原始凭证的合法性是指其所记载嘚交易或事项()A.符合国家法律、法规和政策B.符合审批权限和手续C.有董事长的核准签章D.符合单位的计划、预算与购销合同属于什么凭证
此题為多项选择题。请帮忙给出正确***和分析谢谢！
参考:下列各项中 保障会计法律制度实施正确***：AD
AD企业收到现金捐赠 在现金流量表上應该反映
拆迁还建是一件“剪不断，理還乱”的事情；而城中村的拆迁还建更是绞成了“一团乱麻”。因此就城中村拆迁还建的财税如何处理问题，笔者借助一宗案例做┅次解剖，以飨读者
一、W市城中村实务案例
1、点石村委会，以下简称“村委会”；
2、点石房地产开发有限公司村办企业，以下简称“甲方”；
3、东方房地产开发有限公司以下简称“乙方”。
1、受村委会委托甲方负责点石村A包项目土地征用、房屋拆迁补偿安置等综合妀造工作；
2、甲方土地征用、房屋拆迁补偿安置的方式包括货币补偿和拆迁还建两种方式，以还建为主；
3、还建的房屋为甲方在点石村指萣B地块建设的小产权房还建对象包括但不限于A包项目被拆迁户；
4、乙方通过招拍挂方式于2018年5月取得A地块开发权，并与政府主管部门签订汢地出让购销合同属于什么凭证土地成交价款10亿元；
5、依据挂牌文件，乙方应当承担A地块土地征用、房屋拆迁补偿安置等综合改造费用；
6、甲方与乙方于2018年5月签订协议（以下简称“总价款协议”）约定取得A地块净地总价款30亿元，剔除土地成交价款10亿元拆迁安置补偿、建设、移交所需全部成本费用，以及土地交易服务费、其他对价共计20亿元；
协议约定甲方应当向乙方提供可计入项目成本并可在土地增徝税税前扣除的合法凭证，甲方不能提供合法凭证的村委会应当协助并负责提供。
针对拆迁还建扣税凭证问题W市所在的H省答复如下：
納税人扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料
1、房地产開发企业与被拆迁单位或个人签订的拆迁协议。
2、房地产开发企业通过银行转账方式向被拆迁单位或个人支付拆迁补偿费用的转账付款凭據
3、被拆迁者为单位的，提供收取房地产开发企业拆迁补偿费用的收款凭据;被拆迁者为个人的提供个人签收的收条。
房地产开发企业未直接进行拆迁还建工作而是将拆迁还建工作交给城中村的房地产开发企业等其他开发企业来完成，开发企业将拆迁补偿费用支付给其怹开发企业由其他开发企业与被拆迁单位或个人签订拆迁补偿协议，并支付拆迁补偿费用其他开发企业适用一般计税方法的，开发企業支付给其他开发企业的拆迁补偿费用由其他开发企业全额开具***专用***，开发企业凭***专用***作为扣税凭证
三、H省税務局答复的可行性分析
上述A包项目拆迁还建属于第三方（即甲方）负责，按照H省税局答复开发商（乙方）向甲方支付拆迁补偿费用，由甲方全额开具***专用***乙方的扣税凭证为甲方开具的***专用***。
然而在执行H省税务局答复的过程中，甲方和乙方必将面臨以下五个绕不开的问题：
（一）甲方给乙方开具***的货物或服务名称是什么
1、对于这个问题，所有人的***都是一致的当然是“拆迁补偿费”。
2、现实问题是营改增以后，国家税务总局公告2017年45号第一条规定自2018年1月1日起，纳税人通过******管理新系统开具增徝税***时应当使用统一的商品和服务税收分类编码。
也就是说“拆迁补偿费”是一个具体细目，开票时应当首先找到它的上级分类囷一级分类
3、关于“拆迁补偿费”的一级分类，H省的答复没有明确实务中有三种观点，一种观点认为是“销售不动产”一种观点认為是“销售建筑服务”，还有一种观点认为是“销售无形资产（土地使用权）”
（二）如果甲方给乙方开具销售不动产***将面临哪些障碍？
如果一级分类是“销售不动产”那么乙方将面临以下难题：
1、乙方收到销售不动产***后，是否涉及不动产受让环节契税而该筆契税与受让土地使用权后发生拆迁补偿费应当缴纳的契税，并不是一码事
2、乙方收到销售不动产***后，会计上是否纳入“固定资产”核算如果纳入固定资产核算，有账无实
3、乙方收到销售不动产***后，会计上是否纳入“开发成本——土地成本”核算而不动产沒有经过推倒重置，是无法“蜕变”为土地成本的
4、乙方收到销售不动产***后，形式上有了“购进”的动作是否应当有一个“处置”的动作，让事实上不存在的“不动产”销账如果进行“处置”，是否涉及销售环节的***、企业所得税甚至土地***
5、乙方虽囿拆迁补偿费的支付行为，但并没有“不动产”购进的实质如果取得不动产***，是否涉嫌接受虚开***；如果定性为虚开自然就不能作为合法扣税凭证。
总之甲方给乙方开具销售不动产***，将给乙方带来无尽的“烦恼”和潜在的隐患
（三）如果甲方给乙方开具銷售建筑服务***将面临哪些障碍？
如果一级分类是“销售建筑服务”那么甲方将面临以下难题：
1、甲方土地征用、房屋拆迁补偿安置嘚方式包括货币补偿和拆迁还建两种方式，无论是货币补偿或者拆迁还建对于建筑服务来讲，现行***均没有差额征税的政策
2、假萣上述20亿元的对价，其中12亿元为货币或者还建方式支付的拆迁补偿费那么甲方开具20亿元的建筑业***后，需要全额计算缴纳***而鈈能享受营业税时代12亿元拆迁补偿费差额征税政策，这对于土地开发市场上相对强势的甲方和村委会是不可能配合乙方的开票需求的。
3、即使甲方全额缴纳了***而接下来甲方将还建房交付给被拆迁户时应当视同销售不动产，即使小产权房不缴纳土地***但是包括但不限于***在内的税款在所难免。
总之甲方只收取一笔款（乙方支付的20亿元），却要缴两笔税（销售建筑服务和视同销售不动产）这是甲方断然不能接受的。
（四）如果甲方给乙方开具销售无形资产（土地使用权）***将面临哪些障碍
1、按照现行土地政策，无論是村委会或者甲方都不能够出让土地使用权，而该案例也不是土地二级市场的转让行为因此，甲方开具“销售无形资产（土地使用權）”的******属于违法行为。
2、乙方取得甲方违法开具的“销售无形资产（土地使用权）”******亦不能作为税前扣除凭證。
（五）甲方是否给被拆迁户开具***
除了开票分类的困惑以外，甲方给乙方开票后是否应当给被拆迁户开票也是必须要回答的一個问题。
1、对于被拆迁户来讲本来小产权房办不了产权证，如果甲方不给被拆迁户开具***被拆迁户除了一纸拆迁补偿协议，就没有其他任何凭证了
2、如果甲方给被拆迁户开具***，那么甲方将会出现收取一笔款（乙方支付）却要开具两张票（乙方和被拆迁户）的窘境，造成财务和税务无法落地操作的两难局面
归根结底，甲方给乙方无论开什么类别的***都不合适无论开什么***，都会导致“收一笔款缴两笔税”的结局。那么问题出在哪儿呢？
四、城中村拆迁还建业务定性
笔者认为城中村拆迁还建之所以出现上述乱象和難题，主要是因为对于拆迁还建的业务定性和相关主体的认定存在着较大的误区，需要拨乱反正
（一）三流一致是最大误区，导致形式和实质混淆
1、自1994年税制改革以来，货物、资金和***“三流一致”的观念已经根深蒂固大家普遍认为，甲方收到乙方款项甲方给乙方开具***是天经地义的事情。
2、然而“三流一致”只是一种形式判断，大量的案例证明满足了“三流一致”的***可能是虚开的，不满足“三流一致”的***不一定就是虚开
3、仔细研读《中华人民共和国***管理办法》第二十二条，你会发现***是否虚开的判萣标准只有一条，那就是与实际业务是否相符
4、追根溯源，上述开具***的种种障碍主要是由于混淆了城中村拆迁还建业务的形式和實质。
那么上述城中村拆迁还建业务的实质是什么呢？
（二）拆迁还建是四个动作分别由四个主体完成。
1、首先拆迁还建是一项业務，它是由四个动作加在一起的一项业务这四个动作分别是“迁”“拆”“建”和“还”。
2、然后“迁”“拆”“建”和“还”四个動作的主体各不相同，而主体决定了业务的实质
第一，“迁”的主体是被拆迁户他们的土地被收回和房屋被征用后，政府应当依法给予补偿
第二，“拆”的主体是甲方甲方受政府、村委会或者开发商（乙方）的委托，对房屋等依法进行拆除并向委托方（本案为乙方）收取拆迁费或者拆迁管理费。因此甲方应当就拆迁费按照“建筑服务”缴纳***，就拆迁管理费按照“商务辅助服务”缴纳增值稅并向乙方开具***。
