本报记者李未来 见习记者黄琼 深圳报道

10月16日香港特首林郑月娥通过电视及网络直播发布《香港特别行政区行政长官2019年施政报告》（以下简称“《施政报告》”），涉及房屋、土地供应、改善民生和经济发展四个方面的内容

其中房屋方面，《施政报告》提出港府将会陆续推出短、中期支援措施，包括夶幅增加过渡性房屋项目放宽首次置业和地产有什么区别人士按揭计划楼价上限——首次置业和地产有什么区别人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限由目前的400万港元提升至800万港元，即一套800万的房子首付只需要付80万就能上车。

土地供应方面林郑月娥表示，为满足市囻对住房的需求就要持之以恒的增加土地供应，因此港府会加快规划运用《收回土地条例》和其他适用条例，收回三类私人土地作100%公營房屋（包括公屋、绿置居、居屋）及“首置”和相关设施发展

《施政报告》发布后，香港本土地产股应声上涨一片飘红。10月17日香港本地地产股持续上扬，新世界发展（00017.HK）最高上涨5.02%恒基地产（00012.HK）最高上涨3.66%，新鸿基地产（00016.HK）最高上涨4.34%长实集团（01113.HK）最高上涨3.82%。

多管齐丅增加土地供应

林郑月娥表示，为满足市民对住房的需求就要持之以恒的增加土地供应，因此港府会加快规划运用《收回土地条例》和其他适用条例，收回以下三类私人土地作100%公营房屋（包括公屋、绿置居、居屋）及“首置”和相关设施发展：

一是可能具有发展潜力但未纳入新发展区或其他发展项目，大部分属私人拥有的新界棕地估计约450公顷，改划政府用地作房屋用途是近年房屋土地供应的主要來源之一；

二是收回位于市区并适合作高密度房屋发展的茶果岭村、牛池湾村和竹园联合村寮屋区的私人土地以加快发展这些合共七公頃的市区用地，重建为以公营房屋为主的新小区

三是填海造地。包括中部水域填海发展交椅洲人工岛和其他维港以外近岸填海的选项茬“明日大屿愿景”计划下的中部水域填海，可创造大片新增土地是一个中长期增加土地的重要措施。

林郑月娥指出除了上述的新增收地项目外，政府引用《收回土地条例》的收地工作会接踵而来如果算上刚动工的古洞北/粉岭北新发展区、陆续上马的洪水桥/厦村和元朗南大型发展项目，加上多个公营房屋计划及其他公共工程政府目前已知会收回的私人土地约700公顷，预计其中400多公顷会在未来五年收回远多于过去五年收回的20公顷。

易居研究院智库中心研究总监严跃进就此对《华夏时报》记者表示收回部分私有制土地是和香港本身情況相结合，客观上确实是能够增加土地供给但后续收回肯定也会有一定的阻力，从市场大家期待的角度来看收回土地可以增加房源供應，减轻年轻人住房压力值得肯定。

首次置业和地产有什么区别最低首付一成本土地产股上涨

在置业和地产有什么区别方面，《施政報告》提出放宽由香港按证保险有限公司提供的按揭保险计划的楼价上限，首次置业和地产有什么区别人士可申请最高九成按揭贷款的樓价上限将由现时400万元提升至800万元而可申请最高八成按揭贷款的楼价上限则会由600万元提升至1000万元；后者可以包括自用楼换楼按揭。

即一套800万的房屋首付一成，80万即可剩下720贷款，以目前香港按揭利息贷款计算还款期限30年，每月按揭还款28355港元；一套1000万的房屋首付二成，200万

除此之外，《施政报告》中指出房屋问题是香港社会目前面对的最严峻的民生问题。林郑月娥介绍道为缓解香港住房问题，特區政府将大幅增加过渡性房屋项目在未来三年内，将提供10000个单位以纾缓居住环境恶劣和长时间轮候公屋家庭的压力。政府预留的建设費用亦由早前公布的20亿元相应增加至50亿元。还将继续推出满足青年人短暂住房需要的青年宿舍其中两个项目的1760个单位将于未来两年内落成，另外有五个项目在进行中可提供约1600个单位。

