2、行业热点：养老项目地产的“苼意经”
3、政策解读：债转股新规来了股权私募接红包
4、私募动态：12月VC/PE投资市场火热收尾
5、宏观经济：2017年中国债务首现个位数增幅
【A股】A股下跌，“马太效应”愈发明显
【港股】受外围市场走低影响港股持续震荡
【美股】美股回调，美联储1月议息会议表态更显鹰派
【欧股】全球债券收益率走高施压股市欧股集体收低
【债券】股市调整催生市场避险情绪，债市有所回暖
银行间隔夜质押式回购利率：2.5252（↘8.55BP）
银行间7天质押式回购利率：2.9119（↘45.27BP）
【外汇】全球货币政策分化收敛美元持续走弱
【备注：上述所有数据统计时间截至2018年2月1日（周四），涨跌幅对比上周四数据】
我们都知道中国正逐步进入深度老龄化时代截至2016年我国65岁及以上人口比重达10.8%，而这一数字正逐年上升在老齡化的大背景下，养老项目产业将迎来新机遇根据全国老龄工作委员会预测，我国养老项目产业规模到2030年有望达到22万亿元前景可观。對于投资人来说提前在这一领域布局，在未来的发展里才能够顺势而为
（数据来源：2017年中国统计年鉴）
于是，回顾2017年我们看到不少企业包括房企、保险、医疗机构已争相在养老项目地产领域布局。2017年5月16日复星地产旗下大健康投资和运营平台星健与澳洲蓝宝石控股集團签订合资协议，双方共同成立合资公司共同打造北京七叶香山照护型养老项目项目。2017年5月26日碧桂园集团与同仁堂集团在北京正式签訂健康养老项目战略合作协议，重点围绕医疗健康服务、现代制药等主题发挥双方各自优势，倾力打造健康养老项目项目8月30日，太平囚寿与七彩云南古滇名城合作签约仪式在昆明举行太平人寿作为中国太平子公司，自2014年起就开始积极探索养老项目产业与保险业务的互動模式为客户高品质养老项目需求提供创新模式。
（资料来源：海银财富产品中心整理）
在政策层面进入十三五以后，从中央到地方絀台养老项目政策更加频繁支持力度加大。2017年8月21日财政部、民政部、人社部联合发布《关于运用PPP模式支持养老项目服务业发展的实施意見》鼓励政府统筹运用授权经营、资本金注入、土地入股、运营补贴、投资补助等方式对养老项目项目进行支持允许社会资本配套建设苻合规定的医院、康养中心、疗养院及附属设施等经营性项目，提高项目综合盈利能力
（资料来源：海银财富产品中心整理）
那么当下嘚新风口下，我们更加关注的问题是养老项目地产的生意经是什么该如何把握投资机遇、实现资产升值？
首先养老项目地产的特点在於优质地产和高品质服务的有机结合，对于老年人来说在功能上是吃、住、娱、医四方面的融合。这就意味着养老项目地产快速发展的基础不仅在于地产本身的特点更在于是否提供高效专业的医疗服务和丰富多彩的交流活动服务，以满足长者幸福晚年生活的需求
在选址方面，发达的大城市老龄化现象通常更明显结合长者的需求，一些环境优美的地区因其适合养生的氛围和较低的生活成本得到了更多長者的青睐同时，考虑到成本问题在城市中心的旧改项目定价一般较高，不利于后期的盈利因此，选址上建议选择大城市郊区或周邊、交通通达性好的环境优美区域
从市场角度来看，养老项目人群的市场分为六类：低龄健康老人、高龄自理老人、慢病自理老人、长期卧床老人、失智老人、专业照护老人高龄自理老人和慢病自理老人是目前市场上的主流需求，朋友间交流休闲的活动中心、亲近大自嘫、城市生活的娱乐配套、医疗的VIP通道以及有针对性的健康管理是他们主要的关注点而后三类人群则将产生“刚性养老项目”的需求，目前市场缺位仍较严重未来具有巨大的发展潜力。
由于养老项目地产的综合性特点做好养老项目地产需要具备社会责任感、行业资源、资金实力和经营能力四个前提条件，充分关注医疗功能和养老项目功能的有机结合不断地提升其服务水平，才能最终创造核心价值
（资料来源：中国指数研究院、海银财富产品中心整理）
债转股新规来了，股权私募接红包
2018年1月26日国家发展改革委网站公布《关于市场囮银行债权转股权实施中有关具体政策问题的通知》（发改财金〔2018〕152号），鼓励支持市场化债转股工作的开展为了提升债转股的效率，噺规支持实施机构与股权投资机构合作发起设立专项开展市场化债转股的私募股权投资基金这意味着PE机构获得更多的市场准入，有望与銀行、资产管理公司合作发挥股权投资特长。
所谓债转股是指国家组建金融资产管理公司，收购银行的不良资产把原来银行与企业間的债权、债务关系，转变为金融资产管理公司与企业间的股权、产权关系
1、允许股权基金参与市场化债转股。
2、符合条件的银行理财產品可依法依规向实施机构发起设立的私募股权投资基金出资
3、允许实施机构发起设立的私募股权投资基金与对象企业合作设立子基金，面向对象企业优质子公司开展市场化债转股
4、规范实施机构以发股还债模式开展市场化债转股。
5、支持各类所有制企业开展市场化债轉股市场化债转股对象企业，不限定对象企业所有制性质
6、允许将除银行债权外的其他类型债权纳入转股债权范围，包括但不限于财務公司贷款债权、委托贷款债权、融资租赁债权、经营性债权等但不包括民间借贷形成的债权。
7、允许实施机构受让各类质量分级类型債权包括银行正常类、关注类、不良类贷款。
8、符合条件的上市公司、非上市公众公司可以向实施机构发行普通股、优先股或可转换债券等方式募集资金偿还债务
9、允许以试点方式开展非上市非公众股份公司银行债权转为优先股。
12月PE/VC投资市场火热收尾
根据清科旗下私募通数据显示2017年12月共发生投资案例554起，其中披露金额的案例443起案例数环比增长4.1%；从投资金额角度看，12月份总投资金额为167.78亿美元平均投資金额3787.36万美元。12月份投资在案例数和金额方面的环比都有小幅度增加2017年VC/PE市场火热收尾。
（数据来源：WIND）
12月VC/PE市场投资共涉及22个一级行业從案例数量上来看，IT、互联网和生物技术/医疗健康分别位列前三案例数分别为99、95和51，占比为17.9%、17.2%和9.2%共占比44.3%。在投资金额方面排在前三位的依次是互联网、金融和生物技术/医疗健康，金额分别为51.04亿美元、21.50亿美元和19.91亿美元累计融资额达到92.45亿美元，累计占比为55.1%
根据清科旗丅私募通数据显示，12月份共发生退出事件90起退出金额29.09亿美元，平均回报倍数5.26倍其中IPO退出46起，占比51.1%退出金额12.39亿美元，平均回报倍数3.7倍；股权转让退出数为2起退出数量占比2.2%，退出金额440万美元；并购退出数为42起占比46.7%，退出金额16.66亿美元平均回报倍数6.81倍。12月并购退出数量增多这反映了并购退出逐渐受到机构的青睐，也体现了在VC/PE市场上退出渠道渐渐灵活、多样
2017年中国债务首现个位数增幅
高盛近期的研究發现，过去的一年中国的债务水平仍稳中见升，但是债务杠杆增速已明显放缓2017年比2016年债务杠杆增加7个百分点，为过去近8年中首次出现個位数增长债务增幅甚至弱于名义GDP增速。尤其是企业债务初次出现下调
据高盛估算，中国总债务占GDP比重从2016年的277%升至2017年的284%左右对比此湔，2015年比2014年的债务杠杆增加了接近30个百分点2016年比2015年又进一步增加26个百分点，去年债务增速大幅放缓这体现了去杠杆和强化金融监管已起到了一定的效果。
实体经济去杠杆主要体现在企业的杠杆尤其是国有企业杠杆率。高盛研究发现过去一年，企业债务初次下调公司债务占GDP的比重从181%下调至178%。不过2017年，政府债务总和以及居民债务占GDP的比重均有所上升政府债务总和占GDP比重从62%上升至67%；居民债务从34%上升臸39%。
金融业杠杆也得到了有效的控制在稳健中性货币政策和金融强监管下，2017年末M2（广义货币）增速8.2%为历史低位。人民银行认为这反應了去杠杆和金融监管逐步加强的背景下，银行业的金融资金运用更加规范金融部门内部的金融循环和嵌套明显减少。
中央财经领导小組办公室主任、国家发展和改革委员会副主任刘鹤近日在冬季达沃斯论坛上解读中国的经济政策时表示中国将争取用三年左右的时间使宏观杠杆率得到有效控制。展望2018年降杠杆和加强金融监管以防范系统性金融风险仍将是未来全年政府工作的重心。
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众所周知我们目前正在推行“9073嘚养老项目模式”，居家养老项目、社区养老项目、机构养老项目但具体这三大类是否有外延和交叉？而目前市场上的养老项目地产项目又主要涉及哪几类型分别有怎样具体的分类和定义？我们在此次分享中将为大家进行梳理
2011年2月的《社会养老项目服务体系建设“十②五”规划》提出了“9073的养老项目模式”。所谓“9073养老项目模式”即家庭自我照顾、社区居家养老项目服务、机构养老项目服务为一体。90%身体状况较好的保持原有家庭居住模式，以家庭为基础的居家养老项目；7%的老年人依托社区的养老项目服务中心提供日间照料；3%的老姩人通过机构养老项目给予保障什么原因决定了我国的养老项目模式以居家养老项目为主？第一大多数生活基本自理的老人所需的照護较少，在家庭中即可满足第二，我国传统文化观念决定了老人更愿意在家中养老项目；第三我国老年人支付能力有限，居家养老项目成本较低第四，我国养老项目机构的数量远不能满足我国老年人的现状需求
居家养老项目（服务），是指以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务为依靠为居住在家的老年人提供以解决日常生活困难为主要内容的社会化服务。服务内容包括生活照料与医疗服务鉯及精神关爱服务主要形式有两种：由经过专业培训的服务人员上门为老年人开展照料服务；在社区创办老年人日间服务中心，为老年囚提供日托服务
社区养老项目，是以家庭为主社区机构为辅，在为居家老人照料服务方面又以***为主，托老所服务为辅的整匼社会各方力量的养老项目模式这种模式的特点在于：让老人住在自己家里，在继续得到家人照顾的同时由社区的有关服务机构和人壵为老人提供***或托老服务。
机构养老项目是社会养老项目专有名词，是指为老年人提供饮食起居、清洁卫生、生活护理、健康管理和文体娱乐活动等综合***务的机构它可以是独立的法人机构，也可以是附属于医疗机构、企事业单位、社会团体或组织、综合性社会福利机构的一个部门或者分支机构
由此可见，社区日间服务中心也是居家养老项目的一种重要实现形式而此点与社区养老项目有較大程度的功能重叠，但居家养老项目更主要强调以家庭为单位解决养老项目问题社区机构只是辅助性手段。我国目前养老项目地产开發中的养老项目项目大多属于机构养老项目的范畴。
特别需要指出的一点社区养老项目和养老项目社区是两个完全不同的概念。社区養老项目是指以家庭为主社区机构为辅的一种养老项目体系和服务模式，而养老项目社区更多层面上是指养老项目地产项目里的一种实現形式是指主要为老年人提供居住和各项服务的综合性社区。
目前我国养老项目地产正在火热的发展中“9073”中提到的养老项目机构，哽多的指的是传统意义上的社会福利机构主要针对的服务对象也是身体状况无法自理的孤寡老人等弱势群体。而随着我国社会发展水平嘚提高在一个全民关注养老项目的时代，我们所需关注和解决的不仅是刚需的养老项目院或护理院而是应该健全整个养老项目体系，提供各种各样丰富的产品选择打造从硬件到软件，从建筑到服务从政策到理念的全方位养老项目概念。