第三“建”的主体是甲方，甲方是还建房的建设主体这一点是不容置疑的。因此甲方将还建房交付给被拆遷户时，应当按照“销售不动产”缴纳***并向被拆迁户开具***。
第四“还”的主体是政府、村委会或者开发商，本案为开发商即乙方因此，本案完整的“资金流”应当是乙方向被拆迁户支付现金（拆迁补偿费），取得被拆迁户的签收清册然后被拆迁户向甲方支付现金（购房款）。
城中村拆迁还建实务中“资金流”都是采取“直达”的形式，即乙方直接支付给了甲方而这种“直达”的形式，混淆了甲方的“拆”和乙方的“还”这样一个业务实质
五、拆迁还建税务解决方案
（一）正本清源，理顺拆迁还建的业务流
通过鉯上业务定性的分析，我们明确了拆迁还建的不同主体同时也找到了实操的误区，那么接下来需要从根本上理清业务关系。
1、具体来講应当由甲方、乙方和被拆迁户签订三方协议，协议除约定实物还建的面积等要素外还应当包括以下内容：
（1）乙方作为“还”的主體，应当向被拆迁户支付拆迁补偿费；甲方作为“建”的主体有权向受房人（被拆迁户）收取房款；为便于操作，乙方直接将款项支付給甲方抵顶被拆迁户房款。
（2）被拆迁户接收还建房时应当在签收清册上确认，同时甲方给被拆迁户开具“销售不动产”***；乙方姠甲方支付款项时甲方应当将被拆迁户的房屋签收清册转交乙方；为确认拆迁补偿费的金额，甲方应当将开具给被拆迁户的不动产***嘚复印件交付乙方
2、乙方支付的交易对价，其中拆迁补偿费部分的税收凭证包括但不限于以下文件：
（1）甲方、乙方和被拆迁户签订的彡方协议；
（2）甲方、乙方签订的总价款协议；
（3）乙方相关的银行付款凭证；
（4）被拆迁户的房屋签收清册；
（5）甲方开具给被拆迁户嘚不动产***复印件
（二）一分为二，合理拆分交易的总价款
1、乙方向甲方支付的交易对价20亿元，除了拆迁补偿费其余部分应为拆遷费、拆迁管理费和交易服务费等。
2、甲方应当就收取的拆迁费、拆迁管理费和交易服务费部分的交易对价向乙方开具建筑服务和商务輔助服务的***。
3、乙方以甲方开具的建筑服务和商务辅助服务***作为税收凭证
国有土地使用权出让购销合同属於什么凭证纠纷属于民事诉讼受案范围当事人因国有土地使用权出让购销合同属于什么凭证产生争议并提起民事诉讼的，法院应当受理並进行实体审理
以海南香江德福大酒楼、海南香江实业有限公司与海口市国土资源局建设用地使用权出让购销合同属于什么凭证纠纷一案来分析。
国有土地使用权出让购销合同属于什么凭证应认定为民事购销合同属于什么凭证属于民事诉讼受案范围。原因在于：（1）国囿土地使用权出让购销合同属于什么凭证系当事人双方协商订立遵循平等、自愿、有偿原则；（2）国有土地使用权出让购销合同属于什麼凭证双方当事人权利义务对等；（3）现行的《国有土地使用权购销合同属于什么凭证纠纷解释》将国有土地使用权购销合同属于什么凭證定性为民事购销合同属于什么凭证，《民事案件案由规定》亦将“建设用地使用权出让购销合同属于什么凭证纠纷”列为“购销合同属於什么凭证纠纷”的下级案由予以明确
海南香江德福大酒楼、海南香江实业有限公司与海口市国土资源局建设用地使用权出让购销合同屬于什么凭证纠纷二审民事判决书
（2016）最高法民终46号
上诉人（原审原告）：海南香江德福大酒楼。
法定代表人：徐元雄该酒楼董事长。
委托代理人：赵启君海南天泽律师事务所律师。
委托代理人：杨毅海南天泽律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：海南香江实业有限公司
诉讼代表人：徐元雄，该公司清算组负责人
委托代理人：赵启君，海南天泽律师事务所律师
委托代理人：张宝华，海南德利賽律师事务所律师
被上诉人（原审被告）：海口市国土资源局。
法定代表人：盛林该局局长。
委托代理人：郭刻盛海南瑞来律师事務所律师。
被上诉人（原审第三人）：新华通讯社海南分社
法定代表人：凌广志，该分社社长
委托代理人：赵建平，海南川海律师事務所律师
委托代理人：李丽杏，海南川海律师事务所律师
上诉人海南香江德福大酒楼（以下简称香江酒楼）、海南香江实业有限公司（以下简称香江公司）与被上诉人海口市国土资源局（以下简称海口市国土局）、新华通讯社海南分社（以下简称新华社海南分社）建设鼡地使用权出让购销合同属于什么凭证纠纷一案，不服海南省高级人民法院（以下简称海南高院）（2015）琼民一重字第1号民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年3月4日公开开庭进行了审理上诉人香江酒楼委托代理人赵启君、杨毅，香江公司委托代理囚赵启君、杨宝华被上诉人海口市国土局委托代理人郭刻盛、被上诉人新华社海南分社委托代理人赵建平到庭参加诉讼。本案现已审理終结
原审法院审理查明：2001年7月18日，新华社海南分社与香江酒楼、香江公司签订《土地使用权转让购销合同属于什么凭证》约定第一条：转让人为新华社海南分社（甲方），受让人为香江酒楼、香江公司（乙方）；第二条：甲方取得海口市国用（籍）字第Q2188号土地使用权（汢地所有权属国有）自愿将土地使用权有偿转让给乙方；第四条：甲方转让给乙方的地块位于海口明珠路东侧，土地所有权归国家所有该地面积9608.29㎡，四至为东至交通银行南至玉沙村，西至明珠路北至滨海大道；第七条：同时转让地上的附属物，附属物名称：香江酒樓占地面积2600㎡，建筑面积6600㎡；第八条：该地块的土地使用权转让金为1147元/㎡总额为元；第十一条：甲乙双方应在土地使用权转让购销合哃属于什么凭证签订之日起十天内，到海口市国土局办理变更登记手续更改或更换土地使用证，同时按规定缴税费；第二十四条：本购銷合同属于什么凭证双方签字盖章后经海口市国土局办理变更登记手续后生效。同日新华社海南分社与香江酒楼、香江公司持上述格式购销合同属于什么凭证共同向海口市国土局及海口市土地交易所提交《土地使用权转受让申请书》。其主要内容为：双方已签订有效购銷合同属于什么凭证通过土地合作方式，由新华社海南分社将海口市国用（籍）字第Q2188号土地证内的9364.45㎡土地使用权依法转让给香江酒楼、馫江公司该用地无法院查封及其他债务关系，所申报内容无虚假并对其负完全责任。双方确认本申请书为所签订购销合同属于什么凭證的有效补充并同意由新华社海南分社承担65%，香江酒楼、香江公司承担35%的规定税费特申请核准办理变更登记。
2001年8月30日海口市土地信息服务中心制作发布了《土地产权交易公示牌》，其中标注转让方为新华社海南分社受让方为香江酒楼、香江公司，土地证号为海口市國用（籍）字第Q2188号转让面积为9608.29㎡，评估地价为1147元/㎡
2001年10月l7日，海口市规划用地报建评审小组在海口市国土市土海核用字(号《海口市划拨汢地使用权转让审批表》中的“市政府审批意见栏”中加盖海口市规划用地报建评审小组评审业务专用章填写意见为：“经讨论，同意補办土地使用权出让手续按土地评估价的40%收取出让金。并直接办理出让给香江酒楼、香江公司”在此之前，在该审批表的“土地交易所核准意见”栏、“用地科审核意见”栏、“局领导审核意见”栏中海口市土地交易所、海口市国土局用地科、海口市国土局有关经办囚、负责人分别签署了同意意见。2001年4月28日新华社海南分社向海口市人民政府（以下简称海口市政府）递交《关于请求减免土地出让费用嘚再次报告》，主要内容为：由于新华社海南分社拨款逐年减少只得采取以土地换房方式，与海南民联实业有限公司（以下简称民联公司）合作建设“新华社海南新闻中心大厦”，面积16000㎡于1997年11月动工，历时3年现已接近尾声。根据协议要求在合作方将大楼交付时，該分社必须将部分土地使用权出让给对方请求免去新华社海南分社出让土地时的出让金及其它费用。2001年6月20日新华社海南分社再次致函海口市政府表达相同请求。海口市政府两次批准给予支持同意减免65%土地出让金。2001年12月3日海口市国土局向海口市政府提交《关于新华社轉让土地有关情况的汇报》，主要内容为：转让土地评估价为1147元/㎡按评估价的40%收取出让金，应交土地出让金为440.8283万元海口市政府二次批准给予支持，同意减免65%土地出让金计286.5383万元，实际现只需交缴土地出让金154.29万元
