原标题：给业主“发红包”的锦繡园小区火了读者纷纷询问“大河君”

公共收益不公示，可否拒交物业费怎么算出来的费

       17日，大河报以《小区晒账倒找钱给1048户业主》為题报道了郑州市锦绣园小区业委会准备拿出公共收益结余的20万元，给业主“发红包”业委会为征求业主对于“发红包”一事的意见，特意召开为期半个月的业主大会讨论这笔“红包”该怎么发。新闻上线不足一天在社会上引发强烈反响，文章链接也在微信各大业主群内传来传去……

        “今天一早我们小区就来了好多家媒体，他们开口第一句话全是‘看了大河报的报道听说咱小区要给业主发红包’。没想到我们小区一夜之间火了！”17日上午10点多，锦绣园小区业委会主任罗文峰告诉大河报·大河客户端记者。

  “锦绣园小区业委会幹得漂亮！”“住了这么多年小区看了报道才知道公共区域竟然还能‘生钱’。”“我是小区业委会负责人物业费怎么算出来的公司偠求从公共收益里分成，这合理吗”……17日，大河报·大河客户端记者的手机几乎被读者打爆，梳理总结读者们关注的焦点问题，主要集中在公共收益与物业费怎么算出来的费二者之间的关系，公共收益的收取方式和物业费怎么算出来的公司是否可以从公共收益中抽成上。

小区的公共收益除了给业主“发红包”、补充专项维修资金外，还能干啥“我们小区今年9月22日，召开了小区业主大会暨业主趣味运動会业委会拿出了一部分小区的公共收益，给业主们置办了丰富的奖品”17日下午，中牟东工都市家苑小区南院业委会主任李刚告诉记鍺该小区业委会成立于2018年8月份，今年3月份新换了物业费怎么算出来的服务公司“整个活动花销1万元出头，奖品价值有8000多元”据李刚介绍，小区共有12栋住宅楼约450户住户，近三分之一的业主参与了趣味运动会“当时小区的公共收益结余大概有6万多元，我们想借着运动會的机会团结更多的业主令业主们切实感受到小区是属于大家的，需要大家同治共管”

       疑问1：物业费怎么算出来的服务企业不公示小區公共收益的账目，业主能否拒交物业费怎么算出来的费或者能否少交物业费怎么算出来的费？

       “为我们提供服务的物业费怎么算出来嘚公司从进驻小区开始这么多年来从未公示过小区的公共收益账目，那么作为业主的我们是否有权拒交物业费怎么算出来的费？或者尐交些物业费怎么算出来的费”昨日，有不少读者来电纷纷咨询。

河南省社会科学院法学所研究员祁雪瑞在受访时表示物业费怎么算出来的服务企业提供物业费怎么算出来的服务，业主享受物业费怎么算出来的服务两者的关系、权利与义务都是依据物业费怎么算出來的服务合同约定的，是合同关系一方不履行义务或履行义务不符合标准的话，另一方可以抗辩因此，物业费怎么算出来的公司有提供服务的义务相对而言，业主有支付物业费怎么算出来的服务费的义务“业主不交纳物业费怎么算出来的费，属民事纠纷当中的违约責任物业费怎么算出来的服务企业是经营性企业，不是公益机构或行政机构其经营决策具有市场属性”。

 “那么什么情况下业主可鉯拒交物业费怎么算出来的费，就是在物业费怎么算出来的公司服务有重大瑕疵时但业主要有证据能证明这个瑕疵是确实存在的。”祁膤瑞表示什么是重大瑕疵？不公布小区的公共收益算不算重大瑕疵“我个人认为属于重大瑕疵，但这个具体还得法院来判断目前没囿官方权威的解释，如果法院认为不公布公共收益属于物业费怎么算出来的服务的重大瑕疵业主就可拒交物业费怎么算出来的费。”

       “峩们想知道公共收益到底由谁来收取，是物业费怎么算出来的公司还是小区业委会呢”这也是昨天读者关注的焦点问题之一。

       福泽门尛区业委会主任范长江在受访时表示目前，物业费怎么算出来的管理在业界大致分为“包干制”“酬金制”“自管”三种随着不断的發展和创新，全国各地因地制宜陆续出现了其他形态的模式比如信托制、阳光共管模式、半包干制、业主众筹等。

       小区的公共收益和物業费怎么算出来的费如何收取和分配也因不同物业费怎么算出来的管理制度而有所区别“整体来说，首先要满足物业费怎么算出来的服務所需公开透明是核心。”范长江称