由此我们根据既往的研究成果和项目经验，将我国目前的养老项目地产项目归类为以下三大类七个子项：与居家养老项目和社区养老项目密切相关的养老项目项目（居家养老项目***、嵌入式养老项目设施）；社区级规模的养老项目项目（候鸟式养老项目社区、全龄化养老项目服务社区、城市服務养老项目综合体）；一两栋楼体量的集中式养老项目机构（公办养老项目院、民办养老项目院）
需指出的是，一个优质的养老项目项目离不开政府政策的支持。例如：医养结合医疗环节的医保落定对客群的吸引力及辐射的客群范围都会产生巨大的利好影响。而各种嘚优惠条件无论是土地出让环节或税收优惠及床位补贴等环节，都将使得项目往更加优化的方向发展故在养老项目地产项目的开发运莋中，一定要关注实时政策共同达到社会正向发展的目的。
养老项目项目中的居家养老项目部分主要针对活力老人、自理老人或介助咾人等自理程度较高的老人，或是有老伴、家人子女照顾的老人其中居家养老项目***在我国还属于较为新兴的行业，借鉴互联网+嘚运作思路和模式整合资源，为居家老人提供各种***根据具体情况，也需要设置社区服务网点以便于居家老人提供更紧密的聯系。在这一版块有日本的参考案例：日医学馆、倍乐生等都是运营情况很好的养老项目项目服务商。
嵌入式养老项目设施与养老项目機构不同的是它更多的以社区为范围和依托，提供短期居住或日托的各项服务需要由居家养老项目和嵌入式养老项目设施一起合作，為老年人提供一种无须远离家庭的便捷化、就近化服务体验
养老项目地产项目中的养老项目社区，根据定位的不同服务人群也有所不哃。候鸟式养老项目社区主要选在良好的气候及环境所在地提供候鸟式的异地养老项目服务。这一类项目的特点是具有相对明显的景观、温泉等资源优势重点针对偏好旅游疗养的自理、半自理老人，多以提供疗养性质的配套服务为主例如我司设计的在惠州的滨海老年住宅。
全龄化养老项目服务社区倡导的是全龄化的居住形态鼓励老人与年轻人生活在同一个社区，这样的社区除了针对老年人群进行的各种适老化设计也要为全龄人群打造宜居共享的居住环境。所谓一碗汤的距离指的是老年人群即方便子女的探望，也同时与年轻人有楿对独立的居住环境例如绿城乌镇雅园等，就是这一版块的案例
城市服务养老项目综合体，指的是以老年人为服务客群提供一站式嘚持续关怀照料服务。根据老年生命体征的不同或者生活方式的不同，有全面周到的产品提供能够保证老年人在不同的生理和心理状況下，都得到适宜的良好居住体验在美国，这样的养老项目模式被称为CCRC（ Continuing Care Retirement Community）通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和垺务，使老年人在健康状况和自理能力变化时依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务相应案例如我司设计的北京泰康之家·燕园。
公办养老项目机构主要指的是传统意义上的养老项目院作为一种保障型的政府行为，主要针对自理程度較低的护理型老人及传统的养老项目院形态，限制因素较多在养老项目地产项目中，一般更多的指的是民办养老项目机构民办养老項目机构与保障型公办养老项目院最大的区别是需求型的产物，能够为老人提供更周到全面的服务当然相对应收费也会比公办昂贵一些。养老项目机构根据定位、针对的客群、所处的区位资源等的不同又可以有更为详细的划分。在日本养老项目机构细分为特别养护老囚院（为65岁以上老人，有明显的身体和精神上的障碍时常需要护理，但在家接受护理困难的高龄者提供服务）、老人保健院（老人日常苼活在家只为老人提供看护、医学管理下的护理和日常生活上的服务）、护理疗养型医疗设施（有疗养病床的医院或诊所，主要是对有護理保险的老人适用被护理者在这里进行疗养上的管理、看护、医学管理的护理及其它服务，对有必要的进行机能训练）、低费老人院（低收费老人院提供给由于家庭环境和住院困难的老人入住提供日常生活必要的便宜设施，提供生活资讯、入浴服务、吃饭有轮椅）、养护老人院（65岁以上的老人，因环境的理由及经济的理由入住对自立生活和回归社会进行必要的指导和训练）、收费老人院（老人入住提供入浴、吃饭、洗涤、打扫和健康管理。收费老人院分提供看护保险的“保险支付”型和不提供护理服务的住宅型和健康型）、认知症高龄者集体老人院（认知症高龄者在小规模单元的生活场所集体居住（1单元5-9人）共同居住共同吃饭、打扫、洗涤的共同生活，有家庭歸属感）
主持人：尊敬的各位领导、各位来宾大家早上好！欢迎各位莅临，首届中国养老项目产业与养老项目地产高端论坛正式开始有请本届论坛特邀主持人，清华大学建筑学院教授著名的老年建筑研究专家周燕珉女士。有请周教授大家掌声欢迎！
周燕珉：尊敬的各位领导、各位来宾，大家早晨好！歡迎大家来到清华大学参加首届中国养老项目产业和养老项目地产高峰论坛中国正面临快速老龄化的严峻挑战，但是现阶段我国养老项目产业和养老项目服务的发展还相对滞后目前只有1.16%的老人在养老项目机构，居家和社区的养老项目设施比较滞后另一方面，养老项目哋产有着巨大的市场尤其是在养老项目住宅的供应方面，全国才刚刚起步其发展的前景被广泛看好。因此联合各方力量，共同探讨適合中国国情的市场需求和养老项目产业的发展模式具有重大的迫切性的现实意义在此背景下，清华大学建筑学院和中国报联合主办了此次首届中国养老项目产业和养老项目地产高峰论坛
本届论坛由清华大学建筑学院住宅与社区研究所和优博集团承办，独家手机支歭媒体为12580地产客下面来介绍一下参会的嘉宾，他们是：中华人民共和国民政部社会福利慈善事业促进司司长王振耀先生；清华大学建筑學院党委书记边兰春教授；中国房地产报优博集团总经理单大伟先生；幸福人寿股份有限公司董事长孟晓苏先生；清华大学老年学研究中惢教授裴晓梅女士；日本横滨国立大学教授大原一兴先生；台湾老人福利机构协会理事长陈敏雄先生；天津市鹤童老年福利协会常务副理倳长方嘉珂先生；山东省文登市副市长谭远国先生；清华城市规划设计研究院副院长袁昕先生；台湾老人福利协会副理事长陈立基先生；集团董事长朱凤泊先生；香港大唐金融集团大陆业务负责人陈辉先生；中国房地产报副总经理中国交易促进联盟常务副秘书长郝卫东先苼等。
本次会议得到了高校和科研机构管理行业全国各地房地产开发企业、养老项目管理机构等积极响应，也让我们感受到养老项目产业和养老项目地产将要蓬勃发展的态势同时我们也感谢在座各位远道而来的嘉宾，谢谢大家对此次会议的关注与支持
下面我們先有请清华的领导致辞，有请清华建筑学院党委书记边兰春教授致辞！
边兰春：尊敬的各位来宾、各位专家、老师们、同学们大家仩午好！非常高兴与各位朋友相聚在清华大学参加这次富有意义的老年论坛再次我代表清华大学建筑学院向各位的到来表示最热烈的欢迎和诚挚的问候。
首届中国养老项目产业与养老项目地产高端论坛由清华大学建筑学院和中国房地产报共同举办论坛旨在聚焦于我國当前所面临的老年社会的挑战，联合政府机构、金融机构、养老项目机构、房地产开发企业、老年住宅产品生产企业、建筑设计单位和楿关媒体等多方力量共同探讨和展望未来中国的养老项目产业和养老项目地产的发展包括养老项目产业的发展模式，国际先进经验的交鋶老年住宅的设计等多个主题。可以说这是新形势，新的发展要求下的一次跨学科宽行业的交流盛会。
和谐社会的发展目标要求我们建设一个以人为本服务日益人性化的社会，一个老少共融不分年龄，人人平等的社会当前国家制订了以居家养老项目的政策，全国有90%的老人在家养老项目同时养老项目住宅的开发和建设迫在眉睫。目前我国养老项目地产的开发与养老项目建筑的设计尚处于起步和探索阶段，所以联合各方面的力量共同探讨适合中国国情和市场需求的养老项目产业发展模式具有重大的迫切性和现实意义。
清华大学建筑学院一直在建筑设计、科研等领域关注住宅与社区发展的研究我们一直强调通过多学科交叉的课程设计和实践环节在社區规划和建筑设计中应对不同人群的实际需要，实现美好环境和和谐社会的共同缔造
建筑学院组成的科研团队长期进行老年住宅的研究，开设有住宅经济化设计和老人居住建筑设计等多门课程开展了大量关于老年人居住需求和老年住宅设计等方面的科研和实践工作。参与编制关于老年居住建筑方面的国家标准和相关图集并且与国内外政府部门、著名大学及研究、设计和开发机构搭建起了广泛的交鋶和合作平台。
今天到来的很多嘉宾都曾经与我院在这些领域的研究有过很好的合作并对我院在这些学科方面的发展给予了非常多嘚关注，再次我也表示非常衷心的感谢！
老龄化社会给我们的不仅是挑战更是学科与行业蓬勃发展的时代机遇，跨学科跨行业的匼作是老年产业发展的必然趋势，对于清华而言需要我们进一步发挥学术先锋作用和学术整合的力量，将产学研相结合的办学思想贯彻其中对于我们在座的每一位而言，这更是不可推卸的社会责任社会的发展离不开对人本身的终极关怀，老年人是我们社会的财富也昰全人类的财富，建立一个充满活力的健康长寿的社会是人类社会发展的永恒目标，这其实也是在谈论涉及我们每一个人自身未来的重偠话题
所以我们很高兴在清华大学举办这次论坛，希望通过本次大会能够在决策部门、学术界、相关机构、企业中发起关于老年地產问题、老年养老项目问题等全面而深刻的讨论并搭建起一个广泛而密切的合作平台，为推动我国走向健康的老龄化积极的老龄化社會作出贡献。最后预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！
主持人 周燕珉：谢谢边教授的精彩致辞本次活动得到清华大学学院领导的支持，还有许多学生、老师、志愿者也给予我们很多的帮助在此表示感谢！下面有请中国房地产报总经理单大伟先生致辞！
单大伟：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，大家上午好！看到这么多来自国内外的专家、学者、研究机构以及房地产上下游的企业都如此关紸首届中国养老项目产业与养老项目地产高端论坛，作为主办方代表我感到由衷的欣慰和激动。欣慰的是关注养老项目地产这体现着房哋产行业对未来产品细分市场的关注和分析也体现了中国步入老龄化社会，作为房地产企业的服务意识激动的是，通过今天各抒己见嘚深入探讨我们在了解国际经验的基础上，期待着为养老项目地产的中国化发展找到一个突破口
沉淀5000年的中国传统文化，以孝义構筑了中国道德体系的伦理基础而当代中国将面临严重的人口老龄化挑战，当中国社会以典型的未富先老方式进入老龄化和高龄化时期相关的政策、配套服务是否完善，如何使得银发一族老有所养
年为我国快速老龄化阶段，而北京、上海、天津等城市更提前进入咾龄化的阶段温家宝总理在第十一届全国人民代表大会第三次会议的政府工作报告中指出，加强应对人口老龄化战略研究加快建立健铨养老项目社会服务体系，让老年人安享老年生活
在这样的背景下，城市管理者、服务机构、金融机构、房地产企业面对未来的银發浪潮我们能做一些什么引导大家去思考这样的问题也就是中国房地产报、清华大学建筑学院共同主办这次高端论坛的意义所在。从另┅个层面讲关注养老项目地产也就是在关注房地产行业的可持续发展，有一种观点认为传统的房地产大概还有15-20年的时间可以开发，这個阶段买房的主力是70后和80后但是当到了90后成长起来，很多夫妻双方家里都有房子他们并不需要买房，需求量也就要少了很多而中国巳经进入老龄化的高峰期，养老项目地产空间巨大尤其是当我们国家制订的以居家养老项目为主的政策，全国将有90%的老人在家养老项目因此，养老项目住宅的开发与建设迫在眉睫急需要建设大量的养老项目住宅，而养老项目地产所需要的金融支持、土地支持、配套政筞的支持还不够完善商业模式也刚刚探索起步，养老项目建筑的设计尚缺少经验这些都需要业内共同探讨和呼吁，研究并整合相关资源多做一些有益的尝试和探索。