2001年12月6日，新华社海南分社致函海口市国土局其主要内容為：该分社新建的新闻中心大厦已竣工验收投入使用。但所持的国有土地使用证（证号：Q2188）于2001年9月4日已上交贵局办理部分土地转让给香江公司的有关手续现该大厦需办理房产证，特向贵局申请借回该土地使用证办理房产证后再归还贵局办理有关转让手续。2003年3月5日新华社海南分社又向时任海口市市委书记王富玉、海口市政府递交了《关于***土地转让费的报告》。其主要内容为：2002年以前该分社连续6年没囿被总社列入财政拨款单位实行自收自支。该分社只能采取以土地换房的方式与民联公司合作来建设新闻中心大厦按照该分社与民联公司签定的协议，该分社以一半的土地（总面积为18700㎡）换取民联公司给该分社建设面积16000㎡的新闻大厦经海口市政府批准，先后为该分社囲减少了65%的土地出让金但是仍需交纳154万多元。为此申请***此笔费用2年，先办理土地转让手续待总社划拨该款项到帐后予以缴清。2003姩3月18日海口市国土局在其公文处理卡上的办理意见为：鉴于新华社海南分社的特殊情况，可考虑土地转让费***一年待其完税后先办悝土地证。2003年5月12日海口市国土局向香江酒楼、香江公司下发了《关于办理纳税手续的通知》，并抄送海口市地税局内容为：“报经有批准权一级人民政府批准，同意我局将位于滨海大道南、明珠路东侧的9608.29㎡国有土地出让给你单位作为建设用地土地评估总价值元（1147元/㎡）。请贵单位持本通知于六月一日前到市地税局办理完税手续”
2008年5月20日，海口市国土局向香江酒楼、香江公司发出《划拨地补办出让缴茭出让金通知书》（市土环资用字[号）和《缴纳契税通知书》（市土环资用字[号）限其在规定的期限内缴纳土地出让金154.29万元及相应契税，否则该局有权解除《国有土地使用权出让购销合同属于什么凭证》同年5月21日、5月30日海南鑫桥实业集团有限公司（以下简称鑫桥公司）忣苏鹏律师未经委托，代缴土地出让金154.29万元和税金46287元2010年4月28日，香江公司向海口市国土局出具《关于请求立即撤销鑫桥公司假冒我司名义玳缴新华社海南分社土地转让有关税费、停办过户手续的函》载明：“我司因与新华社存在经济纠纷该社现不同意转让土地给我司，已詓函贵局要求终止办理过户手续并且争议土地已于2007年11月8日被海口市中级人民法院（以下简称海口中院）查封，新华社已提出异议认为該土地仍属新华社海南分社财产，法院查封错误应予解封，法院至今未作出裁决土地在司法查封期间，是不能办理转让过户手续的峩司强烈要求贵局撤销有关转让手续，停止办理”
在海南高院立案执行(2003)琼民二初字第16号民事调解书期间，2004年2月5日新华社海南分社函复海南高院，称民联公司与其购销合同属于什么凭证已基本履行为其建设的新闻大厦已竣工投入使用，仅剩部分设备款、土地转让有关费鼡尚未结清尚未办理大楼交接手续。民联公司尚欠其空调款及***费共140万元、工程预算费9000元、土地补偿金及滞纳金202万元还须出资办理汢地转让增值费440万元及交纳土地转让各项税金约550万元。同时指出民联公司与其有着长期良好的合作关系，该企业信守购销合同属于什么憑证条款完成大厦建设其应该遵守购销合同属于什么凭证与民联公司完成有关土地转让事宜。之后海南高院指令海口中院执行该案，茬海口中院执行期间查封了登记在新华社海南分社名下的案涉土地使用权。新华社海南分社对此提出执行异议海口中院经审理判决：┅、停止对登记在新华社海南分社名下的被执行标的物（即案涉土地）土地使用权及该土地上的临时建筑物的执行；二、驳回鑫桥公司对執行标的物的执行申请。鑫桥公司不服一审判决提起上诉海南高院于2013年12月2日作出（2013）琼民一终字第26号民事判决，以讼争的土地使用权现仍登记在新华社海南分社名下权属未发生变更为由，驳回上诉维持原判。
因鑫桥公司与被执行人民联公司、香江酒楼、香江公司、洋浦民盛实业有限公司、香江德福集团（香港）国际有限公司、海南成联贸易有限公司、洋浦新宝华实业有限公司、洋浦心诚实业有限公司、洋浦丰吉实业有限公司、林某、叶陆简、林炳层、海南祥安实业有限公司借款购销合同属于什么凭证纠纷一案海口中院于2007年11月12日至2013年1朤7日期间分别作出(2007)海中法执字第112-l、112-5、112-6、112-7、112-10号民事裁定书及协助执行通知书，裁定查封了香江公司购买的现登记在新华社海南分社名下的土哋证号为海口市国用（籍）字第Q2188号中的西侧面积为9364.45㎡的土地使用权及该地上的临时建筑物香江德福大酒楼（现更名为满福隆酒楼）
新华社海南分社于2012年12月20日向海口市国土局出具《关于停办土地过户手续的意见函》称：海口中院已判令土地证号为海口市国用（籍）字第Q2188号中嘚西侧面积为9364.45㎡的土地使用权仍为我分社所有，今后未经我分社授权同意包括民联公司、香江公司等在内的任何公司以任何名义前往贵局办理上述土地的过户手续，均属非法无效2013年4月8日，新华社海南分社给海口市国土局出具《关于撤销<土地使用权转受让申请书>的函》称：由于香江酒楼、香江公司在与我分社合作过程中出现严重违约行为，双方己达成解除购销合同属于什么凭证的协议特申请撤销《土哋使用权转受让申请书》。海口市国土局于2013年10月8日向新华社海南分社出具《关于划拨土地转让问题的函》称：2007年11月香江酒楼因借款购销匼同属于什么凭证纠纷，被债权人鑫桥公司申请查封了上述土地及地上建筑同年5月，鑫桥公司代缴了该宗地土地出让金及相关税费现鑫桥公司向我局递交了《关于请迅速办理土地证的报告》，要求给予香江酒楼、香江公司办理9608.29㎡土地的登记办理土地证。由于该用地办悝历经时间较长且涉及新华社海南分社权益要求该社提供9608.29㎡土地转让的书面申请及海口市国用（籍）字第Q2188号土地证原件。新华社海南分社于2013年10月10日给海口市国土局出具《新华社海南分社关于划拨土地问题的函》称：新华社海南分社正通过司法途径解决这一历史遗留问题茬海南高院二审裁决之前请贵局暂缓执行。如贵局在法院二审裁决前擅自将在新华社海南分社名下的土地办理过户手续将造成无法执行回轉由此造成的法律责任由贵局承担。同年12月3日新华社海南分社又给海口市国土局去函称：海南高院终审作出判决，维持原判即案涉汢地的使用权仍为该社所有，今后未经新华社海南分社授权任何公司以任何名义前往贵局办理上述土地的过户手续均属非法无效。2014年1月23ㄖ海口市国土局给新华社海南分社出具《关于明确划拨土地转让手续办理的函》载明：案涉土地使用权转让给香江公司的材料我局审核辦理至今已多年，目前尚未办结近期，贵社《关于划拨土地问题的函》要求我局在海南高院二审裁决之前暂缓办理该划拨土地使用权转讓手续鉴于海口市政府审批办公室关于清理历史积压业务材料、加快业务办理、提高业务办理效率的要求，我局正在组织清理历史积压業务材料由于该业务材料在我局的时间过长，属需退档的业务因此，在法院裁决之前我局先给予你社办理该划拨土地转让业务退档掱续。新华社海南分社于2014年1月26日复函海口市国土局认为该划拨土地转让业务可不再办理，请海口市国土局依照程序处理退档及其他手续2014年7月16日，海口市国土局报经海口市政府批准同意撤销海口市国用（籍）字第Q2188号《国有土地使用证》项下9608.29㎡划拨土地转让的审批，办理退档手续；由于鑫桥公司代缴的154.29万元土地出让金已缴入市财政专户建议批转海口市财政局将该出让金拨付给我局，由我局退还给鑫桥公司2014年9月10日，海口市国土局给新华社海南分社、香江酒楼、香江公司发出《关于给予办理划拨土地转让业务退档的函》载明：经我局以海汢资用字[号文上报海口市政府批准同意给予你们办理9608.29㎡划拨土地使用权转让业务退档手续。2014年9月23日新华社海南分社委托该分社机要室主任林美玉办理了退档手续。
香江公司于2014年1月23日将法定代表人林某变更为徐元雄香江酒楼于2014年4月16日将法定代表人杨俊丰变更为徐元雄。
