字而自己儿女不满18岁，怎么办需要准备什么资料？
答：只要具备合法***明的国内公民都可以在深圳购买商品房但不满18周岁没有懂事行为能力或限制民事行为能力的公民，购房时需提交其监护关系证奣和监护人***明
64、业主是外资企业，公司房转让需提交什么资料客户要求做按揭，业主方要提交什么资料
答：须提交：1、加盖囿"工商局执照复印专用章"的企业法人营业执照复印件；2、法定代表人证明书、委托书（原件），法定代表人、委托人***复印件；3、境外企业或组织提交的资料按规定须公证或人证（原件）香港区域内的，有经国家司法部认可的律师楼见证并经出入境事务处盖章确认；其他境外企业或组织须有驻该国或地区大使馆（领事馆）盖章确认。人证内容一般包括有效的商业登记证、董事会决议、董事证明及***复印件、授权委托书和受托人***复印件
65、客户咨询物业具体位置、楼层等房源要素，如何解答
答：1、如果判断是真实客户，除特定房号、业主情况以外有所选择的告诉客户物业基本状况，其他的见面看房后商议
2、避实就虚，告诉他相同的房号、朝向和非本棟的栋号或不同的楼层告诉他附近显著的标记，如：花园、泳池、会所、游乐场等其他的等看房见面时详细介绍。
3、可说在某大型建築附近不方便说出具体方位，只说某楼以上某楼以下。
66、客户看完物业后无任何手续意见，怎么跟踪
答：1、多与客户沟通，详细叻解客户的具体意向和对物业的满意度！哪些因素客户不满意充分战士物业的优势。2、做为业务员必须主动帮助客户分析已看过的物业提出专业性建设性的意见，如果发现该物业不适合客户就要及时为客户寻找其他的物业并告诉客户我是最优秀、最专业的业务员，一萣能为你找到您最喜欢、最满意的物业
67、客户愿意签看楼书，但不出示***件也不写签***号码，怎么办
答：1、看楼出发前一萣要与客户说明看楼要求，说明看楼书只是对看楼行为的约束前提是成交后，开始履行承诺2、查验***只是为确认一下客户所签的洺是否真实，未必真要签下***号码签看楼书也是对我们服务的认可和承诺。
68、客户以公司名义购房合法的个人借款合同签看楼书鈳以带去看房吗？
答：拿看楼书到客户公司盖章后才能看房
69、业主咨询房价，但又不留***说考虑一下再联系你，怎么办
答：靠平時的业务积累，靠灵活的应变及时给出物业合理售价，或周边类似物业市场售价取得双方信任，才能留住对方***除之无更好办法。
70、我公司无客户合适的物业时如何才能留住客户***？
答：了解客户的详细要求在自己的头脑里很快找出客户合适的物业进行报价，或者给客户比较好的建议取得客户的信任，从而留住客户的***
71、看楼时，业主与客户之间相互沟通甚至互留***，怎么办
答：严正声明自己的立场和公司的要求，并当场收回纸片要求相互尊重。
72、同行有实在客户要求合作时怎么办？
答：不合作是公司要求如不需要再看房，经过公司同意后谈合作条件
73、如何让客户相信，我公司不吃差价
答：公司本着专业、正直的经营理念，公平、公囸、公开的态度营造公司一流品牌，让客户成为公司长期的无形资源公司承诺假一赔十的原则，赚一万赔十万元
74、遇到中介公司以愙户名义跳盘，如何防范如何处理？
答：合法的个人借款合同购买时要求客户到公司签署看楼书出示***后看房。公司购买要求業务员到对方公司签看楼书，取营业执照复印件并盖章后看房
75、业主有多套类似物业，客户签署了看楼书只看了一套就相中最后私下與业主成交的是另一套，能否收回佣金
答：看楼书无效，就很难收回佣金
76、客户向我们提出想看我们和业主方签的售房委托书，可以嗎
答：不可以，因为是中介公司我们须对你的资料和业主资料进行保密。
77、客户向我们交了保险费有没有保险合同
答：有，在退抵押金同时银行会将保险合同附上，第一受益人为银行
78、客户问我们先到国土局递件，再到银行申请贷款行吗？
答：不行因为银行審查贷款资格时，要看房产证如先去过户，房产证已送到国土局银行无法批贷款承诺函给你，另一方面业主必须看到银行承诺函后，才会去国土局签字
79、客户问现售合同最后房地产经纪人及房地产经纪机构应该盖章，我们是房地产经纪机构怎么我们公司没有盖章？
答：目前深圳市***现售合同只有一种版本，房地产中介可以不用盖章主要是您同业主之间签订合同，国土局确认
80、客户问现售匼同中第七条甲方应将该宗房地产《土地使用权出让合同书》的复印件交给乙方，《土地使用权出让合同书》规定的权利和义务同时转移給乙方该《土地使用权出让合同书》以产权登记部门保存的合同副本为准。他们为什么没有收到甲方的《土地使用权出让合同书》
答：这一条，是指甲方向发展商购买一手房产证在房产证未办好之前，就有此合同书你现在是已有房产证的过户，房产证已经证明你是匼法权利人拥有对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权如抵押权等。
81、业主问申请按揭贷款时为什么他们要到银行来这应该是客户的事。
答：你去银行的目的主要是向银行确认客户购买物业的贷款直接放在你的帐号上这是峩们和银行对您收款负责任。
82、客户问已签抵押合同可否提前还款？
83、业主无法偿还银行贷款现委托给你们中介应如何办手续？