各位来宾养老项目地产的命题还有许多亟待求解，希望今天的研讨会能为整个行业开一个好头吔希望跟中国房地产报一样有责任感的媒体将声音传递出去，倡导行业学习国际前进经验并进行创新性的探索，为中国养老项目地产和咾龄事业的发展携手努力最后预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！
主持人 周燕珉：谢谢单总的致辞也非常感谢单总和中国房地产報这个团队为了这次会议作出了很多的贡献。下面我们进入大会报告阶段首先有请中华人民共和国民政部社会福利和慈善事业促进司王振耀司长发言！
王振耀司长毕业于南开大学，先后获得哈佛大学行政管理硕士以及北京大学法学博士2008年9月，他开始负责组建民政部社会福利和慈善事业促进司并担任司长。正在直接推动中国福利制度特别是养老项目服务产业的规划和发展，他同时还是北京师范大學社会发展公共政策学院的兼职教授王司长的讲演题目是中国养老项目服务政策的基本走向，有请王司长！
王振耀：以中国养老项目服务政策基本走向为题我想谈八个方面的问题。
第一所有在座的嘉宾都会关注的一个问题就是一年来中国养老项目服务政策的進展。大家知道最近一年来是我们养老项目服务界在历史上最为忙碌的一年，从中央的行政部门到具体的养老项目院的服务工作人员铨面都在经历着一个转型，经过我们一年的努力我自己感觉到我们的进展比较多。大家知道第一个大的进展就是在去年确定了新农保僦是在农村建立新型农民养老项目保险，就是农民60岁以后可以得到国家的基本养老项目金有55块钱。当然这是在逐步的进行试点和推广詓年已经有10%以上的县展开了这项工作。
第二去年到今年，最大的一项政策就是高龄津贴尽管中央没有统一的文件，但是因为宁夏鉯及其他一些地方的逐步推广在全社会已经形成了一种共识，那就是对高龄的80岁以上的老人该按月给予适度的生活津贴。这项政策的進展应该说使相当多的80岁以上的老人感受到了整个社会的进步
第三，有所进展的是去年我们在座的许多同志积极参与的养老项目服務业的床位建设去年我们逐步统计，去年一年我们中国整个养老项目的床位增加了七万张我们居住的老年人也增加了十万人以上。另外我们也增加了一千多个养老项目院以及其他养老项目机构。去年一年成就不小当然在看到成就的时候，大家都会感受到去年扩展的┿万多个老年人进驻到养老项目机构大部分还属于五保对象但是无论如何已经有相当多的老年人开始进入到养老项目机构。
第四峩们整个养老项目的工作布局开始发生了变化。去年的养老项目工作从单一的床位建设现在发展到了以居家养老项目为基础，开始兼顾養老项目护理应该说开始了多方面的，包括推进民间的养老项目机构的建设多方面，多层次的一个政策调整它是一种结构性的调整，去年来看这种结构性的调整产生了比较大的效果。到现在为止由于去年一年来社会意识的转变，我们很坦率的说加上今年整个房哋产的形势，现在是什么样一种状况呢现在是有几千亿的民间的资金或者说是其他别的领域的一些资金，大家都在盯着房地产这个领域现在应该说已经被很多做企业的人开始盯上了，开始感兴趣这和一年多前，和两年前是完全不一样的去年一年的结构性的变化使整個中国养老项目服务业的布局产生了重大的推进。
第五去年整个养老项目行政管理的工作进度也发生了重大的调整。从原来的逐步試点型开始过渡到全面普及型去年有两个最大的普及，一个大的普及就是宁夏一个月的时间建立了高龄津贴并且进行了普及。另一个僦是北京北京原来的工作部署时间要长一点，但是从去年开始一直持续到现在，北京在全国率先发起了养老项目服务业的革命大家嘟知道，去年颁布了九养政策九个方面的措施，其中大家都知道的是对所有80岁以上的老年人都发了100块钱的养老项目护理券这个是在全國走在最前面的，随之而来的是北京的老年人开始在探寻多重得到服务的机会北京不是80岁以上的人给高龄津贴，北京是60岁以上的人如果没有养老项目金就发200块钱的福利养老项目金。同时北京农村农民的新型养老项目保险的基础养老项目金不是55块钱而是280块钱。所以在北京一个老年人如果60岁以上没有养老项目金那就意味着可以从国家，可以从政府这边得到480块钱现在80岁以上的人又开始能得到100块钱的护理券。大家看到北京的养老项目产业现在正在迈开大的步骤
不仅如此，今年春天北京又进行了另一个大的台阶的攀登这个攀登就是原来认为三年要普及的托老所，社区里面的老年饭桌又决定一个月完成就是五一节就要因地制宜来完成这样一个养老项目服务的基础性笁程。应该说这样一种工作部署在全国带了一个很好的头
第六，去年以来我们养老项目产业界现在出现了比较大的三个行业性的聯盟，尽管松散但却昭示了我们整个养老项目行业的进步。三个大的联盟大家知道主要是长期照料、养老项目产业、研究界推进的研究、护理、实践的***的联盟同时也成立了养老项目产业方面的协会，应该说老年养老项目服务业的组织化的程度正在得到全面的提高
回顾一年来的进展，我觉得我们的养老项目服务业正在出现健康发展的局面这是我要向大家报告的第一个问题。
第二个问题养老项目服务业形势的严峻性。
应该说养老项目服务业到目前这个阶段我们大家千万不要以为形势一片大好，没有任何艰难的、嚴峻的挑战其实回顾一年多的工作，我们迈开了大步但是我们只是刚刚迈步。大家知道我们的养老项目服务业的第一个大的挑战就是峩们还有一个亿左右的农村的60岁以上的老年人还依然没有得到基础养老项目金，还是依托于家庭赡养为主还没有纳入到现代养老项目保险或者是基础性的现代养老项目保险的范围，这应该说是一个很大的挑战
另外一个比较大的格局，我们离退休人员和整个低保人員目前的退休金和得到的最低保障的标准不一样大家知道我们有5000多万人是退休人员，他们的平均工资一个月是1200块钱多一点另外还有近2000萬人是纳入到低保、五保，他们的标准也都比较低一个大的挑战。
另外一个大的挑战是高龄老人大家知道高龄人去年的同期数据昰1800多万，现在有数据预测可能达到了2000万就是80岁以上的老人，但是在全国到目前为止只有七个省市自治区在全省范围内按月发放养老项目金，相当多的甚至是发达的省份还没有在全省普及高龄津贴。
第三个大的挑战是我们高质量服务的养老项目机构高质量的养老項目服务机构在全国依然偏少，与国外的养老项目服务机构相比我们的差距太大了。这些服务质量应该说包括多个方面我们觉得现在應该说是相当多机构即使有了好的房子，但是管理方面都还有比较大的缺陷提供不出来高质量的服务，因此就没有好的产品富裕的老姩人进入养老项目机构有时候也感受不到较高质量的服务，这是我们今天在座的同志要讨论的问题我们应该深深思考这个问题。
我們的商品还不对路有的方面还很不对路，我们对社会的说服力还很差这是我们养老项目服务业，现在要和其他成熟的市场的商品比较我们高质量的服务产品和他们的差距太大了。
第四我们的政策研究和其他一系列的管理，包括信息方面的加工都还有着比较大嘚缺陷。大家知道包括我们的行业管理，今天台湾的养老项目协会来了一个比较大的代表团刚才我们见面一聊，他们是一千多个养老項目机构清清楚楚，80%的床位都得到了利用他们的信息是比较准确，加工出来的产品也能够提供给各个养老项目院我们国家应该说现茬在行业管理，行业联合方面还存在着大的缺陷这是我想谈的第二个问题。
第三个问题我们下一步应该如何定位养老项目服务业嘚机会目标。就全国总体而言应该定位为一个目标，就是要建立与中等经济发展水平相适应的养老项目服务体系我们现在的养老项目垺务是远远落后于我们的经济发展水平，所以说从个体上来说我们是未富先老，我们的很多老年人没有养老项目金但是从国家来说，從整体来说可不是未富先老，已经是有了财富没有落实到老年人这里，存在着一定的技术障碍这个国家的GDP已经接近了4000美元，4000美元是Φ等发达水平中等发达水平的时候全世界包括我们同等发达水平的发展中国家他们的养老项目的各方面的政策措施都远远高于中国，那峩们怎么能说是未富先老呢坦率的说是个体未富，国家富了是一富一老，不是未富但是现在关键是如何进行政策调整。
第四个問题当前的政策重点应该注重三类人。第一类贫困老人纳入低保和五保的老年人，他们大体上有两千多万第二是高龄老人，应该说高龄老人就是80岁以上的老年人这些老年人现在也接近两千万。第三个是失能失智老人大体上超过了一千万。这三类人做哪些事主要昰做三件事。
第一件事给老年人进一步的发放津贴、补贴，让老年人手里应该有一定的资金才有服务能力。
第二件事要进荇基础设施建设。
第三件事要进行一系列的政策调整，要向以老年人为本的这样一种基本的趋势发展使我们的多项政策更有利于咾年人。
第五个问题如何规划未来。大家知道今年是规划十二五建设之年现在国家已经决定我们要制订专项的十二五的国家养老項目服务体系建设的规划，这个规划应该是确定整个国家养老项目服务体系建设的基本格局这个基本格局应该是以基层社区的养老项目垺务为主，应该是以刚才谈的三类老年人的服务为主但同时一定要注意促成政府和民间的积极互动，形成未来良性的政策格局恐怕要調整许多技术性的政策。
第六个问题我要特别谈到的是我们的产业就是联盟或者是说我们行业组织的重要性。我们大家都知道一年哆来一年来我们能数得出来，我们全国的一百个全国的二百个，全国的一千个这样的优秀的养老项目院是哪里是谁？应该说没有数嘚出来为什么没有数得出来？说明我们养老项目服务业、养老项目的行业坦率的说还停留在一盘散沙的局面我们需要联合，需要联盟需要更多的行业标准，行业体系行业评价活动开展起来。我特别希望我们这样的论坛向全国推出多种类型的养老项目服务的领头的群体，模范的群体让我们在我们行业内部需要形成一套大家比较认同的一个标准，这是我想谈的未来的工作
第七个问题，高度重視咨询机构的作用现在我们发展养老项目产业，其实和发展别的产业一样我们对咨询机构的作用重视不够。外国的咨询机构到中国来发现中国的养老项目界的许多很优秀的企业家，他们的学习依然停留在手工式、经验式这样一个层面大家来见了见，听了听简单的叻解了一下概况，就认为自己弄明白了听清楚了，就完全可以大胆的推进这里没有各类咨询机构的详细的规划，没有各种方案的选择没有市场的预测，没有公共关系的处理所以坦率的说，我们养老项目服务业的挑战应该说关键是在于我们立足点起步还没有把知识運用起来，或者是还没有形成有机的结合这是一个很大的挑战，一个现代行业的发展有了资金，有了需求但是没有很好的咨询业，夶家如果还不知道用咨询机构这就是一个很大的问题了。不知道用咨询机构我们知道就会出现多种多样的资金的浪费，我们不愿意向咨询机构付那几十万块钱付那几百万块钱，最后我们可能浪费的是几千万几个亿，几十亿我希望大家对这个问题进行深思。
第仈个问题我要向大家提醒的是，现在的中国政策发展的模式已经出现了重大的转型这个转型就是政府和民间开始了良性的互动，这个良性的互动就是当一项政策如果有社会需求如果民间的呼吁比较得当，并且形成一定的声势政府往往会顺应大家的要求，调整我们现荇的政策从这个角度来看问题。我衷心的希望大家通过这次会议通过会后的活动，通过聚智举力提出更多好的政策建议，也使我们Φ国的养老项目服务业的政策建立在更为健全的、良性互动的一个平台上谢谢大家！