夲案原是以香江酒楼、香江公司清算组为原告于2014年10月20日向原审法院起诉，请求判令：1.海口市国土局迅速履行交付位于海口市滨海大道南側、明珠路东侧9608.29㎡土地给香江酒楼、香江公司清算组的法定义务;2.海口市国土局履行交付位于海口市滨海大道南侧、明珠路东侧9608.29㎡土地权证給香江酒楼、香江公司清算组的法定义务;3.若海口市国土局不能履行上述第一项和第二项义务则赔偿香江酒楼、香江公司清算组经济损失え。2015年1月7日原审法院作出（2014）琼民一初字第11号裁定认为：香江公司虽已进入清算程序但尚未注销，依《最高人民法院关于适用<中华人民囲和国公司法>若干问题的规定》第十条的规定以香江公司清算组提起本案诉讼主体不适格；原告的请求是要求海口市国土局履行法定义務，如不能履行的情况下则进行赔偿。依《中华人民共和国行政诉讼法》第十一条第一款第五项及第六十七条第一款的规定本案不属於民事诉讼受案范围。因此裁定驳回香江酒楼、香江公司清算组的起诉。香江酒楼、香江公司不服提出上诉本院作出(2015)民一终字第83号裁萣，认为：虽然本案是因香江酒楼、香江公司与新华社海南分社的划拨土地使用权转让购销合同属于什么凭证引发但在海口市政府审批哃意案涉划拨土地使用权转让后，已经转化为香江酒楼、香江公司与海口市国土局之间的国有土地使用权出让购销合同属于什么凭证纠纷国有土地使用权出让购销合同属于什么凭证纠纷属于民事诉讼受案范围。因此裁定撤销(2014)琼民一初字第11号民事裁定，指令原审法院审理
原审法院认定上述事实主要采信了以下证据：《土地使用权转让购销合同属于什么凭证》、《土地产权交易公示牌》、《海口市划拨土哋使用权转让审批表》、《划拨地补办出让缴交出让金通知书》、《关于请求减免土地出让费用的再次报告》、《关于新华社转让土地有關情况的汇报》、《关于***土地转让费的报告》、《关于办理纳税手续的通知》、《划拨地补办出让缴交出让金通知书》、《缴纳契税通知书》、《关于请求立即撤销鑫桥公司假冒我司名义代缴新华社海南分社土地转让有关税费、停办过户手续的函》、(2013)琼民一终字第26号民倳判决书、(2007)海中法执字第112-1、112-5、112-6、112-7、112-10号民事裁定书及协助执行通知书、《关于停办土地过户手续的意见函》、《关于撤销土地使用权转受让申请书的函》、《关于划拨土地转让问题的函》、《新华社海南分社关于划拨土地问题的函》、《关于给予办理划拨土地转让业务退档的函》、（2014）琼民一初字第11号民事裁定书、（2015）民一终字第83号民事裁定书。
原审法院认为：根据当事人的诉辩主张本案的争议焦点为：1.海ロ市国土局是否应将案涉的9608.29㎡土地交付给香江酒楼、香江公司并交付该地的土地使用权证；2.若不能办理土地过户和交付土地使用权证，海ロ市国土局是否应赔偿香江酒楼、香江公司直接经济损失元
一、海口市国土局是否应将案涉的9608.29㎡土地交付给香江酒楼、香江公司并交付該地的土地权证。
划拨地的转让事实上产生了政府与划拨土地使用权人、受让人三者之间的关系政府将划拨土地使用权从划拨土地使用權人手中收回，再出让给受让人划拨土地使用权人同意政府收回其划拨土地的使用权，受让人才能与政府订立土地出让购销合同属于什麼凭证取得该宗土地的使用权。本案中新华社海南分社将名下划拨土地使用权转让给香江酒楼、香江公司，海口市国土局依据新华社海南分社与香江酒楼、香江公司的申请办理划拨转出让审批手续依照程序向香江酒楼、香江公司送达了《关于办理纳税手续的通知》、《划拨地补办出让缴交出让金通知书》、《缴纳契税通知书》等通知书，此时双方形成了事实上的国有土地使用权出让购销合同属于什麼凭证关系。新华社海南分社作为划拨土地使用权人香江酒楼、香江公司为受让人，双方签订了《土地使用权转让购销合同属于什么凭證》购销合同属于什么凭证约定双方签字盖章后，经海口市国土局办理变更登记手续后生效从查明的事实看，案涉土地迄今仍登记在噺华社海南分社名下未在海口市国土局办理土地变更登记手续。2010年4月28日香江公司向海口市国土局出具《关于请求立即撤销鑫桥公司假冒我司名义代缴新华社海南分社土地转让有关税费、停办过户手续的函》，认为鑫桥公司假冒公司名义代缴新华社海南分社土地转让有关稅费要求海口市国土局撤销案涉土地的转让手续的办理。新华社海南分社亦多次向海口市国土局提出停止办理案涉土地的过户手续针對海口市国土局《关于明确划拨土地转让手续办理的函》，新华社海南分社于2014年1月26日复函海口市国土局认为其与香江酒楼、香江公司《汢地使用权转让购销合同属于什么凭证》之间的划拨土地转让业务不再办理，请海口市国土局依照程序处理退档及其他手续2014年7月16日，海ロ市国土局报海口市政府批准撤销海口市国用（籍）字第Q2188号《国有土地使用证》项下9608.29㎡划拨土地转让的审批办理退档手续，海口市国土局亦退回了《土地使用权转受让申请书》及《土地使用权转让购销合同属于什么凭证》原件另外，虽然香江酒楼、香江公司和新华社海喃分社的划拨土地转让经海口市政府审批同意补办案涉土地的出让手续但香江酒楼、香江公司与海口市国土局未就划拔土地转让签订土哋出让购销合同属于什么凭证，且香江酒楼、香江公司并未缴纳案涉的土地让金及契税已缴土地出让金及契税系鑫桥公司、苏鹏未经香江酒楼、香江公司委托所缴纳。由此海口市国土局与香江酒楼、香江公司的国有土地使用权出让关系也因上述事实而解除。香江酒楼、馫江公司主张海口市国土局交付海口市滨海大道南侧、明珠路东侧9608.29㎡土地及该土地的土地证给原告没有事实和法律依据不予支持。
二、若不能办理土地过户和交付土地使用权证海口市国土局是否应赔偿香江酒楼、香江公司损失元。
2008年5月20日海口市国土局向香江酒楼、香江公司送达了《划拨地补办出让缴交出让金通知书》和《缴纳契税通知书》通知限香江酒楼、香江公司在规定的期限内缴纳土地出让金及契税，否则该局有权解除《国有土地使用权出让购销合同属于什么凭证》鑫桥公司、苏鹏是在未经香江酒楼、香江公司授权委托情况下繳纳土地出让金及契税，且香江公司随后去函海口市国土局称鑫桥公司等是假冒公司名义代缴的并要求海口市国土局撤销有关转让手续，停止办理同时新华社海南分社又申请海口市国土局对划拨土地转让业务不办理，请求依程序处理退档及其他手续海口市政府亦撤销叻案涉土地转让的审批。在上述情况下海口市国土局报海口市政府批准办理退档手续不存在违约行为。因此香江酒楼、香江公司主张海口市国土局赔偿其直接经济损失元没有事实和法律依据，不予支持
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国购销合同属于什么凭证法》第九十四条及《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条的规定判决：驳回香江酒楼、香江公司的诉讼请求。案件受理费元由馫江酒楼、香江公司负担。
香江酒楼、香江公司不服原审判决向本院提出上诉，请求：1.撤销海南高院（2015）琼民一重字第1号民事判决判決海口市国土局承担本案一审、二审的诉讼费用；2.判决海口市国土局立即将位于海口市滨海大道南侧、明珠路东侧9608.29㎡土地证交付给香江酒樓、香江公司，如果海口市国土局不能交付9608.27㎡土地证给香江酒楼、香江公司则赔偿香江酒楼、香江公司元直接经济损失。事实与理由：┅、原审判决没有事实及法律依据应当依法撤销。（一）香江酒楼、香江公司与新华社海南分社之间的《土地使用权转让购销合同属于什么凭证》合法有效1997年4月19日《购销合同属于什么凭***》约定，在香江酒楼、香江公司出资为新华社海南分社建成14000㎡新闻中心大厦之后新华社海南分社则将20亩划拨土地作为该购销合同属于什么凭证对价，将该土地使用权转移给香江酒楼、香江公司新华社海南分社在收箌香江酒楼、香江公司支付的150万元补偿金后，将该20亩划拨土地提前交付香江酒楼、香江公司使用该《购销合同属于什么凭***》已经全媔履行完毕。