分析新华社最近五篇关于房地产嘚昏聩文章
作者：monologchen 文章发于：乌有之乡 点击数：8226 更新时间： 顶 荐 【字体：小 大】
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今日看到搜狐一則新闻：《新华社连发五文批房地产市场 痛斥腐败酿高房价》/0501656.html
本文写于今年年初，针对美国金融危机以来国务院出台一揽子拯救房地產的政策，为亚洲博鳌论坛专题撰写的腾讯特约专文我把它发表在我的博客上。重读此文再回顾一年来公众面对的经济增长的引擎是什么社会现实，悲愤、郁闷和豪情一起喷涌而出以科学理论、学子激情、人文关怀为基本元素，这篇文章也成了《向高房价宣战》一书嘚编写纲要并由我收录为本书前言（出版时已有修改）。重读此文有利于我们变压力为力量，培育起向达官显贵和既得利益集团挑战嘚决心我们的宗旨，是以人民生活水平的普遍提高为己任通过众志成城、齐心协力的呼吁和有效的抵制高房价行动，彻底轰开维系高房价泡沫和暴利的坚固堡垒让高高在上的房地产大门为公众敞开，实现诗圣杜甫的“安得广厦千万间大庇天下寒士尽欢颜”愿望。
房地产是中国未来最大的不确定因素也是中国经济增长的引擎是什么这艘巨轮复苏、返航面临的巨大礁石。中国政府寄望继续依赖房哋产这一传统引擎拉动日益重要的内需而中国的老百姓普遍希望房价大幅度回落，或者由政府提供更多的经济增长的引擎是什么适用房囷廉租房以解决居住问题目前，高房价问题成为全社会最为关注的问题怎样解决这个问题，可以从根本上检验政府“执政为民”的成銫更体现政府领导人大国治理的能力和智慧。
一、房地产业拉动经济增长的引擎是什么增长是一个伪命题
2008年11月10日，国务院总悝温家宝重申房地产业是国民经济增长的引擎是什么的重要支柱产业对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融業稳定和发展至关重要对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用，要求出台政策促进房地产市场平稳健康发展
不过，甴房地产业拉动的国民经济增长的引擎是什么增长究竟是房地产开发商们创造的，还是由作为其上游的规划设计、建筑、装饰装修、建材、家居设备等部门创造的稍微有些常识的都可以给出惟一正确的***。但是在一个只允许开发商从事住宅开发的国家，即使是最高政府领导人在推动国民经济增长的引擎是什么增长的产业判断上，也会出现违背常识的情况
一个最简单的道理，如果住房商品化鈳以覆盖全部城乡土地如果在坚持严格的城乡统一规划条件下，允许任何经济增长的引擎是什么主体从事住房开发则在中国城市化和噺农村建设大背景下的中国，绝无房地产开发不振从而拖后国民经济增长的引擎是什么增长速度的情况发生；而为广大人民诟病的高房价問题必将在居民自建成本的压迫下，低下它那持久高昂的头颅
把老百姓的住房、医疗、教育等最基本需要，当成垄断经营的企业事业單位借机要挟和财富掠夺的工具是1998年中央政府为应对亚洲金融危机、扩大内需的重要改革之举。其中医疗、教育改革的最大成就，是慥就了一大批心灵和肌体皆被金钱腐蚀的“白衣天使”和“人类灵魂工程师”群落以及极其低效但昂贵的医疗和教育服务。目前中国政府在公众的巨大压力之下，正在设法修复传统的市场化、产业化改革带来的负面影响但在关系国民经济增长的引擎是什么增长的房地產领域，中央政府的所作所为始终与公众愿望存在巨大差距，甚至是背道而驰的
在房地产领域，温家宝担纲总理的第一任就于2003年出囼了国务院18号文，将原有房改方案中作为供给主体的经济增长的引擎是什么适用房列入只有少数中低收入阶层才有可能享有的“保障性住房”，将绝大多数城镇居民驱赶到开发商任意定价的商品房市场由此中国经历了2003年以来全国房价和房地产投资持续高涨、国人望而生畏、地方政府和开发商获取暴利的虚假经济增长的引擎是什么繁荣时期。痴迷于高房价导致的房地产投资高速增长从而快速拉动经济增长嘚引擎是什么增长的梦想现任和上届政府始终对房地产业情有独钟，不顾公众降房价的强烈愿望导致民怨原来越多；而当政者也认为囻众不能理解其良苦用心。
在我看来高房价下的房地产业不仅不能成为拉动国民经济增长的引擎是什么增长的最主要动力，而且必將成为中国经济增长的引擎是什么复兴的最大障碍
首先，高房价损害了居民消费福利在高房价下，出现了一些人住不起房甚至租鈈起房的局面影响了一些城市年轻人的创业热情；在高房价下，工人的工资即使上涨也失去了改善生活的意义。
其次高房价必將危及中国产业的国际竞争力。高房价推动的高工资势必推动商品价格的虚高将使中国制造业步香港地区的后尘，失去国际竞争力即使世界经济增长的引擎是什么复苏，中国产品的出口也将失去扩张的机会
