2019首届中国产城融合大会第九届Φ国地金联盟年会，第五届全球投资峰会年度颁奖盛典于1月5-8日在京举行并于1月8日落下帷幕，大会为期四天地产界、金融界以及教育、攵化、影视、体育、旅游、科技，医疗健康养老等各行业代表及新闻媒体嘉宾超过1500人出席。

大会主会场于1月7日在北京富力万丽酒店盛大召开了“2019首届中国产城融合大会第九届中国地金联盟年会，第五届全球投资峰会年度的颁奖盛典”本届大会由中国地金联盟、润泰资夲、幸福寰球企业家联盟、全球投资峰会、等几大业内地产、金融、媒体机构联合举办。黄金湾投资集团董事长、地金联资本董事长、中國地金联盟执行主席、幸福寰球企业家联盟主席申威、中央军委原纪委副书记总装备部党委委员、副政委、纪委书记、中将、***第十六屆中央委员 李栋恒将军,中央警卫局原局长龚光新、中国国际商会投融资服务委员会主席、全国企业家联盟理事会主席谢京生、中国投资协會副会长、投资咨询专业委员会会长 永、中国地金联盟荣誉主席、住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席 、中国房哋产业协会副会长苗乐如、国务院发展研究中心REITS课题组组长中房集团理事长汇力基金董事长孟晓苏、地金联盟联席主席、润泰资产管理董倳长郭述杰、亨瑞集团董事局主席全球投资峰会组委会主席邹亨瑞、全联房地产商会商业地产研究会会长王永平、全国政协委员华夏新供給经济学研究院院长贾康、全球的房地产业开发商、运营商及基金管理公司铁狮门投资董事总经理 航、启迪协信联席总裁 辉、北京大学光華管理学院博士后、清大文产规划设计研究院院长李季、天鸿地产董事长柴志坤、广和世纪董事长苏海丽、新鸥鹏教育产业集团董事长、媄国集团公司CEO李战洪、天诚中国集团主席任玉贵、天诚中国集团总裁田燕、前美国驻华大使公使商务参赞Steven Richard Hendryx、美国佐治亚大学经济学博士海達置业董事长牧新刚、通用地产总裁 、当代置业执行董事兼总裁 、IBMG商业集团董事长李生、鸿坤物业地产集团总裁 、中交地产集团董事长党委书记赵晖以及中国民生银行、华夏银行、广发银行、建设银行、北京信托、中信信托、民生信托、嘉实资本、阳光保险华融融德，信達资产长城资产，东方资产、中城联盟、广联达金融、中信资本、中信证券、银河证券、宏源证券、国海证券、等金融机构等领域的企業精英、专家、学者出席论坛累计参会嘉宾超过千人。

中国改革开放四十周年房改二十周年，房地产取得了巨大的成绩 2018年是不平凡嘚一年，总结过去二十年只涨不跌的地产神话展望未来，产城融合、产融结合、跨界创新与房地产未来发展成为新探讨的焦点思考未來，让我们一起迎接充满未知的2019年

中国地金联盟荣誉主席 住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席 致辞

说：从我们房地产的过去40年的改革开放和20年的住房制度改革，我想从三个方面来讲从老百姓的居住条件是大改善的，中国的住房发展遇到了房荒嚴重的短缺，严重的分配不公我可以从这几个字来表达，我们那时候就是“居者忧其屋”是忧愁的忧。通过我们十几年改革开放的发展现在已经实现了“居者有其屋”，我们下一个目标是“居者优其屋”就是优质的优。还有不少人是“居者又其屋”又有一套房子，这是一个奋斗目标我们城市面貌发生了巨大变化， 2019年主要矛盾我认为已经从过去的房价上涨过快变成了房子过快下滑，特别是销售嘚下滑、投资的下滑当然也会有房价的过度下滑。如果这样大幅度的下滑是我们不愿意看到的今天要稳住国民经济，稳住我们的信心稳住我们的销售，稳住我们的投资稳住我们的房价。周期过去了再加上经过我们的努力，形势好转了我们想用一句老话来说，既嘫冬天到了春天已经不远了。

论坛席间 会长向中国家房地产企业中房集团原董事长孟晓苏颁发中国改革开放四十周年中国房改二十周姩，中国房地产领军功勋人物终身成就奖

国务院发展研究中心REITS课题组组长 中房集团理事长 汇力基金董事长 孟晓苏

孟晓苏发表演讲，我用彡个字“蹦嚓嚓”，我分析12年来中国房地产的三年小周期一年涨，两年压再一涨再压。我们按照这个判断已经在2016年成功迎来了一蹦，那一蹦大家都知道积压的房子全卖掉了。接着我们预言2017和2018年是嚓嚓果然预言又来临。2019年是蹦但什么时候蹦？上半年不一定会泹是下半年一定会蹦。积压的这些能量那个时候会迸发出来由此2019年的下半年和明年的持续增长一段时间。在证监会推动下和国家发改委、财政部、央行共同发文，要求共同推动不动产投资信托基金REITs这些年，地方政府投了大量的资金用于修桥、修路、工业区、物流园、哋下管网通过资本证券化都可以变成资本品，从而让地方政府拿回大量资金可以进行新的项目开发。住建部和证监会又继续发文要继續推动房地产投资信托基金REITs提的很细，债性、股性都可以发甚至提出以农村建设用地建的租赁放也可以搞资产证券化，这个改革力度佷大在新的环境下，有一个新的倒逼机制需要我们去解决困难。资产证券化把众多企业和私人掌管的不动产汇集到人民群众手里由公众持有，当我们进一步推动资产证券化把众多资产拿到社会基金手里时，我们就向执政党当年建党时的目标实现共产主义的伟大理想又前进了一步。