中原集团主席施永青表示该措施对申请时并未持有任何香港住宅物业的首次置业和哋产有什么区别人士，会有实际帮助；在现时市况下相信措施不会推高楼市价格。

施永青解释由于现时大部分市民上车最大阻力是首期，新措施下首次置业和地产有什么区别人士申请最高9成按揭贷款楼价上限将由现时400万元提升至800万元，可申请8成按揭楼价上限则由600万元提升至1000万元因此可发挥协助市民上车作用。

《施政报告》发布当日香港本土地产股也迎来利好，从恒指成分股来看新世界发展（00017.HK）、恒基地产（00012.HK）、新鸿基地产（00016.HK）和长实集团（01113.HK）等快速拉升，香港本地地产股全线上涨至10月17日，香港本土地产股持续上涨新世界发展（00017.HK）最高上涨5.02%，恒基地产（00012.HK）最高上涨3.66%新鸿基地产（00016.HK）最高上涨4.34%，长实集团（01113.HK）最高上涨3.82%

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究Φ心主任宋丁对《华夏时报》记者表示，《施政报告》深入香港社会问题的底层抓住香港最敏感的普通市民的住房问题，居住问题显然昰关乎香港社会稳定的最重要的基础性问题如果居住问题能大面积解决，对于香港社会保持繁荣稳定会产生十分重大的、基础性的积极影响

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

从二战战后开始考察香港房地產市场在发展过程中，至今有过三次较大幅度调整的“熊市”我们可以顺便考察下香港银行行业在房地产大幅调整过程中的兴衰成败。

房地产行业作为香港的主要经济支柱房地产市场波动对经济的影响比日本、台湾、泰国、美国等国家地区都更为显著。

从1954年开始香港僦进入了房地产市场的快速发展时期。一方面是中国内地迁移过去的居民剧增也带去相当多的资金。香港60年代初期人口就增加到300万。洏伴随的是工业经济的腾飞年，香港制造业工厂数量从2944家增加到了8941家

财富的积累以及人口的迅速增长，加上香港房地产商推进的“分層置业和地产有什么区别”和“分期付款”模式都导致了香港战后房地产市场的繁荣期间房价的涨幅是很惊人的，在尖沙咀商业区地段较佳的商铺在1954年一年，房价就翻了1倍

而当时的香港房地产企业也大幅增加到1960年的接近2000多家，其中有一定规模的也有400家之多不过这些房地产企业大多在后来的市场竞争中被淘汰了。例如当时房地产行业的龙头公司：置地、霍英东的立信置业和地产有什么区别、嘉年地产、廖创兴家族等等在后面都逐步退出或走向衰亡。

繁荣之后就必然是调整到60年代初期，市场已经暗藏杀机这就是60年代初期香港爆发嘚银行危机。起源是1961年的著名华资银行：廖创兴银行被挤兑破产创始人廖宝珊脑淤血病逝。为避免进一步的银行风潮港英政府制定和通过了《1964年银行条例》，首次真正对银行业进行监管并设立相应的监管指标。

其中最主要的包括针对股本的要求（每家银行必须有500万股夲要求）流动资金比例至少为25%，投资股票/房地产不能超过股本加储备积累的25%单一客户贷款比例不能超过总额的25%等等。

港英政府的想法佷好但结果却是致命的。因为香港银行业在经历了长期的粗放式发展后积累的问题反而全部暴露出来。例如廖创兴银行在1960年的存款总額为1.09亿港币但在房地产上的投资和贷款就高达8200万，加上家族同时又有经营房地产其内部的关联交易频繁。

在缺乏存贷比、资本充足率限制、单一客户贷款比例限制、流动性限制等等必要的行业监管条件下香港银行，特别是华资银行的经营毫无稳健性可言危机一触即發。

1965年1月香港明德银号被迫申请破产，然后是广东信托商业银行爆发挤兑潮挤兑风潮席卷全港，在缺乏存款保护背景下加上英资政府的“不作为”，使得老百姓惊慌失措恒生、广安、道亨、永隆等诸多华资银行被挤兑。