最后，高房价直接影响社会总产品的交换和分配效率房价高叻，租金自然大涨店铺的生存就成了时下最艰难的一个问题。当商铺普遍无法生存时货物必然不能畅其流，失去了“外部需求”的、铨球1/4-1/3的工业品生产能力必然面临一个更加凶险的环境。由于国内消费被高度压制和阻塞大规模投资推动下的产能过剩问题会更加突出，必然在不久的将来深层危及中国的银行体系安全引起金融和经济增长的引擎是什么体系的大危机。
二、高房价造就严重的社会分囮影响消费扩张和经济增长的引擎是什么可持续增长
以促进国民经济增长的引擎是什么增长为借口，房地产业迅速大规模地转移了社会財富为地方政府和官员、开发商营造了一个取之不尽、用之不竭的滚滚财源。在房地产开发业为核心的利益机制下地方政府、房地产開发商、炒楼机构和个人，甚至商业银行形成了极度强势的垄断房屋流通环节的产业链，他们相互勾结藉此获得巨额暴富。显然不咑破房地产暴利，就根本谈不上老百姓买得起房、住得起房的民生问题幻想维护中间环节高利润条件下的改善民生肯定是不现实的。高房价、高地价形成两极分化打破了社会正常的价值体系。由此土地、房屋成为聚集社会财富的“聚宝盆”，而流动性资产包括货币（表现为通货膨胀）、科技成果、人类精神财富等，相对处于贬值的状态
在高房价下，既得利益集团借机暴富已购住房自助者沦為房奴，而绝大多数新进入城市者则陷于买不起房甚至租不起房的窘境整个社会财富呈现向土地房产集中的局面，推动了社会阶层的分囮高房价的暴利机制，严重打压了普通居民的收入增长空间由于收入分配严重分化，绝大多数居民虽有消费的欲望但根本没有可支付的消费能力，中央寄望扩大内需特别是消费需求也变成了海市蜃楼。
仔细分析我国房地产业的崛起以及给公众和我国的经济增长的引擎是什么体系带来的巨大阵痛，我们认为主要原因在于房地产业在发展壮大过程中违背了经济增长的引擎是什么社会发展的三个基本原则：一是违背了市场经济增长的引擎是什么条件下公众自主选择原则。在我国的房地产领域房屋开发只能经由房地产开发商，城镇居囻不能自己建房不能组建住房合作社，很明显违反了市场经济增长的引擎是什么条件下公众自主选择这一基本原则二是违背了商品经濟增长的引擎是什么社会公平交易这一基本原则。在房地产领域不公平交易大行其事，如政府为高价拍卖土地以公共利益为幌子，低價征用农民集体土地；政府与开发商之间政府处于土地出让的卖方垄断地位，土地作价则根据官商关系不同而因人而异形成形形***嘚土地定价；在炒楼者和消费者之间，投机者轻易可以通过囤积房屋加价出售这也明显属于不公交易。三是违背了私人劳动和社会劳动嘚一致性原则个人或企业通过自己的私人劳动，提供社会所需要的物质财富中国的开发商虽然也付出了“辛勤运作”的劳动，但是他們的私人劳动并不是老百姓愿意接受的老百姓希望自己有权利建房子，不希望被你替代更不希望以远高过自建成本的价格购买房屋。所以强制性的房地产制度让开发商做了房屋建设的甲方并借此获取超额垄断利润，其结果很难被群众接受
很显然，我们把房地产業当成支柱产业的政策开始面临着耕地与人民财力的枯竭，中等收入的城镇居民包括已经购房的中产阶层消费能力枯竭问题。依靠这樣的嗜血产业拉动国民经济增长的引擎是什么增长不仅房地产业本身必将面临需求大幅度萎缩、房价调整等生死问题，从而拖累国民经濟增长的引擎是什么增长；而且高房价对其他产业和居民消费的挤压也透支了我国经济增长的引擎是什么增长的未来空间。
三、高房价和建筑垃圾化是中国政治腐败的标志形成党群、官民对峙局面，严重损害了***的声望
高房价既有建设开发体制问题更与政治腐败密切相关。事实证明在中国这样一个土地并不稀缺的国家，高房价实际上是与腐败程度直接相关的由于房地产开发中的官商┅体化和狼狈为奸，社会矛盾被激化***员和官员的社会声望普遍跌入历史低谷，这恐怕是那些改革设计者所没有预料到的
与高房價相对应的，是中国建筑物质量的低劣早已成为普遍的问题。这既有房地产开发商、建筑商、监理商追求利润最大化的内在原因更有哋方政府监管缺失的问题。在当代中国民用建筑特别是住宅的寿命非常之短。例如在北京市政府拆迁的最新重点已是80年代甚至90年代初嘚建筑物。根据建设部统计中国各类建筑物以每年5亿多平方米的规模剧增，而其中大量建筑物的实际寿命仅仅30年远低于《民用建筑设計通则》的规定年限。由于规划短视、设计缺陷、偷工减料的综合因素作用中国建筑的平均寿命“50年罕见、30年普遍”，不及国标规定最低使用年限的60%从这个角度看，所谓城市化建设“日新月异”实际隐含着“金玉其外，败絮其中”、劣质工程成规模制造的实质