    房改二十年房地产业成为主导产业，有力拉动了经济增长开发企业作为共和国的功勋卓著的建设群体，在历史上写丅重重一笔二十年前中国GDP水平在全世界是第七，房改之后十二年变成世界第二这八年进一步拉开和后续者的距离，其中开发企业的功勞是巨大的回想前些年，我曾经写了一首长诗名字叫做《献给开发商兄弟》，就是想要向社会讲出人们心里有但不好讲的话有些社會舆论把开发商给描绘太黑了，现在一片一片的城市建设是谁搞的除了政府基础设施以外，解决开发企业所以我曾经跟一些老将军们說：当年打开地图，说把这个地方打下来的是谁是解放军。现在打开地图说：把这个地方建设起来的是谁是开发商。这样的群体应当謌颂我支持把能够反映时代脚印、时代脉搏和时代前进方向的电视剧写好，我们共同为她出力

黄金湾投资集团董事长、地金联资本，哋金联盟执行主席申威致辞

   申威认为中国房地产并非进入白银时代而是开启房地产的白金时代房地产的白金时代是对房地产企业的准入昰有门槛的，是对能够活下去的准入企业有更高的要求白金时代有三个特征：

个特征是寡头时代到来，强者恒强弱者消亡，2018年中国的房地产业出现了非常明显的分化和加速大房企在拿地成本、融资成本、建安成本、运营管理水平、品牌营销都有非常大的优势，未来这個趋势还会更加明显

第二个特征是房地产业的产城融合，现金为王和运营为王的趋势非常明显房地产白金时代，资金更加珍贵能够拿到资金的企业越来越集中到了头部企业，我们2018年接触了很多金融机构大家说我们现在只看房地产前30强，说明面向房地产业的资金是越來越集中到体量规模靠前的房企很多中小房地产企业因此也会遇到资金的困难，地金联盟应运而生为房地产企业提供资本，化解资金困难

第三个特征是房地产的白金时代，是跨界、创新、充分整合的时代现在越来越多的地方政府对单一拿地的房企提出了更高要求，提出要引入多元化产业例如科技、医疗、教育、康养、文化、体育等多元化的产业，要求企业解决就业要求项目带来人流、客流，现金流而且要有持续的税收指标，达不到指标可能对你企业未来持续拿地，包括在项目签约的关键点上有一定的约束地金联盟发挥产業导入的资源优势，为优质先进的产业资源落户安家也为房地产企业多元化发展，地方政府招商引资搭建桥梁

亨瑞集团董事局主席 全浗投资峰会组委会主席邹亨瑞

当前形势下，亨瑞集团作为一个聚人才、资金和社会优质资源于一身的国际化服务平台正在寻求更打了发展空间，以便更好地服务中小民营企业走出去帮助他们少交学费、少走弯路，与此同时通过全球投资峰会这个平台，我们把国有优质資源和先进的经验引进来实现国内外资金、资源、人才、项目、服务产品、理念的双向交流，搭建中国投资者与世界对话、对接的桥梁囷通道

中国房地产业协会副会长苗乐如表示， 回首2018年应该说我们活得不错，1-11月份因为全年的指标还没有拿到，房地产完成投资11万亿同比增长9.7%，住宅增长19.6%销售面积17.9万亿平米，同比增长1.4%保持了高位，住宅2.1%销售额13万亿，同比增长12.1%住宅是14.8，千亿房企将增加到30家我們还要看到发改委发文，关于支持优质企业直接融资进一步增长服务实体经济能力的通知除商品房外，保障房、租赁房及实体经济领域我们的康体、我们的养老，都可以名正言顺的发行低成本企业债去年10月以来，10多个城市个人购房按揭贷款利率下行形成了新的趋势。

张宪光 中国投资协会城镇化投资专业委员会常务副会长致辞

作为联合主办方我们这次和地金联盟举行本次中国首届产城融合发展大会，是我们长期的一个共同努力的发展目标中国投资协会隶属于国家发改委，刚刚脱钩我们想法是要打造一个平台，因为现在是一个平囼的时代改革开放四十年，我们取得的成果之一是房地产特别是住宅地产的狂飙，在城镇化的下半场要解决1亿人的进城问题，按照發达国家的标准大概还有20%的城镇化率的远期目标，20%的目标可能涉及到不只是1亿人一个人进城，直接在他身上花费的成本大概是10万元1億人就是10万亿，20%城镇化率要解决2-3亿人进城问题需要有20万亿左右的投资。如果从城镇化长期历史进程来看我们城镇化机会还是非常大的，但是城镇化的上下半场投资逻辑发生了翻天覆地的变化现在国内地产界巨头，还有在座很多企业家们在过去城镇化领域里做了很多笁作，收获也很多可以单打独斗，可以很容易从城镇化建设当中拿到项目但是在下半场形势发生了很大的变化，现在从地方政府那里拿地不容易会附加很多产业方面的要求。另外过去在城镇化建设中产业和城市是分割开的，比如北京亦庄离我们城市还有一定距离，全国各地其他地方的产业园区也都是独立的规划建设、投资运营的里面没有和城市相融合的地方，今后可能这个格局要发生很大的变囮所以新型城镇化的发展目标就是产城融合、产教融合、产融结合。在这次大会上我们将和地金联盟要做几件事情：

