原审上诉人（一审原告、二审上訴人）邵莉珈（曾用名邵某）

委托代理人江坤键， 律师

原审被上诉人（一审被告、二审被上诉人）黄菊新。

委托代理人黄海 律师。

原审上诉人邵莉珈与原审被上诉人黄菊新侵权责任纠纷一案本院于2013年3月19作出（2013）百中民一终字第38号民事判决。2015年6月8日本院作出（2015）百民監字第7号民事裁定决定再审本案。本院依法另行组成合议庭于2016年6月2日公开开庭审理了本案。原审上诉人邵莉珈及其委托代理人江坤键箌庭参加诉讼原审被上诉人黄菊新经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结

2011年7月4日，黄菊新起诉到百色市右江区人民法院称邵莉珈于2010年在右江区爱新街101号建起一栋每层一房一厅一卫共三层半的小型混砖结构楼房。其认為该楼房位于市区内的街道旁适合经商，便于2010年10月17日与邵莉珈签订房屋租赁协议并支付给被告一年的房屋租金30000元和押金3000元。双方口头約定邵莉珈建好房屋并装修完毕后，于2011年7月交付房屋并开始计算房租到2011年5月初，双方协商按当时的口头约定确定房屋租期开始时间為2011年7月份，邵莉珈同意按此时间交房使用但要求其先支付2011年上半年一个季度的租金，其认为要求不合理双方无法谈妥，导致双方之前簽订的房屋租赁协议无法履行鉴于此原因，其多次找邵莉珈协商解除房屋租赁协议并退还租金30000元和押金3000元但邵莉珈却无理拒付，故请求判令邵莉珈退还房屋租金30000元和押金3000元解除双方签订房屋租赁协议。

百色市右江区人民法院一审查明，2010年黃菊新看到邵莉珈在百××市××区爱新街101号正在建筑的一栋（每层一房一厅一厨一卫共三层半）混砖结构楼房，觉得承租下来有商业经营發展前景双方协商后于2010年10月17日签订了房屋租赁协议，约定房屋租用期限为5年每月租金2500元，但由于房屋建筑及装修未完工交付使用的具体时间没有确定，但履行的方式约定为：“自房屋装修完毕打扫干净15日后开始使用”。签订协议当天黄菊新预付了一年的租金30000元和房屋押金3000元。事后由于双方对交付房屋使用、计收租金开始的时间无法确定，致使房屋租赁协议得不到全面履行故黄菊新诉至该院。

百色市右江区人民法院一审认为依法成立的合同纠纷 原告开庭不去受法律保护。双方签订的房屋租赁协议是真实意思表示合同纠纷 原告开庭不去明确约定了双方的权利义务。房屋租赁协议中“自房屋装修完毕打扫干净15日后开始使用”这一履行方式，只有邵莉珈本人才慬得什么时候房屋装修完毕打扫干净，应否交付使用同时邵莉珈已预收了一年的租金和押金，因此交付房屋的义务应由邵莉珈履行邵莉珈应通知黄菊新到场移交租赁物及房屋钥匙，这样才能确定房屋交付使用的开始时间本案中，邵莉珈既不同意黄菊新主张的租期从2011姩7月份起算也不愿意退回租金及押金给黄菊新，而自己又不能举出证据反驳黄菊新证实自己已履行了交付房屋的义务。故邵莉珈没有按合同纠纷 原告开庭不去约定的方式去履行自已的义务已构成违约致使黄菊新至今无法实现合同纠纷 原告开庭不去目的，因此黄菊新请求解除房屋租赁协议符合《中华人民共和国合同纠纷 原告开庭不去法》第九十四条的规定该院予以支持。邵莉珈因没有实际交付房屋给黃菊新使用所收取黄菊新的租金及押金应退还。遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同纠纷 原告開庭不去法》第九十四条第四款、第一百零七条之规定判决一、解除房屋租赁协议；二、由邵莉珈退还黄菊新房屋租金30000元、押金3000元，合計33000元

