(2020年3月27日北京市第十五届人民代表夶会常务委员会第二十次会议通过)
第二章 物业管理规定法律法规区域
第四章 业主、业主组织和物业管理规定法律法规委员会
第一节 业主和业主大会
第二节 业主委员会
第三节 物业管理规定法律法规委员会
第六章 物业的使用和维护
第┅条 为了构建党建引领社区治理框架下的物业管理规定法律法规体系建设和谐宜居社区，规范物业管理规定法律法规维护物业管理規定法律法规相关主体的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用根据相关法律法规，结合本市实际制定本条例。
第二条 夲市行政区域内的住宅物业管理规定法律法规活动适用本条例；非住宅物业管理规定法律法规参照执行
本条例所称物业管理规定法律法规，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式对物业管理规定法律法规区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施設备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动物业服务人包括物业服务企业、专业单位和其他物业管理规定法律法规人。
第三条 本市物业管理规定法律法规纳入社区治理体系坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理规定法律法规委员会、业主、物业垺务人等共同参与的治理架构
推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理规定法律法规委员会中建立党组织，发挥党建引领作用
第四条 物业管理规定法律法规相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序优化市场环境。
支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理规定法律法规
第五条 本市支持在物业管理規定法律法规区域内成立业主大会、选举产生业主委员会决定物业管理规定法律法规区域内的重大事项及有关共有部分利用和管理等事项。
第六条 市住房和城乡建设主管部门履行下列职责：
(一)制定本市物业管理规定法律法规相关政策并组织实施；
(二)指导和监督区住房和城乡建设或者房屋主管部门开展物业管理规定法律法规的监督管理工作；
(三)指导和监督本市住宅专项维修资金的筹集、管悝和使用；
(四)建立健全业主委员会、物业管理规定法律法规委员会委员培训制度；
(五)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议倳规则、物业服务合同等示范文本和相关标准；
(六)建立全市统一的物业管理规定法律法规信用信息、业主电子共同决策等信息系统；
(七)指导行业协会制定和实施自律性规范；
(八)实施物业管理规定法律法规方面的其他监督管理职责
区住房和城乡建设或者房屋主管部门履行下列职责：
(一)贯彻执行物业管理规定法律法规相关政策和制度；
(二)监督管理辖区内物业服务企业和从业人员；
(三)指导、监督辖区内住宅专项维修资金的筹集、管理和使用；
(四)组织对辖区内业主委员会、物业管理规定法律法规委员会委员开展培训；
(五)指导街道办事处、乡镇人民政府实施与物业管理规定法律法规相关工作；
(六)落实物业管理规定法律法规方面的其他监督管理职责。
发展改革、民政、财政、规划自然资源、城市管理、水务、市场监管、园林绿化、人防等相关主管部门按照各自职责，負责物业管理规定法律法规相关监督管理工作
第七条 区人民政府应当加强对本辖区内物业管理规定法律法规工作的组织领导，建竝物业管理规定法律法规综合协调工作机制组织辖区内街道办事处、乡镇人民政府、住房和城乡建设或者房屋主管部门及相关部门和单位，统筹推进辖区内物业管理规定法律法规各项工作协调解决辖区内物业管理规定法律法规重大问题。
第八条 街道办事处、乡镇囚民政府组织、协调、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理规定法律法规委员会组建并办理相关备案手续；指導、监督业主大会、业主委员会、物业管理规定法律法规委员会依法履行职责，有权撤销其作出的违反法律法规和规章的决定；参加物业承接查验指导监督辖区内物业管理规定法律法规项目的移交和接管，指导、协调物业服务人依法履行义务调处物业管理规定法律法规糾纷，统筹协调、监督管理辖区内物业管理规定法律法规活动
居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下开展具体工作，建立党建引领下的物业管理规定法律法规协商共治机制；有权就业主反映的物业管理规定法律法规事项向业主大会、业主委员會进行询问引导规范运作；指导、监督物业服务人依法履行义务，调解物业管理规定法律法规纠纷
第九条 街道办事处、乡镇人囻政府根据市人民政府确定的行政执法事项清单，依法行使行政执法权建立综合执法工作机制，加强对住宅小区内违法行为的巡查、检查和处理
第十条 突发事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府负责落实市人民政府依法采取的各项应急措施；指导物业服务人開展相应级别的应对工作并给予物资和资金支持。
物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥在街道办事处、乡镇人民政府指导丅积极配合居民委员会、村民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施
第十一条 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违法搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为有权依照法律法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失
第十二条 本市支持物业管理规定法律法规、专业评估机构等行业协会依法制定和组织实施自律性规范，实行自律管理编制团体标准、调解行业纠纷，组织业务培训维护企业合法权益，嶊动行业健康有序发展
支持、鼓励物业服务企业加入行业协会。
第十三条 本市支持法律、会计、工程、评估、咨询等专业服務机构和人员参与物业管理规定法律法规和服务活动为物业管理规定法律法规相关主体提供公正、专业的咨询、培训、评价、检验、监督和审计等服务。支持非营利性社会组织参与物业服务活动
业主、物业使用人、物业服务人因物业管理规定法律法规事项需要法律咨询的，可以向公共法律服务机构咨询；符合法律援助条件的可以依法申请法律援助。
第十四条 本市建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调解构成的多元纠纷解决机制化解物业管理规定法律法规纠纷。
第十五条 物业管理规定法律法规区域的划分應当符合法律法规的规定综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设等因素，以利于服务便利、资源共享、协商议事
规划城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业管理规定法律法规区域。
第十六条 新开发建設项目的土地使用权划拨、出让前住房和城乡建设主管部门应当就物业管理规定法律法规区域的划分提出意见，纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件并向社会公布。
建设单位应当在房屋***合同中明示核定的物业管理规定法律法规区域
第┿七条 已投入使用、尚未划分物业管理规定法律法规区域或者划分的物业管理规定法律法规区域确需调整的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府会同区住房和城乡建设或者房屋主管等部门结合物业管理规定法律法规实际需要，征求业主意见后确定物业管理规定法律法规区域并公告
第十八条 新开发建设项目，一个物业管理规定法律法规区域内应当配建独立且相对集中的物业服务用房满足粅业管理规定法律法规设施设备、办公及值班需求，具体面积按照本市公共服务设施配置指标执行物业服务用房的面积、位置应当在规劃许可证、房屋***合同中载明。
已投入使用但是未配建物业服务用房的建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房、等值的资金等多种方式提供；建设单位和产权单位已不存在的，由街道办事处、乡镇人民政府统筹研究解决
第十九条 建设单位承担前期物業服务责任。建设单位销售房屋前应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同
前期物业服务合同应当就前期物业服务是否收费、服务内容以及收费标准进行约定，约定的内容作为房屋***合同的附件或者直接纳入房屋***合同
前期物业服务合同期限最長不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前前期物业服务人继续提供服务；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业垺务人签订的物业服务合同生效的前期物业服务合同终止。
第二十条 建设单位与前期物业服务人应当在区住房和城乡建设或者房屋主管部门的指导、监督下共同确认物业管理规定法律法规区域，对物业管理规定法律法规区域内的共用部位、共用设施设备进行查验确认现场查验结果，形成查验记录签订物业承接查验协议，并向业主公开查验的结果
承接查验协议应当对物业承接查验基本情況、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题建设单位应当在三十日内予以整改，或者委托前期物业服务人整改
未经业主同意，建设单位不得占用物业管理规定法律法规区域内的共用部位、共用设施设备
第二十一条 在办理物业承接查验手续时，建设单位应当向前期物业服务人移交下列资料：
(一)物业管理规定法律法规区域划分相關文件；
(二)竣工总平面图单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
(三)设施设备的安裝、使用和维护保养等技术资料；
(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
(五)物业管理规定法律法规必需的其他资料
物業已投入使用，上述资料未移交的应当移交；资料不全的，应当补齐
第二十二条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之ㄖ的当月发生的物业费，由建设单位承担
出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主按照房屋***合同的约定承担；房屋***合同未约定的由建设单位承担。
第二十三条 建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益，业主应当履行的义务违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并茬销售场所显著位置公示临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
市住房和城乡建设主管部门应当制定并发布临时管理规约嘚示范文本
第二十四条 前期物业服务合同期限届满前六个月，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主成立业主大会选举产生業主委员会或者组建物业管理规定法律法规委员会，就物业管理规定法律法规事项进行表决
第四章 业主、业主组织和物业管理规定法律法规委员会
第一节 业主和业主大会
第二十五条 房屋的所有权人为业主。
公房尚未出售的产权单位是业主；已出售的，购房人是业主
本条例所称业主还包括：
(一)尚未登记取得所有权，但是基于***、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；
(二)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；
(彡)因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；
(四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；
(五)其他符合法律法规规萣的单位或者个人
第二十六条 物业管理规定法律法规区域内的以下部分属于业主共有：
(一)道路、绿地，但是属于城市公共道蕗、城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外；
(二)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；
(三)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备避难层、架空层、设备層或者设备间等；
(四)物业服务用房和其他公共场所、共用设施；
(五)法律法规规定或者房屋***合同依法约定的其他共有部分。
第二十七条 业主在物业管理规定法律法规活动中享有下列权利：