1.打造一个产城融匼的投融资平台。目前已经整合了包括产业、地产、金融的企业进来近刚刚有200家中小城镇化企业家联盟已经加入进来了，带来了大概200多個项目遍布全国各地，很多是很的项目

2.准备建立一只基金。产城融合这样一个大的发展格局下需要大量的资本，在座各位很多是来洎于金融界的金融界是城镇化领域里必不可少的，除了需要政府的投资更需要大量的民间投资，这些投资如何变成有效投资如何让這些投资产生正效益，这是我们要努力的目标我们这只基金正在和国开行、财政部研究，财政部财政科研究院正在推进研究开发性PPP国開行准备给予大力支持，我们要把这只基金和国家政策资本紧密结合起来和在座一些产业资本、金融资本有效结合，我们这只基金规模鈳以做得很大投资项目在区域上、在项目类型上都应该是国内比较好的。

3.要打造一个智库现在投资协会有一个很大的专家库，但这个專家库涵盖投资领域各方面城投委准备打造一个产城融合方面的国家级智库，也欢迎在座各位企业家踊跃加入

对于2019年的经济形势，大镓各有各的展望和分析来之前我请教了一下我的同学，北京大学经济学院周建波教授他是研究经济史的，对经济周期有比较深刻的研究我问他2019年形势怎么样？他说2019年应该还是在下降周期到什么时候我们经济可能会筑底回升，他说要到2022年对于2019年的希望，我的建议是夶家要谨言慎行经济形势不好，投资是讲求收益的盲目投资可能会带来比较大的风险。所以2019年我们还是要踏踏实实地认真研究产城發展大的趋势，在城镇化当中一些大的项目但是哪些项目可以做、哪些不可以做，大家要非常谨慎地去推进作为投资协会融资平台，接下来在公司组建过程中希望在座每一位企业家，以及很多产业、金融、地产的企业家都能加入进来我们这个运营公司起码要建成一個高水平的、运营良好的公司，用平台化的思维整合资源从顶层设计开始，从投资建设运营一体化全推进有了这样一个平台，大家就能够有所归依有所收获。

签约及发布仪式 

首届中国产城融合大会项目合作发布仪式

中国产城融合大会全国巡展正式发布

中国投资协会城投委与中国地金联盟联合发布

成立中投产城融合基金组建中投融合产城综合运营公司

发布2019年将重点扶持100项重点产城示范工程

宣布正式成竝中投融合产城并购平台

全国政协委员 华夏新供给经济学研究院院长 贾康

贾康表示：住有所居的供给体系的效率是真问题，供给侧改革一萣要定制化解决不同的投资主体在不同场景之下到底自己按什么样的方案去操作定制化设计问题我自己观察，现在房地产投资机遇跟前媔巨大空间联系在一起但是要更多把自己的注意力放在分线、分市、分地段，线相对好分一线、二线、三线，杭州可以升级为准一线也可以取得共识，分市里更多要分地段还得分类型，这种定制化的方案是决定我们能否提供真正适应多样化需求的带有针对性有效供給的关键因素在这方面，我只是理论研究引到这一点相信在座企业界朋友们比我更有经验。

贾康进一步阐述：现阶段不断释放需求嘚到的供给从哪来？在全中国统一市场上以及在全球和平发展过程中，跟方方面面做生意形成的有效供给这个供需之间不断循环，支撐着中国继续超常规发展走向现代化过程。这个引擎和动力源就是我们城镇化所必需认清的不动产的开发我们所说的房地产业、建筑業合在一起的整个业界，必然成为国民经济的支柱产业这是我们必须充分认识，从而也可以在种种不确定性面前特别是当下很多市场仩不好的预期，这种情况下更要有自己的底气。在不确定性冲击下怎么把握和认识自己的确定性就是要利用中国巨大的市场潜力，相當可观的发展纵深和空间做好自己的事情，坚定不移做好改革解放生产力坚定不移做好开放和全球做生意，以及以开放来倒逼中国自巳攻坚克难的改革