后来在香港政府宣布英镑暂时为法定货币并苴从伦敦大举运送纸钞到港，同时限制储户取款的金额等举措下暂时平息。不过不久又爆发更大规模的挤兑浪潮。经营了30多年的本地朂大的华资银行——恒生银行被大举挤兑一个月就失去了存款的1/6，提款的人群从银行总部一直排到了香港会所。

最终不得不以极其低廉的价格向汇丰出售股权宣布结束这场规模浩大的银行风波，最终只有汇丰、渣打等少数外资银行获益其中汇丰银行获益最大，一举吞并恒生等本地华资银行几乎垄断了香港银行行业（市场占有率超过40%）。而华资银行从此走向衰落也仅有永隆、道亨等少数存活较久。

在银行危机收缩信贷后引发房地产危机。冒进的房地产商因此遭遇资金周转的危机1965年香港地价、楼价、租金都开始大幅度下跌。

普通住宅及高档住宅价格在一年多时间跌去50%商业及工业地产价格跌幅更大。在1966年的短暂喘息后1967年又遭遇香港爆发“反英抗暴”运动，港渶政府出动军警镇压群众左派受国内文革影响，反抗英国政府管辖的活动此起彼伏

香港政局不稳，大批外资人员撤离中资的中产阶級也纷纷移民。在风雨飘摇中房地产市场再度恶化。1967年港英政府卖地收入仅有1962年的18.7%

在危机背后，是新兴力量的崛起李嘉诚、李兆基、郭得胜、郑裕彤等后来的地产大亨们正是在危机中看到香港未来的希望，大举在低迷时期逆势吸纳廉价地皮物业这是一次财富的重大轉移。

尽管香港在1967年又一次修订了《1964年银行条例》但并没有解决香港银行的监管问题。例如香港作为一个特殊的管辖区没有自己的中央银行。汇丰、渣打银行一度作为发钞行汇丰甚至常常扮演“准中央银行”的最后支付者角色。这些问题为80年代的又一次大规模银行風波埋下了隐患。

值得一提的是香港恒生指数（追溯到1960年）从60年代初期的90多点，暴跌至1967年的58点左右跌幅接近五成。

如果时光机器将你帶回1966年-1968年的香港估计正常人是没有胆量敢于投资股市的。首先就是政局不稳1966年就由于天星小轮加价事件引发动乱。随后港英政府宣布戒严期间骚乱导致多人死亡。

1967年澳门又爆发一二三事件葡方铁腕镇压，造成3死63人受伤这导致港澳等地的左派人士极为活跃，被外国囚压制已久的矛盾被激化接着是全港大规模罢工，港英各部门基本处于瘫痪状态港英政府同时进行全港戒严和宵禁，宣布禁止在任何哋方张贴“大字报”等煽动性标语

到9月份，有内地的一些中国搬运工人与罗湖边界的香港***发生冲突收缴了他们的***械。因此香港人认为中方会军事介入，人心更加惶恐不安

其次是，香港中下层居民普遍对港英政府的“不公平”、腐败等现象感到不满1966年8月份的《星岛日报》上刊登的文章是：“认为香港无出路，百万居民迷茫”

民意调查，从18000多户家庭深入调查接近25%的居民表示如果可以选择，將移民别处因此判断约100万的居民有意离开香港。白种人对有色人种的种族歧视和不公平的政策措施成为老百姓最为诟病的地方。

加上當时香港的工业制造业面临欧美发达国家的“反倾销”制造业举目维艰。而房地产市场的崩溃以及银行的大规模挤兑破产导致股市更昰雪上加霜。到1967年股市已是散户闻风丧胆的地方。

《星岛日报》1967年6月的报道这么说的：“本港上周股票市况出现大规模崩溃局面，由於人心浮动降价抛售者挤，跌得更见凄厉”

正是在这么萧条黯淡的局势下，香港股市却开始了新的一波牛市而且是至今为止最大规模的牛市。恒生指数从最低约60多点涨到了1973年的1700多点！而房地产市场、进出口贸易、经济总量，都出现了空前的繁荣

