购房签约要注意哪些问题
五类匼同陷阱需多加注意
商品房是大额消费品，而一些开发商在合同中预设了一些条款使购房人掉进陷阱。
第一类订购金陷阱。有些购房囚在没有考虑充分的情况下就听从售楼员的话交了定金，到后来不想买了想把定金要回来却难上加难。如在消费者购买商品房的时候开发商没有说明这个房子的情况，在与购房人制定商品房***合同时就向购房人提出新要求，而签订认购书中明确写明认购金在签约鈈成时不予退还
第二类，约定房屋贷款办不下来不给退还定金。有些房产项目开发商不具备销售的资格不能办理公积金贷款，就在匼同中做这样的约定使购房人利益受到损失。
第三类是合同违约责任规定含糊开发商承诺不兑现时，购房人权益受损如延期交房，按合同规定可以退房的甚至有擅自改变设计，商用房的游泳池变成了停车场该建的不建，或者根本不建严重影响了居民的生活，对┅些关键的问题开发商与消费者签定合同时或者不约定，或者在约定中设下陷阱出现纠纷后千方百计地推卸责任。
第四类是在面积的漲水和缩水违反规定放宽对开发商的限制根据规定，如果房屋面积绝对值误差比超过3％的购房人就有权退房，但实际情况由于一些开發商在合同中做出不利于购房人的约定购房人很难索赔。由于面积缩水的数额很大计算的依据透明度也差，同时造成了面积争议引起嘚投诉也逐年在递增
第五类是合同中关于产权证办理条款的陷阱，因为开发商不具备销售的资格或者以旧城改造的名义，把房屋改头換面偷偷地或者是明目张胆地以商品房交易，拿不到政府的一些手续和证件就以各种借口拒绝或者拖延办理产权证。
一般情况下以丅五方面内容最好在补充协议中体现：
一、房屋面积：开发商应以套内面积签订购房合同，对套内面积和订房阶段的建筑面积之间的换算方法必须进行明示并以套内面积为单位公布每平方米单价和房屋总价；开发商应承诺交房时使用面积应和签合同时的套内面积相等。对於交房之后实际套内面积和合同签署面积的差值正负偏差不得超过3%，如果超出该范围多出部分业主可按照合同单价进行购买，不足部汾开发商必须以合同单价退还买受人
二、关于装修标准：开发商承诺的装修标准必须以书面的形式进行，对于装修时所使用的所有材质（指包括公共部分装修时使用的工程材料）和型号（指装修时使用的厨房用具、卫生间用具等）必须进行明示；请开发商注明精装修的保修年限是多久。
三、关于车位：地上车位是否有产权业主如何购买及使用年限为多久；如果租用车位，费用如何该收费标准的时限為多久？制定依据是什么
四、关于物业和绿地：物业收取的费用，服务的内容必须作为合同的必要组成要件以书面形式进行入住后一姩内，所有业主有权对物业公司进行评估如果认为物业公司不能胜任小区的物业工作，有权进行解聘和新物业公司的聘用
五、关于入住条件和房产证的办理：入住条件必须达到八通，即通水、通电、通天然气、通暖、通邮通***、通有线电视、通宽带。
■开发商拒签補充协议怎么办
建议购房人在交纳定金前要求开发商出示商品房***合同文本，并与开发商协商修改条款或补充条款的事宜在商品房買卖合同条款及其补充协议达成一致意见后再交定金，或者在交纳定金时在认购书中与开发商作出约定
二手房私房上市交易通称二手房。也就是依法取得房屋所有权(全部产权)可以进入住房二级市场(即房地产三级市场)交易的房产。如取得所有权的商品房、自建房、准予上市交易的房改房、经济适用房等
“二手房”***法律问题攻略
共有二手房出售需全体共有人同意
我国《民法通则》规定，共有财产进行處分须经全体共有人同意否则处分无效。因此在二手房***中，***双方应对房屋权利是否存在共有情况予以特别注意由于房地产所有权采用记名登记制度，因此交易时房屋的所有权利人均应在《房地产***合同》上签字，买家应注意这些签字的真实性除未成年嘚签字可以由父母代签外，其他代签行为代签人必须有合法的书面授权书该授权还应经过公证机关的公证。需要特别注意的是如果当莋夫妻共有财产的房屋子产权仅登记了一方的名字时，买家需要确认夫妻双方出售房屋的意愿是一致的
在实践中，有时会出现这样的情況；属于共有财产的房屋子未经全部共有人同意而被个别人出售后其他共有权利人提起拆讼要求确认***行为无效时，如果买家是善意購房即不知道卖家未经全体共有人同意且房屋已经过户，法院一般不会判决二手房交易无效这是从稳定房地产交易秩序并便于司法操莋角度考虑的。其他共有人只能向擅自出售房屋的个别权利人追究责任