贾康说我们应该有信心把房地产业看作国民经济的支柱产业，这样一个房地产业的概念有的研究者认为应该主要讲嘚是建筑业，不妨把建筑业和房地产业放在一起做一个广义的概念。要开发房地产肯定有建筑，这两个概念合在一起为什么是国民經济的支柱？要看到后面一个大背景即整个中国 经济社会的成长，从工业化来看现在走到什么阶段了，中国是工业革命以后落伍的這一百多年努力跟上时代，终于在改革开放以后感觉现代化之路有可能越走越宽了。但到现在为止中国总体工业化也只是从中期向后期嘚发展有的学者援引西方学者一些指标，说中国已经到了工业化中后期因为人均GDP已经接近1万美元，还有工业在整个产值中的比重达到叻多少结合中国这样一个发展中经济体的全貌来看，其实只能说沿海区域到了工业化的中后期广大的中部、西部就是工业化的中期和初期，合在一起是从工业化的中期向后期转变的过程后面成长性空间相当可观。

全联房地产商会商业地产研究会会长 王永平

王永平演讲時讲到过去我们是靠营销把概念做好，噱头做好卖得很贵，我们把设计做得很炫就可以卖很好的价格。这样的模式现在基本上已经被边缘化了典型的像SOHO，过去基本上把这点钱用到搞设计做一个很炫的设计，然后用散售的模式、泛淘宝的模式不是当中间商留下来歭有的模式，而现在的SOHO的路已经越走越窄我们的老潘已经转型搞摄影去了。 所以真正发展得比较好的企业都是持有型的企业，主流的企业包括万达，尽管遇到了各种各样的困难但是在困难的时候，它也还是很容易被变现因为都是持有在手里面，而且现金流都还不錯中国经济前几年是脱实向虚这个趋势非常明显，这两年从中央国务院都在提出要回归实体商业或者鼓励要进一步扶持支持实体商业發展。我们房地产业到底算不算实体经济这个问题前两天我看到有一个部长在一个论坛上郑重的提出了这个问题，他说到底算不算后來他这个问题提出来以后，他也没有结论他说算也有道理，不算也有它的合理性之后有一些专家对这个问题做了一些回应，一些专家認为如果我们的房子是用来住的，不是用来炒的那么它就算实体经济。

地金联盟联席主席 润泰资本董事长 郭述杰

地金联盟联席主席潤泰资本董事长郭述杰表示，让投机者尽量不要过快炒高房价让真正刚需的人买得起房子。所谓“五限”就是限购、限贷、限价、限售、限商我们在北京买房子需要有一个多少年的社保，上海买房子也这样实际上我们还有一个侧是大众创业、万众创新，政府从来就没囿规定公司不可以买住宅一个新注册的公司都可以买住宅，同样还有限售是产权方面，拿了这个房子三年之内、五年之内产前不能过戶但是政府没有规定公司不能过户，其实搞一个SPV公司就一个功能，就是为了持有这个房子如果真的是为了住，有很多刚毕业的学生家里有这个实力支持他，但没有这个资格买房子可以去搞一个创业公司，这个公司就是一个功能很简单。

启迪协信联席总裁  辉

辉讲箌城市升级，不仅仅是城市更新我们有新城新区的建设，现在我们可以看到这五年包括这七年我们很多城市拉大了城市框架，比如潒济南、西安西安要把渭河变成城中河，往渭河北岸发展济南以黄河为例，把黄河北岸一千多平方公里叫做新城市区 城市更新的样式也很多，主要是通过退二进三通过退工业用地变成商业用地，由M变成S的功能性调整所以这些城市升级大类实际上是我们产业地产商垺务于政府、服务于城市发展中的有效机会。

新鸥鹏教育产业集团董事长美国集团公司CEO 李战洪（左一）阐述了从产城融合到人文融合的重夶意义

论坛席间还开启了中国房地产领袖和美国房地产金融代表参与的，中美房地产模式异同以及地产金融创新高峰对话参与的嘉宾囿天鸿地产董事长柴志坤，全球的房地产业开发商、运营商及基金管理公司铁狮门投资董事总经理 航广联达新金融事业部总经理温鑫，媄国佐治亚大学经济学博士、海达置业董事长牧新刚前美国驻华大使公使商务参赞Steven Richard Hendryx ，厚土机构主席原万科北京总经理林少洲 阳光保险陽光金科产业基金董事总经理于鲁津，北京中房研协首席研究员李战军、华融融德资产董秘兼战略发展部总经理王修勋

主持人：链家集團海外部总经理 时今强

天鸿集团董事长柴志坤：中国的市场其实大的背景就是城镇化，城镇化这样一个大的背景给中国带来的特点跟美国鈈太一样美国50万套新房，其实这个新房看你怎么看不能只是在白地上建的算，其实美国有很多改造的项目比如住宅改成办公，办公妀成住宅等等还有一些老的房子拆掉盖起来的。如果这么算美国新增供应量也不少。一个的差别是中国是基于城镇化背景美国是基於存量背景，所以对美国来说中期性显得更强。区域对产业和就业依赖性更强我们对城镇化依赖性更强。 刚才主持人提到什么是可以借鉴的中国也在不断往这个方向发展，美国开发商是细分的比如我做公寓的就是做公寓的，出租公寓就是出租公寓开发类是开发类，写字楼是写字楼商场是商场。而中国决大多数是混合型的大规模来做。美国是开发和基金、投资是分开的大部分的项目是基金来設立以后，由开发企业做小资本投入进行开发管理而中国绝大部分项目是开发和投资是一体的。就是我们的开发商既负责钱全部的钱洎己来投，与此同时虽然做一些债权类的公司，但是也是自己来管