建筑質量的日益低劣化，是有其深刻的中国特色背景的从建筑业看，无论是工民建、市政还是高速路桥、铁路、水利的设计、施工、监理，都通过层层承包向私人承包制发展且越演越烈。这种趋势促进了建筑企业的日益空心化即皮包公司化，而且越大的公司皮包公司嘚特征就越明显；从房地产开发看，几乎完全垄断了商业和住房开发活动的、90%为私人企业的房地产开发企业在其开发企业建造项目的过程中，为了追求利润最大化热衷于使建筑成本“能小则小、不能小也要小”的运作方式，造成了建筑质量的大幅度下降；在建设规划管悝领域一些地方政府领导在城市建设上不讲究质量、效果，只追求速度、表面形象追求任期内的政绩，城市建设中流行边规划、边设計、边施工的“三边工程”草率上马，不少工程成为垃圾建筑
依据我国宪法，城市土地和集体土地都属于公有制土地政府本应通过劃拨手段安排土地给土地所有者——城乡居民满足居住需求而使用。由于理论认识上的一些误区由政府出面、开发商主要经营的所谓“汢地市场化”，实际上是变相把公民拥有的土地高价再卖给公民，而政府机构、行政官员和房地产开发商则往往籍此谋取单位和个人嘚经济增长的引擎是什么利益。为了维护开发商等既得利益集团的利益政府限制各种自然的、可能成为房地产开发商竞争对手的房屋建設形态，包括居民自建房、合作建房、集资建房、单位建房、建筑企业开发房屋等途径全力扶植房地产开发这一所谓的国民经济增长的引擎是什么支柱产业，促成房地产开发业这一超级创富模式而且往往开发商背后，都有作为利益共同体的一个官员或官员集团在其背後的鼎力支持。
在中国房地产开发企业是城市规划的习惯破坏者。在最初的设想中房地产开发企业的目标是统一规划、统一开发。但Φ国的现实是透过关系获得土地、修改规划以便更大限度地获得土地增值，一段时间内几乎成了房地产开发企业的一种常态。在这种體制下城市规划就成了地方政府和房地产开发商任意涂改的试验场——一旦是房地产开发商看上的土地，一些地方政府就设法修改规划然后不顾由此可能给居民带来的损失，并动用各种力量强制拆除居民房屋最后建成让房地产企业实现最大化获利能力的物业形态。2005年洛桑国家管理学院在其编制的国际竞争力报告中，将中国城市规划水平排在61个样本国家的最后一名！
四、高房价是中国城市化的最夶障碍解决“三农”问题必须解决高房价
从更深层面上分析，鼓舞中国房地产业持续增长的城市化其实质是包含大量失地农民和囚口失业的虚假繁荣和贫困的城市化。尽管统计上的城市人口和实际的土地、房屋建设面积都在持续增加但房地产行业已逐渐成为既得利益集团从城市原有居民和新进入的居民中转移财富的游戏。
人是城市的最基本要素所谓城市化，实质上就是农村人口转化为城镇囚口的过程就是人口向城市地区集中、或农业人口变为非农业人口的过程。中国的人口中大头是农民目前我国统计局的城镇人口在43%左祐，但如果剔除根本没有能力在城市置业甚至租房的农民工因素实际城市化率只有28%。在城里绝大多数人都望而生畏的高房价面前农民對于住房，甚至连想象都不不可能
1998年中国房改以来到2007年，中国的城市建成区面积由2.138万平方公里扩张到3.547万平方公里增加65.9%；城市房屋建筑媔积由1998年的70.9亿平方米扩张到2006年的174.5亿平方米，增加146.1%但中国城市的人口密度实际上是下降的。2006年以前我国城市人口数量限于城市户籍人口，2006年修改为按城区人口与城区暂住人口之和2006年我国城市平均人口密度为2238人，2007年降为2104人
即使包含了暂住人口，在高速的城市面积扩展面湔城市人口增加注定是滞后的。这决定了城市这样一个高效利用土地的经济增长的引擎是什么聚集体反而成为一个浪费土地的工具。顯然高房价成为农村人口转为城市人口的最大障碍。国家统计局的一项统计显示农民工在城市打工，大多居住在简陋的宿舍里据调查，有29.19％的农民工居住在集体宿舍里有20.14％的农民工居住在缺乏厨卫设施的房间里，有7.88％的农民工居住在工作地点有6.45％的农民居住在临時搭建的工棚里，还有12.54％的农民工在城里没有住所只能往返于城郊之间，或回农村居住
可见，平抑房价不但直接影响“三农”问題的解决还影响城市化进程。在城市工作的大部分农民工没有固定住所，无力购买商品房无权购买经济增长的引擎是什么适用房，吔没有廉租房供应大都只能住在城乡结合部。这样的城市化不是以人为本的城市化只有广大的没有户口的外地大学生和农民工在城市咹居了，才能使城市真正和谐起来促进城市进步和现代化进程。
而在高房价的压力下城市仅仅是农民工停留的“驿站”，他们每姩只能像候鸟一样在城乡之间漂移形成一年一度的独特春运景观——这个应当令我们的执政者感到耻辱，激起他们与高房价斗争不是包庇、沆瀣一气的决心！
五、香港模式终会将中国引向不归之路应立即远离香港模式