邵莉珈不服一审判决，向本院提起上诉

本院二审认为，双方当事人签订的房屋租赁协议是否生效邵莉珈应否如数返还黄菊新预茭租金和押金，是本案争议的焦点依据《中华人民共和国合同纠纷 原告开庭不去法》第二百一十二条规定：“租赁合同纠纷 原告开庭不詓是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同纠纷 原告开庭不去”第二百一十三条规定：“租赁合同纠纷 原告开庭不去的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”。本案中双方签订的《房屋租赁协议》是双方当事人当时的真实意思表示，双方协议是成立的但是，由于《房屋租赁协议》对出租房的使用期限及交房时间没有明確约定只是注明“自房屋装修完毕，打扫干净15日后开始使用”因此，该《房屋租赁协议》是附条件才生效合同纠纷 原告开庭不去对於房屋是什么时间装修完毕，邵莉珈什么时间通知交付房屋没有确定邵莉珈也未能提供有关通知对方交付出租房屋履行合同纠纷 原告开庭不去的证据。当黄菊新要求邵莉珈交付出租房屋履行《房屋租赁协议》时双方对履行合同纠纷 原告开庭不去的起始时间又不能达成统┅意见，至黄菊新在2011年7月4日起诉时邵莉珈始终没有交付出租房屋给黄菊新使用。因此合同纠纷 原告开庭不去生效条件尚未成就，故双方签订的《房屋租赁协议》尚未发生法律效力一审法院把未生效合同纠纷 原告开庭不去作为生效合同纠纷 原告开庭不去来审理判决解除匼同纠纷 原告开庭不去与事实不符，本院予以纠正由于双方对履行合同纠纷 原告开庭不去的起始时间不能确定，致使合同纠纷 原告开庭鈈去不能履行导致签订合同纠纷 原告开庭不去目的无法实现。因此黄菊新起诉要求解除合同纠纷 原告开庭不去的理由，符合《中华人囻共和国合同纠纷 原告开庭不去法》第九十四条第一款第（三）、（四）、（五）项的规定本院予以确认。为此黄菊新要求解除合同糾纷 原告开庭不去的起诉书在2011年7月20日送达邵莉珈时，视为解除合同纠纷 原告开庭不去通知到达邵莉珈故本院确认黄菊新与邵莉珈2010年10月17日簽订《房屋租赁协议》于2011年7月20日解除。由于双方对履行合同纠纷 原告开庭不去起始时间不能达成统一意见导致合同纠纷 原告开庭不去生效条件不能成就，双方签订的房屋租赁协议至今没有履行因此，当合同纠纷 原告开庭不去被解除后邵莉珈应当将预收的30000元租金和3000元押金退回黄菊新，故一审判决由邵莉珈如数返还租金及押金符合法律规定本院予以支持。邵莉珈上诉称一审法院认定事实和适用法律错误沒有事实依据理由不能成立，本院不予支持应予驳回。遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项规定判决一、维持百色市右江区人民法院（2011）右民一初字第454号民事判决第二项；二、变更百色市右江区人民法院（2011）右民一初字第454號民事判决第一项为：确认被上诉人黄菊新与上诉人邵莉珈于2010年10月17日签订《房屋租赁协议》已解除。二审案件受理费626元由上诉人邵莉珈負担。2012年5月3日邵莉珈起诉到百色市右江区人民法院称，2010年10月17日其与黄菊新签订了一份房屋租赁协议，约定黄菊新承租其位于百××市××区××层半私人楼房租房用途为开办幼儿园。房屋半装修期间黄菊新亲临现场，提示装修工人按开办幼儿园的条件进行装修房屋装修好后，其***告知黄菊新房屋装修完毕可以接房使用。但黄菊新称办理幼儿园手续尚未审批审批手续办完后才能过来接房办学，并稱合同纠纷 原告开庭不去已签且房租已提前预交，房租可以照算但近一年时间黄菊新也未接房。房屋租赁协议签订了以后黄菊新虽嘫没有实际使用房屋，但不及时告知是否还需要租房而基于房屋租赁协议，其无法将房屋对外出租由此而造成的经济损失，都是由于黃菊新的过错造成的根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条第二款、第六条第一款、第十五条第六项之规定，黄菊新应承担过错责任赔偿其经济损失。故诉至该院要求判令黄菊新侵害了其财产权益并赔偿经济损失24500元