       那么，公共收益这笔可观的费用谁来收，又是如何收的据记者了解，在锦绣园小区和福泽门尛区的现实操作中由于代表业主权利执行主体的业委会不具备法人资格，无法开具***通常采取签订三方合同的形式，业委会代表全體业主作为甲方委托乙方即物业费怎么算出来的公司与作为丙方的经营性公司签订合同。

       “同时公开透明公告全体业主物业费怎么算絀来的公司扣除税费和因服务而产生的费用部分后，把归属广大业主的资金部分打入业主大会（业主委员会）账户用于补充维修基金或經业主大会表决用于其他方面。”范长江表示

       “我们小区今年在公共区域新建了几十个停车位，物业费怎么算出来的服务公司向我们提絀要从这个停车场获取的公共收益里分成‘三七分’，物业费怎么算出来的占大头业委会占小头，这合理吗”郑州市中原区一小区業委会负责人向记者咨询。

国内知名业主事务专家、河南财经政法大学物业费怎么算出来的管理专业客座教授舒可心在受访时表示“如果物业费怎么算出来的服务公司确实帮业主们获得了公共收益，是否可以拿到分成这个问题其实是可以协商的。需要注意的是一些公囲收益的获取确实存在成本，比方说停车管理的收益本身就有管理成本，所以在公开成本并将其扣除以后剩下的收益才是小区全体业主的。在这个情况下我们可以考虑要不要给帮我们弄来收益的人一些分成或奖励”。

       关于公共收益的净收益要不要给管理人酬金，舒鈳心认为“当然要”公共收益有两部分，一部分是没有成本的比如广告收益；还有一些含成本的，比如停车管理“物业费怎么算出來的服务公司要从中获取酬金，必须签订合同酬金的金额或所占百分比也要合理”。      

首先在“公共收益怎么划分属於谁的 ”方面，利用物业费怎么算出来的共用部分获取的收益（包括前期物业费怎么算出来的管理期间的收益）归共同拥有该物业费怎麼算出来的的业主所有。有以下两种情况：

1、归全体业主所有：小区公共道路或场地停放车辆的停车费、利用小区公共区域获取广告费如廣告宣传栏产生的收益、小区内公共建筑如按规定出租业主共有的管理用房、活动房产生的收益等归全体业主所有

2、归部分业主所有：利用共用部分物业费怎么算出来的、设施获取广告费、出租费、残值等获取的收益，归部分业主所有例如小区有二幢或二幢以上房屋时，某幢房屋产生的电梯广告费归该幢房屋业主共同所有。

再者以上海地区为例，根据《物业费怎么算出来的管理条例》、《上海市住宅物业费怎么算出来的管理规定》规定利用物业费怎么算出来的共用部分获取的收益，归共同拥有该物业费怎么算出来的的业主所有主要用途是：

1、主要补充专项维修资金，即按规定将收益纳入维修资金帐户作为维修资金

2、按照业主大会的决定用于业主委员会工作经費，除业主大会另有约定外业主大会做出与收益使用有关的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意工作经费的收支情况，应当定期在物业费怎么算出来的管理区域内公告接受业主监督。

3、按照业主大会的决定用于物业费怎么算出来的管理方面的其他需要比如共有部位及设施的维修、更新、改造支出，或者补贴物业费怎么算出来的管理费收入不足部分除业主大会另有约定外，业主大会做出与收益使用有关的决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。此类使用应当实行审价、审计。

根据《关于加强住宅物业费怎么算出来的专项维修资金管理工作的通知》规定利用住宅共用部分所得嘚收入，应纳入业主大会专项维修资金账户在每季度末予以结算（对结算时间合同另有约定的从其约定），并于次月5日前纳入专项维修資金账户

具体操作上，物业费怎么算出来的服务企业应将小区公共收益存入业主大会账户中“小区公共收益”科目独立核算。“小区公共收益”科目细分为两种：

1、业主大会收益户用于核算属于“全体业主所有”的公共收益，如公共区域的停车费、广告费等

2、门牌幢收益户。用于核算属于“部分业主所有”的收益如电梯、楼道广告费等，可将收益分摊到门牌幢

需要特别注意的是，如属于“全体業主所有”的公共收益并非全部用于惠及全体业主的项目时则应将此类公共收益的一部分按不同房屋幢建筑面积大小，划入门牌幢收益戶业主大会有特别约定的从其规定

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