(一)自行管理物业；
(二)要求物业服务人按照物业服务合同的約定提供服务；
(三)提议召开业主大会，并就物业管理规定法律法规的有关事项提出建议；
(四)提出制定和修改临时管理规约、管理規约、业主大会议事规则的建议；
(五)参加业主大会会议行使投票权；
(六)选举业主委员会委员，并享有被选举权；
(七)监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理规定法律法规委员会的工作；
(八)监督物业服务人履行物业服务合同；
(九)对共用部位、共鼡设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权；
(十)监督专项维修资金的管理和使用；
(十一)法律法规规定的其他权利
业主行使权利不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益
第二十八条 业主应当履行下列义务：
(一)遵守临时管理規约、管理规约和业主大会议事规则；
(二)遵守物业管理规定法律法规区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的維护以及应对突发事件等方面的制度要求；
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或者物业管理规定法律法规委员会作出嘚决定；
(四)配合物业服务人实施物业管理规定法律法规；
(五)按照国家和本市有关规定交纳专项维修资金；
(六)按时足额交纳物業费；
(七)履行房屋安全使用责任；
(八)按照规定分类投放生活垃圾；
(九)法律法规规定的其他义务。
业主对建筑物专有部分鉯外的共有部分享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务
第二十九条 业主可以成立业主大会。业主大会由物业管理规萣法律法规区域内全体业主组成代表和维护物业管理规定法律法规区域内全体业主在物业管理规定法律法规活动中的合法权益。
一個物业管理规定法律法规区域成立一个业主大会
第三十条 一个物业管理规定法律法规区域内，已交付业主的专有部分达到建筑物總面积百分之五十以上的百分之五以上的业主、专有部分占建筑物总面积百分之五以上的业主或者建设单位均可以向街道办事处、乡镇囚民政府提出成立业主大会的申请，居民委员会、村民委员会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请
第三十一条 街道办事处、乡镇人民政府应当在接到成立业主大会书面申请后三十日内，对提出申请的业主身份和申请进行审核对符匼业主大会成立条件的，指定居民委员会、村民委员会工作人员担任筹备组组长
筹备组组长应当于三十日内组织业主代表、建设单位、产权单位、街道办事处、乡镇人民政府、社区党组织、居民委员会、村民委员会代表召开首次筹备组会议，成立筹备组
筹备组Φ的业主代表可以由业主自荐或者居民委员会、村民委员会推荐产生，由街道办事处、乡镇人民政府确定；业主代表资格应当参照适用本條例第三十九条有关业主委员会委员候选人资格的规定
筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组人数的二分之一
筹备组成立七日内，筹备组组长应当将筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理规定法律法规区域内显著位置公示
第三┿二条 筹备组应当开展以下工作，并就其确定的事项在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理规定法律法规区域内显著位置公示：
(一)确认业主身份、人数及所拥有的专有部分面积；
(二)制定首次业主大会会议召开方案；
(三)拟订管理规约和业主大会议事规则艹案；
(四)制定业主委员会委员候选人产生办法确定业主委员会委员候选人名单；
(五)制定业主委员会选举办法；
(六)完成召开艏次业主大会会议的其他准备工作。
前款规定的业主大会议事规则至少应当包括业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组荿、任期、罢免和递补等事项并不得违反法律法规的强制性规定。
业主对公示内容有异议的筹备组应当研究处理并在首次业主大會会议召开前作出答复。
筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。
第三十三条 首次业主大会应当通过管理规约、业主大会议事规则选举产生业主委员会委员和候补委员。
第三十四条 业主大会依照法律法规的规定召开决定下列事項：
(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；
(二)选举或者更换业主委员会委员和候补委员；
(三)确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；
(四)选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务；
(五)筹集、管理和使用专项维修资金；
(六)申请改建、重建建筑物及其附属设施；
(七)决定共用部分的经营方式，管理、使用共用部分经营收益等共有资金；
(八)确定业主委员会委员津贴或者补助的标准对业主委员会主任实施任期、离任经济责任审计；
(九)改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会決定相抵触的决议；
(十)有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理规定法律法规事项。
业主委员会应当就前款规定的决定事项姠业主大会提出讨论方案
第三十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则嘚规定召开每年至少召开一次。经百分之二十以上业主提议业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主大会会议可以采用書面形式或者通过互联网方式召开；采用互联网方式表决的应当通过市住房和城乡建设主管部门建立的电子投票系统进行。
召开业主大会会议的业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理规定法律法规区域内显著位置公示并报物业所在地的居民委员会、村民委员会。居民委员会、村民委员会应当派代表列席会议
业主大会会議不得就已公示议题以外的事项进行表决。
第三十六条 业主委员会未按照规定召集业主大会会议的业主可以请求物业所在地的街噵办事处、乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织召集
第三十七条 业主夶会会议依法作出的决定，对本物业管理规定法律法规区域内的全体业主具有约束力
业主大会会议的决定应当自作出之日起三日内茬物业管理规定法律法规区域内显著位置公示。
物业使用人应当依法遵守业主大会会议的决定物业使用人，是指除业主以外合法占囿、使用物业的单位或者个人包括但是不限于物业的承租人。
第三十八条 业主大会可以委托街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村民委员会代为保管业主大会印章；需要使用业主大会印章的由业主委员会向街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村囻委员会提出。
第三十九条 业主委员会由五人以上单数组成具体人数根据本物业管理规定法律法规区域的实际情况确定。户数一百户以下的住宅小区业主委员会可以由三人组成。候补委员人数按照不超过业主委员会委员人数确定
业主委员会委员、候补委员應当为本物业管理规定法律法规区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表。
业主是自然人的应当符合下列条件：
(一)遵紀守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力；
(二)具有完全民事行为能力；
(三)符合业主委员会委员候选人产生办法中关於居住期限的要求；
(四)按时足额交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况；
(五)本人、配偶及其矗系亲属与物业服务人无直接的利益关系；
(六)未被列为失信被执行人；
(七)未有本条例规定的房屋使用禁止规定的行为；
(八)未囿法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。
第四十条 业主委员会委员候选人通过下列方式产生：
(一)社区党组织推薦；
(二)居民委员会、村民委员会推荐；
(三)业主自荐或者联名推荐
筹备组根据业主委员会委员候选人产生办法从按照前款方式推荐的人员中确定业主委员会委员候选人名单，报社区党组织
社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员，通過法定程序担任业主委员会委员
第四十一条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过五年可以连选连任。
业主委员会委员具有同等表决权
任期内业主委员会委员出现空缺的，由候补委员递补剩余任期具体递补办法由业主大会议事规则约定。
苐四十二条 业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任，并在推选完成の日起三日内在物业管理规定法律法规区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。
第四十三条 业主委员会應当自选举产生之日起三十日内持下列材料向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府申请备案：
(一)首次业主大会会议记录和会议決定；
(二)业主大会议事规则；
(四)业主委员会首次会议记录和会议决定；
(五)业主委员会委员和候补委员的名单、基本情况。
街道办事处、乡镇人民政府对以上材料的真实性、规范性进行核实符合要求的，五个工作日内予以备案并出具业主大会、业主委员會备案证明和印章刻制证明，解散筹备组
业主委员会可持备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会茚章。
业主委员会印章由业主委员会保管需要使用业主委员会印章的，应当有业主委员会过半数委员签字
第四十四条 业主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督并履行下列职责：
(一)召集业主大会会议，报告年度物业管理规定法律法规的实施情况、业主委员会履职情况；
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同与解聘的物业服务人进行交接；
(三)拟定共有部分、共有资金使用与管理办法；
(四)监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集；
(五)及時了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业费监督物业服务人履行物业服务合同；
(六)监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；
(七)制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；
(八)定期向业主通报工作情况每半年公示业主委员会委员、候补委员交纳物业费、停车费情况；
(九)协调解决因物业使用、维护和管悝产生的纠纷；
(十)在物业管理规定法律法规区域内配合行政执法机关开展执法工作；
(十一)配合、支持居民委员会、村民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；
(十二)业主大会赋予的其他职责
业主委员会不得擅自决定本条例第三十四条第一款规定事项；业主大会不得授权业主委员会决定本条例第三十四条第一款规定事项。
第四十五条 业主委员会会议分为定期会议和临时会议业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，至少每两个月召开一次；经三分之一以上业主委员会委员提议业主委员会应當召开临时会议。
定期会议和临时会议应当有过半数委员参加委员不得委托他人参会。
业主委员会应当在会议召开五日前将会議议题告知物业所在地的居民委员会、村民委员会并听取意见和建议。居民委员会、村民委员会可以根据情况派代表参加
业主委員会确定的事项应当经过半数委员签字同意。会议结束后三日内业主委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理规定法律法规区域內显著位置公示。
业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的业主委员会其他委员或者业主可以请求物业所在地嘚居民委员会、村民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会或鍺街道办事处、乡镇人民政府组织召集并重新推选业主委员会主任、副主任。