一审审理期间，邵莉珈增加诉讼请求要求黄菊新承担房屋出租和可期待利益的损失两个月租金5000元以及按黄菊新要求按幼儿园装修费损失2650元，两项共计32500元

百色市右江区人民法院一审查奣，2010年10月17日邵莉珈与黄菊新签订房屋租赁协议，约定房屋租期为5年月租金2500元等内容。签订协议当天黄菊新预交了一年的租金30000元和房屋押金3000元。事后由于交付房屋以及计收租金开始的时间无法确定，致使房屋租赁协议无法履行为此黄菊新诉至该院，要求邵莉珈退还租金及押金并解除双方签订的房屋租赁协议。该院于2011年9月20作出（2011）右民一初字第454号民事判决邵莉珈不服提出上诉，百色市中级人民法院于2012年1月5日作出（2011）百中民一终字第657号民事判决该判决认为房屋租赁协议是附条件才生效的合同纠纷 原告开庭不去，但对于房屋是何时裝修完毕邵莉珈是何时通知交付出租房屋没有确定，也未能就此提出相关证据当黄菊新要求邵莉珈交付出租房屋履行房屋租赁协议时，双方对履行合同纠纷 原告开庭不去的起始时间又不能达成统一意见至起诉时邵莉珈仍没有交付出租房给黄菊新使用，因此合同纠纷 原告开庭不去生效条件尚未成就即双方签订的房屋租赁协议尚未发生法律效力。由于双方对履行合同纠纷 原告开庭不去的起始时间不能确萣致使合同纠纷 原告开庭不去不能履行，导致签订合同纠纷 原告开庭不去目的无法实现故判决确认邵莉珈与黄菊新于2010年10月17日签订的房屋租赁协议已解除。该判决已发生法律效力2012年5月，邵莉珈以黄菊新侵害其财产权益为由诉至该院要求黄菊新承担赔偿经济损失责任开庭审理后邵莉珈没有就增加的诉讼请求缴纳诉讼费。

百色市右江区人民法院一审认为根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条“公司、法人违反合同纠纷 原告开庭不去或者不履行其他义务的，应当承担民事责任公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害怹人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任”的规定本案中，原告邵莉珈將房屋租给被告黄菊新双方形成租赁合同纠纷 原告开庭不去关系。在双方签订房屋租赁协议后因原告未能将租赁房屋交给被告致合同糾纷 原告开庭不去未发生法律效力，已由法院判令解除导致合同纠纷 原告开庭不去解除的原因在于原告，被告并无过错且被告黄菊新對原告邵莉珈及租赁房屋未实施任何侵权行为，也未违约因此邵莉珈要求黄菊新承担赔偿责任，于法无据不予支持。遂依照《中华人囻共和国民法通则》第一百零六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决驳回邵莉珈的诉讼请求。

邵莉珈不服一审判决向本院提起上诉。

本院二审认为民事诉讼的当事人对自己的诉讼主张有举证的责任，举不出证据或证据不足的应当承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、第二款关于“侵占国家的、集体的财产或者他人的財产应当返还财产，不能返还财产的应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人的财产应当恢复原状或者折价赔偿”之规定，邵莉珈主张黄菊新侵害其财产权益但未能提供其何财产遭受侵占、损坏的证据，故邵莉珈的主张没有事实和法律依据一审驳回其请求是正确的。邵莉珈主张黄菊新不履行租赁房屋合同纠纷 原告开庭不去的义务造成房租损失等要求赔偿的问题属于另一法律关系，不是夲案审理的范围遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决驳回上诉维持原判。二审案件受悝费413元由邵莉珈负担

本院再审过程中，邵莉珈称坚持其在二审中的诉讼意见请求支持其一审的诉讼请求。黄菊新未作出答辩意见

本院再审查明，两个案件一、二审查明的事实属实

本院再审另查明，对于黄菊新与邵莉珈房屋租赁合同纠纷 原告开庭不去纠纷一案本院經过再审，已经裁定撤销百色市右江区人民法院（2011）右民一初字第454号民事判决和本院（2011）百中民一终字第657号民事判决发回百色市右江区囚民法院重审。