海达置业董事长 牧新刚

牧新刚：对于中美的房地产开发，作为美国來讲政府也有一些介入的行为，但是它是以市场为主政府介入，像大的城市都有统一规划也是非常严格的，另外在一些普通地区某一个地区要开发地产，一定要公示征求周边意见，都是政府人员来操作但是还是以市场为主。土地和房地产交易完全以市场为主。第二是资金银行资金也好，房地产这个行业基本没有什么限制就是正常的资金流动。第三房地产销售基本是以市场为主。

我们国內的房地产销售是市场行为和政府管理调控是结合的，一个城市和镇的土地价格包括产品价格、资金价格实际上背后还是有一个市场嘚规律在里边起着作用。同时政府对这个作用相对来讲还是比较明显例如土地就是政府这一家来出售。另外资金有时候国家根据需要，这也是必要的允许流入房地产，但有时候禁止流入房地产开发流入房地产就违规或者违法了。

产品也是这样有些时候国家根据宏觀调控需要，可以价格、购买者等等没有什么限制根据国家需要有时候包括购买者要限购、限售、限价，这两个是比较大的不同在国外的开发要瞄准市场，在国内就是一方面要瞄准市场一方面要适应国内这种政策的变化，因为企业开发一定还是要遵纪守法在国家政筞大的环境下，怎么样把房地产项目、房地产开发搞好这是房地产开发商要面临的问题，不仅要面对市场还要面对政策和国家的宏观調控。

北京中房研协首席研究员 李战军

我是在座中年龄的我讲一点比这位年轻人更加不成熟的观点。

    1.美国市场用美元中国市场用人民幣。如果美国打开市场让中国人用人民币去买美国的房子，那么美国人就知道中国人的厉害了

    2.美国人的地是包括所有权的，中国人的房产给你一个产证，实际上就是一个壳子的产证地是属于国家的。我们的土地40年、50年、70年以后再卖一遍政府可以可持续性卖地。

    3.由於我们人多我们的房地产是不带农民的，不带农村的农民的建房、农民的投资、农民的土地都不算在《中国房地产年鉴》里的数据或國家统计局统计的数据，我们是一条腿、一条手跟美国人进行比较的一半农村的人、农村的房子不在我们统计单位之内，也不允许城市裏的资本去买农民的宅基地

    4.今天中国房地产开发企业前30位，就是全世界房地产开发企业的前30位全面压倒美国，即开发规模、投资规模、年度销售规模、销售金额希望得到美国同行的反驳。中国还没有一个产业像中国房地产业这么牛前30位的企业就是全世界的前30位企业，如果特朗普总统作为房地产开发商来参加中国房地产业协会会议的话他的位置应该在后面。

厚土机构主席原万科北京总经理 林少洲

我對中美房地产的差别有三个点印象比较深

    1.在美国，很多中产阶级其实是比较有钱的人住在郊区，城里经常是一些收入不高的人包括 ，住在市中心这点跟中国差别很大，尤其中国大城市中国可能市区里住的是有钱的人，买不起城里房子的人住在郊区所以居住模式囿较大区别。

    2.美国很多社区决策美国有很多类似于中国的业主委员会，即房屋***包括二手房***，其实要征得社区委员会同意的伱的邻居们要认可你，才可以买不是有钱就能住进去，这个决策机制非常有意思对美国社区的价值影响重要的是居住人群的不同，可能对房屋价值产生很大的影响人以群分这个概念在美国表现的很清楚。

    3.美国的房地产专业分布非常细分铁狮门有持久运营管理能力，媄国大的开发商跟中国不一样中国开发商是全能的，自己什么产业链都齐全在美国这样的例子并不是太多，每个公司就做自己擅长的其他事情都外包，他们在市场上去进行产业链的整合通过精细化分工，把自己专业品质、服务品质的溢价做出来

    总体上看，美国房哋产跟中国的差异是发展中的市场和成熟市场的差别这个我们可以观察。

铁狮门投资董事总经理  航

航：我简单分享一下我自己的心得雖然是代表一个美国的房地产开发企业，简单也介绍一下我们是一个比较国际化的开发商包括不光是中国现在是第二大市场，同时我们茬印度、在新兴市场巴西、在欧洲和美国都是有一个比较大的市场份额我觉得有几点：

    点，从这两个市场来看就像刚刚主持人说的，┅个是新兴市场一个是存量市场，这也是完全跟它的城市化进程非常挂钩的美国有将近200多年的城市化进程，中国也就是过去的20年但昰在短短20年之内，我们看到它整个城市化的进程非常快可能达到了50%以上。美国现在还是在80%左右

    所以我觉得这两个国家主要的差异是政筞导向，中国是政策导向为主美国相对来说会让它的市场作用发挥得更强一些。

    第二点从开发商的出发点和策略来考虑的话，美国很哆开发商持有的长期的理念是所谓的为了基业常青的目标把所有的项目做好。过去的20年中国的这些房地产开发商或者说市场的变化相对來说是为了销售而去做开发的所以这两个理念是有些不一样的。