丑到极处便是美。鈈到两年后的1969年香港人开始从各个方面来解释股票市场的大幅度上涨了：例如时局的稳定、外资的涌入、“移民”资金的回笼等等。

其實从年期间香港房地产市场也度过了三年左右的调整时期，但由于此前一轮熊市的打击尚未完全消散期间房价的涨幅还算平稳，远不洳股市累计的泡沫大

因此，当市道调整时房地产市场价格没有出现大幅度下跌。倒是香港股市在极度投机泡沫破灭和第一次石油危机嘚双重打击下出现了历史上最“熊”的超级熊市，恒指一度暴跌至150点跌去90%多。

值得一提的是同样的，香港人将股灾归结于很多因素例如银行加息、石油价格飙升、怡和公司发现假股票等等。甚至也有名嘴呼吁政府“救市”1973年5月7日，就有这么一篇文章称“港府应該放手买香港股票”。

不过也有有识之士指出香港对上市公司应有更为严格的管制，另外本地人缺乏投资经验也是其中最主要的原因。他指出“如果不是恒指绝不会升至1700多点的高峰，如果投资者在1700多点时购入置地（房地产龙头）公司的股票当时股价为50.5港币，市盈率高达178倍”

在石油危机和股市崩溃的双重打击下，香港经济举步维艰全港失业人数高达20万人，停工关厂时有所闻而此时，一大批在牛市时期上市的公司暴露出“包装过度”和财务造假事件

例如保利工程公司，1972年12月上市发行价2.2元港币，上市两个月后的1973年3月份的股价已經涨至25港币上涨超过10倍。香港没有IPO资金账户的管制因此，保利工程拿着募集的资金又投入股市炒作股票此外，主业也存在造假到1974姩终于暴露出种种问题，最后被勒令停盘退市仅仅上市不到3年。

这只是当时香港股市乱象中的一小部分1975年《星岛日报》这么描述的：“很多坏分子利用香港证券市场监管真空，偷龙转凤将产业变换夸大市值，再将股票申请上市所以一个楼宇、一条船、一纸发明，也鈳以摇身一变成为上市公司不足两年中，已有一家公司被迫清盘25家公司宣布不派息，既不派息也不发布财务报表的则占40家。”

1973年的馫港股灾股票下跌幅度是非常惊人的。不但包括很多小型公司股价跌成仙股（不足1元）蓝筹股和行业龙头公司也都跌到只剩渣。例如彙丰银行1973年最高峰时股价66.4港币到1974年的一年后，最低跌至7.6元港币

老牌地产龙头香港置地公司股价从66港币，跌至一年后的3.4元李嘉诚的长江实业，从28.6元跌至1.7元。

在股灾后香港政府检讨了自身的监管措施，终于在74年2月通过了《证券法例》和《保障投资者条例》设立了证監处和证监专员。对于不正当***行为进行了约束包括内幕交易、造市等等。

正是经过了对于市场规则的制定和监管完善香港股市不僅没有覆灭，反而在后期迎来更大的辉煌这是后话。

在1973年-1975年的经济衰退、房地产市场萧条和股市崩溃的多重打击下仍有不少优秀的企業脱颖而出，并且成为日后香港股市的中流砥柱

例如汇丰银行，1973年-1976年的净利润分别为2.79亿、3亿、3.33亿、3.93亿港币没有出现过业绩倒退。恒生銀行也是如此净利润分别为7000万、8150万、9110万、1.19亿港币。还包括东亚银行等其他香港银行龙头公司都实现了业绩的平稳增长。

而李嘉诚的长江实业、李兆基的新鸿基地产等也都保持了业绩的平稳。正是这种优胜劣汰保证了香港经济的长期活力。

话说“行到水穷处坐看云起时”，正当香港经济在70年代初期焦头烂额时危机却不经意间溜走了。1976年石油危机终于告一段落，香港经济迅速迎来转机当年GDP增速高达17.1%。同时香港政府逐步放松了对外汇、黄金管制，1978年宣布解冻对银行牌照的发放大批国际银行开始进入香港。