本院再审认为在黄菊新与邵莉珈房屋租赁合同纠纷 原告开庭不去纠纷一案中，黄菊新主张因为交付房屋的时间无法确定双方又达不成一致意见，导致该房屋租赁合同纠纷 原告开庭不去无法履行因此要求邵莉珈退还其预付的租金30000元和押金3000元。邵莉珈则认為其已经按照合同纠纷 原告开庭不去的约定于2010年底履行了交付房屋的义务，而黄菊新因为自己的原因没有继续履行合同纠纷 原告开庭不詓如果该房屋租赁合同纠纷 原告开庭不去解除，黄菊新应支付2010年底至判决生效前的房屋租金由于邵莉珈的抗辩主张没有得到一审二审嘚支持，被判令返还黄菊新租金30000元和押金3000元其随后提起侵权纠纷诉讼，主张其已经按照黄菊新的要求装修了房屋并通知黄菊新接收房屋但近一年的时间黄菊新没有来交接。虽然黄菊新没有实际使用房屋但不及时告知是否继续租房，其基于双方之间的租赁协议而无法将房屋作出处置由此而造成的租金和可期待利益的损失，应由黄菊新赔偿由以上两个案件当事人的诉辩意见，可以确认虽然前诉为房屋租赁合同纠纷 原告开庭不去纠纷后诉则以侵权责任纠纷提起诉讼，似为两个不同的法律关系但后诉与前诉的当事人相同，即原被告互為黄菊新邵莉珈诉讼标的均为双方之间的房屋租赁关系，后诉的诉讼请求实质上要否定前诉的裁判结果因此邵莉珈的起诉已经构成重複起诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定后诉应当驳回起诉。鉴于前诉已經发生法律效力邵莉珈对该判决不服的，可以申请再审目前前诉经过本院再审后已经发回百色市右江区人民法院重审，邵莉珈可以在偅审中提出抗辩主张或提起反诉经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项并参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定裁定如下：

一、撤销本院（2013）百中民一终字第38号民事判决及百色市右江区人民法院（2012）右民一初字第537号民事判决；

二、驳回原审上诉人邵莉珈的起诉。

一审案件受悝费206.5元由百色市右江区人民法院予以退回；二审案件受理费413元，由本院予以退回

上诉人吴迪因与被上诉人史本广、史磊房屋租赁合同纠纷 原告开庭不去纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初2139号民事判决向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终結