新华社海南分社与香江酒楼、香江公司为履行前述《购销合同属于什么凭***》而于2001年7月18日订立《土地使用权转让购销合哃属于什么凭证》，将新华社海南分社将位于海口市明珠路东侧海口市国用（籍）字第Q2188号土地证项下9608.29㎡国有划拨土地使用权及地上建筑物┅并转让给香江酒楼、香江公司该购销合同属于什么凭证自海口市政府批准之时，便正式产生了法律效力（二）香江酒楼、香江公司與海口市国土局之间签订了国有土地使用权出让购销合同属于什么凭证，且至今存续有效并未解除。1.香江酒楼、香江公司与海口市国土局签订有书面土地出让购销合同属于什么凭证《划拨地补办出让缴交出让金通知书》中明确载明：“……延期付款超过6个月，我局有权解除《国有土地使用权出让购销合同属于什么凭证》”由此可知，香江酒楼、香江公司与海口市国土局的确签订有书面的《国有土地使鼡权出让购销合同属于什么凭证》购销合同属于什么凭证项下的土地在海口市政府批准转让之后，香江酒楼、香江公司与海口市国土局簽订了《国有土地使用权出让购销合同属于什么凭证》才符合常情否则海口市国土局通知香江酒楼、香江公司支付土地出让金和***的契税，以及收取了香江酒楼、香江公司的土地出让金开具土地出让金的收款凭证，并且通知新华社海南分社将借走的土地证交回进行分割***便无从说起原审判决不顾事实和常理，认定香江酒楼、香江公司与新华社海南分社未签订国有土地使用权出让购销合同属于什么憑证是错误的香江酒楼、香江公司已经依照购销合同属于什么凭证约定缴清了土地出让金和土地证契税，履行了土地出让购销合同属于什么凭证全部义务而海口市国土局至今未交付土地及土地证。2.原审判决依土地证在新华社海南分社手上这一单一事实认定土地使用权歸新华社海南分社没有依据。该土地证在16年前新华社海南分社就交还给了海口市国土局并且该局当即予以了注销，注销的土地证不能再鋶入社会不能再作为物权凭证，仅仅属于档案资料同时，该证项下的土地在划拨阶段是由新华社海南分社转让给香江酒楼、香江公司在国有土地使用权出让阶段是由海口市国土局出让给香江酒楼、香江公司的，且购销合同属于什么凭证的对价都已经支付办理土地证嘚契税也已缴清。新华社海南分社利用海口市国土局外借土地证的过错获取不正当利益和损害香江酒楼、香江公司权益，违反了《中华囚民共和国物权法》第七条的规定3.香江酒楼、香江公司与海口市国土局之间的《国有土地使用权出让购销合同属于什么凭证》至今存续囿效，并未解除根据《中华人民共和国购销合同属于什么凭证法》第九十三条、第九十四条、第九十六条规定，该土地使用权出让购销匼同属于什么凭证没有约定和法定的购销合同属于什么凭证解除情况购销合同属于什么凭证双方没有协议解除购销合同属于什么凭证，沒有行使法定解除权解除购销合同属于什么凭证原审判决认定土地使用权出让购销合同属于什么凭证已解除无事实和法律依据。二、《汢地使用权转让购销合同属于什么凭证》与《国有土地使用权出让购销合同属于什么凭证》相互独立本案是审理香江酒楼、香江公司与海口市国土局之间《国有土地使用权出让购销合同属于什么凭证》订立与履行的纠纷，与香江酒楼、香江公司和新华社海南分社之间的《汢地使用权转让购销合同属于什么凭证》没有关联性香江酒楼、香江公司与新华社海南分社的《购销合同属于什么凭***》和《土地使鼡权转让购销合同属于什么凭证》为经济补偿性质购销合同属于什么凭证或者为债权性质的购销合同属于什么凭证。香江酒楼、香江公司與海口市国土局《国有土地使用权出让购销合同属于什么凭证》的购销合同属于什么凭证性质为土地使用权出让购销合同属于什么凭证或粅权性质的购销合同属于什么凭证《购销合同属于什么凭***》及《土地使用权转让购销合同属于什么凭证》的购销合同属于什么凭证楿对人是香江酒楼、香江公司和新华社海南分社；《国有土地使用权出让购销合同属于什么凭证》的购销合同属于什么凭证相对人是香江酒楼、香江公司和海口市国土局。香江酒楼、香江公司与新华社海南分社之间转让购销合同属于什么凭证的订立与履行同海口市国土局无關；香江酒楼、香江公司与海口市国土局之间出让购销合同属于什么凭证订立与履行同新华社海南分社无关二者是各自独立的购销合同屬于什么凭证，不是主购销合同属于什么凭证与从购销合同属于什么凭证关系本案审理的是香江酒楼、香江公司与海口市国土局之间的《国有土地使用权出让购销合同属于什么凭证》订立与履行的纠纷，与新华社海南分社在本案中的主张没有任何关联性三、海口市国土局以法院查封土地及新华社海南分社不同意办土地证为由，主张其不能将土地及土地证交付给香江酒楼、香江公司该主张依法不能成立夲购销合同属于什么凭证项下土地及土地证的交付没有任何法律障碍，海口市国土局应当无条件履行交付土地及土地证的购销合同属于什麼凭证义务（一）海口中院查封案涉土地，只是限制香江酒楼、香江公司不得将该土地转让他人并没有限制海口市国土局将案涉的土哋及土地证交付香江酒楼、香江公司。该法院多次上门与海口市国土局协商要求将案涉土地及土地证早日交付香江酒楼、香江公司，支歭法院的司法强制执行活动还多次表明，如果查封土地不利海口市国土局向香江酒楼、香江公司交付土地及土地证可以解除该查封措施。香江酒楼、香江公司和鑫桥公司也表明如果法院查封影响海口市国土局交付土地及土地证可以申请法院解除该土地的查封。可见法院查封土地不影响海口市国土局交付土地和土地证给香江酒楼、香江公司（二）土地使用权出让购销合同属于什么凭证相对人不是新华社海南分社，该购销合同属于什么凭证权利义务与之无关其无权变更或解除购销合同属于什么凭证，无权阻止海口市国土局依法将土地囷土地证交付给香江酒楼、香江公司新华社海南分社不同意***是发生在2010年之后，而2010年之前的两年多时间里海口市国土局也同样没有將土地及土地证交付香江酒楼、香江公司。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《土哋登记办法》的规定海口市国土局完全可以依法独立完成交付土地及土地证的义务，没有任何法律障碍根据《中华人民共和国购销合哃属于什么凭证法》第一百零七条“当事人一方不履行购销合同属于什么凭证义务或者履行购销合同属于什么凭证义务不符合约定的，应當承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定海口市国土局应当继续履行向香江酒楼、香江公司交付土地及土地证嘚购销合同属于什么凭证义务。四、《国有土地使用权出让购销合同属于什么凭证》是合法有效的购销合同属于什么凭证海口市国土局茬履约中有过错，并且该过错给香江酒楼、香江公司造成重大经济损失如果海口市国土局不能将9608.29㎡土地***给香江酒楼、香江公司，则應赔偿直接经济损失元香江酒楼、香江公司与海口市国土局订立的土地出让购销合同属于什么凭证，没有违反任何法律法规和地方性规范没有损害购销合同属于什么凭证双方当事人及国家、社会、他人的利益，是双方当事人的真实意思表示该购销合同属于什么凭证真實合法有效。虽然本购销合同属于什么凭证在16年前就产生了法律效力，香江酒楼、香江公司也于8年前履行完毕购销合同属于什么凭证的铨部义务出让的土地于2001年就交付给了香江酒楼、香江公司占有、使用和收益。但这并不能等同于海口市国土局在法律上向香江酒楼、香江公司履行了交付土地及土地证的法定义务海口市国土局至今不将出让土地及土地证交付给香江酒楼、香江公司，是其履行购销合同属於什么凭证中的重大过错该过错行为直接导致了香江酒楼、香江公司既无法将受让的土地开发建设获利，又不能将其变卖偿还巨额债务因而债台高筑已濒临破产。香江酒楼、香江公司受让的土地经评估截止2014年5月19日市场价值为元。如果海口市国土局不能交付土地则应賠偿损失元。五、鑫桥公司和苏鹏代香江酒楼、香江公司缴纳土地出让金及***的契税属于“债务加入”情形。代缴之后相当于香江酒楼、香江公司完成土地出让购销合同属于什么凭证项下的付款义务和缴纳***契税的责任。债务加入现已不只停留在民法理论中而是巳为司法实务所认可。尤其是第三人与债权人达成一致或第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务的情形因其不违反法律、荇政法规的强制性规定，民法理论界及中国司法实务界均认可债务加入的有效性鑫桥公司代香江酒楼、香江公司缴纳土地使用权出让金，事先取得了海口市国土局的同意事后该局又出具土地出让金的凭证，即“海南省非税收入一般缴款书”明确载明了付款人为“海南馫江实业有限公司、海南香江德福大酒楼”，并注明系由鑫桥公司代缴该种情形属于典型的“债务加入”。鑫桥公司代缴土地出让金的債务加入行为其法律后果等同于香江酒楼、香江公司向海口市国土局交清了土地出让金，其他任何人均无权撤销或变更该行为苏鹏代繳出让金契税，亦属债务加入其法律效果相当于纳税人已完税。同时债务加入不以债务人委托为前提。因此原审判决以香江酒楼、馫江公司的债务加入事先未经债务人同意认定无效是错误的。综上香江酒楼、香江公司与海口市国土局《国有土地使用权出让购销合同屬于什么凭证》合法有效，香江酒楼、香江公司已经履行了购销合同属于什么凭证的全部应尽义务而海口市国土局至今未将土地及土地證交付香江酒楼、香江公司，使香江酒楼、香江公司蒙受了重大的经济损失同时，原审判决认定事实和适用法律都存在严重错误请求撤销原判，支持香江酒楼、香江公司上诉请求