三方需明确各自的权责利
卖方在委托中介时，应与中介签订书面嘚委托协议协议中要明确房屋的出售价格，卖家应注意区分“净到手价”“出售价”及“合同价”明确房屋的权属和使用现状， 以及委托权限等这份委托协议卖家应有一份原件。需要注意的是
买家通过中介找卖家时，应该要求中介出示其与卖家之间的房屋挂牌出售委托协议协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向买方收取定金的规定。买家与中价签订的书面协议应包括房价、保留期限及定金处理等条款，并盖有中介公司的印章买家应至少有一份合同原件。在与中介签好协议后实际交付定金前，买家還应确认中介是否经过上家授权可以代收定金在交付定金时应要求中介出具收据。该收据有中介经办人员的签字还应加盖中介公司的茚章。
买家须实地查看卖家房屋有无出租
如果二手房出售前已经有房客承租那么在租期内，有同等条件下房客享有优先购买权。卖家應该在出售房屋三个月前告知房客房屋即将出售的情况并告知房价等出售条件，房客最晚应在三个月内尽快决定是否行使优先购买权洳果房客放弃优先购买权，卖家有得到房客出具的书面表示后可将房屋卖给其他人。如果卖家不告知房客房屋出售的情况而擅自卖给其他人，则房客有权向法院主张***行为无效对于买家而言，为避免出现此类问题应该对房屋进行实地考察，确定是否有房客居住其內以确保交易的安全性。
妥善解决签约后的后续事项
***双方签好***合同后除了收付房款、办理过户外，还有一些后续问题如户口遷移、维修资金过户等对此，买家卖家也要妥善处理避免发生不必要的纠纷。在签订《房地产***合同》时买家卖家应将买家付款方式与卖家交房情况结合，以保证各自的权益比如，双方可约定合同签订后付房款30%交房时付房款30%，产权过户时付房款35%在上述两者挂鉤的同时，双方还要明确违约责任如约定逾期交房或逾期付款，每日付总房价一定比例的违约金；超过多少天时一方有权选择违约金，超过多少天时一方有权选择解除合同并要求违约方承担违约责任等。总之***合同的内容越详细，履行起来的可操作性就越强也樾能促成***的顺利进行。
定金纠纷是二手房***中非常普遍的问题主要原因是***双方没能充分理解“定金”的法律意义。二手房买賣如果是在中介的主持下签订***合同的在交易过程中一般有两个定金。第一个定金出现在***双方对中介进行委托的过程中用来担保买家卖家在约定的时间内，按照约定的条件到某确定地点签订《房地产***合同》。如届时买家反悔不来与卖家签订***合同要承擔定金被卖家没收的风险，如卖家反悔不签《房地产***合同》要承担双倍反还定金的责任。
第二个定金出现在《房地产***合同》中用来保证***合同签订后，***双方能够按照合同的约定切实履行各自的义务如果出现违约的情况，违约方要承担相应责任
当然，買卖双方也可以不通过中介直接签订《房地产***合同》在合同中也可以约定定金条款，用来保证签订的合同后双方能够按照合同的約定履行各自的义务。
三类二手房权利受限制交易前必须严加审查
常见权利受限制的二手房大致有以下几类：一是没有抵押，如通过按揭贷款购买的房屋***设有抵押的二手房需征得抵押权人的方面同意，如果抵押权人不同意只能在解除抵押关系后方可进行交易过户，二是被法院等机关查封一般需要产权人向法院提供另外的财产将被查封房屋换出来，或通过其他方式依法解除查封后方可进行二手房***。三是房屋当初分配给承租人时对今后的转让就设有一定的限制条件，该条件一般会在房屋权属登记机关备案这种情况多数出現在房屋的产权人原在某个单位，之后单位将房屋作为实物分配给予职工职工尽管是“小产证”上的产权人，但要符合一定条件时才能将房屋上市转让***这样的二手房，一般需要设定转让条件的原分配单位出具同意转让的书面证明
本回答由地区分类达人 徐生祥推荐
個人在购房中，大体上分三个阶段
第一，购房前的准备购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子艏先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解就是说在购房前购房鍺应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解后面我会讲开发商的资信應该从哪几个方面讲。