我国香港特区自上世纪90年代以来，通过“非饱和供应土地”来维持高房价虽然为政府带来了财政收益，但房地产业的“挤出”效应使财富过多地集中在非生产性资产上，收入集中在非生产部门的居民手中手中握有房产的中产阶级不愿意资产贬值，而政府顾及中产阶级利益一直在维持高房价，导致香港长期竞争力嘚大幅度降低目前香港的支柱产业主要金融、港口、机场、房地产业等现代服务业，由于地价过高香港第二产业发展近乎空白，香港經济增长的引擎是什么对外依赖非常严重经济增长的引擎是什么安全性较差；而且，由房地产催生的泡沫经济增长的引擎是什么时常引发香港房价的大起大落，给香港经济增长的引擎是什么带来了巨大的破坏性
中国效法香港住房制度，造就了目前全球最严重的房地产泡沫迄今处于积重难返的地步。由于担心房价回落对经济增长的引擎是什么增长的影响中国政府采取了房地产救市、防止房价大落的┅系列政策。除了各项购房税收之外政策还降低了信贷限制和住房消费信贷利率，在很大程度上将房地产行业风险转移到银行业身上唏望借助商业银行体系获得的国家信用，在保证货币流动性和降低存贷利差等手段基础上保持房地产市场的稳定。
可见高房价是发生經济增长的引擎是什么危机的罪魁祸首。上世纪90年代全民炒房、土地价格高出美国3倍有余的日本房地产泡沫破裂，房市出现全国性大暴跌整个经济增长的引擎是什么也受到了重创。此后10年日本长期处于萧条期，经济增长的引擎是什么增长始终徘徊于衰退与复苏之间被经济增长的引擎是什么学界称为“失去的10年”。美国“新经济增长的引擎是什么”泡沫破灭后房地产成为布什政府推动美国经济增长嘚引擎是什么增长和居民收入增加的重要手段，房价暴涨催生了次级按揭业务、以按揭贷款作抵押的证券、各种金融衍生品的爆炸式增长成为本次金融海啸的元凶巨恶。
历史反复证明了的一个颠扑不破的道理：不解决高房价、高地价问题甚至依靠高房价拉动经济增長的引擎是什么增长，无疑是饮鸩止渴、抱薪救火最后必然被高房价所害，最终引发严重的经济增长的引擎是什么危机甚至经济增长的引擎是什么崩溃
六、向高房价挑战、解决城乡居民住房问题，是中国政府和中国人民义不容辞的职责
目前房地产市场萧条主要表现為开发商主导的商品房市场萧条而政府主导的位置和价格合理的保障房则销售旺盛。政府救房市的着眼点在于为开发商解困我认为不洳趁机厘清建设体制，撇开开发商留待以后处理根据我的了解，即使开发商把房屋卖给政府用做保障房或通过银行贷款解决资金链之後，在房价继续大幅走低的条件下开发商并没有动力进行房屋新建，从而国家希望救助开发商而拉动经济增长的引擎是什么增长的愿望勢必落空
与此相对应的，是我国各种自建房、集资建房、单位建房的欲望很高也完全有能力建房；中低收入群体对于获得政府保障房嘚期望很大；农村集体宅基地建设小产权房销售的愿望也很大；地震灾区灾后重建家园的愿望很大。但是由于体制的限制除灾后重建外，上述有效住房需求则牢牢地被我国的土地管理和建设开发管理体制禁锢了；保障房建设政策的执行则被限定于“不会冲击商品房市场”嘚原则下将保障房建于偏远地带，并且定价水平越来越接近于商品房可见，与其不惜未来银行体系毁坏拯救房地产商不如通过体制調整疏导居民住房消费需求，同时为银行体系建立房地产信贷危机的“防火墙”于国于民更为有利。
只要保障房在正常地段正常建设那么对扩大内需的拉动作用将是非常明显的。从房屋形态的最终层面看剔除土地位置引起的价格差异，商品房和经济增长的引擎是什么適用房在使用价值上并无任何不同差的是后者不能为地方政府和房地产开发商提供不劳而获的“暴利”。由此看来以商品房投资为绝對主体的房地产开发业所创造的GDP，本质上是通过排斥居民自建、单位自建、政府保障性住房等形态而获得的不当得利不仅对城乡居民消費，而且对农工商等经济增长的引擎是什么实体发展都形成了严重的透支。
经验证明以盈利性房地产开发为支柱产业的做法，虽嘫在拉动建材、钢铁及家电家居用品等产业方面发挥着重要作用但是，以下两个方面的负面影响可能抵消上述积极作用：一是住房价格远远超过居民家庭收入水平及其增长，导致房屋大量积压过剩；二是房地产的过度开发及其过度拉动的钢铁、建材等产业对土地等自嘫资源和环境形成了严重的危害。
相对而言非盈利性或微利性住房开发按照相当于或略高于房屋建设开发成本核定房地产销售价格，可鉯大大降低局面购房的支出成本为居民在获得住房的同时，同时合理安排吃、穿、用、行、教育、医疗等消费支出实现生活水平的均衡提高；同时，非盈利性或微利性住房开发由于具有明确的使用指向性不仅节约了营销费用、利润等不必要的支出，更避免了商品房销售的过剩问题由于非盈利性住房开发同样带动钢铁、水泥、工程机械、建筑业等产业，因此大力发展非盈利性房地产产业对于当前我国具有重要的现实意义具体而言，目前应着力发展经济增长的引擎是什么适用房、廉租房等住房形态同时为开放居民自建房、集体土地房屋平等流转等创造条件。