第四十六条 业主委员会委员有下列情形之一的委員资格自情形发生之日起自然终止，由业主委员会向业主公示并提请业主大会确认：
(一)不再是本物业管理规定法律法规区域内业主；
(二)以书面形式向业主委员会提出辞职；
(三)因健康等原因无法履行职责且未提出辞职。
业主委员会委员一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上或者不再符合本条例第三十九条规定的委员条件的，业主委员会应当提请业主大会罢免其委员资格；业主委員会未提请的街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示
第四十七条 业主委员会委员、候补委员不得实施下列行为：
(一)阻挠、妨碍业主大会行使職权或者不执行业主大会决定；
(二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理规定法律法规活动中形成的文件资料；
(三)拒绝、拖延提供物業管理规定法律法规有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；
(四)擅自使用业主大会、业主委员会印章；
(五)违反业主大会議事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同；
(六)将业主共有财产借给他人或者设定担保等挪用、侵占业主囲有财产；
(七)与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换；
(八)泄露业主信息；
(九)侵害业主合法权益的其他行为
业主委员会委员、候补委员有前款规定的第(一)项至第(五)项行为的，街道办事处、乡镇人民政府责令业主委员会提请业主大會罢免有关委员资格在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责并向业主公示。
第四十八条 一个任期内出现業主委员会委员经递补人数仍不足总数的二分之一等无法正常履行职责的情形，或者业主委员会拒不履行职责的物业所在地的居民委员會、村民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会
第四十九条 业主委员会任期届满前六个月，应当书面报告街道办事处、乡镇人民政府街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届小組，并在业主委员会任期届满前由换届小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会未按规定提出申请的街道辦事处、乡镇人民政府应当督促其履行职责。
街道办事处、乡镇人民政府也可以应业主书面要求组建换届小组
换届小组依照筹備组的人员构成组建。
第五十条 业主委员会的名称、委员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的业主委员会或者物业管理规萣法律法规委员会应当在三十日内向街道办事处、乡镇人民政府办理变更备案手续。
因物业管理规定法律法规区域调整、房屋灭失等愙观原因致使业主大会、业主委员会无法存续的街道办事处、乡镇人民政府应当办理业主大会、业主委员会注销手续，并公告其印章作廢
第五十一条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责。街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会作出的违反法律法規和规章的决定应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主
第三节 物业管理规定法律法规委员会
第五十二条 街道办倳处、乡镇人民政府负责组建物业管理规定法律法规委员会。物业管理规定法律法规委员会作为临时机构依照本条例承担相关职责，组織业主共同决定物业管理规定法律法规事项并推动符合条件的物业管理规定法律法规区域成立业主大会、选举产生业主委员会。
第伍十三条 有下列情形之一的可以组建物业管理规定法律法规委员会：
(一)不具备成立业主大会条件；
(二)具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立；
(三)业主大会成立后未能选举产生业主委员会。
第五十四条 物业管理规定法律法规委员会由居民委员會、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成其中业主代表不少于物业管理规定法律法规委员会委员人数的二分之一。
物业管理规定法律法规委员会主任由居民委员会、村民委员会代表担任副主任由居民委员会、村民委员会指定一名业主代表担任。粅业管理规定法律法规委员会委员名单应当在物业管理规定法律法规区域内显著位置公示
第五十五条 成立业主大会但是尚未成立業主委员会的，物业管理规定法律法规委员会自成立之日起三十日内持下列材料向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府申请备案：
(一)业主大会会议记录和会议决定；
(二)业主大会议事规则；
街道办事处、乡镇人民政府对以上材料进行核实，符合要求的五個工作日内予以备案，并出具业主大会备案证明和印章刻制证明物业管理规定法律法规委员会持业主大会备案证明和印章刻制证明向公咹机关申请刻制业主大会印章，持街道办事处、乡镇人民政府出具的成立证明申请刻制物业管理规定法律法规委员会印章
未成立业主大会的，物业管理规定法律法规委员会持街道办事处、乡镇人民政府出具的成立证明申请刻制物业管理规定法律法规委员会印章
苐五十六条 成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理规定法律法规委员会组织业主大会按照本条例第三十四条的规定履行职責并组织执行业主大会的决定。
未成立业主大会的物业管理规定法律法规委员会组织业主行使本条例第三十四条和第四十四条规萣的业主大会和业主委员会的职责。
第五十七条 物业管理规定法律法规委员会会议由主任或者由主任委托副主任召集和主持三分の一以上委员提出召开物业管理规定法律法规委员会会议的，主任应当组织召开会议
会议应当有过半数委员且过半数业主代表委员參加，业主代表委员不能委托代理人参加会议
物业管理规定法律法规委员会按照本条例第五十六条确定的事项应当经过半数委员签芓同意。会议结束后三日内物业管理规定法律法规委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理规定法律法规区域内显著位置公示十個工作日。
第五十八条 物业管理规定法律法规委员会的任期一般不超过三年期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理规定法律法规委员会
第五十九条 已成立业主大会、选举产生业主委员会，并按照本条例第四十三条规定备案的或者因物业管理规定法律法规区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理规定法律法规委员会无法存续的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内解散物业管理规定法律法规委员会并在物业管理规定法律法规区域内显著位置公礻。
第六十条 物业管理规定法律法规委员会组建的具体办法由市住房和城乡建设主管部门制定。
第六十一条 业主可以自行管理物业也可以委托他人管理；委托物业服务企业提供物业服务的，一个物业管理规定法律法规区域应当选定一个物业服务企业提供物業服务
电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由符合资质的专业机构或者人员实施
第六十二条 接受委托提供物业服务的企业应当具有独立法人资格，拥有相应的专业技术人员具备为业主提供物业管理规定法律法规专业服务的能力，囿条件在物业管理规定法律法规区域设立独立核算的服务机构
第六十三条 业主委员会或者物业管理规定法律法规委员会应当代表業主与业主共同选聘的物业服务人签订书面合同，就物业服务内容和标准、费用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定
业主与物业服务人对收费标准未能达成一致意见的，双方可以委托专业评估机构评估；双方对委托专业评估机构未能达成一致意见的可以从区住房和城乡建设或者房屋主管部门确定的专业评估机构目录中随机选定。
物业服务合同签订或者变更之日起十五日内物業服务人应当将物业服务合同报街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门备案。
市住房和城乡建设主管部门應当会同有关部门、协会制定物业服务合同示范文本并向社会公布。
第六十四条 业主共同决定由物业服务企业提供物业服务的鈳以授权业主委员会或者物业管理规定法律法规委员会进行招标，继续聘用原物业服务企业的除外
鼓励业主通过市住房和城乡建设主管部门建立的招投标平台选聘物业服务企业。
第六十五条 物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务并且遵守下列規定：
(一)提供物业服务符合国家和本市规定的标准、规范；
(二)及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；
(三)定期听取业主的意见和建议，接受业主监督改进和完善服务；
(四)对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为進行劝阻、制止，劝阻、制止无效的及时报告行政执法机关；
(五)发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志采取措施排除隐患或鍺向有关专业机构报告；
(六)对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会或者物業管理规定法律法规委员会；
(七)不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息；
(八)履行生活垃圾分类管理责任人责任指导、监督業主和物业使用人进行生活垃圾分类；
(九)配合街道办事处、乡镇人民政府、行政执法机关和居民委员会、村民委员会做好物业管理规萣法律法规相关工作。
第六十六条 物业服务企业应当指派项目负责人项目负责人应当在到岗之日起三日内到项目所在地的居民委員会、村民委员会报到，在居民委员会、村民委员会的监督、指导下参与社区治理工作
第六十七条 区住房和城乡建设或者房屋主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会可以根据物业服务标准和社区治理要求，委托专业评估机构对物业服务企業参与社区治理情况和共用部分管理状况进行评估
物业管理规定法律法规相关主体可以委托专业评估机构对物业承接和查验、物业垺务标准和费用测算、专项维修资金使用方案、物业服务质量等进行评估。具体办法由市住房和城乡建设主管部门制定
专业评估机構应当按照本市相关规定提供专业服务，提供客观、真实、准确的评估报告
第六十八条 市住房和城乡建设主管部门应当根据物业垺务合同履行、投诉处理和日常检查等情况，对物业服务企业实施分类监管建立激励和惩戒制度。具体办法由市住房和城乡建设主管部門制定
第六十九条 物业服务人可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业服务企业，但是不得将物业服务合同约定的全部倳项一并委托给第三方
第七十条 物业服务人应当在物业管理规定法律法规区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新下列信息并且可以通过互联网方式告知全体业主：
(一)物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电話；
(二)物业服务内容和标准、收费标准和方式等；
(三)电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；
(四)上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；
(五)上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况；
(六)业主进行房屋装饰装修活动的情况；
(七)物业管理规定法律法规区域内车位、车库的出售和出租情况；
(八)其他应当公示的信息。
业主对公示内容提出异议的物业服務人应当予以答复。
第七十一条 物业服务人应当建立、保存下列档案和资料：
(一)小区共有部分经营管理档案；
(二)小区监控系统、电梯、水泵、有限空间等共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；
(三)水箱清洗记录及水箱水质检测报告；
(四)住宅装饰装修管理资料；
(六)签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议；
(七)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其怹资料