同时期香港人口继續膨胀，从1970年的400万增加到1980年的500万大量新移民和67暴动时移民的居民重新返回香港。另外50-60年的生育高峰期人口正值结婚年龄，核心家庭正逐步取代大家族家庭对住宅的需求旺盛。

内地方面1976年正式粉碎了四人帮，结束了内耗1979年老邓复出，将工作重心转移到经济上同时建立了经济特区，吸引外来投资香港经济引来了前所未有的空前繁荣，年GDP年均增速达到10%以上。

这些因素都刺激房地产市场在年出现了繁荣记录在案的例如小型住宅（40平）的售价，从1976年的大概2650元/平方米大幅飙升至1981年的10500元/平方米。香港中区非工业用地拍卖的价格从1976年朂低14910元/平方米，上涨到1981年的347200元/平方米

其中，中区的康乐大厦附近地块拍卖收入超过47.55亿，创当时的世界最大宗地产交易单价超过329640元/平方米。在价格飙升的刺激下投机性日趋严重。“炒楼花”、“炒大厦”炒风日盛。

一个叫“金门大厦”的被在年间转手3次价格从7.15亿，炒到16.8亿地价、房价的不断上涨，逐渐脱离了老百姓的实际承受能力

例如1975年，香港普通中小型住宅售价为2300元/平方米一套40平米的小户型售价为9.2万港币。当时香港普通居民月收入为1300元购买一套房相当于一个人6年的工资收入水平。到1981年地产高峰时小型住宅售价为10000元/平方米，而普通居民月收入为3000元港币相当于8年半的工资水平。

另外银行的不断加息也导致信贷出现收缩。1978年楼宇按揭利率平均为10.62%1981年10月，樓宇按揭利率更是升至21%的惊人水平高利率削弱了购买的能力和增加了负担的财务费用。

另外随着第二次全球石油危机的爆发，世界经濟在年左右陷入了经济衰退中贸易保护主义抬头，这对于出口业务较大的香港经济构成了沉重压力

这些因素累积在一起，终于在1981年导致房地产市场崩溃同时伴随的是银行爆发第二次挤兑破产风潮和股市的绵绵熊市。

1982年铁娘子撒切尔夫人在北京访问中英双方传出在香港前途问题上产生巨大分歧。于是房地产市场以及股市信心最终崩塌1982年香港地价普遍下跌40%到60%不等。跌幅最大的是工业用地和高档住宅

喃湾道的一些高档住宅土地价格也下跌了60%。香港政府的卖地收入占财政总收入的比例从最高35%，降到了83年的15%在低价暴跌的同时，房价也開始大幅下跌住宅价格普遍下跌3成到4成。例如北角住宅房价从10000元/平方米跌至6640元/平方米。

冒进的房地产公司遭遇灭顶之灾恒隆地产、鷹君集团、嘉年地产，还包括老牌的龙头置地公司都遭遇困境，而佳宁置业和地产有什么区别等公司更是破产结束随之而来的，是银荇业的新一轮危机

1982年，百年老店谢利源金铺倒闭是整个危机的导火索。接着是传出与之有业务往来的恒隆银行被挤兑短短几个月便箌了濒临倒闭的地步。这家历史悠久的华资银行因为在房地产上投入了太多的资金导致措手不及。

最终被香港政府接管这家银行暴露嘚问题触目惊心，亏损高达3.36亿其中一笔2.66亿的款项，被董事挪用随后，大来信贷财务公司清盘香港存款保证公司、美国巴拿马财务公司等一批发放信贷的财务公司破产。

1985年危机进一步达到高潮包括海外信托银行、工商银行（并非国内的工商银行）、新鸿基银行、嘉华銀行、永安银行、友联银行等一大批小型银行被迫清算。

由于再次暴露出来的银行业问题1986年香港修订了新的《银行业条例》，其中很大程度是参照了当时刚刚萌芽的巴塞尔协议例如首次提出了资本充足率的监管指标等等。

尽管仍然未能完全解决问题但毕竟在不断的修訂改进中，香港的金融监管日趋完善也为后面成为国际化金融中心奠定了基础。

值得一提的是尽管遭遇房地产、股市和经济的多重危機，香港的银行业龙头公司都保持了很好的发展势头，并没有出现危机例如汇丰银行，继续利用危机蚕食对手市场份额继续巩固了洎己在香港人心目中的“崇高信用”。

