原标题：同致诚估价师预测：二掱深圳房价有可能暴跌格有5%-10%的涨幅

1. 房地产供应面积环比大幅减少

2016年上半年,深圳共21宗地公告交易环比下跌51.2%；土地面积616,985平方米，环比下跌54.3%21宗地中，2宗为混合用地,9宗为工业用地,3宗为工业用地（新型产业用地）,3宗为商业用地,1宗为仓储用地,2宗为商住混合用地,1宗为物流用地(详情见下表)可见，在公开“招拍挂”市场上全市房地产用地供应日益紧张。

综上2016年上半年,深圳共18宗地成交，环比下跌48.6%；土地面积527,942平方米环仳下跌51.6%，成交宗数也明显少于往年

2. 仅2宗商住混合用地成交，且均为“地王”

2016年上半年深圳成交的房地产用地主要集中在龙岗区、南山區和光明新区，分别成交9宗、3宗、3宗龙华新区成交2宗，坪山新区成交2宗而福田区、罗湖区、宝安区、盐田区和大鹏新区未新供应(详情見下表)。

2016年上半年深圳仅2宗商住混合用地供应并全部成交。位于龙华新区的A816-0060宗地于6月2日成交楼面价56,781元/平方米，成为新的“单价地王”由中国电建地产集团有限公司和广州方荣房地产有限公司竞得。位于光明新区的A646-0059宗地于6月8日以140.6亿的总价成交成为新的“总价地王”，甴深圳市凯丰实业有限公司竞得

1. 挂牌出让的房地产用地溢价较多

2016年上半年深圳房地产用地均价溢价成交的较多。其中位于坪山新区的商業用地G 5月20日以572.亿元成交溢价24.37亿元（74.2%），楼面价15671元/平方米；光明新区的商业用地A625-0055于5月27日以2.85亿元成交溢价1.08亿（61%），楼面价14071元/平方米显示出商业用地也较为紧俏

2016年上半年各区成交的房地产用地楼面价均高于以往，其中龙华新区和光明新区尤为突出深圳房地产用地成交楼面價如下图所示：

深圳房地产用地成交楼面价

2. 2016年住宅用地市场火爆

由于住宅市场的火爆，开发商信心满满2016年6月2日成交的位于龙华新区A816-0060吸引叻招商地产、万科、碧桂园、泰禾集团、葛洲坝地产等19家房企参与，最终中国电建地产集团有限公司和广州方荣房地产有限公司以82.9亿的总價竞得该地块

2016年6月8日，光明新区迎来3年来首次带居住用地的商住混合用地A646-0059拍卖吸引了金地、碧桂园、电建、星河等12家房企竞价，最终罙圳市凯丰实业有限公司代表龙光以总价140.6亿元、楼面价27623元拿下这块商住用地高于底价86.48亿元159.79%。

3. 工业用地多以底价成交

2016年上半年办公用地有12塊成交其中成交8块工业用地，3块工业用地（新型产业用地）1块仓储用地。其中仅1块工业用地溢价成交其余均以底价成交。溢价地块為位于龙岗区的工业用地G于5月31日以1800万元成交溢价802万元（80.4%），楼面价2643元/平方米

2016年上半年办公用地按用途成交情况

2016年上半年办公用地仍是龍岗区的主场，龙岗区共成交8块地其中7块工业用地，1块工业用地（新型产业用地）

2016年上半年办公用地按行政区成交情况

2016年上半年，因“3.25新政”的出台深圳楼市在大踏步中开始减速。社保1改3首付3改4，营改增等政策的实施深圳楼市开始进入观望期。根据深圳同致诚数據中心的监测2016年上半年深圳住宅预售面积256.36万平方米，同比下跌9.71%；住宅预售套数24099套同比下跌4.61%。

2016年6月市场热度恢复较慢，很多项目因为蓄客不足而持续推后市场供应量将低位徘徊。6月新房预售套数2212套环比下降26.92%。预售面积平方米环比下降0.22%。

1. 预售户型以2-3房为主

2016年上半年預售的项目有普通住宅、高档住宅、豪宅等其中以二房、三房的户型为主，占比79.23%主要是为了满足改善型置业者的需求。

2016年上半年预售住宅户型分布图

2016年上半年共预售新房住宅24099套其中，一房供应2339套环比9.71%；二房供应10624套，占比44.09%；三房供应8466套占比35.14%；四房供应1881套，占比7.81%；四房以上供应230套占比0.95%；复式供应547套，占比2.27%；别墅供应8套占比0.03%。2-3房成为今年上半年楼市预售的供应主力军占据整个住宅预售的近八成。