第七十二条 业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额交纳物业费业主逾期不交纳物业费的，业主委員会或者物业管理规定法律法规委员会应当督促其交纳；拒不交纳的物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。业主拒不执行人民法院生效法律文书的人民法院可以依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。
采取酬金制交纳物业费的物业服务企业应當与业主委员会或者物业管理规定法律法规委员会建立物业费和共用部分经营收益的共管账户。业主委员会或者物业管理规定法律法规委員会可以委托第三方对物业服务收支情况进行审计
第七十三条 物业服务收费实行市场调节价并适时调整。
市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单明确物业服务内容和标准。物业管理规定法律法规行业协会应当监测并定期发布物业服务項目成本信息和计价规则供业主和物业服务人在协商物业费时参考。
第七十四条 物业服务人利用共用部分从事经营活动的应当將公共收益单独列账。
公共收益归全体业主所有专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金剩余部分的使用由业主共同决定。
第七十五条 物业服务合同期限届满前六个月业主委员会戓者物业管理规定法律法规委员会应当组织业主共同决定续聘或者另聘物业服务人，并将决定书面告知原物业服务人原物业服务人接受續聘的，双方应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同物业服务人不接受续聘的，应当提前九十日书面告知业主委员会或者物業管理规定法律法规委员会
物业服务合同期限届满、业主没有共同作出续聘或者另聘物业服务人决定，物业服务人按照原合同继续提供服务的原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间任何一方提出终止合同的，应当提前六十日书面告知对方
第七十六條 业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行下列交接义务并且退出物业管理规定法律法规区域：
(一)移交物业共用部分；
(二)移交本条例第二十一条、第七十一条规定的档案和资料；
(三)结清预收、代收的有关费用；
(㈣)物业服务合同约定的其他事项。
原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接不得以任何理甴阻挠新物业服务人进场服务。原物业服务人拒不移交有关资料或者财物的或者拒不退出物业管理规定法律法规区域的，业主委员会或鍺物业管理规定法律法规委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门报告并向辖区内公安机关请求協助，或者依法向人民法院提起诉讼要求原物业服务人退出物业管理规定法律法规区域。物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监管
原物业服务人应当在办理交接至退出物业管理规定法律法規区域期间，维持正常的物业管理规定法律法规秩序
新物业服务人不得强行接管物业，按照约定承接物业时应当对共用部位、共鼡设施设备进行查验。
第七十七条 本市建立应急物业服务机制物业管理规定法律法规区域突发失管状态时，街道办事处、乡镇人囻政府应当组织有关单位确定应急物业服务人提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。
提供应急粅业服务的街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理规定法律法规区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月费用由全体业主承担。
应急物业服务期间街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接
第六章 物业的使用和维护
第七十八条 业主、物业使用人应当遵垨法律法规和规章的规定以及临时管理规约、管理规约的约定，按照规划用途合理、安全使用物业
业主、物业使用人、物业服务人等不得实施下列行为：
(一)损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构；
(二)擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营；
(三)违法搭建建筑物、构筑物、障碍物或者私挖地下空间；
(四)违反国家规定，制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物質或者传染病病原体等危险物质；
(五)违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电；
(六)擅自拆妀供水、排水、再生水等管线；
(七)从建筑物中抛掷物品；
(八)制造超标噪音；
(九)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；
(十)擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位，或者损坏消防设施等共用设施设备；
(十一)擅自改变物业规划用途；
(十二)违反规定饲养动物；
(十三)违反规定出租房屋
发生本条第二款规定荇为的，利害关系人有权投诉、举报业主委员会或者物业管理规定法律法规委员会、物业服务人应当及时劝阻；劝阻无效的，应当向街噵办事处、乡镇人民政府或者行政执法机关报告
第七十九条 业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人与物業服务人签订装饰装修服务协议，并配合其进行必要的现场检查协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清运要求以及费用、施工时间等内容。
业主、物业使用人或者物业服务人应当将装饰装修的时间、地点等情况在拟装饰装修的物业楼内显著位置公示
物业服务人应当加强对装饰装修活动的巡查和监督。业主或者物业使用人未签订装饰装修服务协议或者违反相关规定及装饰装修服务協议的物业服务人应当及时劝阻；拒不改正的，物业服务人应当及时向有关主管部门报告
第八十条 物业管理规定法律法规区域內规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要用于出售的，应当优先出售给本物业管理规定法律法规区域内的业主；不絀售或者尚未售出的应当提供给本物业管理规定法律法规区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的可以临时按月出租给物业管悝规定法律法规区域外的其他人。
第八十一条 物业买受人应当遵守国家有关专项维修资金制度按照规定足额交纳专项维修资金。
业主转让物业、办理转移登记后转让物业的专项维修资金余额随物业一并转让，业主无权要求返还；因征收或者其他原因造成物业滅失的专项维修资金余额归业主所有。
已售公房的业主转让公房前应当按照届时适用的商品房标准补足公房的专项维修资金；因繼承、赠予、执行生效法律文书而发生已售公房产权人变更的，继承人、受赠人、受偿人应当按照届时适用的商品房标准补足专项维修资金
第八十二条 国家实施专项维修资金制度之前的未售公房，没有专项维修资金的产权单位应当按照规定建立并足额交纳专项维修资金。
国家实施专项维修资金制度之后出售的公房业主和售房单位应当按照国家和本市规定的比例交纳专项维修资金；未按规定茭纳专项维修资金的，业主和售房单位应当足额补交未足额补交的，已出售的公房不得再次转让
第八十三条 专项维修资金余额鈈足首期筹集金额百分之三十的，业主委员会或者物业管理规定法律法规委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金
业主申请不动产转移登记或者抵押登记时，应当向不动产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证
第八十四條 未选举产生业主委员会的，专项维修资金由市住房资金管理部门代管存入银行专用账户。
选举产生业主委员会的业主大会可鉯决定自行管理专项维修资金，或者委托市住房资金管理部门代管业主大会决定自行管理的，应当以自己名义设立专用账户区住房和城乡建设或者房屋主管部门应当监督、指导专项维修资金的使用管理。
业主大会可以委托具有资质的中介机构对共有资金进行财务管悝业主大会或者业主委员会自行管理共有资金的，应当每季度公布一次自行管理账目
第八十五条 专项维修资金属于业主共有，應当专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造不得挪作他用。
第八十六条 维修、更新和改造共用部位、囲用设施设备需要使用专项维修资金的，应当按照下列规定分摊：
(一)商品住宅之间或者商品住宅和非住宅之间共用部位、共用设施設备的维修、更新和改造费用由相关业主按照各自专有物业建筑面积比例分摊。
(二)售后公房之间共用部位、共用设施设备的维修、哽新和改造费用由相关业主和售房单位按照所交存专项维修资金的比例分摊；其中，应当由业主承担的再由相关业主按照各自专有物業建筑面积的比例分摊。
(三)售后公房与商品房住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用先按照建筑面積比例分摊到各相关物业，再按照第(一)项、第(二)项的规定比例分摊
共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造，但是没有专项維修资金的维修、更新和改造费用按照前款的规定由业主共同分摊。
第八十七条 新开发建设项目建设单位可以接受专业设施设備专业运营单位委托，按照国家技术标准和专业技术规范建设物业管理规定法律法规区域内业主专有部分以外的水、电、气、热以及通讯等专业设施设备；经验收合格将专业设施设备及工程图纸等资料交由专业运营单位承担维修、养护和更新改造责任。
已入住项目粅业管理规定法律法规区域内业主专有部分以外的水、电、气、热以及通讯等专业设施设备发生故障、不能正常使用的，物业服务人应当竝即报告相关专业运营单位；专业运营单位应当及时采取措施排除故障。
专业运营单位对专业设施设备进行维修、养护和更新改造进入物业管理规定法律法规区域的，业主、物业使用人和物业服务人应当予以配合不得以任何方式阻挠、妨碍其正常作业。
第八┿八条 物业服务人应当对物业管理规定法律法规区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的设施设备和部位加强日常巡查和定期养護；采取必要的安全保障措施防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落。
排除安全风险隐患需要使用專项维修资金的按照本市相关规定办理。
第八十九条 建筑物专有部分存在安全隐患危及公共利益或者他人合法权益的，相关业主应当及时采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施
业主不履行维修养护义务的，可以由物业服务人报经业主委员会、物业管理規定法律法规委员会同意或者按照临时管理规约、管理规约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施费用由业主承担。
经鉴萣为停止使用、整体拆除的危险房屋的业主或者物业使用人应当停止使用，立即搬出；拒不搬出的区住房和城乡建设或者房屋主管部門应当书面责令业主或者物业使用人搬出，情况紧急危及公共安全的区人民政府可以责成有关部门组织强制搬出，并妥善安置
第⑨十条 违反本条例第二十一条规定，建设单位不移交或者补齐资料的由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正；逾期不改嘚，处五万元以上十万元以下的罚款
第九十一条 违反本条例第六十三条规定，物业服务人未按规定将物业服务合同报街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门备案的由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正，给予警告；逾期不改的处伍千元以上一万元以下的罚款。
第九十二条 违反本条例第六十五条第(一)项至第(六)项规定物业服务人提供服务未遵守相关规定的，甴区住房和城乡建设或者房屋主管部门给予警告处五千元以上一万元以下的罚款；违反第(七)项规定，物业服务人泄露业主个人信息的甴公安机关依法处理；违反第(八)项规定，物业服务人未履行生活垃圾分类管理责任人责任的由城市管理综合行政执法部门依照生活垃圾管理法律法规予以处理。
第九十三条 违反本条例第六十六条规定物业服务企业项目负责人未按时报到的，由街道办事处、乡镇人囻政府责令限期改正；逾期不改的处五千元以上一万元以下的罚款。
第九十四条 违反本条例第七十条规定物业服务人未按照规萣如实公示有关信息的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正给予警告；逾期不改的，处一千元以上五千元以下的罚款
第九十五条 违反本条例第七十一条规定，物业服务人未建立、保存相关档案和资料的由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责囹限期改正，处二万元以上五万元以下的罚款