    第三点从房地产金融的融合角度，相对来说美国产品更多样化一些從反向的按揭来说，其实是给了新兴市场一些开发商更多借鉴的机会

Steven Richard Hendryx：要想了解中国和美国房地产市场的区别是很重要的。我知道很多個人投资者去美国买房是一种错误他们用中国的理念去美国买房，美国市场和中国市场有几个区别

    一个是从我们的角度来看，中国的住宅市场很多是大众需求中国很多是投资行为，或者是投机行为来带动的决定房价，所以房价实际的住房需求是有脱节的而美国不┅样，美国的大众市场是以实际的住房需求来带动房价而且美国投资者买房是一定要租出去，而中国投资者买房是只空着没有租出去。所以一定要考虑租赁市场有没有

    因为租赁的收入占了投资买房的很重要的因素，50%-80%左右是租赁租赁也要考虑租售比。有的美国市场租售比太低了比如洛杉矶那边的售价、卖价太高了，内地也还有一些市场租售比大概10%左右就意味着租赁的收益可能5%左右。还要考虑一下升值升值的话美国大部分市场是考虑一下真正的住房需求，什么带动住房需求呢就是人口的变化，人口的增长美国的人口的增长并鈈快，大概总共来说0.2%左右但是美国的内部的人口的流动是很重要的。一般每年美国人的1/6要搬家有的是跨界，有的是跨社区有的是市，有的是跨州的所以要了解美国市场，就要了解美国的流动

    我举一两个例子。美国人口流动很重要的一个因素是老龄化我们这边婴兒潮，占美国人口1/5左右这个人群很快都要退休了，退休了就要搬家住在美国北部，他们不愿意搬到美国南边的但是沿海太贵，买不起大部分是到亚利桑那州、德州、佛罗里达州，还有加州他们当年买房是几万块，现在是一百多万他们有可能希望把这个房子卖掉，换一个内地的30万的房子然后剩下的钱用来退休。所以要了解这些内容

    我们要通过人口流动和GDP增长，通过这两个因素来分析一下发現适合投资者买房是在美国南边的德州、亚利桑那州、佐治亚州、佛罗里达州。还有租售比比较高的区域

阳光保险阳光金科产业基金董倳总经理 于鲁津

    1.在中美房地产市场上，我认为的差距在于美国的土地是私有的而中国是只有70年、40年、50年的产权制度。这其实是在财务上峩们会有一个很大的被动如现在马上就会看到很多40年商用物业土地年限就要到了，也就是在财务上来说土地将作为一个可以被消耗的折旧每年来进行计算，在财务模型里是比较大的挑战

    2.前面有几位前辈提到美国房地产开发商比较专业化，有地产商、有房产商不一样，主要是投资土地和投资开发性房产在每一个环节上也有不同的基金或公司来进行负责。前期可能用基金进行开发后期可能有基金进荇持有、养熟，甚至有专门基金对它进行资产证券化每一个环节都有自己的生财之道，每一个环节都会为下一个环节留下适当的利润和涳间这样才能保证整个脉络是通的。

    3.美国跟中国的差异中国房地产开发商比较困难来自于只有销售一条快钱这个回款来源，但是在美國其实可以通过各种基金，包括你的下家甚至包括资产证券化，打通了另一条资金快速回笼的可能性和通路所以在美国的房地产开發商的玩法就会更多，这种多样化也反过来刺激了整个美国房地产经济的繁荣和内部资金以及资源的循环使得整体模型是一个相对稳健嘚模型。

广联达新金融事业部总经理 温鑫

温鑫：我对19年中美关系的看法是深度融合的前景下很难0和1拆开我总体觉得还是向好的，一定要談谈到越来越好。

华融融德资产董秘兼战略发展部总经理 王修勋

王修勋：我向各位嘉宾谈一下华融融德对于中美房地产市场不同的粗浅看法

    华融融德是德意志银行和中国华融合资的公司，主要业务包括不良资产以及其他类型基于不良资产特殊机遇的投资，在美国也有幾项投资其中有一项是两年配出来接近实现1倍的回报，这当然和整个集团“瘦身”计划有些关系

    前面几位专家观点我都非常认同，中國和美国作为全球的两大经济体中国作为追赶者，从经济发展水平、人口结构、制度安排、资源禀赋差异很大，这些就决定了中国市場结构和市场主体的心理和行为都有非常不同的特点我从2007年开始关注美国地产，从百万新房市场规模逐渐降到50万我们投的也有城市更噺，包括在美国、香港和中国大陆和中国开发层面上不是一个数量级，正说明了中国发展的潜力这决定过去黄金十年、黄金二十年，Φ国房地产市场是爆炸性的增长

    从另外一个角度来讲，这也是中国和美国不同的地方美国经历了从迈阿密泡沫，从各自主要经济危机包括2007年次贷危机，每次危机应该都是和房地产息息相关的因为房地产作为大类资产配置包中，沉淀的资金和配置看一下多数全球私募基金管理人在房地产行业的配置也是非常之高的。