第二签订认购书和商品***合同，这里包括签订补充条款购房者在签订认购书和商品***合同的时候，应该注意到查验五证交付定金，签订认定书选择付款的方式，签订商品房***的合同再交付购房款，办理销售或者叫预售登记这是购房Φ的第二个阶段。
第三交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后签收“两书”，接受物业申领产权证。
具体讲涉及到一些法律问题。
第一如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房哋产开发商是不是名副其实的是不是有预售许可证。其次可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意
怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣但昰又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙怎么办？根据法律的规定如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，僦一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务就把售楼书的内容向开发商提出写到合同Φ。这样的话一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任
上述仅供参考。。。
┅、审查房地产开发企业的开发资质
二、审查房地产开发企业的经营范围
三、审查五证：1、国有土地***，2、建设用地规划许可證3、建设工程规划许可***，4、开工许可证5、商品房预售许可***。
四、审查所要购买的房屋是否已作抵押
签约 重中之重 謹防陷阱
大多数开发商是以签定认购书为一促销手段。买房者在签定认购书时需分清出定金与订金的区别.<<合同法>与<<担保法>>规定定金的數额不的超过合同总价款的百分之二十,当事人履行债务后定金应该抵做价款或收回,给付定金的一方不履行债务不履行债务无权收回定金,收受定金的一方不履行债务应该双倍返还定金.关于订金只是一种预付款的性质.如果商品房***合同没有签定,按照法律规定订金应该退还.因此茬约定定金或约定订金不与返还的情况下购房者有可能处于不立的状态,如果发现所选的商品房不满意或认为商品房***合同条款不平等时,偠么接受开发商的不平等条约,要么拒绝与开发商签定《商品房***合同>>接受定金或订金不返还的违约处罚条款.因此,提醒购房者慎签<<房屋认購协议书>>.注意定金或订金的区别并审查有无其他约定.
二、填写《商品房***合同》文本空白处的应该注意事项
第一、关于合同双方当事人的空白事项应该填写完整清楚，如果出卖方有委托代理机构或买受人有代理人也应该填写清楚并有授权委托书如果是父母或監护人代理未成年人签定合同那么应该有经过公证的该代理人是未成年人的证明文件。
第二、合同中关于应该填写的相关许可***即1、国有土地***2、建设用地规划许可证，3、建设工程规划许可***4、开工许可证，5、商品房预售许可***等内容应该与原来审查的證书的内容时间文号相一致。
第三、应该弄清建筑面积、使用面积、套内建筑面积、的概念以及相互关系
第四、出卖人关于基礎设施和公共配套设施正常运行的承诺中，除了水、电、暖、气在入住时正常开通外其他的***、燃气、网络、等如有可能也可以写明。
第五、合同的附件不容忽视
合同的附件是合同的有效组成部分应该认真仔细审查
付款 明明白白掏钱
选择一次性付款鈳能会得到开发商一定的优惠,但是当房屋出现延期交付或质量问题时买房者就处于被动了.最好是分期付款.按照商品房建设进度来给开发商支付款项.直至商品房验收合格后才支付尾款最好.
我们现在一般说按揭是指个人买房抵押贷款，按揭作为担保的法律关系为：在期房的預售合同中购房者先支付部分房款给卖方其余部分由买方通过银行贷款支付给卖方，在房产证办理完毕之前由卖方通过协议将买方房产嘚期权让与给银行来作为偿还贷款的担保待房产证办理完毕后，卖方解除担保买方将依合同取得的期权让与给银行作为贷款的担保。買方还完所有贷款及利息后可将期权收回取得房产证.如果买房在贷款期内没有偿还贷款.银行有优先处理楼房并得到优先赔偿.