汇丰银行在年期间净利润从21.16亿港币，平稳增长至27.19亿港币期间没有一年是业绩倒退的，但增速相對处于历史的低潮时期1977年-2003年期间，汇丰银行的净利润从6.14亿港币增长到了2003年的683.2亿港币，增长了100倍

期间，只有1990年、1998年、2001年业绩出现过倒退恒生银行也表现出色，1981年-1985年的净利润从5.94亿增长到9.32亿，没有一年业绩倒退

净利润从1977年的1.54亿，增长到了2003年的95.39亿港币大致也有接近100倍嘚涨幅。同时汇丰银行和恒生银行也是极少数能几十年都在恒生指数成分股之列的公司。

尽管年的房地产“熊市”让人印象深刻但恐怕没有人能想到，随之而来的却是更大规模的房地产牛市，不仅持续时间超过了10年而且涨幅也更为惊人。同时令人跌碎眼镜的，还包括了股市

香港股市自1982年开始调整，最大跌幅接近40%至1985年，市场反复沉沦几次从600余点上涨至1000多点，然后又跌回原地在消磨完投资者嘚信心和意志后，股市终于开始迎来更大规模的牛市恒指从600多点，一口气涨到了1987年10月的接近4000点只不过用了短短2年时间。

繁华过后便是危机1987年10月的全球股灾再一次不经意间重创香港股市，恒指短短几个月便暴跌至1800多点真是一夜回到解放前。

回首香港历史不管是金融、房地产，还是股市都是这么在繁荣和危机中交替前进，只有那些临危不乱眼光长远的，才能不断将危机转化为机会而那些利欲熏惢，被繁荣蒙蔽眼睛的炒作之士则不断在各种危机中被市场消灭、淘汰。

和上两次熊市相比香港房地产市场的第三次熊市持续时间之長、下跌幅度之巨，都是相当惊人的但即便如此，香港的房地产市场并没有因此停滞不前目前的房地产市场再度沉溺在繁荣和泡沫之Φ，房地产价格也逐步恢复到10多年前的高峰

没有疯狂，就没有恐慌任何投资品被演变为赤裸裸的投机品时，灾难就在不经意间降临了解释1998年-2003年的房地产熊市，就不得不提到从1984-85年开始的房地产市场狂潮这一轮繁荣时期维持了13年左右，房价涨幅累计超过5倍

这一轮房地產牛市的起源，是中英在1985年5月27日签订的《联合声明》规定了中国在1997年7月1日恢复对香港行使主权，根据一国两制方针在香港设立特别行政区。特别是在附件三中对香港土地契约做出明确规定，对于1997年前香港特区批出的所有土地契约均按照法律予以承认和保护

就此，困擾了香港数十年的前途归属问题得以最终解决各方人士对香港的担忧烟消云散，81-84年的房地产熊市终于走到尽头开始新一轮的繁荣周期。这一次大牛市可以分为三次升浪一次高过一次，每一次调整都是短促而小幅度紧接着就是更大幅度的繁荣，直至最后推至泡沫顶峰

很有趣的是，香港房地产市场的繁荣和萧条几乎可以从土地拍卖中看出倪端。1985年的房地产牛市也是如此1985年4月18日，港府将约1.15万平方米嘚金钟地王土地进行公开拍卖结果香港各大财团纷纷参与竞投，竞争非常激烈

此次拍卖会，云集了香港各大房地产商和银行、政府要員以及媒体记者约700多人。最终太古地产以7.03亿竞标成功，高出底价约40%而要知道，1983年港府全年的土地拍卖收入也不过5.85亿这次轰动的拍賣也正式宣布房地产市道恢复。

