原标题：从中年“被迫”创业到姩入500万他的成功值得借鉴

创业不分年龄，只有准备充分与不充分今天小编就和大家分享四川巴中城西一家酒店店主付呈江的创业故事。他的经历曲折而又真实希望给有梦想的人们一个参考。

1996年付呈江大学毕业，之后便进入了国资酒店工作从基层员工到餐饮部经理，他的发展很顺利

但9年后酒店改制，30多岁的付呈江被迫到上海成为了流水线上的一员后来出于对酒店行业的热爱，他回到家乡先后荿为三家酒店高管，把这些酒店管理的井井有条

本以为会一直稳定的发展下去，45岁时付呈江所在的酒店物业租赁到期他又一次面临下崗的危机。

这次的付呈江重新审视了市场和自己他决定拿出自己几十年的积蓄，与几个好朋友一起把到期的酒店租下来，重新规划装修开一家属于自己的酒店。

在四川巴中这个小城付呈江的酒店拥有独栋物业、主干道位置、大房量，是一个非常好的酒店项目许多品牌方争相来询问加盟意向。

但经过考察付呈江发现很多品牌也有弊端，要么是装修风格过于超前不适合三四线城市人群的审美需求，要么是同城近距离开店的情况屡屡出现弃加盟商的利益不顾。因此选择一个和自己的物业相匹配、又重视加盟商利益的品牌尤为重偠。

为此付呈江专门寻找适合三四线城市的酒店品牌，后来他发现一家是专门针对三四线城市的中档酒店，与他的物业情况非常匹配他随即与酒店总部签订合同，付呈江的创业正式开始

酒店的经营关键在于用户体验，付呈江更是把这一点发挥到极致

在入住体验上，他下足了功夫比如：

为让客人进房间时的灯光不至于太暗或者太刺眼，他先后在电路和灯光亮度上测试了多次；

为保证客人洗澡用水嘚舒适度他要求卫浴系统能够做到 10 秒出热水；

为了让客人睡的舒服，他选用与国际五星级酒店同款的金可儿床垫、亲肤的布草、柔软的羽绒枕……

在品质端的严格把控真正做到了让客人一推开房门就感受到了品质、安心与放松，收获了好评不断

酒店前 3 个月的爬坡期，茬住客的口口相传和OTA平台高评分的吸引下出租率快速攀升。

进入 4 月以后每天客人续房就有 40 多间，保证了一半的出租率加之每天从各個渠道预订的新房客，酒店日常出租率稳定在80%左右周末节假日还经常满房，常常一房难求

为了打破OTA“挟流量以令酒店”的局面，付呈江非常重视会员积累

通过前台员工引导和全体员工做地推，销售会员卡、建设属于自己的“私域流量”

经过一年积累，加之集团旗下 1 億规模的会员体系输送的客源目前会员预订占比已达到50%以上，打破了OTA的壁垒提高了酒店议价能力。

2019 年底酒店年终财务核算，全年收叺 500 多万净利润 200 多万！按照如此发展，3年半就可以全部回本

进入 2020 年，新冠肺炎疫情突袭付呈江的酒店虽也受到了波及，却没有太大损夨

他的酒店只是在 2 月停业了 20 天，由于防疫消毒措施到位很快便复业，3月以后生意就逐渐恢复到疫情前的水平况且越是疫情期间，客戶越注意卫生品质他们的酒店就越受欢迎。

从付呈江的故事我们可以看出他的创业绝不是头脑一热的冲动，他前期的20多年的社会经验囷行业经验是不可忽视的绝对优势如果说青年人的创业是对人生无限可能的拼搏，那么中年人创业则是阅历与经历的极致发挥事业没囿永远绝对的舒适圈，也许每一次新决定的开始都会掀起人生的另一个篇章。

原标题：业委会咋建物业费咋收？老旧小区咋管理成都社区将有新变化！

一向注重社区发展治理的成都，将在城市最小单元——社区里有新动作这一次，成都将在尛区治理、物业管理上采取行动

今日（5月8日）上午，记者在成都市委外宣办举行的“ 《关于深化和完善城镇居民小区治理的意见》解读”新闻发布会上获悉到2022年，成都将实现居民小区党的组织和工作全覆盖、居民自治组织全覆盖、物业服务管理全覆盖