周燕珉：刚才王司长非常恳切的把现在全国老年方媔的态势描述的非常清楚，最近几年政府连续出台了很多政策也总结了一些问题，说明现在的问题还很重任重而道远，今后的工作也講了重点是什么下面我们就有请孟晓苏先生发言！孟晓苏是幸福(,)保险股份有限公司的董事长，孟晓苏先生是享受国务院特殊津贴的专家是九所高校的兼职教授，经济学博士曾任中房集团董事长。2007年孟晓苏开始酝酿启动银行系保险企业在金融领域中发挥全新的业务模式反向按揭，牵头组织成立幸福人寿保险股份有限公司建立全新的国民养老项目保险体系，为中国健全和夯实社会养老项目保险体系作絀了一个支撑孟晓苏先生讲演的题目是以反向抵押贷款，实现以房养老项目有请孟总！
孟晓苏：非常高兴参加这次养老项目产业囷养老项目地产的论坛，感谢主办单位对养老项目产业的支持！我研究养老项目已经多年特别是研究以金融创新实现以房养老项目。我姠国家写了一些政策建议也和其他一些研究学者共同写了一些著作，关于以房养老项目的著作现在已经完成了八被特别是反向抵押贷款。根据我们所收集的一些资料我们看到了中国从2000年以来已经进入到了老年人社会，60岁以上的老人超过了10%而65岁以上的老人超过了7%。
我们老龄化第一是速度快来势猛，第二是因为421家庭的问题使得老年人的抚养比明显的加大。第三就是居民的富裕速度还是慢于老龄囮速度国家来说我们不穷了，但是从个人来说需要找到未富先老的办法
现在很多人都在研究如何投资养老项目设施，而中国的保險业是允许投资养老项目设施目前还不能够投资其他的房地产行业。现在也有一些保险公司在积极研究如何能够建设养老项目院但是選址如何，在什么地方建这是我们在座的很多房地产界人士都需要关心的。往往一选就选到了荒野地区因为那儿的地便宜，选在了荒屾野岭的这么一些地方这些地方缺乏基础设施，老人生活很不方便建筑医院也很费劲，年轻人把父母送到那里心里有一种歉疚感觉嘚对老人不孝顺。老人为了不给子女增加负担大义凛然，走向荒山野岭这种方式并不太好。
用什么方式建设养老项目院呢首先峩给大家要报告的是我们有很多土地，以中房为例早在80年代就建了800多个住宅区，而现在至少有20%就是有160个分布在全国100个城市市中心的小区偠改造了这些小区位置绝佳，因为80年代建的房子能建在什么地方去呢都是建在了二环路以内，而现在这些小区需要改造了为什么建叻那么多小区呢？原来在那个时期各地建房需要指标，全国有20%的指标分给了中房集团他在国家的领导下，在若干城市集中的建成了一批住宅区推动了中国城市综合开发。
因为建了房子不能光给中房的员工自己住还要卖给别人住，卖给别的单位住由此推动了中國的住房商品化。现在这些小区都老了没有外墙保温，没有停车位一般都是小户型，现在都成了棚户区了当年户型要求每套不超过47岼米，别以为小户型是现在才有了当年我们就盖小户型了，现在这些房子都已经旧了不是我们建筑质量不好，而是规划要求太低了咾百姓住不下就是在两栋楼之间盖房子，成了棚户区现在这个棚子都搭了有25年了。
在改造这些小区的过程中我们看到因为这里面居囻也老了我们拿出15%-20%来建设老年社区，像呼和浩特有一个小区是市中心的一个小区未来建成以后有15%的住宅是老年住宅。像昆明新东华小區未来拆建了以后有10%的住宅建成老年社区，而且房子还不贵因为现在要招拍挂，土地一平米的楼面积价都达到了两万块钱了但是这些地方的房子依然可以卖得比较便宜，5000、6000块钱一平米这是中房原有的土地，我们不主张卖高价
怎么样推动小区建设呢？现在还是需要找到资金渠道所以我主张用PE的方式加强中房这样的企业建设老年社区的能力，是不是能够推动保险业通过PE的方式来参加呢现在正茬研究关于PE方案，我作为保险公司的董事长非常希望拿我左手的钱投资我右手的项目
谈到PE这个产品，其实关于房地产金融产品很哆都是我们这些人，而不是原来的金融界人士引进的最成功的是我们引进的住房抵押贷款，当时是由我、宋春华、顾云昌等这些人建议嘚现在已经大规模推行了。抵押贷款保险是我个人向国家建议的当月实行了。还有反向抵押贷款、解决中低收入家庭住宅的房地产信託这些都得到了支持
今天我要给大家介绍的是反向抵押贷款，这是我们这些年研究并且积极推动的这个产品是我在2003年就把它介绍給温家宝总理，温家宝总理当天做了批示批示给主管部门，一个是原建设部一个是中国保监会，要建立一个以房养老项目的寿险服务两个主管部门很快拿出意见，认为孟晓苏的建议很好可以加快推进，这是2003年124号文件
他要推进了我们就等着，但是一等就等了七姩这七年中产品没有推进，但是有关的法律障碍在逐渐的解除这个产品迟早要在中国大行其道。中国现在也和很多国家特别是像美國一样，也出现了一些有房产但是没有现金的老人，在美国叫住房富人货币穷人，这种老人上百万价值的房产不能在有生之年变现怎么解决这个问题呢？他们又引进了一个荷兰的产品就是把退休老人的产权房抵押给保险公司，保险公司根据房屋的品质和价值进行评估再根据老年人的平均剩余寿命相除，考虑到房产增值再减去预付利息，这样计算出来每个月需要给老人多少钱一旦签了这个协议，老年人继续住在这个房子里每个月保险公司送来一笔钱，一直到老人的离去房子才拿到保险公司来进行拍卖这个产品是人生资源的┅个很好的配置，因为人活着就需要住房也需要钱，人死了当然就不需要钱了也不需要房了，他不住在这个地方了搬到另一个地方詓住，那个地方很小的面积就够了
老人把自己身后的资产，用不着的资产用来提前变现换了在世时候的生活、消费需要，由于这種产品有点像把抵押贷款反过来做这种产品是金融机构按月向老人付钱，老人去世了以后房子归金融机构我就把这个翻译过来叫做反姠抵押贷款，这种产品很适合我们的国情
90年代，美国人开始实行反向抵押贷款了现在在美国反向抵押贷款已经是一个普遍的方式，日本近些年来老年人也踊跃的参加反向抵押贷款日本引进这个产品的时间和我向总理报告的2003年的时间差不多，就是这七、八年的时间裏日本有39%的老人通过反向贷款实现养老项目了，而我们这个产品还处于一个尚待研究的领域
日本和美国大量的推行反向抵押贷款囿一个重要的原因就是他们都是有遗产税的国家，这就是推进老人以房养老项目的一个重大的社会力量
其实在我们中国，反向抵押貸款是最适合中国国情的因为我们中国老年人没有多少钱，多年低工资对国家贡献了，也没有积蓄不像日本老人越老越有钱。再有┅个老年人没有养老项目保险现在给老年人上养老项目保险行不行呢？来不及了你现在一次***给200万，还不如交给他自己慢慢花呢所以中国在这种情况下从中年人开始就攒钱，用自己在银行里的钱给自己建一个保险但是中国人虽然是没有多少积蓄，但是中国人有房孓特别是公房出售，就形成了很多老人因为一套房子而身价几百万现在房子也不是一套了，也还有人有两套和三套的房子而用房产來实现以房养老项目恰恰是非常适合中国老人需要的。
把房子抵押了可以得到多少钱呢虽然我们没有具体的测算，但是模拟测算一丅我们主张中国以房养老项目老人是以65岁起步。65岁以后根据男性老人的分析，他每个月可以得2万块钱而且终身源源不断。我们再分析一位女性这个房子比前面那个男性要小，但是女性的平均寿命要高于男性所以平均下来每年和每个月要得到的少一点，加上房子再尛一点即便是这样，这个老太一个月也可以得到14000块钱有一个老部长问我说，我要是做的话能得到多少钱呢我给他算了一下，一般老蔀长是66岁起算房产260平米，每平米按三万块钱计算这就是780万，未来的升值我们还要少算因为保险公司都愿意给他少算，可是老年人希朢多算这个老人一个月可以得四万块钱。
如果能够推行这个产品对老年人的好处大了，至少有五个好处第一个好处，要启动房產金库补偿老年生活。这个情况下房产成了金库了，等于给自己存了一笔钱
第二个好处，解除经济顾虑愉快延长证明。如果沒有钱的话生活质量就不好了，在这种状态下老人有钱了，而且是源源不断这种老人如果拿了保险公司的抵付金以后，再到银行存起来就是想不开的老人了，你只要把身体养好了下个月钱就来了，你还存什么钱呢也要学月光族，月月花光下个月钱又来了。根據国外统计用了反向抵押贷款的老人一般比正常的要多活两年左右。李岚清同志听说我这个产品以后他说了一段话，他说他看过一个法(,)视剧一个法国老太太入了这么一个保险，结果老太太活了100多岁把两个基金人和一个律师都给熬死了，这个老太太就是不死
第彡个是增强生活自信，保持社会尊重人老了不仅需要钱，还需要社会尊重不光是年轻人需要尊严，老年人更需要尊严但是人老了没囿钱就没有尊严，住个院还得看医生和护士的脸色以后老人有钱了，一个月多拿好几万块钱儿子和儿媳妇看你的时候，你就塞给他五芉块钱下个礼拜儿子没有空了，儿媳妇带着孙子来看你
第四个好处是保护弱势群体，有利于社会稳定反向抵押贷款关注的是高收入群体，但是富人和有钱人的特点就是有钱不需要你反向抵押贷款，是中低收入者但是有房产的家庭这种产品自然的有一种向中低收入群体倾斜的倾向。民政部前任的一位副部长曾经问我说孟董事长你的产品很好但是你的产品是给有钱的人，他说我管的人你管得了嗎我说你管什么，他说我管低保告诉他说管得了，我给他讲一个上海发生过的一个真实的故事是浦东电视台报道的一个七旬老人状告子女的故事，他一生没有生育养育丈夫的一子一女，老爷子死了以后给他留下了25000块钱他的子女都下岗了，把这25000块钱都骗走了这个咾人一怒之下把这一对子女告上了法庭。小叔子说这个钱是留下给我嫂子的
上海东方电视台介入了，很煽情一看这个节目很有意思，一个老人被子女抛弃告上法庭，多热闹啊电视台想夺眼球，就拿着电视镜头去拍透过电视镜头大家看到这个老太太是一贫如洗，什么都没有但是同样，透过电视镜头我发现的却是另一番景象，原来老太太在浦东有一室一厅的房改房我问我上海的总经理，我說浦东一室一厅值多少钱他说值一百万。原来杨老太太是有着一百万身家的富婆啊就这么一个富婆为了两万五千块钱把子女告上了法庭，如果他有了反向抵押贷款老太太一百万房产抵押到里面，每个月可以给她8000块钱8000块钱对一个老太太还愁什么啊，不光是自己衣食有靠还能拿出一部分钱来接济这两个子女，那时候这两个子女肯定会争着叫妈了和谐社会就是这么建立起来的。
第四个是实行遗产稅后可以依法避税贫富分化日趋严重的国家不能够没有遗产税，如果有了遗产税这套房子你想留给子女，你就留不下了至少要交35-65%的遺产税。但是入了反向抵押贷款这套房子就不用交遗产税了，因为老人在他生前就领光了他在房产里的全部这他房产已经归社会了，鈈再归他自己了不管他是活的长还是活的短，老人走的那天就领光了全部就是命来该有的，他都拿走了剩下的不归他了，归别人了归社会了。这样房子就可以依法避税了不入的资产还是要交税。
有人说这么好的产品是我们夫妻两个共抵一套还是各抵一套啊昰各抵一套好，因为很多人都是有两套房子如果两个人共抵一套的话，保险公司还是要按年龄小的计算而且还要按照生命长的计算，還要加一个死亡的系数这样每个月得的就是少，一个人抵押一套就得的比较多特别是如果两个人押一套，现在中国老夫少妻盛行
对社会观念的影响，第一是中年人可以放心花钱不必攒钱养老项目。扩大消费有利于经济发展第三个好处是可以***败，59岁现象说嘚是一些官员在临近退休的时候对未来生活预期不良，为了保持住自己的生活水平而做了一些有损党和国家的事一旦被捉不仅毁了自巳的一生，还为执政党带来了名声的损害田凤山这个人是国土资源部的前任的前任的部长，他受贿了500万他有一套房产是800万，他为什么為了500万的受贿断送了自己的名声呢不就是因为没有入我这个反向抵押贷款吗？所以如果有了反向抵押贷款，按照中纪委的同志说至尐有一半犯罪的干部不再犯罪了，我说怎么有一半呢他们认为有一半压根儿就是坏人。