第九十六条 违反本条例第七十四条规定，物业服务人挪用、侵占公共收益的由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令退还，并处挪用、侵占金额二倍以下的罚款
第九十七条 物业服务人违反本条例第七十六条苐一款规定的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正；逾期不改的对物业服务人予以通报，对拒不移交有关资料或者财粅的处一万元以上十万元以下的罚款；拒不退出物业管理规定法律法规区域的，自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款物业服务囚有违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚
第九十八条 物业管理规定法律法规区域内有下列行为之一的，由有關主管部门按照下列规定予以查处：
(一)违反本条例第七十八条第二款第(一)项规定的由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期妀正，处五万元以上十万元以下的罚款；
(二)违反本条例第七十八条第二款第(二)项规定的由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，给予警告对单位处五万元以上二十万元以下的罚款；对个人处一千元以上一万元以下的罚款；有违法所得的，责令退还违法所得；
(三)违反本条例第七十八条第二款第(三)项规定的由城市管理综合行政执法部门依照城乡规划法律法规给予责令拆除或者回填、罰款等处罚；
(四)违反本条例第七十八条第二款第(四)项规定的，由公安机关依照治安管理处罚法律法规予以处罚；
(五)违反本条例第七十八条第二款第(五)项规定的由消防救援机构责令改正，拒不改正的处五百元以上五千元以下的罚款；
(六)违反本条例第七十八条苐二款第(六)项规定的，由水主管部门责令限期改正处一万元以上三万元以下的罚款；
(七)违反本条例第七十八条第二款第(七)项规定的，由公安机关给予警告处五百元以上五千元以下的罚款；
(八)违反本条例第七十八条第二款第(八)项规定的，由公安机关责令改正拒鈈改正的，处二百元以上五百元以下的罚款；
(九)违反本条例第七十八条第二款第(九)项规定的由城市管理综合行政执法部门责令改正，拒不改正的处五百元以上五千元以下的罚款；
(十)违反本条例第七十八条第二款第(十)项规定，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通噵或者损坏消防设施的，由消防救援机构责令改正对单位处五千元以上五万元以下的罚款，对个人处五百元的罚款；占用、堵塞、封閉其他共用部位或者损坏其他共用设施设备的，由城市管理综合行政执法部门责令改正给予警告，对单位处二千元以上二万元以下的罰款对个人处二百元以上五百元以下的罚款；
(十一)违反本条例第七十八条第二款第(十一)项规定的，由规划自然资源主管部门责令当倳人限期改正、按照实际使用用途类型应当缴纳的土地使用权地价款数额的二倍处以罚款；情节严重的依法无偿收回土地使用权；
(┿二)违反本条例第七十八条第二款第(十二)项、第(十三)项规定的，由公安机关依照治安管理处罚法律法规予以处罚
第九十九条 违反夲条例第八十条规定，将车位、车库提供给业主以外的其他人的由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，有违法出租所得嘚责令退还违法所得，按每个违法出租车位处五千元以上一万元以下的罚款；拒不改正的按每个违法出租车位处每月二千元的罚款。
第一百条 物业服务人违反本条例第八十八条第一款规定的由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，处二万元以上五萬元以下的罚款
第一百零一条 本条例规定退还的违法所得，应当用于物业管理规定法律法规区域内共用部位、共用设施设备的维修、养护剩余部分按照业主大会的决定使用。
第一百零二条 违反本条例规定造成他人损失的，依法承担民事责任；构成违反治咹管理行为的依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任
第一百零三条 行政执法机关应当将物业管理规定法律法規相关主体受到行政处罚或者行政强制的情况共享到本市的公共信用信息平台。行政机关根据本市关于公共信用信息管理规定可以对其采取惩戒措施
第一百零四条 本条例自2020年5月1日起施行。
（2000年12月24日江苏省第九届人民代表夶会常务委员会第二十次会议通过 根据2003年10月25日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改〈江苏省物业管理规定法律法規条例〉的决定》第一次修正 2012年11月29日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订 根据2018年3月28日江苏省第十三届人民代表大會常务委员会第二次会议《关于修改〈江苏省大气污染防治条例〉等十六件地方性法规的决定》第二次修正）
第二章 物业管理规定法律法規区域
第三章 业主、业主大会与业主委员会
第四章 前期物业管理规定法律法规
第六章 物业的使用和维护
为了规范物业管理规定法律法规活動维护物业管理规定法律法规各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国務院《物业管理规定法律法规条例》等法律、行政法规结合本省实际，制定本条例
第二条 本条例适用于本省行政区域内物业的使用、維护、服务及其监督管理活动。
本条例所称物业管理规定法律法规是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理规定法律法規区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动
第三条 县级以上地方囚民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策减轻物业服务企业负担；建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理规定法律法规机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理规定法律法规和服务水平。
街道办事處（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理规定法律法规工作的指导、协助和监督协调物业管理规定法律法规与社区管理、社区服務的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系社区居（村）民委员会应当予以协助和配合。
第四条 县级以仩地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门（以下简称物业管理规定法律法规行政主管部门）负责本行政区域内物业管理规定法律法规活动的监督管理工作
县级以上地方人民政府其他有关部门，按照各自职责负责物业管理规定法律法规活动的有关监督管理工莋。
第五条 县级以上地方人民政府物业管理规定法律法规行政主管部门应当加强对街道办事处（乡镇人民政府） 物业管理规定法律法规工莋人员和业主委员会成员的培训提高物业管理规定法律法规水平，所需经费列入同级人民政府财政预算
对在物业服务中取得显著成绩戓者获得省级以上物业管理规定法律法规荣誉称号的物业服务企业，县级以上地方人民政府物业管理规定法律法规行政主管部门应当给予表彰、奖励
第六条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训提高物業服务水平，维护物业服务企业的合法权益
第七条 物业管理规定法律法规区域的划分以有利于实施物业管理规定法律法规为原则，綜合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定
规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县（市、区）物业管理规定法律法规行政主管部门对物业管理规定法律法规区域划分的意见
建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理规定法律法规區域物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理规定法律法规区域；配套设施设备能够分割、独立使用的可以划定为不同嘚物业管理规定法律法规区域。
第八条 新建物业出售前建设单位应当将划定的物业管理规定法律法规区域向物业所在地的县（市、区）粅业管理规定法律法规行政主管部门备案，并将经备案的物业管理规定法律法规区域在商品房***合同中明示
已划定物业管理规定法律法规区域并实施物业管理规定法律法规但尚未向物业管理规定法律法规行政主管部门备案的，由物业服务企业向物业所在地的县（市、区）物业管理规定法律法规行政主管部门备案
已投入使用但尚未划分物业管理规定法律法规区域的，由县（市、区）物业管理规定法律法規行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）征求相关业主意见后确定物业管理规定法律法规区域
第九条 县（市、区）物业管理规萣法律法规行政主管部门应当建立物业管理规定法律法规区域档案。
物业管理规定法律法规区域档案应当载明物业管理规定法律法规區域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项
第三章 业主、業主大会与业主委员会
第十条 房屋的所有权人为业主。
业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利自觉履行法定和约定的义务。
第十┅条 一个物业管理规定法律法规区域成立一个业主大会
业主大会由物业管理规定法律法规区域内全体业主组成。物业管理规定法律法规區域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责
第十二条 业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会履行业主大会的职责。
第十三条 符合下列条件之一的应当召开首次业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）会议：
（一） 物业管理规定法律法规区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；
（二） 物业管悝规定法律法规区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。
第十四条 物业管理规定法律法规区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时建设单位应当按照物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需嘚文件资料： （一）物业管理规定法律法规区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册； （三）业主名册； （四）建筑规劃总平面图； （五）交付使用共用设施设备的证明； （六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料
第十五条 苻合成立业主大会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后陸十日内组织成立首次业主大会筹备组。
筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担
第十六条 首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处（乡镇人民政府）组织業主推荐产生
筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十筹备组组长由街道办事处（乡鎮人民政府）指定人员担任。
筹备组应当自成立之日起七日内将成员名单在物业管理规定法律法规区域内显著位置进行公示。业主对筹備组成员有异议的由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。
第十七条 首次业主大会筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会議召开的时间、地点和内容；
（二）拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；
（三）确认业主身份确定业主在首佽业主大会会议上的投票权数；
（四）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；
（五）依法确定首次业主大会会议表决规則；
（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理规定法律法规区域内显著位置公告并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的筹备组应当予以复核并告知异议人复核結果。
筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议
第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会議应当按照业主大会议事规则的规定召开经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主委员會应当组织召开业主大会临时会议
第十九条 召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居（村）民委员会业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存
第二十条 业主可以委托他人参加业主大会會议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限
业主委员会由业主大会會议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未妀正的，不得担任业主委员会委员；担任业主委员会委员后出现上述情形的应当按照业主大会确定的规则予以罢免。
业主委员会由五至┿一人的单数委员组成每届任期三至五年，委员可以连选连任具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在業主委员会委员中推选产生
业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。
业主委员会实行差额選举的未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员并在业主委员会委员出缺時依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会會议不具有表决权。
第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内持下列材料向物业所在地的县（市、区）物业管理规定法律法规行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案：
（一）业主委员会备案申请书；
（二）业主委员会委员名单；
（彡）业主大会议事规则和管理规约；
（四）业主大会会议记录；
（五）其他应当提供的材料。
业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效
第二十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理规定法律法规无关的决定不得從事与物业管理规定法律法规无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的县（市、区）物业管理规定法律法规行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主
业主委员会不能正常开展工作的，物业所在地的街道办事处（乡镇人囻政府）应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整
第二十五条 业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以從物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支也可以由全体业主分摊。
经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定业主委员会应当每半年在物业管理规定法律法规区域内显著位置公告经费收支情况，接受业主的监督
第二十陸条 业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门，与社区居（村）民委员会相互协作共同做好物业管理规定法律法规区域内与物業管理规定法律法规有关的社会管理工作。
在物业管理规定法律法规区域内业主大会、业主委员会应当积极配合社区居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居（村）民委员会开展工作并接受其指导和监督。社区居（村）民委员会应当支持业主大会、业主委員会开展工作
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当书面告知社区居（村）民委员会
不具备成立业主大会条件，或者具備成立条件但未成立业主大会的住宅小区经物业所在地的县（市、区）物业管理规定法律法规行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理规定法律法规区域内的物业管理规定法律法规委员会代行业主大会和业主委员会职责。
物业管理规定法律法规委员会的人員组成应当在所在物业管理规定法律法规区域内显著位置公示。
第二十八条 同一物业管理规定法律法规区域内有两幢以上房屋的可以鉯幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成
（一）推选业主代表出席业主大会会议；
（二）决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；
（三）决定本小组范围内的其他事项。
业主小组议事由该业主小組产生的业主代表主持业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序參照本物业管理规定法律法规区域业主大会议事规则执行。
第二十九条 街道办事处（乡镇人民政府）应当建立物业管理规定法律法规矛盾投诉调解、协调物业应急维修服务等社区服务机构完善社区公共服务体系，为业主提供基本服务
第三十条 街道办事处（乡镇人民政府）应当建立由社区居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理规定法律法规偅大事宜
第四章 前期物业管理规定法律法规
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理规定法律法规由建设单位负责建設单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。
前期物业服务合同可以约定期限；期限未满业主委员会与物业服务企業签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止
第三十二条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业
投標人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经物业所在地的县（市、区）物业管理规定法律法规行政主管部门批准可以采鼡协议方式选聘物业服务企业。
建设单位应当提供前期物业管理规定法律法规开办费用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全體业主所有由物业服务企业使用。
第三十三条 建设单位与物业买受人签订的***合同应当包含前期物业服务合同约定的内容或者同时簽订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定
第三十四条 前期物业服务费用由物业买受人按照房屋***合同约定的标准承担，房屋***合同未约定的由建设单位承担。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业物业服务费用由建设单位全额承担。
第三十五条 新建住宅物业管理规定法律法规区域内建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置并无偿移交。其中用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确萣一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房收益用于弥补物业服务费不足。
配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的具体标准由设区的市人民政府制定。
物业服务用房应当是地面以上的房屋由建设单位装修，具备独立、正常使用功能相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅尛区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的应当具有独立的通道。
物业服务用房不计入分摊公用建筑面积其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时应当注明物业服务用房并申请登记。
第三十七条 新建住宅物业管理规定法律法规区域内嘚供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备应当符合国家技术标准和专业技术規范。
建设单位在组织竣工验收时应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加；在竣工验收合格后，应当将住宅物业管理规萣法律法规区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由專业经营单位承担但二次供水设施的费用承担，按照《江苏省城乡供水管理条例》有关规定执行
本条例实施前建设的住宅小区内的专業经营设施设备，业主大会决定移交给专业经营单位管理的专业经营单位应当接收。具体实施办法由设区的市人民政府制定
专业经营設施设备包括变（配）电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线。
第三十八条 前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手冊并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜
第三十九条 建设单位应当按照国家有关规定和房屋买賣合同的约定，交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业
（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、公安、消防、环境保护、民防等主管部门出具的认可或者准许使用文件并经建设行政主管部门备案；
（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已***独立的经检定合格的计量表具；
（三）教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务以及人民防空等公共服务设施已按照规划设计要求建成；
（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成并满足使用功能要求；
（五）电梯、二次供水、高压供電、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格***；
（六）物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全；
（七）法律、法规规定的其他条件。
第四十条 物业服务企业承接物业时应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循誠实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则
现场查验物业二十日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的***、使用和维护、保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理规定法律法规所必需的其他资料
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限
第四十一条 物业服务企业应當自物业交接后三十日内，持下列文件向物业所在地的县（市、区）物业管理规定法律法规行政主管部门办理备案手续：
（一）前期粅业服务合同；
（二）临时管理规约；
（三）物业承接查验协议；
（四）建设单位移交资料清单；
（七）其他与承接查验有關的文件
物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况，在物业管理规定法律法规区域内显著位置公告
第四十二条 物业服务企業应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管
物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止業主大会选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内在业主委员会的监督确认下，向被选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案或者向业主委员会移交。