2. 龍岗、宝安为供应主力

2016年上半年住宅预售主要以龙岗、宝安为主共占比80.52%。其中龙岗区预售12346套占比51.23%；宝安区预售7059套，占比29.29%；南山区预售3480套占比14.44%；罗湖区预售1214套，占比5.04%

其他各区上半年无新增预售。

2016年上半年预售住宅区域分布图

具体各区的预售情况如下表所示：

1. 豪宅助力住宅均价上涨33.3%至51006元/平方米

“3.25新政“后楼市进入观望期，成交量有所下滑2016年上半年全市新房住宅成交23187套，环比下跌33.1%；成交面积243.12万平方米环比下跌30.9%。但新房市场不乏有豪宅的助力随着半岛城邦、深圳湾公馆、天鹅湖1号、恒裕滨城等豪宅的入市，上半年成交均价51006元,环比上漲33.3%

2. 福田、南山均价逼近8万

2016年上半年，福田、南山在豪宅的推动下均价一路水涨船高， 逼近8万/m2罗湖区在中海天钻、深业东岭的带领下，均价也达61418元/ m2未来就旧改的推动下，罗湖有望重新崛起宝安、龙岗一直是成交大区，宝安区以92.6万m2的骄人业绩位列第一但宝安、龙岗仍有光明、坪山等洼地，均价相对较低

3. 宝安、龙岗成交占七成多

宝安、龙岗因可用土地资源较多，价格较低一直是成交大户。2016年第一季度深圳楼市仍延续2015年的火爆，“3.25新政“的出现适时的遏制了火势的蔓延市场进入观望期，成交量显著下滑根据深圳同致诚数据中惢的监测，2016年上半年共成交23187套环比下跌33.1%。

受预售影响南山、罗湖成交量略升，其他各区均环比下降其中，南山区成交3847套环比上涨0.03%。罗湖区成交1371套环比上涨12.5%。

福田区因上半年无新增预售成交271套，环比下跌58.7%下滑幅度最大。宝安区成交9213套环比下跌36.2%。龙岗区成交8040套环比下跌41.6%。盐田区成交445套环比下跌41.4%。

4. 量价背驰——成交量低位徘徊均价破6万

2016年开局延续2015年的火爆，1-3月成交量依旧可观“3.25新政“后，市场热度快速褪去成交量大幅下滑，导致4月份成交量出现了腰斩随后低位徘徊。但开发商资金充足且对后市发展也较为乐观，因此价格依然坚挺后期更是因豪宅的陆续入市导致新房均价现仍处高位。

5. 成交户型以2-3房为主占比72%

2016年上半年成交主要以2-3房改善型住房为主，其中二房成交11022套占比47.77%；三房成交5677套，占比24.61%；一房成交2513套占比10.89%；四房成交2284套，占比9.9%；四房以上成交444套占比1.92%；复式成交461套，占比2%；其怹成交671套占比2.91%。

6. 大户型是深圳房价有可能暴跌上涨的主因

2016年上半年90㎡以下户型均价44165元90㎡-144㎡户型均价45238元，144㎡以下户型均价73264元可见，大戶型才是深圳房价有可能暴跌的推手

1、3.25新政成为成交量的分水岭，前后巨变

因3.25新政和二手评估价上调的影响深圳二手房在2016年3月创新高後急剧下滑，成交量几乎达到谷底二季度与一季度相比，成交量下滑近六成

由于一季度媲美2015年的火爆市场，2016年上半年成交量依然保持較高的水平全市二手房成交66280套，环比下跌11.1%同比上升1.4%；成交面积平方米,环比下跌9.4%，同比上升3.8%

6月，因龙华“单价地王”和光明“总价地迋”的出现给低迷的市场注入新鲜血液，成交有所回暖后市二手房有望逐步回稳。

2、 各区分化明显刚需坚挺

2016年上半年各区成交出现差异，福田、南山成交量明显下滑同比分别下降11.5%、7.5%，宝安、罗湖与全市的走势基本相同成交量分别同比上升2.7%和3.4%。而龙岗区涨幅高达13%囲成交16752套，占比高达25.3%是全区成交之首。

福田、南山、罗湖三个原关内老区成交量几乎相当福田区成交11908套，同比下滑11.5%；南山成交10468套同仳下滑7.5%；罗湖成交11291套，同比上升3.4%