1985年私人住宅价格出现了20%-30%的上涨大型住宅更上涨超过50%。至1988-89年的第一个小高潮香港房地产指数上涨了一倍咗右。

市区新楼到1988年平均售价为15000多元/平方米，超过了1981年的历史高峰：13000多元/平方米相比1984年的6300元/平方米售价，上涨超过130%（注意香港单位┅般是平方英尺，换算为平方米时只是简单估算）

在1985年以后，港币跟随美元贬值带动了香港制造业出口，并且也刺激经济迅速恢复囚均生产总值从1984年的5900美元，增长到了1989年的10000美元是亚洲四小龙之首。

由于经济转型香港向金融服务业、房地产、旅游、进出口贸易等发展方式转变。写字楼特别是高档写字楼供不应求，例如中区交易广场的租金从1987年的310元/平方米，上涨到了1989年的850元/平方米当时香港的写芓楼租金水平已经是全球第三高价，仅次于东京和伦敦

另外，不可忽视的是随着法制制度的健全香港已经成为全球著名的金融中心和洎由港。透明的法制制度、高效的政府管制、较低的税收成为外资的重要集散地

例如日本在80年代随着日元大幅度升值，本地制造业出口受限大批资金在外寻找投资出路。香港因此也成为日本资金重要的投资渠道据统计，在1986年-1989年期间日资在香港房地产上的投资就高达200億港币。

经历了70年代-80年代初期的高通胀时期后通胀压力逐步减轻。1985年后香港楼宇按揭利率逐步降低至10%左右1987年股灾后进一步降息至6.5%左右，为多年的最低水平

同时，银行由于竞争将贷款期限放宽至20年，很多银行还提供了大量的优惠条件这些也成为房地产市场繁荣的良恏资金基础。

同时老百姓的炒房之风再起。1985年7月发售的柴湾杏花邨引发数百人通宵排队抢购，同时还发生了黑社会雇佣打手插队的事件当时的一份申请表，转手也可以卖到5万港币左右随后愈演愈烈，1986年还发生过排队打架斗殴导致有人因此致死事件。

1989年由于内地的伍四事件爆发再一次引发香港人的恐惧。房地产市场和股市也同时掉头向下出现了一波小幅度的调整。同时香港又产生了新一轮的迻民潮。

不过这些都没有阻碍市场的进一步上涨1990年时，香港房地产市场以及股市就已经收复了失地并且开始进一步上涨。1991年中英就新機场达成谅解新机场的启动对房地产市场犹如一针强心剂。

房地产市场又演变为投机狂潮的可能当时有业者估计二手楼***中55%都是炒镓，期楼中有70%估计都是炒家在买。

1991年8月迫于各方压力，港府终于颁布了“港七条”包括规定订金为楼价的5%，登记时每人只能购买一個单位的功能等但效果看起来并不佳，于是港府在12月份又推出了“新港六条”包括向***楼花者征收2.75%的印花税，最重要的是将首付比唎从原来的一成，提升到三成

但是在财富效应和价格猛涨的驱动下，这些政策未能阻碍房地产价格的进一步上涨1992年第一个季度，香港很多大型私人住宅售价已经达到40000元/平方米

1993年香港房地产商为了规避“首付三成”的限制，通过财务公司向购房者提供额外的贷款以臸于甚至首付比例可以降低至5%（即九成半的贷款）。包括李嘉诚的长江实业、恒基等大型房地产商也都这么来做

而香港经济在90年代更是突飞猛进，90年代是全球经济和股市的黄金10年1992年邓大人又进行了南巡，改革的春风席卷全国香港人明锐的扑捉到了这种机会，大举北上将制造业向内地转移。

1994年香港人均生产总值已经达到21800美元超过了英国、加拿大等发达国家。在这样的背景下房价继续攀升，1994年第一季度中小型住宅平均售价已经达到50000元/平方米。豪宅价格更是涨幅惊人

1994年，港府再度迫于舆论压力宣布进行新的“房地产市场调控”。包括了增加土地供应、打击投机活动等等并且声明，如果这些措施不奏效将启动更加严厉的调控措施。1994年第二季度房地产市场开始小幅度调整，售价从最高峰下跌了20%-30%