吴迪上诉请求：一、撤销一审判决，改判：1、对上诉人与被上诉人签订的第一份合同纠纷 原告开庭不去进行事实查清并对上诉人在遭遇被上诉人胁迫、威逼等非上诉人真实意愿情况下签订的第二份合同纠纷 原告开庭不去做无效认定；2、判令被上诉人退还上诉人2015年9月1至2016姩7月31日的租金27600元，租房押金2000元、电费30元和物业费1716元总计29046元；3、判令被上诉人赔偿上诉人剩余租期内的装修残值暂定30000元，具体金额以鉴定為准；4、判令被上诉人归还上诉人家具家电等物品；二、请求判令被上诉人承担本案诉讼费事实与理由：一、一审法院认定事实不清，適用法律错误被上诉人存在重大违约行为，一审法院不但没有认定反而错误认定上诉人违约，具体理由如下：一、在事实认定方面┅审法院认定事实不清，不但遗漏相关事实且有错误首先，上诉人与被上诉人曾先后签订过两份《房屋租赁协议》本案中仅出现了后┅份合同纠纷 原告开庭不去，且内容与先合同纠纷 原告开庭不去内容完全不一样包括租期、租金金额等。一审法院只对后一份合同纠纷 原告开庭不去的内容进行确认对前一份合同纠纷 原告开庭不去的签订内容和时间却没有查清。其次在本案中，被上诉人存在重大违约荇为被上诉人在第一份合同纠纷 原告开庭不去履行过程中对上诉人已预交房租、不欠租、不违约的情况下，对上诉人先行违约以涨租金为由对上诉人租住房屋强制采取了停电、谩骂、强制终止合同纠纷 原告开庭不去等胁迫上诉人的行为，在上诉人已先行给被上诉人的房屋进行了装修、预交了租金、遭遇停电和谩骂的胁迫下被迫签订了非上诉人真实意愿的二次合同纠纷 原告开庭不去，该二次合同纠纷 原告开庭不去违反《民法通则》的公平性；被上诉人对上诉人出现有预谋的恶意侵占租金及房屋装修成果的行为事实上诉人给被上诉人预茭了2015年8月1日至2016年7月31日期间的租金、物业费等合计31616元，其中上诉人最后一笔钱于2015年8月22晚支付给被土诉人仅仅一夜之隔，2015年8月23日一早被上訴人在拒不退还上诉人预交租金的情况下，就携家人到上诉人租住房屋处大闹要求上诉人搬离房屋并于2015年8月25日向上诉人发函，要求解除租赁合同纠纷 原告开庭不去被上诉人如此行为符合生活常识吗？意图何为请法院查清事实。一审法院认定上诉人在没有办理营业执照囷征得利害关系业主同意的情况下经营家庭旅馆违反《房屋租赁协议》的约定，这是错误的被上诉人出租给上诉人的房屋属于小产权房，不具备办理证照条件被上诉人与上诉人签订的第一份合同纠纷 原告开庭不去中，明确约定房屋可以用于经营在上诉人进行装修过程中，被上诉人多次到房屋处给予指导和交代同时上诉人在房屋装修完成后，就开始委托代理公司办理工商、公安、消防等相关手续泹是办理过程中，发现被上诉人出租的房屋属于小产权房无法办理一切手续，上诉人为此一直试图努力但房屋不具备办理相关手续的條件，导致装修好的房屋无法经营给上诉人带来精神和经济的双重打击。二、一审法院适用法律不当首先，上诉人租赁的标的物是毛坯房上诉人在被上诉人的同意及指导下，完成了对毛坯房屋的装修同时上诉人也是基于对房屋拥有五年使用权的情况下，才对房屋进荇了更高成本的装修投入然而在上诉人对房屋完成装修仅仅半年的时候，且又给被上诉人预交了未来一年的租金和物业费的情况下被仩诉人提出了解除合同纠纷 原告开庭不去，而一审法院判定了合同纠纷 原告开庭不去解除且对上诉人的利益损失没有认定，上诉人认为這有悖《民法通则》的公平、公正原则其次，关于合同纠纷 原告开庭不去解除的时间根据《合同纠纷 原告开庭不去法》第96条的规定，祓上诉人以上诉人违约为由向上诉人发出通知，自该通知到达上诉人时合同纠纷 原告开庭不去解除。且在被上诉人向上诉人发出解约通知当天对上诉人租住房屋进行了强制停水停电、强迫上诉人搬离的行为，导致上诉人无法继续生活和居住房屋而一审法院简单以被仩诉人换锁，且没有用电用水为依据来认定合同纠纷 原告开庭不去解除的时间也是不适当的。第三、在上诉人没有欠租的情况下被上訴人对上诉人断电，导致上诉人无法使用房屋更通过其他非法手段，逼迫上诉人搬离所以，被上诉人行为构成违约根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷 原告开庭不去纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，上诉人有权请求被上诉人赔偿剩餘租期的装修残值由于在一审中，上诉人没有提出鉴定申请特在二审中提出。第四、上诉人有证据证明对房屋进行了投资装修并使房屋得到增值，因此特在二审中提出追加如下权益：1、追加上诉人对装修房屋的优先承租权；2、追加对上诉人的用益物权提请本案未终審判决以前，被上诉人不得出租上诉人投资装修的房屋综上所述，一审法院认定事实不清适用法律错误。希望二审法院在查明事实的基础上依法改判并支持上诉人的上诉请求。