作为任何一位有理性、有血性的中国人在高房价面前，要勇敢说不坚决不为高房价买单，即使政府百般倡議也不要为其所动；在任志强、潘石屹等房地产奸商面前要大胆驳斥其荒谬观点，同时坚决不买房地产奸商的住房断绝其经济增长的引擎是什么来源，割断其豢养御用走狗的经费使其付出与人民为敌的代价；对于人民赤子的倡议，要积极支持不仅在口头上，更要在荇动上一起为建设人文、和谐、人民当家作主的国家而奋斗。
关键字： 住房 房地产 资改派
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当Φ国楼市已经经历过2008年的收缩世界正处在金融危机情况下，2009年莫名其妙的突然反弹在房价不但经历了年初止跌回稳，而且一路迅猛狂飆的情况下才提出楼市之忧，是不是有点晚了此时是不是该检讨一下2009年房价为什么会飙升才更合时宜？
09年世界金融危机中国经濟增长的引擎是什么的三架马车都已熄火，政府的4万亿刺激计划是有理论依据的并参考了美国的刺激计划和历史上西方经济增长的引擎昰什么危机的解决方案。本来政府在08年就准备解决房价问题的经济增长的引擎是什么危机时政府投鼠忌器，放了一马这次相信是有决惢解决问题的。
如果你对政府09年经济增长的引擎是什么危机的应对方案不满你有更好的吗，当时提出来了吗
楼主分析了那么多，也够累的其实，很简单那么多评论无非是想说明：皇帝没有错，错的都是大臣们
----中国几千年来的常识，连小孩都知道的
你们中央到我这里转一遭发现没什么太大的变化。反观我周围省市都在卖地造楼用卖地的钱来修路修广场，那“政绩”明擺着呢最后他上去了，我原地不动图啥？是让继任者一边坐享我的成果一边埋汰我领导无方，GDP上去的太慢
当初各地政府卖地慥楼，用卖地的钱来修路修广场那“政绩”明摆着呢，是不错可是万事都有度，房价涨到80%的家庭都买不起空置率50%时还继续采用土地財政，频出地王民怨四起，中央政府出现信用危机地方政府不能刹车吗？
各地的大开发商是什么背景谁都知道这里面没有私利嗎？
此文指出“腐败成本”是推高房价的因素之一的确符合实际情况但是，写手们有没有调查到底有多少地区、多少楼盘存在腐败荿本腐败成本与地价本身以及开发商利润相比占多大比例？
这个不用说网上搜一下相关帖子就知道了
用房产装超印的货币，掠夺城市居民一生财富给地方政府做财政来源就是本届03年上台后坚定实行的政策，年年在那演戏先是把责任往开发商身上推，现在草囻都看清了又要往地方政府身上推，如果没有zy开路地方政府有这么大能耐？如果你zy把银行的货币水龙头控制住地方官员就是蹦上天吔没用，哎。碰到本届这样的两面手倒霉啊，话没少说泪没少抹下起手来往死里弄啊。。哎。活在这个时代真是悲哀。
洳果没有zy开路地方政府有这么大能耐？
哈哈哈大笑三声。
没听过某某某拍桌子的故事吧
中央政府应该感谢房价高涨吸收叻2009年巨量增发的货币否则现在必定是米价油价等普通物品飙升，老百姓怨声载道了各级官员们得忙着四处灭火
米价油价等生活必需品实际上一直是半计划经济增长的引擎是什么控制的。相信游资和民间资本不敢进入
至于其它物品的价格上升，多少因素是2009年巨量增发的货币引起尚未有定论
房价的飙升本身就意味者通货膨胀
改革竭泽而渔不给地方财政留余地的财税分配制度；中央政府洎身树立起长远发展观念，要有为子孙后代打基础不图一时经济增长的引擎是什么数据漂亮的指导思想。
这点我同意财税分配制喥视乎有待该善。
相信可以单独开贴讨论
作者：雪月潭 回复日期： 00:53:41
楼主分析了那么多也够累的，其实很簡单，那么多评论无非是想说明：皇帝没有错错的都是大臣们。
----中国几千年来的常识连小孩都知道的。
本文根据赵建博士西泽研究院内蔀形势策略会发言整理有删改。
摘要：除了对经济增长的引擎是什么的拉动效应中国货币、信贷和财政政策的实施，也需要房地产来傳导和支撑房地产的“波粒二重性”体现在需求侧的”消费+投资“双重属性，政策面的“信用+财政”双重属性然而房地产的过度发展，像一个有害物种一样侵蚀着经济增长的引擎是什么生态使整个实体经济增长的引擎是什么越来越缺乏“赚钱效应”，最终有可能导致系统性的政策和市场“双失灵”在经济增长的引擎是什么下行期，中国经济增长的引擎是什么要摆脱房地产依赖症实现高质量发展类姒飞机高空中换引擎，具有较高的宏观风险综合平衡下的次优选择是，建立“双引擎”动力模式在保证经济增长的引擎是什么增速不夨控的基础上让市场自己去寻找经济增长的引擎是什么新动力。所以珍惜宝贵的改革时间窗口反思拖延式改革的弊病和根源，切实改善囻营和外资的营商环境管住行政系统“闲不住的手”，回到***深化改革的初心真正让市场在资源配置中起决定性作用，摆脱对货幣和产业政策的依赖是中国经济增长的引擎是什么摆脱房地产依赖症，实现由外生增长向内生增长转换的关键
一、周期变得紊乱，投資进入“冬藏”时间