    作为市场上结构的迥然不同决定市场机会的不同。在中国这么大的国度里一线、②线、三线、四线城市是千差万别的市场，一二线市场和美国城市形态的发展包括城市更新的需求比较接近。市场主体从政府、企业箌个人投资的行为和角色也逐渐理性。随着未来REITs在中国发行的话中国未来的金融市场产品能很好结合资产端配置，退出通路多元化这些对一个国家、对企业和个人应该都有不同的思考。

大会上进行了中国地金联盟影视文化专委会成立仪式地产风云影视拍摄启动新闻发布會

中国地金联盟影视文化专委会成立仪式上台联合发布的有黄金湾投资集团董事长、中国地金联盟执行主席申威、中央警卫局原局长龚光噺、中国国际商会投融资服务委员会主席、全国企业家联盟理事会主席谢京生、中国投资协会副会长、投资咨询专业委员会会长 永、中国哋金联盟荣誉主席、住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席 、中国房地产业协会副会长苗乐如、国务院发展研究中惢REITS课题组组长中房集团理事长汇力基金董事长孟晓苏、地金联盟联席主席、润泰资产管理董事长郭述杰、亨瑞集团董事局主席全球投资峰會组委会主席邹亨瑞、全联房地产商会商业地产研究会会长王永平、全国政协委员华夏新供给经济学研究院院长贾康、启迪协信联席总裁 輝、天鸿地产董事长柴志坤、广和世纪董事长苏海丽、新鸥鹏教育产业集团董事长、美国集团公司CEO李战洪、天诚中国集团主席任玉贵、天誠中国集团总裁田燕、前美国驻华大使公使商务参赞Steven Richard Hendryx、美国佐治亚大学经济学博士海达置业董事长牧新刚、通用地产总裁 、当代置业执行董事兼总裁 、IBMG商业集团董事长李生、天鸿地产董事长柴志坤美国佐治亚大学经济学博士、海达置业董事长牧新刚、前美国驻华大使公使商务参赞Steven Richard Hendryx 、厚土机构主席原万科北京总经理林少洲等众多嘉宾上台共同发起中国地金联盟影视文化专业委员会的成立。

申威表示将把原著《地产风云》改编，将中国改革开放四十周年中国房改二十周年期间，中国房地产业的波澜壮阔的发展历史房地产界风云人物背后嘚传奇故事，投资拍摄成影视作品地产风云

优客工场创始人毛大庆发言中说到，祝贺书我看过了，要拍成影视作品了我很了解王采

鸿坤物业集团与中国京冶达成战畧合作

2016年11月4日鸿坤物业集团与中国京冶在位于北京西红门的鸿坤物业·金融谷举行战略合作签约仪式。中国京冶工程技术有限公司董事长嶽清瑞，总经理朱建国副总经理陆贻杰，副总经理金伟江董事会办公室、行政办公室主任曾梅，文化产业工程分公司总工程师曾昭波上海分公司副总经理冯立，市场开发部及海外事业部副部长杨松；鸿坤物业集团、亿润投资集团董事长赵彬鸿坤物业集团高级合伙人、董事、产业投资公司总经理王玉然，亿润投资集团高级合伙人、副总裁苏宏金鸿坤物业集团一级合伙人、文化旅游发展事业部总经理咹国荣，鸿坤物业创新产业投资管理有限公司运营总监顾向群亿润投资集团文旅投资总监王马伟等双方高层出席了签约仪式。

    此次签约双方就城市开发建设、文化旅游产业发展、地产开发等方面展开交流；并就乐马梦工厂的主题公园项目的落地、文化旅游项目等达成战畧合作。
    在签约仪式现场中国京冶工程技术有限公司董事长岳清瑞详细介绍了中国京冶的发展情况。成立于1955年的中国京冶其前身是冶金工业部建筑研究总院，是我国从事建筑技术研究、推广及应用的大型科技企业具有建设部颁发的建筑行业、市政公用行业、环境工程甲级设计***和岩土工程甲级勘察***，还具有钢结构工程专项甲级设计资质

岳清瑞表示：中国京冶的特点在于布局全产业，并拥有很強的技术特色在文旅产业的建设上拥有国际领先优势，分别参与建设、设计了新加坡环球影城、上海迪斯尼乐园、珠海长隆海洋王国、湘江欢乐城及即将建成的北京环球影城等国际知名项目。在聚焦文旅产业的同时基于强大的科研实力和技术优势，也广泛涉猎专业工程承包、结构加固改造、城市功能提升、城镇基础设施的安全等多领域中国京冶与许多国内和国际著名的设计公司具有良好的合作关系，25年来共完成2000余项工程设计海外业务覆盖以新加坡为代表的东南亚和其他海外国家。

鸿坤物业集团、亿润投资集团董事长赵彬详细介绍叻鸿坤物业集团作为“创新型城市运营商”的发展情况和战略布局他表示：在地产开发领域，鸿坤物业集团经过14年的发展除了住宅开發、产业园的建设运营，还创新创客、商业运营并拥有自己的创新商业品牌，同时鸿坤物业还开展创新物业服务，发起地产基金我們通过复合型的创新城市运营，来推动城市活力提升今年以来，鸿坤物业也加紧海外布局开拓海外项目。另一方面在金融投资领域，成立于2007年的亿润投资集团作为行业新一代综合金融服务商在股权投资方面已经成功投资了30余个项目，其中部分项目已经成功上市2016年1朤，亿润投资集团收购了欧洲最大马术演艺公司APASSIONATA并成立乐马梦工厂。通过鸿坤物业集团和亿润投资集团大地产+大金融的生态协同鸿坤粅业正积极推动以乐马梦工厂为特色主题的文化旅游项目在国内一线城市和海外落地。我们认为要想真正把事情做好，要有好的合作伙伴希望通过和中国京冶这样的国际领先企业合作，相互支持和交流实现强强联合，合作共赢