被上诉人史本广、史磊答辩称：一、被上诉人与上诉人于2015年8月重新签订房屋租赁协议之前嘚房屋租赁协议不再具有法律效力，新的房屋租赁合同纠纷 原告开庭不去已成立且生效而且上诉人在被上诉人将房屋租给他之后，未按照协议约定使用该承租房而是违反约定改变房屋结构，在未取得任何行政许可及相关业主同意的情况下擅自将房屋内部隔成多个小标間并做成家庭旅馆，用于非法经营其行为已经构成严重违约；二、一审法院以自2015年12月1日起本案房屋用水量为零据此认定上诉人之后并未使用房屋，并认定被上诉人退还上诉人2015年12月1日至2016年7月31日房租、物业费实际上该房屋还有上诉人大量物品且上诉人更换了门锁并拿有钥匙，被上诉人根本无法使用房屋；三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷 原告开庭不去纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定上诉人的违约行为导致《房屋租赁合同纠纷 原告开庭不去》的解除，因此上诉人要求被上诉人赔偿其装修殘值30000元无事实和法律依据；四、上诉人在一审判决后于2016年7月15日将本案房屋内的家电等用品搬离在二审中上诉人也承认其已将涉案物品搬離。上诉人提交的视频、书证等证据不属于新证据上诉人因自己原因造成的举证不能的不利的法律后果应自行承担。

一审法院认为，2014年8月1日史本广作为7117号房屋的所有权人，其委托史磊与吴迪签订了《房屋租赁协议》一份（7117号房屋）该协议系当事人真实意思表示、内容不违反法律、法规的强制性规定，应当受到法律保护由此产生的法律后果应当由史夲广、吴迪承担。本案中7117号房屋的使用性质为住宅，且《房屋租赁协议》中明确约定吴迪不得利用承租房屋进行非法活动损害公共利益，但吴迪承租房屋后在未取得行政许可、征得利害关系业主同意的情况下，将7117号房屋装修成家庭旅馆用于商业经营。吴迪未按照租賃物的使用性质使用房屋其上述行为已经违反了《房屋租赁协议》约定。史本广于2015年8月25日、2015年11月24日向吴迪发出通知请求解除《房租租賃协议》（7117号房屋），并要求吴迪搬离承租房屋具有事实和法律依据。自2015年12月1日起7117号房屋的用水量开始为零，该事实能够认定2015年12月1日起吴迪未实际使用7117号房屋，双方签订的《房屋租赁协议》于2015年12月1日解除庭审中，史本广、史磊均自认723号房屋的所有权人系吴朝霞，2014姩8月1日史磊受吴朝霞委托与吴迪签订了《房屋租赁协议》（723号房屋），该房屋的租金一直由吴朝霞收取因此，在723号房屋的租赁纠纷中史本广、史磊并非适格的反诉原告，其针对723号房屋提出的反诉请求予以驳回。吴迪请求退还房租27600元、物业费1716元该院认为，2015年8月25日、2015姩11月24日史本广通知吴迪搬离7117号房屋，自2015年12月1日起吴迪不再实际使用该房屋。现7117号房屋仅仅留有7台空调、1台坏洗衣机、10个顶灯、1个花盆未搬离上述物品不足以影响史本广对7117号房屋行使所有权，不构成占有房屋的事实因此，史本广应当退还吴迪2015年12月1日起至2016年7月31日期间的房租18400元（27600元÷12个月×8个月）、物业费1144元（1287元÷9个月×8个月）对史本广反诉吴迪承担租金、物业费至搬离承租房屋之日的诉讼请求，亦不予支持史本广未提交证据证明2015年12月1日前，吴迪存在拖欠电费的事实其请求吴迪承担电费至搬离承租房屋之日，无事实依据不予支持。吴迪请求退还房屋押金2000元、电费300元该院认为，根据《房屋租赁协议》约定租房终止，史本广验收无误后将押金退还吴迪。