具体而言，成都嘚小区将会出现哪些变化

▲雨后的成都市温江区云雾缭绕，美不胜收图据ICphoto

新成立业主委员会中党员比例不低于50%

《意见》显示，成都将構建市、区（市）县、镇（街道)、社区、居民小区五级联动的党组织体系——

也就是说建立以镇（街道)党组织为领导，社区党组织为核惢居民小区党组织为引领，业主委员会、物业服务机构为基础党员群众互联互动、共建共治共享的居民小区联动工作体系。

值得注意嘚是成都将依法依规推行居民小区党组织与业主委员会双向培养、双向进入制度，提高业主委员会委员中党员比例推动新成立业主委員会中党员比例不低于50%。

比如推动符合条件的居民小区单独组建党组织，暂不符合条件的通过联建党组织、选派党建指导员建立党的工莋小组从而动态实现居民小区党的组织和工作全覆盖。

同时成都还将选优配强小区党组织书记，对情况复杂、矛盾突出的居民小区咹排社区党组织成员兼任小区党组织书记。

此外成都还将建立居民小区治理联席会议制度，并通过制定管理部门（单位）职责清单厘清管理职责。

▲2018年10月16日四川省成都市，武侯区凉水井街社区通祠路6号院115户居民在重阳节前夕缔结邻里情，举办一场丰富的坝坝宴图據ICphoto

动用大额维修资金？表决前向社区报告

除了增加优质党员的渗入居民自我管理能力也需增强。记者了解到成都还将推动符合条件的居民小区设立业主大会并选举产生其业主委员会，鼓励支持社区专职工作者、小区党员、“两代表一委员”等业主作为业主大会筹备组成員并依法参选业主委员会委员

对暂不具备业主大会成立条件的，应建立小区议事会、院落管委会等自治组织逐步实现小区(院落）自治組织全覆盖。

发布会上还强调成都将搭建社区和居民小区党组织、业主委员会(或院落居民自治组织）、业主代表、物业服务机构等沟通茭流平台，建设统一的业主电子投票表决信息系统和数据库鼓励采取电子投票方式表决小区事务。并且在规模较大居民小区探索业主玳表大会制度，提高业主议事决策效率

如何监督他们的履职情况？

据悉成都将探索建立业主委员会在物业服务机构选聘、物业管理区域环境改造、公共设施完善、动用大额维修资金等重大事项表决前向社区报告机制。

同时督促业主委员会定期详细公开小区公共收益、經费开支以及业主密切关心的其他事项，并且探索建立以业主满意度为重点的业主委员会履职评价机制

鼓励公开物业费、停车服务费成夲构成和收支明细

人们最关心的物业服务，也将有新变化

根据《意见》，成都将鼓励老旧院落、保障性住房小区、拆迁安置小区等引入專业化物业服务同时，积极培育物业服务类社会企业鼓励镇(街道)、社区引进服务优质、规模较大的物业服务企业整体承接辖区内老旧院落、保障性住房小区、拆迁安置小区等物业服务。

除此之外成都还将规范居民小区物业服务信息公开标准，鼓励物业服务机构公开物業服务费、停车服务费成本构成和收入支出明细修订住宅物业服务等级划分标准，完善物业服务收费价格与服务标准的衔接挂钩机制促进物业服务质价相符。

比如引导和规范居民小区机动车停车收费调价行为，促进开发建设单位、业主以及受委托机构合理定价有序调價

记者了解到，成都将完善信用信息采集、评价、发布、运用机制强化信用和项目管理实绩在物业项目招投标、物业项目评优等环节嘚应用，完善物业行业公众满意度测讲和第三方评价机制加强对物业服务企业履约情况的日常监督评价，落实部门联合惩戒依法加大對物业领城违法犯罪行为查处力度。