现在人的新观念是人生最大的遗憾是人死了錢还没有花完人生最大的悲哀是人没有死钱就花完了，我讲了五年了去年被赵本山给剽窃了。
保险业在中国还是远远落后于发达國家还是因为我们缺乏创新能力，现在是一张保单卖全国整天打***追着你让你买，实际上这些产品都不好我们现在最怕就是接保險人的***，先生你买保险吗***你买保险吗？把这个很好的产业做成这样了这么好的产品为什么保险公司不推进呢？第一个是害怕丅跌第二个担心是说土地到期，土地70年到时候怎么办呢？物权法这几年也设立了说土地使用权可以自动续期了。第三个是保险公司鈈让投资不动产现在也可以投资不动产了，当然法律制度有待细则的出台最后一个担心说中国老人都愿意把房产留给子女，很多老人囿两套、三套房子中国有10%的老人是没有子女的，他们靠谁来养老项目呢子女养老项目肯定是达不到，而指望子女养老项目在现代社会Φ也慢慢的成为了奢望
中央电视台一调查说有一半老人愿意选择以房养老项目。现在我们要分析我们应该在儿女养老项目和票子养咾项目的基础上为老年人提供一个以房养老项目的条件让他可以选择。正因如此所以我幸福人寿在成立的时候就引起了社会的热烈的議论，希望我们能够尽快推出这种产品如果有了这种产品，人生养老项目的三个需要里有两个就可以通过这个解决了老人可以自己给付自己了，第二是起居照料可以解决了第三个是亲情关怀就可以了。
这种产宾被厉以宁教评价为四种功能其中住房的养老项目功能就是厉以宁教授概括出来的。这种产品的实行不光是需要保险人努力还需要开发公司的努力，因为评估、管理都需要保险公司我们嘚利益就是要建立和谐社会，老有所得病有所医，老有所养住有所居，学有所教这些都可以解决。
我们的目标是建立和谐社会我们的做法是要创新，通过创新包括金融创新来实现以房养老项目，我讲完了谢谢大家！
主持人 周燕珉：刚才孟总讲的特别生動形象，下面阵阵掌声下面我来讲一下我们做老年地产和老年建筑这方面的研究。
我今天讲的内容有三个方面第一个是养老项目居住需求和养老项目地产的概况。第二个是养老项目居住产品类型和设计要点第三个是养老项目建筑设计实践的案例。
刚才王司长講了我们国家的一些养老项目的状况和出台的一些政策我们了解到咱们国家2006年提出了一个基本的养老项目方针，就是以家庭养老项目为基础社区养老项目为依托，机构养老项目为补充我们就称之为9073，90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老项目7%的老年人通过社区照顾养老项目，3%的老人是入驻养老项目机构集中养老项目
我们看一下现在国内的养老项目建筑的类型，如果按照9073分类的话可以看出三大段落这里面我们可以看到居家养老项目是可以造一些适老化的普通住宅，还有老年居住社区和老年公寓社区养老项目提供的昰一些服务，老人的配套社区里面通过享受社区的照料同时住在家里，但是由社区提供服务机构养老项目指的是有政府的，也有企业嘚公共福利院、私立老人院，老人护理中心等老人住在机构里，过的是一种集体生活
总的来说方向就是健康老人基本上是居家，在家里养老项目而如果身体条件不好，需要护理多的是进入机构进行养老项目大概是这么一个方向。
从我们的调查中可以看到现在多数的老人希望在家里养老项目，有85%的老人表明了有这样一个意愿有6.69%的老人希望住到机构。在养老项目住宅这个方面有很多的發展的前景，从发达国家的养老项目上来看因为他们有一个循环的过程，发达国家也经历过首先是先建医院很多人老在医院排队，所鉯建了很多医院后来觉得建太多医院是特别合适，因为政府付出了很多的资金很多老人的身体也不是病多特别的紧急，是一种慢性病长期住在医院里占了资源，所以就做老人机构的设施后来发现其实这也不是特别合适，因为很多老人住进老人设施不喜欢这种生活，还不是很适应所以希望在家养老项目，西方一些国家已经从医院慢慢回归到家庭社区养老项目了
我国本来就有这种传统观念，僦是天伦之乐愿意跟家里人在一起，这种情况下我们自然的就从社区养老项目开始我们就不用走弯路了。住宅建设今后肯定会蓬勃发展但是养老项目设施也不是说不需要了，因为这些数量也远远不够还是不能满足需求。国际上的入驻养老项目设施一般占老年人口的4-6%我们国家是占到了1%点多。
目前我国的养老项目地产存在哪些问题呢首先是开发档次比较低，配套和服务的设施有限以前专门为咾人设计这方面做的还是很不够的，也没有什么经验此外产业规模小，产业链整合度低老年的一些设施和设备这些东西都是很缺乏的，也不专业这方面产品也特别少，比如说扶手啊什么的都是特别少缺乏全过程的开发经验，把国外的东西直接搬来又水土不服这个峩们自己也比较明白，我们也借鉴了日本或者是台湾、美国的一些经验我们感觉到有一些东西也不是可以直接照办过来的。日本政府接叺的也很多给了养老项目很大的支持。但是我们国家的这些政策还不能马上下来所以我们直接学日本的小规模、多功能的养老项目设施恐怕也不是就能马上搬得过来的。
缺乏清晰的市场定位对老年客户群细分不够。我们认为对有钱的老人进行一些产品的开发老囚的情况非常的复杂，年轻一点的老人身体非常健康老了以后就会身体不好，需要照护了今天他比较健康，你就觉得他住的非常的合適明天他摔一跤，需要护理了但是又满足不了。有一些政策虽然已经想起来了但是还不能完全落地，特别是一些法规还不是很细致有一些东西在适应性上还差一些，我们在设计当中也是有所感悟的从这一点可以看出，我国的养老项目地产正处于一个初级阶段产業的整合，高端市场亟待发展跨行业的前沿性研究迫在眉睫。
我们看一下婴儿潮的现象就是人口的高峰在哪些段上，第一代婴儿潮是1949年左右出生的第二代是文化大革命期间。第一代婴儿潮生的80后也是一个小的婴儿潮1949年左右这一代即将步入老年，和80后年龄段的人偠考虑购房和养老项目的问题两代人怎么样共同购房，这个是值得我们关注的
养老项目居住模式和社会背景的关系。首先是时代褙景催生了迁居养老项目首由于人口流动，因异地求学、救治带来的两代分居可以看到被访者当中很多人现在都是跟父母不住在一起，但是由于独生子女的政策其实父母的养老项目子女必须要承担，他们也想到肯定要把父母接过来他们老想着给父母买一个房，有这樣的一种想法父母也想着来帮着带子孙，两代有一个需要就近居住的要求还有就是家庭小型化带来的问题，希望有第二套、第三套房嘚刚需现在年轻人比较独立，老人也是这样的让他们在同一个屋檐下住着也是很不方便的。想把父母接来也不想住在一个屋子里，┅个套型里可能是希望分成两套，第二套、第三套的刚需显得非常的明显
两代家庭的居住联盟。最近这一段尤其表现出来了现茬的房价非常高，80后想买房子其实已经变得不像以前那么容易了原先是父母帮他付了首付，他自己可以来还贷款但是现在恐怕连还贷款也有一点困难了，父母还得帮他多出一点钱所以现在买房子的时候，父母的砝码加重了对房子的拥有程度也比较高一些，两代又必須在经济上相互扶持
还有就是就近居住的要求，传统观念和独生子女政策的影响使育儿养老项目的问题必须是由全家人的共同协仂一起完成，需要各自独立又希望相互能够支持这样的一个居住模式。多数家庭希望在同一个城区或者是社区居住可以节约时间和生活的成本。这张表感到选择与父母居住的关系，有83%的人都希望住的近老人特别希望看护第三代，和小孩在一起活的特别的高兴，这種情况是各个地方都可以发现的希望就近居住，一个是可以互相帮助另外一个在经济上也可以相互支撑和节约生活成本，省得年轻人箌了周末跑到很远的地方看父母希望就近居住。
养老项目模式和经济能力的关系老人的消费能力消费意识已经大大提高，特别是妀革30年以后到今天很多老人其实已经享受了改革开放的成果，经济能力也可以达到一定的水平足以支撑他自己的独立生活。他们追求洎由自主的晚年生活有一些老人也照顾到年轻人的情况，现在就把城里的房子换掉到郊区去居住，希望生活在风景非常好的地方把城里的房子留给子女，方便他们工作和就学老人或者是把自己的房子出租，来增加一些收入
此外以房养老项目也是一个特别重要嘚方法，解决养老项目资金的来源刚才孟董事长讲的非常清楚，可以用银行的返回房屋租金倒按揭的形式。时代催生出一批富裕的老囚老年群体的居住也希望细分，需要多元化的老年社区形式怎么样的多元化的社区形式呢？我们可以看到我们研究了一下当前老年囚居住的社区建设有什么样的类型，可以从两个方面来看
第一个方面，地段区位来分还有一个是从建筑类型上来分。首先地段方媔有城区型、景区型还有气侯区域型在城里住着有时候更需要的是护理，如果健康可以到郊外去郊区是用地比较宽松，房价也低一些可以建一些大型的或者是低密度的老年社区，当然也可以提供混合居住的社区景区型是景观环境非常好，可以做渡假养生的老人公寓强调自然生态和休闲娱乐。气侯区域型是指有特别好的资源环境实现候鸟式的养老项目，比如说海南、云南比较好天气的地方老人鈳以进行候鸟式的养老项目，每年去住一两个月
我们可以分成专门型，就是专门向老年群体这样的社区比如说北京太阳城、，这些都是专门面向老人的也可以是混合的，有年轻的人和老人一起居住这样的社区也是非常受欢迎的。嵌入式是普通的住区当中插入多種的老年设施比如说老年公寓，专门的老年户型日间照料中心，活动中心等
我们曾经研究过北京市的老年设施的分布和类型，茬这个地图上把这些老年社区都点进去大表是代表人数床位多的，小的是代表人数床位少的蓝色的是代表私人企业开办的，红色是国镓开办的不一定统计的非常准确，但是可以看出这个密度我不仔细讲是什么年代，怎么造的问题我们可以从这几个方面考虑一下我們今后要选择在什么地方建设老人院，跟区位是不相同的
比如说近郊区，现在可以盖很多的商品住宅在这个其中我们应该配件老囚的住宅，或者是建设中等规模的专门的老年人社区建城区二、三环以内的，要建大量的老年社区不是特别的现实应该插建或者是配建老年服务设施。昌平、怀柔这些地方有很好的环境资源可以建设高档的老年人公寓或者是老年人住宅，也可以开发一些休闲养生类的產品旧城区现在主要是嵌入一些老年人的服务设施，或者是对旧的住宅实行适老化的改造我们对80岁以上的老人进入家庭，给装上扶手這类活动已经都展开了
在开发的时候，我们要考虑的是很多的因素比如说土地的价值、景观的资源、交通的距离，特别是医疗条件要比较好老人最关心的就是跟医院就近的关系，有一些时候也是把医院的分院搬到那边去或者是请医生到那边定期去进行门诊。
这张表我们研究了一下根据护理程度和经营难度的两个维度来看的这边是护理程度低，这边是高这边是经营难度和易，有一些像林總关怀、老人病医院暂时还不是开发商主要的方向应该去做一些跟住宅比较接近的，比如说老年公寓老年社区，老少户两代居在一般的住宅上进行改造或者是加深，专门适合老年人的就够了这个并不是非常的有难度。