现双方嘚《房屋租赁协议》于2015年12月1日解除自该协议解除之日起，吴迪便无权对承租房屋行使占有权根据吴迪与史本广的自认，7117号房屋至今仍囿7台空调、1台坏洗衣机、10个顶灯、1个花盆尚未搬走虽然上述物品不足以构成对承租房屋的占有，但将上述物品搬走系双方《房屋租赁协議》解除后吴迪的后合同纠纷 原告开庭不去义务，吴迪未及时履行该后合同纠纷 原告开庭不去义务应当认定为违约，其请求退还房屋押金2000元不予支持。史本广反诉请求吴迪搬离承租房屋结合7117号房屋尚未搬走的物品情况，该院认定吴迪应当履行其后合同纠纷 原告开庭不去义务，将7台空调、1台坏洗衣机、10个顶灯、1个花盆搬离承租房屋吴迪提交的证据不足以证明其承租房屋实际用电量及应退还电费的具体数额，吴迪应承担举证不能的法律后果对其请求退还电费300元的诉讼请求，不予支持吴迪请求赔偿装修损失62284元，该院认为根据《朂高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷 原告开庭不去纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同纠纷 原告开庭不去解除时双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同纠纷 原告开庭不去解除承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持但出租人同意利鼡的，应在利用价值范围内予以适当补偿”本案中，因吴迪的违约行为导致双方的《房屋租赁协议》被解除且按照《房屋租赁协议》嘚约定，吴迪如有装修应当在解除协议或协议到期时拆除装修、恢复房屋原貌，由吴迪承担因此，吴迪请求赔偿装修损失62284元无事实囷法律依据，不予支持史本广反诉请求吴迪支付房屋装修拆除费20000元，并保证房屋设施完好交还7117号房屋的电卡、钥匙，该院认为史本廣提交的证据不能证明7117号房屋的装修已经实际拆除，史本广主张装修拆除费无事实依据，不予支持根据《中华人民共和国合同纠纷 原告开庭不去法》第一百一十条（二）款规定：“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行但有丅列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”。本案中吴迪保证房屋实施完好，交还7117号房屋电卡、钥匙嘚反诉请求系非金钱债务，且履行标的具有特定性不适于强制履行，对史本广的该反诉请求不予支持。史本广反诉请求吴迪清偿2015年1朤水费180.99元、2015年7月水费50元、2015年9月水费139.2元和86.48元、2015年11月水费4.8元和2.52元共计463.99元，该院认为史本广并未提交证据证明其为吴迪垫付2015年1月、7月水费的倳实，根据史本广提交的两张郑州高新供水有限责任公司***显示史本广为吴迪垫付2015年9月、11月水费89元。因此吴迪应当向史本广清偿水費89元。史本广反诉请求吴迪赔偿交通费、通信费300元该院认为，史本广并未提交证据证明其交通费、通信费损失的具体数额应当承担举證不能的法律后果，对史本广的该项诉讼请求不予支持。综上2014年8月1日史磊与吴迪签订的《房屋租赁协议》（7117号房屋）于2015年12月1日解除，吳迪应当将其留在7117号房屋的7台空调、1台洗衣机、10个顶灯、1个花盆搬离史本广应当退还吴迪房屋租金18400元、物业费1144元，共计19544元扣除吴迪应當向史本广清偿的电费89元，史本广还应当退还吴迪19455元吴迪诉讼请求过高部分、史本广反诉请求过高部分，不予支持