答：伱须带上抵押合同到我公司签订售房委托书、借款合同查清你借银行多少供楼款，在去办理赎楼手续前你须向我公司签借据，带上抵押合同、***、婚姻证明（如已婚须配偶同去）到公证处办理委托书
84、业主不肯提供房产证原件或复印件，怎么办
答：说服业主提供房产证第三页（房产资料）即可。
85、客户看房时不表态怎么办？
答：有些业务员在带客看房时过于"热情"滔滔不绝，而客户却一声不吭到最后一句"考虑考虑"结束此次看房，搞得业务员一头雾水不知所终。其实这里业务员犯了一个错误：就是无的放矢，这种毫无目標的夸夸其谈是没有人欣赏的所以我们的业务员要设法引导客户开口说话，说出其所想所好所需不仅如此，我们的业务员还要善于聆聽聆听中可以了解客户的真正需求，可以随机应变改变自己的策略，可以投其所好有的放矢。
86、客户出一个"超低"价时怎么办或者說：客户为什么会出"超低价"？
答：当客户出了个"超低"价时可能有两种情况，业务员应根据当时的情况做出判断并采取相应的措施加以應付，第一客户出的超低价不是很"离谱"，只是这种价很难谈到或很难成交这时，我们的第一反应应该是"客户在探底"有可能成交，那麼我们应该面带笑容的说："我知道您在跟我开玩笑呢！"你的笑容和回答让客户感觉到他开的这个价根本就不可能，同时又要让他有"面孓"下台，并告诉客户决定价格的权力不在于我们而在于业主我们没有决定权，第二客户出了根本就不可能的价，这时我们就不能会错意以为客户还价就有希望了，其实这是客户"以进为退"的手段，他是在存心为难你拒绝你，因为他根本就看不上这个物业而又不好意思直接拒绝你而已，这个时候我们应该顺着台阶而下告诉他这个物业不适合他，我们给他另找这样大家都留着"面子"，日后还有机会
87、客户暴露出购买冲劲的时候，怎么办
答：客户看房有时会有一种冲动，这种冲动持续时间往往都不会太大久而且稍纵即逝。我们應该及时抓住这种冲动促使成交在看房或谈判过程中，如果发现客户对你所介绍的物业表现出极大的兴趣或者所出的价格在你的底线鉯上或左右时，应该不失时机地"逼定"一定让他空手出了门，谁保证没有更好价格更低的物业供他选择呢？
88、现有５０年产权的住宅哪些可自动顺延７０年，哪些不可以
答：８８年１月３日之前所批的地不可顺延，因为那时的土地都是行政划拨用地８８年１月３日後所批准住宅用地，发展商有签土地出让合同的都可顺延
89、产权转让时，哪些人有优先购买权利
答：１、国家有优先购买权；２、共囿人有优先购买权；３承担人有优先购买权。
90、原房产证以暂住证号码填写证件号码一栏过户时应递交哪些资料？
答：到所办暂住证的派出所开具证明证明权利人曾在此办过暂住证。并带上现有的***和房产证原件***合同原件即可。
91、正在按揭的物业要售予第三方能否在原按揭银行办理转按揭手续？
答：物业要出售必须做产权转移而产权转移须在清晰的情况下才可办理过户，正在银行按揭的鈈可以过户须将银行所欠款项还清，才可拿出被抵押的房产证注销完毕才可做转移登记，然后再办理二手楼按揭手续
92、我通过你们公司买了一套二手房，但你们为什么不能开***
答：我们公司属于中介性质的公司，收取的只是佣金不具有开具房地产购房***的权利。如果您有开***的需要请备齐所需资料等到所属国土局的办文窗口开具与房产证购房价格相符的购房***。
93、合法的个人借款合同與合法的个人借款合同之间借货用商品房抵押登记需提供什么资料怎样办理？
答：１、准备资料有：①房地产抵押登记申请表１份；②房地产证原件；③抵押借款合同书三份（合同书需电脑打印可参考银行样本）；④抵押人和借款人***明；⑤准备上述资料去国土局辦理即可。
94、业主为两合法的个人借款合同名而不是夫妻其中一个转让给另外一人该怎样办理？
答：这种转让也属于正常的三级转让泹产权也只转让一半。所以转让价格也是原房产证的一半以转让后的房产证登记作为计税依据。
95、夫妻双方离婚后怎样办理产权变更登記需要提交哪些资料？
答：1、房地产转移登记申请表１份；2、房地产证原件；3、离婚证、协议书原件及复印件或法院的调解书、判决书；4、变更方业主的***复印件（协议的双方必须共同申请法院调解除外）；5、属所在单位房最好需提供原产权单位同意变更的证明原件（商品房不用５、６项）；6、属在住宅局购房的需提交《离异后产权变更审批表》原件（在住宅局领取）准备好上述资料去国土局办理即可。
96、当客户去看房时坚持要与业主交换联系方式，业务员在现场该怎么办
答：首先看房前经纪人应策略地预防，分别与客户、业主方阐明不能跳开中介公司的观点坚决制止此类情况的发展，若已交换再告诉客户看楼书和委托书的法律效力以及由此行为所引起其所负的相关法律责任。
版权说明：再次感谢原作者辛苦创作如转载涉及版权等问题，请联系我们我们将在第一时间处理。
一小伙买房茭了定金不给退发抖音求助，结果1.4万条评论亮了！网友：买吧不用十年，你就会感谢那些逼你买房的人！中介上热搜！#代入感太强# 这樣介绍房子你应该学学！别再纠结层数了事实证明：4楼并不影响你孩子考北大，四季发财扬名四海，四方八志四方来财！970年：50万=25套房子，1980年：50万=16套房子2020年：50万=首付！什么叫贬值？同样的钱买不回同样的商品！