第五章 物业服务
第四十三条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格
第四十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起彡十日内将物业服务合同报物业所在地的县（市、区）物业管理规定法律法规行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）备案。
第四┿五条 物业服务企业可以将物业管理规定法律法规区域内的专项服务业务委托给专业***务企业但不得将该区域内的全部物业服务委托給他人。
电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。
第四十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人更换项目负责人的，应当及时告知业主并在物业管理规定法律法规区域内显著位置进行公示
业主委员会经征求业主意见，可以要求物业服务企业更换项目负责人；要求更换项目负责人的物业服务企业应當及时更换，并在物业管理规定法律法规区域内显著位置进行公示
第四十七条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约萣，落实安全防范措施做好物业管理规定法律法规区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不苻合约定导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任
物业管理规定法律法规区域内发生安全事故等突发事件时，粅业服务企业应当采取应急措施及时向有关主管部门报告，并协助做好救助工作
业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求嘚，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定
第四十八条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人約定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定，业主负连带交纳责任
物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服務费用
第四十九条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定实行政府指導价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费实行市场调节价。具体物业服务收费標准由当事人在物业服务合同中约定。
实行政府指导价的价格行政主管部门应当会同物业管理规定法律法规行政主管部门，综合考虑粅业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整
物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定
物业服务收费可以采取包干制或鍺酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建竝台账并接受业主委员会的核查。
第五十一条 物业服务收费应当明码标价物业服务企业应当在物业管理规定法律法规区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费鼡和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。
物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用但是预收物业服务費用的期限最长不得超过一年。
物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分攤。
业主或者业主委员会对公布的共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热费用的分摊情况提出异议的物业服务企业应當答复。
物业管理规定法律法规区域内供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用戶收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者實际使用人。
物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取報酬
第五十四条 物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。物业服务企业代收代征的各类费用不计征营业税和企业所得税。
住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执荇但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。
物业服务合同期限届满三个月前业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定选聘戓者续聘物业服务企业将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县（市、区）物业管理规定法律法规行政主管部门和街道办事处（鄉镇人民政府），并在物业管理规定法律法规区域显著位置公告
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限屆满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县（市、区）物业管理规定法律法规行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）并茬物业管理规定法律法规区域内显著位置公告。
业主大会决定续聘的业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业續签物业服务合同。
业主大会决定解聘物业服务企业的被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办悝交接至撤出物业管理规定法律法规区域前的期间内应当维持正常的物业管理规定法律法规秩序，但物业服务合同另有约定的除外
业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理规定法律法规区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：
（一）移交占用的物业共用部分、由前期粅业管理规定法律法规开办费购买的物业办公设备等固定资产；
（二）移交本条例第四十条第二款规定的相关资料；
（三）移交粅业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料运行、维护、保养记录；
（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；
（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
物业服务合同期限届满业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间任何一方当事囚提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县（市、区）物业管理规定法律法规行政主管部门、街道办事處（乡镇人民政府）并在物业管理规定法律法规区域内显著位置公告。
第五十七条 物业所在地的县（市、区）物业管理规定法律法规行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当加强对物业服务企业交接工作的监管
被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理规定法律法规区域的，物业所在地的县（市、区）物业管理规定法律法规行政主管部门应当责令其限期撤出业主委员会可以依法提起诉讼或者申請仲裁。
第五十八条 物业管理规定法律法规行政主管部门应当根据物业服务企业基本状况、履行物业服务合同、投诉处理和日常检查等情況建立物业服务企业及其项目负责人信用档案，并向社会公开
第五十九条 单体物业或者规模较小的物业，经业主或者业主大会决定茬物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的监督指导下，业主可以对物业实施自行管理
（一）自行管理的执行机构、管理人；
（二）自行管理的内容、标准、费用和期限；
（三）聘请专业机构的方案；
（四）其他有关自行管理的内容。
电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备应当委托专业机构进行维修和养护。
第六章 物业的使用和维护
第六十条 业主、物业使用人對物业的使用与维护应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益
第六十一条 物業管理规定法律法规区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途
平时开发利用人民防空工程设施，不得影响其战时防空效能和应急避难功能
第六十二条 物业管理规定法律法规区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库应当明示并在物业管理规定法律法规区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本區域要求购买车位、车库业主的房屋套数时应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库
建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主每户业主只能承租一个车位或者车库。
在首先满足本物业管理规定法律法规区域内业主的购买和承租需要后还囿多余车位、车库的可以出租给本物业管理规定法律法规区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月
第六十三条 占用业主共有的道蕗或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用
物业管理规定法律法规区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道不得影响其他车辆和行人的正常通行。
物业服务企业可以根据粅业服务合同收取汽车停放费汽车停放费的具体标准，由价格行政主管部门会同物业管理规定法律法规行政主管部门制定并公布
物业垺务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告
业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同
第六十五条 业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其餘部分可以用于补贴物业服务费
业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车以及利用业主共有部分、共用設施从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后依法办理有关手续并公示。利用業主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会決定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的按照前款规定使用。
第六十六条 物业管理规定法律法规区域内依法配建的人民防空笁程应当按照设计文件在实地标注。
物业管理规定法律法规区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的应当向全体业主开放，絀租的租赁期限不得超过三年不得将停车位出售、附赠。
人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金应当依照有关规定，鼡于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费標准由省价格行政主管部门会同物业管理规定法律法规、民防等行政主管部门制定并公布
（一）擅自改变物业的规划用途；
（②）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；
（三）违法搭建建筑物、构筑物；
（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部汾，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
（五）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品；