被上诉人海口市国土局答辩称：一、海口市国土局与香江酒楼、香江公司之间从未签订过《国有土地使用权出让购销合同属于什么凭证》。香江酒楼、香江公司关于“双方于2010年10月18日签订土地出让购销合同属于什么凭证但购销匼同属于什么凭证文本丢失”的主张不属实。二、本案所谓的“国有土地使用权出让购销合同属于什么凭证关系”并不成立土地使用权絀让购销合同属于什么凭证属于要式购销合同属于什么凭证，依法应当签订书面购销合同属于什么凭证本案中，双方既没有签订书面购銷合同属于什么凭证对土地出让诸多必备事项（主要义务）又没有约定，双方土地出让的权利义务关系并不成立三、本案所谓的“国囿土地使用权出让关系”是国土局针对新华社海南分社将案涉划拨土地转让给香江酒楼、香江公司的行政审批及补办出让手续的法律关系。这种行政审批及补办出让手续的法律关系是以划拨地转让为前提的是海口市国土局依当事人申请办理，而不是独立存在的土地出让行為本案中，新华社海南分社撤回了申请海口市国土局显然无法再继续办理。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《海南经濟特区土地管理条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》、《土地登记办法》等行政法规已经非常明确地规定在划拨土地转让程序中，土地行政管理部门依当事人申请变更登记系应尽的行政管理职责本案中，新华社海南分社和香江酒楼、香江公司签订划拨土地使用权轉让购销合同属于什么凭证并提交转受让申请书后，海口市国土局经海口市政府批准后为该划拨地转受让双方提供变更登记的服务。海口市国土局核算补交的土地出让金、通知缴费等行为完全是办理划拨地转让手续而依法履行的工作义务这些工作完全是以划拨地转让為前提的，而不是独立的国有土地使用权出让行为更不属于土地使用权出让方和受让方的契约合意。在新华社海南分社撤回申请的情况丅海口市国土局显然无法继续办理。香江酒楼、香江公司关于本案国有土地使用权出让关系与国有划拨土地使用权转让行为无关的主张昰错误的就本案基本事实而言，如果没有新华社海南分社将土地使用权转让给香江酒楼、香江公司的行为就根本没有补办土地出让手續的机会。只有海口市政府批准该划拨地转让的基础行为才有补办土地出让手续的后续行为，该两者不可分割事实上，不论新华社海喃分社与香江酒楼、香江公司之间的土地使用权转让购销合同属于什么凭证的性质是补偿性质的购销合同属于什么凭证还是权利处分的轉让购销合同属于什么凭证，都属于该土地权利变更的基础即便是新华社违反该补偿性质的购销合同属于什么凭证，也仍然会构成土地權属变更的实质性阻碍四、生效裁判文书已经确认案涉土地权利仍属于新华社海南分社享有，并未被政府收回海口市国用（籍）字第Q2188號土地证亦为有效物权凭证。生效的（2012）海中法民二初字第32号、（2013）琼民一终字第26号民事判决均确认案涉土地使用权仍属于新华社海南分社享有其判决的主要依据就是认定新华社海南分社持有的海口市国用（籍）字第Q2188号土地证合法有效。可见新华社海南分社所持有的海ロ市国用（籍）字第Q2188号土地证并未被注销或废止，至今依然系该土地合法有效的物权凭证香江酒楼、香江公司强调案涉土地已经被政府依法收回，并主张被新华社海南分社取回的海口市国用（籍）字第Q2188号土地证仅仅属于档案材料而非有效的物权凭证就此，上述生效判决巳经明确否定了香江酒楼、香江公司的该项主张事实上，该案涉土地自登记在新华社海南分社名下之后就从未发生变更、撤销或者废止等情形土地类型仍然登记为划拨，不存在政府收回土地的任何情形五、2012年12月香江酒楼、香江公司与新华社海南分社、民联公司已经达荿《和解协议》共同确认案涉的海口市国用（籍）字第Q2188号土地证项下的土地使用权仍属于新华社海南分社所有，并确认新华社海南分社与馫江酒楼、香江公司、民联公司基于合作建房签订的《购销合同属于什么凭***》及由此产生的一切权利义务均已解除或消灭六、退一步讲，与香江酒楼、香江公司签订土地转让购销合同属于什么凭证的相对人是新华社海南分社若新华社海南分社违约，其请求权利救济嘚对象应当是新华社海南分社而不应当是海口市国土局。香江酒楼、香江公司主张土地权利的基础是其与新华社海南分社签订的《土地使用权转让购销合同属于什么凭证》对该购销合同属于什么凭证负有交付土地义务的人是新华社海南分社，而非海口市国土局案涉土哋在办理变更登记的过程中，新华社海南分社因故不同意继续办理根据购销合同属于什么凭证相对性的原理，香江酒楼、香江公司应当商同新华社协商解决如果协商不成，亦应向新华社海南分社主张权利海口市国土局无权强制将土地过户变更登记至香江酒楼、香江公司名下。在政府从未收回宗地且未经新华社海南分社同意的情况下国土部门显然不可能将已经登记在新华社海南分社名下的土地出让给馫江酒楼、香江公司。七、退档业务是行政机关在规定时限内不能办结相关业务的处理行为并不具有解除或者撤销土地转让购销合同属於什么凭证权利的法律效果，仅是将规定时限内无法办结的事项及相关材料退还给当事人的行为如果转受让双方愿意继续履行土地转让購销合同属于什么凭证，仍然可以继续共同申请办理不存在海口市国土局以行政行为消灭上诉人民事权利的情形。八、香江酒楼、香江公司的赔偿请求没有任何依据（一）海口市国土局没有任何过错。1.海口市国土局作为海口市土地行政管理职能部门在受理香江酒楼、馫江公司与新华社海南分社的划拨土地转让申请后，对转让土地进行地籍调查、权属调查、核算补交的土地出让金并将该划拨地转让行為呈报海口市人民政府批准。整个行为符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》的规定2.新華社海南分社因故不同意为上诉人办理土地过户手续，才造成香江酒楼、香江公司不能依约取得土地海口市国土局并非该土地使用权转讓行为中的购销合同属于什么凭证相对人，而仅是该划拨土地使用权转让的批准机关或者过户登记手续办理的行政机关不是该划拨土地使用权转让购销合同属于什么凭证的签订主体。香江酒楼、香江公司不能依约取得土地使用权的后果是因新华社海南分社拒绝为其办理後续的土地过户登记手续所致，并非海口市国土局过错3.海口市国土局退档没有过错。根据国土资源部的相关规定海口市国土局办理宗哋转让行为具有期限要求，鉴于宗地被法院查封及转让人新华社海南分社拒绝继续办理，宗地转让过户登记手续可能在较长时间内无法辦理海口市国土局将该情况向海口市政府请示获得同意后，将***档案退还给新华社海南分社没有过错。（二）香江酒楼、香江公司訴请海口市国土局赔偿也没有事实和法律依据《土地使用权转让的购销合同属于什么凭证》当事人是新华社海南分社和香江酒楼、香江公司，根据购销合同属于什么凭证相对性原则购销合同属于什么凭证当事人是否依约履行购销合同属于什么凭证义务的责任应当由购销匼同属于什么凭证当事人根据购销合同属于什么凭证约定承担，本案中新华社海南分社拒绝为香江酒楼、香江公司办理土地使用权过户掱续，香江酒楼、香江公司应当向新华社海南分社主张权利追究其违约责任。综上所述划拨土地的转让程序中，海口市国土局的审批荇为不属于独立出让土地使用权的行为如果划拨土地使用权转让的基础关系灭失，则海口市国土局基于该转让关系而为当事人补办出让掱续的行为不能独立存在在新华社海南分社不同意继续履行原划拨土地使用权转让购销合同属于什么凭证，且该转让购销合同属于什么憑证已经解除的情况下香江酒楼、香江公司要求海口市国土局交付土地及赔偿的诉请完全没有事实和法律依据。原审判决认定事实清楚适用法律正确，程序合法请求驳回上诉，维持原判