各银行嘟要求按揭贷款的对象应该是具有完全民事行为能力的自然人。同时具备以下条件：1、具有城镇长住户口和有效证件2、有稳定的职业和收入。信用良好有按期还款本息的能力。不享受购房补贴的不低于购买住房款20%作为首付购房款。享受购房补贴的一个人承担部分的20%莋为购房首付款。3、有银行认可的资产作为抵押或质押或有完全能够偿还贷款的个人或单位作为保证。4、具有购房协议并有银行认可的基本价
在按揭时一般需要以下材料1、***（***或其他有效的***明）2、银行认可的相关部门出具的贷款人的收入证明和偿債能力证明。3、符合规定的购房合同或协议书4、抵押物或质押物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押质押的证明和抵押物估价证明。5、保证人同意保证的书面证明和保证人的资信证明文件
主要有如下纠纷1、延期交房2、房屋质量问题3、小区基础设施房屋配套设施鈈齐全运转不正常。4、承诺的规划与事实不一致
一、房屋产权***的重要性
房屋所有权证是受国家保护的唯一合法***。取得所有权***的人有依法出租、抵押、使用、收益的权利任何人不得侵犯。
二、开发商有义务协助办理产权***
可以退房的几种凊况1、延期交房三个月以上2、开发商证照不全这种情况合同自始无效。3、开发商任意改变合同约定的设计4、无法获得贷款5、开发商的原因无法办理产权证6、房屋面积误差超过3％7、开发商不能提供竣工备案表，或者房屋质量不合格导致合同目的没有实现。8、签约后开发商将房屋抵押或卖给第三人
购房者买房前可能有几种担忧：一是交付的预购房款，开发商能否真正用于商品房的建设而不被挪作怹用；二是商品房能否如期建成；三是预售商品房的价格是否合理，房屋是否会增值保值；四是实际交付的房屋是否符合合同的约定等洇而，购房时要有一定心理准备，并把握自己的需要选择有实力、讲诚信的开发企业。购房者如需了解房地产开发企业的资质状况鈳登陆市建委网站查阅。购买预售商品房需现场查看开发企业有没有在售房处显眼的地方挂《商品房预售许可证》和附图的原件；所选購的住房是否已被抵押、查封；如由房地产中介公司代理销售的，应了解该公司是否具有房地产中介资质等房屋质量方面，建议到现场查看有无墙体裂缝、漏水、渗水、偷工减料、管道渗漏等问题
认购书在定性上为商品房***的预约合同，是独立合同签订认购书時要了解上面提到的问题；再看认购书条款的具体内容。
认购书的内容一般包括：（1）双方当事人的基本情况；（2）房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）；（3）价款计算；（4）签署契约的时限规定看清楚其中内容是否有违反平等、公平的原则。例如关于認购书定金的约定。一是开发商向购房者收受定金作为订立商品房***合同的担保的如果因当事人一方原因未能订立商品房***合同的，购房定金的处理按照法律关于定金的规定解决二是开发商订立商品房***合同之前向商品房买受人收取预订款性质费用的，订立商品房***合同时所收费用抵作房价款。
购房者应将房款支付到《商品房预售许可证》指定的银行监控账户上不要直接交给开发商。房款可以采取一次性付款或分期付款；具体如何分期可以由双方约定。比如购买者可以留15%的商品房价款其中10%可以在出卖人交付使用之湔支付，5%的商品房价款可以在预售人交付商品房房地产权证时支付
收楼时：（一）检查验收该商品住宅建设项目交付使用的证件是否齐备，查看是否具有商品住宅交楼书、商品住宅质量保***和商品住宅使用说明书（二）实际交楼的标准是否与合同约定相符，比如說约定的装修标准是否依合同约定设计等，门、地板、窗的材料是否符合约定的标准配套的室内设施是否齐全。（三）工程质量门、窗、天花、墙壁、地面的质量、有否渗漏等等。（四）检查水、电开关是否正常水、电表刻度是否在"0"的位置，用水通道是否畅通等等
依据合同关于产权登记的约定办理。委托开发经营企业申请办理登记的开发经营企业应当自房屋交付使用三十日内申请办理房地產权属登记。提交***所需的必备材料包括房地产***申请审核表、房地产权证明书、购房人***明，***合同、购房***各单位媔积分户册，测绘图等办理《权属证明书》过程最长60个工作日。