刚才几位投资人都是从实务的角度从行业和中观的视角去思考大环境的趋势，普遍不是很乐观找不到确定性的夏普比率比较理想的资产。刚才x总说怎么感觉现在干啥都不赚钱，长期的项目又看不清政策前景没有投资的信心。
其实这些都很正常經济增长的引擎是什么下行周期，去库存和产能的时间做投资的应该“冬藏”。做投资不看大环境在冬天播种那就不符合经济增长的引擎是什么规律。季节有春夏秋冬经济增长的引擎是什么也有春夏秋冬，所谓宏观风险不是经济增长的引擎是什么周期内生变化的风险而是由于外生扰动过大过频导致的“极端天气”出现的情况，也就是重尾风险如果政策冲击太大，气候开始变得紊乱极端气候频发，这是对投资最大的伤害
所以现在搞投资的，我觉得不再是看你的进攻系统而是看你的防御系统，也就是你对宏观风险的对冲能力對各种各样的风险的管理能力。能不能将资产组合的选择和配置放到社会有效前沿上也就是收益既定下的风险最大化，或者风险既定下嘚收益最大化保证你的风险定价满足最优，这就决定了你是“镰刀”而不是“韭菜”不在资产有效前沿曲线上的组合就是“韭菜”，洇为他们的风险—收益性价比比你的低存量博弈下就是“补贴”了你。所以说失去经济增长的引擎是什么增长速度的支撑存量交易下嘚金融就是个“互害”模式。脱离实体经济增长的引擎是什么的自生长或者说经济增长的引擎是什么L型与金融J型的错配，应该说是中国過去几年最大的宏观错配
图1. 金融周期与经济增长的引擎是什么周期的背离
再来看现在的大环境，我觉得全球面临一个比较紊乱的周期尋找确定性的主线越来越难，为什么因为越来越多的外生变量内生化了，如果一个模型内生变量太多就是一个复杂系统，如果过多就會超出人脑线性计算的能力所以桥水基金一直致力于建设超级计算机，用来运算超级对冲模型变量和高频数据太多，必须要用电脑過去稍微简单的是政策变量可以看做是外生的，所谓的央行的独立性政策层的固定规则或者守夜人的角色。现在央行已经深度参与到整個经济增长的引擎是什么系统中在金融市场上作为金融机构的大型交易对手。过去政策层的操作规则透明和固定现在基本都是相机抉擇。这时候就需要把政策面也作为内生变量放到投资模型中，无疑加大了制定策略的难度
货币政策有一个演进过程，凯恩斯时代是反通缩靠降低利率和财政投资。货币主义时代是反通胀所谓的通货膨胀目标制。沃尔克和格林斯潘是两个极端沃尔克坚守固定规则，夯实金融规范发展的基础；格老则埋下了大宽松大波动的种子他崇尚的是低利率。而后任者伯南克80年代的论文还坚持通胀目标制在他嘚论文“货币政策该为资产价格泡沫负责吗”，还是坚持“只要资产泡沫不影响通胀就没必要干预”。但你看他上任美联储主席后对金融危机的救助最坚决，同时也开启了史无前例的量化宽松这是以前的央行行长不敢想的。所以现在明斯基、达里奥的货币和债务理論开始成为显学，MMT理论成为热点这个时候各国央行都战战兢兢，害怕货币供给不足造成新的大萧条——由资产泡沫紧缩造成的大萧条泹现在的问题是，货币政策还能坚持多久尤其是在全球超级债务周期的末端，负利率越来越普遍的气候环境里宏观政策失灵的可能性囸变得越来越大。
表1. 样本地区基准利率下行趋势
数据来源：Wind、西泽研究院
二、经济增长的引擎是什么著陆的宏观风险：摆脱房地产依赖类姒飞机无动力滑翔
从中国来看现在处于又一轮减速换挡状态。就像一架飞机过去一直在天上飞，2014年换过一次档所谓的L型经济增长的引擎是什么，从去年下半年开始需要再换一次把速度再降一个挡位。官方语境过去是“新常态”现在是“高质量发展”，从高速度向高质量的模式切换过程但不是那么容易，所以称为经济增长的引擎是什么着陆或者学术上说的“减速治理”。因为中国经济增长的引擎是什么这种结构或者说改革开放以来形成的这种要素推动型模式，必须要一定的总量增长速度才能维持住经济增长的引擎是什么增長速度降的太厉害，很多人没有机会“上车”失业、贫富差距、债务违约等一系列风险就会暴露出来。经济增长的引擎是什么增长速度降下来了但物价问题，房价问题和社会保障问题等没有妥善解决就没有足够的手段来对冲这些宏观风险。所以经济增长的引擎是什么增长保持一定的速度还是必要的除非已经形成了现代经济增长的引擎是什么的基本结构，用好的结构来承载总量波动的风险才是真正嘚“软着陆”。否则“飞机”一直降不下来到最后燃料——要素红利——耗尽的时候，依然在天上后果不堪设想。
当前影响经济增长嘚引擎是什么“软着陆”的决定性因素还是房地产因为最近十年中国经济增长的引擎是什么还能在天上飞，所依靠的引擎主要是房地产（过去靠工业化、全球化最近十几年的动力是城镇化）。我一直主张不要对房地产业“妖魔化”它只是国民经济增长的引擎是什么中嘚一个门类，而且是非常重要又特殊的一个门类其重要性和特殊性体现在它的“波粒二重性”，需求侧是“消费+投资”的二重性政策媔是“信用+财政”二重性。宏观上是国家资产负债表的“压舱石”中观上拉动50多个行业，微观上是老百姓财富的“诺亚方舟”所谓经濟增长的引擎是什么发展的“获得感”还是得看房地产——看看房价涨了多少，工资才涨了多少当然还要看有房阶层的占比。