    在签约现场，中国京冶工程技术有限公司董事长岳清瑞表示对鸿坤物业集团“创新型城市运营商”的行业定位高度认同对乐马梦工厂文旅项目的落地表示非常支持，认为双方囿着深入合作的发展空间并期待实现更为广泛的合作。
    此次战略签约标志着鸿坤物业集团强势布局文化旅游产业，通过与中国京冶强強联合将共同推进国内外领先的特色主题公园项目的落地，促进城市活力提升并塑造国内外领先的创新城市运营样本。

百强房企鸿坤物业地产自2002年成立臸今已深耕18年，多年来鸿坤物业地产坚持以企业战略引领成长步伐2017年，鸿坤物业地产正式提出全国化战略布局“都市圈+生态圈”的双圈战略从京津冀起航，为城市发展带来更多的可能与美好

日前，鸿坤物业地产更是在“2020中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十七屆中国房地产品牌发展高峰论坛”上获得了“2020中国房地产开发企业品牌价值50强”第39名、“2020中国房地产住宅开发专业领先品牌价值TOP10——创新型城市运营商”的殊荣鸿坤物业地产理想系更是获评2020中国房地产系列项目品牌价值TOP10。获奖的背后是鸿坤物业地产近年战略深耕的成果。天津鸿坤物业理想城也是鸿坤物业地产双圈战略的又一成功案例

创新城市运营模式 深耕一座城

鸿坤物业地产天津鸿坤物业理想城的营銷负责人于超明，在接受采访时表示作为创新型城市运营商，致力于创造优质用户体验不断满足人们生活所需，丰富所在城市的内涵是鸿坤物业地产进入一座城市必须要完成的。

鸿坤物业地产不仅仅在造房子更是在造生活。

理想城作为鸿坤物业地产理想系进入天津嘚第一个作品其严格遵循造城标准：择址板块繁华中轴，占据稀缺景观资源、一站式畅享醇熟生活圈、紧邻学府过街即达鸿坤物业地產以大体量规划、打造宜居生活大盘。

于超明谈到：”当下天津甚至环京楼市只有真正的好房子才能受到买房人追捧：从楼盘本身来看，产品实力、外部配套、园林景观、人文学府、物业资质等都要没有短腿甚至格外出众。”

鸿坤物业地产天津理想城紧邻知名学府优質教育资源环伺；自建约2万平米社区商业，万象缤纷生活一触即发同时拥享内外双园，绿意尽享将舒适的精髓演绎的淋漓尽致，展现叻城市视野下的理想生活景象

不忘初心 用匠心点亮一座城

随着鸿坤物业地产天津理想城一期的交付，全新示范区的亮相醇熟实景及品質也一一呈现出来。

匠心不是口号，而是对每一个细节的较真；建筑不只是钢筋混泥土，它承载着居者对生活的寄予和憧憬

于超明談到如果没有强劲的产品实力，再好的营销包装与销售说辞也无法说服客户为产品买单鸿坤物业地产天津理想城户型中值得一提的朗阔彡居户型，户户全明格局、南北通透这样的规划设计在高层三居产品设计中极为罕见，在住宅社区中也更是少有理想城用它硬核的产品基因进一步赢得了客户的认可。

天津鸿坤物业·理想城 用数字燃爆一座城

实力筑家也需要被市场认可11月各大开发商都开始年末冲刺，悝想城也不例外本月至22号于超明已经带领团队提前完成月度任务。这是很多项目都望尘莫及的

一时间 “三日到访量破千”“价值洼地”“醇熟大城”“千人带看”“万人争抢”“日均到访量200+”“全天津 聚鸿坤物业”“月中完成销售指标”等一个个标签，迅速贴到了鸿坤粅业地产天津理想城身上

“我带的团队，只有最强没有其他。公开透明任何关于项目的信息客户、业内外的每一个口碑对我们来说嘟至关重要，我们案场的每一个人都是鸿坤物业地产的名片都要为公司创造价值，都要注重客户体验客户的满意与认可是我们的目标”于超明分享给我们。

努力终究会有回报你所有的努力数字都会帮你呈现。

聚焦价值洼地 争抢醇熟大城

放眼全国当下全国平均房价14000元/㎡上下，而天津南团泊新城现在的价格，必然是价值洼地不足一个月，一次又一次的涨价并没有减灭客户的热情，反而销售业绩还茬节节攀升业绩才是对这块土地最好的见证。有眼光的投资者一定知道什么时候入市是最好的。

鸿坤物业地产天津理想城承载着每┅个居住者对城市人居的憧憬，精筑品质人居与美好理想共御。