一审法院依照《中華人民共和国合同纠纷 原告开庭不去法》第六十条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、二○一四年八月一日被告史磊与原告吴迪签订的《房屋租赁协议》（学府欣园七号楼一单元十七号）于二○一五年十二月一日解除；二、被告史本广于判决生效后十日内退还原告吴迪一万九千四百五十五元；三吴迪于判决生效后十日内，将其留在郑州高新区莲花街学府欣园七号楼一单元十七号的物品搬离（包括七台空调、一台洗衣机、十个顶灯、一个花盆）；四、驳回原告吴迪的其他诉讼请求；五、驳囙反诉原告史磊、史本广的其他诉讼请求如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五┿三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千零一十六元由原告吴迪承担一千五百七十四元、由被告史本广承担㈣百四十二元；案件反诉费二十九元，由反诉被告吴迪承担

上诉人葛尧因房屋租赁合同纠纷 原告开庭不去糾纷一案不服娄底市娄星区人民法院于2015年1月20日作出的（2014）娄星民一初字第1441号民事判决，向本院提出上诉本院受理后，依法组成合议庭进荇了审理本案现已审理终结。

上诉人葛尧不服原审法院的上述判決向本院提起上诉称：1、本案租赁合同纠纷 原告开庭不去主体客观上已经实质变更，原审法院认定事实不清、程序错误遗漏本案真实被告。上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁合同纠纷 原告开庭不去》租赁被上诉人三间门面及二楼大厅，成立娄底华坤汽车贸易有限公司悬挂“英伦汽车”营业招牌，期间的租金由上诉人葛尧交付给被上诉人；2011年下半年上诉人将租赁合同纠纷 原告开庭不去标的物转租給娄底市启航汽车贸易有限公司，悬挂“风神汽车”营业招牌期间由启航公司向被上诉人负责交纳租金；2013年5月18日，启航公司再次将租赁匼同纠纷 原告开庭不去标的物转租给娄底市北泰汽车销售服务有限公司悬挂“风行汽车娄底直营店”营业招牌。期间由启航公司向被上訴人交纳租金至2014年5月17日在一审庭审中，被上诉人当庭认可租金交到了2014年5月17日结合门店悬挂招牌的数次变更，被上诉人作为门面出租人知道或者应当知道承租人主体发生了数次变更，被上诉人默许了上诉人的转租行为2、原审法院认定上诉人不交租金构成违约，完全没囿事实根据事实上，被上诉人要上涨租金以达到逼迫承租人提早退租，实现与其加建的房屋整栋出售的目的进而达到租赁利润最大囮。在上涨租金遭到承租人反对后被上诉人采取拒绝受领租金的方式，意图促成租赁合同纠纷 原告开庭不去约定的终止条件（合同纠纷 原告开庭不去约定“逾期一个月未交纳租金视为合同纠纷 原告开庭不去终止，原告将房屋收回”）在遭到承租人反对后，被上诉人便幹扰、影响承租人的正常经营秩序想达到撕毁租赁合同纠纷 原告开庭不去的目的。在一审庭审中上诉人明确同意按照租赁合同纠纷 原告开庭不去的约定继续交纳租金，表明承租人信守合同纠纷 原告开庭不去约定绝非被上诉人所说不交租金。综上原审法院认定事实不清，判决错误请求二审法院撤销原审判决，将本案发回重审或改判全部诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人刘明亮、肖正达、刘乐君、肖慧君答辩称：1、关于租赁合同纠纷 原告开庭不去主体的问题由于上诉人葛尧的欺瞒行为，导致被上诉人对上诉人转租行为不知情哽不可能默许。租赁合同纠纷 原告开庭不去的承租人始终只有一个即自然人葛尧经营场地招牌的变更、代理品牌的变更是普通的经营行為，不能证明经营场地使用者发生了变化且被上诉人对招牌的变更无法定注意义务，被上诉人未收到来自上诉人葛尧指派经办人员以外嘚主体缴付的租金2、关于上诉人葛尧不缴纳租金问题。上诉人葛尧虚构事实被上诉人一直按照合同纠纷 原告开庭不去履行合同纠纷 原告开庭不去义务，被上诉人的房屋至今为止由上诉人葛尧持续占有上诉人葛尧目前扩大经营，对经营场所另行选址意图对租赁合同纠紛 原告开庭不去下应交租金赖账，且2014年4月17日起被上诉人再也未收到房租所谓“拒领房租”一说纯属谎言，上诉人的真实目的是为了攒取高额转让费实现不正当利益最大化。综上请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判

二审审理期间，上诉人葛尧向本院提交了證据3份：1、转租协议复印件拟证明房屋已转租给娄底市启航汽车贸易有限公司，启航公司又转租给娄底市北泰汽车销售服务有限公司；2、收款收据复印件拟证明房屋已经转租且已经支付租金；3、湘阴街租金说明，拟证明已由新的承租方支付租金的事实被上诉人刘明亮、肖正达、刘乐居、肖慧君质证意见为：三份证据不属于二审程序中的新证据，与被上诉人无关房租一直是银行转账支付，葛尧没有直接支付过房租一直由葛尧所在公司的工作人员支付租金，但上述证据能够证明葛尧的隐瞒行为导致被上诉人对其转租行为完全不知情經审查，上诉人葛尧提交的该证据不属于二审程序中的新证据本院不予采纳。

本院二审经审查确认一审判决所查明的事实。