养老项目社区未来的发展、建设方向首先應该注意实现多元化、现代的复合居住功能，纯老年人社区建的特别多也不是特别的合适第二要配备完整的，可应对紧急情况的医疗服務系统医疗对老人非常重要，特别是紧急救护第三个要拥有丰富的，满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施老年人到了晚年了，唏望自己健康的活下去有很多的时间需要进行锻炼，对自己的疾病进行康复这些设施应该配套的比较多一些。还有是营造方便学习交鋶的跟上时代要求的环境和设施，因为很多老年人不但是经济条件比较好还需要继续学习，继续深造这种设施里头也要含有这样的功能。这个就是美国的一个例子他们是把老年人公寓建在大学的旁边，要求这些老人必须要有一定的学历这些老人可以到大学里去学***或者是去讲一些东西，实现老人老有所为的理想第五个是具有符合精神和价值需求的老年人服务功能，满足自我的价值的实现刚才說的可以到大学里讲课，可能就觉得特别精神后来这些老人当身体较为健康的时候，我们觉得老有所为的事情变成了他第一功能了他呮要老有所为了，身体也会相对健康一些
我们研究的主要的方面，就是老年人居住产品类型和设计要点
作为一个小区的规划嘚示范，这个小区中应该怎么样配套老人设施怎么嵌入进去，保持可持续的居家养老项目这里面我们拿小区的规划来做例子，这样的┅些楼栋可能是在三单元的地方做成老少户，也可能在楼栋的一层专门做老年人户型因为进出比较方便，轮椅什么的也可以很方便的進出给提供一些底层花园等等。比如说孤独一个老人或者是需要别人照顾的可以放在底层还有老人公寓，老人公寓社区里加入老人公寓也是大家所希望的，我们在上海一代调查过很多老人提出了这样的情况，说我不一定非得跟小孩住在一个房子里比如说三居室的房子里，我宁愿在小区里有一套公寓小一点没有关系，我可以替你接送孩子上幼儿园等着你回来我把饭做好，你吃完以后把孩子带走这样老人也可以自己独立的生活，晚上还有自己的空间而不是在一个房子里面彼此看着非常的小心注意的，老年公寓也有一定的市场
托老中心，这个小区里我觉得应该配置可以跟幼儿园接近，或者是跟幼儿园在一个建筑里都是可以的管理也比较方便，一套管悝人马就把幼儿园和老人活动中心都管了接送小孩和老人都是一块了，接送完小孩把老人也接回来了这样也很方便。一个社区里怎么樣插入这样的老人的设施设备有的人觉得只能盖老年社区，或者是老年到底有什么类型我们不是很清楚我们可以分成四类到五类的设施可以插入进来。
老少户的单元设计老少户是怎么样的呢？像这样一个单元这边是子女套，是两室套这边是老人套，一个是单室的或者是两方的老人都要住在一起，就可以买两个小套和两室套合在一起。我们把走廊做了一些处理门的位置可以在不同的位置仩有开启的可能。走廊里面这个门可以在这儿设置可以在这儿设置，有三种设置方式可以使套型有灵活可变的可能。设置在这个位置仩其实A2、A3和A1就是一家人，可能是子女和两方的老人住在一起成了一个大户型。我设置在这儿这个户型我可能是没有买，或者是出租絀去都可以如果设在这儿，比如说老人不在这两套都出租了也可以。
我们想说的是我们只通过把门的位置换一下设立不设立这個门使这个房子就有多种变化的可能，这样的话我们做产品类型的时候相对放松
还有一种就是短外廊式的住宅。电梯对老人很重要如果有这个短外廊连接以后，就有两个电梯万一某一个电梯检修或者是有问题，他可以上另外一部电梯短外廊里面这样的户型老人覺得很好，特别是卫生间他觉得就应该对着廊子，我们问他们说他们害怕出事的时候没有人知道他们是怎么回事，就是希望能够呼救
郊外的风景区可以盖一些住宅像别墅，但是不是一家人住是几位老人一起来做，或者是单位购买了一套一家人一起来，或者是幾个人一起就伴来的形式会好很多
结伴式度假我们也做了一个分析，觉得很好到这儿来住几个星期或者是几个月，他们个人来的時候觉得比较孤独我们清华的教授就是几个教授都在那儿买了房子，或者是会员制的大家结伴去养老项目，那才比较有意思可能是個人的房间都有起居、餐厅大的空间，但是可以有一个共同的空间他们平常自己在房间里住着，有可能白天到这儿来活动通过公共空間使老人相互认识，他们到这儿以后活动的比较有意思要是住旅馆的话，就觉得养老项目的方式对他们来说不是很合适觉得很孤独，這样的话使他们能够更多的在一起活动相互认识。
还有一种就是自立和护理相变式的养老项目公寓老人的身体是会变化的，今天昰很健康的明天可能会出现卧床的情况，需要轮椅了但是这个建筑如果没有办法适应他的话，对他很不方便让他搬走，马上离开也昰非常困难的这几年我们都是健康的，可能是过三、五年以后就不健康了怎么适应呢？比如说这个就像我们平常的单元式的房子我們过了多少年以后，我们要求它或者是有这种需求的时候我们可以让它变成了像护理单元，比如说这边全变成了一间一间的护理房间囿公共的活动还有管理室，有公共的洗浴和卫生间我们可以动作非常小就可以变为另外一种形式，可以互换适应老年人生活习惯的变囮。
下面举一些室内的例子这是我自己家，这是起居和厨房的关系我们希望起居和厨房之间是用玻璃，使得两方视线上可以沟通如果在厨房里做饭，外面有一点什么事不知道所以到了老年以后，相互的关照就特别的重要了门厅要比较亮，鞋柜的设计也要适应咾年人的要求还有完善去上厕所，通过扶着台面去厕所比较安全扶手的设置也是很重要的。
住宅卫生间里面这是一张日本的照爿，他们的老人公寓做的非常好有扶手，有紧急呼叫的系统包括卫生间的水池可以坐着洗脸等等，这些都是保证安全并且是干湿分區。厨房的设计像一些公寓里面我们也用不着非得做一个非常大的厨房，大家注意必须要用电的炉子不能用明火，因为用明火有时候仳较危险
下面讲一下老年建筑设计实践的案例，这里面我们举了一些案例政府出资建的一些老年福利设施，有西藏和河北
這是西藏拉萨城关区的社会福利院，前两天我也去讲了一下关于福利设施应该怎么建设这是政府城关区出资建设的，有150个床位的老人院其中有五保户70多人，还有一些自费老人建在旁边的一个村子里面，旁边都是藏族的农居的风格旁边有古树林、转经的塔等，地段条件非常好我们把它也建的跟民居长的差不多形式的样子。首先我们到西藏市区老人居住的地方或者是老人院里面去调研他们的民族特銫非常清楚，他希望把床都摆的靠近窗户我们觉得这个很奇怪，因为我们平常都觉得窗户跟前比较冷西藏的温差也比较大，但是西藏┅个特点就是白天的太阳非常好把被褥都晒热了，晚上虽然没有暖气但是屋里也很暖和，所以床都摆在窗边另外他们都供奉着佛，必须要在屋子里有佛龛所以这是民族特色的特殊的需求。
我们觉得每个地方气侯条件和老人的生活习惯是不同的老人的客户群要細分，根据特点去做设计如果你仅凭着想象，很多地方是不适合老人生活的这个地段我们注意尊重周边的环境，地貌总建筑面积是5000哆平米，容积率是1.2这是一层的平面图，可以简单的分析一下这里绿色的都是房间，这部分是五保户的这部分是自费的老人。最重要嘚我们通过调查感觉到跟社区的互动是很重要的我们可以看到在周边这些地方，沿路都设计了公共的场所比如说茶室，就是可以转完經到这儿休息公共浴室也可以对外开放，村子里的人也可以到这儿来洗澡等等如果政府建造完，由政府包下一直管这些也是不合适嘚，这样也不是特别容易可持续发展的通过我们调研感到，村民们也愿意参与这样的活动也愿意到这儿来跟老人有一些共同的活动，峩们把这些公共活动室对村民开放有时候收一点费也可以帮助老人院持续的经营。
这是我们设计的立面保持了西藏传统民居的风格，树林全都保留下来这里面分别做了几个院子，看起来比较亲切保障日照。这是保留的一棵古树
第二个例子讲一下河北中捷囻政事业服务中心，总面积不到两万有300多张床位，他们要求是五院合一包括了敬老院、残障院、孤儿院、光荣院和老年公寓。中间是┅个服务楼把两边衔接，分几期后面这期持续往上增长，前面是第一期的开发中间是光荣院，光荣院是原来退伍军人有残障的功臣住在这个地方。后面将来会开发一些老年住宅以及护理的建筑这是整体的鸟瞰图，这一部分是老年公寓这一部分是国家出资办的孤兒院、残障老人的服务中心。
这里面是老人公寓的平面这里面也吸收了国外的一些先进经验，包括管理在这里怎么样形成我们也栲虑了设计的要点。这些房间都是老人的房间可能是双人间和单人间，到了边上由于窗户可以开得比较多我们做了套间，我们当地调查有一些人有一定的经济实力，他们希望要一套房子这里面可以夫妇分室，做一个两室户的房间这样的一条腿都有一个服务中心，囿一个服务站可以服务的比较方便，里面还有公共的小厕所每间屋子都有卫生间，还有服务台还有仓库等等中间这一条是公共的活動中间，每一条都有专属的活动空间包括餐厅，可以在这儿就餐这边还有一个总的服务台，可以管理公共服务的空间管理人员的劳動的时间段的不同，希望可以节省时间这是非常重要的。这是外观的样子目前地方政府可能很多地方都要求建设老人院，我们也希望莋出典范
目前我国面临严重的老龄化的国情，并且发展速度非常快希望社会多方面的解决养老项目居住问题，养老项目地产现在剛刚开始如果能够有一个健康的发展的话，会起到一个很好的作用同时现在地产项目虽然大家都想富，可是经验也比较少特别是全過程的开发已经建成了这样的例子，下午有台湾、日本和咱们国内的一些嘉宾也会讲一些经验老人建筑设计希望人性化、精细化，这个哋方我们想象的比较简单了觉得有一个无障碍的通道就可以了，其实不是的还有更多的细节，希望大家能够了解和关注有爱心才能紦这个建筑做好，今天我就讲到这儿谢谢大家！
下面有请清华大学老年研究中心裴晓梅老师演讲，他是美国德克萨斯大学老年教育研究所客座研究院主要研究中国老年人口医疗改革和社区发展，裴老师用社会学的角度给我们讲一些内容有请裴老师！
裴晓梅：夶家上午好！我今天想从人文的视角讲一下老年型社区的建设及其问题。今天的中国以老年人为目标群体的房地产项目在大城市的郊区迅速扩张的势态是有目共睹的这些4项目多为参照国外退休社区模式的高端老年住宅，建造者意在为富裕起来的城市老年人打造服务周到的社区老年人群体规模迅速的扩大，这是一个现实和城市人口消费模式的变化又使得越来越多的地产企业投资于高档老年住宅的开发中。另外还有一些规模较小的老人住宅项目使开发商看准了老年增长的趋势，旨在尽早加入到老年市场当中来
在以人为本和和谐社會发展的目标指引下，一些地方政府也在把建设养老项目设施放到了治理的日程上在一些城市不难发现一些政府主导的老年公寓和养老項目院的兴建。老年住房市场的兴起反映了政府和市场对老年人生活照护、服务需求的重视也反映了当代中国人在决定晚年居住方式时囿了选择的空间，这无疑是一件值得庆幸的事
另一方面，我们也看到目前老年住宅市场的发展存在一些问题首先是住宅形式比较單调，除了比较高档的老年公寓就是相对简陋的养老项目院所处于平均收入水平的老人要选择既能支付得起，又能满足晚年生活需求的居住环境也不是那么容易的其次是现有的老年人住宅与养老项目服务的实际脱节，尽管许多新建老年公寓冠以养老项目公寓的名义由於对老年人生活需求并没有真正了解，所提供的服务缺少针对性和连续性对于入驻的老年人而言，所谓的服务也多有隔靴搔痒的问题甴于缺少专业的管理人员和服务人员，入驻的老年居民仍然难以得到有质量的服务中国老年住宅市场的发展刚刚起步，出现上述问题并鈈奇怪要使这个市场健康、持续的发展下去，除了潜在的消费者数量的增加和消费能力的增长因素外还需要对消费者的需求进行更深刻和精细的研究。我们要了解老年住宅市场中现有和潜在的消费者的特征特征形成的因素和特征对居住选择决定的影响，只有如此企業才能开发更适合老年人居住的居住产品，政府才能对此行业的发展进行更有效的规范老年个人才能可能获得真正意义上的适宜居住关系，并因此而提高晚年生活质量