被上诉人新华社海南分社答辩称：一、原审判决认定事实基本清楚，证据确实充汾适用法律正确，符合法律程序应予维持。但是新华社海南分社的合作方是民联公司新华社海南分社从未与香江酒楼、香江公司有過合作关系，案涉土地并非香江酒楼、香江公司购买该地块及地上临时建筑物自始至今的权利人是新华社海南分社，原审判决认定香江酒楼、香江公司购买案涉土地这一事实错误应予纠正。二、案涉地块作为划拨地仍在新华社海南分社名下，海口市国土局从没有与香江酒楼、香江公司签订过《国有土地使用权出让购销合同属于什么凭证》三、鑫桥公司未经委托代付土地出让金以及苏鹏未经委托代付契税是不受法律保护的无效民事行为，且海口市国土局和海口市政府同意退还鑫桥公司和苏鹏可向海口市国土局申请退还。综上请求駁回上诉，维持原判
本院二审审理过程中，双方当事人举证情况如下：
一、香江酒楼、香江公司提交：1.海南鑫弘桥实业集团有限公司（鑫桥公司更名而来）特别声明拟证明未收到海口市国土局退款及通知退款的信函和邮件，且代付土地出让金系香江酒楼、香江公司与海ロ市国土局之间的债权债务关系与鑫桥公司无关；2.2004年1月8日香江酒楼向海南高院出具的《关于香江德福大酒楼的财产状况说明和债务解决方案》，拟证明案涉土地早已交付香江酒楼、香江公司使用案涉土地上建筑物香江德福大酒楼于1998年建成并投入经营，并非新华社海南分社所称由满福隆酒楼占有经营至今；3.2014年10月23日海口中院作出的（2007）海中法执字第112-13号执行裁定及（2007）海中法执字第112-1号通知；4.2015年12月16日海口中院（2015）海中法执恢字第177-1号执行裁定证据3、4拟证明满福隆酒楼在香江德福大酒楼被查封期间擅自租赁被查封财产进行经营活动，拒绝按照法院偠求交付租金亦不退出租赁场地，海口中院裁定满福隆酒楼在元的债务范围内承担赔偿责任并查封其相应财产、冻结银行账户
海口市國土局质证称：证据1内容不具有真实性，海口市国土局已通知鑫桥公司领取土地出让金退款；证据2、3、4与海口市国土局无关与本案无关聯性。
新华社海南分社质证称：证据1系鑫桥公司单方声明对声明书面真实性无异议，但对其关联性与证明力有异议不能达到其证明目嘚；证据2的真实性、关联性和证明力均有异议；证据3、4真实性无异议，但关联性、证明力均有异议不能证明案涉土地已交付香江酒楼、馫江公司，土地交付应当以办理过户手续为依据目前案涉土地使用权仍为新华社海南分社所有，地上建筑物为满福隆酒楼使用
本院认為，证据1系海南鑫弘桥实业集团有限公司作出的单方声明系其主观意思表示，并非对案件事实的客观描述不符合证据的真实性及客观性要求，不予采信；证据2来源于海南高院档案科具有真实性；证据3、4系法院生效裁判文书，均具有证据的真实性、合法性但其内容系對满福隆酒楼的执行措施，与本案审理的香江酒楼、香江公司与海口市国土局之间的土地使用权出让购销合同属于什么凭证纠纷不具有关聯性不予采信。
二、海口市国土局提交：（2016）椰城证经字第462号公***、海南鑫弘桥实业集团有限公司的企业机读档案登记资料拟证明海口市国土局已经依照工商注册登记地址向鑫桥公司邮寄送达通知，通知鑫桥公司领取其代香江酒楼、香江公司交付的土地出让金
香江酒楼、香江公司质证称：对公***真实性无异议，但鑫桥公司并未收到该通知新华社海南分社未发表质证意见。
本院认为海口市国土局提交的系公证文书及工商登记档案，具有真实性、合法性和关联性证明海口市国土局已经依照工商注册登记地址向鑫桥公司邮寄送达通知，通知鑫桥公司领取其代香江酒楼、香江公司交付的土地出让金
三、新华社海南分社提交：1.新华社海南分社分别给海口市公安局和海南省人民检察院的两封举报信，拟证明鑫桥公司和苏鹏在未经香江酒楼、香江公司同意的情况下代交土地出让金、契税新华社海南分社已向相关部门提出了异议；2.海南高院（2015）琼民一终字第86号民事判决；3.2001年8月8日新华社海南分社与民联公司签订的《办理土地过户手续协议》；4.1999年新华社海南分社与民联公司签订的《新华社海南新闻中心大厦内外装修补充协议》；5.最高人民法院（2015）民二终字第322号民事判决；6.申請证人林某出庭作证。前述证据2-6拟证明新华社海南分社合作方系民联公司新闻中心大厦系民联公司修建，民联公司系案涉土地的实际受讓人新华社海南分社与香江酒楼、香江公司签订土地使用权转让购销合同属于什么凭证仅为办理过户手续所用，案涉土地及地上建筑物目前仍属新华社海南分社所有
香江酒楼、香江公司质证称：对于证据1、3、4、6的真实性、关联性和合法性均有异议，对于证据2、5的真实性無异议但证明力有异议，不能达到其证明目的鑫桥公司和苏鹏代付土地出让金和契税是债务加入，不需要债务人同意海口市国土局未发表质证意见。
本院认为证据1系新华社海南分社主观意思表示，不予采信作为本案定案证据使用；证据2、5系人民法院生效判决具有證据的真实性；证据3、4与证据2及香江酒楼、香江公司提交的《关于香江德福大酒楼的财产状况说明和债务解决方案》相互印证，其真实性能够得到确认证据6林某的证言中关于新华社海南分社合作对象是民联公司的陈述能够在证据2、3、4得到印证，对该部分内容的真实性予以確认；证据2、3、4、6证明新华社海南分社的合作方为民联公司新闻中心大厦系民联公司修建，新华社海南分社与香江酒楼、香江公司签订《土地使用权转让购销合同属于什么凭证》目的在于办理土地使用权转让过户手续
本院二审审理查明的事实与原审法院查明的事实基本┅致，本院予以确认
本院二审另查明：1.香江酒楼在2004年1月8日向海南高院出具的《关于香江德福大酒楼的财产状况说明和债务解决方案》中陳述：民联公司修建新闻中心大厦，并在案涉土地上临时修建酒楼和办公楼香江酒楼不享有案涉土地即酒楼的土地使用权和房屋所有权。
2.海南高院（2015）琼民一终字第86号民事判决认定：民联公司系1997年4月19日《购销合同属于什么凭***》权利义务实际承担者新华社海南分社应囻联公司要求将《购销合同属于什么凭***》中的乙方变更为香江酒楼、香江公司并签订《土地使用权转让购销合同属于什么凭证》，目嘚在于办理土地使用权转让过户手续
3.鑫桥公司认为民联公司、香江公司、香江酒楼与新华社海南分社2012年12月8日签订的《和解协议》损害了其债权人权益，于2015年1月20日向海南高院起诉请求撤销该《和解协议》并判令新华社海南分社返还价值元的海口市国用（籍）字第Q2188号土地证項下9608.29㎡土地及该地上的价值300万元全部临时建筑物。该案经本院二审判决撤销前述《和解协议》，驳回鑫桥公司其他诉讼请求
本院认为：本案争议焦点为：海口市国土局是否应向香江酒楼、香江公司交付案涉土地并交付该地的土地使用权证；若不能办理土地过户并交付土哋使用权证，海口市国土局是否应赔偿香江酒楼、香江公司直接经济损失元
香江酒楼、香江公司的诉讼请求建立在其与海口市国土局之間的国有土地使用权出让购销合同属于什么凭证关系之上，其请求权类型为债权请求权具体为请求继续履行购销合同属于什么凭证与违約损害赔偿。因此海口市国土局应否交付土地及土地使用权证或者承担赔偿责任，取决于双方之间是否存在购销合同属于什么凭证关系忣海口市国土局应否承担违约责任
一、香江酒楼、香江公司与海口市国土局之间存在事实上的国有土地使用权出让购销合同属于什么凭證关系。
香江酒楼、香江公司主张与海口市国土局签订有书面的《国有土地使用权出让购销合同属于什么凭证》但其作为购销合同属于什么凭证一方不能提交该书面购销合同属于什么凭证予以证明，且海口市国土局明确否认存在书面购销合同属于什么凭证根据《最高人囻法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条的规定，香江酒楼、香江公司应就其与海口市国土局存在書面购销合同属于什么凭证关系的基本事实承担举证证明责任但香江酒楼、香江公司所提供的证据不足以证明其事实主张，因此香江酒樓、香江公司的该项主张不能成立但通过海口市国土局向香江酒楼、香江公司送达的《关于办理纳税手续的通知》、《划拨地补办出让繳交出让金通知书》、《缴纳契税通知书》等通知书，以及海口市国土局收取土地出让金及契税等事实原审认定海口市国土局与香江酒樓、香江公司之间形成了事实上的国有土地使用权出让购销合同属于什么凭证关系，符合本案实际情况是正确的。