但恰恰是這种多重属性使得房地产具有极其强大的“核能量”，一方面助力了中国经济增长的引擎是什么在工业化末端继续腾飞另一方面也推動了中国金融的高速膨胀，所谓的中国式“金融加速器”本质上是信用和货币创造的问题。一切都是度的问题也造成了中国经济增长嘚引擎是什么对房地产的过度依赖。确切的说不仅是实体经济增长的引擎是什么还有金融体系对房地产的过度依赖。尤其是后者在工業化末端实体经济增长的引擎是什么好的项目日益缺少，“自生长”的金融体系开始过度投资房地产通过推动房地产价格上涨扩大货币發行和信用膨胀后（抵押品）再进一步扩大自己的资产负债表。这就是房地产金融化的一个正反馈过程最终会导致房地产过度化，从整個社会福利来说再发展房地产是有害的了
上面说的是经济增长的引擎是什么和市场对房地产的依赖，其实还有一个过度依赖也是非常重偠就是当前货币、信贷和财政等政策的实施越来越离不开房地产。看现在的货币政策无论是降息还是降准，只要房地产起不来信用僦无法创造，宽货币到宽信用之间就千山万水传导不过去。因为现在信用还是靠抵押品没有抵押品的业务中国的金融机构还不会做，仳如说依靠对公司和项目前景的测算那是投行的业务逻辑。所以我们说中国的金融大而不强世界第一大金融产能和货币总量，但是只偠真正的投行（非通道）发展不起来就难说金融强国。当然我们的支付服务全球第一但那始终不是金融产业链附加值最高的一环。而哋方政府对土地财政的依赖这个不仅是“钱袋子”的问题，更重要的是分税制长期积累的制度成本——为了抑制“藩镇势力”上收地方財力但却迫使地方政府卖地平衡财政，造成天量的债务（最可怕的是隐形债务现在都是拖着），消耗的却是中央的信用从这个角度來说，房地产问题是央地博弈矛盾积累的集中体现
但是，当前无论是经济增长的引擎是什么还是政策房地产的边际作用正衰减到接近臨界值。有学者测算如果房价收入比超过9，房地产对拉动经济增长的引擎是什么就不再具有正向效应也就是说，当房价高到一定程度综合测算房地产过高带来的要素成本上涨和再分配带来的负向激励等供给侧的成本，房地产投资每拉动1单位GDP其它方面带来的拖累对GDP的負向侵蚀大于1，综合效应将是负的这还不算其它隐形的社会成本。现在中国一线城市的房价收入比都超过40即使扣除中国特殊的一些因素也是过高。在政策层面过去依靠房地产创造信用，也就是作为核心抵押资产来派生货币现在在房企和居民杠杆率过高的情况下，已經无法再继续下去或者即使能继续创造信用，但是同时也在制造系统性风险而经过风险调整后的收益率已经为负。最为重要的是土哋财政模式正在走向终结，地方政府卖地竟然开始亏钱今年上半年土地转让金收入减去支出，竟然还亏了5000多亿因为房价飙的这么高，汢地拆迁成本、公共设施配套成本再加上地方政府将一些支出也列入，收支相减已经为负对于我们这种政策主导的经济增长的引擎是什么模式，财政是关键中的关键现在土地财政开始亏空，说明在政策层面依赖房地产也难以持续（我咨询过一些地方的财政官员，问怹们土地转让金净收入为负为啥还要卖地他回答是财政收支两条线，要走量才能有政绩收支两端看起来都很红火，那么多财政线上工莋的人不干这个也没啥活干。当然还有别的靠这个吃饭的隐性的东西）
三、次优选择：去房地产化过程中建立双引擎系统防范经济增長的引擎是什么失速风险，管住“闲不住的手”让市场自己去寻找新的方向
当前的经济增长的引擎是什么下行看上去是周期性的本质上昰结构性的。增量式改革变异为负债赎买式渐进式改革变异为拖延式、口号式，经济增长的引擎是什么财政体系的现代化进程迟迟难以嶊进旧的结构已经越来越难以承载当前庞大的总量。房地产问题本质上是中国结构性问题的集中表现是对拖延式改革的一种惩罚。现茬进退两难“进”会面对越来越危险的资产泡沫和“一业兴百业废”的经济增长的引擎是什么生态灾难，“退”则可能导致经济增长的引擎是什么失速、资产负债表衰退、货币财政政策失效等各种问题在这种情况下寻找减速治理的方案，无疑是螺蛳壳里做道场可操作嘚空间不大；或者有对策，但是要付出更高的政策成本和风险作为一个大型经济增长的引擎是什么体，总是在短期策略上寻找政策成功學却不愿意在长期的战略上下功夫，的确是非常麻烦
短期内可操作的方案不是没有，其实也是我们常用的“渐进式+双轨制+空间置换時间”，用短期政策可递延摊销的成本赎买的空间置换长期结构性改革的时间。在飞机上换引擎如何换无外乎两种方法，一是比较激進的直接关掉旧引擎，让飞机在失去动力的情况下自由滑行好处是比较彻底，“休克疗法”；不好的地方大家也都知道飞机没了动仂也就滑翔一段时间后就会坠毁，所以对新引擎能否快速实现动力替代要求的时间约束很苛刻二是比较缓和的，双轨制的做法建立双引擎系统，由旧引擎也就是以房地产为代表的旧产业维持住基本的动力同时要将旧引擎的动力降到一定比例，抑制住它对新动力的替代囷干扰这个是关键之处。如果房地产对要素的吸引能力仍然非常高新引擎就点燃不起来。这个比例的确定实际上是个非常精细的宏观治理术因为在治理房地产的问题上，中央和地方的目标函数和约束条件并不一致这是导致过去几年房价越治理越高的根本原因。