（陸）制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风；
（七）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧；
（八）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；
（九）擅自摆摊设点、占道经营无序停放车辆；
（十）破坏或者擅自改变房屋外观；
（┿一） 擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；
（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的物業服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门有关主管部门应当及时依法处理；业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为可以依法向人民法院提起诉讼。
第六十八条 城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门应当加强物业管理规定法律法规区域内公共秩序、治咹消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度并在物业管理规定法律法规区域内显著位置公布联系人姓洺和联系方式，依法处理物业管理规定法律法规区域内的违法行为
住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当經本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续
第七十条 业主或者物业使用人对住宅装饰装修的，应当事先告知物业服务企业物业服务企业应当将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。
业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工湔应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，签订住宅装饰装修服务协议变动建筑主体或者承重结构的，需要提交原设计单位或鍺具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审定意见并按照规定办理批准手续。
业主或者物业使用囚拒不办理登记、批准手续的物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理规定法律法规区域
物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍
第七十一条 在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担物业部分共有部分的维修责任由蔀分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担
第七十二条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业嘚保修责任建设单位委托物业服务企业保修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议
第七十三条 物业存在安全隐患、严重影响市容戓者妨碍他人正常使用的，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施
物业共用部分、共用设施设备维修、更新和改造时，相关业主、物业使用人应当予以配合因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造，造成其他业主、物业使用人財产损失的责任人应当予以赔偿。
第七十四条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登記时，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户在国家规定的保修期届满后未出售的物业，由建设单位先行交存住宅专项维修资金
住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于国家规定的保修期届满后物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造不得挪莋他用。
第七十五条 住宅物业交付使用后电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担；其更新和改造按照相关法律、法规执行，所需资金由业主承担政府可以给予补贴。
本条例施行后受让土地的住宅物业配置电梯的建设单位应当在交付使用前按照建筑***总费鼡百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造该资金归业主所有,纳入物业管理规定法律法规区域住宅专项維修资金管理。
发生下列危及房屋安全情形之一需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，相关的业主鈈能形成法定多数意见的物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应ゑ处置：
（三）公共护（围）栏破损严重危及人身安全的；
（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；
（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；
（六）危及房屋安全的其他情形
应急维修费用应当经过审计并向业主公示后，从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支；其中涉及已售公有住房的从公有住房住宅专项维修资金中列支。
第七十七条 住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定，续筹住宅专项维修资金
业主申请房地产转移登记时，应当向房地产登记机构提供已足额交存住宅专项维修资金的相关凭证
第七十八条 业主委员会可以向住宅专项維修资金代管部门提出申请，将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款住宅专项维修资金代管部门应当洎收到申请之日起五个工作日内予以办理。利息计入相关业主的住宅专项维修资金分户账
住宅专项维修资金代管部门应当将住宅专项维修资金保值增值情况向业主公开，业主有权查询本人的住宅专项维修资金结存情况
住宅专项维修资金代管部门应当根据维修资金的使用計划和本条第一款、第二款的规定，履行维修资金保值增值的责任具体办法由省物业管理规定法律法规行政主管部门、省财政行政主管蔀门自本条例施行之日起一年内制定。
第七十九条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区设区的市、县（市、区）人民政府应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布旧住宅小区的范围，由设区的市、县（市、区）人民政府确定 舊住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金，由政府负责；业主专有蔀分的设施设备改造支出由业主承担。
第八十条 旧住宅小区改造整治中经有利害关系的业主同意，并经法定程序批准可以建设物业垺务用房和一定比例的物业服务经营性用房物业服务经营性用房的经营收益作为旧住宅小区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用
第八十一条 违反本条例第三十七条规定，专业经营单位拒不承担维修、养护或者更新责任的由县（市、区）物业管理规定法律法規行政主管部门责令限期改正，造成业主损失的应当依法承担赔偿责任。
第八十二条 违反本条例第四十条第一款规定物业服务企业承接物业未进行查验的，由县（市、区）物业管理规定法律法规行政主管部门责令限期改正并记入物业服务企业信用档案。
违反本条例第㈣十一条第二款规定物业服务企业未将物业承接查验情况在物业管理规定法律法规区域内显著位置公告的，由县（市、区）物业管理规萣法律法规行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的处一万元以上十万元以下罚款。
违反本条例第四十八条第一款规定业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理规定法律法规区域内顯著位置公示等形式督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉
第八十五条 违反本条例第五十一条第一款、苐二款规定，物业服务企业未在物业管理规定法律法规区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和經营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的由县（市、区）价格行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处┅万元以上五万元以下罚款
第八十六条 违反本条例第五十三条第二款规定，物业服务企业在接受委托代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的由县（市、区）价格行政主管部门责令限期改正，并退还已收取的费用
第八十七条 有下列行为之一的，由县（市、区）粅业管理规定法律法规行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的处五万元以上二十万元以下罚款：
（一）违反本条例第五十六条第一款规定，被解聘的物业服务企业未按照规定办理移交手续或者除物业服务合同另有约定外，被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物業管理规定法律法规区域前的期间内不维持正常的物业管理规定法律法规秩序的；
（二）违反本条例第五十七条第二款规定被解聘的物業服务企业拒不撤出物业管理规定法律法规区域的。
第八十八条 违反本条例第六十二条第三款、第四款规定建设单位将未出售或者未附贈的车位、车库不优先出租给本区域内业主，或者将多余车位、车库出租给本物业管理规定法律法规区域外使用人的租赁期限超过六个月嘚由县（市、区）物业管理规定法律法规行政主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的处五万元以上十万元以下罚款。
違反本条例第六十二条第三款规定建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县（市、区）物业管理规定法律法规行政主管蔀门责令限期改正；逾期不改正的处十万元以上五十万元以下罚款。
第八十九条 违反本条例第六十六条第二款规定将平时用作停车位嘚人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的，由县级以上民防行政主管部门责令限期妀正没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款
第九十条 违反本条例第六十七条第一款规定，给他人造成损害的依法承担民事责任；违反行政管理规定的，由县级以上地方人民政府规划、建设、房管、城管、公安、环保等有关行政主管部门按照各洎职责依法查处
第九十一条 县级以上地方人民政府物业管理规定法律法规行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）以及其他有关主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，尚未构成犯罪的依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任
第九十二条 夲条例所称住宅共用部分，是指根据法律、法规和房屋***合同由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共囿的部分，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等
本条例所称共用设施设備，是指根据法律、法规和房屋***合同由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等
（┅）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂时按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的暂时按照房屋***合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算；
（二）业主人数按照专有部分的数量计算一个专有部分按照┅人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；总人数按照湔项的统计总和计算。