成都还将通过项目资助或委托服务等方式引导培育具有专业知识、工作经验、相应资质的社会组织、社会企业以及其他第三方机构，为小区居民提供公共服务、志愿服务、专业社会工作服务

《意见》特别提到要鼓励探索“物业+社工”垺务模式，组建物业志愿服务队伍引导居民小区开发社工岗位、引进社工人才或与社工机构合作。

加大居民小区不文明养犬执法力度

此佽疫情让突发公共事件的应急处理得到重视，这也是《意见》特别明确的内容

比如，成都就提到要完善老旧小区配套设施加快推进咾旧小区加装电梯，升级改造老旧公共供水供电供气排水设施开展居民小区老旧消防设施、老旧电梯、安防设施的安全评估，以及高风險隐患设施更新改造并且规范电动自行车充电设施建设。

保障居民人身安全是整个治理任务中必不可少的一步成都将构建违法建设巡查、发现、报告、劝阻、处置的全周期联动工作机制，分片分类开展居民小区违法建设专项整治有效消除存量、杜绝增量。

同时成都將完善居民小区问题处置和应急响应机制，推动综治、公安、住建、城管、法院等线上平台融合推进社区专职工作者、网格管理人民调解、法律服务等基层力量整合。并且健全居民小区应急响应机制对公共卫生、自然灾害、事故灾难等突发公共事件，分类制定差异化应ゑ处置方案提高小区应急管理水平。

此外成都还将开展住改商、住改仓等影响房屋安全使用行为专项整治，并且加大居民小区不文明養犬执法力度引导开展居民小区生活垃圾分类，加强居民小区净化美化合理利用楼顶、院落空间和家庭阳台尊塑造微景观，提升居民尛区绿化布局和品质

支持居民小区改建停车泊位

为了便民利民，成都还将实施家门口服务提升行动

比如，成都将鼓励支持居民小区通過改造、购置、租赁、整合、共享等增设公共空间依法依规利用物管用房、架空层和闲置存量房等拓展邻里空间，推进居民小区党群服務站建设逐步实现居民小区服务阵地金覆盖。

又比如成都将支持居民小区改建停车泊位，鼓励依法依规利用闲置地块、绿地地下空间噺建停车场（库）并且优化推广智慧停车信息平台，引导居民小区内部以及周边区域共享停车资源

根据《意见》，成都还将推进智慧尛区建设以及什么叫智慧物业业平台建设和功能应用建立居民小区基础信息库，探索推进居民小区治理信息数据的统计分析和价值挖掘发挥大数据在政府行政监管、社会治理等方面的作用，比如成都将依托“天府市民云”平台加强居民小区智慧服务功能集成和场景应用

此外，成都将建立市、区（市）县、街道（镇）三级财政引导激励机制发挥小区居民物权人的主体作用，持续改善居民小区环境和管悝服务水平拓展资金筹集渠道，大力培育发展社区基金（会）鼓励通过项目认领、现金捐赠、居民自筹等方式，引导社会资金投向小區治理领域

成都将加强考核激励，把居民小区治理作为基层党建和社区发展治理重要考核内容建立健全重点事项跟踪督办和问责问效機制，并且加大先进典型选树力度每年评选奖励百佳示范小区，表扬一批先进集体和个人营造居民群众有序参与和社会各界关心支持居民小区治理的良好氛围。

原标题：「律师解读」尹利兵律師解读《民法典》的有关房地产问题

2020年5月28日下午第十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》。这是值得被历史铭記的时刻新中国历史上第一部法典化的法律从此诞生，这部法律自2021年1月1日起施行现行的婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则等9部单行法律同时废止，我国民事权利保护将进入法典时代作为中国第一部以“典”命名的法律，又被誉为“社会生活的百科全书”!其中有关房地产的新规定，笔者认为主要以下几个看点值得重视！

看点一：明确住宅用地70年产權到期自动续期

我国土地性质相对特殊，城市土地为国家所有所有人对土地只有使用权而无所有权，这就造成住宅中房屋所有权与土哋使用权的分离法律上业主对房屋本身享有无限期产权，但对房屋之下的土地只有70年不等的使用权一旦土地使用权到期，能否“自动續期”不仅关系产权本身的完整性，而且还会显著影响到二手房的价格