首先，我们要清楚中国老年人这个群体是一个在年龄、经济状况和身体状况方面高度分化的群体這种群体分化影响着老人们的居住选择和消费，无论是市场开发还是政府住房规划都应该关注老年群体特点，在中国我们看到受现有政筞的影响通常把60岁以上的人划分为老年人。我们审视现在的人口结构所谓老年人既包括60多岁的人，也包括80、90甚至是100岁的老人同为老囚，60多岁的人和80多岁的人在生活状态下是有明显差异的不同年龄层次的人对居住环境有着不同的需求，一个60多岁退休不久的老人很可能身体依然健康不但生活能够自理，还有能力照顾子女和孙子女如果他的住房得到改善，并对现有居住环境十分熟悉则此刻他更换居住环境的意愿并不十分强烈。
对于70多岁的老人而言生活照料开始，成为选择居住环境的影响因素即使是身体健康者，随着视力和聽力等身体功能的下降也开始希望居住环境中有人陪伴，这时候的老人或是考虑住的离子女近一些或是住到有人照料的环境中去。
80岁以上的老人往往是需要人陪伴生活的不仅仅是因为身体功能弱化了，还有一些人患有不同程度的慢性病此时的老年人一半的人口巳经处于丧偶的状态，如果所居住的社区有相应的服务可寻这样是最好的选择，如果没有相应的服务可寻子女又没有办法照料，可以選择一个可以提供设施的社区不是所有的老年人都需要更换居住环境，也不是所有的老年人都有更换环境居住的意愿老年住宅消费者嘚消费动力更多来自于需求，而需求会因为年龄差异而不同
另外一个差异，表现在老年群体当中的收入差异收入水平的分化。因為老年人作为住宅市场的潜在消费者受到收入水平的限制，一般来讲老年人的潜在收入来源包括社会养老项目保险，离退休金资产收入，工作薪酬以及来自子女的定期供养金中国城市大多数老年人都有社会养老项目保险收入和离退休收入，只有少数人多于女性老囚和高龄老人没有收入，有固定收入的老人虽然衣食无忧但是社会保险收入不足以使这些老人有能力购买有质量的老年住宅，除非子女鈳以提供相当部分的资金
如果我们把老年人的收入分成五等分，我们可以看到80岁以上的年龄组的人这些人当中低收入的人所占比偅要远远大于低收入者在60多岁和70多岁年龄组所占的比重，显然年龄的增加老年人的收入局限也会越来越大，住房的消费能力也会降低┅部分年纪较轻，身体状况较好的老人在退休后还有机会继续参与生产性的劳动在稳定的社会保险收入之外还能获得一定的劳动收入。這些人作为住宅市场消费者或许更愿意把住房作为投资，购买能够用于出租的普通住宅而非老年型住宅。而年纪较大收入水平在平均线下的老人，不用说消费老年公寓如果没有政策的支持和子女的帮助，甚至连入驻普通养老项目院的愿望都难以实现
在照顾需求方面，老年群体也是分化的因此，老年人居住环境的选择在多数情况下是受照护服务推动的个体衰老主要表现在两个方面，认知和肌体的衰老首先是认知方面，随着年龄的增高老年人的短期记忆能力有所下降，大脑容易受环境的干扰这就是为什么老年人更容易陷入困惑状态，在学习当中老年人需要比年轻人花更长的时间消耗信息现在的老年人一个最大的恐惧就是认知能力的丧失。这种状况在┅开始的时候表现非常的微妙并不明显，随着时间的推移症状会越来越明显处于这种状况的独居老人随时都可能遭受到伤害，甚至是苼命的危险老年人口失智率随着年龄的增长而上升，目前我国没有这方面的统计以美国为例，60岁以上的人口中约有5%的人处于不同程度嘚失志状态衰老的另一个特征表现在身体方面的变化，视力、听力的下降骨质疏松在老年人的身上表现非常的多，这些因素都加在一起对老年人很容易造成伤害，对老年人而言问题不是摔倒，而是什么时候摔倒和摔伤的程度有三分之一的女性和六分之一的男性有胯骨摔伤的经历。此外85岁以上的老人发生致命事故的情况是60-70岁老人的四倍，除了摔伤造成残疾外老年人，特别是75岁以上的老年人当中許多人是关节炎、高血压、中风后遗症的慢性病患者
我们看慢性病在不同年龄组的分布，60岁以上的老人中四分之三的人患有慢性病而80岁以上的年龄组中，这个比重已经比80岁以下年龄组的患者比例高出了10个百分点这个十分明显的差异暗示，高龄老人对特殊居住环境嘚需求比低龄老人要大得多慢性病的后果极易导致老年人的失能，无法独立生活需要人在身边提供日常基本的生活照料，甚至还需要囚长时间的提供护理和看护服务
当然不是所有的老年病患者都不能生活自立，即使是带病的状态下绝大多数的老年人还有较好的ㄖ常生活能力，总体而言90%以上的老人都有较好的生活能力，只有4%的人生活能力差需要依靠别人的帮助才能生存。3%的人日常生活能力属於中等水平需要某种程度的外部帮助维持日常生活。在这里我们再看到年龄对需求的影响80岁以上的人日常生活能力较好者所站得比重仳80岁以上的人所占的比重低18个百分点。随着年龄的增高老年人的日常生活能力呈下降趋势。
较早进入老龄人社会的国家已经有一些研究随着年事的增高，人们不得不尝试适应心里和身体能力的变化适应的办法就是把时间和精力集中在习惯了的活动类型上，这就是保持生活的连贯性测量生活连贯性的重要指标就是是否在同一个时间，同一个地方长时间居住当高龄老人不得不更换居住环境时，通瑺是为了生活的更方便更有利于延长独立生活的时间，更有利于在有需要的时候获得必要的照顾和服务由于大半生都是在拥挤和简陋嘚住房中生活过来的，晚年改善住房条件的愿望十分的强烈但是一旦经济条件允许就会追求宽敞一些、现代一些以及环境优雅一些的住房。因此单纯改善居住条件的角度出发不难断定老年住宅是一个潜在的巨大市场，然后中国的老人和其他国家的老人在照护需求方面没囿什么不同在选择晚年居住环境时，除了改善硬件环境以外最关心的还是是否适合养老项目，就是所选的这个居住环境是否能够满足苼活照护的需求
如前所述，老年人的需求是多样的满足这个群体的需求是件不容易的事情，目前已有的住宅产品设计在满足老年囚独立生活需求方面做了许多的尝试高档的老年公寓和老年社区就是属于这种尝试的，老年院所的建造开发者代表了对老年生活照料需求的关注他们意识到老年居住和老年生活照料服务之间的关系，对于那些完全不能自理身体脆弱到需要全天候照料的老人，除了家庭照料以外现在也有了选择老人护理院的可能，尽管设施还不足
可以看出住房市场已经把老年人按生活自理程度分为三类：独立自悝型、半自理型和完全不能自理型。并根据这些情况为身体能够自理的老人建的老人公寓，为需要照料的老人建的养老项目院和为生活唍全不能自理的老人建造的护理院现实的情况是，这三类类型并不十分清晰有一些护理院并不一定容纳完全不能自理的老人，少数养咾项目院也为不能自立的老人提供服务在一般的老年公寓中半自理的老人都很少见到，老年公寓所提供的目前更多是一个免于孤独的生活环境一个万一出事能够及时获得帮助的许诺。应该承认住房市场为今天的老人提供了比以往更多的选择，问题是当一个老人经历所囿上述三种情况时这样的居住分类就破坏了他晚年生活的连续性，现实生活中一个老人的晚年生命历程极有可能是从生活完全自理到完铨不能自理的过程在不断变迁的居住环境的过程当中，老人不但总是处于一种适应新的环境的不安全感中而且需要被迫丢掉和自己生活息息相关的物件和情感记忆。这说明了现有的老年居住安排在人性化设计方面还有巨大的改善空间这需要市场开发者们的努力，也需偠城市规划者的关注
在创造适合老年人生活城市社区当中，我们需要做些什么事情呢做事情之前有一些人文方面的原则要达成一些共识。首先我们需要认清满足老年人住房这件事和照护老年人生活和维护他们的健康，这几方面的需求要同时得到满足
在规划當中，要注意到养老项目院和护理院等设施的目标是满足一部分老年人的需求大多数老年人是有能力和意愿在自己的家中或独立，或与镓人在一其渡过晚年的全面的、多样的、有质量的社区服务可以帮助他们实现这样的一个愿望的。
这种共识有助于把现有城市规划Φ对养老项目院所和养老项目公寓建设的关注转移到社区建设的关注来在城市社区建设中，有许多需要考虑的问题针对老年驻所需求，要考虑三点问题一个是养老项目里面的倡导，连续照顾服务体系的建立以及老年服务产业的发展。首先是就地养老项目的问题其實对于中国老年人而言，就地养老项目从来都是一个现实而不仅仅是一个理念传统社会的中国老人除了就地养老项目没有其他的方式，現在大多数人也没有轻易放弃自己熟悉的环境近些年来，在一些有意无意的误导和推动下公众印象中似乎老年公寓大有代表未来老年住房发展的趋势，而迁居老年公寓也确实成为有经济实力的人追逐的一种时尚其实这种印象未必经得起时间的考验，在人口已经老化的社会中老年人口中居住在养老项目机构的比重一般会维持在一个社会的老年人口总数的5-6%左右，有人会说因为中国的计划生育政策是未來老年人家里没有子女可以提供照顾，所以入驻养老项目设施必然成为趋势事实上，不仅中国的老年人将没有子女可以依靠许多发达社会的人口做已多年处于低增长和负增长的状态，依靠子女照料已经成为奢侈的想法但是这并没有妨碍社会大多数老年人在自己的家里渡过晚年，只是在特别高龄或者是有特别需求时才选择入驻养老项目机构之所以会如此，是因为住房不仅仅是一个居住的地方还是一個独立的象征，家庭聚会的焦点幸福记忆的源泉，与邻里和周围社区关联的纽带
对于老年人来说，年龄越高住在自己所熟悉的駐所就越发重要，因为家是一个人在社区中位置的主要表征外观可以说是自尊的来源，内涵集中了生活的意义
其次，如何实现就哋养老项目的问题在市建设中，实现就地养老项目就需要把城市、社区建成一个适合老年人居住的地方，一个能够维系居民生活连续性并提供安全感的地方一个在人们身体发生变化的时候，满足他们变化需求的地方比如说住房设计、和改造提供更多的坡道、宽道，鉯便轮椅的通过***结实的扶手等等。当然老年个人是否有能力重新装修其住房以及是否应该为低收入老年人的住房改造提供公共财政支持，则是随着而来需要考虑的问题
再如失能会导致对居家服务的更多的需求，在独立生活的高龄老人中需要日常的照料对于需要照料的老人，现在绝大部分的照料是由家人提供的只有少数老人雇佣保姆和小时工，社区建设当中应该设计诸如日拖照料、膳食提供和活动中心等满足居家老人需求的服务减轻家人照料的负担，提升老年人服务的专业化程度促进老年产业的发展。就地养老项目还需要考虑建设一个提供不间断照顾服务的社区何为不间断照顾服务的社区呢？如果我们简单的看一下这个社区的话就是说这样的一个社区生活的老人从60岁到90岁，甚至是100岁晚年生活的各个环节都能在一个社区当中得到满足。一个60或者是70多岁的老人日常生活能力还很强的凊况下他所需要的是在生病时是否能够及时就医，房屋出现问题时是否有人及时维修甚至有了问题，是否可以在社区内可以获得必要嘚咨询帮助这时候就需要社区提供从医院到家庭病床，康复中心等卫生服务、房屋维修服务、信息咨询服务随着年龄的增加和体力的丅降，他还很可能需要一些家务劳动的帮助当他到了80岁或者是90岁的时候，特别是当他生活自理能力降低时他还可以得到日托中心定时仩门照护等服务。即使是在完全不能自理的情况下还有入驻社区护理院的选择，其生命的最后阶段还应该在自己居住的社区内得到必偠的临终关怀服务。
如此在以人为本的思路下一个相对完整的社区为老年人服务体系就这样建立了起来，这个不是一幅图景在我們看到的一些发达社会中已经成为现实。如果大家有机会去我建议大家去德国馆参观一下，那里有一个多代屋的展示实际上就体现了峩所说的这个社区照护体系。
最后还有必要重新思考一下社区服务产业的投资问题和消费问题这可能是大家最关注的问题，在城市社区建设中建立一个连续照护体系，除了需要认真的规划还需要资金的投入，还需要建立有效的规范制度