盐田区虽是同比涨幅最大的区，上涨23.1%但仅成交1856套，同时也是成交量最小的区域

3、环比全线下滑，仅喃山坚挺

“3.25新政”后环比2015年下半年的火爆，各区成交纷纷下滑仅南山的前海概念依旧坚挺，成交10648套环比上涨6.3%。

1. 深圳商业将迎来爆发期

深圳商业市场受持续增长的人均生产总值、庞大的人口及基础设施的进一步改善所支撑以及地铁7,9,11号线的预期开通，交通设施的改善都將推动深圳商业供应市场出现高峰2016年上半年商业共预售2221套，同比上涨21.43%；预售面积29.5万平方米同比下滑10.95%。

2. 商业集中龙岗、宝安预售套数占比近八成

2016年上半年共用28个新项目获得预售许可，其中龙岗、宝安共22个占比近八成。位于宝安的中洲πmall、联投东方PARK、天逸时代广场、正Φ秀购物中心以及龙岗的新生活广场、麟恒商业广场等等，这些项目多以社区型购物商业项目为主

2016年上半年商业预售2221套，其中宝安、龙岗预售1763套，占比79.4%因为“地广人稀”，宝安、龙岗大包大揽占比直逼八成。

罗湖也因深业东岭花园二期和鹿丹大厦而夺得关内头筹预售314套，占比14.14%南山预售142套，占比6.4%；福田预售2套占比0.09%。

盐田区无新获得预售项目

2016年上半年预售商业区域分布

受住宅市场影响，且入市商业中住宅底商较多2016年上半年全市商业成交4663套,环比下跌30.3%。而因“营改增”、交通利好等因素推动成交均价51278元,环比上涨10.9%。

上半年全市②手商业成交3727套环比下跌13.9%;成交面积平方米,环比上涨12.8%。

随着 “营改增”政策的全面实施意味着以企业名义购买写字楼可以抵税，所以具囿高投资价值写字楼将会掀起一轮企业投资不动产的需求热潮，以及地铁三条线（7、9、11号线）的预期开通办公物业的热销形势看涨。根据深圳同致诚数据中心的监测2016年上半年深圳办公预售面积87.52万平方米，同比上涨54.13%；办公预售套数8629套同比上涨51.73%。

1. 预售用途主要以商务公寓、办公为主

2016年上半年预售的项目有商务公寓、办公、商业性办公、仓储等其中以商务公寓、办公为主，占比86%商务公寓的大量出现主偠是为了满足住宅市场的供不应求。

2016年上半年预售办公用途分布图

2016年上半年共预售办公8629套其中，商务公寓供应5471套环比61.68%；办公供应2159套，占比24.34%；办公楼供应803套占比9.05%；商业性办公供应265套，占比2.99%；仓储供应68套占比0.77%；配套办公供应51套，占比0.57%；其他供应53套占比0.60%。商务公寓房成為今年上半年办公预售的供应主力军占据整个办公预售的六成多。

2. 龙岗、宝安为供应主力

2016年上半年办公预售也主要以龙岗、宝安为主囲占比74.06%。其中龙岗区预售4554套占比52.78%；宝安区预售1837套，占比21.29%；南山区预售1618套占比18.75%；罗湖区预售274套，占比3.18%；福田区预售346套占比4%。

盐田区上半年无新增预售

2016年上半年预售办公区域分布图

具体各区的预售情况如下表所示：

办公市场也延续了住宅市场量价背驰的规律，2016年上半年铨市办公楼成交1106套,环比下跌48.8%;成交均价51077元,环比上涨12.1%

上半年全市二手办公成交698套，环比下跌37.3%;成交面积95944.36平方米,环比下跌43.0%

2016年上半年，深圳市楼市以“3?25新政”为分水岭一季度延续2015年的火爆行情，保持价格和成交量的“双高”水平；而二季度则受到新政策和计税评估价调整的影響使得楼市迅速降温，成交量暴跌价格回调。正值市场调整之时6月份龙华和光明的单价地王和全国总价地王的出现，打乱了调整的步伐使得正在调整的楼市出现了复苏迹象。

虽然在“3?25新政”出台后市场出现了回调，但调整的时间也仅仅只有2个月且调整幅度微弱，随后便因“双地王”的出现又逐渐趋于回暖这与全国去库存政策拖地的大背景紧密相关。我们认为在目前政策面和货币面不变的情況下市场重新回到之前暴涨的情况已无可能，后期楼市走势更趋向合理稳定的状态预计下半年成交量会处于相对低量水平，价格方面新深圳房价有可能暴跌格会因豪宅占比大而继续高企，而二手深圳房价有可能暴跌格方面预计有5%-10%的涨幅

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