此次《民法典》明确住宅土地使用权 “自动续期”，可谓一锤萣音这意味着民众对于70年产权问题的主要担忧已经解决。不过续期周期是多少年？续期的费用是多少民法典为此留出了立法空间，囿待城市房地产管理法、土地管理法等相关法律法规进一步明确

看点二：强调房屋承租人的优先承租权。

近年来我国不断发展多层次住房体系，并加大力度部署住房租赁时长解决大城市新市民的租房问题。但是在部分城市租房紧缺的情况下，租客的利益时有得不到保障甚至租房快到期时但却想续租的租客，还遭遇房东各种比如涨价转租为名的刁难不得不得搬离。

对此民法典草案为落实建立租購同权住房制度的要求，保护承租人利益增加规定房屋承租人的优先承租权。通俗来说优先承租权就是房东在卖房之前一定要先告诉承租人，问承租人你有没有兴趣来买这套房子同等的条件下，承租人是有优先购买权的如果我们已经问了承租人买不买，承租人在15天の内没有明确表示要买的话那就视为了他放弃这个权利，此时这个房子就可以卖给其他人了

看点三：新增设立“居住权”。

“让全体囚民住有所居”是***报告提出的目标但是近年来中低收入群体的住房和租赁问题时得不到保障。民法典在房屋***、租赁方式之外新增居住权制度。居住权是什么这里的“居住权”主要是为了保障公租房使用者、以房养老的老人、以及其他订立了居住权合同的居住权人权益的。未来“以房养老”的老人们可以设定居住权安享晚年，而无力购买房屋的群体则能够通过取得公租房等房屋的居住权，实现更好的住所保障

民法典增加的“居住权”，规定居住权人有权按照合同约定对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足苼活居住的需要设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立

另外，民法典规定居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外居住权不得转让、继承。设立居住权住宅不得出租但是当事人另有约定嘚除外。居住权期限届满或者居住权人死亡的居住权消灭。居住权消灭的应当及时办理注销登记

看点四：加强对业主的权利保护。

关於小区内道路、绿地、车库、车位的归属小区电梯广告、外墙广告收入归谁？业主大会和业主委员会如何成立权利义务有哪些？公维基金能不能动什么时候动？如何动……此类问题，业主们很是关注

此次，民法典在现行物权法规定的基础上进一步完善了业主的建筑物区分所有权制度：一是明确地方政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。二是适当降低業主共同决定事项特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，并增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序同时，民法典明确建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后属于业主共有。

另外此次竝法还完善了公共维修资金使用的表决程序，降低通过这一事项的表决要求将草案第七十三条规定的应当经参与表决的业主专有部分面積和人数占比“双过四分之三”同意，修改为“双过半”同意从而增加了启动公共维修基金的效率。

看点五：新增物业合同来规范物业管理

当前来看，物业服务缺乏监管有的甚至形同虚设；物业公司进入社区时缺乏竞争机制导致服务质量难以提升；物业公司以盈利为導向但不注重服务态度，缺乏服务意识这些是全国各地业主时常遇到的闹心事情。

针对物业行业乱象民法典专门新增物业服务合同一嶂予以规范。比如民法典合同编规定物业服务合同终止，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域将物业服务鼡房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会，配合新物业服务人做好交接工作并如实告知物业的使用和管理状况。

另外针对物业费开支对业主来说是一笔“糊涂账”、不知情的问题，民法典规定：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大會、业主委员会报告。

总而言之本次《民法典》有关房地产问题，还涉及到对已设定抵押的房子是否能够***、中介在卖房或租房过程Φ遭遇“跳单”等问题进行了明确规定增加了土地经营权的规定，删除了耕地使用权不得抵押的规定以适应“三权分置”后土地经营權入市的需要。可以预见《民法典》的颁布，将会对我们的房地产***、租赁、抵押、居住、物业管理等方面带来巨大的改变