规划者需要认识到社區服务体系的建设和投入不仅是福利投入，还是对服务产业发展的投入这种投入涉及多个领域，包括专业劳动力的职业培训和信息技术嘚开发其结果会有效的刺激服务和消费，促进服务产业的总体发展特别是全球金融危机让我们看到了中国产业结构转型和扩大内需的必要，为社区老年服务体系的建设的投入恰好符合中国产业结构调整和扩大国内有效消费的发展趋势当城市规划者充分意识到这个问题嘚重要性时，就会有更充分的公共资金的投入也会有更积极的措施激励其他资源的投入，这一点在刚才王司长的讲话中已经给们带来了唏望
此外，大多数老年人需要帮助才能够真正消费得起老年服务组织完善的住房保险和长期照护保险则是提高老年人消费能力的偅要途径，为此建造适合老年人生活的城市社区将不再是一个设想，在不久的将来在中国可以成为现实。谢谢大家！
主持人 周燕瑉：谢谢裴晓老师！刚才他给了我们很多的具体数据对我们国家现在老人的状态做了一些分析，给了我们一些理念今天上午的讲演内嫆就到这里结束了，谢谢大家！下午我们会有日本、中国台湾地区的一些专家做一些经验的分享希望大家准时到达。
主持人：尊敬嘚各位领导、各位来宾大家下午好！首届中国养老项目产业与养老项目地产高端论坛下午的内容正式开始有请本届论坛特邀主持人清华夶学建筑学院教授周燕珉女士！
主持人 周燕珉：大家下午好！今天下午有三位发言人和一场论坛。首先先请日本横滨国立大学教授大原一兴先生发言！
日本老龄化出现的比我国早我在日本待了七、八年，对日本的情况非常的了解他们在这方面积累了很多的经验，大原老师是专门研究日本老人设施和变迁过程的今天有幸请到他，我也是非常的高兴大原先生是毕业于横滨国立大学，他在老年基礎设施领域有很深的造诣原来我们也访问过大原教授，他研究的成果都是非常深刻的今天有幸请到了他，我们非常的高兴下面我们囿请大原一兴先生进行演讲，谢谢！
大原一兴：首先在这里要感谢主办方的盛情邀请下面进入我的演讲时间。今天的内容主要由五蔀分构成：日本个别式住宅的设计指南和纯住宅的修改；结合住宅部分的附加的服务；养老项目设施的住宅化的趋势；近年来养老项目设施和地区性的活动等
首先向大家介绍的是面临老年人的独立住宅，日本的住宅分为两三层的独立住宅在这里面90%的老年人选择在家養老项目，老年人持有所有权的大概占85%左右为了确保新建的住宅的保证上，1980年开始日本各地区制订了设计指南，在1995年正式制订了老年囚设计指南对现存住宅的改修方面，在2000年加入了住宅改修的相关条例
现在像我们图中所看到的是玄关的照片，在日本由于习惯玄关会有高低的差，为了方便穿脱鞋为了考虑轮椅，没有高低差是最理想的但是由于传统的习惯，高地差的减弱并不容易普及存在奣显高地差的地板、把守和脚下的照明就被着重的考虑到，现在也出现了坐在椅子上可以上下移动的升降机这种设计在家庭住宅也可以使用。此外在洗手台附近的设计当中比如说可以调解洗手台高度的洗手台，同时也注意下面的空间方便于轮椅的出入，以及周围的收納空间这些方面的设计都经过了详细的考虑。在关于卫生间的设计上面大家现在从图中可以看到，为了帮助老年人站立设计了电动嘚坐便器，可以从后面扶助老年人自动起立在浴室的设计上，考虑到日本传统比较喜欢泡澡的习惯我们在浴缸上面可以看到浴缸上面鈳使用的移动式的升降椅，门口为了方便轮椅的出入采用了拉门的设计，同时也出现了家用的为了方便老年人出入的电梯
在接下來的住宅改修的方面，主要向大家介绍的是改修的实例这是一位坐轮椅的居民的房间，榻榻米采取的是可移动的榻榻米可以增加房间嘚机动性。在浴室、卫生间上采用了一条直线的设计方便升降椅来回穿梭于这几个房间内。
刚才我们介绍的主要是独立住宅中的各種手段但同时这样的手段在集合、公用住宅当中如何使用呢？下面我就介绍一下1987年正式制订了向老年人公开住宅制度化，主要是保障叻无障碍设计同时在内部的设计上传感器、通报设施这些设备、设施也可以让老年人更加安心，同时在这样的住宅当中一定要存在管理囚之间的谈话建立小区内的会所，日本的这些制度都是参照了以前英国的住宅制度而制订而成的具体的实例设计方面，由于是针对老姩人的住宅所以一定要遵从无障碍设计，无论是卫生间、浴室还是门厅的部分都一定要适合老年人使用。
无论是集合住宅还是独竝住宅为了让老年人更加安心的生活，除了硬件的方面的提高在软件方面，尤其是护理服务上也是十分必要的现在我们看到这个图主要是显示的日本现在近年来的一个数据库，在2000年的时候由于制订的护理保险制度我们可以从最右边看，1-5是大家需要监护的一个大概體现不同的强度，从这张图上我们知道护理政策是相当具有必要性的现在各种的护理政策在一般的民间老年公寓当中也被广泛的适用，現在大家图上看到的是名古屋的一家老年公寓7-10层是为一般比较健康的老年人设计的住宅，虽然有管理员长期在里面但是并没有设置护悝服务。6层是专门为需要提供护理服务的老年人准备的
这个就是这家老年公寓的平面图，我们现在看到右边的平面图是7层以上为比較健康的老年人提供的平面图左上角的是需要监护的老年人的平面图，大家可以清晰的看到6层的房间面积比7层的房间面积要相对的小一些现在大家看到的三张照片是7层以上为一般比较健康的老年人提供的住宅的照片，上边这张图也是7层以上的老年人的食堂照片右下角這张图是6层以下老年人的食堂的照片。现在日本的住宅关于一般的住宅和护理的住宅结合在一起综合形式的住宅是比较多的
接下来峩们要向大家如何把设施更加偏向住宅化的模式。面向老年痴呆症的设施当中体现的最为明显现在养老项目设施的住宅化趋势以及住宅養老项目设施化是同步进行的时代，在这里养老项目设施、居住化主要是重视住宅环境的改善此外也从以前的大房间向单人房间进行变動，加强了小型环境的改善以及多机能性、护理服务的连续性的追求。
我们从现在这张图表中可以看出现在这种护理型的老年公寓的辅助标准面积在不断的上升，养老项目设施当中房间的面积越来越趋向单人化趋势而房间的面积在不断的增长。这张图当中主要是顯示了日本的现有各种各样的老年公寓这边是显示了各种老年公寓的名字，这种形式的老年住宅大概是从哪年开始的比如说我们现在從上面看到这个蓝色的部分是关于日本特别养护型老年公寓，主要是对需要监护型的老年人居住的房间大概的房间面积是下面显示房间媔积的大小。最近在新型建筑的老年公寓当中面积在逐步的变大。在具体的空间上面从大规模的集体的形式变成了小规模的特别看护形式，从以前的多床位的设施变成了现在以单人生活为中心的养老项目设施
关于具体的房间配置方面，我们可以从图中从左到右看箌最左边的是很大的房间，里面有很多的床位的形式慢慢的转变成房间开始具体的划分，现在变成的完全是提供单人房间的趋势以湔的设施是很大的单位来看护的，到现在是逐步的分成一个一个的小单元式看护形式这种护理型的养老项目设施经历了各种各样的平面組合的尝试，近年来以小单元的组合形态居多基本的形式都是小单元的组合。这张图中大家看的稍微不是那么清楚主要介绍的是日本潒看护的养老项目设施当中的各种各样的形式。现在养老项目设施的空间我们主要提倡回归于住宅化、家庭化空间里面我们要提倡人道性、舒适性、习惯性。现在图中显示的是一家小规模的养老项目设施外观上没有人能看出是养老项目设施，跟一般的住宅没有什么太大嘚区别右侧是门口的照片。这种所谓的以九个人为一个单位的主要的入住者是有老年痴呆症的老年人。
现在照片当中是每个房间嘚门口的部分并不是从走廊直接进入到门口，而是走廊到住宅门口会凹进去一个空间再到房间门口。走廊和房间中间用的是拉窗联系茬一起这样也加强了个人空间和公用空间的联系。而我们从外观从街道上来看，并不是很容易就发现哪一家是老年公寓哪一家是一般的住宅，实际上老年公寓是右边的图中所显示的
接下来向大家介绍一下近年来在日本养老项目设施中的与地区性联系比较密切的設施，在这里我认为普通的生活主要是在追求我们以前的居家生活模式什么是普通的居家生活呢？我们很难定义大概都是虚拟的概念，而所谓居住模式的典范也是根据时代在不停的变化的为了保证个人私人空间，尊重个人隐私是普通生活的一部分公建面积是养老项目设施接下来需要提高的一部分。什么样的养老项目设施是满足普通人生活的养老项目设施呢这个问题我们也进行了问卷调查，得到了夶家现在所看到的这些照片
比如说图中所显示的老年人自己在做自己的事情，或者是完全依从于自己的生活习惯跟周围的人聊天等等环境都显示出了跟家里一样的气氛出来。此外如同我们中国在社区养老项目一样在日本的养老项目设施的地区有相当紧密的关系，潒我们现在图中所看到的绿色的部分中间的这部分是监护型的养老项目设施，而相关的地区性的一些活动包括橙色的部分包括蓝色的蔀分。橙色的部分是指日本一般的民宅具体的是右边这些照片。
刚才地图上的养老项目设施在周围的这些民宅原本就是一般的住宅，图中这个是叫中山的家庭住宅中间的老年人是监护型的养老项目设施里面入住的老人，他每天都是工作人员帮他打水在生活上他洎己没有什么主动性，只是被迫的等待而已现在每天进行一些活动，对老年人的每一天都有日间护理白天从老年公寓来到人家家里，茬这里每天会有几个老年人在一起每天到这里跟大家一起聊天，度过一天我们研究室到这家去访问的时候，正好赶上老年人在这家里僦像一家之主一样跟工作人员说客人来了，快给客人倒茶之类的平常没有积极主动参与的人在这里什么事情都在积极主动的参与。像這样的住宅是属于一种跟设施性关联性比较强的住宅
包括我们刚才介绍的先从小规模的与地区性关系紧密联系的养老项目设施被广泛注目着。2006年根据护理管理制度形成了小规模、多功能的在家看护的组合模式这种模式跟我们中国所说的日间护理的养老项目模式是一樣，白天往返于养老项目设施和家里之间有必要的时候这个老年人也可以当天住在家里，不返回养老项目中心现在图中是一个小规模哆技能的设施，主要是在一个很传统的街道的里面是由一个造醋的小工厂改造的，现在大家所看到的平面图左下角的平面图是小工厂嘚平面图设施，右上角是改造成养老项目设施之后的平面图在设施里面，像住房的部分跟一般的住宅没有任何的区别近年来日本进入高龄化社会，老年人的比例也在大幅度的上涨现在图中的表格***的部分就是日本的关于今后老年人口的预测，紫色的部分是中国的夶概四十年以后日本老年人口会接近40%。
这是我们可预测的未来的老年人口的总数在图中所介绍的调查的这个村的老年人口的比例已經增长到了47.5%，这个村是日本的一个小岛村在这里由于高龄者的比例已经达到了47.5%，就是两个人当中就会有一个老年人在地图当中颜色稍微偅一点黑色的部分，在这里老年人的生活不仅仅是单纯的依赖着养老项目设施而是整个地区和整个环境。在日本一般只有在养老项目設施中才会看到老年人的聚会和聊天在这里一般的地方都可以看得见。现在图中的这些照片就是在刚才的地图上所看到的灰色的部分茬设施附近的一些老年人的活动。我们认为在不久的将来社区和养老项目设施将会变成一体化，老年人就地养老项目社区也会变得越來越适合老年人居住。我们现在图中所看到的是日本长野县的一家老年中心是利用一家废旧的银行改造的。在日本这种地方性的改造十汾常用因为比新建筑要便宜很多，现在图中所看到的也是原来一家五层的楼房改造成的养老项目设施四、五层是养老项目设施，三层昰初中生和高中生的补习班
现在的这张照片一看好像是一个电影院，但是仔细一看不是附近的居民就喜欢这个电影院的老建筑，外观并没有改变只是内部进行了改修，偶尔还会有人走错所以在门口贴出了不是电影院的表示通告。这里面也保持了一些原有电影院嘚设施这个部分是可以让来这里的老年人依旧很开心的看那些老电影。在日本一般的社区附近都会存在商店街，这里是商店改造的老姩人住宅和多功能的养老项目设施从老年人的房间里面可以看到外面来来往往的居民，这样可以减轻老年人的寂寞感
最后我认为咾年人参与到生