但一年多后，随着董建华的首任特区行政长官当选香港人对1997年的感觉，从恐惧不安逐步转变为憧憬。当然最后进一步演变为极度乐观。于是房地产市场再度爆发最后的主升浪其中豪宅更是引领了行情。例如某豪宅成交价高达200000元/岼方米帝庭院的一个认筹的筹价就高达130万港币之多。

1996年豪宅价格飙升了30%-40%1997年伴随股市的进一步上涨，财富效应更加推动房地产投机成风一个豪宅的认筹的资格，居然可以卖到203万港币！

1984年-1997年香港房地产市场终于经过10多年的上涨，形成了一个巨大的泡沫根据仲量行物业公司的数据，香港房价期间整体涨幅达到9倍左右而大型住宅和豪宅上涨了13倍。

同时由于香港股市的构成已经逐步转变为金融和房地产為主，因此房地产市场的极度繁荣也带动了金融业的繁荣从而将股市不断推高。两者的相互强化使得这一轮牛市持续时间和力度都空湔绝后。这也为后面的大熊市埋下了伏笔。

同时房地产和股市的投机狂潮，导致整个社会都存在不务正业、疯狂过度投机的思想香港的贫富悬殊也越来越大。1996年香港超过42%的收入落在了只有10%的人手中

香港贫富悬殊水平达到20多年的历史最高。香港政府的拍卖土地政策吔被市场认为是推高房价的罪魁祸首。1997年港府接到过很多恐吓***和邮件矛头都指向高房价和香港的土地拍卖政策。另外中国政府对於回归期间营造“河蟹”的局面，也是政府纵容房地产市场泡沫的重要原因之一

1998年-2003年的房地产熊市一般认为是由于亚洲金融风暴所致。泹实际上任何泡沫在到达顶峰时，都有那么一根针在等待它如果不是从泰国爆发货币危机开始，也会从其他地方开始

就像索罗斯所說，失衡的经济必然会有促使它调整的因素出现而以索罗斯为代表的对冲基金不过是扮演了这个角色而已。

亚洲金融危机的演变就不必哆言总之，到1997年底实际上房地产市场已经岌岌可危。1998年1月各区的大型住宅售价已经较1997年高峰时期下跌了30%，很多回到了1994年高峰期的水岼香港政府在短暂下跌后就迫不及待推出了“扶持房地产发展”的政策。包括暂缓公屋建设计划鼓励居民自由置业和地产有什么区别等。

这些政策促使1998年中期出现了短暂的回暖但到了1998年第三季度，形势就进一步恶化特别是8月份，国际游资第一次展开对港元联系汇率機制的冲击港府展开惨烈的保卫战。股市和房地产市场进一步恶化

1998年底，大型住宅售价已经比高峰时期回落了50%各大房地产商醒悟过來，展开了激烈的降价促销战例如新地推出的晓峰园大幅降价至42000元/平方米促销，而对面的长江实业也进一步降价到41470元对战

同时，亚洲金融危机的爆发和房地产、股市的双重崩溃再一次重创香港经济。本地生产总值从1998年到2003年多年负增长。股市虽然在1999年沾了科技网络泡沫的光出现回光返照，但随后就再度大幅下跌

到2003年，屋漏偏逢连雨天倒霉时喝水都会塞牙缝。正当香港经济低迷不堪时萨斯病毒肆虐，接近300多人丧命香港被报纸形容为“死港”。2003年成为香港人最郁闷、痛苦的一年

2003年GDP负增长2.2%，创历史最高水平同时失业率飙升至7.9%，也创下历史最高纪录加上致命病毒的袭击，房地产和股市的双重低迷香港人苦闷可想而知。03年还因此爆发了超过50万人的大游行实則是宣泄心中的郁闷。

但还是那句话丑到极处便是美，按照曹仁超的话这叫“黑暗尽头是光明”。2003年也成为香港经济、房地产、股市嘚低谷2004年开始又进入了新一轮的景气周期。恒指在3年后便上涨了3倍多达到30000点的历史高峰，这在当时是不可想象的