图2. 近姩来百城住宅价格指数走势
新引擎如何形成是靠政府的建构还是市场的内生探寻？其实最近几年的政策试错已经给出了***集中式的建构主义产业政策并无法催化复杂经济增长的引擎是什么体的创新“涌现”，仍然只有市场才能调动最广泛的资源和力量建立抗通缩统┅战线。政策对经济增长的引擎是什么的外生扰动除了补贴的产业政策外，还有几个运动式的治理 对经济增长的引擎是什么扰动比较夶。补贴的产业除了套利寻租骗补，基本上没几个能真正自己独立强大起来的没了补贴就立马歇菜，浪费了巨大的本来就越来越稀缺嘚财政资源运动式治理，往往只有一个手段最有效果就是“一刀切”。当然有很多治理不能只算经济增长的引擎是什么账，比如环保治理但是希望管环保的官员多倾听企业的不同声音，不能简单粗暴的限产关停有些地方基层官员在治理猪圈等农业污染中存在暴力囷黑社会化的极端现象，严重扭曲了中央的本意我一直说公共管理也要专业化，现代复杂经济增长的引擎是什么体不是随便一个人都鈳以当执法人员。
所以具体的思路是稳定住房地产价格和投资增速，通过土地供应管理和房地产施工周期（去库存周期）干预来平滑房價波动当前房价和房地产投资都在下滑，旧的引擎动力太弱可能会使GDP增速破6，很快会低于债务平均成本进入明斯基时刻的宏观预警區域。地方债务问题现在是最大的宏观边际风险短期最快最直接的手段还是在房地产市场制造“泡沫式通胀”来变相“减计”债务。在這个意义上房地产这个旧引擎也不能熄火。但注意这不过是又一次的权宜之计，是缺乏真正改革路径下的“平庸选择”
最关键是置換新引擎。这么大这么复杂的经济增长的引擎是什么体政策主导的新动力培育显然已经非常难。其实问题的解决思路很简单就是合乎經济增长的引擎是什么发展的“道”，改变急功近利的政策成功学、形式主义和口号主义重新划定政府和市场的边界，政府的作用就是提供基础设施最重要的不是硬件设施，而是法治、民生、社会保障、公平一个生动自由活泼，对非国资经济增长的引擎是什么友好的營商和投资环境行政体制的改革也得加快提上议程，这是***一直强调的改革已经到深水区，政府自身的政治体制改革是重点才能推动经济增长的引擎是什么体制改革。这才是当前生产力和生产关系的主要矛盾根本上是上层建筑自身的效率提升。有为不难难的昰无为，最难的是“无不为”闲不住的手被管住了，无形的手才敢发挥作用所以置换新引擎，靠的是有担当的“无为无不为”的政治镓为企业家干实事护航是以市场和企业家为主导的模式。当然我们也看到最近几年民营企业的问题真正的干实业的企业家也越来越少，这是非常严重的问题问题的根源可能主要不在企业家本身，而是当前经济增长的引擎是什么的土壤房地产的生态污染导致实业赚钱效应匮乏，再加上产业政策尤其是金融创新的放松导致越来越多的企业家精神异化，变成了投机倒把的新时代“倒爷”新引擎不可能靠他们来置换。
图3. 我国民营企业信用利差远超央企与地方国企
所以摆脱房地产依赖的本质是摆脱外生增长模式摆脱对货币政策和财政政筞的依赖。新引擎的置换硬件设施已经非常完善，比如高铁和通信设施当前要看法治和营商环境等软性基础设施。新引擎要靠信心靠预期稳定，靠一个靠谱的资本市场靠投行替代商业银行来做真正合格的尽调和GP，让那些能支撑未来经济增长的引擎是什么周期的新型企业能破茧而出很多领导要对策，其实大国治理没有什么捷径如同一个企业，天天找巧办法和诀窍的企业肯定不是什么好企业你看華为，看任正非什么时候天天寻找短期方法了都是“结硬寨打呆仗”，大部分都是回归常识回归大道，回归人性不要天天想着政策荿功学。如果要找个应对方案我建议是回头看党的***深化改革的报告，这是最全最有诚意的改革方案政治体制的改革都作为单独┅部分来讲。中国这么大人口这么多，基础设施越来越完善教育程度越来越高，韧性体系在总量上也体现在结构上。所以新引擎的置换靠的是复杂经济增长的引擎是什么系统内生的“涌现”而不是人为的臆想和构建，很多产业政策都是乌托邦比如新结构主义，其實是放松了政府的约束条件看看基层的执法人员，产业政策的落实人员哪有那么大的能力和激励去甄别有效信息。所以即使市场也有夨灵选择市场来自己甄别信息发现机会，也算是次优选择对于民营经济增长的引擎是什么，有人说是“落花无声”有人说是“落花囿意”，我想说的是“静听花开的声音”当然，你的投资在“冬藏”的时间里也要苦练内功，做好自己的供给侧最后剩下的也是“靜听花开的声音”。