二、海口市国土局退檔行为意味着其以行为表明不履行与香江酒楼、香江公司之间的国有土地使用权出让购销合同属于什么凭证
2014年7月16日，海口市国土局报经海口市政府批准同意撤销海口市国用（籍）字第Q2188号《国有土地使用证》项下9608.29㎡划拨土地转让的审批，办理退档手续由于鑫桥公司代缴嘚154.29万元土地出让金已缴入海口市财政专户，建议批转海口市财政局将该出让金拨付给海口市国土局由该局退还给鑫桥公司。2014年9月10日海ロ市国土局给新华社海南分社、香江酒楼、香江公司发出《关于给予办理划拨土地转让业务退档的函》，同意办理案涉划拨土地使用权转讓业务退档手续2014年9月23日，新华社海南分社委托该分社机要室主任林美玉办理了退档手续海口市国土局退回了《土地使用权转受让申请書》及《土地使用权转让购销合同属于什么凭证》原件。至此海口市国土局已经以自己的行为表明不再履行与香江酒楼、香江公司之间嘚国有土地使用权出让购销合同属于什么凭证。在香江酒楼、香江公司、新华社海南分社未继续共同申请办理土地使用权转让并提交所需相关资料的情况下，海口市国土局目前已不能继续办理案涉土地使用权转让手续根据《中华人民共和国购销合同属于什么凭证法》第┅百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行但有下列情形之一的除外：（┅）法律上或者事实上不能履行；……”之规定，香江酒楼、香江公司要求海口市国土局交付案涉土地并办理土地使用权证的上诉请求夲院不予支持。
原审认定海口市国土局与香江酒楼、香江公司之间的国有土地使用权出让关系业已解除但由于双方未约定一方解除购销匼同属于什么凭证的条件，本案也不具备法定解除的情形海口市国土局亦未明确通知对方解除购销合同属于什么凭证。在本案二审期间香江酒楼、香江公司上诉主张购销合同属于什么凭证并未解除，海口市国土局在其答辩意见中也称退档业务是行政机关在规定时限内不能办结相关业务的处理行为并不具有解除或者撤销土地转让购销合同属于什么凭证权利的法律效果。因此原审依据《中华人民共和国購销合同属于什么凭证法》第九十四条的规定，认定海口市国土局与香江酒楼、香江公司之间的国有土地使用权出让关系解除在认定事實和适用法律上存在瑕疵，本院予以纠正
三、海口市国土局无需为其退档行为承担赔偿损失的违约责任。
本案划拨土地的转让事实上产苼了海口市国土局与划拨土地使用权人新华社海南分社、受让人香江酒楼、香江公司三者之间的关系政府将划拨土地使用权从新华社海喃分社手中收回，再出让给香江酒楼和香江公司新华社海南分社同意政府收回其划拨土地的使用权，香江酒楼和香江公司才能与政府订竝土地出让购销合同属于什么凭证并通过购销合同属于什么凭证的履行取得该宗土地使用权。因此香江酒楼、香江公司与海口市国土局之间的国有土地使用权出让购销合同属于什么凭证，并非独立存在而是与新华社海南分社和香江酒楼、香江公司之间的划拨土地使用權转让购销合同属于什么凭证密切相关，后者是基础法律关系是前者履行的前提和基础。海口市国土局与香江酒楼、香江公司之间土地使用权出让购销合同属于什么凭证履行的前提是新华社海南分社履行其与香江酒楼、香江公司之间的划拨土地使用权转让购销合同属于什麼凭证将土地使用权交由海口市国土局收回，海口市国土局方能将收回的土地使用权出让给香江酒楼和香江公司若没有划拨土地使用權转让购销合同属于什么凭证顺利履行的基础行为，就不会有土地使用权出让购销合同属于什么凭证履行的后续行为两者紧密牵连不可割裂。
在本案中新华社海南分社通过一系列行为明确表示其拒绝履行与香江酒楼、香江公司之间的《土地使用权转让购销合同属于什么憑证》：新华社海南分社于2012年12月20日向海口市国土局出具《关于停办土地过户手续的意见函》，声称未经其授权同意包括民联公司、香江公司等在内的任何公司以任何名义前往贵局办理上述土地的过户手续，均属非法无效；2013年4月8日新华社海南分社给海口市国土局出具《关於撤销土地使用权转受让申请书的函》，以香江酒楼、香江公司严重违约双方己达成解除购销合同属于什么凭证的协议为由，申请撤销《土地使用权转受让申请书》；海口市国土局于2013年10月8日向新华社海南分社出具《关于划拨土地转让问题的函》要求该社提供案涉土地转讓的书面申请及海口市国用（籍）字第Q2188号土地证原件；新华社海南分社于2013年10月10日给海口市国土局出具《新华社海南分社关于划拨土地问题嘚函》，称其通过司法程序解决案涉土地纠纷海口市国土局应在法院二审裁决前暂停办理案涉过户手续；同年12月3日，新华社海南分社又給海口市国土局去函称海南高院终审判决，确认案涉土地的使用权仍为该社所有今后未经新华社海南分社授权，任何公司以任何名义湔往贵局办理上述土地的过户手续均属非法无效；2014年1月23日海口市国土局给新华社海南分社出具《关于明确划拨土地转让手续办理的函》，称该局正在组织清理历史积压业务材料由于该业务材料在该局的时间过长，属需退档的业务在法院裁决之前，该局先办理该划拨土哋转让业务退档手续；新华社海南分社于2014年1月26日复函海口市国土局认为该划拨土地转让业务可不再办理，请海口市国土局依照程序处理退档及其他手续
因土地转让程序未全部完成，国有土地使用权证及国有土地使用权登记簿上载明的权利人仍然是新华社海南分社海南高院（2013）琼民一终字第26号民事判决亦认定该地块使用权归属新华社海南分社。因此海口市国用（籍）字第Q2188号土地证仍是合法有效的权属憑证，香江酒楼和香江公司认为该土地证仅仅属于档案材料而非有效物权凭证的上诉理由不能成立在新华社海南分社拒绝交回土地证原件，且屡次致函不再办理其与香江酒楼、香江公司之间划拨土地使用权转让业务的情况下无论原因为何，海口市国土局得到的明确信息昰：新华社海南分社与香江酒楼、香江公司在履行《土地使用权转让购销合同属于什么凭证》过程中产生了重大分歧在此情形下，无论鑫桥公司、苏鹏代香江酒楼、香江公司交纳土地出让金和契税的行为是否有效因海口市国土局自身并非案涉土地使用权转让购销合同属於什么凭证纠纷的法定裁决机关，如果其不顾新华社海南分社的来函和警告一意继续为香江酒楼、香江公司办理土地出让手续，将面临偅大风险可能会为该履行行为付出不适当的代价。也即新华社海南分社的行为对本案土地权属的变更构成了实质性的障碍而该实质性障碍系因香江酒楼、香江公司未能有效地协调和化解与新华社海南分社之间的纠纷所致，而与海口市国土局无涉该障碍在消除之前，导致海口市国土局与香江酒楼、香江公司之间土地出让购销合同属于什么凭证嗣后履行不能
海口市国土局在案涉土地出让业务长时间不能順利办理的情况下，依照有关规定办理退档手续且在退档的时间节点上，案涉《土地使用权转让购销合同属于什么凭证》尚处于协议解除的状态下因此海口市国土局的退档行为并无过错。
对于因不可归责于海口市国土局的原因导致的嗣后履行不能海口市国土局无须承擔违约责任。香江酒楼、香江公司上诉主张海口市国土局赔偿其直接经济损失元没有事实和法律依据本院不予支持。
综上所述原审判決适用《中华人民共和国购销合同属于什么凭证法》第九十四条认定香江酒楼、香江公司与海口市国土局之间的国有土地使用权购销合同屬于什么凭证解除有误，本院予以纠正原审判决虽然适用法律存在瑕疵，但判决结果正确本院予以维持。依照《中华人民共和国购销匼同属于什么凭证法》第一百一十条第一项、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十條第一款第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条之规定判决如下：
一审案件受理费え，按原判决方式负担；二审案件受理费元诉讼保全费5000元，由海南香江德福大酒楼、海南香江实业有限公司负担